海南乐东望海新城旅游度假区项目建议书

一、项目概要 

（一）项目名称：（二）项目性质： 

（三）项目选址： 

（四）规划及开发范围： 

项目区东至乐东县中灶湾与三亚市交界处，西至岭头湾，东、北抵海南西线高速公路及基本农田片区，西、南濒临南海北部湾海滨（莺歌海盐场范围除外）。项目区海岸线长度约48公里（莺歌海除外），其陆地控制性规划范围包括乐东县九所、利国、黄流、佛罗4镇约150～200平方公里的滨海开发区域（包括海岸保护地带、滩涂、生态林（山）地和自然村镇规划区）。其中，一期项目修建性规划拟采取沿海组团式布局方式（避开基本农田、人口稠密区和生态修复与保护区），拟先期启动九所新区基础配套设施及TOWN HOUSE度假项目群、现代农贸物流区、中灶湾五星级度假会馆区、三曲沟现代农业度假公园、岭头湾“蓝硅谷”海洋科技城等项目，一期项目修建性规划开发面积约45平方公里（4500公顷，含现代农业度假项目合作区2200公顷）。 

（五）项目定位： 

1、充分发挥乐东县的热带滨海资源优势和三亚市在海南南部区域的经济带动作用，发挥乐东县在“海南南部旅游核心圈”中的特殊功能，结合粤海铁路、海南西线高速公路便利的交通条件，以九所新区的建设为中心，通过完善、扩展九所新区的基础配套设施和启动九所新区滨海旅游度假项目群，逐步将乐东县滨海地带建成我国一流的热带滨海度假、休闲胜地； 

2、充分发挥乐东县滨海区域农业产业化发展优势和乡村度假资源优势，在启动九所农贸物流区项目的同时，采取“公司＋农户”的组织方式，建设“三曲沟现代农业度假公园”示范项目，进一步将上述控制性规划区域建成集现代农业观光、田园风光、公园化乡村生态示范工程、乡村大地艺术博览、 

农业科技及产业化园区观光、农产品加工、民俗观光、产权式乡村度假庄园为一体的乡村度假旅游经济区； 

3、充分利用乐东县位于“海南南部旅游经济核心圈”与“海南西部工业走廊”之间的区位条件，在集约化开发尖峰岭、岭头湾地区得天独厚的旅游资源与滨海资源的基础上，按照“硅谷式”的科技孵化与风险投资开发模式，进一步将乐东县北部海滨地区建成促进海南南部旅游经济与西部工业经济相融合的、集中国热带海洋科技及热带农业科技研发、科技成果转化及项目孵化、旅游度假为一体的海洋科技、企业会馆区和风险投资者乐园。 

（六）主要规划建设内容及开发规模（项目启动期）： 

1．基础配套设施系统工程： 

主要包括：（1）乐东滨海新区（含九所）交通主干道建设工程；（2）项目区水源地保护及供水体系建设工程；（3）项目区污水（肥）处理分步建设工程；（4）项目区供（变）电系统工程；（5）项目区道路及管（线）网体系分步建设工程；（6）项目区公益服务设施、园林绿化系统工程；（7）滨海湿地、生态恢复与保护系统工程；（8）沙滩清理及环卫设施工程体系；（9）农庄项目区农业基础设施及农贸物流设施建设工程。 

2．功能区建设项目： 

主要建设：

（1）“创意海岸”海滨园林景观带与滨海湿地主题公园；

（2）海滨浴场、西亚风情园和沙滩、沙漠运动娱乐区；

（3）“蓝硅谷”热带海洋与农业科技会馆区；

（4）旅游码头及国际游艇会馆区；

（5）岭头湾海滨高尔夫球场及国际高尔夫会馆区；

（6）三曲沟“乌托邦”现代农业度假公园示范项目区；

（7）“太阳城”海滨TOWN HOUSE度假项目区；

（8）高档海滨度假酒店项目建设区；

（9）中灶湾海滨全景公园及定制式半山别墅区；

（10）“乡村田园”国际康复疗养中心；

（11）九所镇现代农贸物流中心及农产品加工区；

（12）北部湾民俗文化与生态农庄旅游度假区，等。 

3．用地规划与土地整理规模： 

（1）最高潮位线100米～200米以内的滨海带状防护林、滨海湿地恢复工程与园林景观开发用地约480公顷（海岸生态环境恢复与保护区，其用地计入控规范围内，并应由政府出台相关的投资奖励政策）； 

（2）滨海主题公园及文化设施建设用地200公顷； 

（3）市政绿化、公共休憩区用地650公顷（含高尔夫用地400公顷）； 

（4）项目区道路及市政配套设施用地250公顷； 

（5）规划各类旅游服务设施项目建设用地150公顷； 

（6）规划各类滨海度假项目建设用地750公顷； 

（7）规划预留文教、卫生和其他公益性项目用地100公顷； 

（8）规划海洋科研、农业科技项目用地100公顷； 

（9）规划农产品加工、农贸、物流项目用地100公顷； 

（10）规划整合三曲沟现代农业综合开发与乡村度假核心项目（现代农业公园）用地2200公顷（项目外延为控规范围内的自然村镇、农业园区）。 

（七）项目总投资：约150亿元。其中： 

1．项目区基础配套设施体系建设投资约35亿元（含土地整理费用）； 

2．项目区建设总投资约115亿元（含初期流动资金）。 

（八）开发期限：五～六年。 

（九）项目发起人：   

二、项目背景及项目建设的意义 

（一）项目背景 

海南岛位于我国的最南端，是我国的第二大岛。其地处南中国海与中国大陆的门户，属典型的热带、亚热带海洋性季风气候区，是我国唯一的热带滨海旅游目的地。海南岛陆地总面积约3.4万平方公里，拥有1825公里长的海岸线，汇集了阳光、海水、沙滩、空气、气候、植被、温泉、田园、风情等具有世界级品位的自然、人文旅游资源，是我国的“宝岛”、“热带资源宝库”和“中国与全世界人民共有的一颗明珠”。 

海南岛由于地处我国南疆，长期处于中国社会、经济发展的边缘地带。直到1988年海南建省后，海南岛才成为我国改革开放的前沿地区，其处女般得天独厚的自然、人文资源宝藏方始被世人所注目。1993年国家宏观经济调控、海南九十年代初期经济泡沫的破灭，使海南的经济建设一度陷于长达十年的低谷期，仅旅游业呈现出一枝独秀的发展局面。 

进入21世纪后，海南旅游业的日益兴旺，不仅重启了海南当前百业待兴的良好开端，而且促进了以岛外人士“第二居所”为主要市场特征的海南第二支柱产业——旅游房地产业的形成和发展。“将海南建成中国的后花园、全中国与世界人民的度假村”的旅游房地产发展理念，已为海南新一轮的经济建设注入了全新的产业动力，为投资者提供了正确的投资导向。 

经过十多年来的旅游行业创建和市场开发，目前海南已成为我国旅游经济比较发达的省份，并已跻身我国六大旅游目的地之列。2005年，海南全省旅游接待人数已达593万人次，自1996年以来，年均客源增长率达17.3％。旅游业的高速发展，进一步改善了海南的人居环境和度假环境，吸引了大量的国内、国际人士到海南置业、投资，开辟“第二居所”或“侯鸟式居所”。2001～2005年5年间，海南全省商品房销售面积为760万平方米，其中外销商品房面积为527万平方米，外销率达69.3％（其中三亚市的商品房销售面积为282万平方米，外销商品房面积251.7万平方米，外销率接近90％）。五年之间，海南的商品房平均销售价格已从低于成本价的数百元/平方米猛升至3960元/平方米，而以三亚市为代表的一线海景房的销售价格，更是从2003年以前的2200元/平方米跃升至目前的万元价格台阶！饶是如此，权威经济分析人士和行业专家均还普遍认为：海南有限的高品位人居资源尤其是滨海度假资源，相对于国内、国际市场的巨大需求，显然还是被严重低估和“贱卖”了。 

但是，海南旅游度假产业的发展一直存在着严重的区域失衡问题。总体来说，海南东部高速公路沿线已形成集约化程度较高、市场人气旺盛的旅游经济带，其旅游资源的开发竞争和客源市场竞争都已日趋激烈。而同样有着丰富旅游资源的海南中、西部地区，旅游业的发展却一直处于资源开发起步难、客源市场人气低迷的相对落后状态。这一方面凸现了海南现代旅游经济建构进程中的初期性，表明了海南旅游业的发展整体上尚不成熟；另一方面，它也为海南旅游度假业的发展预留了中、西部的巨大发展空间，为将来中、西部地区社会生产力的发展，提供了众多待字闺中的“处女地”。 

（二）乐东“望海新城”项目建设的重要意义 

1、乐东县位于三亚市的西部，处于海南南部旅游中心与海南西部工业走廊的结合地带，是海南南部旅游业开发的后备发展区域，也是海南西部旅游业发展的重要节点。因此，乐东“望海新城”项目的开发，对于从整体上促进海南南部旅游业向海南西部的纵深发展，促进海南西部旅游业和相关产业的共同繁荣，促进海南西部工业走廊工业生产环境、人居环境、旅游环境、投资环境的人性化改善，推进海南省委、省政府有关促进海南中、西部地区经济、社会发展战略举措的实施，无疑具有深远的战略意义。 

2、乐东县是海南省的农业大县，素有海南“鱼米之乡”、“香蕉王国”、“热带水果之乡”的美誉。因此，将乐东县的热带滨海资源和“大农业”优势转变为项目优势、经济优势，在实施海南西部旅游开发战略的基础上，进一步实现中华五千年农业文明与海南乡村度假旅游业的完美结合，使海南的农业生产环境、乡村生态环境与旅游环境、人居环境、投资环境融为一体，必将开创出海南西部及乡村旅游度假的鲜明特色，丰富海南旅游度假产品的时空内涵，提升海南旅游度假产业的市场竞争力。 

3、城乡一体化是未来海南旅游度假产业发展的必然趋势。随着国民收入的不断提高，我国的自驾车旅游和自助式度假旅游正在蓬勃兴起，其旅游活动范围、时间、度假休闲方式都发生了巨大的变化。预计当国民人均收入水平达到2000美元之后（2010年以后），我国的“自由（游）人”将超过团队观光游人数，成为我国旅游度假产业发展的市场主流。海南尤其是海南南部海滨地区作为我国最佳的避寒、度假、养老、休闲旅游胜地，其独特、丰富的乡村自然生态和旅游度假资源，将成为与其热带滨海旅游资源品位相齐的旅游度假之地。因此，乐东“望海新城”旅游度假区及其周边地区乡村度假项目的开发，体现了我国旅游度假产业发展的必然趋势，必将成为海南旅游度假产业发展的一个亮点，产生出巨大的旅游经济效益和社会边际效益。 

4、通过规划实施乐东“望海新城”旅游度假区及周边乡村度假项目开发，以公园化的人居环境和海南乡村地区得天独厚的自然资源优势、土地价格优势，作为海南高性价比的产权式度假庄园的创建条件，吸引岛外人士到乡村地区养生、度假、置业或投资，必将带动乐东县海滨地区“新农村”运动的发展和相关产业的共同繁荣，最终实现对海南中、西部贫困地区人民群众生活及其经济、社会发展的终极关怀。 

三、项目选址及开发条件 

乐东县滨海区主要包括乐东县西南部的九所、利国、黄流、佛罗4镇，其位于海南省三亚市的西部，其北部与海南石油化工重镇——东方市接壤，海南西线高速公路和粤海铁路贯穿该滨海区全境（九所镇设有一个县级火车站），从九所镇往东，距三亚市区的高速公路里程约60公里，距三亚凤凰国际机场约45公里，交通条件较为便利。 

乐东县滨海区是海南开发最早、农业经济也较为发达的传统农作区之一，该区域被五指山西南余脉所环抱，地势平坦开阔，传统的农业基础设施及配套条件较为完善。除莺歌海盐场外，该滨海区优美的田园风光和浓郁的北部湾渔家风情是其最突出的特色。但是，该区域人口密度相对较大，城镇基础设施比较薄弱且设施老化，海岸线的生态环境恢复工作也任务艰巨，从事“望海新城”旅游度假区项目开发，须从大规模的基础设施投资和海岸生态恢复、保护工程入手，而前期旅游度假项目的启动，则可选择九所镇东南海岸线、佛罗镇岭头湾、黄流镇三曲沟等地进行组团式开发。 

一般来说，当汽车作为私人交通工具在一个国家基本普及后，其乡村居住和度假时代（第三次置业时代）也将随之到来。根据美国和其他经济发达国家的发展经验，在某个中心城市的一小时车程范围内，其庄园式物业、乡村度假村（瑞海姆式度假村）、TOWN HOUSE等物业形式代表了富裕阶层和中产者“第三次置业”的市场主流（而“一次置业”和“二次置业”一般均集中在城市范围）。目前中国正处于小康时代“二次置业”的高峰期，“第三次置业”和“侯鸟式”置业也正逐渐兴起，海南作为中国最理想的“侯鸟式”置业和“三次置业”之地，其乡村居住与度假时代必将领先于全国到来。乐东县滨海地区与三亚毗邻、距三亚凤凰国际机场仅半小时车程，具有发展中国富足时代“第三次置业”的极好的开发条件，因此，本计划书建议在乐东县“望海新城”项目中，其旅游业和乡村度假产品开发定位，应重点突出“三亚后花园”与自助式旅游度假特色。 

四、项目区修建性规划范围与基本建设内容 

乐东县“望海新城”旅游度假区的规划开发范围，东起九所镇中灶湾与三亚市交界处，西至佛罗镇岭头湾，东、北抵海南西线高速公路及基本农田片区，西、南濒临南海北部湾海滨（莺歌海盐场范围除外）。项目区海岸线长度约48公里（莺歌海除外），其陆地控制性规划范围包括乐东县九所、利国、黄流、佛罗4镇约150～200平方公里的滨海开发区域（包括海岸保护地带、滩涂、生态林（山）地和自然村镇规划区）。其中，一期项目修建性规划拟采取沿海组团式布局方式（避开基本农田、人口稠密区和生态修复与保护区），拟先期启动九所新区基础配套设施及TOWN HOUSE度假项目群、现代农贸物流区、中灶湾五星级度假会馆区、三曲沟现代农业度假公园、岭头湾“蓝硅谷”海洋科技城等项目，一期项目修建性规划开发面积约45平方公里（4500公顷，含现代农业度假项目合作区2200公顷）。 

项目区拟采取“整体规划、分步开发，基础先行、滚动发展”的投资开发原则，初步设想建设如下具体内容： 

（一）基础配套设施系统工程： 

1、乐东滨海新区（含九所）交通主干道建设工程：主要建设与海南西线高速公路、各城镇道路相连接的旅游度假区环行景观大道（含滨海路）。 

2、项目区水源地保护及供水体系建设工程：旅游度假区所需的水源，近期可从就近城镇引水解决，远期计划建设淡水厂，引入长矛河水源，从根本上解决项目区和周边城镇的供水问题。 

3、项目区污水（肥）处理分步建设工程：污水处理既是旅游度假区环境保护的需要，又可以对淡水资源进行合理的循环利用。该工程拟根据项目区的开发进度分步实施建设。 

4、项目区供（变）电系统工程：自九所镇引10千瓦专用电缆至旅游度假区。为开发该区域的田园风光，建议结合农业生态公园项目建设，配置世界风车博览园项目（与相关科研机构合作），使之既成为乐东县滨海区一道亮丽的风景线，又可以利用风能发电，获得清洁环保的辅助能源。 

5、项目区道路及管（线）网体系分步建设工程：包括旅游度假区市政道路、路灯照明工程、地下电缆、电讯、有线电视及供排水系统工程。拟根据项目区基础配套设施投资规划开展分步建设。 

6、项目区公益服务设施、园林绿化系统工程：包括旅游度假区开展大型文化娱乐活动所需的中心广场、文化广场、公共休憩区、市政景观绿化带和道路两侧的绿化工程等。区内的海岸防护林带可适当开辟群众性的浓茵休憩区和公共停车场地。 

7、滨海湿地、生态恢复与保护系统工程：计划对海岸线200米以内的全部虾池、鱼池、人工建筑物进行清理、拆迁，恢复滨海湿地和海滨生态林区，并适度进行人工景观带建设。 

8、沙滩清理及环卫设施工程体系：需购置现代化的沙滩清洁设施设备，对海滨沙滩、沙漠项目区进行日常性的清洁维护；旅游度假区需设置充足的垃圾箱和公共垃圾堆放点。 

9、农庄项目区农业基础设施及农贸物流设施建设工程：对采取“公司＋农户”方式进行度假项目合作开发的农业花、果种植园区、生态养殖区、农村生态示范区域和乡村景区，成片开展农区道路（含道路两侧景观绿化带）、水利（含喷管、滴灌）、电网、电视等现代化农村基础设施建设，同时在区域内合理分布农贸物流及科技服务网点，在九所镇建设农贸物流中心和农业科技服务中心。