海南昌江生态科技教育运动城项目建议书

一章 总 论 

1.1 项目名称及承办单位 

1.1.1 项目名称： 

1.1.2 项目地点： 

1.1.3 承办单位简介： 

1.2 报告编制依据 

1.2.1 《海南生态省建设规划纲要（2001年－2020年）》； 

1.2.2 《海南省旅游发展总体规划（2003年－2020年）》； 

1.2.3 《海南省国际旅游岛发展规划纲要》； 

1.2.4 《海南省旅游公路发展规划》； 

1.2.5 《中共海南省委关于加快海南西部地区开发建设的若干意见》；1.2.6 《海南西部地区开发建设规划纲要》； 

1.2.6 《海南西部地区开发建设规划纲要》； 

1.2.7《昌江县总体规划(2004年--2020年)》； 

1.2.8 《昌江黎族自治县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011—2015年）》； 

1.2.9  国家和地方的现行有关法规政策、标准和规范。 

1.3 报告编制原则 

1.3.1 严格按照国家和地方的有关政策、法规、标准和规范，按科学 性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制； 

1.3.2 在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准，打造生态示范区； 

1.3.3 坚持合理利用土地，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。 

1.3.4 积极采用新技术、新材料，充分利用区域经济发展和市场优势，依靠良好的投资政策环境，建设高标准的智能生态城； 

1.3.5 选用节能产品，加强环境保护，严格控制各类污染源。 

1.4本报告研究范围 

本报告按照科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则，并遵循国家的有关规定，以海南省的相关项目资料为依据，对生态科技教育运动城的经济发展态势、必要性及定位、档次、产品、服务、预期收益和价值等 进行阐述，从市场潜力、同业竞争及发展前景等方面，分析该项目的必要性和可行性。 

本报告以行业统计数据和市场调研为基础，对目标客源、消费能力和潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战和机遇，并以此为基础，测算投入——产出和经济效益，提出了关于项目投资和经营是否可行的意见。本报告是项目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据，并供有关方参考。 

1.5 项目概况、开发理念和建设目标 

1.5.1项目概况 

生态科技教育运动城是生态环境科技发展有限公司积极响应海南省建设国际旅游岛和昌江县大力发展“滨海旅游开发”的号召，以生态环境科技发展有限公司为投资主体，与项目业主全面合作而筹划的生态科技教育运动综合开发项目。 

该本项目地处海南省昌江县海尾镇沙地村、沙鱼塘村、进董村，北临北部湾，东接海尾镇的海农村，西临马容港与棋子湾旅游开发区相连，南接昌江县棋子湾旅游专用大道，项目总占地约15000亩。 

生态科技教育运动城项目由十一个子项目构成，即：滨海沙滩运动场、滨海运动员别墅区、海岸生态沙滩帐篷别墅酒店、滨海森 

林五星级酒店群、生态海防森林保护带、院士教授博士别墅园、生态湿地保护公园、艺术信息环境设计创意园、全国高校产学研基地、生态农业科技城、昌江教育服务园区。总占地面积约15000亩，建设期为5年，总投资为330亿人民币。 

1.5.2 开发理念 

打造社会和谐、生态保护与科技、教育、运动均衡发展的热带滨海度假胜地综合体示范项目。 

1.5.3 建设目标： 

本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发，并联合项目所在地村、镇共同组建“生态发展联合体”，努力将生态科技教育运动城项目建设成为以“生态环境保护＋科技研发、教育休闲、运动地产”为基本模式的“科、教、运综合体示范区”。 

1.6 推荐方案和主要经济技术指标 

1.6.1 各功能区规划建设主要项目及内容 

1、滨海沙滩运动场项目 

该项目由滨海沙滩与陆地150亩和海上浅海海域（海岸线长约6000米，浅海海上运动场宽300米）2700亩（海上运动场面积不计入总项目）组成，建筑与设备项目总投资约0. 469亿元人民币。 

滨海沙滩运动场主要开展沙滩运动和海上运动两大类运动项目，力争成为中国设施最齐全的海上、滨海沙滩运动区，届时将邀请中国国家海上及沙滩运动队来此设立冬季运动训练基地。  

功能区规划总图 

  

2、滨海运动员别墅区 

该项目占地150亩，由沿海长320米、宽310米的450栋自然生态联排别墅群组成，平均每栋建筑面积360平方米，总建筑面积约14.4万平方米，建安工程、设备、设施总投资1. 332亿元人民币。 

3、海岸生态沙滩森林帐篷别墅酒店群项目 

该项目拟占地100亩，总建筑面积约2万平方米，平均每栋50平方米，共约400栋帐篷，建安工程、设备、设施总投资1亿元人民币。建设地点位于海滩最高潮位线边缘延伸至防风林边缘，离地1.5米架空。由澳大利亚公司设计，采用中空玻璃墙、高效隔热棉、高强度铝合金框架结构、复合铝合金地板的五星级帐篷别墅酒店。 

4、滨海森林五星级酒店群 

该项目占地600亩，总建筑面积约16万平方米，由3个五星级酒店和一个30个泊位的游艇码头组成，紧邻滨海海防林，建安工程、设备、设施总投资19亿元人民币。 

5、生态海防森林保护带项目 

该项目占地530亩，由沿海长约3500米、宽约100米的郁闭木麻黄海防林组成，保护沿海沙地不受侵扰，为与此相邻的院士教授博士别墅园、生态湿地保护、艺术信息环境设计创意园提供环境保护，对现有保存完好的海防林进行修整、补植、美化，建安工程、设备、设施总投资1.306亿元人民币。 

6、院士教授博士别墅园 

该项目占地1350亩，紧邻生态海防森林保护带，由沿海长约3000米、宽约300米的2700栋自然生态别墅群组成，平均每栋建筑面积360平方米，总建筑面积100万平方米，建安工程、设备、设施总投资9.1亿元人民币。 

7、生态湿地保护公园项目 

该项目占地450亩，紧邻生态海防森林保护带，由长3000米、平均宽约100米的热带林木、水生花卉和自然水面组成，建安工程、设备、设施总投资1.9亿元人民币。 

8、艺术信息设计创意园项目 

该项目占地2250亩，由艺术家创作园区、互联网信息创意园区、设计艺术家创意园区组成，由长3000米、宽500米的自然生态的后现代艺术建筑、独栋别墅和联排别墅群组成，总建筑面积约128.538万平方米，建安工程、设备、设施总投资11.696958亿元人民币。 

9、全国高校产学研基地项目 

该项目占地4000亩，紧邻昌江棋子湾旅游大道，由长约3330米、宽800米的自然生态别墅群和高校产学研科技园区组成，总建筑面积约213.12万平方米，建安工程、设备、设施总投资约84.8484亿。 

10、生态农业科技城项目 

该项目占地4000亩，南临紧邻全国高校产学研基地项目，北临沙地河。由10个各占地200亩的农业生态科技园和4000栋别墅组成，总建筑面积89.41万平方米，建安工程、设备、设施总投资81.8181亿。 

11、教育服务园区项目 

该项目占地1420亩，由山西财经大学和富思特制漆(北京)有限公司合办海南财经职业技术学院（昌江没有一所中等及以上院校，海南没有独立的财经类学院）和昌江社会经济发展研究中心。附属香草花卉公园、热带珍奇植物园、教授别墅、教师公寓、医院、家政服务公司、物业管理公司等。总建筑面积约104.562万平方米，建安工程、设备、设施总投资75.599622亿。 

各项目建安工程、设备、设施投资表 

1.6.2 项目主要经济技术指标 

生态科技教育运动城主要经济指标如下： 

1、本项目总收入约为454亿元 

2、总投资约为330亿元 

3、项目利润总额约为124亿元。税后利润约为91亿元。 

4、本项目应缴各项税收总额约为60亿元 

5、投资利润率＝利润总额/投资总额×100%＝37.57% 

6、投资利税率＝利税总额/投资总额×100%＝10.08% 

1.7研究结论 

生态科技教育运动城项目的建设，将有力地加快昌江社会经济生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。 

从经济上分析,本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，各项财务经济指标也能达到较好的水平，经济效益也非常明显。 

结论：本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳，故本项目是可行的。  

第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性 

2.1 项目提出背景分析 

2.1.1 海南房产市场火热，已成为中国富人投资的热土 

拥有东亚次大陆这块唯一热带岛屿上的房产资源,已成为近几年中国富人阶层追捧的一项热门投资。赵本山、宋丹丹、冯小刚等众多名星都在海南购买豪宅。海南正在成为中国甚至整个东北亚地区富人投资的热土。 

改革开放三十年的成果已使中国人的财富有了相当的积累。日益富裕起来的中国人，在吃穿温饱问题解决之后，开始有了对更高层级生活享受的需求。文化消费、艺术品投资、海岛度假、探险旅游、海外求学等等，都已不再是一种时尚奢求,而是大势所趋。 

海南是整个东亚大陆距离最近的拥有热带滨海资源的中国第二大岛屿。气候优势和自然资源使海南具有得天独厚的旅游市场开发优势。东南亚所谓著名的度假海滩，在海滨自然条件上，无法与海南相比。特别是海南绵延几百公里的热带海区，尤其适合冬天海边度假，而且沙滩的沙质细腻、海水清澈，堪称是最佳度假海滩。 

从地缘关系角度去看，相对于整个东北亚区域，海南海滨的热带海岸线，就相当于整个北美大陆对向的迈阿密海滩，相当于整个欧洲大陆法国南部蓝色海岸。所以东亚大陆较近距离的热带海滩将会成为全球最具规模和市场价值的旅游度假目的地。也正因为此，海南的房产才会在去年全国市场大幅滑落的形势依然逆势升温。 

海南各界已形成共识：优良的生态环境是海南房地产业发展的核心竞争力。海南是我国负氧离子含量最丰富、空气洁净度最高的省区，海南房地产价格定位来自于它的价值，价值来自于资源，资源来自于稀缺，稀缺来自于惟一。从中长期看，海南房地产市场长期看好。随着基础设施和公共服务配套设施的不断完善，独特优越的自然生态环境越来越被岛外居民所青睐，岛内外对海南房地产的需求将会持续稳固。 

2.1.2 中共海南省委关于加快海南西部地区开发建设的若干意见 

为深入贯彻科学发展观，进一步落实胡锦涛总书记、温家宝总理视察海南时的重要讲话精神，按照省第五次党代会提出的统筹区域协调发展的部署和国际旅游岛建设的总体要求，2010年1月13日中共海南省第五届委员会第六次全体会议通过《关于加快海南西部地区开发建设的若干意见》，提出加快海南西部地区开发建设若干意见。 

海南西部地区包括儋州、东方、昌江、澄迈、临高、乐东6个市县和洋浦经济开发区，是海南省新型工业和能源工业集中布局的区域、港口资源集中布局的区域、热带特色现代农业和旅游业极具发展潜力的区域。建省办经济特区以来，海南东部地区发展成效明显，中部地区近年来发展速度也明显加快。在建设国际旅游岛的新形势下，加快西部地区开发建设，实现全省区域协调发展，是推进国际旅游岛建设的重要内容，是全面提高我省对外开放水平的重要举措。 

在国际旅游岛建设的总体框架下，处理好开发建设与生态保护的关系，充分发挥西部地区丰富的特色资源、良好的产业基础、特殊的开放政策等优势，着力加强以交通为重点的基础设施建设，着力加强以特色资源为重点的旅游开发，着力加强以品牌农业为重点的绿色农产品基地建设，着力加强以城乡一体化为目标的城镇体系建设，努力把西部地区建设成我省现代产业的重要增长极，面向东南亚开放的重要门户，为海南又好又快发展做出更大贡献。 

2.1.3 昌江加快棋子湾滨海旅游开发区的开发步伐 

棋子湾旅游度假区规划总面积为46.2平方公里，其中一期开发控制性详细规划面积为25平方公里，规划建设 9 家高星级酒店及一批旅游配套项目。二期开发控制性详细规划正在加紧编制中，生态科技教育运动城项目位置处于二期开发控制性详细规划范围内。 

2009年，雨润集团成为第一个进入棋子湾的开发商，一大批开发商紧随其后也进入湾区。据昌江县旅游局统计，目前，在湾区内进行开发的海南雨润地华旅游发展有限公司、恒盛元棋子湾旅游发展有限公司和阳光国际集团公司等3家公司。它们通过招拍挂方式拿到部分项目用地，都已开始项目建设，主体项目都已完工，高尔夫球场已具备开打条件。有意进入棋子湾进行项目开发建设并做了项目策划的企业有12家；提交了项目概念性设计方案并向县旅委会做了汇报的有10家；参与项目设计的有美国WATG、美国史密特科里公司、美国道林公司、加拿大艾克斯蒂设计公司、意大利阿克雅建筑设计公司、新加坡贝尔高林公司等国内外知名的设计公司。 

2.1.4 棋子湾旅游度假区已确定为全省重点旅游开发区 

棋子湾旅游度假区已被海南省政府列为全省八大旅游圈之一，也是昌江县“一湾一山一黎乡”三个重点旅游区之一。近年来，昌江县努力推动棋子湾旅游项目的开发建设，2006年开始组织编制旅游发展规划，现已完成《棋子湾旅游度假区总体规划》和《棋子湾旅游度假区控制性详规》的编制工作，并通过省政府审批，2008年6月14日省政府确定棋子湾旅游度假区为海南省西部重要的滨海旅游区。列入省级重点工程后，项目的用地不占用昌江县的用地面积指标。目前，棋子湾旅游度假区开发建设已取得实质性进展，雨润集团、西洋集团、海航集团等多家公司拟在棋子湾建设六星级酒店、高尔夫球场、高级别墅区和乡村庄园俱乐部等旅游开发项目，各项目工作正在稳步推进中。 

2.1.5 海南西环高铁已经开始建设，预计2015年通车后，海南西部与东部的交通差别渐渐消失。 

海南西环高铁海口站沿海南岛西海岸至已开通的东环线三亚站线路，正线全长345公里，建设标准为国家1级双线，由铁道部和海南省出资合作建设。海南西环高铁估算投资总额为267.8亿元，速度目标值为200公里/小时，预留时速为250公里/小时，列车类型为动车组。该项目建成后将与东环高铁形成环岛客运专线，还与将规划建设的琼州海峡跨海通道工程连接，与全国铁路网融为一体。 

海南西环快速铁路已于2010年12月30日正式开工，4年之后海南省将建成环岛快速铁路交通。这条铁路北起海口市，向西途经澄迈、临高、洋浦、昌江、东方、乐东等地，接入三亚市东环铁路三亚线。沿途共设有16个站点，在昌江设立棋子湾站。本项目位于昌江棋子湾高铁选址站点附近，最近处距离3公里处，交通非常方便。海南西环高铁已经开工建设，不久海南西部与东部的交通差别渐渐消失。内地客人由海口或三亚在机场不用出站转乘高铁，1小时的车程就到达本项目附近的棋子湾高铁站。 

2.2 项目建设的必要性 

2.2.1建设生态科技教育运动城，打造生态科技教育运动综合体示范区，符合我国当前大力提倡的“科学发展观”、“生态经济”、“循环经济”发展战略。 

2.2.2 建设生态科技教育运动城，是落实海南省《关于加快海南西部地区开发建设的若干意见》的具体行动。本项目的实施将大大推动开发步伐，对昌江县的经济发展具有重要的战略意义。 

2.2.3 建设生态科技教育运动城，能有效解决地方经济发展和生 态环境保护的和谐统一问题，促进昌江县“社会主义新城镇”和“文明生态村”建设。 

2.2.4 建设生态科技教育运动城，能为海南特别是昌江带来最为紧缺的高智力人才，为海南和昌江的科技教育发展助力，为海南和昌江的体育运动注入新的活力。 

2.3 项目建设的可行性 

2.3.1 昌江较为干燥的气候，特别适合内地人的生活居住习惯，发展高端地产的前景广阔。 

昌江位于海南西部沿海半干旱气候区，年平均降水为1200--1700毫米，在海南处于降水最少的地区之一（比东方市稍多），连阴雨天气很少，空气湿度小，出汗少，身体感觉干爽，比海南北部、东部、南部各市县都干爽。年平均风速3米/秒，在海南属于常年多风地区，一年四季空气流通，不闷热。冬季的气温和三亚相同，可以下海游泳。 昌江位于海南台风轻风害区，属于台风危害最小的地区之一，登陆和经过的台风都相对较少，对人们的生活影响较小。 

2.3.2 海南省委关于加快西部地区开发建设的若干意见，从政策上保障本项目的顺利实施。 

2010年1月13日中共海南省第五届委员会第六次全体会议通过中共海南省委关于加快海南西部地区开发建设的若干意见，加强综合立体交通体系建设，进一步改善西部地区交通运输条件。加快洋浦-儋州-万宁高速公路建设和西线高速公路改造，形成全岛“田字型”高速公路格局；分段实施滨海旅游观光道路建设，抓好重点旅游景区内、外路网建设，推动西部滨海旅游资源的整合；继续加大农村公路建设力度，进一步改善农村交通条件。加快西环快速铁路客运专线建设，以线串点增强区域一体化发展功能。加快推进琼州海峡跨海通道工程和西部机场建设。经过努力，使西部地区形成公路、铁路、港口、航空衔接顺畅、优势互补、快捷方便的综合立体交通体系。 

2.3.3 加快西部地区房地产业发展。 

海南省政府出台各项鼓励西部地区旅游业和城镇化发展的政策，把发展旅游业与优化人居环境有机结合起来，坚持节约用地原则，推动房地产业向城镇集中、向重点旅游区集中，加快发展旅游房地产、商品房和保障性住房以及社区服务等产业。依托重点景区、景点和琼州海峡跨海通道出口路，着重发展以星级宾馆、度假村为主的专业型房地产。本项目的重点子项目属于高端房地产项目，属于海南省重点支持发展的旅游房地产项目，是项目实施的最大保障。 

2.3.4 昌江县促进滨海旅游地产发展的基础设施日趋完善。 

1、昌江棋子湾旅游专用公路已经通车，棋子湾旅游开发区内道路进展顺利，工程量接近三分之一。昌江棋子湾旅游专用公路全长29.84公里，属二级公路，路基宽12米，路面宽10.5米，为双向四车道。昌江棋子湾旅游公路整体呈东西走向，起点位于西线高速公路太坡互通立交跨线桥，终点接于棋子湾旅游度假区，总造价3.2亿元，全部由昌江县政府投入。整个工程已于2012年12月底建成通车。 

2012年10月，《海南省旅游公路发展规划》获省政府批复。未来5年，海南将新改建一批设施齐全、功能完善、符合国际服务标准的特色旅游公路。环岛滨海旅游公路是十二五期间海南旅游公路建设项目，棋子湾滨海旅游公路是海南省重点旅游公路建设项目，本项目紧邻棋子湾旅游开发区，基础设施的日益完善将使本项目受益，会使本项目顺利进行。 

2、昌江核电站项目进展顺利，将保障本项目建成后的电力供应。 

昌江核电工程位于海南省昌江县海尾镇，濒临北部湾，海南核电有限公司为项目业主单位，由中国核能电力股份有限公司、中国华能集团公司、华能国际电力股份有限公司共同出资组建。昌江核电厂址可容纳四台大型核电机组，其中首期建设两台650MWe核电机组，总投资超过200亿元。工程以我国自行设计和建造的第一个标准化商用核电站——秦山核电二期工程为参考电站，采用“二代改进型”压水堆核电技术，即中核集团自主研发的具有我国自主知识产权的CNP600压水堆核电技术，一期工程1号机组和2号机组分别于2010年4月25日和2010年11月21日正式开工，分别计划于2015年和2016年并网发电。  中共中央政治局委员、国务院总理李克强亲自批示：坚持安全第一，质量第一，依靠科学管理和人才优势，高起点建设，高水平施工，把昌江核电工程建成一流优质工程，为海南生态省和国际旅游岛建设、为我国能源可持续发展做出贡献。工程开工以来，项目进展顺利，2011年双机组建设安全、高效推进，1号机组核岛厂房已于2011年12月底前封顶，转入设备安装阶段。2号机组2012年9月25日实现穹顶吊装，双机组建设全面从土建阶段转入安装阶段，工程建设的四大控制总体受控。 

昌江核电投产后 核电比例将占全省电能结构一半，海南昌江核电站进展顺利 2014年8月或将首次发电，昌江核电1号机组穹顶完成吊装，核电工程1号机组2014年底发电。 据介绍，海南昌江核电项目的建成投产将大大优化海南电源结构，为海南实现“生态立省”、可持续发展提供绿色能源和强劲动力。 

2.3.5 本项目能对社会和市场所能产生积极影响 

本项目侧重环境保护、经济发展与社会和谐三大目标，体现了创建和谐社会的思想，特别是兼顾森林湿地保护、高端智力引进和高端地产开发，市场反映良好，必将引领海南旅游开发方向，有望成今后海南市县地产开发的“样本”。借助棋子湾旅游开发的迅猛势头和昌江滨海旅游二期规划的时机，及时上报本项目规划，助力昌江经济发展。 

2.4 结论 

综合所述，该项目符合加快海南国际旅游岛建设的宏观战略，和中央“科学发展观”保持一致，符合海南省和昌江县的总体发展规划，对昌江县社会经济的发展具有重要的战略意义。 

该项目的建设将大大推动海南昌江的生态开发建设，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，带动相关产业发展和周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，具有十分客观的经济和社会效益。 

因此，本项目的建设是十分必要的。 

生态环境科技发展有限公司根据自身的实力和优势，依托海南省委省政府和昌江县委县政府的有力支持，注意招商引资、联合项目所在地镇、村组建后勤服务公司，抓住机遇建设发展，对“生态科技教育运动城”项目的开发将会起到极其重要的作用。 

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