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第一章 项目总论
1.1 项目名称与项目单位
1、项目名称：XXXX民俗文化旅游综合体
2、项目建设单位：XXXX旅游发展有限公司
3、项目建设单位简介
XXXX旅游发展有限公司主要从事乡村农业及旅游文化的策划，农业技术培训及咨询服务，乡村生态休闲旅游，风俗文化管理开发，休闲农场、农家乐及观光度假农庄的管理服务；提供土地整理，土地流转服务；农业建设、建筑施工；农业种植，畜牧业养殖，农副产品生产、加工、运输、贮藏、包装及销售；组织采购供应成员所需的生产资料、收购销售成员生产的产品；引进新技术、新品种，开展与生产经营有关的技术培训、技术交流和信息服务。法定代表人：林孝，该公司注册资金5000.00万元。公司股权结构简单，债务清晰。
XXXX旅游发展有限公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，并以诚信、共赢、开创经营理念，坚持“海纳百川、荟萃精英、励精图治、拼搏团结”的人才战略，不断完善内部机制建设，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本。
项目施工管理技术方面，由于公司多年来从事房地产开发方面的的工作，积累丰富的项目管理技术，对于项目的开发建设管理提供有力的保障。
1.2 可行性研究的依据、范围和内容
1.2.1 研究的依据
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
《海南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
《东方市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
《产业结构调整指导目录》（2011 年本，2013 年修正）；
国务院《关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41 号）；
《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》；
国家旅游局《旅游发展规划管理暂行办法》；
国家旅游局《旅游规划通知》；
《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GBT17775-2003）；
《关于开展“国家全域旅游示范区”创建工作的通知》（旅发【2015】182 号）；
《海南省旅游业发展“十三五”规划》；
《海南省养老服务业发展“十三五”规划》；
国土资源部、国家发展改革委印发《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障工作的通知》；
《关于深入推进农业领域政府和社会资本合作的实施意见》；
《开展农村综合性改革试点试验实施方案》（财农〔2017〕53号）；
《海南省特色产业小镇建设三年行动计划》；
《关于加快发展养老服务业的若干意见》；
《关于促进健康服务业发展的若干意见》；
《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》；
《智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020 年)》；
《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》（民政部，民发【2012】129 号）；
《老龄事业发展“十三五”规划（2016-2020）》；
《关于促进旅游业改革发展的若干意见》；
《关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见》；
《“健康中国 2030”规划纲要》
《国家康养旅游示范基地标准》；
《海南省养老服务业发展“十三五“规划》
《东方市土地利用总体规划》；
《东方市城市总体规划》；
《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1 号）；
《国土资源部 国家发展改革委员会关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知》（国土资规〔2017〕12 号）；
《海南省人民政府关于促进乡村民宿发展的指导意见》（琼府〔2018〕8 号）；
《海南省人民政府关于支持美丽乡村建设的若干意见》（琼府〔2018〕10 号）；
国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
投资项目可行性研究指南编写组编制的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
和项目单位签订的工程咨询协议；
国家有关标准、规划和技术规程；
委托方提供的资料和相关技术文件。
1.2.2 编制原则
1、认真执行国家有关农业、康养、旅游综合体等产业方针政策、经济法规；
2、坚持以经济效益、社会效益双赢的原则。注重加强项目建设与环境保护相结合，选择绿色、环保、低耗设备，确保环境保护与景区旅游协同发展；
3、充分利用国家、地方有关发展旅游综合体的各项支持、扶持政策以及当地丰富的自然资源、人力资源、公用及辅助设施经济等有利条件，尽量降低成本，节省投资，缩短工期，提高项目经济效益和社会效益；
4、在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范、做好环保、节能、卫生安全、消防等设计；
5、重视环境保护的原则。使本项目达到环保要求。同时严格执行国家有关企业安全卫生的各项法律、法规，并做到环保“三废”治理措施与工程建设“三同时”；
6、重视施工设计工作的原则。严格执行相关法律法规，贯彻“安全生产，预防为主”的方针，确保本项目建成后符合职业安全卫生的要求，保证职工的安全和健康；项目筹建和实施过程中企业应该严格执行国家安监总局第 47 号令的相关规定；
7、坚持实事求是的原则。在调查研究基础上，以客观公正立场、科学态度对本项目的经济效益做出适当的评价；
8、坚持“节约用地”的原则。做到合理布局，使本项目能够可持续发展，加强资源综合利用、提高本项目抗风险能力。
1.2.3 研究的范围
在充分调查研究的基础上，根据国家和海南省旅游综合体发展的有关文件，结合东方市“十三五”规划，对本项目所在区域的基础设施、游客接待服务设施建设等相关内容进行研究，分析项目的必要性，预测项目的市场前景，确定项目的建设内容和规模，对项目的工程技术方案提出初步设想，论证项目建设的可行性。
1.2.4 研究的主要内容
报告研究的主要内容包括：项目背景及建设必要性、市场预测、项目建设条件分析、总体规划及建设方案、资源开发及综合利用分析、节能方案分析、环境和生态影响分析、安全保护及消防措施、组织机构及人力资源配置、项目实施进度及招投标、投资估算及资金筹措、财务评价、经济影响分析、社会影响分析等。
1.3 项目概况
1.3.1建设地点
本项目XXXX出海口。
1.3.2项目建设性质
本项目为新建项目。
1.3.3项目建设内容及规模
该项目规划总占地面积约为 31.27 平方公里，用地面积约为 15934.59 亩。平均容积率1.00，建筑密度30%，绿化率35%，项目总建筑面积1135758.81 ㎡，具体情况如下：
其中中国海钓小镇占地面积约为 26.24 平方公里，用地面积约为9234.59 亩，利用东方市海钓资源，建设海钓场所，核心区建设酒店集群区约为300亩，度假社区约为224亩、康养社区约为269.97亩，各类海钓俱乐部约为149.99亩，商务、会展、培训中心约为180.20亩，文体中心约为40亩，健康管理中心约为50亩，幼儿园约为20.60亩，职工宿舍区约为50亩，污水处理厂约为23亩，其他生活用房约为15亩，配套项目约为238亩、花果采摘约为7673.83亩等。
哥隆文化康养风情小镇占地面积约为 5.03 平方公里（北岸占2.85平方公里，南岸占2.18平方公里），用地面积约为 700 亩（北岸占400亩，南岸占300亩），北岸主要建设民俗文化博物馆约为18.5亩、文化主题乐园区为219.8亩；南岸主要建设度假酒店约为38.9亩、特色康养公寓约为58.88亩、特色商业街约为60亩、行政办公及商务中心约为12亩、综合医院和健康管理中心约为40亩、老年大学约为18.9亩、员工宿舍约为20亩、幼儿园约为15亩、污水处理厂约为15亩、其他生活用房约为9亩、配套设施约为65.11亩、户外体验约为108.91亩。
三角洲自然公园位于昌化江下游四更镇区内至昌化江出海口，含河口湿地公园和昌化江滨江带状公园，占地面积约6000亩，对自然环境和湿地进行有效保护外，还建设湿地生态栖息地、湿地生态培育区、水乡游赏休闲区、湿地生态科教基地、原生湿地保护区、房车露营基地等功能。园内还设有海上冲浪、特色渔村、乡村垂钓俱乐部、游船观光等项目。
1、中国海钓小镇
中国海钓小镇以复合型旅游资源为依托，将观光、度假、娱乐、运动、商务、会展、居住、购物等不同功能的产品项目进行组合，并将各产品项目之间建立一种相互依存、互为支撑和补充的关系，从而形成一个多功能、多业态、高效率、复杂面统一的旅游休闲度假空间(旅游集聚区)。旅游度假事实上是集群的一种类型，它是旅游业及其与之密切相关的商业、房地产业、酒店业、餐饮业、文化娱乐业、会展业、体育产业等多种产业集群发展的结果。在一定的空间里，多种产业集群发展，能够共享外部经济，从而提高整个旅游综合体的经济效率。
中国海钓小镇设在四必湾旅游度假区内规划中的滨海水镇位置，小镇核心区域点状占地面积为26.24平方公里左右，其中旅游建设用地面积约为 9234.59 亩，利用东方市海钓资源，建设海钓场所，核心区建设酒店集群区度假社区，商业娱乐项目，康养社区，各类海钓俱乐部，商务、会展、培训中心，文体中心，健康管理中心，幼儿园，职工宿舍区，污水处理厂，其他生活用房，小镇配套项目（大型超市、菜市场、游乐项目、游艇码头、现代渔港）、花果采摘等。
