商业广场可行性研究报告

1.1项目概况

1.1.1 项目名称

海甸岛大智商业广场项目

1.1.2 项目建设单位

海南大智投资有限公司

1.1.3 项目基本状况

海甸岛大智商业广场总用地面积为12.13亩，总建筑面积约29526.15㎡，坐落于海南省海口市海甸岛人民大道二路口。

海南大智投资有限公司成立于2012年9月，隶属于XXXX诸多产业版块的龙头企业之一。主要经营范围：房地产投资开发、商业运营管理、文化创意产业、农业旅游项目投资、市场营销策划、商务信息咨询等。

公司立足海南，辐射全国，致力于地产多元化的长远发展规划，计划打造系列城市精品商业综合体。

1.2可行性报告编制依据

1）《中华人民共和国城市规划法》；

2）《海南省城市总体规划（2010-2020）》；

3）《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》；

4）《海南省城市规划管理技术导则》；

5）《海口市城市规划管理技术规定》；

6）《投资项目可行性研究指南》国家计委计办投字【2002】15号通知；

7）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）发改投资【2006】1325号；

8）国家现行的其他有关规范及规定；

9）建设单位提供的相关技术资料，及调查收集的相关区域的社会经济、交通运输及自然条件等资料。

1.3项目主要经济技术指标

本项目位于海口市海甸岛人民大道二路口，总体规划面积约8086.71平方米，容积率2.59，总建筑面积29526.15平方米，其中地上建筑面积18302.76平方米，其中商业区建筑面积10360.05平方米，休闲娱乐区建筑面积7942.71平方米，公共区占地面积365.15平方米；地下建筑面积（不计容）11223.39㎡。项目总投资预计42500.03万元人民币。

1.4可行性研究范围与内容

本可研着重研究了项目海甸岛大智商业广场项目的区位、自然环境和社会经济现状及发展趋势，根据《海口市城市总体规划》，在广泛搜集资料、详细考虑所有制约因素的基础上，依据海甸岛大智商业广场发展规划、市场分析预测和项目竞争力分析，研究论证海口市海甸岛大智商业广场设计方案及建设规模、标准等问题，合理应用各种节能降耗的技术手段，并充分考虑经营管理的需求满足社会效益与经济效益的统一，通过技术经济论证，为本项目的决策和实施提供了可靠依据。

本项目工程可行性研究报告的主要内容包括：项目概况、项目背景及建设的必要性、建设条件与环境、建设目标与建设规模、工程技术方案研究、环境保护及水土保持、劳动安全措施、投资估算与融资方案、经济评价与分析。

1.5项目存在问题与建议

本项目符合国家产业振兴规划的要求，顺应了海口市的发展规划，符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划，是实施海口市"中强、西拓、东优、南控"战略规划和落实海南省十三五产业发展规划的必要举措。项目的建设条件具备，组织机构完善、建设目标明确，其投资构成合理，社会效益与经济效益显著，项目是可行的。

建议项目建设单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有的效益。

第二部分　项目背景及建设必要性

2.1项目提出背景

2.1.1 国家或行业发展规划

（1）《海口市城市总体规划（2011年－2020年）》

规划方案提出城乡统筹目标，引导城镇化健康发展，逐步改变城乡二元结构，构筑有机协调的城乡发展新格局，促进农业产业化发展，增加农民收入，到2020年，农民年人均纯收入争取达到1.5万元。海口主城区为绕城高速公路以北与海口市东、西行政界线围和的区域，包括海口市区18个街道办事处和外围7镇(长流、西秀、海秀、城西、府城、新埠、灵山)以及桂林洋农场，主城区面积为562.4平方公里。规划确定的空间发展策略为："东进、南优、西扩、北拓、中强"。

东进：建设东海岸国家级旅游度假区和桂林洋高校区，着重发展休闲度假、教育科研、空港物流等产业，打造全省人才培育和产业孵化基地，建设国家级滨海生态旅游示范区。

南优：加强南郊生态保护，适度发展优势产业。重点推进火山群世界地质公园、长影海南世纪影城、观澜湖康体休闲等项目建设，大力发展生态循环农业、观光农业和体育休闲产业，实现产业生态化、生态产业化。

西扩：科学规划建设西海岸新区，加快推进海南国际会展中心、五源河文化体育中心等项目建设，重点发展商务会展、文化创意、科技研发、现代物流等生产性服务业，完善配套生活服务设施，建成聚集高端人才的生态宜居区和全省现代服务业核心集聚区。

北拓：合理开发海洋资源，大力发展邮轮、游艇、帆板等休闲产业，加快海上人工岛等项目建设，拓展城市空间，有序发展高端旅游地产，凸显海湾旅游休闲城市特色，展现北岸城市的秀美。

中强：突出综合特色，合理布局产业和生活空间，提高土地集约利用效益；加强城市路网建设，构建循环有序、畅通便捷的城市路网；加快旧城改造，完善基础设施，提升服务业态；建设舒适和谐的生活居住区和现代化的中心商务区。

西扩将重点发展长流组团，长流组团的定位为：滨海旅游、科研文教、办公居住与工业等。长流组团分为四个片区，分别为：西海岸片区、长流片区、粤海通道 片区、金沙湾旅游区。各片区的功能定位是：

城市发展总目标：围绕海南建设"国际旅游岛"总体目标，将海口打造为"两市一基地一中心"的目标(即世界一流热带滨海休闲旅游目的地城市，我国旅游业改革创新示范城市；海南国际旅游岛旅游综合服务中心；南海旅游组织与服务基地)，构建与国际旅游岛相适应的现代旅游产业体系。

城市发展阶段性目标：到2020年，海口市国内生产总值达到1390亿元，创业环境和人居环境的优势更加突出，并在全省率先实现现代化，初步建设成为在国际上具有一定知名度与影响力、以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。进一步强化海口作为全省经济中心城市地位，提升省会城市的服务功能，重点发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务等第三产业，增强海口对全省的综合辐射与带动作用。

根据《海口市总体规划》的布局，从城市发展区域的开发现状、产业集中程度、自然资源的利用评价和基础设施的开发条件等因素的分析，影响到项目区的中心组团将定位为：重点完善面向岛内的中心服务功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。

（2）《海口市"十三五"规划纲要》

8、培育挖掘发展新动力。适度扩大需求，激发内需潜力，促进新旧动能转换，增强经济持续增长动力。

大力推进大众创业、万众创新。优化创业创新环境，着力消除不利于创业创新发展的各种制度束缚，切实解决创业者面临的资金需求、政策扶持、技术支撑、公共服务等瓶颈问题，出台"负面清单"，支持各类市场主体开办新企业、开发新产品、开拓新市场。把发展实体经济和培育有核心竞争力的优势企业作为制定 和实施经济政策的出发点，培育壮大一批骨干企业。鼓励"草根"创业创新，推动各类创新创业孵化平台与天使投资、创业投资融合发展，打造众创空间、众创社区等创新创业平台。规划建设中小企业园区，支持中小微企业加快发展。建立由政府部门、中介机构、投资机构和金融机构等联合参与的促进企业上市挂牌服务合作机制，完善激励政策，支持和鼓励更多企业进军资本市场。

发挥投资对经济增长的关键作用，着力扩大有效投资。把投资重点放在补短板、上水平、增后劲上，围绕基础设施、棚户区改造、产业项目，实施"三个千亿元"投资牵引计划。深化投融资体制改革，防控债务风险，充分发挥财政资金的撬动功能，在基础设施、公共服务领域大力推行政府与社会资本合作(PPP) 模式。充分利用各类金融资本支持，设立城乡统筹发展基金、产业引导基金，带动更多社会资本投向生产性项目。优化投资环境，加大招商引资力度，完善重大项目 推进机制。

大力提升消费对经济增长的贡献率，千方百计扩大岛内外消费。实施城市营销工程，扩大海口的知名度和影响力。广泛开展岛外促销活动，培育扩大岛外市场，增加休闲旅游、婚庆度假、健康医疗、养生养老、商务会展、免税购物、地方特产、房地产以及户外有氧运动等消费产品的有效供给。依托和完善服务全省的教育、医疗、文体、科技等功能，创造和挖掘消费热点，吸引更多岛内消费，巩固和提升全省消费中心地位。加快发展生活性服务业，促进消费结构升级。改善消费环境，鼓励大众消费，推进电子商务与传统商业融合，实现线上线下消费良性互动。

9、构建产业新体系。顺应国家加大供给侧结构性改革趋势，紧紧围绕全省十二大重点产业，积极对接六类省级重点产业园区规划，建立重大项目和重点产业高位推动机制，以市场需求为导向增加有效供给，做大优势特色产业，改造提升传统产业，大力推进产业转型升级，基本构建高端引领、协调融合、绿色低碳、优质高效的现代产业新体系。

（3）海口市美兰区规划

美兰区分为三大功能板块：

中心城区组团——商贸功能区：包括海秀东片区、海府路片区、篮天路片区、

大英山片区、和平桥南端片区、博爱路片区、白龙路片区、国兴大道片区、海甸岛、 新埠岛，以上区域是海口市商贸中心城区和省级行政中心。主要发展商业零售、运动休闲、旅游度假、旅游地产、酒店住宿、餐饮和金融保险等服务业，重点打造国 际购物中心、免退税购物区和休闲度假旅游区。

江东组团——旅游、临空物流功能区：包括灵山镇、美兰国际机场和桂林洋开发区。主要发展运动休闲、旅游度假、临空物流、农产品加工、科技教育和汽车销售等现代服务业，重点打造运动休闲度假旅游品牌和国际空港物流中心。

南部组团——热带现代农业功能区：包括大致坡、三江、演丰三镇。主要发展花卉、大棚瓜菜、水产养殖、禽畜养殖等热带现代特色农业和运动休闲、生态旅游、乡村旅游、特色文化产业，建设旅游风情小镇，重点打造运动休闲及生态旅游品牌、旅游风情小镇品牌和特色热带农业品牌。

根据功能区划、现实基础和开发潜力，采取带状与组团发展相结合的模式，按照"两区"、"三带"、"三园"、"四岛"优化生产力布局。

——两区，即主城区和江东新区。进一步完善主城区功能，重点推进大英山中央商务区建设和博爱街区骑楼改造，以及和平桥南端、流水坡、山内村、上贤村和下洋村、瓦灶村等区域的旧城改造，提高主城区的城市品位。以上两区主要布局商贸餐饮、运动休闲度假、旅游地产、金融保险等服务产业。

——三带，即热带滨海滨江运动休闲度假旅游产业带、乡村旅游产业带、热带现代高效农业产业带。一是热带滨海滨江运动休闲、度假旅游产业带。依托东海岸和南渡江，主要发展以游艇、高尔夫、旅游地产为重点的滨海滨江运动休闲度假旅游，着力培育旅游新业态。二是乡村旅游产业带。依托东寨港红树林、海底村庄文化、文明生态村和设施农业等资源，在全面完成演丰东赛港至林市20公里长的乡村旅游慢行系统建设的基础上，进一步打造从塔市至演丰镇、三江镇、大致坡镇的百里乡村生态旅游长廊，沿线配套发展休闲旅游、农家乐项目，大力培育乡村旅游产业。三是热带现代高效农业产业带。依托四个镇热带现代农业基地建设，在海文高速公路、琼文公路沿线，重点发展花卉产业、文昌鸡养殖产业和精细高效农业、现代设施农业。

——三园，即美兰国际机场临空物流园区、桂林洋农产品加工园区、桂林洋大学城园区。主要布局临空物流、农产品加工和教育科技服务等产业。

——四岛，即海甸岛、新埠岛、北港岛和司马坡岛。主要发展以游艇、旅游地产为主的现代服务业，发展热带滨海滨江运动休闲、旅游度假和高端地产项目。

依托热带滨海滨江旅游资源，全力推进新埠岛、东海岸、南渡江沿岸、海甸岛以及演丰镇、三江镇等一批大型旅游项目建设，重点建设东部滨海（包括东海岸、海甸岛、新埠岛、北港岛）精品生态运动休闲度假旅游区。加快中心城区商贸圈的发展步伐，大力推进海甸溪北岸滨江风情商业区建设。积极发展海南传统特色餐饮美食，进一步推进海甸岛美食街、新埠岛海鲜城特色餐饮街建设。

海南大智投资有限公司在此背景下，继续投入海甸岛大智商业广场项目的建设，为海南省服务业发展提供更好的基础平台，将进一步推动海南商业零售整体发展，形成以前端源头性创新对接带动海口、海南现代制造业以及旅游业、热带农业等传统和特色产业转型升级、成为海南绿色崛起的实现载体和助推器。

2.1.2 项目发起人及发起缘由

项目发起人

海南大智投资有限公司

项目发起缘由

商业广场属于现代服务业的一部分，具有购物、休闲、娱乐为一体的强大功能，它不单可以方便人们生活，也是促进当地商品流通、市场繁荣和带动就业与税收的重要载体。因而商业广场的建设可以在寂静转型的过程中把经济推上新的台阶。

近年来，海南省深入贯彻落实科学发展观，坚持以企业为主体、以项目为支撑、以政策为保障、大力扩大内需，居民消费呈现良好的发展势头。

在此背景下，海甸岛大智商业广场，利用自身区位优势、产业和人才资源优势，提出了建设商业、休闲、娱乐为一体的商业广场。

因而，海甸岛大智商业广场项目已势在必行。

2.2项目建设的必要性

项目海甸岛大智商业广场的建设，符合海口市产业结构升级的"十三五"规划的要求，项目建成后具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。

项目的建设将填补海甸岛购物中心业态缺乏的空白

国际购物中心协会亚太区首席代表凯文认为，购物中心实质上已成为休闲场所。 伴随社会经济的高速发展，人们生活水平的提高，消费者在购买选购品时对购物场所的选择将摒弃在单个购物场所意识，而具有"街"的意识——即卖点是否集中、 能否"一站终点"，是否有充分的消费选择权，休闲与购物相结合的"一站终点"的消费需求必将迅速成长。购物中心模式俨然已成为零售业的未来发展趋势，仅具备购物单一功能的百货店、超市等将走过或将要走过其高峰期(在我国周边国家和地区，如韩国、台湾等，超市业态也已很少了)，取而代之的将是集购物、休闲、娱乐、 商业观光、文化于一体的商业设施——超大型购物中心。

纵观海口市场，望海国际、名门广场、上邦百汇城、万国大都会都集以超级市场、娱乐、休闲、专卖店等先进的零售业态为主要经营内容，获得了迅速发展。家乐福、大润发、华润万家等大型购物超市纷纷登陆，越开越多。海口的零售市场正面临着重大整合，争相抢占中心商业区核心位置。而作为居住、养老、旅游度假的海甸岛人流密集区域，集多功能于一体的购物中心业态却相对缺乏。大智商业广场项目的建设则恰好填补了这个市场空白，能够促进海甸岛零售商业市场的深层次整合，给居住在该区域的居民带来巨大的便利，带动海甸岛服务业的发展。

（二）项目的建设将加速海甸岛城区改造步伐，促进海口市城市建设的发展

该项目地块位于人民大道二路口，周边为安置房和滨江海岸小区。该项目的开发建设通过将充分整合土地资源，改善周边居民生活环境，将原有的旧房改造建设成为地标性的现代化商业中心，使之成为海甸岛的新景观，进一步带动周边的旧城区改造步伐，完善和提升海甸岛商圈的商业和观光价值，提升海甸岛板块的形象和景观。同时，该项目将直接和间接提供的就业岗位将达到2000人以上，社会效益明显。可见，该项目属于海甸岛区域改造建设的重点项目，该项目的建设将有力推动海口市城区改造的步伐，对促进海口市城市建设有重大意义。

（三）项目的建设是构筑区域性商贸中心城市的客观要求

海甸岛位于海口城市东北部，地理位置优越，交通便利，频临江景与海景，闹中取静，可谓是城中之城，海甸岛的开发建设将成为海口未来城市建设的新亮点。海南要建设国际旅游岛，必然会吸引外来投资入驻，给城市带来了极高的经济效益和社会效益。海甸岛以其独特的生态环境，优越的区位优势，丰富的土地资源，必将吸引国内外众多知名企业纷至沓来。这对于提升海口城市综合竞争力，推动海口市未来城市新形象的建立，塑造高品质滨海度假新生活模式，加快国际化进程具有十分重要的意义。

《海口市商业网点规划》提出：海口将建成区域性商贸中心，充分发挥省会城市强大的聚集作用和辐射作用，整合全省各市县的资源，立足海口，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展，把海口市建设成区域性商贸中心。项目处于有利的地理位置，良好的景观条件，伴随海口"北拓、中强"发展战略的不断深入，项目的价值将不断涌现。因而该项目的建设是提高本区域发展的一张名片，构筑海口市建设区域性商贸中心城市的客观要求。

项目的建设能提升海甸岛房地产板块的整体价值

海甸岛占据优越的地理位置，鉴于其频临江景和海景，早已是外地人购置房产、 宜居养老的首选之地。经过多年来的开发建设，已成为海口旅游度假房地产的一张 名片，该区域内房地产板块整体价格较高，未来还继续有升值的潜力。而项目所在 区位，长期以来，尽管占据有利的江景景观资源，但鉴于产业定位和投入不足，造 成景观环境和居住环境欠佳。伴随海口城市开发建设的的逐步推进，新一轮的城市 发展战略，产业结构的整合升级，城市开发建设已按区位价值规律和城市空间结构 优化进入良性发展的轨道，伴随海甸岛人流的增多及基础配套的完善，将更进一步 促进该区域的土地的升值，以此提升海甸岛房地产板块的整体价值。

项目的建设对增加项目公司的投资收益具有重要的意义

伴随海南国际旅游岛的建设，大批外来资金涌入海南以及岛内购买力持续增强，宜居环境改善，海南房价呈现快速上涨态势，涨幅连续位居全国前列。2011年，在持续长时间的政府调控下，海口房地产市场需求受到抑制，成交市场低迷；但价格依旧坚挺，没有丝毫松懈，政府调控尽显"空调"迹象。2012 年在高强度政策调控下，海口房地产市场大起大落，但价格始终坚挺，未能实现预期调控效果。2013 年，房地产"限购令"继续延续，房地产调控的"国五条"又刚出台，未来政府调控重心向解决低收入群体保障房和廉租房建设工作转移，加大扼制投资购房力度。

目前海南房价和国内一线城市相比不是很高。从海南的环境、生态，海南的发展走向看，房价还有上涨的空间。同时伴随国际旅游岛的建设，海南四季如春的气候和巨大的发展潜力对于众多养老度假者和投资客具有致命的诱惑力。在未来很长一段时间内，这种状态不会改变，只会加剧。可以预计项目完成后，按目前海口房地产的发展趋势，必然可以实现房产和地产的增值，这对于公司的投资收益具有重要的意义，鉴于大智商业广场的增值必然会带动周边土地的增值，将直接为项目公司带来巨大的投资性收入。

（六）项目的建设将带动海口城市建设的高水平发展

海口作为一个年轻的省会城市，肩负着统领海南、振兴海南的重任。从省域经 济、文化、交通中心的功能出发，通过高水平的城市基础设施建设，为城市的产业 发展和城市的空间拓展打下良好的基础。

作为一个地域条件优良的滨海城市，海口有着与其他内陆城市所不同的特点， 海口地处热带，四季常绿，河湖密布，阳光沙滩，是适宜发展旅游的城市；气候适 宜，雨量充沛，空气清新，有利健康，是适宜居住的城市。这是海口的环境特点赋 予城市本身有别于其他城市的特殊性，也是海口可以发挥特色功能的优势条件。

根据新海口城市整体规划要求，需要提升中心区，拓展两翼，带动腹地。这就要求必须依据城区功能布局特征，加强功能配套与完善，突出中心城区的功能地位与作用。而海口总体规划确定的海口的中心城区的中心组团：重点完善面向岛内的中心服务功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。本项目的高水平的修建，使得周边开发项目在潜移默化中也具有了高水平的定位。完善的市政建设，方便居民生活社区，良好的居住环境，将带动海口城市建设的高水平发展，也使海甸岛成为海口具有代表性的示范区域。项目的实施对海口市城市整体功能提升有促进作用。

（七）本项目的建设，社会效益和经济效益明显

按照目前项目建设的初步思路，商业广场作为商业用途。在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，商业广场的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证商业广场的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。

因而，从满足服务业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面来看，建设海甸岛大智商业广场项目是必要的。

第三部分　市场调查分析

3.1海口市区域商业环境概况

从海口市的商业布局来看，海口的商业主要集中在以明珠广场为核心的中心片 区商业中心区，但海秀东商业圈却又遇到了发展的瓶颈———车位不够，在现代商业中最重要的因素是车位。目前"明珠广场"600 多个车位、DC 城仅几十个车位，鉴于车位的限制，这里每天会失去约 20%的购物者。目前海口百货商场除望海国际、明珠广场、东方广场、乐普生（佳心百货）、生生百货、友谊商场等几家较大的百货商场之外，名门广场、上邦百汇城、宜欣商业广场、南亚广场、万国大都会、红城湖国际广场、亿圣和百货、广百、府城天茂百货等大型、超大型商业项目陆续建成。海口老商业圈包括解放西路、中山路、新华路、博爱路、新民西路、得胜沙路等围 合的区域，也是一块集中体现历史文化名城风貌的地区，它将继续发挥其老商业区、 生活服务中心的优势。

海口商业网点布局

3.2海口市商业市场布局

1.海秀路商圈

海秀路商圈是海口市核心商圈，辐射整个海口市。整个商圈以海秀东路为中轴线，北面至大同路，南到蓝天路，西靠南大桥，东至海府路，商圈服务半径大，商 业集中度高，商业设施齐全，商业业态组合完善。商圈以明珠商业广场、望海国际 广场、乐普生为核心。

海秀路商业布局

2、解放路商圈

解放路商圈是海口市老城区传统商圈，商圈发展时间较长，商业成熟，辐射力 强。商圈以解放西路、龙华路、大同路交叉点转盘为核心，以这三条路为商业带， 呈放射状，还包括周围的新华路、博爱路等商业街。

解放路商业布局

3、国贸路商圈

国贸区是海口市商务办公中心，聚集了大量办公楼酒店、宾馆，商业配套亦十分完善，一些商业辐射全市乃至全省国贸商圈以国贸转盘为中心，商业设施主要分布在国贸路和玉沙路及金龙路上。国美电器、广百百货、生生百货以及大润发超市是本商圈的重要商业设施，对国贸片区甚至全市、全省都具有一定影响力。其它设施主要是街铺，业态有餐饮、娱乐、服装、日杂、烟酒等，主要服务于国贸区商务办公人员。

国贸商业网点

4.秀英商圈

围绕金牛岭公园的海秀西、海垦路为中心形成了一个原始意义的小商圈，该区域交通组织通畅、商业氛围浓厚、人气鼎盛，初步具备了商圈的雏形。以原始居民和外来务工人员为主流的秀英村为代表，消费人群在消费档次上还不是很高，但转折的机会正在形成。目前，以金牛岭公园为中心的"金牛板块"未来居住主城区正在崛起，"奥林匹克花园"、"都市森林"、"时代雅居"、"雅庄花园"、"明隆花园"、 "金岭花苑"等近 200 万平米的中高档住宅项目已售罄。伴随"欢乐颂—华润商城" 进驻板块的消息而走俏，如今仅农垦城主导开发的"绿海佳苑"、"西岭华庭"、九九·城 南郡、沁园岭秀等多个项目总建筑面积达百万平方米，日益为该地区商业发展提供充足的人气和消费力。海垦路上5万多平米建筑面积的"香樟林风情街"项目将成就海口第一个南洋风情商业街，旧城改造后的海垦路北段最终将成为发育中的秀英商圈区域核心，但秀英区商业圈升级还有待时日。

5.西海岸商圈

西海岸作为海口最具国际滨海特质的高端旅游度假及居住区。绵延二十多公里海岸线、清新的空气、优美的自然景观、丰富的高端休闲度假配套，已成为广大海口市民和岛外游人向往的理想栖息地。在当前国际旅游岛的大背景下，伴随海口新市政府落地西海岸片区，西海岸的发展已经迈入了崭新的历史时期。原本海口新市政府落地西海岸片区，西海岸的发展已经迈入了崭新的历史时期。原本汇聚了海口众多最高端生活资源的西海岸，正在成为海口新的CBD，总部经济核心区。但高端楼盘聚集的西海岸却缘于商业生活配套及城市公共设施的不足，一直制约着这里的发展。目前多家投资商对海口西海岸即将斥资兴建的大型主题商业充满了期待和信心，并看好这里的商业前景。

6.府城商圈

府城的商业圈属琼山区区域性商业圈，琼山区商贸业的现状是不发达，但琼山区人口密集，居民的购买力有很大潜力，府城有佳和超市、中山电信城、天茂百货、府城步行街等多个商业点，现在又新增了红城湖商业广场。府城的商业圈从目前来看整体消费能力有限，商业圈的发展受限。府城和东西湖商圈类似，商业气氛一直以来非常浓厚，可是商业物业整体较为陈旧，商业建筑形式对形象塑造支援不足。相对全海口市中高档商业物业，在智能化、自动化、服务体系等软硬件支持方面几乎为零。但不同的是府城距离各大商业中心的距离足够远，作为一个人口密集住区也就具备了商圈形成的前提。实际情况是府城的商业发展早已形成了一个以中山路为核心，以日用百货为主，且行业相对集中的乡镇级的商圈，剩下的只是升级换代问题。在短线投资价值上讲，档次不高的商业熟地比高档物业的商业生地要高，且风险较小。

3.3海口市商业市场业态经营状况分析

1．各商场均采用百货＋超市模式， 超市一般都设在商业价值较低的位置，以超市来带动人气，以百货来实现利润；海口各百货商场经营模式大多数为百货＋超市，其中有的商场设有两层自营超市，分生鲜和日用品两类。有的商场设有地下层，从维度上看超市能起到聚集人气的作用，但鉴于超市利润不高，故在商业布局时大部分商场都将其放在商业价值低的位置。

2．各大商场注重发展自身经营特色，进行差异化经营；在竞争日益激烈的今天， 海口众多的百货商场现在越来越注重发展自身的经营特色，进行差异化经营，如紫 荆百货走高档、个性化经营路线，国美、信兴发展家电网络服务，乐普生（佳心百 货） 的 "休闲健康购物"，各大商场出现错位经营，做出商场特色，培养个性化消 费群体，以达到对商场品牌的认同。

3．本土商场经营管理体系落后，为外来百货企业预留了较大的市场空间；从经营管理水平来看，海口市大型商场的经营管理还在较低的水平下运作，员工的服 务意识、商场布局与商品陈列、营销企划等都有待提高。各商场营业员聚堆聊天现象随处可见，商品知识更是知之甚少。完善的经营管理体系是商场长久经营的关键，在这方面外来百货企业做得远比本土企业好。内地商场的商场规划、商品组合、经营意识、服务质量均优于本土商场，统一招聘人员，并进行专业培训，每天都有管理人员进行训导，有的购物广场，在一些服务点，还设有专人协助顾客。落后的经营管理体系为外来的品牌百货企业预留了一定的市场空间。

4．大部分商场不同程度地引进了餐饮、娱乐，但形式过于单一，集多元化的餐饮、娱乐、休闲于一体的购物中心将具有广阔的市场空间；伴随人们消费习惯向多元化、多层次转变，为消费者提供集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、康体于一体的全消费体验式购物场所将是今后商业发展的方向。 目前好多商场引进了肯德基、必胜客等国际连锁快餐厅，有的商场增设了电子游戏机，但总体而言，海口商场内的餐饮、娱乐的形式单一，集多元化餐饮、休闲、娱乐、文化、康体于一体的购物中心将具有广阔的市场空间。

3.4海口市商业市场消费特征分析

作为海南省省会城市，海口是连接大陆和下面各县市的枢纽，具有强大的聚集作用和辐射作用，整合全省各市县的资源，立足海口，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展，又有旅游、农业产业支柱，故而，海口是海南省消费能力最强的城市。但鉴于海口是岛屿经济，受地理位置与观念的制约，海口的经济发展明显落后于沿海与内地城市， 特别是新兴的行业如IT、金融、服务、商业等领域明显滞后，故而，海口整体贫富差距悬殊，在零售、服务等行业中的消费方式各不相同。其中：

1.以政府公务员、部队军属、企事业单位、机关职工为主的消费群体在餐饮、娱乐、零售方面的消费，鉴于收入高、稳定， 在此方面的消费将趋向于高端，需要有舒适的消费环境。在消费品方面除民生必须品在本地商场采购外，大件的高价格的商品主要会在海口市采购；这类消费群体仅占总消费人群的 25--30%左右；

2.普通百姓的人群的消费基本集中在民生日用品为主，一般消费类商品也均在 本地消费为主。他们在消费期间过多的是考虑商品的价格因素， 但伴随生活水平的提高而对商品的质量和服务质量的关注也越来越高。平价是针对这类消费群体最有效的手段，这类消费群体仅占总消费人群的绝大多数；

3.食品消费质量提高，衣着消费支出比重下降，过去简单的吃饱吃好， 转变为品种更加丰富，营养更加全面。从维度上看鉴于食品供应的日益充足，另从维度上看鉴于在外饮食的增加，粮食消费比重减小，购买量大幅度下降，衣着是两项基本生存资料之一，衣着消费向时装化、名牌化、个性化发展的倾向更加明显，成衣化倾向成为主流；

4.耐用品消费增长减缓，主要耐用消费品趋于饱和，城镇居民家庭中用品消费特别是购买耐用消费品支出增长势头逐年减缓，表明用品消费已经不再是人们消费的重点；

5.交通通讯支出持续增长。支出比重变化最大伴随居民收入水平的提高及电子通讯、家用汽车价格的下调，移动电话及家用汽车已成为我国近几年形成的新消费热点之一。从趋势上看，这方面的消费需求将会持续旺盛；

6.娱乐教育文化消费比重上升趋势明显。生活质量的提高也导致人们用于娱乐文化教育的支出增加，绝对支出额和支出比重都有上升趋势。

3.5重点商业项目分析

"万国大都会"位于海南省海口市最繁华的两大核心商圈（海秀路商圈和解放 路商圈）之交汇处，周边商业网点云集、人气鼎盛、商业繁华。以"万国大都会" 为中心的万国大商业圈正在形成周边有香港城、汇锦名城、运动品牌专卖一 条街、乐普生、明珠广场、第一百货、泰龙商城、友谊商场、东方广场、女人街、 得胜沙步行街、东方广场、女人街、得胜沙步行街、解放路老商业街、新华南电器一条街、博爱路批发一条街，还有家乐福、国美、肯得基、麦当劳等商业巨头，商业、餐饮、娱乐、休闲各种业态齐全，商业氛围浓厚；19条公交线路通达全城，交通网畅通 东西南北；汇聚整个海口消费源、网聚 171 万消费群体，属海南省省会城市的中央商务区。

"上邦百汇城"地处海口市最具经济活力和发展潜力的国贸商圈，位于海口市金融贸易区中心地带，于2008 年7月8日盛大开业，创造海南 "首年满场、首年盈利"的商业奇迹。上邦百汇城周围密布国贸大厦、南洋大厦、天邑国际等地标建筑商务写字楼，半山花园、世贸雅苑、置地花园等大型高中档住宅社区，20万常住人口、5万高知白领，13 条公交线路、13 条家乐福大巴，辐射全城，攒聚财富。建筑面积 9.7 万㎡ , 商业面积 7.7 万㎡ ,12000㎡中心广场，1 条步行街，3 座主建筑，750个停车位，以围合式建筑将骑楼与连廊、步行街与三大广场打造成一个开放性的中心商业广场，拥有银行、电信、洗车场等综合配套设施，为目前海口规模最大的纯商业复合体之一。

3.6海口大智商业广场优势分析

大智商业广场位于海口市海甸岛人民大道二路口，用地南侧为规划路，东侧为现有多层住宅，北侧为现有多层住宅，西侧为规划路，小区总用地面积7326.05平方米，进行房地产开发优势极其突出，主要体现在：

1．区位优势

雄踞海口市海甸岛核心金三角地段，独一无二的商业钻石点，紧邻海甸三东路商业区，借助其积聚的商业氛围，与之形成错位经营，相互补充，共同营造整体商业氛围。聚客力、辐射力极强。

2．交通优势

周边有完善的交通道路网络，共10条公交线路交汇于此，通达全城。3．功能优势

是海甸岛目前独一无二的集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化展示于一体的一站式城市购物中心，突出现代城市购物中心的服务功能，以大型百货、超市为主力店，引进国际、国内知名品牌功能店，以餐饮、娱乐休闲、影城为亮点，引领海甸岛生活时尚，满足海甸岛居民精致生活的需求。

4．政策优势

《海口市美兰区十二五规划》提出：海甸岛未来要以旅游地产建设、风情购物商业区建设为主要方向。《海口市商业网点规划》提出：海口将建成区域性商贸中心，充分发挥省会城市强大的聚集作用和辐射作用，整合全省各市县的资源，立足海口，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展，把海口市建设成区域性商贸中心。项目位于海甸岛核心区域，通过人民桥与主城区相连，为海甸岛商业发展的重心。

机遇优势

海甸岛区域缺少大型的居住社区和集购物、休闲、娱乐为一体的购物中心，本项目建成后，将成为海甸岛目前独一无二的集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化展示于一体一站式的城市购物中心。本案在海甸岛尚属于少有的商业开发地块，具备可观的潜在需求空间，使旅游、购物、休闲三位一体，成为海甸岛的舞台和"会客厅"，将带来区域人、财、物的巨变，未来的升值潜力非常可观。本案总体优势大，项目操作成功后，将成为海甸岛的商业亮点，市场前景非常看好。

第四部分　项目选址及主要建设条件

4.1项目选址

4.1.1 选址原则

1)符合海口市总体规划和当地经济发展规划的要求。

2)交通便利、周边配套公用设施比较完备，具有适当的发展余地。

3)节约用地，少占耕地。建设用地应因地制宜，优选考虑利用荒地、劣地和空地，并力求节约用地。

4)减少拆迁移民。工程选址应着眼于少拆迁，少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的居民区。

5)场地无洪涝危害，不应选在有害气体和烟尘影响较大的区域内，与噪声源及贮存易燃、易爆物场所的有关距离应符合有关部门的规定。

6)有利于保护环境和生态。

4.1.2 拟建场址位置及现状情况

项目拟建场址位置：项目位于海口市海甸岛人民大道二路口，总用地面积 8086.71平方米。场地总体来讲，地势平缓，有利于项目的建设。

4.2 建设条件

4.2.1气象条件

1、气温：项目所在地区年平均气温23.3℃，月平均最高气温30.7℃，月平均 最低气温18.8℃，绝对最高气温 38.8℃，绝对最低气温2.8℃；

2、雨量：海口地区年平均降雨量 1691.2mm，10 分钟最大雨量 30.8mm；

3、湿度：平均相对湿度 81.00% ；

4、日照：平均全年日照 h2239.8h；

5、雷电：平均全年雷击日数 114.8d；

6、风：本地区明显受热带季风影响，冬季多东北风，夏季多东南风，常受来自太平洋和南海的台风袭击。台风一般在 7～11月份偏多。正常年主导风向为东北风。风载标准为 0.7KN/m2。

4.2.2 地质地貌水文条件

规划用地是新生代至新世湛江组和更新世中期北海地层所构成，并由沿海地 带地壳喜山新构造运动间歇性抬升的结果，而形成的海积阶地。由海流作用，把大量物质在沿岸地带堆积而成。规划用地中南部高，北部、南部低，整体地势较为平坦。

1、地震走向：规划用地位于琼北渐陷区的北缘，王五——文教深大断裂北侧35-40Km 处。属地震烈度 8 度区。规划用地所在地区是受海口市三条主要地震断裂带影响较弱的地区。该断裂近期无明显活动迹象。

2、地质稳定性：规划用地地层强度和地基稳定性较好，属于建设用地较适宜区。本区地质主要为火山岩地质，表层风化土较薄，一般厚度为 4-6m，而表层以下火山岩(玄武岩、凝灰岩)，具有较高的建筑承载力。根据以往的地质勘察结果，场地土自上至下可划分为7个岩性单元层和2个单元夹层，即1、耕土；2、高液限粘 土；3、粘土质角砾；4、强风化玄武岩；5、中风化玄武岩；5—1、强风化玄武岩：5—2、高液限粘土；6、高液限粘土；7、中风化凝灰岩。

在项目建设区内，未发现滑坡、危岩、崩塌、采空区、液化、地面沉降及影响场地稳定性的活动断裂等不良地质作用，场地和地基稳定性较好，适宜本工程建设。

地下水：拟建场地地下水对混凝土结构和钢筋混凝土结构中的钢筋均不具腐蚀性。场地地下水埋深 3.50～9.00 米，基坑开挖时，水位于基坑底部非常接近，考虑到地下水的变化幅度，故基坑开挖时应满足地下水在基底下 0.50～1.00 米，中砂透水性较强，基坑开挖时易发生管涌、流砂等现象，应采取降（排）水措施，若需降水建议采用管井井点的外降法降低基坑内地下水水位，并采取明沟明排地表水及基坑中积水，保证基坑底部无积水。地下水对预制桩设计和施工影响不大。在地下室设计和施工时，应按有关规范规定对地下室底板及侧壁采取有效防水、防渗措施和进行抗浮设计。设计抗浮水位可按标高12.50米考虑。

4.2.3交通运输条件

海甸岛交通便利好，通过人民桥可与长提路、滨海大道相连；通过世纪大桥可与龙昆北路相连，通过和平桥可与和平南路、海府路相连。项目区的交通条件十分便利。

4.2.4建筑材料及水电

砂石料

海口郊区有石料场，自采石场均可生产各种规格碎石、片石、块石，资源丰富，开采量大。岩性主要为石灰岩、安山岩，可以用于构造工程、室外配套工程。

四大建筑材料

四大建筑材料钢材、沥青主要从海口或从岛外等地购进；木材当地丰富，就近采购。海口实现工程混凝土商品化，各种标号的混凝土都可以方便的购买到。

3、电力供应状况

海口市现状城市供电主要由马村电厂通过 220KV 永庄变电站为中心的 110KV 供电电网。项目区内电源主要由附近的 110KV 变电站供电。

4、供水情况

（1）水厂规模：

米铺水厂：27 万 m3/d；

永庄水厂：5 万 m3/d（最大设计处理能力为 20 万 m3/d）。

（2）给水干管：项目区周边路网均有自来水管道，能满足项目建设的需要。

5、排水情况

项目片区的雨污水收集系统比较完善，污水最终经排污管排至污水处理厂。

6、项目区域内规划燃气管道气。海南到周边海域油气资源丰富，已探明开发的有崖13－1气田、东方气田、乐东气田、陆地福山油气田。已建成三亚-东方-洋浦-海口的天然气管道。2014年，全省天然气供气规模达到44.98亿立方米。燃气管线由项目所在地的市政燃气管线接出引入项目区内，管径为φ114×5.0㎝，可以满足项目发展需要。

第五部分 项目建设方案

5.1平面区位和现状

该项目位于海甸岛海甸二东路，用地呈长方形，场地总占地面积 8086.71㎡，总建筑面积约29526.15㎡，场地内现状地势高差不大。该项目四周交通便利，市政配套设施齐全，是建设商业中心的理想地点。

平面区位图

5.2总体设计原则

5.2.1建筑设计基本原则

1、遵从生态发展的定位原则。

本项目规划设计方案着重体现优美的环境、宜人的尺度，标识性强的建筑风格，以及具有热带滨海特色的绿化体系。区内景观赏心悦目，与建筑互相补充、呼应，增强功能整体性，形成特有的居住特色与魅力。

2、规划设计与市场、营销结合的原则。

本项目定位主要面向本市及海甸岛区域的消费群体，对业态面积配比仔细推敲，有效促进市场推广的角度进行工作。

3、可持续发展原则

正确处理人、建筑和环境的相互关系；贯彻节约用地、节约能源、节约用水和 节约原材料的基本国策；适应当地经济发展水平，在满足当前需要的同时适当考虑将来提高和改造的可能。

4、关爱弱势群体原则

方便残疾人、老年人等人群使用，为他们的生活、工作和社会活动提供无障碍的室内外环境。

5.2.2项目总平面布置

1、主要经济设计指标

2、本项目商业楼沿用地北侧的海甸二东路布置，地下室设置停车场、设备用房及人防工程。

5.3 建筑方案

5.3.1主要设计依据

1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

2、《商场建筑设计规范》JGJ 48-1988；

3、 公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；

4、《建筑设计防火规范》GBJ16－87（2001 年版）；

5、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001。

5.3.2 平面设计

1、规划目标：营建具有现代感的商务中心，带动园区局部经济的发展腾飞，创造宜人的高尚生活，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、配套齐全等要求，创造出"以人为本"尊重环境，舒适优美的商务空间，同时具有鲜明的地方特色和时代气息。

2、总体布局体现出人与环境协调发展的构想。

3、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。

5.3.3 建筑造型

1、体外观造型极具现代文化底蕴，外立面色条以土黄为主，其中穿插使用了咖啡色，白色饰线，刚劲有力；立面强调虚实变化、光影效果以及不同材质感的搭配和对比，给人一种清新开敞的现代建筑情调，使整个小区更夺目，在周边的楼宇中 脱颖而出。

2、本方案地块成方形，该项目场地中部是本项目集中建设的商务、服务等设施，其建筑周边留有大量活动场地，符合国家相关设计规范。场地中部有超市、大小餐厅等设施，还有供人们活动的场地与绿化景观，使整个商务中心空间布置上有张有弛，空间感受丰富。

5.3.4 室内外装修标准

1、室内装修标准

（1）楼地面为瓷砖贴面，做凹槽防滑处理墙面和天花为仿磁涂料；楼梯采用型 钢栏杆普通硬木扶手。

2、室外装修标准

（1）外墙采用普通墙面砖或外墙涂料。

（2）窗户采用普通铝合金窗，阳台采用简易栏杆或混合砖栏板。

5.3.5 电梯工程

1栋5层商业楼，整个工程共安装10部电梯，商业为1500千克的电梯，主要交通疏散楼梯为2米宽，有明窗排烟，以符合消防规范要求。

5.3.6 地下室及设备用房设计

地下室安排人防工程及设备用房和停车场，建筑面积11223.39㎡，内设发电机 房、变配电室、水泵房、生活水池、消防水池等小区配套设施。人防工程平时为停车库，地下室共设停车位400个。

5.4结构设计

5.4.1 设计标准、规范、规程及技术条件

1、建筑结构荷载规范(GB50009-2001)（2006 版）；

2、砌体结构设计规范(GB50003-2001)；

3、混凝土结构设计规范(GB50010-2010)；

4、建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)；

5、建筑桩基技术规范(JGJ94-2008)；

6、建筑地基处理技术规范(JGJ79-2002)；

7、建筑抗震设计规范(GB50011-2010)。

5.4.2 建筑安全等级和设计使用年限

1、结构设计使用年限：50 年

2、建筑结构的安全等级：二级

3、建筑抗震设防类别：丙类

4、地基基础设计等级：乙级

5.4.3 自然条件

1、建筑抗震设防烈度：8 度

2、设计基本地震加速度值0.30g

3、基本风压值 ：0.75KN/㎡

4、地面粗糙度：B 类

5.4.4 楼面均布活荷载标准值

5.4.5 结构选型

本工程属五层建筑，采用钢筋混凝土剪力墙结构。

5.4.6 主要材料等级

1、混凝土强度等级：墙 C35、C30、C25，梁、板 C30、C25。

2、钢筋均采用 HPB300、HRB400 级热轧普通钢筋。

5.4.7 基础形式

因场地还未进行地质勘探，本工程暂定采用桩筏基础。

5.5 供水排水

5.5.1设计依据

1、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；

2、室外给水设计规范（GB50013-2006）；

3、室外排水设计规范（GB50014-2006）；

4、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）；

5、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；

6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；

7、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；

8、自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2005）；

9、《生活饮用水卫生标准》 GB 5749。

5.5.2工程概况

商业楼沿用规划用地布置，地下室设置停车场、设备用房及人防工程。

5.5.3工程范围

建筑内生活给水系统、污废水系统、消防系统、雨水系统以及基地外给水管网、 生活排水管网、雨水管网。

5.5.4给水

1.给水水源：

从城市自来水管道上接入两根给水管，给水管管径为 DN150，在小区内成环， 供生活和消防用水。引入管上设置倒流防止器，市政水压暂时按 0.25Mpa 考虑。

2.生活给水系统

（1）建筑内 3 层以上给水由地下设备房水池-泵提供。

（2）建筑内地下室及地上 1~3 层、室外绿化、道路浇洒用水由市政给水直接供给。

3.消防给水系统

（1）室内消防由设备房内消防水池-消防泵提供。

（2）室外消防由市政给水提供。

5.5.5 生活给水系统

1.系统设置：

（1）建筑内地下室及地上1~3层商业，绿化、道路浇洒用水，水景、娱乐设施用 水补水由市政压力直供.

（2）建筑内给水采用由泵房内生活水池-变频生活水泵提升各用水点。

（3）商业用水引入管、变频生活蓄水池市政引入关分别设水表计量。

（4）设置相应设施保证各配水点静水压力不大于0.45Mpa，最不利点压力大于 0.07Mpa。

（5）水泵房设置生活水池80m3，变频供水设备一套。

5.5.6消防给水系统

1.用水量

（1）室外消火栓用水量按消防用水量最大的一座建筑物计算，此项目的室外消 火栓用水量最大，故而室外消火栓：30L/s。火灾时间3h。

（2）室内消火栓用水量按消防用水量最大的一座建筑物计算，此项目室内消火 栓用水量最大，故而室内消火栓：40L/s。火灾时间3h。

（3）地下车库为中危险II级，商业、办公用房中危险I级，住宅电梯前室和走 道为轻危险级。设计喷水强度按中危险II级，取8L/min·m2，作用面积160 m2。喷淋 系统用水量为30L/S，火灾延续时间1小时。故而消防水池有效容积：510m3，分成两个独立的水池贮存。

2.系统设置

（1）室外消防栓：在室外适当位置及水泵接合器附近设地上式室外消火栓，消火栓间距不大于120m。

（2）室内消火栓：A单元综合楼、B单元综合楼室内每层的公共部位设置消火栓， 保证每点有两股消防水柱到达。在综合楼商业、办公部分应设消防卷盘。

（3）喷淋系统：地下车库、综合楼商业、办公用房中、电梯前室和走道部分。 自动喷水灭火系统为湿式系统。

（4）气体灭火系统：高压配电房、发电机房设置气体灭火。

（5）移动灭火系统：按火灾种类和火灾危险等级在建筑内配备相应的移动灭火器。

（6）室内消防采用临时高压给水系统，火灾初期由屋顶水箱供水，消防泵启动后由消防泵从消防水池抽水。水泵房设置消防水池，消防泵（一用一备），喷淋泵（一 用一备），最高一栋建筑屋顶设置消防水箱18m3。

5.5.7排水系统

1．室内污水量约为：338m3/d。

2．室内采用污、废分流。室外采用雨、污分流。

3．区内设污水管网。生活污水经小区污水管网收集排至化粪池，污水经化粪池 处理出水最终排至至城市污水管网。

4．区内设雨水管网。生活雨水经雨水井收集，最终送至城市雨水管网。

5.5.8节水

1、选用节水型卫生洁具及配水件。

（1）卫生间坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。

（2）公共卫生间采用感应式水嘴,小便器和蹲便器采用感应式冲洗阀。

2、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。

3、充分利用市政余压供水。

4、商业、生活、绿化用水分开计量。

5、给水系统采用竖向分区方式控制最不利处用水器具处的静水压不超过0.45MPa。入户管水压大于0.35MPa的设支管减压阀。

5.5.9环保

1.本工程无有毒有害废水排出，基地内的生活排水汇合后，经过检测井，排入 城市污水管，最终送至城市污水处理厂处理。地下车库地面排水经沉砂池处理后， 排至室外雨水管。

2．所有水泵等机电设备尽可能设在地下，并不直接邻近居住用房，水泵选用低 噪声产品，均设隔振基础，吸水管和出水管上设可曲绕软管，水泵房内管道使用弹 性支架。

5.5.10人防给水排水

1.给水

（1）防空地下室宜采用城市市政给水管网供水。按战时六级二等人员掩蔽所设计， 隐蔽人员860人。

在清洁区设30m3战时钢制水箱。

2.排水

防空地下室的污废水采用机械排出。战时电源无保证的防空地下室，在战时需 设电动排水泵时，应有备用的人力机械排水设施。

3.消防：避难层设置消防消火栓和消防卷盘。

5.6电气工程

5.6.1 主要设计依据

（1）《商店建筑设计规范》（JGJ 48-88）；

（2）《民用建筑电气设计规范》(JGJ 16-20082)；

（3）《建筑物防雷设计规范》(GB 50057-94 2000 年版)；

（4）《供配电系统设计规范》(GB50052－95)；

（5）《低压配电设计规范》（GB50054-95）；

（6）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；

（7）《10KV 及以下变电所设计规范》（GB50053-94）。

5.6.2 设计范围

照明配电系统、动力配电系统、建筑物防雷接地系统、有线电视系统、电话系统；宽带系统、消防电气系统。

5.6.3 10/04KV变配电系统

1、按以上负荷计算，设置2台1000KVA干式变压器承担本项目的全部负荷, 变压器负载载率 77%。在该项目地下室内设置高、低压变配电室。其变配电室的箱柜数量以设计为准。

2、本工程从就近市电力网引来一路10KV电力电源。

3、负荷分级：消防电梯、应急照明及电气消防，电梯、生活水泵、排水泵、公共照明负荷用电分别为一类建筑为一级负荷、二类建筑为二级负荷；其余为三级负荷。

4、备用电源

本工程选用三台柴油发电机组，主用功率为 250KW（设计实际负荷为准）作为第二路电源，分别设置在地下室供一、二级负荷供电。

当10KV市电停电，从变配电室控制的自动或手动互换开关ATS处；取柴油发电机组的延时启动信号，NHYJV-4×2.5引至柴油发电机房，信号延时 0-10s(可调)自动或手动启动柴油发电机，柴油发电机组在15s范围内达到额定值(转速、电压、频 率)后投入运行，当市电恢复正常后，由ATS自动恢复市电供电，柴油发电机组自动停机。

5、高低压供电系统结线型式及运行方式

（1）高压为单母线运行方式

低压为单母线运行方式，当电源容量不足时通过手动切断部分或全部非重 要负荷，保证应急照明和重要的照明用电量，或是10KV市电力电源故障引起停电时， 起动柴油发电机，经发电机转换开关投入运行，保证应急照明和重要的照明用电(切断非重要负荷)当10KV市电源恢复正常供电后。经转换开关解列柴油发电机使10KV市电源继续供电全部用户。

6、变配电室在本项目区内设置变配电室。以放射式树干式相结合供电710KV继电保护采用真空断路器实现三相定时限的过流保护，电流速断保护和零序过电流保护。

7、计量本工程根据供电部门的要求，高压设总表,低压设子表。

8、功率因数补偿

在变配电室低压侧设功率因数集中自动补偿装置，电容器组采用自动循环投切方式，要求补偿后的功率因数不小于0.9并要求荧光灯，气体放电灯单灯就地补偿，使其功率因数不小于0.9。

9、10KV 高压柜操作电源及信号10KV 配电设备采用中置式开关柜，高压断路器采用真空断路器 12KV.25KA.在10KV 出线开关柜内设置真空断路器，操作过电压保护器。

10、本工程供电进户高压电缆规格.型号为NHYJV-10KV/。

11、低压保护装置

低压主进，联络断路器设过载长延时，短路短延时保护脱扣器。其他低压断路器设过载长延时，短路瞬时脱扣器。部分回路设分励脱扣器，这些回路既可以在互动互换时卸载部分负荷，防止变压器过载，又可以在火灾时，切断火灾场所相关非消防设备电源。

5.6.4 电力配电系统

1、低压配电系统交流 220/380V 放射式与树于式相结合的供电方式，对于单台 容量较大的负荷或重要负荷，采用放射式供电.对于照明及一般负荷采用树于式与 放射式相结合的供电方式。

2、本工程小于 18.5KW(含 18.5KW)的电动机，采用全压启动方式，18.5KW 以 上的电动机采用软启动方式。

3、污水泵采用液位传感器就地控制.水位超高报警。

4、空调机、排风机、送风机等采用手动控制。

5、消防专用设备、消防专用设备的过载保护只报警, 不跳闸。

5.6.5 照明系统

1、光源

有装修要求的场所视装修要求而定，一般场所使用的光源为荧光灯，或其他节能型灯具，光源显色指数 Ra.>80 色温应在 6500K-2900K 之间。

2、照度要求

3、照明、插座分别由不同的支路供电，照明为单相三线，插座为单相三线。

4、应急照明：

（1）在走道、楼梯间及主要出入囗等场所设置疏散照明。

（2）出口标志灯、疏散指示灯、及疏散楼梯，走道应急照明灯采用双电源末端 互投供电，应急照明持续供电时间应大于 30min。

（3）应急照明平时采用就地控制方式或由监控系统统一管理，火灾时由消防控 制室自动控制点亮全部应急照明灯。

5、壁灯距地 1.8M 安装,灯具形式由使用方确定。

6、室外照明,庭院照明由使用方确定设计院配合。

7、照明控制：

（1）室内照明采用就地控制开关控制。

（2）室外照明采用智能照明控制系统。

（3）疏散指示灯、应急照明灯晚间为长明灯。

5.6.6 设备选择及安装

1、变压器选用 SCB10~KVA/10KV 干式变压器，接线为 Dyn11 ，防护等级不低于

1P43。

2、高压开关柜按 KYN28-10KV 开关柜设计。

3、低压配式屏按 GCK 型抽屉式开关柜设计落地式安装。

4、柴油发电机组为风冷型其进出风及基础以 250KW 为设计依据,机组为应急自 动型.应急起动电源切换装置

5、配电箱安装高度：600mm 以下，底边距地 1.5m;600mm~800mm 高，底边距地1.2m；800mm~1000mm 高，底边距地 0.8m； 1200mm 以上，不落地式安装，下设 300mm 基座。

6、动力箱、控制箱在机房、车库墙上明装外，其余的为暗装。

7、照明开关、插座为安全型暗装，除注明者外均为250V/10A，应急照明开关应带电源指示灯、除注明者外，插座均为单相两孔+三孔安全型插座。

8、电缆安装为电缆沟和直埋式安装，埋地安装时埋深 0.8M 以上，当与泠水管交叉时电缆在下面中间用预制水泥板隔离。

9、出囗标志灯在门上方安装时，底边距门枢0.2M，若门上无法安装时在门旁墙上安装顶距吊顶 50mm，出囗标志灯明装，疏散诱导灯暗装，底边距地 0.3M，管吊时底边距地 2.5M。

5.6.7 电缆、导线的选型及敷设

1、高压电缆选用 NHYJV-10KV 电力电缆。

2、低压出线电缆选用 YJV-1KV 电力电缆、应急母线出线选用 NHYJV-1KVV 电力电缆。电缆安装在电缆沟或直埋埋敷设在室内穿 SC 热镀锌钢管暗敷设。

3、PE 线必须用绿/黄导线或标识。

4、所有穿过建筑物伸缩缝、沉降缝、后浇带的管线应按国家、地方标淮图集中有关作法施工。

5、平面图中所有回路均按回路单独穿管，不同支路不应共管敷设，各回路N.P线均从箱内引出。

5.6.8 电话及计算机配线系统

电话及数据电缆由室外弱电井穿管埋地引入地下室的配线箱，经各层二次配线后引至各个用户点。

5.6.9 有线电视系统

有线电视光缆由室外弱电井引至地下室电视前端箱，由各层前端箱再分配到各电 视出线囗,各楼层均穿阻燃 PVC 管暗敷于楼板垫层内。

5.6.10防雷接地系统

1、本工程接二类建筑物设置防雷保护措施。

2、本工程采用避雷带(网)作为防雷接闪器在屋顶电梯房顶、水箱顶、女儿墙和屋顶构架等易受雷击的部位设置避雷带(网)避雷带(网)与柱内引下线的主筋通长焊。

3、避雷带网格不大于10M×10M或12M×8M,二者之间和引下线的间隔小于18M.连接金属幕墙立柱,横梁从首层起,将沿建筑外廓的结构钢筋每三层(竖向距离不超过 12米)环周焊连成均压环，所有引下线及建筑金属结构、金属管道、金属设备等均应与均压环连接竖向金属管道的底部和顶部和防雷装置连接。均压环采用梁内主筋（不小于Ф12)二根环周焊构成。

4、本工程利用建筑外廓各角柱内四条对角主筋(两根Ф≥16或四根Ф≥12)作为接地引下线,引下线上端连接屋顶的避雷带下端连接地圈梁、基础钢筋和筏板主筋组成防雷接地系统，所有柱内主筋应与结构底板及基础圈梁内主筋互焊为一体，焊缝长度不小于100MM。

5、部分引下线距地0.5M处做接地测试板(不少于四处)

6、建筑物外墙金属构件(含玻璃幕墙立柱、横梁、金属窗框、金属栏杆、扶手等) 这些钢构架、结构钢筋、引下线及均压环应互相连接，在45米高度起向上, 必须将玻璃幕墙主柱、横梁金属窗框、金属栏杆、扶手等较大金属物应通过层间均压环或梁内钢筋与引下线连接, 构成等电位体。

7、本工程利用墙身较角处的构造柱对角主筋或剪力墙内主钢筋作为防雷接地引下线，与结构基础钢筋焊连作为防雷接地装置(同时也作为电气综合接地装置) 要求接地电阻小于1欧当不足要求时则增设人工接地报。

8、施工要求:

（1）对现捣梁柱,基础楼板的建筑物应将梁柱基础及楼板的主筋互相挪扎,其中二根筋通长相互焊接在柱顶引出主筋(作为避雷引下线)与屋面避雷带(网)焊连,下端与防雷接地装置焊连；

（2）防雷接地装置焊连, 在施工时避免直角或锐角,弯曲时必须做成钝角,以园弧形下弯；

（3）凡引入建筑物内的各种金属管道均应与综合接地装置可靠焊接；

（4）各引下线下部在地下室外地坪下-5.6M处焊出一根-40X4镀锌扁钢距外墙皮 不小于 5M；

（5）在外露的焊接件要做防腐措施。

9、等电位联结的安装要求:

（1）金属管道的连接处一般不需加接跨接线；

（2）给水系统的水表需加接跨接线；

（3）装有金属外壳排风机、空调器的金属门、窗框或靠近电源插座的金属门、窗框以及外露可导电部分伸臂范围内的金属栏杆、吊顶龙骨等金属需做等电位联结；

（4）燃气管入户后插入一绝缘段(如在法兰盘间插入绝缘板)以与户外埋地的燃气管隔离, 为防雷电流在燃气管道内产生电火花,在此绝缘段两端应跨接火花放电间隙(详见图集号02D501-2第 11页图)此项工作由煤气公司设计安装并确定；

（5）等电位联结内各联结导体间的连接可采用焊接, 焊缝长度不小于100㎜。

10、预埋件采用-100×4×100 的镀锌扁钢。

11、玻璃幕墙立柱与均压环连接详见《电气标准图集》08ZD01。

12、避雷带在直线上敷设时支持卡每隔1米1个, 转弯处0.5米1个支持卡距离屋面的高度为100㎜,支持卡采用Ф热镀锌。圆钢做法详见《电气标准图集》08ZD01

13、屋顶所有凸起的金属构筑物或金属管道, 均应与避雷带连接。

14、测试卡子距地坪 0.5M 处设置做法, 详见《电气标准图集》《电气标准图集》

08ZD01。

15、接地线过伸缩缝时应采用跨接件, 跨接件应设在室外地面以上并利用换接件引出外墙, 换接采用-25X4 镀锌扁钢弯成L形, 一端接地线焊接, 另一端与跨接件焊接, 《电气标准图集》08ZD01。

16、建筑物入口或人行道防跨步电压, 做法是接地装置应与建物入口或人行道保持 3 米粉以上的距离, 否则必须在接地装置上面敷. 设沥青层(50～80 毫米)其宽度应超过接地装置2米详见《电气标准图集》《电气标准图集》08ZD01。

5.6.11接地及安全

1、本工程防雷接地、变压器中性点接地、电气设备的保护接地、电梯机房、消防控制室、通信机房的接地共用统一接地极，要求接地电阻小于1欧，实测不满足要求时，增设人工接地极。

2、从变配电室至强电竖井内的桥架上敷设一条一40×4mm 热镀锌扁钢。将变配电室接地与强电竖井内接地相连,电缆桥架及其支架全长不少于两处与接地干线连接，弱电竖井内的接地线其下端应与接地网可靠连接。

3、垂直敷设的金属管道及金属物的底端及顶端应与防雷装置连接。

4、室内均压环接地体距地0.2M明敷，过门处埋地暗敷，本工程采用总等电位联结，总等电位板由紫铜制成，应将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行联结，总等电位联结线采用BV-1×25mm2 穿 PC32 管，总等电位联结采用各种型号的等电位卡子，不允许在金属管道上焊接。

5、有洗浴设备的卫生间、淋浴间采用局部等电位联结，从适当的地方引出两 根大于φ16mm 结构钢筋至局部等电位箱(LEB)，局部等电位箱暗装，底距地0.3M，将卫生间内所有的金属管道、金属构件联结，具体做法参照国家标准设计02D501-2<< 等电位联结安装>>。

6、过电压保护在变配电室低压母线上装一级电涌保护器(SPD)，二级配电箱内 装设二级电涌保护器，末端配电箱及弱电机房配电箱内装三级电涌保护器，屋顶室 外风机室外照明配电箱内装二级电涌保护风机室外照明配电箱内装二级电涌保护。

5.6.12注意事项

1、本工程所有电气设备均应采用具有国家合格证书的生产厂家。

2、楼内专用保护线（PE）与工作零线不得混淆,PE 线为黄绿相间双色线，接线时应特别注意。

3、本工程施工中应与土建.水.暖专业密切配合,使电气施工.安装符合规范、设计要求。

4、本说明未述及之处,均按照国家现行有关设计，施工及验收规范执行。

5、MEB 板制造图，端子数和规格材质。

MEB 制造图见<<等电位联结安装>>图集号02D501-2 笫35页，端孑板采用铜板，等电位联结线的出线为八个端子，端子板长度为325MM，端子板用于墙上明装，扁钢支架，保护罩做法第36页大样，分支连接见第37页大样。总等电位(简称MEB) 接地母排(总等电位联结端子板)将下列可导电部分互相连通， 高压控制室配电柜的接地母排(PE)、强弱电竖井的接地母排(PE线)、电梯的接地母排(PE 线)公用设施的金属管道、建筑物金属结构(各层等电位连结线)、防雷接地引线等、局部等电位（简称LEB）在一定范围内将可导电部分连通。PE 线(就近连接)，公用设备的金属管道(就近连接)，各层间的均压环（就近连接)，高层建筑金属门窗、玻璃幕墙、立柱(就近连接)、防雷引下线联结线就近连接，基础柱主筋直通顶层露出板面，与避雷线及各层均压环相互焊接，然后在相当位置焊出连接线与 LEB 焊连(就近连接)。

5.6.13节能

使用高效电光源，以高效萤光灯和节能灯为主，灯具必须使用高效节能型产品， 使用荧光灯和气体放电电光源时配电子镇流器，使用低耗感式镇流器时加装补偿电容器，使单灯功率因数在0.92以上。按不同场所的不同使用要求设计选用不同的照度标准，对灯具进行分组控制，楼梯间、走廊使用声光控开关。使用高效节能的配电设备。

5.6.14消防设计电气部分

（一）设计依据

1、供配电系统设计规范 GB50052-2009；

2、民用建筑电气设计规范 JGJ 16-2008；

3、高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2005 年版）；

4、建筑设计防火规范 GB50016-2006；

5、火灾自动报警系统设计规范 GB50116-99；

6、建筑专业提供的资料。

（二）、消防设计 火灾报警与消防控制系统

1、应急供电：在地下室设置一台 250kW 全自动应急柴油发电机，作为火灾自动 报警系统、消防、应急照明等消防设施及营业厅应急电源。当市电断电时，机组应 立即启动，并在 15s 内能投入正常带负荷运行。在低压侧消防设施（消防泵、消防 控制中心、应急照明等）采用由公用变低压配电柜正常母线和应急母线分别引出配 电电缆，在末端实现双电源切换。

2、本设计采用总线制火灾自动报警控制系统（联动型），消防控制室设在地下 室。采用集中控制。

3、根据建筑物的使用功能，在公共场所，设备房、地下车库、电梯前室以及规 范规定应设自动报警系统的各相关部位分别装设手动报警按钮、消防报警按钮（带 消防电话孔塞）、火灾探测器、警铃等，在重要部位装设消防对讲电话。消防控制中 心设有火灾报警控制器（联动型）；消防广播系统；二线直通电话、总线消防电话系 统并与城市 119 报警系统连通。并设有彩色显示器、打印机各一台。

4、消防控制中心的控制设备具有下列消防联动控制及显示功能：

（1）水灭火控制：

（2）当建筑物的任一消火栓手动按钮报警时，火灾控制屏显示其位置，启动消防泵；手动、自动控制消防泵、喷淋泵的启动、停止并显示其工作状态；

5、消防广播：当某层被确认发生火灾时，消防控制系统自动开启消防广播。

6、防火卷帘控制：当卷帘门一侧烟感报警时，卷帘门控制箱控制卷帘门下降至距地 1.8m,返回信号 至火灾控制屏;当卷帘门一侧烟感和温感同时报警或人工确认发生火灾时,卷帘门控 制箱控制卷帘门下降至地面，返回信号至火灾控制屏。

7、切断非消防电源：建筑物的任意一处被确认发生火灾时，消防控制系统自动切断该区域的非消防 电源。

8、消防电话系统：在消防控制中心设置消防电话系统和一台可与 119 报警指挥中心直通的电话。 各楼层安装带电话孔塞的消防报警按钮，在重要机房如消防泵房、变配电所、电梯 机房、柴油发电机房，均设置固定消防电话，火灾时可及时与消防控制中心联系。

9、消防电线敷设：各种信号线竖井内均敷设于封闭式弱电线槽内（RS-485 通讯总线、消防电话线 另行穿阻燃 PVC 管敷设），各楼层均穿阻燃 PVC 管暗敷于楼板垫层内。

5.7通风空调工程

5.7.1 设计依据

1、《采暖通风与空气调节设计规范》(6BJ19 87)(2001 年版)；

2 、《高层民用建筑设计防火规范》(6850045 95)(2001 年版)；

3 、《汽车库、停车库、停车场设计防火规范》(GB50067-2001)；

4 、《人民防空地下室设计规范》(GB50038-2005)(2005 年版)；

5.7.2 设计气象参数

（1）地理位置

北纬 19°32′－20°05′，东经 110°10′－110°41′。

（2）大气压力

冬季：1016．OhPa； 夏季：1002．4hPa。

（3）室外计算干球温度 夏季通风：32℃。 冬季通风：16℃。

5.7.3 设计范围

本设计范围包括本建筑的通风及防排烟系统设计，各房间的设计内容如下：

1、自然通风与机械通风相结合

（1）地下车库按换气次数6 次／h设置机械进风机械排风系统，机械排风系统与机械排烟系统合用。

（2）卫生问设有外窗，按自然通风设计。

（3）配电室、水泵房等设自然进风机械排风系统，排风量分别按换气次数不小于10和8次／h设计。

（4）战时二等人员掩蔽体，结合人防的清洁式通风，设机械进风自然排风系统。

2、空调设计

该工程的商铺空调设计采用中央空调，采用VRV系统，其空调的能效比大于 3.200W/W。

5.7.4 通风专业人防设计

1、按清洁通风、滤毒通风、隔绝通风三种方式设计人防通风系统。

（1）清洁通风量：5.0m3/h.P；

（2）滤毒通风量：2.O m3／h．P；

（3）隔防护时间：≥3h。

2、监视人防清洁区正压情况，于防化值班室设置测压装置。

干厕及简易洗消间设超压自动排气阀门。排风量满足防毒通道最小换气次数(40次／h)要求。

5.8 室外配套及公共配套设施

5.8.1绿化工程

1、本规划的绿化系统由小区公共绿地、组团绿地和庭院、道路绿化等部分构成，在规划中十分强调各类绿地的相关性，力求形成功能连续的绿化体系。

2、在进一步的绿化设计中，要求尽可能地保留当地特色植被，并结合热带风情的要求，努力形成独具特色的绿化系统。

5.8.2道路工程

1、根据基地周边的市政道路状况，本规划方案由车行进入到小区的交通环路上，再通过环路的车库出入口直接进入到地下停车库内，车库的人流可以通过楼电梯直接到达每层，完全体现出人性化的设计概念，体现出"人车分流"的交通流线组织概念。根据节约投资的指导方针，地上布置停车位，然而地面停车位过多会影响项目的商业环境质量，故而本方案的规划设计中将地面停车集中布置在项目区的外环路上，避免了车行与步行间的相互干扰，使得港湾式的交通组织流线顺畅，确保了商业环境质量。

2、小区道路分为 2 级：主要车行道路为 6 米，道路的分级可以更好地支持原则 顾客所要求的空间与尺度概念的形成。

道路采用水泥混凝土路面，路面设计年限采用 30 年基准值，其抗折设计强度不小于 4.5MPa。区内道路主要技术指标如下表：

5.9 人防系统

5.9.1设计依据

1、《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）；

2、《人民防空工程技术战术要求》；

3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5067-97）；

4、《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）；

5、《人民防空工程防护设备图集》（RFJ01-2005）；

6、《防空地下室建筑设计》（FJ01-03）(2007年合订本)。

5.9.2工程概况

1、本工程设全埋式人防地下室，位于本建筑地下一层，抗力等级为甲类核6 级，人员掩蔽部防化等级为丙级，为二等人员掩蔽所。建筑耐火等级为一级。

2、人防建筑面积为1680平方米。

3、基地四周无易燃易爆厂房和有害液体、重毒气体贮罐。

4、人防区共划分一个防护单元，主要出入口为两个汽车坡道，次要出入口为 A 单元楼梯间。人防地下室平时为停车库。

5.10 建筑无障碍设计

5.10.1室外总体

1、无障碍停车：建筑入口附近及地下车库设无障碍停车位。无障碍停车位地面平整,坚固且不积水(地面无障碍停车位采用透水砖地面),地面坡度≤1:50。地上无障碍停车位尺寸为 3m×6m,停车位侧边设置1.2m 宽轮椅通道。

2、无障碍通路及盲道：建筑周边连续展开设置无障碍通路（≥1.2 米宽）,无障碍通路内设0.3m宽盲道(中黄色)。行进盲道为条形,在行进盲道的起点,终点及拐弯处设有圆点形的提示盲道。

3、场地竖向设计：从残疾人的方便使用出发,合理设计场地竖向标高。区内高差变化均匀,满足道路、场地排水要求。排水采用暗沟(管)排除地面水,排水蓖子的孔洞宽度≤15mm。道路纵向坡度＜2.5%,满足区内道路无障碍设计要求。

4、绿化景观区、停车区及休闲区等区域标高变化不大于0.3米,并在高差变化处设1:12坡道连接。

5.10.2建筑单体

建筑单体的无障碍要求是建筑入口、走道、平台、门、门厅、楼梯、电梯。

1. 无障碍入口及坡道：

1) 无障碍入口，设1:20无障碍坡道及大于2m 宽的入口平台（上方设雨棚），并设行进及提示盲道。室内外高差均不大于 0.15m。入口平台与室内为相同高差。如有高差均不大于15mm,并设斜坡道过渡。坡面做法为弹性地板砖面层。

2）建筑入口设行进盲道及提示盲道（300mm×300mm，聚氯乙烯板 3mm 厚）。

2. 无障碍走道：

1) 无障碍走道宽度均大于1.8m，地面平整、不光滑、不松动和不积水（走道 地面饰面层为塑胶或防滑面砖），不同材料铺装的地面相互取平，如有高差均不大于15mm，并设斜坡道过渡。

2) 所有墙体或柱面交接处均应为弧形或切角过渡，不得为直角过渡，遇角则圆。从墙面伸入走道的突出物不大于 0.10m，距地面高度小于 0.6m。走道两侧设双层木扶手，扶手内侧与墙面的距离为 40~50mm。

3. 楼梯与电梯

1) 梯段宽度均大于1.5m，楼梯两侧均设置扶手。踏面平整而不光滑，明步踏面 设高度大于50mm的安全挡台。距踏步起点与终点0.3m处设置提示盲道。

2) 踏面和踢面的颜色有区分和对比。踏步尺寸为300mm×150mm。踏步为塑胶饰面（为带凸出圆点塑胶防滑塑胶地面）。楼梯靠墙扶手起点与末端的水平延伸大于 300mm，楼梯外侧扶手起点的水平段为300mm。休息平台宽度大于或等于梯段宽度。

3) 电梯厅设提示盲道及楼层标志、距地300mm设脚按低位按扭，距地1m设手按低位按扭（带盲文标记），电梯厅地面为塑胶防滑地面。

4) 无障碍电梯轿厢内设带盲文的低位选层按扭（距轿厢地面800mm，轿厢两侧设置），距轿厢地面150mm设脚按低位。

第六部分　环境保护与影响分析

6.1编制依据

《中华人民共和国环境影响评价法》；

《中华人民共和国环境保护法》；

《中华人民共和国大气污染防治法》；

《中华人民共和国水污染防治法》；

《中华人民共和国噪声污染防治法》；

《建设项目环境保护管理条例》；

《海南省建设项目环境保护管理办法》；

《环境空气质量标准》GB3095-2012；

《地表水环境质量标准》GB3838-2002；

《城市区域环境噪声标准》GB3096-2008；

《污水综合排放标准》GB8978-2002；

《建筑施工场界噪声排放标准》GB12523-2011。

6.2项目建设与运营对环境的要求

6.2.1 项目建设期污染源分析

施工现场的各类机械设备和物料运输所产生的施工噪声；

施工过程中鉴于物料搬运、汽车运输、土方工程所造成的扬尘；

施工人员生产、生活过程中产生的废水；

施工机械、运输车辆产生的废气；

施工过程中产生的固体废弃物以及施工人员产生的生活垃圾。

6.2.2 项目运营期污染源分析

餐饮业产生的厨房油烟以及汽车尾气造成的污染；

职工及顾客所产生的日常生活污水；

职工及顾客所产生的固体废弃物；

设备机房以及娱乐、购物等活动产生的噪声。

6.2.3 项目建成后对周围景观的影响

项目建设用地位于海口市区内，属于商业用地。项目建成后将与各市政设施、体育设施和文化设施等形成互补，对周围景观产生积极的正面影响。

6.3环保措施

6.3.1 建筑本身采取的环境保护措施

海甸岛大智商业广场建筑材料应采用"绿色建材"，即采用清洁生产技术，使用相对少量的天然资源和能源，无毒害、无污染及放射性，达到生命周期以后，可以回收利用，有利于环境保护和人体健康的材料。这些材料要保证商业广场建筑建成后符合"民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2014"的规定。在建筑结构设计上，应尽量使用自然能源，如自然通风和自然光线等，采取相应的措施以保证大智商业广场建筑内的声学要求，以及对民用建筑隔声的要求（民用建筑隔声设计规范GB50118-2010）。大智商业广场建筑内采用的照明系统应既有节能的功效，又能满足顾客的视觉要求，注意眩光的防范。

6.3.2 项目施工期环境保护措施

1.噪声污染防治措施

合理安排施工时段，合理布局施工场地，避免同时使用大量噪音的设备。

尽量采用低噪声设备，减少夜间施工量，避免扰民。

降低人为噪声影响，尽量少用哨子等指挥工具。

对于位置固定的机械设备，尽量在室内进行操作，不能在操作间的，可适当建立临时声屏障。

在施工工作面铺设草袋等，以减少车辆与路面摩擦产生的噪音。

适当限制大型载重车的车速，尤其在噪音敏感区。

2.扬尘防治措施

对易起尘的物料应加盖覆盖物，施工场地必须采取围挡、覆盖、地面硬化、简易绿化等有效措施防止扬尘。

施工现场应定期洒水，在大风日加大洒水量和洒水次数，以防止浮尘的产生。

运输车辆进入施工现场应低速行驶，出场应冲洗轮胎。

3.废水、废气、固定废弃物防治措施

施工期间施工废水应注意收集，经沉淀池处理后排入下水道；生活污水均应排入城市下水管道，禁止以渗坑、渗井或漫流方式排放。

现场工作的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向。

施工阶段应设立指定的渣土堆放点，由专人管理，设置专车每天收集施工人员的生活垃圾，集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。

6.3.3 项目营运期环境保护措施

1.废气的防治措施

大智商业广场建筑应大量采用电能、天然气等清洁能源，从源头削减大气污染物的产生。另外，运营期间其他的大气污染物主要是餐饮业产生的油烟和汽车排放的尾气。油烟应采用油烟净化设备对其进行处理，严格执行《饮食业油烟排放标准》（试行）GB18483-2001中的有关规定，达标后排放。

2.废水的防治措施

生活废水中的厨房污水经隔油池处理，其他污水如冲厕废水、盥洗废水、洗浴废水等经过化粪池发酵沉淀处理排入污水管网。

3.固体废弃物防治措施

固体废弃物主要为大智商业广场建筑职工和顾客产生的生活垃圾，如厨卫垃圾、废报纸、废期刊、废塑料瓶、金属易拉罐等。在公共区域应设置分类垃圾桶，便于垃圾的分类回收、分类运输、分类处置，最终达到无害化处理的目的。

另外应从节约能源的角度，尽量减少一次性消耗品的使用，从源头上实现垃圾的减量。

4.噪声防治措施

项目的动力设施均采用减震、消声措施，水泵、风机等均选用低噪声型，动力设备用房的要采取隔音、吸音处理，使场界噪声低于国家标准。

应设置明显标记，禁止机动车辆鸣笛。

在道路两旁种植枝叶繁茂的树木，居住区的窗户尽量采用中空玻璃，以达到吸声、隔声的效果。

6.4环境影响评价

综合来看，本项目拟采用的主要环保设施有：采用环保建材、清洁能源、节能设备、绿化美化环境、固体废弃物减量化、无害化集中处理，设立中水回用系统、雨洪利用设施、设备机房吸声措施、隔声设施工程等。

经过对大智商业广场建筑建设过程中及未来运营可能对环境造成的影响进行分析，并采取相应的环保措施后，本项目在建设和运行中对环境所产生的不利影响在严格落实相应环保措施情况下，可以得到有效控制，从环境角度看，项目是可行的。

第七部分　劳动安全卫生

施工期间，施工单位与员工签订用工合同，严格遵守《劳动法》对工人进行安全教育，文明施工教育，技能的培训和考核，针对工程施工各阶段的特点，教育员工自觉做好生产过程中的施工防护和人身防护，牢固树立"安全第一，预防为主"的思想，确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员和顾客的安全与健康。

7.1编制依据

国际劳动部《关于建设项目（工程）职业安全卫生设施和技术措施验收办法》[国劳字（1998）1号文]；

《海南省安全卫生管理条例》；

海南省劳动局、卫生厅、总工会关于施行《海南省工业基本建设和技术改造项目劳动保护设施"三同时"审批验收程序》的通知；

《生活饮用水卫生标准》（GB 5749-2006）；

《关于加强防尘防毒工作的决定》国发[1984]97号；

《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》中华人民共和国劳动部令第3号；

《饭店（餐厅）卫生标准》（GB16153-1996）；

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2013）。

7.2安全与劳动保护

7.2.1 项目运营过程中危害因素分析

因人员流线和服务车辆流线设计不当，可能造成的人员拥挤和对人体的伤害。

机电设备和电器设施因设计、安装不当造成的触电危害。

机电设备运行因操作不当或违反操作规程造成的人身伤害。

风机、水泵等噪声对操作人员的伤害。

餐饮业的厨房夏季属高温作业。

7.2.2 安全与劳动保护措施

① 总图布置上考虑园区与外界及内部区间的合理设置，园区内同时考虑到道路和绿化等布置；在较大噪声源处采取隔声设施。各种设备选用国内先进的设备，提高设备自动控制能力，以减少操作人员与机器长时间接触，减少接触污染。

电器设备及插座均做接地处理，机械设备安装防护罩或防护栏板，对各种设备、仪器要定期检查和维修，卫生间设置通风设施，保证空气新鲜畅通。

各种压力容器设置压力表、温度表，并加强对操作人员的安全操作教育，受压设备严防撞击和敲打，要定期试压，不准超温、超压。

室内设有防火器具，项目设劳动安全专职检查员15人，定期进行安全检查。

按劳保规定，及时向有关人员发放工作服等劳动保护用品。定期对职工进行身体检查，尤其是食堂及服务人员以确保工作人员的身体健康。餐厅有良好的生活条件，保证职工在文明、卫生、适宜的环境中工作、劳动。

满足供热、供电等各环节管、线路畅通，设备安排合理，操作地设有宽敞通道，以保证人员操作安全。

建立必要的规章制度，坚持"安全第一、预防为主"的方针，做到安全供电、供热和卫生等，按规章制度严格检查落实。发现问题及时处理和纠正。

对发热设备及管道一律采用保温措施，以防烫伤事故发生。

安全用电，本项目配电实行三级用电保护，并设置防雷保护与接地系统。

给水水源由龙华区给水管网提供，管道密闭、卫生。

采用密闭压力给水设备供水安全卫生。生活污水经过化粪池后排入市政排水干线

各卫生间、制作间、洗涤间地面铺地砖，墙面贴墙面砖。便于清洗和消毒。

7.3劳动卫生

各功能区均设有职工、工作人员休息室和男、女更衣室。

厨房应设置排油烟机，夏季应有降温措施。

7.4卫生防疫

大智商业广场建筑综合性服务场所的流动人口较多，是易于传播流行性疾病的公共场所，是卫生防疫的重点地域。

7.4.1 卫生标准

7.4.2 要求与措施

各种活动空间场所，其内装饰和设备安装均按国家卫生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入运营。

大智商业广场建筑通风量较大，进风口应远离污染源。

大智商业广场建筑应保持清洁、整齐，清扫时应采取湿式作业，垃圾日产日清。

场内的工作人员、服务人员、卫生间应有洗手池和良好的通风排气装置，做到清洁无异味。

场内公共场所禁止吸烟。

加强卫生管理，建立完善的公共卫生管理制度。

第八部分 消防设计

8.1设计依据

1）《建筑设计防火规范》GB50016—2014；

2）《海南省消防管理规定》；

3）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2010；

4）《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年版）；

5）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014；

6）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）；

7）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013；

本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。

8.2总体消防设计

本项目为多层建筑，钢筋混凝土框架结构，耐火等级：二级。

大智商业广场设3个主出入口，路面开阔，交通便捷，易于大量人流的集散需要。

项目区内道路宽度设计在6-33米之间，道路面积宽阔，满足消防车辆正常通过要求；每栋高楼均设有消防登高面，满足消防要求。

8.3建筑消防设计

工程建筑结构体系为框架结构，现浇整体式楼板，耐火性能满足要求。

根据方案设计将各栋的商业空间通过防火墙和防火门隔离开，各自成为单独的防火区。

防火隔离带的宽度通过防止火灾辐射蔓延计算验证，在防火隔离带的两侧采用不低于3h的防火墙和甲级防火门分隔，平时，相临两侧的区域利用常开防火门相互连通，防火门在火灾情况下联动关闭。

内街内部应采用不燃材料装修，不应设置任何可燃物，设置正压送风，火灾时联动开启。正压送风量可以参考《高规》关于避难层的要求，即每平方米不小于30立方米/小时计算，建议设计走廊余压采用15Pa。

此外，鉴于采用了正压送风，该内街可定义为建筑内部的避难走道。通过设置的前室，人员可进入该通道逃生。

防火分区的设置根据建筑物的建筑结构形式、可燃物的分和、火灾的危险性等条件，具体分析火灾蔓延的条件以及对人员疏散的影响等因素，来确定防火分区的范围和分隔方式。

工程安全疏散出口的数量、位置、安全疏散距离、外门及过道宽度等均按规定执行。通向室外的出口位置及数量，门的开启方向等均满足防火规范规定。首层对外设有3个主要对外出口。

各承重构件及建筑墙体的耐火性能满足规范要求。灭火器的规格和数量按规范要求的位置配备。

8.4消防给水

8.4.1 编制范围

室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、烟烙尽气体灭火系统及灭火器配置。

8.4.2 消防水源

本地区内用水接入城市给水管线。小区给水管道布置成环状。规划给水管管径DN200-300，供水压力≥0.25Mpa，给水管埋深不低于0.7米。其供水能力可以满足平时及发生火灾时所需消防水量要求。

8.4.3 消防用水量

根据《建筑设计防火规范》GBJ16-2014，大智商业广场建筑属一类建筑，室内外消火栓用水量约为30升/秒，火灾延续时间按3小时考虑；

根据《自动喷水灭火系统设计规范》，大智商业广场建筑商店、餐厅、办公、娱乐运动场所、走道等处属中危险级Ⅱ级，自动喷水灭火系统消防用水量为28升/秒，火灾延续时间按1小时。

8.4.4 消防给水系统

1.室外消火栓系统

规划区消防栓用室外地埋式，间距不大于120米，公共地面上的外部消火栓可以用于消防。

2.室内消火栓系统

室内消火栓采用临时高压给水系统，平时消防用水由设于高层的消防水箱稳压，消防时由消防水泵供给。室内消防给水管道呈环状布置，消防水泵两条出水管直接与室内消防给水管网相连接。消防栓泵可以在消防泵房直接启动，也可由消防控制中心自动启动，各消防栓箱均设有启动灭火栓泵按钮。建筑物内每个防火分区均设置一定数量的室内消火栓，以保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。消火栓一般设在走道、楼梯附近等明显易于取用的地点。

3.自动喷水灭火系统

大智商业广场商业用房、餐厅和走道等均应设置自动喷水灭火系统，该系统基本上按建筑防火分区布置，由洒水喷头、水流指示器、湿式报警阀组、压力开关、末端试水装置及管道和加压设备等组成，属临时高压给水系统，与室外消火栓使用同一消防水箱。

8.5灭火器配置

本项目易发生A类火灾，属中危险级。灭火器配置基准为：每具灭火器最小配置灭火级别为5A，最大保护面积15平方米/A，最大保护距离20米，采用MF4手提式干粉灭火器。对于变配电室一般采用MT3手提式CO2干粉灭火器。

8.6消防电源及其配电

8.6.1 负荷等级

消防用电负荷按一级负荷设计。

8.6.2 供电可靠性

消防水泵、火灾事故照明及消防控制室等消防用电电源均为双电源，采用独立回路供电，直接引自10KV变电室低压两段母线上，并且在消防配电箱末级备用自动切换，满足供电可靠性要求。

8.6.3 控制系统

设火灾自动报警器及消防联动控制系统，在首层附属房间设消防控制室，并设火灾事故广播系统。在可能有火灾发生的房间设烟感探测器，并设手报按钮。火灾发生时，接通应急疏散照明灯，并通过事故广播引导人员疏散，联动消防设备和切断非消防电源。

8.6.4 应急照明及电缆的敷放

在疏散走道、主要设备用房等处设火灾应急照明，并在疏散走道处设疏散指示标志灯。

消防动力、照明及消防控制线路均采用阻燃电缆或电线，穿金属管暗敷或在封闭金属线槽内敷放。明敷设的管路及金属线槽涂防火涂料。

8.6.5 电气防护

用电设备及电气线路短路、过载采用接地保护，插座及回路装漏电保护以防电气火灾。

8.6.6 防雷设防

本建筑物按二类防雷设防，利用金属顶做接闪器，利用结构柱主筋作防雷引下线，利用结构基础做接地装置。电气接地、防雷接地及弱电接地共用接地桩，接地电阻R≤1Ω。

8.7空调调节和防烟、排烟

8.7.1 空气调节

在下列通风、空气调节系统的风道设置防火阀：

1.管道穿越防火分区的隔墙处；

2.穿越通风、空气调节机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处；

3.垂直风管与水平风管交接处的两侧；

4.厨房、浴室、厕所等房间的垂直排风管道，应采取防止回流的措施或在支管上设置防火阀。

此外，通风、空气调节系统的管道等，应采用不燃材料制作，柔性接头等可采用难燃烧材料制作。

管道和设备的保温材料、消音材料和粘结剂均采用不燃材料或难燃烧材料。

8.7.2 机械防烟

下列部位应设置独立的机械加压送风的防烟设施：

在不具备自然排烟条件的消防楼梯间、消防电梯间前室或合用前室，采用自然排烟措施的防烟楼梯间，其不具备自然排烟条件的前室设置独立的机械加压送风系统。

楼梯间设一个加压送风口，前室的加压送风口应每层设一个。

机械加压送风机可采用轴流风机或中低压离心风机，风机位置应根据供电条件、风量分配均衡、新风入口不受火、烟威胁等因素确定。

机械加压送风系统的送风量按高层民用建筑防火规范设计。

8.7.3 机械排烟

在以下部位设置机械排烟系统：

无自然通风且长度超过20米的内走道或有自然通风长度超过60米的内走道；

无自然排烟条件或净高超过12米的大空间；

防烟分区内的排烟口距离最远点的水平距离不应超过30米，在排烟支管上应设有当烟气温度超过280℃时能自动关闭的排烟防火阀。

排烟风机可采用离心式风机或排烟轴流风机，并应在其机房入口处设有当烟气温度超过280℃时能自动关闭的排烟防火阀，排烟风机应保证在280℃时连续工作30分钟。

排烟管道必须采用不燃烧材料制作，安装在吊顶内的排烟管道，其隔热层应采用不燃烧材料制作，并与可燃物保持不小于150毫米的距离。

设置机械排烟的地下室，同时设置不少于排烟量50%的机械补风系统。

机械排烟系统的排烟量按高层民用建筑防火规范设计。

8.8消防控制系统

系统包括：火灾自动报警、火灾事故广播、关排烟控制、电动卷帘门控制、电梯、电源控制等。全系统消防联动信号由消防中心控制台控制，CRT显示器显示报警区域和火灾地点。

8.8.1 火灾自动报警

根据《火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2013）》，大智商业广场火灾自动报警系统采用控制中心报警系统，报警主机采用智能型消防报警主机。

火灾探测器选用智能型类比地址码烟温探测器，探测器的设置部位应与保护对象等级相适应，不同级别的保护对象，探测器设置的部位有所区别。另外，在车库等烟尘较大的场所设置感温探测器；高大空间采用双波段图诸如火灾探测系统；电缆线槽等电缆敷设密集处设置线型感温探测器，在重要部位、空间较大区域、走廊、楼梯及建筑物入口处应安装手控报警装置。

此外，该系统应设置区域显示器，消防报警要分级。

8.8.2 消防控制室与联动系统

1.消防控制室

消防控制室考虑采用消防控制、安防控制共用一个房间的方式。附设在建筑物内的消防控制室，应采用耐火极限不低于3小时的隔墙和2小时的楼板，并与其他部位隔开并设置直通室外的安全出口。消防控制室的门应向疏散走道方向开启，且为甲级耐火极限防火门，门上设置明显标志。消防控制室的最小面积不应小于30平方米，且有备用照明电源。

2.联动系统

消防控制室的消防控制设备应具备下列联动功能：

控制消防泵（包括消火栓、自动喷水、泡沫喷淋）的启、停，并显示其工作状态、故障状态；

显示火灾报警部位、固定灭火设备及联动控制装置的动作信号；

显示被保护建筑的重点部位、疏散方案及消防设备的位置（平面图或模拟图）；

接受火灾报警，发出火灾的声光信号，事故广播和安全疏散指令；

显示电源、消防电梯运行情况；

控制排烟阀开启、排烟风机启动，空调、送风机、防火门等关闭，控制气体灭火设备启动。

8.8.3 机械送风、排烟控制系统

设排烟风机房和机械送风机房。火灾时，排烟阀附近的探测器可自动打开本防火区的排烟阀，开启该排烟分区的送风机或排烟风机，阀门和风机的开启信号送回消防中心，排烟过程中，烟、火温度超过设定温度时，自动关闭防火阀，停止排烟，返回信号送到控制中心。

8.8.4 消防通讯系统

在消防控制中心设一台消防广播通讯柜，各功能用房设有广播扬声器，与背景音乐共用，当火灾发生时，立即转换到消防广播上。消防广播要分区域、多语言。

消防控制室设置消防直通对讲电话总机。在消防泵房、送风、排烟机房、气体钢瓶间、配电室、消防栓处及电梯机房均设有消防专用电话，可与消防控制中心直接通话。

8.8.5 电梯系统

发生火灾时，消防中心监控台发出电梯下降信号，客梯不管出于任何状态，电梯上按钮失去控制作用，客梯全部降到1层，客梯门自动打开，人员疏散。消防电梯降到首层，供消防队员使用。电梯运行情况由中控室电梯监视屏显示。

8.8.6 电源和疏散照明系统

发生火灾时，消防主机自动切断各相关空调机电源，停止其运行；消防主机通过低压配电柜按系统切断非消防电源。

电源切断后，应急照明系统和疏散灯指示人员按疏散路线撤出，应急时间不少于20分钟。

第九部分　项目管理与实施进度安排

9.1项目管理

9.1.1 管理体制

本项目实施严格按照"项目法人制、施工招标制和质量管理责任制"的原则进行管理。在财务上实行独立核算，自主经营、自负盈亏；在经营管理上，实行总经理负责制，各部门共同协作，紧密配合，责任到人。

9.1.2 项目运营组织机构图

9.1.3 财务管理

按照国际有关部门的规定，合理有效地使用资金，充分体现投资效益。

2）按照国际、省有关部门规定的会计制度，由财务部门行使本项目的财务会计职能，负责本项目的财务管理、成本核算、编制报表等项工作。3）严格项目资金管理，对项目资金实行专账管理、专款专用，严禁挪用和挤占。

9.1.4 工程管理

1）实行"代建制"，成立项目筹建班子，贯彻法人责任制，对项目实施的全过程负责，负责项目前期准备工作，拟定计划，筹集建设资金，组织工程设计、建设、监理、设备材料采购、招投标工作，处理工程建设中的问题，审定项目专项预决算，组织竣工验收，处理项目建设中的一切问题。

2）实行工程质量终身负责制，对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接负责人，实行工程质量终身追究制度。

3）实行工程监理制，项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。

4）实行工程招投标制，严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。

9.2项目实施进度安排

9.2.1 项目施工原则

1）本工程项目的实施第一应符合国家基本建设项目的审批程序。

2）建立专门机构作为项目的执行单位，负责项目实施的组织协调和管理工作。

3）项目的设计供贷、施工、安装等履行单位，应与项目执行单位履行必要的法律手段，违约责任按国家有关法律规定执行。

4）项目执行单位应与项目履行单位开展工作积极创造条件，项目履行单位也应对工程负责，保质保量按期完成项目实施。

9.2.2 项目实施阶段划分

根据海甸岛大智商业广场的建设内容、建设条件、施工能力和工作需要等，可将项目的建设进程划分为前期准备、项目建设施工、设施试运行等阶段：

前期准备阶段

具体包括项目前期报建、立项、可行性研究、取得相关项目建设的政府批准文件和开工手续的办理、工程设计、施工监理及采购招标等工作内容。

2）设计及采购阶段

对国内项目为初步设计、施工图设计、设备采购（制造）和关键安装材料采购；对项目的工程设计、详细工程设计、器材订货（制造）、到货及安装材料订货、到货。

3）施工建设阶段

商业区和休闲娱乐区地下工程施工（如地下管网、基础）、土建施工和安装施工（设备、管道、仪表、电气、给排水、采暖通风、保温及防腐等）、道路绿化工程、人员培训等。

配套工程建设阶段

项目区道路交通设施、综合管网工程、景观绿化工程等配套工程建设。

4）试车及验收阶段

装置吹扫及考核验收。

根据本项目的特点、建设条件及建设内容，本项目的建设工期约为1.5年。

9.2.3 项目实施进度安排

项目建设总工期为从2013年1月至2014年3月止。项目实施进度安排详见下表：

表9-1项目建设进度表

第十部分　项目招投标方案

10.1项目招标依据

根据《中华人民共和国招标投标法》、海南省发展和改革委员会制定的《海南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》及《海南省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》条款之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：

①施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；

②重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；

③勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；

④单项合同估算价低于本条第①项、第②项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。

10.2项目招标范围及招标组织形式

本项目招标的范围包括建设项目施工企业选择招标和设备与材料采购招标等，按照《中华人民共和国招投标管理法》面向社会进行招标。

10.3 项目投标、开标、评标和中标程序

本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：

1）项目经上级部门批复同意后，在指定媒体上发布招标公告。

2）在招标文件开始发出之日起30天内，具备承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，应该重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成招标项目的机械设备。

3）评价标准按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。

4）开标时由项目承办单位委托招标单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公证机构检查并公证。

5）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30天内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

10.4评标委员会的人员组成及资格要求

项目全部采用公开招标的方式。因而，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：

1）评标委员会人员组成

评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。专家成员根据本方案在开标当天，在当地计委专家库随即抽取，评标委员会主任由项目建设单位负责人担任；评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

2）评标委员会成员的资格要求

评委会成员的职称在副高工（副教授）职称以上，从事本专业至少8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

第十一部分　项目投资估算与资金筹措

11.1投资估算

11.1.1 投资估算编制依据

1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

2）《投资项目可行性研究指南》计办投资【2002】15号；

3）《投资项目经济咨询评估指南》咨经【1998】11号；

4）《全国统一建筑工程基础定额》（海南省单位估价表）；

5）《全国统一安装工程预算定额》（海南省单位估价表）；

6） 海口市建设工程材料价格。

11.1.2 投资估算编制范围

项目总投资主要包括大智商业广场总体配套工程的建筑工程、设备购置及安装工程、工程建设其他费、流动资金、预备费、建设期利息等。

11.1.3 编制方法

土建工程根据类似工程决算，并参考海口市建设工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。

安装工程根据设备购置费及设备安装类似工程决算，以指标形式计入。

设备购置按设备生产厂家报价及产品样本价格计入。

其他费用按有关规定记取。其中：

建设单位管理费、基本预备费根据财政部财建【2002】394号文标准计算。

工程勘察，设计费等依据《工程勘察设计收费管理规定》（计价格【2002】10号）的规定。

工程监理费按照发改价格【2007】670号文计算。

招标代理费按照《招标代理服务收费标准管理暂行办法》（计价格【2002】1980号文）

建设项目前期工作费依据国家价委计价格（1999）1283号文件标准计算。

其他费用取费按相关规定。

基本预备费率取5%。

11.2建设投资估算

11.2.1工程费用估算

（1）建筑工程费

建筑工程费依据相关专业所提供的建筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照海口市土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格予以调整。本项目建筑工程主要包括商业区和休闲娱乐区项目。材料价格按海口市2017年上半年市场价取值，本项目建筑工程费估算的各单项费用详见表11-2，建筑工程费用总额估算16683.80万元。

（2）设备购置及安装工程费

本项目的设备及工器具购置费，主要包括生产加工相关设备、物流信息网络设备、用电设备（含电梯、高压配电柜和发电机）、给排水设备、照明警示标识、环保绿化设备、消防设备等配套设备购置费用，各类设备价格根据设备供应商提供的价格及现行市场价格估算，预计设备购置费为9153.11万元；

本安装工程费主要包括：生产加工相关设备的安装费用；供气、供电、供水、通风空调、净化与除尘、自控、通讯等管道、管线、电缆的材料费和安装费；设备和管道的保温、绝缘、防腐，设备内部的填充物等材料费和安装费；建筑物本身的机电设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装费，材料价格按海口市2017年上半年市场价取值。本项目安装工程费用总额估算为1743.08万元。具体费用详见表11-2总投资估算表。

11.2.2工程建设其他费用估算

本项目工程建设其他费用包括前期咨询、评估工作费、建设单位管理费、工程建设监理费、勘察设计费、施工图审查费、工程保险费等构成，费用估算详见表11-1。

表11-1 工程建设其他费用估算表 （单位：万元）

以上本项目工程建设其他费用合计为6151.88万元。

11.2.3预备费

本项目建设不考虑涨价预备费，只需计算基本预备费用。基本预备费是指在项目实施中可能发生、但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称为工程建设不可预见费。一般由三项内容构成：①在批准的设计范围内，技术设计、施工图设计过程中所增加的工程费用，经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；②一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；③竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。基本预备费用按工程费用和工程建设其他费用之和的5%测算，总额为1686.59万元。

11.2.4建设期利息

建设期利息按中长期银行贷款利息4.75%记取，贷款29750.00万元，建设期利息为706.56万元。

11.2.5 流动资金

项目运营期流动资金6375.00万，用作项目运营广告推广和人员工资。

11.2.6 投资估算结果

本项目建设总投资42500.03万元。其中：建设投资35418.46万元，建设期贷款利息706.56万元，项目流动资金为6375.00万元。其投资估算结果详见下表。

表11-2总投资估算表

11.3资金筹措

1、项目总投资

经估算，本项目总投资42500.03万元，资金筹措由项目建设单位自筹资12750.03万元，占项目总投资比例30%；拟申请银行贷款29750.00 万元，占项目总投资比例为70%。

2、资金来源

本项目估算总投资额为42500.03万元，项目的资金来源为项目建设单位自筹资12750.03万元，银行贷款29750.00 万元。

11.4资金投入使用计划

本项目总投资42500.03万元，将按照年度90%、10%的比例投入。具体见表11-3资金投入使用计划表。

表11-3项目总投资使用计划和资金筹措表

第十二部分　项目财务分析

财务评价参照国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的损益和盈利能力，据此判断项目的财务可行性。

12.1项目财务评价的有关问题说明

项目建设内容按未来经营项目构想设定，将根据最终设计建设方案和运营公司的运营方案设想进行调整。

项目初步拟定的运营期限，即2013年1月至2024年12月，共计12年（含建设期1.5年）。

未来经营项目的出租价格、服务收费标准和成本费用参数、收费标准等均参照目前海口市类似项目经营方式和状况，考虑项目所在周边地区未来的消费能力和消费结构，并一定程度考虑了未来经营的发展方向和收益实现的可能性。

4）以当前的社会和市场状况为基础，未考虑政治、政策、社会条件的显著变化对项目经营的影响。

12.2财务评价基础数据与参数选取

正确选择基础数据和参数是项目经济评价的前提，直接影响分析的结论。选择基础数据和参数的基本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价的基础数据和参数包括经营项目、经营规模及收费标准、税费、项目计算期、财务基准收益率等。

12.2.1经营收入

根据海南大智投资有限公司初步运营设想，未来大智商业广场建筑将采取以出租为主的方式进行。预计项目正常年收入13930.00万元。

12.2.2 税（费）率

进行大智商业广场财务评价需计算的税费包括增值税、城市维护建设税、教育费附加等。

城市维护建设税：以增值税为税基，按海口市现行税率取5%；

教育费附加：以增值税为税基，费率取3%；

增值税：以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，企业增值税税率取17%。

项目计算期

分析认为，未来运营公司的运营将从2014年开始。按照项目建设和运营安排，项目财务分析只包括2014年至2024年的正式经营期阶段，计算期10年。

财务基准收益率

财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，是项目在财务上是否可行的基本要求，也用作计算财务净现值的折现率。根据本项目的特点，并考虑一定的风险溢价，本项目的财务基准收益率取10%。

项目运营期内税金估算详见《营业收入和营业税金及附加估算表》。

12.3成本费用估算

1、外购燃料及动力

项目正常运营期预计年需水量15.41万吨，电146.05万KW·h，柴油8.64吨；电价为0.8元/度，水费为2.5元/吨，柴油为5.6元/升，则正常年支出水费38.52万元，电费116.84万元，柴油费48.38万元，则达产年外购燃料动力费为203.75万元。

2、工资及福利费：员工工资及福利费正常年为117.36万元。

3、修理维护费：按固定资产的10%计，正常年为140.27万元。

4、折旧摊销费

本项目固定资产的折旧按直线折旧法计算，其中建筑物按照20年折旧，残值率5%；设备按照15年折旧，无残值，固定资产正常年折旧额为1402.69万元。

本项目无形资产主要指土地，土地使用费用按照40年摊销，年摊销费合计为121.30万元。

详见附表：资产折旧和摊销估算表.

5、其他费用

项目全面运营的年总成本费用估算为2403.26万元，其中固定成本2199.52万元，包括工资及福利费、修理费、折旧费、管理费用、营业费用等；可变成本203.75万元，为燃料及动力费等可变费用。经营成本879.27万元，包括燃料及动力费、工资及福利费、修理费、其他制造费用、管理费用、销售费用等。

详见附表：总成本费用估算表。

12.4财务分析

项目盈利能力分析

项目的盈利能力分析是通过考察整个项目的投入与产出情况，评价项目的投资效果。反映项目盈利能力的指标包括财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资利润率、投资利税率、投资净利润率等。通过项目的投资现金流量分析（详见《项目利润与利润分配表》以及《项目投资现金流量表》），测算项目盈利能力分析指标如下表所示：

由上表可以看出，项目具有一定的经营效益和盈利能力，从整个经营的过程考察，项目在正常经营的前提下，可以实现财务平衡，以Ic=10%的基准收益率计算，所得税后运营投资财务净现值为7660.45万元（大于零），按目前测算分析，项目在财务上是可行的。

清偿能力分析

本项目以折旧、摊销、项目未分配利润偿还长期借款，银行贷款利率4.75%，借款年限为5年，分析表明，项目自身收益可以在借款偿还期偿还借款本息。

盈亏平衡分析

从该项目总成本费用估算表中得知，该项目建成后，正常年营业收入为13930.00 万元，正常年总成本费用为2403.26万元，其中固定成本2199.52万元，可变成本203.75万元，年营业税金及附加199.44元。

盈亏平衡点（BEP）＝固定总成本÷（销售收入-可变成本-税金及附加）×100%＝16.26%

安全边际率＝1－BEP＝83.74%

根据安全性检验标准，当项目的安全边际率为40%以上时，项目的安全等级为"很安全"，本项目正常年份的安全边际率为83.74%，因而本项目发生亏损的可能性很小。安全性检验标准见表12-1。

表12-1 安全性检验标准

不确定性分析

敏感性分析是对该项目经济效益计算分析期内，在诸多的敏感性因素中选择一个或几个对产品销售效益变化有影响的因素进行计算分析，从而测定该项目在激烈市场竞争中承受市场变化风险的能力，通过对单位售价、项目投资、经营成本以及产量等因素进行的敏感性分析计算可以看出，影响经济效益最敏感的因素是单位售价，第二是项目投资，经营成本的敏感性最低，敏感性分析结果见下表：

从敏感性因素分析结果表中可以看出，当最不利的因素发生时，即当市场情况发生变化，项目产品销售价格下降10%时，项目的税后动态回收期为11.55年；而当开发成本增加10%时，项目税后动态回收期为12.41年；全部税后动态回收期仍在可接受范围内，说明项目抗风险能力较强，然而项目受销售收入和成本因素影响较大，项目企业要做好市场开发工作，大力提升销售收入，同时有效管理项目投资。

12.5财务分析初步结果

从项目经营角度，财务评价是可以接受的，在财务上是可行的。在上述财务分析结果的基础上，从社会、宏观、微观等角度，报告分析认为：

按照目前项目建设的初步思路，海甸岛大智商业中心作为商业用途。在初步设定的经营方案和经营规模下，大智商业中心正常年收入为13930.00万元，净利润为8576.67万元；税后财务内部收益率为14.27%，财务净现值为7660.45万元；项目投资利润率为26.91%，利税率为27.38%；动态投资回收期为9.25年。经营财务分析结果表明项目是可行的，完全可以实现自身的财务平衡，保证大智商业广场的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。

因而，从满足大智商业广场发展的需要，以及宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面综合分析，报告认为，项目的建设在经济上是可行的。

第十三部分 项目综合效益分析

13.1社会效益分析

13.1.1 提高区域知名度，增强区域影响力，成为区域的地标与名片

本项目作为特色的商业广场，必然引起社会各界人士的关注。通过人才的集约、传播的集约、知识的集约，从而形成商业广场品牌。品牌产业文化高地的形成，将大大提升区域的知名度，增强区域的影响力，进一步改善项目所在地的投资环境，加快周边区域的建设和开发，带动商业、建筑业、运输业和旅游业等相关产业的迅速发展。这在注意力经济时代，这对区域吸纳高素质的投资者有着极为重要的作用。

13.1.2 扩大当地的高层次消费人口基数，带动区域内经济的发展

商业广场带动的高消费和高收入，将吸纳数以万计的各类人才来到海口市，这将带动当地经济的发展。项目的建设对周边地区的经济带动作用效果非常明显，有得天独厚的地理条件，应把握历史机遇，加快项目的建设，更好的改善投资环境，提高本区域的城市品质，成为带动区域经济发展的重要因素。

伴随项目的运营，第三产业必将得到快速发展，财政收入将大幅度增加，为海口的发展起到积极的推进作用，进而促进经济繁荣和社会稳定。

13.1.3 提供创业机会，新增就业岗位

本项目属于消费性服务行业的商业地产开发项目，业态设置丰富，可提相当数量的就业岗位，解决富余社会劳动人员的就业问题。

凭借本项目的优质平台和规模生产的低成本运作特点，本项目可以提供大量的创业、就业机会，按照一般每家商铺将提供2—4个就业岗位计算，将新增就业岗位近千个。

13.2 经济效益分析

13.2.1 政府税收收益

本项目成功运营后，进入稳定发展期，项目海甸岛大智商业广场每年将向政府带来直接税收收益2858.89万元。

13.2.2 政府财政收益

本项目成功运营，可以带动当地的土地进一步升值，也可为当地政府盘活闲置土地提供借鉴思路，带动当地的财政收益。

第十四部分　项目风险分析与研究结论

14.1风险分析

主要风险

经济风险

国家和地区的宏观经济环境和经济发展水平、人均生活质量和水平决定着大智商业广场的发展潜力和前景，这决定了海甸岛大智商业广场项目未来的市场需求状况。经济环境应是项目投资者最为关注的因素。

市场风险

指地产产业投资项目建成投入使用后对市场的适应情况。鉴于项目自开始时的市场分析到建成后进入市场，有一段较长的时间差，当初的市场分析是否符合现在的情况、目前市场竞争状况、需求的变化等都会对投资项目的市场前景造成影响。

应对对策

鉴于投资项目的风险是客观存在的，而且企业的不当行为会导致风险加大的问题，我们应该从根本上解决认识、观念和方法等对策问题，只有这样，才能从全局上产生对策效应，从而进一步提出解决具体问题的良策。

要树立正确的风险观念，增强风险防范意识

风险是客观存在的，而且与其报酬是成正比例的。若对风险一概加以排除或逃避，就无法实现企业利润最大化的经济目标。因而，投资者应树立投资风险意识，不单要从理论高度认识到项目风险产生的根本原因，而且还要从投资项目本身特点角度进行探索；对项目投资的各个环节及其相互之间的联系、外部环境对投资活动的影响进行深入地研究和分析，摸清产生风险的各种要素，寻找风险产生的特点和规律；克服投资决策的盲目性，提高企业综合决策水平。

正确识别与估量风险

企业不单要认识风险，还要学会正确识别风险。这就需要投资者周密地分析企业所处的经济环境、剖析企业投资活动中存在的种种不利因素及对企业未来收益的影响。同时，应科学地估量风险的大小，掌握风险的程度，包括各种潜在风险可能造成的损失、发生频率、损失程度以及对旅游企业生产经营、生态环境、社会环境造成的影响等。通过风险估量，为今后投资风险决策、预防和控制以及处理等提供准确依据。

建立风险预警系统

建立风险预警系统，完善风险防范机制，加强对风险的预测和监测。第一，企业应建立风险预警系统，加强风险监测。风险预警系统是对风险进行识别、监测、评价和预测的信息系统，其内容包括外部环境和企业内部的相关信息，可分为内部报告子系统、市场信息子系统、风险分析子系统和风险预警子系统。前三个系统主要负责有关信息的收集、加工和分析；预警子系统则通过建立预警模型，监测反映投资状况的各项投资指标的变化情况，对未来可能发生的风险类型及其危害程度做出评价、预测，并在必要时发出警报。第二，企业应完善风险防范机制。企业内部应建立规范科学的投资决策程序和投后管理程序。规范科学的内部运行程序是及时识别风险、化解风险的重要保证，用程序化、规范化防止盲目投资和偏颇。

强化对风险的控制和处理

风险控制的实质，就是在风险分析的基础上，针对企业存在的各种风险因素，采取控制技术减少或消除风险损失。企业控制和处理投资风险的方法有以下几种可供选择。一是回避法。指设法避免损失发生的可能性，从根本上远离风险源，从而消除风险损失。二是分散法。即通过企业之间联营、多种经营及对外投资多元化等方式分散投资风险。三是转移法。风险转移就是企业以某种方式将所面临的某些风险转移给他方。具体包括购买保险将风险转移给保险公司承担、通过契约的形式将风险损失转移给他人、通过各种形式的经济联合将风险横向转移。四是自留法。这种方法是指旅游企业自己承担风险，风险损害后果自负。企业可预留一笔风险金或伴随生产经营的进行有计划计提风险准备基金等。

14.2研究结论与建议

可行性研究结论

本项目符合海口市国民经济和社会发展"十三五"总体规划。

本项目预计项目静态投资回收期为6.59年（含建设期），动态回收期为9.25年（含建设期），盈亏平衡点为16.26%，具有较强的盈利能力和较低的风险系数。项目实施后，企业盈利能力将得到大大的增强，各项经济指标表明，项目财务上是可行的，经济效益是良好的。

本项目建设对提升产业层次，提高海口市及项目区的社会影响力和经济效益，扩大社会劳动就业等方面有良好的社会效益。

建议

综合来看，本项目有先进的理念为指导，充分的国家、省市政策支持，具备丰富管理经验的项目团队，项目的市场前景广阔，创造利税能力极强，具有明显的经济效益和社会效益。项目立项正确，项目可行，投资是必要的，应加快对项目的实施，争取早日建设投产，早出效益。

同时，为了更好的发挥海甸岛大智商业广场的现有资源特色，提升开发区核心竞争力，建议：

（一）本项目建筑工程量较大，工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证设计监理施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析比较论证。在设计监理和施工中，吸取省市类似规模的市场建设经验，采用合理可行有效的技术手段，确保工程万无一失。

（二）构建产业生态环境，保证产业结构的合理和可持续发展。没有良好的产业生态环境，没有可持续发展的产业空间，大智商业广场是无法走向长久繁荣的。做好大智商业广场项目，必须保证产业结构的合理和可持续发展。在项目运作之初，就必须规划好该项目所涉及产业范畴的发展前景，设计好形成产业聚集效应的有效途径，以此为将来入驻的企业创造竞争力，这同时也是有效吸引企业的有力保证。良好的产业环境，是对企业最有力的吸引力之一。只有企业对商业广场感兴趣，才能保证广场物业开发价值的充分发挥和项目的成功运作。

（三）提高服务的质量，完善基础配套设施。应该看到，商业广场配套设施的完善与否，对于一个商业广场项目能否成功运作，起着关键作用。项目是否可以为企业工作人员提供全面的服务保障，是企业选择项目的一个重要考虑因素。大智商业广场内完善配套设施与承载产业的物业达成一个平衡关系，是需要大智商业广场项目开发过程中重点考虑的。

（四）开发功能丰富的升级产品，为企业增长预留空间。在全球经济一体化的趋势下，跨国企业不断进入中国，中国企业也寻求着全国范围内的发展，因而在发展进程中规模不断扩大，已经逐步由单纯的区域总部，向区域总部、研发中心、营销总部等复合型职能转化和发展，企业在此种发展态势下，对大智商业广场的产品提出了更高的要求，产品的功能不单要满足企业基本的活动，而且还要为以后的企业发展预留出足够的空间，这就需要大智商业广场开发者勇于创新，有前瞻性眼光而且做出长远的规划。开发功能丰富的升级产品，为企业增长预留空间，这样才能赢得市场的青睐，并且使大智商业广场进入良性发展轨道。

附表一：资产折旧和摊销估算表

附表二：经营收入、营业税金及附加和增值税估算表

附表三：总成本费用估算表

附表四：利润与利润分配表

附表五：项目投资现金流量表