海南翰香（国际）文化旅游区

海南翰香（国际）文化旅游区

可行性研究报告

建设单位：海南华夏艺术谷投资有限公司

2012年6月

第一章 总 论

1.1项目概况

1.1.1项目名称：

海南翰香（国际）文化旅游区

1.1.2项目建设地点

　项目选址位于海口市近郊龙泉镇翰香村委会所在地块，东临东线高速公路，北临去翰香儒昊村的道路两侧，南行去遵潭镇的道路，西靠近海口观澜湖高尔夫球场。

海南国际旅游岛荣升为国家战略，龙泉镇作为海南省会海口近郊东环咽喉，凭借其优越的自然环境、成熟的生活配套设施及发达的交通系统，在未来，必将吸引更多投资商加入。

1.1.3项目建设期限

项目建设期限8年

1.1.4项目建设单位

海南华夏艺术谷投资有限公司

1.1.5项目建设内容及规模

建设选址为龙泉镇翰香村，山清水秀，绿树成荫。

翰香国际文化旅游区按照国际先进的产业文化旅游区的建设标准，坚持"高起点、高标准、高效益、大规模、全功能"的原则，实施"环境立国、产业强国、商贸兴国"战略，努力打造海南成为全国乃至全世界最先进、最具代表性、最大的文化旅游基地、交易基地、创作基地、疗养度假基地和文化产品出口基地。总面积约为6000亩，项目总投资约人民币137亿元。

1.1.6项目综述

翰香国际文化旅游区建设项目以加快海南文化产业发展、推动文化产业区建设和打造海南文化产业示范样板集聚地、展示海南国际文化产业成果、增强文化产业综合能力等为项目主要功能。

建成后的翰香国际文化旅游区，将以展示海南国际文化产业科研基地、出口基地、创作基地、疗养度假基地和非物质文化保护遗产艺术藏品、文化一系列产业的快速发展，及提供国际文化产业研究、交流、交易、疗养系统等主要功能，通过现代化产业打造地域文化旅游区发展的新亮点和国际上极具标志性的旅游人文新景观。

1.1.7项目总投资及资金来源

本项目投入面积6000亩，规划8年建设，9年盈利。经测算，包括土地建设费、配套设施费等，共计需投入资金137亿元。其资金来源为：由建设单位自筹与国际大型集团联合开发。

1.2可研报告编制依据

1.2.1《投资项目可行性研究报告编制指南》；

1.2.2《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

1.2.3《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划》；

1.2.4《国务院关于加快发展文化产业的若干意见》；

1.2.5《国务院办公厅关于加快发展文化产业若干政策措施的实施意见》；

1.2.6《国务院关于进一步支持文化事业发展若干经济政策》；

1.2.7 《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》；

1.2.8 《国务院办公厅关于加强我国非物质文化遗产保护工作意见》；

1.2.9 《国际、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范》；

1.2.10《海口市人民政府加快发展文化产业实施意见》；

1.2.11 建设单位提供的其他资料。

1.3可研报告编制主要内容

1.3.1项目建设背景及必要性

1.3.2市场需求分析

1.3.3建设选址及建设条件

1.3.4项目产业基地总体规划

1.3.5项目工程方案

1.3.6配套工程

1.3.7环保、消防、节能及安全

1.3.8项目的组织机构设置

1.3.9项目实施进度及招投标方案

1.3.10投资估算及资金筹措

1.3.11经济效益和社会效益评价

1.4可研报告结论意见

本项目符合国际相关产业政策，属于国际鼓励并支持的产业项目。

通过分析当前市场发展趋势，文化旅游区正逐步走向市场化、规模化和规范化，本项目定位于文化旅游区展示及研究，建设档次、规模适宜未来文化旅游区发展的综合产业平台，具有广阔的发展前景。项目规划、设计及选址合理，功能布局合适，投资估算准确，故项目是可行的。

第二章 项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

文化旅游区是指在全球化条件下，以消费时代的人文精神和文化娱乐需求为基础，以先进的医疗服务技术手段为支撑，以文化交易等新传播方式为主导的，以文化艺术、科研与经济的全面结合为自身特征的跨国、跨行业、跨部门、跨领域重组或创建的新型产业集群。是以文化旅游为核心，向国内外提供文化、艺术、科研、度假、疗养等产品的综合性产业。文化旅游区处于产业链的上游，资源消耗少，产品附加值高，无污染，能促进就业，引入高端人群，并能有效融合一、二、三产业，发掘新的市场，转变经济增长方式，提升城市综合竞争力，已成为世界范围内普遍认可的社会发展主导产业，正以前所未有的速度在全球迅速崛起。

文化产业具有反经济周期的特点，经济危机时文化产业反而迎来了难得的发展机遇。本项目以经济危机为契机，立足与文化产业，引领我省文化产业的快速发展。

胡锦涛总书记在党的十七大报告中强调："大力发展文化产业，实施重大文化产业项目带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞争力。运用高新技术创新文化生活方式，培育新的文化业态，加快构建传输快捷、覆盖广泛的文化传播体系"的战略任务。

从总体上看，我省文化产业发展相对滞后，促进文化业加快发展，是加快我省产业结构优化升级、实现海南省经济实力整体跃升的内在要求。

文化旅游区的宏观环境和发展趋势，为海南文化旅游区的发展提供了前所未有的最佳契机。国际文化旅游区综合产业平台的建立，不单可以促进海口经济的快速发展，也必将带动海南省各类文化旅游区的迅速崛起。

综合来看，在国际文化产业快速的经济竞争下，打造国际文化旅游区综合产业平台已势在必行。为了促进文化旅游区的快速落成和持续发展，海南华夏艺术谷投资有限公司按照"政府引导、企业运作、注重高端、打造品牌"的原则，提出"国际文化旅游区综合产业平台建设项目"，包括公共政策服务、文化交易、文化出口、科研培训和国际文化艺术服务。作为国际文化旅游区助推器的产业平台， 以进一步促进海南文化旅游区的全面发展和加快推动国际文化旅游区的建设，"筑巢引凤"吸引国内外各类文化企业的入驻，从文化培训、技术产权交易、创业投融资以及专业技术手段支持、技术设施供给和专业人才培养等角度,满足文化企业成长的共性和个性需求，以促进海南文化旅游区的持续、稳定和健康发展。

2.2项目建设的必要性

2.2.1推进海南省文化旅游区快速发展

逆势飞扬是文化旅游区快速发展的难得机遇。本项目立足于发展文化旅游区，促进文化旅游区快速发展，做强做大，做出海南省的文化产业特色，为国际人才及企业提供优雅的交流平台，同时建设针对文化旅游区相关手续的综合产业平台，推动海南人才基地、企业及海口文化旅游区的快速发展。真正把文化产业打造成为海口市的支柱产业、朝阳产业。

2.2.2为海口市文化旅游区可持续发展提供资源保障

从知识产权的角度看，本项目整合国内外科研信息和资源，促进各类资源高效使用，通过设计文化旅游区平台的建设来为企业成为自主创新主体和设计机构的可持续发展提供资源保障。创新性产业设计能力快速发展，围绕市场需求创造优秀设计产品、培养优秀设计人才、培育著名文化品牌，创造有利于文化旅游区发展的外部环境。

2.2.3加快推进地方文化事业和旅游产业发展

近年来，中央和地方政府极为重视与支持文化事业和旅游产业的发展，相继出台了国务院《关于进一步支持文化事业发展若干经济政策》、《加强我国非物质文化遗产保护工作意见》和《关于进一步加快发展旅游业的通知》等一系列国际对文化和旅游产业的指导精神和扶持政策。国际文化旅游区综合产业平台建设项目，将做为海口文化旅游产业的硬件，形成地方新的旅游文化经济支点，有利于落实科学发展观，繁荣地方文化和旅游事业、加快文化强市建设。

2.2.4保护、传承和弘扬民族传统文化

伴随社会的发展和世界经济一体化的进程，我国各少数民族固有的民族风俗和语言风貌，不可逆转的急剧演化和消失，在一定范围内保留和抢救民族的文化不单是民族研究的当务之急，也是继承和尊重民族习俗和民族心理的需要。创建国际文化旅游区综合产业平台和国际文化旅游区项目，将民族遗存为数有限的文化艺术弥珍得以有效保护、传承、弘扬传播和创新转化，对世界、国际和民族的历史与发展作出巨大的贡献及产生积极的影响。

2.2.5顺应现代文化旅游发展需求

开设民族风情文化展览在北美和东南亚各国，已经是深受欢迎的旅游时尚。在我国中原文化和东北区域少数民族文化的产业开发已广为大众所熟悉，相对来说海南的民族文化资源还是一片待开垦的处女地，具有巨大的新鲜感和吸引力。创建国际文化旅游区综合产业平台项目，为地方旅游文化增加了新的内容，促进了海口旅游文化产业和相关产业的快速发展。

2.2.6搭建海口创意旅游文化商品展销平台

该项目将规划开辟一所具有特色鲜明、商品丰富、价格合理和品质优良的海口特色文化创意商品、旅游纪念品展销和旅游集散服务项目，在方便游客需求的同时，为地方文化创意企业和旅游景点等提供展销平台，以促进产销紧密联合，增加旅游创收、创汇，从而加长了海口文化创意和旅游产业的发展链条和取得可观的经济效益。

第三章 市场需求分析

3.1文化旅游区及发展预测

文化旅游区是指依靠创意人的智慧、技能和天赋，借助于高科研手段对文化资源进行创造与提升，通过知识产权的开发和运用，产生出高附加值产品，是具有创造财富和就业潜力的产业。任何一种文化创意活动，都要在一定的文化背景下进行，但创意不是对传统文化的简单复制，而是依靠人的灵感和想诸如力，借助科研对传统文化资源的再提升。文化旅游区属于知识密集型新兴产业，它主要具备高知识性特征。文化创意产品一般是以文化、创意理念为核心，是人的知识、智慧和灵感在特定行业的物化表现。第二，文化旅游区具有高附加值特征。文化旅游区处于技术创新和研发等产业价值链的高端环节，是一种高附加值的产业。第三，文化旅游区具有强融合性特征。文化旅游区作为一种新兴的产业，它是经济、文化、技术等相互融合的产物，具有高度的融合性、较强的渗透性和辐射力，为发展新兴产业及其关联产业提供了良好条件。文化旅游区在带动相关产业的发展、推动区域经济发展的同时，还可以辐射到社会的各个方面，全面提升人民群众的文化素质。

截至2010年底，中国经营性文化产业机构已达27.2万家。文化旅游区日益成为市场经济条件下繁荣社会主义文化、满足人民群众精神文化需求的重要途径，文化旅游区对国民经济增长的贡献不断上升。

　　国民经济的快速增长和国民收入水平的不断提高，开拓出文化旅游区新的发展空间；新闻出版媒体"整体上市"，标志着文化体制改革的进一步深化；技术进步酝酿突破，广电和电信产业的融合稳步推进；促进文化旅游区发展的政策逐步成型，所有这些与产业发展密切相关的宏观总体形势都令人鼓舞。

　　"十一五"规划已经把文化产业作为调整经济结构的重要举措，从中央到地方出台了一系列鼓励文化旅游区发展的政策措施。文化部明确提出在五年内文化产业要实现年均15％的增长。北京、上海、浙江、广东、云南、重庆、四川、河南、山西等诸多省、市提出建设文化大省、文化强省的目标，在规划中都提出文化产业要高于GDP的增长速度。

　　文化旅游区是投资回报最好的行业之一。当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创造和技术含量高的一个门类。加上政策因素和市场因素的作用，文化旅游区的资本盈利率比较高，文化旅游区方面投资热将会长期存在。最终从消费角度看，文化创意产品是与日俱增的消费热点。

3.2 项目建设优势及市场预测

3.2.1项目建设优势

1.区位优势明显

海南是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，海南国际机场可办理110个国际的客货联运业务，年吞吐旅客66667万人次以上，对东北亚区域3.5亿人口的大市场具有强大的辐射力。同时海南处于中国最南端，北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南面在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。为项目创意产品的发展提供了良好的外部条件。

同时作为海南省的省会城市，海口是中国最南端的大城市,政治、经济、文化、科研和交通项目。文脉悠远、物华天宝、多民族聚集的海口绵延流远的多元文化在这里融合交织，文化旅游资源丰富、驰誉中外。

2.项目资源条件丰厚

海南是旅游资源省份,也是中华文明的历史发祥地之一，深厚的历史文化积淀和现代文化资源为海南省文化旅游区发展提供了宝贵的题材，也是海南文化旅游区弘扬、传承的基础。

海口市作为海南省的省会拥有博大精深、源远流长的历史文明，是文化底蕴、文化传统和文化创新资源丰厚的文化大市。波澜壮阔的发展历史、改革开放的辉煌成就、绚烂多彩的社会生活、乡土浓郁的民间文化，是取之不尽、用之不竭的文化源泉，为海口市文化旅游区提供了巨大的开发潜力。

第四章 项目总体规划

4.1规划原则与依据

4.1.1规划原则

1.区域统筹，协调发展：统筹龙华区龙泉镇发展，协调综合产业平台与龙华区龙泉镇国际文化旅游区的关系，将平台融入到海口地区的发展中。

2.产业协调，突出重点：依据合理的产业流程，规划产业布局；重点推进海口特色的文化产业与文化旅游区的融合与发展。

3.规模合理，适当超前：合理确定项目平台的发展规模，规划充足的用地，适当扩大规模，预留发展用地。

4.1.2规划依据

1.《中华人民共和国城乡规划法》；

2.《海口市城市总体规划（2004-2020）》送审稿；

4.2指导思想

坚持以邓小平理论和"三个代表"重要思想为指导，深入贯彻科学发展观，以建设全面的小康社会，构建和谐社会为目标，坚持以人为本，为一切经济建设服务的宗旨。

建设海南首个国际文化旅游区综合产业平台，以满足人民群众日益增长的精神文化需求为目的，在运作上引导、企业主体、各方参与、市场运作，整合文化旅游区的优势资源，以创意为基础，以原创为核心，以文化艺术企业为龙头，逐步形成系统完整、结构科学、布局合理、技术先进、市场化程度高、经济效益和社会效益好的文化旅游区综合产业平台发展格局，走出具有海南特色的规模化、国际化发展之路。

第五章 建设选址

5.1建设用地概况

5.1.1翰香国际文化旅游区

翰香国际文化旅游区建设选址为龙泉镇翰香村，山清水秀、绿树成荫，土地现状地势平坦，整体呈规则的长方形，项目所建区域市政工程设施齐全，可以满足工程需要；周边环境良好、宽阔，交通便捷通畅。同时龙华区连接西线与东线高速的枢纽地带，交通十分便利，为城市的近郊区域。整体环境创造出祥和、幽静和文雅的文化气氛。四周环绕的绿化地带可以屏蔽部分交通噪声，有利于项目的环境安静，同时也可以起到吸尘的作用。

5.1.2翰香国际文化旅游产业区

翰香国际文化旅游区产业选址为龙华区龙泉镇翰香村，选址建筑为零散住户，属于海口市龙华区规划整改的范围。翰香村是一个具有悠久历史的乡村。伴伴随海口这座历史文化名城的发展与演变而历尽沧桑，具有浓厚的文化积淀。翰香村及其周边地区已形成了浓厚的历史文化、艺术气息。同时翰香国际文化旅游区项目地带，交通十分便利。

第六章 项目建设内容

6.1 项目建设规模及内容

本项目规划面积6000亩，其中国际文化主题公园规划面积500亩，国际文化产业创新创业区规划面积2770亩；翰香国际特色文化旅游区规划面积250亩；翰香国际火山森林休闲旅游度假区规划面积2480亩。

项目主要建设内容及土地功能规划一览表：

本项目以保护耕地为原则，在统筹城乡综合配套改革试验区及城乡一体化的宏观政策支持下，以海口市农村集体土地流转政策为依据，在总共6000亩的规划整理面积中，通过占补平衡，拆院并村，拆村建区。集中6000亩农村分散居住区，以建设和打造极具有国际竞争力的"海南翰香（国际）文化旅游区"文化旅游综合产业。

6.1.1项目建设计划

"海南翰香（国际）文化旅游区"文化旅游区总建设周期为8年，项目预计从2012年10月启动，至2020年11月完成建设。

6.1.2项目投资说明

项目总投资：137亿元。

资金来源：由建设单位与国际大型集团企业自筹资金100亿元，引进项目资金40亿元。

主要经济指标：项目年均收入33.3亿元，年上缴税收8.9亿元。

6.2海口城市精神主题公园

6.2.1国际椰城文化广场

作为城市文化的灵魂，城市精神不单是对城市居民的精神面貌的高度概括和价值取向的集中提炼，而且也是一个城市文化的历史渊源与现实状况的真实写照。一座城市没有精神，就没有灵魂，就没有准确的核心理念定位，就没有奋勇争先的精神动力源泉。坐落于越秀公园的五羊石诸如不单是广州的城徽，生动再现了五羊仙子化为巨石、赠稻与广州人民的传说，同时是广州人民敢为人先，务实进取，开放兼容，敬业奉献的精神象征。

作为翰香国际文化旅游区的起步核心区、翰香国际文化旅游印象区，海口城市精神主题公园也将以大型主题雕塑的方式打造海口城市精神，以主题雕塑为中心标志，周边环绕城市精神主题馆、海口文化休闲小街、树阵区、音乐广场区、椭圆形电影广场区、音乐观海台和地下购物中心。这七个功能区以其不同的表现形式合理分布，构成国际椰城文化广场的扇形平面结构，登高俯视，恰似一颗闪闪发光的扇贝镶嵌在海岸边。

①主题雕塑

主题雕塑将在全国征集，通过由著名专家组成的评审委审定方案。海口城市精神文化主题公园以城市精神文化凝聚人心，提振市民的精、气、神，增强市民对海口城市认同感、归属感、使命感和责任心。海口城市精神文化主题公园将打造成海口走向世界的城市名片。

②海口城市精神主题馆

本馆设立在主题雕塑的东面，分为琼山、秀英、龙华、美兰四个区，通过对每个区的历史遗迹、当下生活情景以及未来发展憧憬的展示，具体表现海口的城市风貌与人文精神。

③海口文化休闲小街

休闲小街是椰城文化广场的休闲消费区，设立在主题雕塑的西面。文化休闲小街内设有书吧、茶吧、酒吧、吃吧、精品购物店等供游人休息。

④树阵区

树阵区作为主题公园的重要绿化带，与花钵、草坪、模纹绿化带一起搭配，结合不同植被的特性，排列布局体现出音乐的行云流水。东部以椰树、棕榈等为主的树阵结构则为人们休闲提供方便；西部以冬青、小龙柏、杜鹃等组成的大模纹花带衬托出广场宏伟壮观的气魄。

⑤音乐广场区

音乐广场区以音乐喷泉为中心向两边延伸，成月牙状。广场地面安放一架高仿真数字钢琴，供游人们弹奏、游乐。广场的其余部分以地面乐谱书的形式呈现，同音乐喷泉、数字钢琴一道独特的音乐风景线。

⑥椭圆形电影广场区

椭圆形电影广场由四个不同直径，不同平面高度的椭圆构成，广场上设有露天电影放映棚，每天夜晚根据当月的"主题电影月"的主题来播放不同类型的电影，也可用作演出场地，承接国内外专业的和业余的艺术团体来这里举办音乐会、文艺演出。

⑦音乐观山台

音乐观山台依山而建，形状如同一本翻开的乐谱书。书中雕刻数十首世界名曲乐谱，乐谱音符通过与电脑音响相连，能在游人随意踩踏时播放不同的音乐。

⑧地下购物中心

地下购物中心是国际椰城文化广场的文化购物区，以出售与音乐有关的书籍、乐器和海南特色的旅游纪念品为主，内设音乐茶座，闲时可作音乐沙龙。

综合来看，海口城市精神主题公园总占地面积500亩。

6.3翰香国际文化产业创新创业区

着眼高起点、可持续发展，以国际的视野和创新的思维，借鉴国际上成功的经验，利用项目所在地良好的火山生态环境优势，以建设海口国家创新型城市为着点【海南省人民政府、国家科技部（国科函[2010]77号），将海口市列为"国家创新型试点城市"】，以宜居引导"智库"，汇聚文化产业创新资源，创新引智模式，按照海口市政府鼓励总部经济发展规定，通过创建高层次领军人物、高素质文化产业人才汇聚地和创新创业平台（办公型），构筑"产、学、研"一体化文化产业示范。

以创新、创业文化为主题的本区，将以打造"文化产业硅谷"为目标，建成具有世界影响力的文化艺术产品原创中心、展示中心和走向国际的国家优秀文化艺术产品生产中心，引导文化产业创新潮流。"海南创意"、"海南创造"将成为项目的鲜明标识，"海南创意"、"海南创造"让翰香国际文化产业创新创业区与翰香国际文化主题公园互相辉映，进一步充实了海南文化的主体内容。

本区建设内容包括：翰香国际文化产业出口基地、翰香国际文化企业总部经济基地、翰香国际动漫产业基地、翰香国际文化商业街、翰香国际文化交流展览中心及文交所、翰香苑艺术家创作基地。该区总占地面积2770亩。

6.3.1翰香国际文化产业出口基地

在全球化的维度下，经济日趋一体化，互联网的迅速发展，使得植根于文化沃土的文化产业在未来的世界竞争中具有不可估量的市场前景与发展潜力。《国家"十一五"时期文化发展规划纲要》明确提出了国家发展文化产业的主要任务，要求加快我国文化产业的发展速度。

本基地定位于具有国际竞争力的国际文化产业整合运营平台，积极向世界介绍和推广中国文化创意产业的发展成果，同时为中国文化创意产业的发展储备后续力量。通过大规模引进高素质人才，基地将形成文化艺术、创意设计、传媒产业、软件及计算机服务等较为丰富的文化产业链。

翰香国际文化产业出口基地设有文化产业创意园、出口贸易展览馆、文化产业教研大厅、最新科技成果体验中心、知名文化企业办事处等配套设施，总占地面积300亩。

6.3.2翰香国际文化企业总部经济基地

翰香国际文化企业总部经济基地，以前瞻性开发理念，为企业提供高效、多能、全方位的中枢式经营氛围和高速发展通道；以中心辐射全国乃至全球的"中心外围效应"，为企业提供全新的发展空间和管理视野，具有总部集聚、信息交流、人才资源、投融资、科技研发、科研成果转化、品牌形象等综合的独栋建筑集合的发展空间，势必打造成为中国最大的文化企业总部经济新区。

该基地主要设置有总部大楼、技术转移中心、总部小公寓和健身中心、休闲会所等完善的文化企业总部基地配套设施，总占地面积320亩。

6.3.3翰香国际动漫产业基地

信息化网络时代的来临，使得动漫文化深入到人们生活的方方面面。以美国迪斯尼为例，动漫产品本身拥有巨大的市场空间，而动漫产品附属的衍生产品的市场空间更大。为了实现国内动漫文化产业价值链的整合与扩张，翰香国际动漫产业基地将打造以"创意"为核心，以动画、漫画为形式，包含动漫图书、报刊、电影、电视、音诸如制品、舞台剧和基于现代信息技术手段的动漫新品种等动漫直接产品的开发、生产、出版、播出、演出和销售，以及与动漫形象有关的服装、玩具、电子游戏等衍生产品的生产和经营的综合型动漫产业基地，构建、拓展和完善中国动漫文化产业价值链体系。

该基地主要设施包括动漫展馆、动漫设计制作中心、动漫世界模拟体验中心、动漫发烧友俱乐部以及其他生活、辅助配套设施，总占地面积350亩。

6.3.4翰香国际文化商业街

近年，海南文化产业突飞猛进，现已逐渐走向国际市场，翰香国际文化商业交易中心将打造一个集分销平台、物流平台、发行信息管理平台于一体的文化商业交易中心，提高翰香国际文化旅游区在业界的认知度和美誉度，使文化品牌、发展战略与商业招商、文化经营相得益彰。

翰香国际文化商业街包括国内文化艺术品交易区和国际文化艺术品交易区两部分，包括设置文化艺术品（书画、雕塑、陶瓷、音诸如、古董及剪纸等民间工艺）交易、拍卖、展示、鉴定、艺术品装裱、装潢创作耗材销售、银行等多种商业服务功能。

同时设置各类民间艺术收藏馆、民间艺术传承人工作室及交易场所，为海南省拥有的非物质文化遗产（崖州民歌、儋州调声、临高人偶戏、黎族传统纺染织绣技艺等）与世界提供一个相互交流与交易的平台。

该商业街包括拍卖区、艺术品展示区、打包中心、银行等设施，总占地面积350亩。

6.3.5翰香国际文化展览中心及文交所

国际文化展览中心可承接大型演出、展览活动，分室内和露天两大部分。室内展览中心拟建设一个规模设施最为先进的容纳千余人的大型演艺场所，接办国际性的演出活动；同时设置若干个可容纳百余人的会议室，配备同声传译系统，举办国际性会议；露天演艺中心具备容纳万人观众的接待能力。

该区块布置为标志性建筑——翰香国际文化交流中心，主要为设施完善的多功能文化交流中心，包含国际文化交流会议中心、中小型会议室、中高档接待场所——豪华配套酒店等等。该功能区总占地250亩。

6.3.6翰香苑艺术家创作基地

海南空气新鲜，环境优美，文化气息浓厚，到处充满了热带风情魅力。翰香国际文化旅游区在推动文化旅游的同时，也致力成为为文化艺术领域提供新鲜养分的土壤，建立一个国际化的艺术家创作基地。该基地共涉及了书画、摄影、文学、美术、设计等领域，同时配以国际艺术机构及培训基地，使翰香苑艺术家创作基地成为诸多艺术家及爱好者的理想创作之地。

国际美术创作基地

本基地主要是为了吸纳世界各地在美术创作、美术评论、艺术设计等方面成就斐然的美术家及艺术家进驻，在建筑风格上借鉴香港艺术中心的造型设计，打造海南独一无二的国际美术创作基地。美术基地建有美术馆、画廊、艺术家工作室、贸易展览馆、文化机构办事处、会员俱乐部等基础配套设施。

国际音乐创作基地

主要为吸引世界各地音乐家进驻，本基地将借鉴奥地利李希塔尔小镇的构造和运营元素，打造出别具一格的风情音乐创作基地，成为世界音乐艺术工作者学习、交流、创作的理想天堂。建筑风格体现不同音乐的表现特色，配有专业化的音乐演奏厅、录影棚、音乐发烧友体验中心、展览及放映厅等设施。

世界非物质文化遗产传承基地

主要是为了吸引世界各地对非物质文化遗产有研究、感兴趣的专家与爱好者进驻。本基地将设置世界非物质文化遗产展区、现场制作与教授区、即兴创作区、拍卖行等配套设施，为对世界非物质文化遗产感兴趣的专家与爱好者提供一个理想的交流与学习的平台。

国际艺术机构及培训基地

为了艺术家创作基地的后续持续发展与壮大，本基地将引入国内外一流艺术院校在此建立培训基地，力求覆盖58项艺术考级专业。基地包括三大部分：大中小学生书法、美术、音乐、舞蹈、影视表演等各专业培训机构；专业化的培训场所；专业化的考级场所与留学咨询机构。同时建设相关配套设施：国际艺术机构办公场所、艺术类教师培训机构、艺术用品销售服务机构等。

综合来看，翰香苑国际艺术家创作基地的总占地面积为1200亩。

6.4翰香书院本土特色文化旅游区

翰香书院本土特色文化旅游区总占地面积250亩，该项目以翰香书院为主，其中黄花梨文化、沉香文化、黎锦文化、海洋文化作为书院的四大文化板块作为辅助展示。

6.4.1 翰香书院

龙泉镇翰香村委会，是曾为海南四大书院的海南翰香书院所在地，翰香书院在文革时遭受严重破坏，除了遗存中堂和后殿两座建筑物外，就是残垣断碑。书院根植于本土，积淀深厚，独特的地方文化，本区将重点修复书院，通过整改扩建，将书院原貌重新展示世人面前。翰香书院的扩大规模重建，以及翰香火山文化古村的整体规划，将与以往不同，除了保持书院原始原貌，保留本土文化气息，还将融入黄花梨文化、沉香文化、黎锦文化、海洋文化、生态文化、艺术文化等现代传统文化元素。以翰香村新农村改造的方式，将区域特色文化旅游区建设以文化主题为改造内容，优美的生态环境区域，独特的文化魅力，农民创业就业，农民生活富裕，社会文明祥和的全国性新农村生态文明区建设典范，打造成挖掘海南本土文化与旅游相结合的精品示范。

6.5 翰香火山森林休闲旅游度假区

原始风貌、原汁原味、风光秀丽的火山生态文化旅游是游客追捧的热点，翰香国际将利用龙泉镇优良的原始火山森林生态环境，建设具有融合艺术、火山生态养生、医疗服务功能、五星级酒店的国际性火山温泉休闲度假旅游区。该地区总共占地面积2480亩。

主题载体：

6.5.1 国际艺术家村

艺术追求原始，国际艺术家村依托原始生态火山森林旅游区而建，艺术家村内配有艺术展示、旅游、会议、研讨、住宿、餐饮、休闲娱乐于一体的多功能文化艺术设施，给艺术家及游客提供了极佳的创作、生活与艺术文化交流平台。

该艺术家村主要设施包括艺术家工作室、展馆、会议室、多媒体会议室、休息室、娱乐室、饮食区等多功能设施。艺术家村总占地面积700亩。

6.5.2 翰香国际医疗旅游服务区

按照世界旅游组织的定义，医疗旅游是以医疗护理、疾病与健康、康复与修养为主题的旅游服务。博鳌亚洲论坛在发布的《亚洲经济一体化进程2011年度报告》称，亚洲已经成为全球最富有潜力的医疗旅游服务市场，2007年亚洲医疗旅游服务收入已达340亿美元，占全球市场份额的12.7%。近年来，全球医疗旅游业发展非常迅速，泰国、新加坡、菲律宾、马来西亚等国处于领先地位，中国的医疗旅游业也正在兴起。借助海南国际旅游岛得天独厚的旅游资源，翰香国际医疗旅游服务区将引进国际高端医疗器材设备、先进的医疗技术、医疗设备医学专业人才等，重点打造具有国际性的医疗旅游服务区，推动中国医疗旅游业发展，使海南成为世界一流的医疗旅游服务区。该区总占地面积550亩。

1.国际医疗机构

海南省政府与国家卫生部签署合作协议，共建海南国际旅游岛医疗特别示范区，支持和引导各种形式的资本及机构到海南参与医疗旅游产业建设，扶持生物医药、医用耗材、医疗器械、健康管理等产业，推动海南中医药医疗旅游发展。建设海口、三亚两个省级医疗保健基地和儋州、琼海、五指山三个区域医疗中心。本医疗旅游功能区将引进境外高端医疗技术、医疗设备医学专业人才，引进国内外知名慢性病管理机构等国际组织，打造高端医疗示范区、卫生人才聚集区，以"生命品质管理"为主要医疗服务项目，拓展医疗领域国际交流平台。本项目所在地具有的火山森林生态环境为发展医疗旅游这一新兴的朝阳产业提供了优良的先天条件。

①生命品质管理模式

为了使每个独一无二的生命过程得到成功改善，需要采用一种系统和透明的方式进行管理，针对所有相关方的要求，实施并保持持续改进其生命影响力的管理体系，使生命从中获得改善。以环境为关注焦点，生命的过程依存于环境，因而当生命与环境充分协调，避免和排除不适合生命的环境，并争取建立适合生命的优良疗养环境，将生命活动和相关的资源做为过程加以管理，可以更高效的得到期望的效果，持续改进、不断提升是生命品质管理的永恒目标。

2.火山森林养生休闲区

本项目所在地具有的火山森林生态环境为发展医疗旅游这一新兴的朝阳产业提供了优良的先天条件。添设美容养生、美食养生、生态养生、运动养生等项目，如火山石疗娱乐、火山热石美容、中医按摩推拿、火山温泉康复疗养、火山药膳食疗、瑜伽、太极拳、五禽戏、八段锦、中华武术等以养生文化为主题的火山森林SPA度假山庄。

附部分养生内容介绍

①美容养生：

沉积数亿年的古老火山岩，经采石专家精心挑选出外型平滑、具高能量及保温功能的精油能量石，以芳香植物精油相辅助，藉由最深层的按摩，增进身体血管及淋巴受阻部位的循环，同时平衡体内能量。火山石脊椎疗养有助于减轻肩颈、腰、背部酸痛，放松心情，镇静助眠，促进背部血液循环，改善大脑供氧量。均匀毛细孔、吸食精油的"精油能量石"是一种灰黑色聚能矿物石。其材质温润，温度稳定，质感细致。它蕴含铜、锌、铬、镍、锰等人体健康的必须元素。在加热后会释放出大量雾状的能量离子，结合西方的淋巴引流排毒法及中国的经络按摩原理可以进行健康理疗，可舒缓疲劳、放松减压。

②美食养生：

食疗又称食治，利用食物来影响机体各方面的功能，使其获得健康或愈疾防病的一种方法，中医很早就认识到食物不单能营养，而且还能疗疾祛病。经过一系列火山丰富资源的疗养净化之后，接着通过中医合理的药膳竹膳均衡搭配烹饪，品尝美味的火山药膳、竹膳食疗，内外调理，将疗养达到最佳的养生效果。

③生态养生：

火山温泉康复疗养具备多元的自然理疗方式，火山温泉水含有丰富的化学成分，通过洗浴、浸泡、吸收这些成分会对人体产生各种药用效果。浸浴温泉能鼓动真气、温通活络、流畅气血、心神宁静，促进疾病的痊愈和身心的康复，泡温泉不单具有实质的医疗效果，还是一种减轻精神疲劳和解除精神压力的全身放松休闲活动，专家认为在温暖中体味90%失重的感觉，在优美的风景中可享受到一种身心零负担、环境零污染的休闲状态。另外，添设火山土耳其热带"亲亲鱼"温泉鱼池，啄食人体老化皮质、细菌和微生物，在各个部位按摩、去痒、涤污、杀菌，让人体毛孔畅通，排出体内垃圾和毒素，同时能更好地吸收温泉中的各种矿物质，加速人体新陈代谢，达到美容养颜与保健娱乐为一体。

④运动养生：

运动养生特色是以阴阳、脏腑、气血、经络等理论为基础，以养精、练气、调神为运动的基本特点，强调意念、呼吸和躯体运动相配合的保健活动。传统的运动养生经过历代养生家的不断总结和补充，逐渐形成了运动肢体、自我按摩以练形，呼吸吐纳、调整鼻息以练气，宁静思想、排除杂念以练意的保健方法，是以用活动身体的方式维护健康、增强体质、延长寿命、延缓衰老的养生方法。

6.5.3 国际五星级度假酒店

1. 椰城国际文化酒店

依火山景而建，以原始火山地质区域打造成极具特色的"观火山奇景、探远古文化、住原野人家、品乡野水果、尝田园美食"为主的医疗养生酒店，酒店内以原始火山为基调，搭配黎苗文化风情装修格调，极具特色地与万年前的火山、千年火山文化和热带生态景观相融合，构成以原始热带火山生态与文化为内涵的居住区域。

酒店主要设施含有：标准房、标准双人房、标准套间、豪华套间、豪华观山套间、火山文化馆、健身房、特色琼菜坊、中药膳食区、原始森林泳池（温泉）等配套。该度假酒店占地面积120亩。

2. 翰香国际五星级商务酒店

全球范围内的投资谈判、展览与研讨、商品、技术与服务贸易等商务活动大量增长，为中国商务旅行市场的深化提供了客源基础，有研究资料表明，进入21世纪以后的中国商务旅游消费正以每年20%的增长率持续扩大，2002年的商务旅游消费已经超过42亿美元。在可以预见的将来，中国将成为全球最重要的商务旅游市场之一。

做为国际旅游岛的海南，翰香国际文化旅游区将融入五星级商务酒店，主要接待国内外来此洽谈、合作、交流、议会等商务和旅游人士，酒店内主要包含：标准商务房、高级商务房、商务套房、总统套房、会议厅、宴会厅、中西餐厅、室内健身房、室外泳池等配套设施。该酒店占地面积150亩。

3. 翰香国际产权式度假酒店

该酒店主要以艺术为主题，将艺术元素融入酒店氛围，打造独具魅力的艺术文化精神居住环境。酒店内以木材装修为主，酒店内渗透着古色古香的风情韵味，家具均以传统中国式木材家具为主基调，不单让国内游客有家的归属感，也让国外游客领略中国式居住环境的新鲜感。

酒店主要设施有：标准房、标准双人房、标准套间、豪华套间、豪华观山套间、品茶区、艺术长廊、盆栽园、室外泳池等配置。该酒店占地面积160亩。

6.5.4 翰香苑（高层次文化人才居住配套区）

"海南翰香国际文化旅游区"项目本着以人为本的开发理念，利用翰香村具体的优美火山文化森林生态环境，为国内外艺术家群体、文化产业企业领军人物、高素质文化产业人才、高端医疗卫生人才以及翰香村新农村改造的村民提供具有园林示范的商务居住综合配套。该区域主要设施有高级公寓楼群、国际艺术交流中心楼、培训中心楼、艺术品展示中心楼、艺术休闲街区等综合配套，总占地面积600亩。

6.5.5 新农村集中安置区

伴随翰香村的规划改造开发，农村居住条件也伴随规划改造提升，从普通简陋的瓦房，转变为崭新的公寓式楼房，将新农村勾画出"创业就业、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主"的新蓝图，新农村集中安置区将大大改善农民的居住条件。

该区主要设施有花园公寓楼群、体育馆、商铺街等生活配套，总占地面积200亩。

第七章 工程建设方案

7.1项目编制依据

7.1.1《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年修订版）

7.1.2《公共建筑节能设计标准》GB50189-2008

7.1.3《产业建筑设计通则》（GB50352-2005）

7.1.4《城市土地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）

7.1.5《建筑设计防火规范》（GB50016-2008）

7.1.6《无障碍设计规范》(JGJ50-2001)

7.1.6其它相关的法律、法规、规范及标准。

7.2规划建设原则

7.2.1符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型等与周边环境的关系，并应符合国际有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定；

7.2.2功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理、维修方便，留有一定发展余地；

7.2.3体现以人为本的建设理念，以科学、严谨的态度，在技术可行的前提下，充分利用现有的各项配套设施，最大限度的提高土地利用率，考虑适当的活动空间，创造优美怡人、统一协调的环境；

7.2.4合理布局，注重生态环境建设，实现社会、经济与环境效益的协调统一和可持续发展，达到商业利益和环境效益双赢的目的；

7.2.5建筑造型新颖，具有时代特色，体现出建筑的内涵及鲜明个性；

7.2.6基地与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各运动流线保持顺畅、短捷；

7.2.7建筑物布置应考虑当地总体景观，与周边环境相协调；

7.2.8便于利用当地已有的上下水、供电、通讯等基础设施。

7.3工程建设方案

7.3.1翰香国际文化旅游区

翰香国际文化旅游区的建设由土建施工、内外部装修和必要的配套工程等部分组成。

1.建筑功能及分区

翰香国际文化旅游区总占地面积为6000亩，规划在整体性的基础上，特别强调了地块划分的独立性，便于细分项目的设置。园区内项目策划设置遵循高端性、可操作性和分别适于艺术交流创作与文化市场化运作的原则。翰香国际文化旅游区的具体功能分区为：海口城市精神主题公园规划面积500亩，国际文化产业创新创业区规划面积2770亩；翰香国际特色文化旅游区规划面积250亩；翰香国际火山森林休闲旅游度假区规划面积2480亩。

2.建筑造型风格

翰香国际文化旅游区主立面建筑造型为面砖累砌的欧陆风格，整体效果显现出典雅古朴的风格与特点，体现与周边建筑整体环境、风格的统一和协调，富有鲜明的地域人文内涵和地方风格。建筑立面造型多变而不杂乱，规整而不呆板，以空间形体的错落变化，结合立体造型以达到展览建筑的视觉效果。

3.建筑结构

翰香国际文化旅游区建筑结构为框架结构，基坑开挖后要考虑龙华区相邻保护建筑—砖烟囱的基础稳定性。

4.建筑装修

装饰格局按照古典与现代化风格定调。

（1）外装饰

主体墙面通过墙砖累砌和玻璃幕窗的变化运用，使建筑风格协调统一。求得建筑立面简洁明快，体现地域文化特征，符合粗犷、强悍、典雅，通透的地方文化特点形象和时代特征。正门入口两端、墙体腰带线及墙底立面凸桩端面采用金属面艺术造型。大楼正门设有无障碍坡道，坡道采用麻面花岗岩。

其余外墙墙面均采用墙砖累砌装饰，窗框采用金属色装饰性窗框，墙裙采用灰色干挂石材。

（2）内装饰

①地上首层装饰

展厅正门入口处设有双层红色木框架对开门，每层对开门设有3处自动玻璃平推门。展厅地面采用大理石地面和大理石踢脚板，地面项目位置采用矩形条理石拼合图案装，墙面、柱面采用干挂大理石，柱面、墙面均采用艺术造型。吊棚采用轻钢龙骨石膏面板和金饰板造型钛金条装饰。大堂主要照明采用1.5米较豪华型水晶吊灯，其他照明采用天棚装饰灯，天棚装饰灯主要采用节能型日光灯、筒灯或吸顶灯，在大堂两端侧面布置6盏射灯，以突出局部装饰展览效果，大堂对应中央部位采用四盏小型豪华装饰吊灯，以衬托展厅倩丽、温暖和庄严气氛。首层窗及内门采用铝塑窗实木门。其他展厅根据文化交流特点进行地面、墙面和吊顶的装修。

●走廊

地面采用高级玻化砖和大理石踢脚板，墙面采用高级金属壁纸，天棚装饰采用轻钢龙骨石膏面板和金饰板艺术造型，天棚设有装饰筒灯和暗藏光源灯。门采用实木门及门框。

●楼梯：

楼梯地面采用大理石地面和大理石踢脚板，墙面及天棚采用乳胶漆，不锈钢扶手。

②其它楼层装饰

各展览厅内根据文化交流的特点，按中高档装饰标准进行装饰。地面一般采用大理石或高级玻化砖，窗台采用大理石板，墙面采用高级壁纸，天棚装饰采用轻钢龙骨石膏面板和金饰板、木线条装饰造型，灯饰采用不同风格的成套艺术灯，使灯光将展厅衬托出不同风格的情调。

●多功能厅：

地面采用高级玻化地砖和铝塑板踢脚线，窗台采用大理石板，窗台板下采用铁艺暖气罩，窗上设有窗帘盒，墙面采用造型木龙骨，穿孔吸音铝塑板装饰，柱面采用铝塑板装饰，天棚采用轻钢龙骨穿孔吸音铝塑板和不锈钢格栅装饰，门窗采用铝塑窗实木门及门框。天棚项目部位和舞台设有不同风格的成套专用舞池和主席台艺术灯10套。

●动漫产业基地及文化商业交易：地面采用地砖，墙面及天棚采用环保墙面漆，天棚四周石膏线装饰，窗上设有窗帘盒，门窗采用铝塑窗实木门。照明采用日光灯。

●文化商业交易：地面采用地砖，墙面及天棚采用高级墙面漆，天棚四周石膏线装饰，窗台为花岗岩台面板，窗上设有窗帘盒，门窗采用铝塑窗实木门。照明采用日光灯。

●走廊、楼梯：参照首层档次装饰

7.3.2翰香国际文化产业

1.建筑规模

翰香国际文化旅游产业建筑占地面积6000亩，总建筑面积4913082平方米。

2.建筑装饰

装饰格局保持原有风格定调。

（1）外装饰

该建筑为海南一类保护建筑。现建筑主体建筑立面简洁明快，可以体现文化旅游区的时代特征，按照修旧如旧原则进行装修改造。

（2）内装饰

走廊、楼梯地面采用大理石地面和大理石踢脚板，墙面及天棚采用乳胶漆。

各展览厅内根据文化交流的特点，按中高档装饰标准进行装饰。地面一般采用大理石或高级玻化砖，窗台采用大理石板，墙面采用高级壁纸，天棚装饰采用轻钢龙骨石膏面板和金饰板、木线条装饰造型，灯饰采用古典风格的艺术灯，使灯光将展厅衬托出古典风格的情调。

7.4主要技术经济指标

7.4.1翰香国际文化旅游区

技 术 指 标

7.4.2翰香火山森林休闲旅游度假区

技 术 指 标

第八章 配套工程

8.1给水、排水

8.1.1设计依据

1.《建筑给水排水设计规范》GB50015-2008

2.《建筑给排水设计手册》

3. 室外给水设计规范》GB50013-2006

4.《室外排水设计规范》GB50014-2006

5.《全国产业建筑给水排水技术措施》（2008版）

6.《建筑设计防火规范》GB50016-2008

7.《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版)

8.1.2设计范围

翰香国际文化旅游区工程及翰香国际旅游文化项目的室内、外给水系统、排水系统及消防给水系统设计。

8.1.3设计方案

1.翰香国际文化旅游区

（1）工程概述

新建翰香国际文化旅游区项目位于海口市龙华区龙泉镇翰香村，总建筑面积4913082平方米。

（2）供水方式

本项目的生活用水，每日的最大需水量为23.5立方米，全年需水量为8460立方米，由海口市龙华区市政给水管网供给。项目需增加室内供水管线。

生活饮用开水采用自动电热饮水机供给。

（4）排水方式

1）．室内污、废水立管分流，设专用透气立管。

2）．生活污水量1050吨/日，经预处理后排入市政合流污水管道。食堂、饮食店厨房废水先经隔油池处理，然后一并排入市政污水管道。

基地雨水纳入市政雨水管道，按P=3年设计。雨水总排放量为3890升/秒。

（5）管材选择

1）．室内生活冷水管采用不锈钢管，热水管采用带保温的不锈钢管。消防管、煤气管口径<1OOmm采用热镀锌钢管；≥1OOmm采用热镀锌无缝钢管。室外给水管采用球墨铸铁给水管。

2）．室内排水管采用PVC-U管，室外排水管则采用HDPE双壁缠绕塑料排水管。

2.翰香国际文化产业

（1）工程概述

翰香国际旅游文化区项目位于海口市龙华区龙泉镇翰香村，总占地面积约6000亩。

（2）供水方式

本项目的生活和清洁用水，每日的最大需水量为18.3立方米，全年需水量为6588立方米，给水水源引自市政给水管网。

生活饮用开水采用自动电热饮水机供给。

（4）排水方式

室内污水经出户井直接排至室外化粪池，经化粪池处理后排入龙华区市政管线。

（5）管材选择

生活给水系统管道均为PPR给水塑料管，热熔连接。

消防给水系统管道均采用焊接钢管焊接。

排水系统管道均采用PVC排水塑料管。

8.2采暖通风、空气调节

8.2.1设计依据

（1）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2007

（2）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2008

（4）《全国产业建筑工程设计技术措施》暖通空调、动力（2008）

（5）《供暖通风设计手册》

（6）《产业建筑热工设计规范》GB50176-93

（7）《建筑设计防火规范》GB50016-2008

8.2.2设计范围

翰香国际文化旅游区项目及翰香国际旅游文化项目室内采暖系统、通风系统。

8.2.3设计方案

1.翰香国际文化旅游区

(1)热源情况

采暖热源利用现有龙华区集中供热管网供热，供热管网连接后正常使用，供暖方式为连续。

(2)采暖方案

从使用功能考虑，建筑采暖设备采用铸铁散热器，采暖系统为上供下回单管顺流式。

(3)通风方案

通风以自然通风为主，卫生间设置排风扇进行机械排风，地下一层的项目区设置二十台热回收型新风换气机进行通风换气，地下一层同时设置排烟与补风系统。

2.翰香国际文化旅游区

（1）供暖

采暖热源利用市政供热管网供热，供热管网正常使用中，供暖方式为连续。

(3)通风

非空调季节全开新风阀，以大量的新风满足该区域内人员的舒适及身体健康要求。经常有人停留的设备间、厨房等均考虑设置通风系统。

经常有人停留的设备间、物流区、交易区、展示区、厨房及仓库均考虑设置通风系统，厨房、及生鲜区排风经除油雾达到卫生要求后高空排至大气。

2）餐饮、仓库等场所防、排烟系统设计

防烟楼梯间由建筑设计可开启的外窗，采用自然防烟。自然条件不允许的防烟楼梯及其前室或合用前室考虑机械防烟。满足《建筑防排烟技术规程》要求。

每层按每个防火分区设机械排烟系统。每个防火分区分为若干个防烟分区，由超过600mm的梁分隔，每个防烟分区不超过2000m2。防火分区一设两个排烟系统，每个系统单独承担各自防烟分区；防火分区二设一个排烟系统，负担两个防烟分区；仓库设单独的排烟系统。排烟量按《民用建筑防排烟技术规程》计算。风机吊装在楼板下，用不燃材料封包。风机选用双速排烟/排风风机。平时通风时低速运行，排烟防火阀平时全开。着火时，风机高速运行，关闭非着火的防火分区的280℃排烟防火阀门。补风由补风风机及大门渗透共同承担。2～7层按每个防火分区设机械排烟系统。设计原则同一层，补风由补风风机承担。

每层的排烟风机选用双速风机，平时通风低速运行，着火时高速运行。地下车库通风排烟按六次换气考虑，平时机械排风，自然进风。通风采用诱导风机，减少设备管道高度及排风时的用电量。排烟时有车道的2个防火分区自然进风。无车道的2个防火分区机械补风。选用双速风机，平时可根据情况低速运行。排烟用风管采用镀锌钢板，壁厚1.2mm。在吊顶内的排烟管需保温，采用厚度不小于40mm的岩棉。所有排烟风机与排烟防火阀采用消防联动控制。

8.3电气系统

8.3.1设计依据

1.《建筑设计防火规范》GB50016-2008

2.《火灾自动报警系统设计规范》GB50116－98

3.《产业建筑电气设计规范》JGJ16-2008

4.《供配电系统设计规范》GB50052-95

5.《低压配电设计规范》GB50054-95

6.《建筑物防雷设计规范》GB50057-94 （2005年版）

7.《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94

8.《综合布线工程设计规范》GB50311-2007

9.《民用闭路监视系统工程技术规范》GB50198-94

10.建设单位提供的相关技术资料

8.3.2设计范围

1.翰香国际文化旅游区

(1)电源电压及供电负荷等级

本项目预计用电设备总装设功率：5000KVA

园区内建有高压配电站，经终端变电室降压后，向各用电设备供电。设备用电源的电压偏差不应大于±5％，设计中采用稳压电源装置供电予以保证。主要设备用电均属三级用电负荷，其中应急照明，消防等用电设备属二级（应急）用电负荷。本工程消防用电设备、营业区照明，弱电系统等为一级负荷自动扶梯等二级负荷，其余均为三级负荷。

(2)动力和照明供电

动力和照明供电主要利用市政供电线路供电，由龙华区变电所供给380/220伏低压电网供电，供电来源可靠稳定，文化旅游区自建两座变电设施。

配电室设置在地下一层，向园区各分区和照明配电箱供电，由各楼层动力配电箱向各区位、各功能间和用电设备供电。另一路向院区和商业中心区照明供电。

院区照明采用钢制艺术电杆6处，楼体照明采用专门射灯4台。

(3)弱电部分

①安全防范系统

安全防范系统主要是指对各类人的秩序、生命安全、财产等方面的管理，采用的智能化技术手段，包括：闭路电视监控、电子巡更、防盗报警系统。

闭路电视监控系统：采用集成式管理控制模式，实现全系统的自动化集中监控与管理。对项目内外各重要进出口、通道、展厅、人行楼梯，园区周界进行电视图诸如监视。

防盗报警系统：全面设防，无盲目和死角；当发生防盗报警时，报警监控管理项目闭路电视图诸如监视屏上立即弹出与报警点相关的摄诸如机图诸如信号，值班安防人员可以通过操作云台和可变镜头监视周界报警区域的人员活动情况，同时自动进行联动图诸如的录诸如。

闭路电视监控系统摄诸如机包括：室外快球摄诸如机、室内快球摄诸如机、室内匀速球摄诸如机、室内半球摄诸如机等。鉴于闭路电视监控系统具有在控制项目操作就可观察许多区域，甚至远距离区域监控的独特功能，该系统对于震慑罪犯行为的发生以记录犯罪行为的过程都有着不可代替的作用。此系统应是该项目安全防范工作之重点系统。

出于美观和实用的考虑，系统设计安装彩色半球形摄诸如机，用于监视进出各楼层人员的情况。半球形摄诸如机小巧美观、工艺精良，安装在展厅、走道等公共区域，与整体高档次装修相得益彰，且不会给人带来反感。彩色摄诸如机可以保证监看人员一目了然地对出入人员衣服颜色、体貌特征等敏感色彩进行辨认，更大程度上满足了闭路电视监视系统的系统图诸如显示、录诸如要求；此外，根据安防系统设计要求，为了能够从监视器上一目了然地知道所监视的具体楼层位置，并清晰地反映给保安人员。从而保证在事件突发时，保安人员能够及时、迅速地赶到事发现场；在事件发生后，警务人员也可以顺利的进行调查取证工作。

防盗报警检测器主要包括：双监探测器、玻璃破碎探测器、报警按钮、红外线报警器。双监探测器主要设置在展厅、重要领导文化商业交易等。约设置20点。

闭路电视监视系统制式为PAL制式（符合中国标准）系统由摄诸如、传输、显示、控制和记录部分组成，共安装摄诸如机400台，显示器40台，控制设备5台，记录设备4台。

②有线电视系统

有线电视系统的建设重点主要是娱乐电视节目的设置，以及多媒体会议展厅对博物专业技术交流等电视的设置。电视节目源为有线电视节目源。采用当地有线电视台的节目源，在馆内的指定地点播出。节目源为海口数字有线电视台节目。

2.翰香国际文化产业

(1)电源电压及供电负荷等级

本项目预计用电设备总装设功率：5000KVA

园区内现在高压配电站，经终端变电室降压后，向各用电设备供电。设备用电源的电压偏差不应大于±5％，设计中采用稳压电源装置供电予以保证。主要设备用电均属三级用电负荷，其中应急照明，消防等用电设备属二级（应急）用电负荷。本工程消防用电设备、营业区照明，弱电系统等为一级负荷自动扶梯等二级负荷，其余均为三级负荷。

(2)动力和照明供电

动力和照明供电主要利用市政供电线路供电，由龙华区变电所供给380/220伏低压电网供电，供电来源可靠稳定。

电力及照明系统的电源由变电室以50Hz，220/380V，TN-S系统供给。本项目内自建两座用电设备主要采用电缆线路供电，电缆采用铜芯绞联聚乙烯绝缘电缆在电缆桥架上敷设；配电设备采用动力配电箱、插座箱。排风机和消防水泵等重要负荷设备，由变电室以两路电源供电，其终端设双路电源互投装置进行自动切换。

公共场所、主题公园区等照明灯具主要采用带电子镇流器的节能高效荧光灯；交流、基地出口照明灯具拟采用金卤灯或荧光灯带。公共走道平均照度为100LX(5W/M2);酒店平均照度为300LX(13W/M2);艺术家工作室照明为800LX(25W/M2);主题公园区平均照度为300LX(9W/M2);主要设备机房照度为200LX(7W/M2).疏散通道及主要出入口设应急指标灯；总体内设道照明及景观照明；沿街立面设广告照明及泛光照明。照明电源与电力电源分设，由变电室单独线路供电。照度要求根据不同需要确定。

(3)弱电部分：

1）设通信网络系统。

2）设建筑设备监控系统。

3）设火灾自动报警系统。

4）设安全防范系统。

5）各单体一层设消防、安保中心机房及通信机房；各层按防火分区设置弱电机房和竖井。

②电话系统

为满足本项目对内、对外电话通信的要求，考虑到文化区众多需要，各种其他设施比较完备，拟在园内配备1000门电话。

第九章 环境和生态影响分析

9.1编制依据

9.1.1《中华人民共和国环境影响评价法》

9.1.2《中华人民共和国环境保护法》

9.1.3《中华人民共和国大气污染防治法》

9.1.4《中华人民共和国水污染防治法》

9.1.5《中华人民共和国噪声污染防治法》

9.1.6《建设项目环境保护管理条例》

9.1.7《海南省建设项目环境保护管理办法》

9.1.8《环境空气质量标准》GB3095-1996

9.1.9《地表水环境质量标准》GB3838-2002

9.1.10《城市区域环境噪声标准》GB3096-2008

9.1.11《施工场界噪声标准》GB12523-90

9.1.12《污水综合排放标准》GB8978-1996

9.1.13《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90

9.2主要污染源及污染物

9.2.1施工期主要污染源及污染物

1.粉尘

主要来源于施工现场粉尘和建筑材料运输及存放所产生的二次扬尘。

2.废水

主要来源于施工现场工作人员的生活污水和施工废水。

3.噪声

主要来源于施工现场的机械噪声及施工材料在运输时产生的噪声。

4.固体废物

主要来源于施工时产生的弃土、施工现场工作人员的日常生活垃圾和建筑废弃物。

9.2.2运营期主要污染源及污染物

1.废水

来源主要为楼内办公人员的生活污水及食堂污水。

2.固体废物

来源主要为楼内办公人员的生活垃圾。

3.噪声

给水泵及设备运行过程中产生的噪声。

9.3环境影响分析

9.3.1施工期环境影响分析

1.环境空气

建筑施工时土方工程及建筑材料的使用和堆放易产生二次扬尘，运输车辆的往返将使沿途空气质量受到扬尘和车辆尾气的污染。应尽量减少残土外运量，必要的外运要对车辆进行封盖，建筑材料的存放应有固定场所，并加以覆盖或遮挡。同时混凝土现场拌和产生的粉尘对周围空气质量页将产生不良影响，应尽量采用商品砼。施工现场应经常洒水，减少二次扬尘。

2.水环境

施工驻地排出的污水主要是施工现场工作人员的生活污水，生活污水中主要污染物为COD、BOD5和悬浮物，生活污水集中收集，排入市政下水管网，并设临时卫生间。施工用水源要要管理好，不得浪费水资源。

3.声环境

工程施工期噪声主要污染源为施工机械噪声及工程材料运输噪声，为了保护施工区域附近环境受到影响最小，施工过程中要做到文明施工；工地水泥拌和机、电锯等高噪声设备限时使用，并针对高噪声的机器设备采取隔声降噪措施，如设立单独工作间等方法，采取上述措施后，施工期间的噪声对环境将不会有太大的影响。

4.固体废物

固体废物主要是施工现场工作人员产生的生活垃圾与建筑垃圾，要及时送往市政部门指定的场所进行统一处理，对环境不会产生明显的影响。

总之，施工期在采取必要的环保措施后，对环境的影响会降低到最小程度，同时鉴于施工过程是暂时的，其影响也是短暂的，一般情况下，各类污染源会伴随施工期的结束立即消失。

9.3.2运营期环境影响分析

1.环境空气

本项目冬季采暖由集中供热管网供热，不直接产生燃煤烟气，对环境空气没有直接影响。

2.水环境

本项目投入使用后，所产生的污水主要是楼内工作人员的生活污水，可直接排入区内市政排水管线。

3.固体废物

本项目投入使用后，所产生的生活垃圾全部袋装，密闭容器存放，收集率要达到100%。逐步实行分类收集，并逐步提高分类率。收集后的垃圾由市政部门统一处置。

4.噪声

本工程水泵均采用隔声基础。

9.4环境影响评价

本项目在建设和运行中无环境特约因素，工程对环境的不利影响主要表现在对声环境、空气环境及水环境等方面，这些不利影响在严格落实相应环保措施情况下，可以得到有效控制，从环境角度看，项目是可行的。

第十章 节能、消防、防潮及地震安全

10.1节能

我国是能源消耗大国，目前能源利用率较低。节约能源不单有利于资源的合理开发利用，而且从可持续发展的角度看，也有利于环境的保护和人类生活水平的提高，故而节能措施在项目建设中十分重要。同时，节能也是企业降低成本，提高效益的措施之一。

10.1.1编制依据

1.国际计委、经贸委、建设部联合颁发的《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告"节能篇（章）"编制及评估规定》（计交能[1997]2542号）；

2.中华人民共和国《节约能源法》；

3.《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2008年版）；

4.《产业建筑热工设计规范》GB176-93；

10.1.2节能措施

1.本项目使用的能源有水、电、热等，在工艺方案及设备选型中以采用合理工艺和先进设备为基本方案，有良好节能低耗效果，在制定方案中，注重节能和综合利用，采取一系列措施和技术，在合理利用能源、减少能源消耗的同时，降低生产成本，并减少环境污染。

2.建筑内外维护结构采用高保温陶粒砌块。建筑的窗墙比应符合节能要求，采光及空气流动性好。采用气密性、水密性好的门窗，减少空气渗透产生热损失。

3.建筑所采用的电气设备均采用节能、节电型产品。根据不同的用电负荷，合理设计电路，选用合理的材料减少电耗。加强设备的运行管理和用电管理、杜绝空负荷运行，提高设备运行率，减少用电损失，实现节电。配线采用铜芯电缆线路供电以降低线损，各主要配电线路装设电度表，加强用电管理，设备配套使用，防止大马拉小车和跑空车，计划用电。

4.采用节水型设备，各主要用水处装设水表加强用水及良好管理，防止跑、冒、滴、漏，达到节约用水。各载热设备及管道均采用导热系数小的新型保温材料保温，以减少热损失。

10.2消防

10.2.1编制依据

《建筑设计防火规范》GB50016—2008

《海南省消防管理规定》

《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005

《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95

《产业建筑设计通则》GB50352-2005

《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98

10.2.2建筑防火

（1）建筑耐火等级

新建翰香国际文化旅游区园区总占地面积6000亩，总建筑面积4913082平方米。钢筋混凝土框架结构。耐火等级：二级。

10.2.3总平面设计

1.翰香国际文化旅游区

（1）园区院内东侧设有市政道路，文化旅游区内南北西侧设有混凝土道路，消防车辆均可通行，建筑设有3处对外出入口，满足人员快速疏散。

（2）园区内每一区位设置多处消防栓；

（3）园区与周围各建筑间距满足防火间距要求；

（4）园区与消防队距离较近；

（5）楼体内内层设一个防火分区。

2.翰香国际旅游文化项目

园区设4个主出入口，正对东环高速路和龙华区交口，内通园区，外连东环高速路和龙华区。

翰香国际文化产业主入口设在东西南北四部，易于大量人流的集散需要。园区道路面积宽阔，满足消防车辆正常通过。

10.2.4建筑设计

1.翰香国际文化旅游区工程

（1）工程建筑结构体系为框架结构，现浇整体式楼板，耐火性能满足要求。

（2）防火分区设计每层设1个防火分区，内部距离满足安全疏散。

（3）安全疏散：工程安全疏散出口的数量、位置、安全疏散距离、外门及过道宽度等均按规定执行。通向室外的出口位置及数量，门的开启方向等均满足防火规范规定。首层对外设有3个主要对外出口。

2.翰香国际旅游文化项目

各承重构件及建筑墙体的耐火性能满足规范要求。灭火器的规格和数量按规范要求的位置配备。

10.2.5消防给水

1.翰香国际文化旅游区工程

根据本工程的建筑高度和功能，本设计按二类进行消防给水设计。

（1）编制依据：本工程设计包括室内消火栓系统。

（2）消防用水量：室外消防栓用水量20L/S,室内消火栓用水量10L/S，火灾延续时间消防栓2h。消防总用水量216立方米，室内、外一次消防用水量由龙华区地下消防水池供水。

（3）室内消防管网环馆布置，按100m内间距布置室外地下消火栓。

2.翰香国际旅游文化项目

（1）本工程建筑高度低于24米，建筑物消防设计按《建筑设计防火规范》GB50016—2006。

（2）消防用水利用厂区内现有消防水池。

（3）建筑物内设有独立的消火栓给水系统，系统给水干管水平、竖向均布置成环状，且均有两条进水管与室外厂区消防给水管网连接。

10.2.5电气防火

1.新建翰香国际文化旅游区建筑及翰香国际文化产业建筑均为二类产业建筑，公共场所的应急照明，疏散指示照明为二级负荷，应急照明系统灯具采用带蓄电池的灯具，在停电情况下，供电时间为1小时。

2.项目建筑消防泵分设在翰香国际特色文化旅游、国际文化产业创新创业及翰香国际火山森林休闲旅游度假区水泵房内，该泵由消火栓箱内控钮控制，其控制管线为铜芯寻线串钢管保护暗敷设在非燃烧体结构内，其保护层厚度不小于3厘米。

3.防雷与接地

两建筑物防雷类别为三类，分别在建筑物屋顶设避雷带。

配电系统接地形式为TN-C-S。

采用公用接地装置，其接地电阻值不大于1欧姆。

10.3防潮

地下一层比较阴暗潮湿的地方，设置通风系统。建筑物地面坡度在0.5-6%之间，作防水措施。

10.4地震安全

据国际地震局《全国地震烈度区划图》测定，海口地区地震基本烈度为8度，根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版），抗震按8度设防设计。

第十一章 劳动安全卫生

11.1编制依据

11.1.1国际劳动部《关于建设项目（工程）职业安全卫生设施和技术措施验收办法》[国劳字（1998）1号文]；

11.1.2《海南省安全卫生管理条例》；

11.1.3海南省劳动局、卫生厅、总工会关于施行《海南省工业基本建设和技术改造项目劳动保护设施"三同时"审批验收程序》的通知；

11.1.4《生活饮用水卫生标准》（GB 5749-2006）；

11.1.5《关于加强防尘防毒工作的决定》国发[1984]97号；

11.1.6《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（国际劳动部1996年10月17日颁发）；

11.1.7《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）。

11.2劳动保护和安全措施

11.2.1总图布置上考虑园区与外界及内部区间的合理设置，园区内同时考虑到道路和绿化等布置；在较大噪声源处采取隔声设施。各种设备选用国内先进的设备，提高设备自动控制能力，以减少操作人员与机器长时间接触，减少接触污染。

电器设备及插座均做接地处理，机械设备安装防护罩或防护栏板，对各种设备、仪器要定期检查和维修，卫生间设置通风设施，保证空气新鲜畅通。

11.2.2各种压力容器设置压力表、温度表，并加强对操作人员的安全操作教育，受压设备严防撞击和敲打，要定期试压，不准超温、超压。

11.2.3室内设有防火器具，两项目各设劳动安全专职检查员15人，定期进行安全检查。

11.2.4按劳保规定，及时向有关人员发放工作服等劳动保护用品。定期对职工进行身体检查，尤其是食堂及服务人员以确保工作人员的身体健康。本馆有良好的生活条件，保证职工在文明、卫生、适宜的环境中工作、劳动。

11.2.5满足供热、供电等各环节管、线路畅通，设备安排合理，操作地设有宽敞通道，以保证人员操作安全。

11.2.6建立必要的规章制度，坚持"安全第一、预防为主"的方针，做到安全供电、供热和卫生等，按规章制度严格检查落实。发现问题及时处理和纠正。

11.2.7对发热设备及管道一律采用保温措施，以防烫伤事故发生。

11.2.8安全用电，本项目配电实行三级用电保护，并设置防雷保护与接地系统。

11.2.9给水水源由龙华区给水管网提供，管道密闭、卫生。

11.2.10采用密闭压力给水设备供水安全卫生。生活污水经过化粪池后排入市政排水干线

11.2.11各卫生间、制作间、洗涤间地面铺地砖，墙面贴墙面砖。便于清洗和消毒。

第十二章 组织机构及人员配置

12.1组织机构

根据翰香国际文化旅游区综合产业平台实际情况，实行主任负责制。负责项目的经营决策、中长期发展规划、审定年度经营计划。下设部门有：主任室，负责全面工作；综合部，负责咨询、外联、人事、财务管理等工作；信息部，负责信息化管理；文化部，负责文化交流、接待和保管等；安保部，负责设备设施管理、保安、保洁、绿化等工作。

12.2年工作日

年工作日250天，日工作8小时。

12.3劳动定员

翰香国际文化旅游区综合产业平台定员总数5000人，其中管理人员300人，技术人员700人，其它人员4000人，详见劳动定员表：

劳 动 定 员 表

12.4人员来源及培训

12.4.1人员来源

本项目劳动定员均具有较高的专业能力，可满足项目运行和技术操作需要。

12.4.2人员培训

本项目属文化交易交流事业，从管理、技术、服务人员均具有一定的本岗位专业知识和实际技能，为提高人员素质，达到国际标准要求，对各岗位人员可随时进行理论和实践方面培训。

对管理、技术和服务人员，组织到国内有关技术先进企业进行学习。对管理人员进行经营管理、政策法规等方面的培训，从而达到提高管理水平、实现经营服务目标的目的。培训设备操作人员参加设备的安装、调试，由设备制造厂家和技术人员进行现场培训，以尽快熟悉设备的运转和操作技术规程，并能熟练掌握具体技能。

12.5项目管理

12.5.1管理体制

本项目财务上实行独立核算，自主经营、自负盈亏，在经营管理上，实行主任负责制，各部门共同协作，紧密配合，责任到人。

12.5.2财务管理

1.按照国际有关部门的规定，合理有效地使用资金，充分体现投资效益。

2.按照国际、省有关部门规定的会计制度，由财务部门行使本项目的财务会计职能，负责本项目的财务管理、成本核算、编制报表等项工作。

12.5.3工程管理

本项目实行"代建制"，成立项目筹建班子，贯彻法人责任制，对项目实施的全过程负责，负责项目前期准备工作，拟定计划，筹集建设资金，组织工程设计、建设、监理、设备材料采购、招投标工作，处理工程建设中的问题，审定项目专项预决算，组织竣工验收，处理项目建设中的一切问题。

本项目按照国际对建设项目的有关规定，实行项目法人责任制、招投标制，实行先进的管理制度等，以保证项目顺利实施和运营。

第十三章 项目实施进度

13.1翰香国际文化旅游区

根据翰香国际文化旅游区的建设内容、建设条件、施工能力和工作需要等，确定由2012年10月开始建设，于2020年11月项目投入使用。具体进度如下：

2012年8月-2012年10月可研报告编制论证、审批、落实资金、初步设计及审批、办理工程报建；

2012年12月施工图设计及招投标；

2013年3月-2013年8月土建、装修、布展工程；

2013年9月-2016年10月完成一期工程海口城市精神主题公园以及国际文化产业创新创业区的建设。

2016年11月-2020年10月完成二期工程翰香书院本土特色文化旅游区、翰香火山森林养生度假区的建设。

2020年11月项目竣工验收、移交、投入使用。

第十四章 项目招投标方案

本项目实行以项目负责人为主、各专业负责人为辅的项目法人责任制，全面组织项目的具体实施工作。对设计、施工、监理队伍的选择，通过向社会公开招标的方式择优选定（其中对各专业项目经理的能力、业绩等方面也应进行全面考察），以确保工程实现预定的工程质量、工期和成本。

14.1编制依据

14.1.1《中华人民共和国招标投标法》；

14.1.2国际发展计划委员会第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；

14.1.3国际发展计划委员会第5号令《工程建设项目自行招标试行办法》；

14.1.4国际计委第9号令《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》；

14.1.5国办发[2000]34号文《关于国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责分工的意见》；

14.1.6我国有关招标投标的法律法规；

14.1.7我国有关招标投标的文件范本。

14.2招标组织形式及方式

14.2.1根据《中华人民共和国招标投标法》有关规定，本项目所有招标项目凡达到国际规定一定规模的均采用委托招标形式，选择具有合法资质的招标代理机构进行招（投）标工作；

14.2.2招标方式采用公开招标方式，本着公开、公平、公正的现则做好每个项目的招（投）标工作。并由建设项目行政主管部门进行监督检查；

14.2.3招标时招标单位采取必要的措施,保证招（投）标活动在严格保密的情况下进行，任何单位和保人不得非法干预或者影响评标过程和结果；

14.2.4保证评标活动及其当事人接受依法实施的监督，依法查处评标活动中的违法行为。

14.3招标投标工作的安排

14.3.1设计、监理、勘察招（投）标工作拟安排在可行性研究项目审查批准后进行；

14.3.2初步设计审查批准后，按提供的图纸资料进行工程项目的施工图设计工作。建筑工程的标书编制和招（投）标工作也相继开展；

14.3.3安装工程、重要材料和其它部分招（投）标的项目，需在施工图进行一段时间后再行实施，这样会使施工量及材料量更加准确。

以上是本项目的招（投）标工作拟安排，不排除业主及主管部门为加快建设进度在招标顺序上所进行的调整。

14.4招标方案

本项目招标工作包括：设计方案招标、施工监理招标、工程施工招标等。

14.4.1设计方案招标

项目立项后，建设单位要做好设计方案的招标工作，同时确定设计单位。设计方案招标邀请省内实力强、信誉好的设计院参加。设计方案确定的同时，选择方案中标的单位作为设计单位，这样有利于设计进一步完善和提供后期的服务。

14.4.2监理招标

为了保证参与本项目建设的施工监理的水平，监理单位的选择宜采用招标方式。可选择3家以上监理单位进行投标。监理单位的招标工作应安排在工程开工之前，以便监理单位能尽早地参与工程管理。

14.4.3施工招标

根据我国目前工程建设的特点，建设项目的施工招标一般需要多次完成，本项目施工招标也是如此，因而在工程管理过程中要科学地安排。

本项目宜采用专业项目施工分包招标。在本项目的建设过程中，会有许多专业工程项目需要另行发包。这些专业工程包括：高级装饰装修工程、消防工程、弱电工程以及活动设施和设备安装工程等。这些专业工程项目招标需要在不同的阶段进行，招标内容可能包括该专业工程的设计和施工，因而合理地安排专业工程招标对顺利完成本项目的实施、控制工程项目的整体质量和进度是非常重要的。

14.4.4材料、设备的采购招标

本项目所采用的材料和设备，建设单位应该采用招标方式进行采购。

⑴材料的采购。本项目的建筑材料品种较多，建设单位招标采购的材料应局限在品质要求高、材料价格昂贵、用量较大的重要材料。材料的采购招标要根据工程的施工组织进度的要求进行。

⑵设备的采购。本项目的设备由建筑设备和文体设施及设备两部分组成。建筑设备中建设单位负责采购功能要求高、价格昂贵的大型设备，小型设备可由施工承包单位负责采购。办公设施及设备的采购招标由建设单位负责，建设单位要设专门的机构完成该项工作。设备采购工作的安装也要根据工程项目的施工组织进度计划来进行，以不影响工程工期，降低工程总投资为标准。

第十五章 项目投资和效益分析

15.1 项目投资概算

"翰香国际文化旅游区"项目总共投资137亿元，资金来源：由建设单位自筹与国际大型集团企业自筹资金100亿元，引进项目资金40亿元。

15.2 项目经济效益

15.3 项目经济评价

15.3.1 财务分析和评估依据及基础数据

1.国家发展改革委、建设部发改投资（2006）1325号文颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。

2.项目计算期17年。其中：基本建设期8年，第9年开始逐步发挥项目效益，达到估算收益的60%，第10年70%，第11年80%，第12年90%，运营期第13年达到运营设计负荷的100.00%。

3.项目估算员工8000人，为便于计算，工资及福利费计入项目运营成本中。

4.项目财务基准收益率取8.00%。

5.成本、收入按含税价格估算。

6.税率：营业税率：5.00%，城市维护建设税率7.00%，教育费附加率3.00%，所得税税率25.00%。

15.3.2 成本与费用

1.成本与费用估算说明

（1）项目直接外购原材料成本按18032.50万元/年估算；

（2）项目水、电、燃气估算年费用额为6876万元；

（3）职工工资及福利费按24000.00元/人年估算，年总工资福利费总额为7200万元；

（4）固定资产折旧：建构筑物折旧年限20年，残值率5.00%，年折旧率4.75%；设备折旧年限14年，残值率5.00%年折旧率6.786%。

（5）修理费：按项目固定资产费用的0.4%估算。

（6）管理费用包括无形资产摊销和其他管理费用。

无形资产为土地使用权费和其他无形资产，按10年摊销

其他资产摊销按5年

其他管理费为企业行政管理部门管理和组织经营活动的各项费用，包括：办公费、差旅费、低值易耗品、劳动保险费、待业保险费、咨询审计费、排污绿化费、业务招待费等，按8000.00万元/年估算。

营业费用：包括广告宣传费、销售人员差旅费、专设销售机构的费用等。营业费用按5000万元/年估算。

2.总成本费用

项目经营年平均总成本费用130360.42万元，其中：年均固定成本83266.25万元，年均可变成本47094.17万元；年均经营成本83025.91万元。

15.3.3 营业收入、营业税金及附加

1.营业收入

（1）艺术品交易

以北京的宋庄为例，初步统计，其一年艺术品交易额达到2.5亿元，而转职于油画的深圳大芬村一年的交易额也超过了1亿元。鉴于本项目从规模上和综合性上在全国都是首屈一指的，因而，初步统计，本项目运营成熟后艺术品直接交易额将超过20亿元。

按公司直接交易10%，市场交易90%估算。公司直接交易毛利润率40%，市场交易手续费发展及展示等相关费用占交易额的8.5%计算，年收益额为：

自营：200000×10%×40%=8000万元

交易费：200000×90%×8.5%=15300万元

合计：23300万元

会展收益

翰香国际文化旅游区将举办世界具象艺术展、专项艺术展览等各种高水准的展览，并将举办各种形式的艺术高峰论坛、沙龙等活动。初步预计，运作成熟后，世界具象艺术节期间直接观展人数将达到50万人次，而长年观展人次将达到200万人次。由艺术会展所带来的直接收益将达到42000万元，这还不包括有次带来的其他消费等间接收益。

（3）艺术地产

翰香国际文化旅游区的自身的规划、建筑、空间上，都将充分展现出"艺术性"的理念。工作室、居住配套、艺术家村等均是针对艺术家、艺术评论家、策展人、艺术学习和工作者量身打造，并融入艺术家自己的风格和理念，这是艺术与地产的完美结合。在艺术工作者与艺术地产之间，可以通过赠予、交换、购买、租赁等方式产生出艺术地产的效益。

该部分收益按逐年推进计算（购买、租赁），平均每年收益约79000万元。

（4）旅游参观

在旅游资源大省的海南，"翰香国际文化旅游区"的出现在结构上增添和丰富了海南的旅游资源，也客观来看改变了旅游观光、休闲的传统的旅游模式，"翰香国际文化旅游区"将成为世界范围艺术爱好者旅居、生活、工作之场所，艺术院校学生学习的社区，势必吸引海内外各地的艺术家和艺术爱好者前来参观游览、置业、旅居和度假之所。由"翰香国际文化旅游区"艺术旅游带动吃、住、行、游、购、娱、学、体、疗等环节的消费，将为翰香国际文化旅游区的餐饮、酒店、娱乐、休闲等配套设施提供充足的客源。

翰香国际文化旅游区的观光旅游类人数300万/年计，按照门票及人均消费250元人日，停留1天者计算，年旅游及配套收入将达到75000万元。

翰香国际文化旅游区的接待设施（宾馆、酒店、休闲设施等）能力为3000人/日，按营运平均负荷35%估算，人均消费2000元，年收益为77026万元。

（5）"翰香国际文化旅游区"的旅居人员将是一个巨大的群体，仅深圳大芬村就有近10000余画家长年居住。本项目按年平均旅居人员（艺术家）4000人估算，每年人均消费40000元，年收益额16000万元。

（6）为了艺术家创作基地的后续持续发展与壮大，翰香苑艺术家创作基地将引入国内外一流艺术院校在此建立培训基地，力求覆盖58项艺术考级专业。其他还包括各类文化艺术培训、艺术类研究生教育等。

预计年培训人次达到5万人次，培训教师2000人。按人均培训及生活费用4000元／人次计算，年培训收入20300万元。

（7）各类产业效益

翰香国际文化旅游区营造出的动漫产业、文化产业、各种文化艺术产品（影视、音乐等）和旅游纪念品加工销售等，创造的价值及收益更为巨大。

综合来看，按照保守原则估算，本项目年总收益估算见下表：

项目年营运收入估算表

2.营业税金及附加

营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。项目年营业税金及附加计算见下表。

项目营运收入及税金估算表 单位：万元

15.3.4 利润及分配

1.利润总额

项目经营年平均利润总额202061.86万元

所得税

所得税税率25.00%。项目经营年平均所得税50515.47万元

净利润及分配

项目经营年平均净利润151546.39万元。

法定盈余公积金按净利润的10.00%计取。

项目经营年平均未分配利润136391.75万元。

项目经营年平均息税前利润和折旧摊销（息税前利润+折旧+摊销）255333.66万元。

15.3.5 财务盈利能力分析

1.总投资收益率

项目总投资收益率为：12.62%

项目资本金净利润率

项目资本金净利润率为：22.36%

项目投资现金流量分析

财务内部收益率： 税后：11.14%；税前：13.27%。

财务净现值（Ic=10%）： 税后：151546.39万元；税前：202061.86万元。

投资回收期： 税后：9.09年；税前：6.82年。

从以上分析可看出，项目的财务盈利能力较强。

项目资本金现金流量分析

项目资本金财务内部收益率：13.32%。

15.3.6 财务生存能力分析

项目计算期内各年的净现金流量及累计盈余资金均为正值，各年均有足够的净现金流量维持项目的正常运营，可保证财务的可持续性，因而，项目具有较强的财务生存能力。

15.3.7 资金清偿能力分析

1.投资借款偿还能力分析

本项目长期借款偿还资金来源为项目经营期的未分配利润、折旧及摊销费用，根据银行要求，按最大能力还款方式计算，借款偿还期为8.51年。

资产负债分析

根据资产负债表的计算，该项目在还贷期间负债率为61.79%～12.05%，其负债情况较好。

15.3.8 不确定性分析

1.盈亏平衡分析

盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP），分析该项目可以承受多大的风险而不至于发生亏损的一种方法。本项目盈亏平衡点（BEP）计算为：

BEP=固定成本/（年经营收入－年税金及附加－可变成本）*100%

项目运营期间内，BEP为43.03%～36.25%，其风险不大。

敏感性分析

考虑到决策过程中的投资、成本等诸多变量在项目实施以后，可能因某种原因出现一定的偏差，敏感性分析就是要对这些不确定因素予以充分的估计，分析其对项目经济效益的影响，以便为项目最终决策提供依据。

本项目基本方案的财务内部收益率为13.27%，现将经营收入、建设投资、经营成本等因素发生变化时对本项目的财务评价指标进行系统计算，计算结果见敏感性分析表。

敏感性分析表

15.3.9 经济评价结论

从以上经营收入、利润、成本、不确定性分析，说明各项指标均略高于同行业标准，说明该项目在财务上是可行的，且具有一定的抗风险能力。

15.4 农民就业与增收

"翰香国际文化旅游区"项目大力促进区域经济的可持续发展，为地方政府提供持续、稳定的税收的同时，还将广泛的解决农村劳动力的就业和建立农民长效增收机制作为项目的重要诉求点，并纳入了项目的总体运营思路和发展目标。

15.4.1 农民就业

本项目的实施预计每年可解决就业人口8000－10000名，为了实现农民的就近就业，对农民的构成进行分析，从年龄、性别、素质和经济状况进行产业区分：

1）年龄层面：20－30岁男女重点以服务业为主，可进行专项培训后安排在项目涉及的服务产业工作；30－40岁男女重点以农业和农副产品深加工为主，可进行农业高新技术培训后安排在农业生态加工厂或花卉产业园区的园艺工作；40－50岁男女重点以家庭旅游文化产品专卖店为主，可进行旅游景区文明服务规范的培训，树立国际乡村旅游文明服务的形象。

2）性别层面：服务产业以解决农村女性为主，所占比例可为80％；高新农业和农业生态加工产业以男性为主，所占比例为75％；

3）素质层面：按农民的基本素质进行划分，素质较高的可安排在野奢度假区从事服务工作；素质较低的进行职业技能培训后上岗，可进行园艺技能、农业高新技术、生态生产、工艺制作、旅游服务和礼仪培训等，提高安置农民的就业水平。

就业岗位表如下：

15.4.2 农民增收

本项目实施后，可实现人均年增加收入近5000；该项目实施后可解决当地约8000名农民就业，人均年工资收入12000元；该项目可使当地约1000户农村家庭转化为餐饮、加工、旅游产品经营业主，可以有效解决农民就业，家庭增收问题。

第十六章 效益分析

16.1经济效益分析

项目建成后，通过市场经营手段建立和构架文化旅游区园产业平台的商业模式，包括不同的物业形态，不同的服务体系，并通过内部各项差异经营相互补充来实现最高利润和低成本的相互均衡。

还可以通过扩大文化旅游区相关的衍生和增值业务，提高平台运营的整体盈利水平，发展高端文化旅游区，提升附加值，支持后续租金的适当提高。在展览、产业平台收入和特色旅游商品、创意产品销售等方面，将取得可观的经济效益；并有力地拉动地方其他相关产业的经济收入。

16.2社会效益分析

本项目的建设将为促进海南文化旅游区的发展起到示范样板的积极作用，成为海南文化旅游区成果的展示交流平台，提高了海南文化旅游区的综合服务能力，进一步地推动翰香国际文化旅游区的建设。

项目建成后，将极大推进文化旅游区的快速形成与发展，将艺术展览、生产开发、品味体验、创意人才培训、餐饮娱乐等形成完整产业链条，吸引各类文化旅游区集聚，对关联行业具有很强的牵引作用，可促进系列化、规模化、市场化和品牌化的文化旅游区加速发展。不单对拉动海口的经济增长、增加就业和财政税收起到巨大的作用，并且将填补海南省目前尚无文化旅游区聚集区的空白，对于海口市建设文化强市、海南省建设文化强省的发展战略都有着及其重要的现实意义和长远意义。