旅游综合体可行性研究报告

海南昌化江三角洲民俗文化

第一章 项目总论

1.1 项目名称与项目单位

项目名称：海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体

3、项目建设单位简介

海南绿茵源态文化旅游发展有限公司主要从事乡村农业及旅游文化的策划，农业技术培训及咨询服务，乡村生态休闲旅游，风俗文化管理开发，休闲农场、农家乐及观光度假农庄的管理服务；提供土地整理，土地流转服务；农业建设、建筑施工；农业种植，畜牧业养殖，农副产品生产、加工、运输、贮藏、包装及销售；组织采购供应成员所需的生产资料、收购销售成员生产的产品；引进新技术、新品种，开展与生产经营有关的技术培训、技术交流和信息服务。法定代表人：林孝，该公司注册资金5000.00万元。公司股权结构简单，债务清晰。

海南绿茵源态文化旅游发展有限公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，并以诚信、共赢、开创经营理念，坚持“海纳百川、荟萃精英、励精图治、拼搏团结”的人才战略，不断完善内部机制建设，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本。

项目施工管理技术方面，鉴于公司多年来从事房地产开发方面的的工作，积累丰富的项目管理技术，对于项目的开发建设管理提供有力的保障。

1.2 可行性研究的依据、范围和内容

1.2.1 研究的依据

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

《海南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

《东方市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

《产业结构调整指导目录》（2011 年本，2013 年修正）；

国务院《关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41 号）；

《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》；

国家旅游局《旅游发展规划管理暂行办法》；

国家旅游局《旅游规划通知》；

《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GBT17775-2003）；

《关于开展“国家全域旅游示范区”创建工作的通知》（旅发【2015】182 号）；

《海南省旅游业发展“十三五”规划》；

《海南省养老服务业发展“十三五”规划》；

国土资源部、国家发展改革委印发《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障工作的通知》；

《关于深入推进农业领域政府和社会资本合作的实施意见》；

《开展农村综合性改革试点试验实施方案》（财农〔2017〕53号）；

《海南省特色产业小镇建设三年行动计划》；

《关于加快发展养老服务业的若干意见》；

《关于促进健康服务业发展的若干意见》；

《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》；

《智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020 年)》；

《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》（民政部，民发【2012】129 号）；

《老龄事业发展“十三五”规划（2016-2020）》；

《关于促进旅游业改革发展的若干意见》；

《关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见》；

《“健康中国 2030”规划纲要》

《国家康养旅游示范基地标准》；

《海南省养老服务业发展“十三五“规划》

《东方市土地利用总体规划》；

《东方市城市总体规划》；

《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1 号）；

《国土资源部 国家发展改革委员会关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知》（国土资规〔2017〕12 号）；

《海南省人民政府关于促进乡村民宿发展的指导意见》（琼府〔2018〕8 号）；

《海南省人民政府关于支持美丽乡村建设的若干意见》（琼府〔2018〕10 号）；

国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

投资项目可行性研究指南编写组编制的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

和项目单位签订的工程咨询协议；

国家有关标准、规划和技术规程；

委托方提供的资料和相关技术文件。

1.2.2 编制原则

1、认真执行国家有关农业、康养、旅游综合体等产业方针政策、经济法规；

2、坚持以经济效益、社会效益双赢的原则。注重加强项目建设与环境保护相结合，选择绿色、环保、低耗设备，确保环境保护与景区旅游协同发展；

3、充分利用国家、地方有关发展旅游综合体的各项支持、扶持政策以及当地丰富的自然资源、人力资源、公用及辅助设施经济等有利条件，尽量降低成本，节省投资，缩短工期，提高项目经济效益和社会效益；

4、在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范、做好环保、节能、卫生安全、消防等设计；

5、重视环境保护的原则。使本项目达到环保要求。同时严格执行国家有关企业安全卫生的各项法律、法规，并做到环保“三废”治理措施与工程建设“三同时”；

6、重视施工设计工作的原则。严格执行相关法律法规，贯彻“安全生产，预防为主”的方针，确保本项目建成后符合职业安全卫生的要求，保证职工的安全和健康；项目筹建和实施过程中企业应该严格执行国家安监总局第 47 号令的相关规定；

7、坚持实事求是的原则。在调查研究基础上，以客观公正立场、科学态度对本项目的经济效益做出适当的评价；

8、坚持“节约用地”的原则。做到合理布局，使本项目能够可持续发展，加强资源综合利用、提高本项目抗风险能力。

1.2.3 研究的范围

在充分调查研究的基础上，根据国家和海南省旅游综合体发展的有关文件，结合东方市“十三五”规划，对本项目所在区域的基础设施、游客接待服务设施建设等相关内容进行研究，分析项目的必要性，预测项目的市场前景，确定项目的建设内容和规模，对项目的工程技术方案提出初步设想，论证项目建设的可行性。

1.2.4 研究的主要内容

报告研究的主要内容包括：项目背景及建设必要性、市场预测、项目建设条件分析、总体规划及建设方案、资源开发及综合利用分析、节能方案分析、环境和生态影响分析、安全保护及消防措施、组织机构及人力资源配置、项目实施进度及招投标、投资估算及资金筹措、财务评价、经济影响分析、社会影响分析等。

1.3 项目概况

1.3.1建设地点

本项目位于海南省东方市四更镇四必湾和昌化江出海口。

1.3.2项目建设性质

本项目为新建项目。

1.3.3项目建设内容及规模

该项目规划总占地面积约为 31.27 平方公里，用地面积约为 15934.59 亩。平均容积率1.00，建筑密度30%，绿化率35%，项目总建筑面积1135758.81 ㎡，具体情况如下：

其中中国海钓小镇占地面积约为 26.24 平方公里，用地面积约为9234.59 亩，利用东方市海钓资源，建设海钓场所，核心区建设酒店集群区约为300亩，度假社区约为224亩、康养社区约为269.97亩，各类海钓俱乐部约为149.99亩，商务、会展、培训中心约为180.20亩，文体中心约为40亩，健康管理中心约为50亩，幼儿园约为20.60亩，职工宿舍区约为50亩，污水处理厂约为23亩，其他生活用房约为15亩，配套项目约为238亩、花果采摘约为7673.83亩等。

哥隆文化康养风情小镇占地面积约为 5.03 平方公里（北岸占2.85平方公里，南岸占2.18平方公里），用地面积约为 700 亩（北岸占400亩，南岸占300亩），北岸主要建设民俗文化博物馆约为18.5亩、文化主题乐园区为219.8亩；南岸主要建设度假酒店约为38.9亩、特色康养公寓约为58.88亩、特色商业街约为60亩、行政办公及商务中心约为12亩、综合医院和健康管理中心约为40亩、老年大学约为18.9亩、员工宿舍约为20亩、幼儿园约为15亩、污水处理厂约为15亩、其他生活用房约为9亩、配套设施约为65.11亩、户外体验约为108.91亩。

三角洲自然公园位于昌化江下游四更镇区内至昌化江出海口，含河口湿地公园和昌化江滨江带状公园，占地面积约6000亩，对自然环境和湿地进行有效保护外，还建设湿地生态栖息地、湿地生态培育区、水乡游赏休闲区、湿地生态科教基地、原生湿地保护区、房车露营基地等功能。园内还设有海上冲浪、特色渔村、乡村垂钓俱乐部、游船观光等项目。

1、中国海钓小镇

中国海钓小镇以复合型旅游资源为依托，将观光、度假、娱乐、运动、商务、会展、居住、购物等不同功能的产品项目进行组合，并将各产品项目之间建立一种相互依存、互为支撑和补充的关系，从而形成一个多功能、多业态、高效率、复杂面统一的旅游休闲度假空间(旅游集聚区)。旅游度假实际情况是是集群的一种类型，它是旅游业及其与之密切相关的商业、房地产业、酒店业、餐饮业、文化娱乐业、会展业、体育产业等多种产业集群发展的结果。在一定的空间里，多种产业集群发展，能够共享外部经济，从而提高整个旅游综合体的经济效率。

中国海钓小镇设在四必湾旅游度假区内规划中的滨海水镇位置，小镇核心区域点状占地面积为26.24平方公里左右，其中旅游建设用地面积约为 9234.59 亩，利用东方市海钓资源，建设海钓场所，核心区建设酒店集群区度假社区，商业娱乐项目，康养社区，各类海钓俱乐部，商务、会展、培训中心，文体中心，健康管理中心，幼儿园，职工宿舍区，污水处理厂，其他生活用房，小镇配套项目（大型超市、菜市场、游乐项目、游艇码头、现代渔港）、花果采摘等。

（1）酒店集群区

本项目酒店集群的占地面积约为60000.30㎡，建筑面积182000.91㎡，投资额为263537.32万元，可为当地解决就业1202个工作岗位。该酒店的建设风格为中欧相结合的风格，大约有6栋独栋星级酒店（2500㎡一栋，2000㎡两栋，1500三栋），楼层约为3层，客房大约共有200间；连排度假酒店建筑面积约为50250.56㎡，楼层约为3层，层高3.5m（一楼大堂6.5m）,客房数量约为2000间。建筑风格分别有现代简约风格、欧式古典风格、东南亚风格、地中海风格、古罗马建筑风格、美式建筑风格、哥特式建筑风格等按五星级旅游度假酒店建造。这些建筑风格在建筑技术、规模和类型以及建筑艺术上都有很大的发展,无论在建筑空间、建筑构件还是建筑外形装饰上,都体现一种次序、一种规律、一种统一的空间概念，闲适浪漫却不乏宁静。大堂的装饰风格为现代式、庭院式、古典式、重技式，给人的感觉体现出庄重和优雅。

酒店设计理念：

本项目的酒店集群区位于四必湾沿岸一带，整个酒店可观望整个四必湾的海景。设计主要针对消费群体为世界各地的游客，沿海岸线以“S”型布局，空间布局以瞰海为主，酒店群被四周的天然环境包围之世外天堂，坐拥360度亚热带的迷人海滩，设计融入自然环境，营造低调奢华之私人度假胜地。

设计师采用当地纯天然材料，制造一份优雅的环境。如椰子壳制成的客房床头架，火山石的装潢，互相呼应纯天然木材，制造出宁静的气氛，时间诸如停顿似的让客人随意享受独有的度假体验。

酒店设计方案：

酒店集群区，主要装饰以象牙白为主色调，以浅色为主深色为辅。此色调充分体现了简约、时尚的设计要求。给人的感觉就是低调高雅以及原生态，汲取了现代简约和东南亚装饰风格的精华。

总体规划:主入口处采用对景手法，游客需进入度假酒店区才能欣赏到整个海岸线的景观，建筑的疏密有致使游客从不同的视角也可以欣赏到局部海景。次入口正对酒店宴会厅与会展中心入口的大型景观广场，给人以优美大气的感觉。透过园区内的绿化景观，放眼望去便是金色沙滩、碧蓝大海，景色之优美、环境之怡人，胜似仙境。各建筑单体依次沿沙滩海岸线布置。

交通流线:出入口流线独立设置，避免相互干扰。货流、客流及人流、车流应区分有序，16米宽主干道，8米宽的环区路。

酒店位于主干道东侧区域中心位置，其主入口(酒店大堂部分)设于酒店二层，入口广场与主干道由两条车行路相连，形成坡形环路。给人以大气、豪壮之感。广场两侧均设有临时停车位和汽车坡道可供车辆上下车库。车库右侧设有货流入口、员工入口，利用高差优势，有层次的观看四必湾海景。车口右侧，临近主入口处设有可直通车库一层的车行路。方便驾车旅客停车方便。主干道西侧设有大型停车广场。

（2）商业、娱乐项目区

本项目的娱乐项目区的占地面积为44800.22㎡，建筑面积149334.08㎡，投资额为100053.83万元，可为当地解决就业248个工作岗位。建筑风格为现代风格，外形装修以浅色系为主，营造出休闲、生动的娱乐氛围。

娱乐项目设计方案：

本项目的娱乐项目区位于小镇的南边，主要根据娱乐建筑之所处位置，规模，周边建筑情况的制约，在布置形式上可有以下几种类型。

1.娱乐建筑面向广场或街道，与其他建筑相毗邻，在商业街后面或有效面积的活动场地，几乎没有庭院。

2.用地面积较为宽裕，可以考虑将商业楼仍采用紧凑的布局形式，即组合密集，在文娱建筑设置前庭或小的广场，这样便可结合用地形状留出相当面积的成块的地段作为室外活动空间，在此较大的空间里可布置成绿地庭院或活动场地等，这种总平面的组合形式，颇受群众的青睐。

3.用地面积较为宽裕，在入口处设一较小的广场，前庭，在总平面布置上或者说从建筑组合上分别划出若干室外空间，使之成为室内活动厅室的延伸部分，共同构成某活动场所如儿童活动室及室外儿童活动场的儿童活动区。

4.总平面的布置应考虑具有独立使用及管理的区域，同时也为某厅室的开放与关闭带来机动灵活性。这种总平面的组合形式，也是一种较好的形式。

分散式布局形式。将各种活动用房基本组合成围合状，中部则形成较大面积的中部庭院。

交通流线设计：出入口设计8米宽风情特色道路，有临时车辆通道，6米宽的沿江景观路，外围设有停车场，生态有趣的道路，景观设计精巧，符合娱乐场所的风格要求。

娱乐场地的建设：

(一)“名江名艺”中心舞台演出

活动内容安排：定期演出带有东方哥隆传统如：曲艺，评书、琴书、梨花大鼓、快板、吕剧、柳子戏等。

(二)“清凉世界”啤酒消夏夜场

划定特定区域，开展休闲餐饮。邀请啤酒、冷饮商家及餐饮企业在该区域开展现场促销活动及现场销售。参与商家可以自行组织各种与四必湾风景区氛围相协调的各种主题活动，游客在品尝美酒佳肴的同时可以体味四必湾沿岸的美景。

(三)“桨声灯影”四必湾旅游区

在该区域设置美轮美奂的灯光，四必湾岸边开发水中划船、船上古典器乐弹奏,古典歌舞表演、船上茶艺表演等系列，借此吸引市民注意力，制造人气。

(四)“昌化流韵”河岸街市消费区

沿河一带设置露天茶社、情调酒吧、情侣雅座、特色冷饮专卖区、咖啡角、荷花灯特色旅游商品专卖等，让游客在消费的同时观赏四必湾船上精彩的节目。

(五)“江乡、江韵”江水风情体验

依托现有昌化江下游设计江水观赏、体验旅游线路，主要江河入海配置灯光及水流声音，设置跳跳泉、艳彩流声、水中踏浪等。也可选其中——浅江处，利用科技手段将江水诸如水弹一样射向夜空，然后如天女散花般洒向游人，同时打造“江水，吉祥如意之水”概念，让游客充分体验昌化江水带给他们的快感。

（3）度假、康养社区

本项目的康养社区的占地面积为53994.27㎡，建筑面积179980.90，投资额为126706.55万元，可为当地解决就业150个工作岗位，该社区的建设风格属中欧相结合的风格，布局属整齐结构，空间组织错落有序。楼层大约为3~4层，层高为3m。

康养社区设计理念：

本项目的康养社区位于小镇的中间，环境优美、空气良好，适合治疗及养老。设计主要针对消费群体为退休老年人，空间布局以景观绿化为主，设计需要融入当地的自然环境以及文化特色，营造温馨适合老年人的养老中心，医疗配备齐全。

四更镇保留了很多没被开发的红树林，动植物药材资源丰富，设计建筑过程中要避免对环境的破坏，根据当地特有的环境进行美化，打造康养基地。

康养社区设计方案：

本设计依据“设计源于自然、文化融入生活、科技回归人性”的规划设计基本概念。把“生态、休闲、文化”的主体归为：营造绿色流动视野的概念。

主要装饰主色调为乳黄色、浅棕色。在康养社区设计中增添了生机及温暖。

体现了简约、温馨的设计要求。

交通流线设计:出入口流线区分清楚，避免相互干扰，医院要设计应急通道以及残疾人通道。货流、客流及人流、车流应区分有序，生态的道路为6米宽，设有无障碍通道，绿荫景观，符合老年人的日常使用要求。

商务膳食区、接待区、健康养生疗养保健区层次分明。

一楼为大堂、养生餐厅、中医理疗中心和农村互助银行，二楼为专家诊疗区和设备诊疗、理疗区，三楼、四楼为客户长期居住疗养区，每层30个病房和1个护理室。养生餐厅利用食物来影响机体各方面地功能，使其获得健康或愈疾防病的一种养生方法俗话也就是通过吃来对我们的身体进行保养。

（4）各类海钓俱乐部

本项目的海钓俱乐部的占地面积为9999.38㎡，建筑面积14999.07㎡，投资额为11279.30万元，可为当地解决就业141个工作岗位。该项目的建成主要是吸纳和邀请国内外海钓俱乐部进驻，设计主要针对的消费群体为热爱海钓的国内外游客。

海钓俱乐部以“倡导休闲、健康生活、繁荣垂钓文化、推动海钓运动发展、提高钓友海钓技巧、展示钓友风采”为宗旨领导、组织体制完善的群众性民间组织。共有30家以上的海钓俱乐部机构，每家都有各自的办公地点及会员中心，为各自俱乐部会员提供旅游、自助海钓、赛事等各类服务。该俱乐部在推动我国海钓事业发展，促进与国外海钓组织建立友好关系，交流海钓经验，提高竞技水平。

四必湾海域广阔，资源丰富，环境优美，在此建设海钓俱乐部可为当代人提供一个海钓运动与交流的场所，让游客既可近海垂钓，又可远眺海景风光，欣赏海秀景观。周边设有阳光房，生态停车场、钓具存储、租赁等服务设施，周边配置有渔家乐旅馆，可供住宿与餐饮，吸引来自全国各地的游客，为当地带来一定的经济效益。

大海与都市正好有反差，海钓可以让都市人身心放松，锻炼身体，游客在这里将体验刺激而又有乐趣的海钓活动。

设计建议：沿海岸线防堤上设计，设计1.5X1米垂钓位、泊船位、应急露台等服务配套咨询服务。

俱乐部的任务

一、运用各种形式，积极宣传和开展海洋环境保护、海钓健身活动。

二、组织举办各类海钓基本常识、经验交流和海钓竞技训练等活动。

三、组织参加省市及全国性海钓比赛，协助市钓协及上级钓协举办海钓赛事活动。

四、热情接待国内外海钓社团和爱好者来海钓活动，积极协助有关部分开拓海南省海钓旅游事业。

五、争取向社会各界的捐赠和资助

（5）商务、会展、培训中心

本项目的商务、会展、培训中心的占地面积为36040.18㎡，建筑面积144160.72㎡，投资额为60403.34万元，可为当地解决就业322个工作岗位，建设风格为新中式风格，布局格式是内圆外方，商务中心建筑面积1.8万㎡，设有6层，层高约3.6m（底层4.5m）；会展中心建筑面积4.3万㎡，共可容纳2000人，设有4个展览大厅，设有1~2层，首层高约5.4m；培训中心建筑面积2.4万㎡，设有6层，层高约3.2m。

商务、会展、培训中心设计理念：

本项目的商务、会展、培训中心位于小镇的东南部，设计为现代新中式风格，会展中心作为国际展览之地，要庄重大方严谨以及周边景观的氛围，以会议、展览为主体，兼具休闲、娱乐等多项功能，则需要的空间范围要大，此项目的建成可为当地招商引资提高当地经济。

商务、会展、培训中心设计方案：

商务、会展、培训中心区，主要装饰主色调，为白色为主，珠红色为辅。

此色调充分体现了商务特色，以及严谨。出入口流线独立设计人、车流分离，8米宽绕区路，6米宽生态绿荫的景观路，符合顾客商谈所需的舒适环境。

（1）商务中心项目区西侧为6层的大型商场建筑,其中一至三层为大型商场，四至六层为电影院及美食城，并设置楼顶绿化广场，增加绿化量的同时，又提供了便民的城市绿地。根据不同的功能选取多种不同的材质，如干道为混凝土路面；广场采用花岗岩铺地；人行道采用彩色混凝土地砖；室外停车场采用植草砖，以丰富内外的景观。在城市节点以广场结合雕塑、小品、植物配置构成点状绿化系统,强化空间焦点与视觉吸引的力度。

（2）会展中心包括六大功能区：展厅（含南面展厅和北面展厅）、室外展场、散步道、车道、东入口车道及其他用房（含餐厅、办公用房、会展中心夜景及设备用房等）。会展中心含架空层，架空层主要用作展厅，车库、餐厅、设备用房。园林绿化景观绿化布置充分利用地基自然条件，形成点、线、面有机结合的立体绿化系统。

1、规划原则

面向未来，在尊重历史和可持续发展的前提下，突出以“人”为中心，力求创造适应产业发展要求的现代化综合商业区。

(1) 整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。同时结合当地的文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的商贸中心。

(2)坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，满足不同层次消费者的需求。

(3)整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。

(4)建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。

(5)坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，商务中心建设项目可行性研究报告贯彻可持续发展的原则。

（6）文体中心

本项目文体中心的占地面积为8000.04㎡，建筑面积16000.08㎡，投资额为10336.05万元，可为当地解决就业98个工作岗位，该文体中心的建设风格为中欧相结合风格，布局从整体上看属圆形结构，由剧场、体育馆、游泳馆三个部分组成。其中剧场建筑面积8236.56㎡，建筑高度约为25m高，大、小剧场座席数：1000座(含活动座席，无障碍轮椅席6席)；体育馆建筑面积约为5142.43㎡，建筑高度约为22m高，普通观众坐席800席，主席台坐席20席，无障碍轮椅席4 席，体育馆平面轮廓近似方形。游泳馆建筑面积约为2240.62㎡，建筑高度约为14m至16m,普通观众坐席251席,无障碍轮椅席2席。

文体中心设计理念：

本项目的文体中心区位于小镇的北面，设计主要针对消费群体为所有人。文体中心还凝聚着各种文化、艺术及体育精神的感染。设计师利用当地特有的文化及原有的环境，以充满张力的曲线造型为主，体现在蜿蜒的墙壁，呼应建筑外形的特点，也体现了馆内外的特性。园林设计体现出亲、静、美，区内路边设计凉亭、花坛等进行美化。

文化体育中心建设方案：

文体中心区，主要装饰主色调，为乳白色、淡蓝色。此色调充分体现了活力、舒适的设计要求。给人的感觉就是放松，汲取了现代风格的精华。

交通流线设计:出入口流线独立设置，避免相互干扰。货流、客流及人流、车流应区分有序，8米宽主干道，6米宽的环区路，生态景观道路，符合文体中心日常活动的使用要求。

规划设计原则

本项目的设计应具有前瞻性，重点是营造合理的内在功能、良好的资源配置、高效的工作和活动场所。因而，本项目在设计方案上应体现其科学性，具体体现如下:

1.适用原则:从维度上看要因地制宜，另从维度上看要充分考虑使用者的需求，充分发挥其功能特点，满足不同人群开展文化体育活动的需求。

2.建筑设计要进行合理的功能配置，应系统分明，布置整齐，在适用、经济、安全和卫生的前提下讲究美观。

3.建筑外观具有简洁明快，充分注意环境设计，做好绿化、小品及室外配套工程的合理配置，有利于健身锻炼、学习和安全使用，从而营造出良好的文化体育氛围。

（7）健康管理中心

本项目健康管理中心的占地面积为10000.05㎡，建筑面积33333.50㎡，投资额为19166.76万元，可为当地解决就业235个工作岗位，该健康管理中心的建设风格为欧式古典风格，一栋为综合医院建筑面积约为28000㎡，一栋为健康管理中心建筑面积约为5000㎡，医院楼层为4层，健康管理中心为3层，层高为3m（首层4.0m）。综合医院中急诊部、门诊部、住院部、医技科室、保障系统、行政管理和院内生活用房等七项设施的床均建筑面积指标，大约提供300张病床。

健康管理中心的设计理念：

本项目的健康管理中心位于小镇的中部，设计主要针对消费群体为所有人，空间布局以瞰景为主，设计融入自然环境，营造一个修身养性治疗的胜地。此项目的建设满足人们获取更多健康保障的知识和自我防病治病的需要。

设计以“景中有景，园中有园”的设计风格去设计，根据当地的条件设计健康管理中心及综合医院是合理的。

健康管理设计方案：

交通流线设计:出入口流线独立设置，避免相互干扰。货流、客流及人流、车流应区分有序，4米宽的环区路，建造生态有趣的道路以及园林景观。

社区健康管理中心及综合医院用房的布局按内圆外方型设计，方便合科候诊、分流。从分病人的诊治流程和各部分功能需要出发，力求紧凑、合理、便捷布置进出入口。设有地下停车库，其中，配套机动车位车位尺寸采用2.5~2.7×5~6米，非机动车位0.5×2米，简单装修，主体为框架结构

1、设立预检问讯台，实行开放式窗口服务，装备电子显示屏幕。

2、单位内各诊室使用面积须在20㎡以上并配备基本的诊疗设备，输液室使用面积≥100㎡。康复治疗室面积应在50㎡以上，同时配置适宜的康复器材等相应的设备，观察室应设置适量的观察床和输液躺椅，有防暑设施。

3、各科室应视规模大小进行合理布局，并解决好出入口、建立流程科学、合理、规范，相对隔离的传染病专病门诊。

4、输液室、治疗室、处置室、理疗康复治疗室应直接开向走道，门扇设观察

窗;护士办公室宜用开敞空间，与护理单元相通;应满足方便适用、清洁卫生、减少污染等要求。

（8）幼儿园

本项目幼儿园的占地面积为4120.02㎡，建筑面积8240.04㎡，投资额为3040.58万元，可为当地解决就业79个工作岗位，该幼儿园的建设风格为中式风格，布局连续整齐。幼儿园有3栋连排建筑，分别为小班、中班、大班，建筑面积约为1800㎡、2200㎡、3000㎡（其余为配套区，活动室、寝室、生活室等），分为全日制、寄宿制。每个班都分有5个班级，一个班有30人，共可容纳450人。每栋的楼层为2层，班级活动单元不应低于3.00m，综合活动室不应低于3.90m。

幼儿园的设计理念：

幼儿园位于小镇的东中部，靠近住宅区，方便学生上下课家长的接送。幼儿园是儿童的乐园，是儿童长身体、长知识的场所。幼儿园建筑应创造适合幼儿心理的优美环境,培养儿童美好情操，陶冶儿童的心灵，使幼儿教育寓于娱乐之中，故而空间设计应突出趣味，可生动活泼，突出新、奇、趣、美的建筑风格。幼儿园的建成为附近村庄及公寓住宅的群众带来了一定的方便。

建筑设计方案：

外观色彩设计上要突出鲜亮、活泼，装饰主色为天蓝色、橙黄色等，幼儿园环境是幼儿园教育教学的一部分，在环境创设过程中，要考虑其教育的功能用途，同时一起创造设计的实用性，塑造多样化空间：

1、设计原则

（1）基地选择：在居住小区内，服务半径小于300m，步行到达，不应在交通频繁的道路旁，既要顺随主导人流方向，又要避开直接的交通流。

（2）基地的地形：风向、朝向(阳光)，污染状况、周围环境、建筑性质、层高、间距。

（3）选择出入口：安排主要的功能区，教学区和室外场地不同方位的选择及相应优缺点的评判。出入口的选择既要正气又要考虑到夏冬风向。

2、室外设计

（1）室外环境是幼儿园的重要组成部分，因而在布局和设计过程中，要考虑到孩子们的特点以及思维、学习习惯和方式，还要保证孩子们的安全问题。如室外空间要多给孩子们一点自由发挥的空间，规划种植无毒无害的植物区域等等。

（2）其他空间创设

其他空间如走廊，楼梯间，要注意台阶高度，层高以及安全性问题。饰面要选择防滑的，保证孩子们的安全问题。而在教育教学过程中，还要注意日常动线的相互干扰问题，为孩子们塑造多样化的空间，保证孩子们的全面发展。

3、室内设计

（1）主题墙布置

主题墙作为孩子们最熟悉的区域，要结合孩子们的身心及年龄特点，开展主图设计，可以根据季节变化，也可以利用动物、植物等造型，创设符合教育理念的环境。要让孩子们主动参与班级建设，进而打造真正的个性化主题。

（2）区域创设布局

区域创设布局，为孩子们提供了多样性的学习、娱乐空间。在与孩子们产生交流的同时，更有利于促进孩子们的成长及发展，引导孩子与环境的互动。如可以让孩子们收集一些丢弃的废物，做一定的整理，废物利用，进行环创布局。

（9）员工宿舍区

本项目员工宿舍区的占地面积为10000.05㎡，建筑面积43333.55㎡，投资额为15296.74万元，可为当地解决就业70个工作岗位，该员工宿舍的建设风格为中式风格，员工宿舍区有16栋，每栋占地面积为500㎡（其余为食堂区、管理区等），每栋的楼层为4~5层，层高约3m，每层可容纳约为45人，一共可容纳大约3500人。

设计理念及方案：

本项目的职工宿舍区位于小镇的中心，规划总体设计理念体现生态、科技、人文。以建设一个具有浓厚企业文化内涵、独立的、高效的、现代化的、生态的、体现人与人、人与自然和谐融合的职工宿舍小区。

道路交通规则运用“人车分流”的设计理念，组织内部交通，出入口流线独立设置，避免相互干扰。

(1)满足建筑功能要求:

设计宿舍楼，第一要考虑满足生活的要求住宿布置合理、采光、通风良好，同时还要合理安排门厅、值班及收发室、教师宿舍等空间布局，以及考虑防火等安全措施环保问题。

(2)采用合理的技术措施:

正确选用建筑材料，根据建筑空间组合的特点选用合理的结构、建筑方案、施工方案，这样才能保证房内坚固耐久。

(3)具有良好的经济效果:

建造房屋是一个复杂的物质生产过程，需要合理的的人力物力以及资金，在房屋设计及建造中，要因地制宜、就地取材，尽量做到合理利用劳动力、节省建筑材料和资金。

(4)考虑建筑美观要求:

建筑物是社会的物质和文化财富，它满足使用要求的同时还需要满足人们对建筑物美观方便的要求，考虑建筑物所赋予人民在精神上的感受。

2、建筑设计方案:

(1)本工程为砖混，整体4~5层，建筑物总高度约为15m，室内地面标高为士0.000m，室内外标高差为O.3m。

(2)楼地面采用水磨石面层楼面

(3)外墙采用浅灰色、乳白色外墙漆粉刷，内墙采用白色复层涂料饰面

(4)屋面防水采用高分子卷材防水

(5)其他建筑设计详见建筑设计总说明

（10）污水处理厂

本项目的污水处理厂的占地面积为4600.02㎡，建筑面积4600.02㎡，投资额为3008.42万元，可为当地解决就业41个工作岗位，建有一座处理厂，层高约4.5m。服务区域为东方市四更镇区。服务人口大约为3万人，处理规模大约为600万升/日（根据海南大约人均用水量为150~220升/日）。出水水质达到国家城镇污水处理排放标准。污水处理厂建成后将极大地改善了周围水体环境，对治理水污染，保护当地流域水质和生态平衡具有十分重要的作用。

设计理念

污水处理厂位于四必湾的下游。污水处理厂是一座中型污水处理厂，全场分为水处理区、污泥处理区、管理区及后勤保障区。各区之间用较宽的绿带分隔以美化环境。

鉴于项目污水中含有大量的细小悬浮物,经过格栅的预处理，只能去除较大的漂浮物质，为此设计采用初沉池作为分离细小的有机悬浮物的场所。

初沉池是借助污水中的悬浮物质在重力的作用下可以下沉，从而与污水分离，初沉池去除悬浮物40%~60%，去除BOD20%~30%。在此设计中采用平流沉淀池。平流沉淀池是利用污水从沉淀池一端流入，按水平方向沿沉淀池长度从另一端流出，污水在沉淀池内水平流动时，污水的悬浮物质在重力作用下沉淀，与污水分离。平流沉淀池由进水装置、出水装置、沉淀区、缓冲层、污泥区及排泥装置组成。 设有初沉池，尺寸为长25.0m,宽18.84m，高10.0m。

建设设计方案

主体结构工程设计：管廊及滤池底板、壁板、走道板等主体结构，一般采用现浇C25补偿收缩防水混凝上，混凝土抗渗等级S6；砖砌体用MU10烧结多孔砖，地面以下用M10水泥砂浆砌筑，地面以上用M5混合砂浆；垫层用C10混凝土，预制板用C30混凝土;铁梯栏杆均采用不锈钢栏杆。

提升泵房、臭氧接触池设计：提升泵房、臭氧接触池构筑物的设计等级、基础与结构的施工方法同其他建筑物，但面层则有不同的做法:外立面用水泥砂浆分层抹平，白色长条外墙面砖贴面。水池非露天顶板采用抛光玻化砖面层；内壁采用清水混凝土，清水混凝土表面修整后，采用IPN8710-2B两地两面防腐涂层。

废水池设计：一般面层做法为地板面用C20素混凝土找坡；壁板内外壁及顶板底面采用清水混凝土；鉴于水池全部埋入土中，水池顶板顶面和水池壁板外侧均要求刷冷底子油二道。

污泥浓缩池设计：地基一般采用换土垫层法施工，挖去淤泥质黏土层至粉质黏土层，并换成中粗砂垫层至池底。

面层做法为:底板面、壁板及毛石混凝土锥壁内壁采用1B2水泥砂浆分层抹平;外壁地面以下刷冷底子油二道。

（11）其他生活用房

本项目的生活用房的占地面积为3000.02㎡，建筑面积10000.05㎡，投资额为4675.02万元，可为当地解决就业95个工作岗位，建筑风格为中式住宅类型风格，分别为社区办公室(就业创业等办事大厅)、体育活动室、警务室和卫生服务站、房屋维修站等。格局分布连续整齐、清晰。

其他生活用房位于小镇的最北边。满足人民群众生活所需，建设环境优美的生活用房、娱乐场所、项目设施多样。景观设计精致，空间组织有层次性。

建筑设计方案

外形装饰主要以棕红色为主，灰白色为辅，使之风格优雅，结构灵动。

居住区规划设计的要求有五方面：舒适、便利、卫生、安全和美观。

舒适——要有完善的住宅、公共服务设施、道路及公共绿地。服务设施项目;齐全，设备先进，并且有宜人的居住环境。

便利——居住区的用地布局要合理，公共建筑与住宅有方便的联系。各项公共服务设施的规模和布点恰当，便利居民使用。居住区的道路系统和道路断面形式合理，步行与车行互不干扰，有足够的停车场地。

卫生——在居住区内有完善的给水、雨水与污水排水与集中排污系统，居住区内空气新鲜净洁，无有害气体与烟尘污染，日照充足，通风良好，无噪声，公共绿地面积较大。

安全——对防止火灾、 地震、交通安全有周密的考虑，创造安全的居住环境。

美观——居住区应具有赏心悦目、富有特色的景观，建筑空间富有变化，建筑物与绿地交织，色调和谐统一。

（12）小镇配套项目

本项目的小镇配套项目的占地面积为31733.49㎡，建筑面积95200.48㎡，投资额为60261.90万元，可为当地解决就业505个工作岗位，配套项目：如大型超市、菜市场、运动中心、图书馆、水上乐园等。

建筑设计方案：

小镇配套项目位于小镇的最南边，地域宽广。小镇围绕“滨海主题娱乐、文化传播体验、旅游度假服务”功能定位，以“三区四园”的空间布局进行开发建设,目标打造集产业、文化、旅游、社区于一体的基地、市民休闲度假旅游胜地和文化产业发展新型众创平台。“三区四园”: 特色小镇；小镇客厅门户区、主题商业街区、文创产业园区；方特东方神画、复兴之路公园、明日中国公园、花语世界乐园等四大主题公园。

项目整体建筑风格与周边相互映衬，并具有特色。在满足人们对人文精神方面的追求和满足规划相关规定的前提下有效利用土地资源，充分体现社会效益，生态效益。同时，设计应提升整个小区的品质，增加附加值，以确保能够获得理想的回报。

（1）规划设计以最大限度满足居民对居住的舒适性感受，对健康休闲交流的需求，对小区的空间环境、生态环境、文化环境、配套管理环境给予充分的重视。

（2）规划中注意建筑布局与景观园林的相互关系，创造高质量的庭院环境及各种植物景观。

（3）规划和建筑单体体现时代性、前瞻性，同时注重经济性和综合效益。

（13）果园采摘

本项目的果园采摘用地面积为7673.83亩，投资额为1601.28万元，可为当地解决就业140个工作岗位，设计主要针对消费群体为当地以及外来游客，

设计理念

伴随经济的发展、人们生活水平的不断提高、城市化的不断扩大、闲暇时间的逐渐增多、生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们对于休闲活动、接触大自然、回归俭朴生活的需求正快速增长尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，包括观光果园在内的农业与旅游业边缘交叉的新型产业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。观光果园已成为国内外水果产业发展一个新的趋势。

关于发展观光果园的几点思考

1、立足市场，发挥优势市场需求是观光果园发展的根本动力和持续发展的基础。观光果园建设的关键就是要预测市场的潜力、市场需求的方向，要形成各自的特色，树立自己的品牌形象。

2、结合实际，确立重点观光果园必须以最少投入取得最大的效益，因而，一是要以延伸现有游览观光景点来发展；二是要结合农业龙头企业区域环境美化，增加观光果园的内容；三是结合以水果为主的农业科技园区，拓展功能布局，发展成为科普基地和观光休闲景点；四是结合名人名居名艺名产和民俗文化，组建水果休闲街市，开展水果等产品交易和水果产业科技文化活动。

3、因地制宜，逐步推进根据各地自然条件 、社会经济发展水平，结合农村城镇化发展和农村产业结构调整，逐步推进观光果园的建设，重点进行观光果园的示范引导，切忌不顾实际情况，一哄而上，肓目上马。

4、政府引导，多方融资要打破以往计划经济的做法，政府只对观光果园的基础设施和公益产业(如环境保护等)实行资金补助，主要通过政策进行引导，鼓励民间多方投资或合资。

5、营造环境，保护生态观光果园的核心是营造良好的生态、生活、生产环境，因而在发展上必须考虑农村的特点观光果园的功能和适度的规模，要保持农村历史文化的传承，保持果园生态的和谐、地域自然的特点，切忌进行大规模的建设破坏自然的景观。

6、巧妙设计，提高档次必须加强观光果园的规划，解决水果产品的季节性生产与全年观光经营的矛盾，搭配结果季节不同的树种，延长可观赏期。要将观光果园规划与农业现代化、小城镇建设规划结合起来。要注意观光果园建设的规模和区域布局，避免市场范围过于狭小、造成客源不足、效益不佳的问题。

建筑设计方案

本项目建立生态果园，均按高标准建设。生态果园的建设，根据不同的坡度，做好水土保持工程，建园的同时要规划好道路，节水排灌设施及绿肥饲料基地。充分利用果树行间种经济作物。在依托生态农业科学技术、生产手段和科学管理的同时，最终建立一套完整、系统的生态农业体系。

一、停车场

为方便果实收成集运和游客旅游采摘，在生态果园建设300个停车位，500㎡的非机动车位，砂石坪面。并与园区主要道路相连通。

道路系统

为了使园区管理和运输方便，必须合理规划建设道路系统。道路包括主路和支路。主路一般宽5m，包括连接各主干路和平地的运输主干路。主路上可行驶汽车或大型拖拉机,在适当位置加宽至10m以便会车；设置从主路通向各个小区的支路(作业路宽4 m)，其中，两条作业路间距<140m，并且园区内的主路和作业路要形成道路网。主路修成是20cm的水泥浇筑路，作业路修成三合土砂石路面。

三、附属设施

园区设置库房、看护房、水电供应等规划。园内建筑物规划不占沃土、方便实用为原则，以节省土地和造价，降低建园成本。建看护房，建筑面积80~100m2，作为管护工人的休息地、工具及其他物品的储藏室。

四、农牧一体化系统

利用河滩地的优势发展果园副产经济：养鸡、鸭、鱼、鹅等，吃果园中的杂草，既减轻了人工除杂草的费用同时粪便也可以做为果树肥料。

分析与结论

建设旅游综合体对于培育农业农村发展新动能、加快城乡一体化步伐、 推动农业农村实现历史性变革具有深刻的历史意义和重要的现实意义,核心是要提供一个机制创新和融合发展的新平台、新载体、新模式。

一是为推进农业供给侧结构性改革搭建了新平台。推进农业供给侧结构性改革，转化三农"发展动能的核心和关键是确立承载产业、集聚项目、融合要素的平台。

二是农业现代化和城乡-体化联动发展提供了新支点。中央城市工作会议指出，“我国城镇化必须同农业现代化同步发展,城市工作必须同三农工作一起推动 ,形成城乡发展一体化的新格局”。以城带乡、以工促农、形成城乡发展一体化新格局,必须在农村找到新支点和新平台。旅游综合体要素集中,功能全面,承载力强,是城乡一体化的理想结合点和重要标志,为乡村现代化和新型城镇化联动发展提供了支撑。

三是为农村生产生活生态统筹推进构建了新模式。建设旅游综合体为传承农村文明,实现农村历史性转变提供了新动力。有助于实现城市文明和乡村文明的融合发展,为传承和发展我国传统农耕文化提供了契机，乡村治理也能获得更多的深层次文化支撑,助推实现美丽、和谐乡村。

2、哥隆文化康养风情小镇

以文化为核心，依托旅游资源，综合商业、展览、会议等相关业态功能的集约型、复合型、互相作用的街区群体。旅游综合体的田园风光、乡野氛围、业态功能等,加之优良的生态环境和循环农业模式，能够更好迎合和满足城市居民对生态旅游和乡村体验的消费需求,使生产、生活和生态融合互动发展。

哥隆文化康养风情小镇坐落在旦场村（北岸）和旦场园村（南岸），由一座景观大桥将两村连接起来，占地约5.03平方公里，用地面积约为700亩，其中旦场村400亩，旦场园村300亩，利用东方市四更镇原有的民俗文化，昌化江流经，分成南北两地。北岸建设民俗博物馆、文化主题乐园；南岸建设度假酒店、特色康养公寓、特色商业街、行政办公及商务中心、综合医院和健康管理中心、老年大学、员工宿舍、幼儿园、污水处理厂、其他生活用房、配套区域、户外体验等建筑设施。

（1）民俗文化博物馆

本项目的民族文化博物馆的占地面积为2466.68㎡，建筑面积4933.36㎡，投资额为3354.68万元，可为当地解决就业91个工作岗位，该博物馆的建设风格为现代化风格，格局布置方圆相结合。层高为2层，首层层高为6.5m，二层层高为3.5m。主要包括陈列展厅、文物库房、技术用房、服务设施、办公用房。依托北宋时，哥隆一位进士的文章、笔墨纸砚等文书工具，重点展示与哥隆历史和海洋生物矿产资源等方面有关的文物和标本。

民俗文化博物馆设计理念：

博物馆位于北岸昌化江下游两岸，旦场村旁，这里的哥隆文化丰富多彩，婚礼、语言等。设计主要针对消费群体为中老年人，设计为现代简约风格与中式风格相结合，突出哥隆地域特色，全面展示哥隆文化和根文化，深入挖掘哥隆文化的内涵，打造哥隆的文化旅游亮点，使之成为展示哥隆形象的一个窗口，成为哥隆旅游业和文化产业的一个名片。

建筑设计方案:

文化博物馆主要装饰主色调，为浅灰色为主，白色为辅。

文化博物馆，在规划和建设中，深刻挖掘哥隆文化的内涵，全面展示哥隆文化，重视其使用功能和旅游价值的有机结合，使之成为有高度参与性、体验式的一处博物馆式主题公园和旅游景点，丰富哥隆的文化内涵，为哥隆文化产业发展提供一个成功典范，使哥隆文化走向全国的文化窗口。

建筑单体设计要求

博物馆建筑设计应体现海南省历史文化和超前的时代清新气息特征。应考虑建筑群体与四必湾公园之间关系，应有主控博物馆全局的整体风格特征。

可结合地方传统材料和做法，结合现代材料创造丰富的外观效果，如石材、红砖、红瓦、玻璃、燕尾脊、铝板和典型节点等，选材上体现美观、大方、典雅和经济的原则。

博物馆设计应考虑平面布局和空间景观的相对独立性，又能和四必湾公园取得良好的衔接关系。布局合理，功能分区明确，与周围环境协调，充分考虑东方市文化特色

总平面设计要求:

功能分区明确，流线清晰，室外场地和道路布置应便于观众活动、集散和藏品装卸运送合理设置停车场地。

（2）文化主题乐园

本项目文化主题乐园的占地面积为8792.04㎡，建筑面积15239.54㎡，投资额为10515.28 万元，可为当地解决就业100个工作岗位，该文化主题乐园的建设风格为中欧式简约风格，按性质不同可分为游乐设施、商业设施、服务设施及后勤和工程设施。

文化主题乐园设计理念：

本项目的文化主题乐园区位于昌化江北岸，靠近三角洲自然公园，设计主要针对消费群体为所有人，主题乐园是在现代旅游业大发展的形势下出现的新事物，它是依据若干个特定主题，采用现代化的科学技术和多层次活动设置方式，集诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游文化娱乐场所，广场中心设置一个大喷池。

设计师利用当地特有的文化与环境，以充满张力的曲线造型为主，体现在蜿蜒的墙壁，呼应建筑外形的特点，也体现了各个馆的特性。

建筑设计方案：

文化主题乐园主要装饰主色调，为白色为主、淡蓝色为辅。此色调充分体现了简单、舒适的设计要求。出入口流线独立设置，避免相互干扰。货流、客流及人流、车流应区分有序，生态有趣的道路，景观，符合文体中心日常活动的使用要求。

规划设计原则

本项目的设计应具有前瞻性，重点是营造合理的内在功能、良好的资源配置、高效的工作和活动场所。因而，本项目在设计方案上应体现其科学性，具体体现如下:

1.适用原则:从维度上看要因地制宜，另从维度上看要充分考虑使用者的需求，充分发

挥其功能特点，满足不同人群开展文化体育活动的需求。

2.建筑设计要进行合理的功能配置，应系统分明，布置整齐，在适用、经济、安全和卫生的前提下讲究美观。

3.建筑外观具有简洁明快，充分注意环境设计，做好绿化、小品及室外配套工程的合理配置，有利于健身锻炼、学习和安全使用，从而营造出良好的文化体

育氛围。

（3）度假酒店

本项目酒店集群的占地面积为7780.04㎡，建筑面积25933.46㎡，投资额为21472.91万元，可为当地解决就200个工作岗位。该酒店的建设风格为现代新中式风格、恬淡田园风格、简欧结合新古典风格及朴素风格等。大约有15栋独栋酒店以及基础设施，酒店最高楼层约为3~4层，层高为3.6m（底层为4.5m）,客房数量约为350间。

酒店设计理念：

本项目的酒店集群区位于昌化江下游两岸，这里海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；岸边绿树成荫，空气清新。设计主要针对消费群体为外来旅游群体，设计为古代文化与现代文化相融合的设计风格，沿海岸线以内圆外方的结构形式布局，空间布局以瞰海为主，酒店群被四周的天然环境包围之世外天堂，设计融入自然环境，营造低调奢华之怡人度假胜地。

满足城市设计要求，建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系，合理处理建筑物与环境场地之间的关系，合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡。

建筑设计方案：

酒店集群区，主要装饰主色调，为棕红色、米黄色。

旅游度假酒店以新服务构建新环境,新环境带来新体验,新体验就是新生活为服务理念，集旅游度假、中型旅游购物超市、中高端商务、会议、娱乐为一体的多功能旅游度假酒店。

酒店二至三层用于酒店业务经营，设客房、餐饮、娱乐康体（儿童活动中心、棋牌、茶座、KTV、游泳池、建身中心、SPA区）等。

1)在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题,最大限度地展现项目卖点。

2)建筑群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足建筑对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对项目规划范围内部环境及外部远景的利用。

3) 充分考虑地块周边噪声对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案，避免或减低噪声对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音(会带来建设成本的提高)。

4)总体规划要充分体现经济性原则，合理平衡土方量。

5）注重处理片区主要出入口的位置，考虑不同主要功能的关系，解决好各种交通流线的关系。

（4）特色康养公寓

本项目的康养社区的占地面积为11776.06㎡，建筑面积35328.18㎡，投资额为24871.04万元，可为当地解决就业86个工作岗位。用地建设为康养公寓、老年活动中心、健康城等，康养公寓建筑面积约为15230.22㎡，老年活动中心建筑面积为2000㎡，商业城建筑面积为6536.56㎡。楼层为2~3层，层高为3.2m。

康养社区设计理念：

本项目的康养社区位于昌化江两岸，风景宜人，空气新鲜，设计主要针对消费群体为退休老年人，设计为现代简约风格与欧美风格相结合，空间布局以景观绿化为主，设计需要融入当地的自然环境以及文化特色，营造温馨适合老年人的养老中心，医疗配备齐全。

花园式特色养老社区——创造与自然环境相融合的都市养老社区，通过独立的环境打造，无障碍的场地及居住设计，为老年群体创造一个适合于他们生活方式的社区，形成环廊的景观步行通道，给养老人群更多的空外活动空间。根据当地特有的环境进行美化，打造康养基地。

建筑设计方案：

总平面规划

①入口及交通组织

项目用地块整体靠近昌化江，地处昌化江沿岸，交通便利，地理位置优越。

通过竖向的变化，使行车道路与人行处于不同高差，人在商业街的购物会感觉安全，真正营造一个休闲，自由徜徉的街道环境。6米宽主干道。

地块设置四个主要出入口，东西侧规划道路为人行出入口，北侧为项目主出入口，利用用地周边交通状况良好的有利条件，创造外部车行系统，内部人行系统，实现真正意义上的人车分流。将机动车出入口临近用地周边布置，保证用地较高的环境质量。

②景观设计与布局

入口景观由暖色硬质铺地形成，景观及入口弧形水景易墙形成入口广场空间，易观广场与八卦造型景观喷泉，营造中式庭院特色的空间，为住户创造轻松、愉悦的居住环境。

庭院景观主要由中心湖面景观、中庭水系以及风雨连廊和各最观节点构成。风雨连廊在整个庭院内形成环形走廊,将地块内的各个功能串联起来，使得旅客可以在任何天气条件下出入室内外活动场所。中心湖面景观区域不单为休闲娱乐中心提供了极好的中庭景观，也大大提升了中部养生别墅的居住品质，同时丰富了庭院室外活动场地的景观品质。

（5）特色商业街

本项目特色商业街的占地面积为12000.06㎡，建筑面积32000.16㎡，投资额为24672.12万元，可为当地解决就业69个工作岗位。该特色商业街的建设风格为古代中式风格。街道宽约6米，两侧主要为2~3层高的建筑骑楼。

商业街设计理念：

商业街位于旦场园村旁，这里居民众多，设计主要针对消费群体为年轻人、中年人，设计以一条曲线水景的形式贯穿商业街，中间有简欧式跌水水景间隔，往两侧对称。这种规律的弧形路线顾及商业街两侧店面，不但不影响商家的生意，还能勾起消费者的一种心理的乐趣。

建筑设计方案：

水系采用偏自然式造景，卵石撒底，地砖贴面。植水草，养鲤鱼。防腐木桥贯通两侧。两侧的铺装同一材质(地砖)，但有色彩上的区分，为更好的刺激消费者的心理的愉悦和购物的欲望，色彩采用淡黄和橘红搭配，充满活泼的氛围。植物以中轴，呈点状组团种植。步行街内部的休息设施主要是几个简易座凳，受场地限制。得体的休息设施多位于建筑内部和步行街外的一些休息区。

1、规划设计方案说明:

进一步细分地块，减小地块尺度，增加沿街的商业面积，形成两条纵向的主要步行街和三条横向的小巷，使建筑形成沿街道周边分布的商铺，从规划上解决了体量及街道尺度问题，营造怡人的休闲氛围。

结合周边的地块，设计步行道路系统，形成步行街、广场、山景系列。

主要街道的方向性引入自然对景。通过道路宽窄、曲直的变化，增加景观视角的多样性，形成自然融入的独特街道氛围。

2、地方特色与时代感:

本方案在地方特色与时代感相结合方面作了多种尝试，如传统形式的木窗扇与现代的折迭式的开启方式相结合，内向的步行街上传统的木构造建筑与透明玻璃表面相结合，营造出类似于卢浮宫现代与传统相结合的效果，形成强烈的对比。在外部形象及城市尺度上突出地方特色，强调历史街区建筑风格的和谐统一;在使用功能方面，内部街区环境及近人尺度.上体现时代感，这就是我们将地方特色与现代设计相结合的一个切入点，外部环境体现地方特色，内部使用功能体现现代气息，体现出”很中国、很现代”的特色。

（6）行政办公及商务中心

本项目行政办公及商务中心的占地面积为2400.01㎡，建筑面积12000.06㎡，投资额为5028.03万元，可为当地解决就业112个工作岗位。该行政办公及商务中心的建设风格为现代风格。楼层为6层高，首层为商务中心（层高为4m）；2~6楼作为行政办公，层高为3m。

行政办公及商务中心设计理念：

位于该小镇的中部，设计主要针对消费群体为年轻人、中年人，设计为现代简约风格与东南亚风格相结合，空间布局以宽敞舒适为主，行政办公及商务中心被四周的天然环境包围着， 设计师采用当地纯天然材料，制造一份优雅舒适的环境。如椰子壳制成的办公桌椅，火山石的装潢，互相呼应纯天然木材，制造出宁静的气氛。

建筑设计方案:

一层为商务中心，二至六层为行政办公，地下一层为车库。行政办公及商务中心，主要装饰主色调，为米白色、浅灰色。

基本构思及指导思想

(1)通过对项目的全方位分析研究，我们提出以下四个方面的设计方案:

1)总体规划上吸取中国传统建筑的空间布局特点，遵循轴线布局，体现出行政建筑的理性与秩序。

2)建筑形态运用庄重、大气、沉稳的建筑语言，体现出行政建筑的内敛与典雅。

3)功能组织力求分区合理、高效舒适，交通便捷，充分满足政府办公建筑的内在功能需求。

4)景观规划上因地制宜，运用理性与自由相结合的处理手法，使得园林空间张弛有度，特色鲜明。

（7）综合医院和健康管理中心

本项目综合医院和健康管理中心的占地面积为8000.04㎡，建筑面积24000.12㎡，投资额为13800.07万元，可为当地解决就业158个工作岗位其中医护人员有70个，该综合医院和健康管理中心的建设风格为欧式古典风格，综合医院建筑面积为21364.23㎡，病床大约有200张。健康管理中心建筑面积约为4256.35，楼层在3层，层高为3m（首层高为4m）。

健康管理中心的设计理念:

健康管理中心在建立之初，就应该树立一个核心理念即:人以健康为本，健康以体质为本，健康是人类的第一财富。其总体要求是为每一位就诊者提供正规的

治疗及养生保健方面的服务，真正实现个体化保健、养生、咨询、诊疗、康复，提供绿色通道和一条龙服务并树立科学的管理理念。

综合医院的建设宗旨“以患者为中心，想患者之所想，急患者之所急，做患者之所需”，围绕以患者为中心，提高就医效率为出发点，把联系紧密的部门合理科学的安排在一起形成功能有序，最大限度地减少患者的往返流程。

整体建筑设计方案：

健康管理中心，主要装饰主色调，为浅黄色、乳白色。此色调充分体现了简洁、活泼的设计要求。给人的感觉就是清新以及生动。

交通流线设计：室外流线包括各种人流、车流、物流。室外流线组织的目标是使不同流线各行其道、减少交叉，与院区和建筑出入口的设计、道路设计息息相关；室内交通流线以人流和物流为主,通过垂直交通体系(楼梯、电梯)和水平交通体系(走道、廊道)来组织。

1.工作区子系统：工作区信息点的布置数量依据房间功能划分。系统全部选用标准86系列插座，各信息插座安装具体位置结合装修方案可做适当调整。

2.水平配线子系统：地下一层到地上部分均在东西侧设有弱电间。线缆自相关弱电间机柜配线架引出沿弱电井向上、下至各层吊顶，经金属线槽、电气金属穿线管敷设至各信息插座。

3.干线子系统：内网数据主干采用单模光缆、外网主干采用单模光缆，语音主干采用三类大对数电缆。

4.设备间子系统：本项目综合布线总设备间位于医院病房楼二楼信息机房内，可根据实际需要对其进行分区。

5.管理子系统：数据干线配线架采用机架式光纤配线架；语音干线配线架采用卡线式配线架。

（8）老年大学

本项目老年大学的占地面积为3780.02㎡，建筑面积12600.06㎡，投资额为6174.03万元，可为当地解决就业66个工作岗位，该老年大学的建设风格为中欧结合的学院风格，楼层在4层,层高为3m。以暖色调为主，显的周边的环境安静、温馨。

本项目的老年大学位于昌化江的南面，设计主要针对消费群体为老年人，我们对项目的具体定位是构建中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导，把老年大学构建为一个退休者的超级文化生活园地，配有完善的医疗保健、超市商场、保险、健身公园、阅览室、书画室、花房、教学楼、棋牌娱乐室、钓鱼台等生活配套设施。

建筑设计方案：

道路、绿化环境布置优美，出入口流线独立设置，避免相互干扰，楼梯踏步高度不大于140mm，踏面宽度不小于300mm，坡道坡度小于1/12,两侧均有扶手，每间隔200m设有休息坐椅，方便老年人路途中得以休息。

设计原则

(1)合理布局、规划设计的原则。项目的设计以老年人建筑规范为依据，满足老年人活动功能与环境的要求，做到功能完善、布局合理、流程科学、规模适宜，建设用地必须达到节约化和集约化。

(2)个性设计与功能相结合的原则。在城市规划要求的基础上，结合老年人活动的特点、突出个性化设计。

(3)以人为本，方便老年人的原则。整个设计体现以人为本的理念，设计流程科学，为老年人提供一个活动、娱乐场所，极大的完善我市老年人社会服务福利体系，改善他们的物质生活条件和社会环境。

(4)坚持科学性、实用性和前瞻性相结合的原则，在功能建设上要科学实用，在满足功能设计要求的同时要注意未来的发展。

(5)坚持节能环保、安全、卫生、经济的原则，建筑设计要落实国家建筑节能规定，注重环保，符合卫生学安全设计的要求，注重节约用地、节约能源、节约用水和节约材料的基本原则。

（9）员工宿舍

本项目员工宿舍区的占地面积为4000.02㎡，建筑面积13333.40㎡，投资额为4706.69万元，可为当地解决就业27个工作岗位，该员工宿舍区的建设风格为中式风格，楼层为4层,层高为3m。

设计理念及方案：

本项目的职工宿舍区位于昌化江沿岸，规划总体设计理念体现生态、科技、人文。以建设一个具有浓厚企业文化内涵、独立的、高效的、现代化的、生态的、体现人与人、人与自然和谐融合的职工宿舍小区。

(1)满足建筑功能要求:

设计宿舍楼，第一要考虑满足生活的要求住宿布置合理、采光、通风良好，同时还要合理安排门厅、值班及收发室等空间布局，以及考虑防火等安全措施环保问题。

(2)采用合理的技术措施:

正确选用建筑材料，根据建筑空间组合的特点选用合理的结构、施工方案，建施方便，这样才能保证房内坚固耐久。

(3)具有良好的经济效果:

建造房屋是一个复杂的物质生产过程，需要合理的的人力物力以及资金，在房屋设计及建造中，要因地制宜、就地取材，尽量做到合理利用劳动力、节省建筑材料和资金。

(4)考虑建筑美观要求:

建筑物是社会的物质和文化财富，它满足使用要求的同时还需要满足人们对建筑物美观方便的要求，考虑建筑物所赋予人民在精神上的感受。

(5)符合总体规划要求:

单体建筑是总体规划中的组成部分，单体建筑应符合员工宿舍总体规划提出的要求。

2、建筑设计方案:

(1)本工程为砖混，整体4层，建筑物总高度为12m，室内地面标高为士0.000m，室内外标高差为O.3m

(2)楼地面采用水磨石面层楼面

(3)外墙采用乳黄色外墙漆粉刷，内墙采用白色复层涂料饰面

(4)屋面防水采用高分子卷材防水

(5)其他建筑设计详见建筑设计总说明

总平面布局：突出整齐并排的处理手法，通过在各区域中灵活地布置各种绿化、硬地以及休闲设施，使整个宿舍楼便于管理，又能创造出丰富的院落空间，保证了整个宿舍楼的协调一致。

道路交通规则：运用“人车分流”的设计理念，组织内部交通。

（10）幼儿园

本项目幼儿园的占地面积为3000.02㎡，建筑面积5600.03㎡，投资额为2066.41万元，可为当地解决就业44个工作岗位，该幼儿园的建设风格为中式风格，有3栋连排建筑，分别为小班、中班、大班，建筑面积为1000㎡、1500㎡、2000㎡（其余为配套区，活动室、寝室、生活室等），分为全日制、寄宿制。每个班都分有3个班级，一个班有30人，共可容纳270人。每栋的楼层为1~2层，班级活动单元不低于3.00m，综合活动室不低于3.90m。

幼儿园的设计理念：

位于本项目的中部，靠近住宅楼、公寓，既方便学生们上下课，也方便家长们的接送。幼儿园是儿童的乐园，是儿童长身体、长知识的场所。幼儿园建筑应创造适合幼儿心理的优美环境,培养儿童美好情操，陶冶儿童的心灵，使幼儿教育寓于娱乐之中，故而空间设计应突出趣味，可生动活泼，突出新、奇、趣、美的建筑风格。幼儿园的建成为附近村庄及公寓住宅的群众带来了一定的方便。

设计构思以营造现代、时尚且适应幼儿心理感受的建筑形象为宗旨，创造出一个适合幼儿生活、学习、成长的场所。

外观色彩设计上要突出鲜亮、活泼，装饰主色为天蓝色、橙黄色等，室外设计些活动的场所，安装适合小朋友们玩的安全设备。

建筑设计方案：

1.曲线

结合用地的特征，建筑外墙设计做出与之对应的弧线。整个建筑微微弯向中心绿地，与周围环境和整个地块的规划的契合，展示出本方案的特点。

共享空间

几个共享空间的布置激活了整个建筑，使它在解决功能需求的同时不致于使各空间结合的过于死板和压抑。

3.安全

设计时我们尽管对立面和内部空间的处理做了一些丰富和变化。但鉴于是幼教建筑，我们始终重视着安全问题。加高的栏板、玻璃门窗的防撞、开窗位置和玻璃的选用等，都是出于幼儿活动的安全做出的考虑。

4.风格派

在立面处理上，沿袭了幼儿园活泼、烂漫的个性与与风格特点，同时与西侧学校白色的用色基调相协调。以白色为基底，彩色线条竖向放置、大色块的红黄色构图。方整中不乏灵活和多变。色块与建筑构件结合形成完整的画面,抽象的色彩线条搭配给孩子们留下充分的想象空间。同时启发孩子的审美情趣。

（11）污水处理厂

本项目的污水处理厂的占地面积为3000.02㎡，建筑面积3000.02㎡，投资额为1962.01万元，可为当地解决就业26个工作岗位，层高为4.5m。

该厂位于昌化江下游，空气流通好，远离住宅楼。该污水处理厂是一座小型污水处理厂，全场分为水处理区、污泥处理区、管理区及后勤保障区。各区之间用较宽的绿带分隔以美化环境。

鉴于项目污水中含有大量的细小悬浮物,经过格栅的预处理，只能去除较大的漂浮物质，为此设计采用初沉池作为分离细小的有机悬浮物的场所。

初沉池是借助污水中的悬浮物质在重力的作用下可以下沉，从而与污水分离，初沉池去除悬浮物40%~60%，去除BOD20%~30%。在此设计中采用平流沉淀池。平流沉淀池是利用污水从沉淀池一端流入，按水平方向沿沉淀池长度从另一端流出，污水在沉淀池内水平流动时，污水的悬浮物质在重力作用下沉淀，与污水分离。平流沉淀池由进水装置、出水装置、沉淀区、缓冲层、污泥区及排泥装置组成。设有初沉池，尺寸为长25.0m,宽18.84m，高10.0m。

污水处理厂设计方案

主体结构工程设计：管廊及滤池底板、壁板、走道板等主体结构一般采用现浇C25补偿收缩防水混凝上，混凝土抗渗等级S6；砖砌体用MU10烧结多孔砖，地面以下用M10水泥砂浆砌筑，地面以上用M5混合砂浆；垫层用C10混凝土，预制板用C30混凝土；铁梯栏杆均采用不锈钢栏杆。

提升泵房、臭氧接触池设计：提升泵房、臭氧接触池构筑物的设计等级、基础与结构的施工方法同其他建筑物，但面层则有不同的做法：外立面用水泥砂浆分层抹平，白色长条外墙面砖贴面。水池非露天顶板采用抛光玻化砖面层；内壁采用清水混凝土，清水混凝土表面修整后，采用IPN8710-2B两地两面防腐涂层。

废水池设计：一般面层做法为地板面用C20素混凝土找坡；壁板内外壁及顶板底面采用清水混凝土；鉴于水池全部埋入土中，水池顶板顶面和水池壁板外侧均要求刷冷底子油二道。

污泥浓缩池设计：地基一般采用换土垫层法施工，挖去淤泥质黏土层至粉质黏土层，并换成中粗砂垫层至池底。面层做法为：底板面、壁板及毛石混凝土锥壁内壁采用1B2水泥砂浆分层抹平；外壁地面以下刷冷底子油二道。

（12）其他生活用房

本项目的生活用房的占地面积为1800.04㎡，建筑面积6000.03㎡，投资额为2805.01万元，可为当地解决就业40个工作岗位，建筑结构风格为中式住宅楼形式，结构以方形为主。

位于昌化江出海口沿岸，满足人民群众生活所需，建设环境优美的生活用房，娱乐场所、项目设施多样。

建筑设计方案；

居住区规划设计的要求有五方面：舒适、便利、卫生、安全和美观。

舒适——要有完善的住宅、公共服务设施、道路及公共绿地。服务设施项目齐全，设备先进，并且有宜人的居住环境。

便利——居住区的用地布局要合理，公共建筑与住宅有方便的联系。各项公共服务设施的规模和布点恰当，便利居民使用。居住区的道路系统和道路断面形式合理，步行与车行互不干扰，有足够的停车场地。

卫生——在居住区内有完善的给水、雨水与污水排水与集中排污系统，居住区内空气新鲜净洁，无有害气体与烟尘污染，日照充足，通风良好，无噪声，公共绿地面积较大。

安全——对防止火灾、 台风、交通安全有周密的考虑，创造安全的居住环境。

美观——居住区应具有赏心悦目、富有特色的景观，建筑空间富有变化，建筑物与绿地交织，色调和谐统一。

（13）配套区域

本项目的小镇配套项目的占地面积为13022.07㎡，建筑面积43406.88㎡，投资额为27476.56万元，可为当地解决就业152个工作岗位，配套项目：如大型超市、菜市场、儿童俱乐部、图书馆、水上乐园等。

设计理念

住宅理念——因地制宜。

(2) 风格设计理念——简洁大方、虚实对比、比例尺度。

(3) 新技术理念——节能、 新型管材。

(4) 人性化设计——合理的空间布局，适宜尺度。

建筑设计方案：

小镇配套项目位于小镇的周边，地域宽广，人群众多。分析四更镇规划、 经济发展方向的目标区域产业发展现状,阐述四更镇打造影视小镇的条件及机遇。承载着它特有的商业服务使命，以市场经济为调节杠杆，具有市场经济共同规律和属性，但该市有它的特殊性，具有其独特的商业经济规律。对于促进和引领当地健康发展，使之在和社会同行业竞争中立于不败之地，具有重要意义。

1、设计原则

可持续发展观——建设阶段：整体规划，合理实施。使用阶段：空间上的灵活性，功能上的适应性，管理上的统一性，以及未来发展的可持续性。

时代观——居住理念的时代性，规划理念的战略性，建筑理念的现代性以及材料、技术的先进性。

生态观——营造良好的生态环境，尽可能多地增加绿化面积，将建成园林化的住区。

健康观——健康生活，健康住宅，居住改变生活。

2、用地规划结构:

1)顺应地形特点，结合当地气候及日照特点，将建筑东西朝向布置，以满足住宅所需的正常采光、日照以及自然通风，给居住者创造一个优雅、舒适、安逸的居住空间。

2)地块被中部道路划开，结合地形高差，超市、住宅、活动区域合理布局。出入口分台地设置。根据地形特点建造了地下构筑物，有效利用地下构筑物的屋顶。绿化其作为主体住房的景观。

3)平面布局，高层住宅呈线性布置，商业部分紧临道路布置，合理利用住房周围作为健身活动场地和小区中央花园，布置亭子、坐凳、树池等景观设计进行搭配。

4)西侧地块消防车道出入口设于中部道路上，东侧地块消防车道出入口设于东部道路上，内部设环行车道。保证消防车能通行到达每一栋楼，每栋楼的消防扑敷面均达到规范要求。

（14）户外体验

本项目的户外体验项目的占地面积约为108.91亩，投资额为283.17万元，可为当地解决就业55个工作岗位，体验项目：如农田插秧、农场种植、户外写生、野营烧烤等多种活动。

建成市民家庭“小农场”，他们可以在这个小农场里根据他们的喜好种植各种瓜果蔬菜或花卉苗木。周末和节假日引领、陪伴孩子从事农事活动，体验农耕文化，分享收获的快乐。农园里设置专管理机构，为每个家庭小农场提供农业技术指导和咨询服务、提供种苗、提供农资农具，平时接受托管小农场。主要设置项目:亲子农事体验园、农耕文化体验园。

综合来看，鉴于昌化江风景区地方的滞后已经成为旅游经济进一步提升、生态资源可持续发展的关键问题。昌化江旅游风景小镇建设项目的开发、建设对于提升昌化江风景区的内在质量和品质具有十分重要的意义，因而项目建设十分必要。昌化江旅游风景区得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。本项目的开发建设具有较强的生态资源、文化内涵、地理区位、资源品牌等优势，该项目开发、建设的内容符合市场发展趋势和东方市旅游经济的发展需求，昌化江旅游风情小镇建设项目具有切实可行性，具有良好的市场前景。

3、昌化江三角洲自然公园

湿地公园是国家湿地保护体系的重要组成部分，与湿地自然保护区、保护小区、湿地野生动植物保护栖息地以及湿地多用途管理区等共同构成了湿地保护管理体系。发展建设湿地公园是落实国家湿地分级分类保护管理策略的一项具体措施，也是当前形势下维护和扩大湿地保护面积直接而行之有效的途径之一。发展建设湿地公园，既有利于调动社会力量参与湿地保护与可持续利用，又有利于充分发挥湿地多种功能效益，同时满足公众需求和社会经济发展的要求，通过社会的参与和科学的经营管理，达到保护湿地生态系统、维持湿地多种效益持续发挥的目标。对改善区域生态状况，促进经济社会可持续发展，实现人与自然和谐共处都具有十分重要的意义。

三角洲自然公园位于昌化江下游四更镇区内至昌化江出海口，含河口湿地公园4000亩和滨江带状公园2000亩，共占地面积约6000亩，投资额为124000.62万元。可为当地解决就业150个工作岗位。以“绿色·原生态”为主题，集湿地保护、科普教育和休闲娱乐为一体的高品质、高活力的昌化江三角洲自然公园，本项目定位为打造生态、文化、养生、休闲群，体现人与自然和谐共处的境界。

（1）指导思想

建立自然公园的目的是在自然保护的基础上，对大范围、具有独特性的优美自然景观和文化景观，予以保护、抚育、恢复和发展。每一个自然公园都应当具有特色的个性和特点。自然公园依据可持续发展的目标，作为区域发展的基础设施的重要组成部分，成为区域景观建设利区域经济可持续发展的助推器利动力源泉。区域和自然公园是个相互依存的整体。

应该保持具有当地特色的、传统的耕作景观，这种土地利用模式的保护和发展，是休闲娱乐和旅游业发展的基础条件。也是自然保护景观抚育的部分。

自然公园同公园区域内的许多居民社会群体结合在一起，自然公园的管理和建设需要当地城市和村庄的合作。他们之间关于公园管理和建设的沟通和交流，对于形成公园的地域特色，区域的可持续发展，都起着十分重要的作用。

（2）设计原则

1、整体性原则

三角洲自然公园治理工程必须与项目发展结合起来，必须充分研究其他河流周边地区的位置布局和文脉特征，在施工的过程中遵循整个城市发展的规律。

2、以人为本原则

人性化思想是城市景观设计中的一个重要思想，要充分认识人的主观能动性及人与环境的关系，强调把人性化的宗旨体现到空间环境中。本设计过程中要综合考虑各类人群的休闲需求。

3、生态优先原则

伴随社会城市化进程加快，人口剧增，资源过渡消耗，城市生态环境问题日益严重，人类面临着空前的因生态环境恶化而带来的压力和紧迫感。为周边的人们在有限的空间中，领略和体会到无限自然带来的自由、清新和愉悦。

（3）项目建设内容

1、河道水域治理工程

南岸北岸生态河堤，以“保护和创造生物良好的生存环境和自然景观”为前提，在考虑到一定的强度、安全性和耐久性的同时，把河堤由过去的人工混凝土建筑改造成为水体、土体和生物相互涵养，适合生物生长的河堤。河堤具有廊道、缓冲带和植被护岸等功能，不单可以为防洪安全提供可靠保障，同时还是一道人水相亲的风景线。修建生态河堤，增强了水体自净能力，适合生物生存和繁衍，改善了河道的水体和生态环境。

自然公园以山、水、林、田、村为景观特色，融合优美环境、清晰空气、休闲文化理念，以建设优美的公园环境、河道修复为主要功能的自然公园示范区。对河道引起的生态破坏，采取边坡加固、发育基础工程设计、植被工程设计、养护工程设计的方式进行改造。

2、公园修复

该湿地公园地表废水以及地下淤泥多，需要大面积整顿修复，必须将湿地的整治与景观规划结合起来。湿地公园景观修复及设计湿地植物可以改善水质，为湿地生物供氧，同时增加湿地公园景观层次。湿地植物主要有五大类型:沼生植物、挺水植物、漂浮植物、沉水植物、耐水湿乔灌木。在湿地公园的设计中，应尽量增加生物多样性，提高生态系统的复杂度，组成稳定的湿地生态系统。

湿地公园植物配植应结合生态和美学，从空间和时间两个维度进行合理搭配，以保证其净化功能和景观效果。

3、公园景观

从景观地理环境特点及景区划分的实际出发，根据山体公园的特征以及景区地规划布置，本次规划形成了“一线、一环、四点”的结构。

“一线”指的是由南线公路入口——休闲度假别墅区——观景台——台地园的一系列景点所组成的空间轴线序列。“一环”指沿居民区附近的带状娱乐休闲区。“四点”是指别墅区、观景台、台地园、入口景观广场所组成的各具特色的景点。

“点”“线”和“环”由园路游线加以沟通，以多种方式丰富了游览形式和游览内容，满足了不同游人的需要。

4、公园小品

① 供休息的小品

包括各种造型的靠背园椅、凳、桌和遮阳的伞、罩等。常结合环境，用自然块石或用混凝土作成仿石、仿树墩的凳、桌；或利用花坛、花台边缘的矮墙和地下通气孔道来作椅、凳等，围绕大树基部设椅凳，既可休息，又能纳荫。

② 装饰性小品

各种固定的和可移动的花钵、饰瓶，可以经常更换花卉。装饰性的日晷、香炉、水缸，各种景墙(如九龙壁)、景窗等，在园林中起点缀作用。

③ 结合照明的小品

园灯的基座、灯柱、灯头、灯具都有很强的装饰作用。

④ 展示性小品

各种布告板、导游图板、指路标牌以及动物园、植物园和文物古建筑的说明牌、阅报栏、图片画廊等，都对游人有宣传、教育的作用。

5、植物搭配

水平尺度植物配植结合自然群落结构，从水体向水岸植物群落依次为:沉水植物-浮水植物-漂浮植物-挺水植物-湿生植物-陆生植物。沿水岸方向的植物群落分布以片层的形式出现，水生植物群落结构较简单，统一片层内，相同的水深条件下，选用1~2种植物，否则种间竞争会影响观赏效果。

垂直尺度植物配植水生，植物垂直分化不明显，不同类型的植物对水深有相应的要求。湿生植物:0~10cm，挺水植物:5~50cm，浮水植物:20~50cm，沉水植物:20~200cm。根据水深层次进行植物组合的搭配，时间维度植物配植合理进行季相搭配，做到尽量延长观赏期。

6、生态保护

湿地动物保护与恢复湿地动物是湿地生物多样性的关键要素。动物处于生态链的较高层，需要良好的生境来承载。湿地动物主要包括:湿地底栖类、湿地两栖类、湿地鱼类、湿地鸟类。湿地动物群落的保护与恢复关键是栖息地,

鸟类是湿地中最活跃的动物，多样化的湿地景观才能够吸引鸟类栖息。鸟类栖息地生境主要包括:深水区、浅水区等。深水区适合游禽活动，浅水区栽植水生植物吸引涉禽繁殖。同时要保证湿地水质，通过水闸阻隔外界污染源。

规划目标

该地块位于城镇与自然交汇的地方项目要兼顾城镇与自然双重属性，让建筑有机的融入进去。建筑是有机生命体，本项目力争通过生态、有机等理念，使建筑能自然地生长。

建设方案：

生态策略

滨湖环境设计，尊重自然原生态，强调与自然地融合，渗透，尽量保留原有植被和水系。同时赋予自然环境的功能和文化特色，结合江水连通网络，引入水系轴线，打造现代生态宜居城。再搭配不同种类植物，丰富景观层次，融合滟滟湖光，构筑细雨鱼儿出，微风燕子斜的空间意境。

江景开放式公共绿地是健康生活的重要保障。绿化从被观赏的被动客体，转变为创造空间的能动主体，这正表达着自然力的雄厚。江景极为方便地为人们提供了一处优美而卓有成效的自然公园。

城市融合

临近江边的界面，规划组团有自由、活泼的边界线，与自然相互融合。临近城市的界面则采取高层大组团的形式，即构成了城市的延续性，有体现了开放的空间形式。

发展建设湿地公园是落实国家湿地分级分类保护管理策略的一项具体措施，也是当前形势下维护和扩大湿地保护面积直接而行之有效的途径之一。发展建设湿地公园，既有利于调动社会力量参与湿地保护与可持续利用，又有利于充分发挥湿地多种功能效益，同时满足公众需求和社会经济发展的要求，通过社会的参与和科学的经营管理，达到保护湿地生态系统、维持湿地多种效益持续发挥的目标。对改善区域生态状况，促进经济社会可持续发展，实现人与自然和谐共处都具有十分重要的意义。

（6）研究结论

(1) 本项目的建设有利于调动社会力量参与湿地保护与可持续利用，又有利于充分发挥湿地多种功能效益，同时满足公众需求和社会经济发展的要求。可以美化城市环境，提升城乡品位，改善投资环境，带动其他相关产业的发展，促进区域经济的整体发展，社会、环境效益显著。

(2)本项目的建设符合国家及省市的相关政策，有助于提升市民身体素质，改善区域生态环境；项目建设条件良好，建设方案合理，投资规模在项目单位可控范围之内；有关部门提出了立法保障、技术改进、吸引公众等一系列保护措施,希望能有效保护城乡湿地公园,实现人与自然的和谐发展。

4、分析与结论

"旅游综合体"模式强调其作为一种新型产业的综合价值，包括农业生产交易、乡村旅游休闲度假、娱乐体验、生态享乐居住等复合功能。

"旅游综合体"和旅游产业的发展是相辅相成的，"旅游综合体"开发成功与否最关键是看休闲旅游产业是否能够带动新城镇的发展。

农业生产是发展的基础，通过现代高科技农法的引入提升农业附加值；休闲旅游产业依附于农业，需要与农业相结合才能呈现出具有乡村特色的文旅项目；房地产及相关产业的发展又依赖于农业和休闲旅游产业，从而形成以乡村风貌为基底并融合了现代都市时尚元素的乡村社区。“旅游综合体”做的是康养健康社区和乡村旅游，把它作为新型城镇化发展的一种动力，通过新型城镇化发展连带产业、人居环境发展，使文化旅游产业和城镇化得到完美的统一。

（1）区域的联系

区域与区域相融

三大板块的建设配套设施齐全，酒店、别墅区、康养社区、自然公园以及娱乐区等巧妙结合布局，满足了居民的生活需求以及外来游客的需求，休闲、娱乐多样，使人们的生活变的丰富多彩。

生态与舒适并重

保持原生态的同时，加入多种形式的自然生态环境，如溪流、草坡、树林、池塘等，让其多样化的生态环境得以自行调节，在恢复自然生态系统。认真的界定活动空间，在遵循合理布局的同时，将带有人文关怀的设计融入无限野趣的自然界中，使人们在自然界中舒适的生活。

养生与自然结合

提倡健康的生态养生，将健身与养生活动融入自然界，促使活动的质量得到提升。自然公园的建设，适合人们放下工作、慢节奏去感受大自然生态的美。

（2）板块区域之间的互补

每个区域的建筑使用的性质不一样，都存在着互补性。酒店的周边是商业街以及娱乐区域，以此方便游客休闲、居住以及了解当地的生活习俗，海钓小镇有着高大上的度假酒店、大型的海钓俱乐部、治疗养伤的康养社区以及满足生活所需的大型超市等各种娱乐场所，哥隆风情小镇建设可以展示当地文化的民俗博物馆以及大型的文化主题乐园等，旁边是空气环境良好的自然湿地公园。这几个区域之间的互补形成了人们追求丰富多彩、休闲健康的生活要求。

1.3.4投资规模及资金筹措方式

本项目总投资3659682.99万元。其中，建筑工程费用594418.62 万元，设备购置费319647.45万元、安装工程工程费38489.66万元；工程建设其它费用2029101.28万元（土地购置费1986918.00万元），预备费149082.85万元，建设期利息228943.12万元，流动资金300000.00万元。

本项目估算总投资额为3659682.99万元。其中，建设单位自筹资金1659682.99万元，银行贷款2000000.00万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

1.3.5项目建设期

本项目建设期为8年，即2019年10月-2027年9月。

1.3.6项目主要技术经济指标

表1-1 项目主要经济技术指标表

1.4 结论与建议

海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体项目建设符合海南省级东方市总体规划发展要求，符合当地建设用地总体规划要求，符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。

1、为充分发挥旅游综合体项目在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用，海南绿茵源态文化旅游发展有限公司及时提出《海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体项目》，拟通过开发建设，使本项目成为设施完善、环境优良、自然生态与人文景观协调发展的旅游康养文旅品牌。项目建设符合国家、省、市发展旅游综合体产业的产业政策。项目的实施有利于增强东方市旅游竞争力、提升旅游地位、塑造城市形象，促进当地旅游事业的全面发展，是打造旅游城市的重要组成部分；对于提升东方市旅游国内外知名度具有重要的意义。项目建设十分必要。

2、项目有着资源优势突出、生态环境优越、气候适宜性好、区位优势明显等一系列良好条件，客源市场潜力巨大，得到地方各级政府及有关部门的重视和支持，项目建设有一定的先期基础，为项目的顺利实施提供了有力的支撑。经市场分析，项目前景广阔。

3、本项目坚持“科学规划，合理开发”的方针，在具体建设规模、建设内容上充分体现了生态环境保护和适当合理开发利用，不单提高了东方旅游资源利用的整体水平，推动项目周边生态环境得到保护。

4、经财务测算，本项目投资具有较好的经济效益和一定的抗风险能力，对地方财政收入有巨大贡献，提高了当地GDP总值，在经济运行上是可行的。

5、本项目建成后能充分发挥旅游、农业资源，解决东方市地区4712人的劳动就业问题，其社会效益显著。

经分析，本项目建设是可行的。

工作人员分配表

第二章 项目建设的背景及必要性

2.1项目建设背景

《海南省养老服务业发展“十三五”规划》规划指出：

开发和建设功能配套的养老示范社区，面向国内外市场建立高端的综合性“国际休闲养老专属区”。鼓励、支持举办老年用品展销会，开办养老论坛，培育和发展老年消费市场。着力打造“生态养生”、“民族风情”、“温泉保健”、“休闲度假”等特色养老服务产业园区，吸引省内外、国内外养老服务业知名企业入驻，形成一批产业链长、覆盖领域广、带动就业能力强的养老服务产业集群。

2.发展养老养生中医中药康复用品和服务。结合我省南药产地优势，积极开发老年医疗药品、绿色食品、保健药品、海洋产品、医疗康复器材辅具等，充分发挥中医中药在老年预防保健方面的优势作用，挖掘针灸、推拿、按摩、中医康复、中药养生技术，支持中医药公司研发适用于老年人的中医药成品，提高传统医药在老年健康产业中的地位。建设海南中医药康复、疗养基地，发展以老年人、急慢性疾病康复期患者为主的健康管理、乐活休闲、康复促进、生活支援、医疗护理等服务，拓展老龄旅游、老龄社区、老龄保险等服务领域。

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出，提高生活性服务业品质。加快教育培训、健康养老、文化娱乐、体育健身等领域发展。大力发展旅游业，深入实施旅游业提质增效工程，加快海南国际旅游岛建设，支持发展生态旅游、文化旅游、休闲旅游、山地旅游等。积极发展家庭服务业，促进专业化、规模化和网络化发展。推动生活性服务业融合发展，鼓励发展针对个性化需求的定制服务。支持从业人员参加职业培训和技能鉴定考核，推进从业者

职业化、专业化。实施生活性服务业放心行动计划，推广优质服务承诺标识与管理制度，培育知名服务品牌。

国家五部委发布了《关于促进健康旅游发展的指导意见》，提出了“五个发展”：发展丰富健康旅游产品、发展高端医疗服务、发展中医药特色服务、发展康复疗养服务、发展休闲养生服务。以进一步推动健康旅游产业的发展，同时加大对健康旅游产业的政策支持，使之更合法、更规范。

中共中央国务院印发的《“健康中国 2030”规划纲要》更是把健康推向一个新的高度，为健康产业的发展提供了有力支持，为康养特色小镇的开发建设指明了方向。

《“十三五”加快形成服务业主导的经济结构的建议》中指出，“十三五”时期是我国经济转型升级的最终“窗口期”。在这个特定背景下，在经济转型上“明大势、看大局”，重在适应服务型消费全面快速增长的客观趋势，加快形成服务业主导的经济结构。

《建议》认为，“十三五”时期，面对国际国内发展环境和条件的深刻变化，转型与改革的时间空间约束全面增强。加快形成服务业主导的经济结构，是内外发展环境深刻复杂变化背景下的现实性、战略性和主动性选择。

根据《国民旅游休闲纲要（2013-2020 年）》精神，到 2020 年，职工带薪年休假制度基本得到落实，城乡居民旅游休闲消费水平大幅增长，健康、文明、环保的旅游休闲理念成为全社会的共识，国民旅游休闲质量显著提高，与小康社会相适应的现代国民旅游休闲体系基本建成。休闲将成为一种刚性需求，总体上进入全民休闲的时代。根据西方国家经验，当人均 GDP 达到 5000 美元时，步入成熟的度假旅游经济，休闲需求和消费能力日益增强并出现多元化趋势，回归自然的多元化深度户外休闲需求迅猛增长。

国家发改委发布的《产业结构调整指导目录》，明确鼓励发展“休闲、登山、潜水、探险等各类户外活动用品开发与营销服务”。按人均 GDP 标准测算，中国正处于消费升级阶段（人均 GDP1000-3000 美元），而部分中心城市和部分阶层已处于消费多元化阶段（人均 GDP4000-10000 美元）。目前我国人均 GDP 为 5000 美元左右，与此 GDP 水平对应的户外运动主要有越野跑、穿越和登山；未来十年内人均 GDP 将有望达到 10000美元，露营、自行车、冲浪、攀岩、自驾越野等户外运动将迅速普及，与其对应的户外用品的深度营销值得密切关注。

2009 年，国务院 41 号文件《关于加快发展旅游业的意见》明确提出要“把旅游业培育成战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，这大大提升了旅游业在国民经济中的地位。意见中同时还提出，积极推动旅游产品多样化发展，依托国家级文化、自然遗产地，打造有代表性的精品景区。积极发展休闲度假旅游，引导城市周边休闲度假带建设。

党的十九大明确提出：实施健康中国战略，国家首次从战略层面强调要积极应对人口老龄化 ，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。 2018 年度政府工作报告中，又重点强调要积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。 康养特色小镇和旅游文化成为推动经济社 会转型、城镇化进程，实现乡村振兴的重要抓手!目前我国康养产业规模接近 5 万亿，有关数据统计显示，中国老年产业的规模到 2020 年和 2030 年将分别达到 8 万亿元和 22 万亿元，对 GDP 拉动达到 6%和 8%，产业远景十分可期， 将成为名副其实的国家经济发展的支柱之一。

《海南省特色产业小镇建设三年行动计划》提出将加快推进我省特色产业小镇建设，按照“规划引领、项目带动、突出特色、全面推进、总量控制、动态调整”的创建程序，力争用 3 年时间，基本完成100 个特色产业小镇建设任务。到 2019 年底基本完成全省 100 个特色产业小镇建设任务；到 2020 年全省 100 个特色产业小镇在环境、功能、产业、特色等方面更加完善，成为全省发展新的亮点。从建设目标上看，“环境优美”方面，将在产业、建筑、文化、旅游等方面丰富小镇建设内涵。

旅游小镇按照 A 级景区标准提升，力争将 100 个特色产业小镇率先打造成为全省全域旅游目的地。“功能配套”方面，加强小镇基础设施和公共服务设施建设。“产业发展”方面，以打造特色产业集聚区为目标，做大做强镇域特色产业，实现特色产业对小镇经济综合贡献达到 10%以上（其中旅游小镇的旅游业对本镇经济综合贡献达到 15%以上），带动小镇固定资产投资、财政税收、城乡居民收入增长率高于所在市县相应指标2个百分点以上。“特色鲜明”方面，差异化、个性化、人文化开展小镇风貌设计和景观建设，避免百镇一面。

海南将把“多规合一”改革、12 个重点产业发展、全域旅游示范省创建、特色产业小镇建设、脱贫攻坚工程、生态环境六项整治及“五网”基础设施建设有机结合起来，进一步培育壮大小镇产业基础，完善小镇公共服务，优化小镇生态环境，推动产业、文化、旅游“三位一体”体系建设，构建产业小镇“点、线、面”空间发展格局，实现产业小镇 “三生（生产、生活、生态）融合”和“三宜（宜居、宜业、宜游）相彰”的功能。特色产业小镇重点发展旅游、热带高效农业、高新技术、低碳制造、健康养生、民俗文化、休闲体育、互联网、文化创意、现代物流等产业。

加强特色产业小镇基础设施建设，镇区道路硬化率达 95%以上，客运通达率达 100%，实现污水基本达标排放，实现 110KV 骨干电网改造基本完成，输配电网供电可靠性达到 80%以上，镇域光纤和 4G 网络全覆盖，宽带接入速率 50M 以上。

《海南省养老服务业发展“十三五”规划》提出大力推动养老服务业创新发展。

培育发展养老服务产业。重点鼓励开发多功能瘫痪护理病床、医疗床等老年人家用护理设备，智能电动轮椅、智能拐杖、智能助听器与麦克风等老年人辅助器具。开发老年旅游休闲、健康、养生、文化、教育、消费养老、特殊用品等市场，参与养老护理业、社区老年服务业和老龄产业人力资源培训。开发和建设功能配套的养老示范社区，面向国内外市场建立高端的综合性“国际休闲养老专属区”。鼓励、支持举办老年用品展销会，开办养老论坛，培育和发展老年消费市场。着力打造“生态养生”、“民族风情”、“温泉保健”、“休闲度假”等特色养老服务产业园区，吸引省内外、国内外养老服务业知名企业入驻，形成一批产业链长、覆盖领域广、带动就业能力强的养老服务产业集群。

2.发展健康养老服务。以我省获得“世界长寿岛”称号为契机，实施“世界长寿岛”品牌战略，大力发展养老健康养生服务业，鼓励建设一批具海南特色的现代养老、康复、康体、美体、养生产业群，打造一批有海南特色的康复康体养生项目；探索建立养老健康服务业产学研基地、世界新型医疗与健康组织常驻地和国际论坛。

《海南省人民政府关于以发展共享农庄为抓手建设美丽乡村的指导意见》（琼府〔2017〕65 号）提出优化土地利用结构布局。重点保障全省十二个重点产业、六类重点产业园区、“五网”基础设施和“美丽海南百镇千村”等用地；严格控制商品住宅用地供应，合理配置公共管理与公共服务用地，实现各类用地合理布局；禁止对产能过剩、高耗能、高污染项目供地。除“五网”建设及水利、垃圾、污水、生态治理等基础设施和军事、殡葬等特殊用地外，在省和市县总体规划划定的开发边界外，原则上不予办理建设项目用地手续；在省和市县总体规划划定的产业园区开发边界外，原则上不予办理工业项目用地手续；确需办理的，应当先报经省规划及相关产业主管部门同意。

2017 年年初，旅游综合体被写进中央一号文件。旅游综合体成为继特色小镇、农旅结合等等之后，盘活乡村资源，富裕农民生活，建设美丽乡村，提升农业附加值的重要载体。

党的十九大报告首次提出，实施乡村振兴战略，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，加快推进农业农村现代化。乡村振兴，顶层设计打基础，政策红利栽梧桐，各类实体抓落实。作为旅游综合体的建设者和推动者，理解政策永远是第一步。

1、乡村振兴 :乡村振兴新载体+新平台

十九大提出了“乡村振兴”战略，则旅游综合体对乡村振兴的有什么样的助推和孵化作用呢？第一它是乡村振兴的一个新的载体，缘于在乡村发展的路程中大家不陌生，我们以前有各个层面的对乡村发展的定义和推动的方式。然而旅游综合体是一个新的载体，另外它是一个新的平台， 缘于综合体比单一定位美丽乡村的好处在于它可以承载的东西和事物以及在产业链上各个端点的叠加会更加强大。

2、城乡融合：城乡融合发展的新引擎+新撬动点融合这两个字在十九大中提出的也是非常多，融合是一个事物不断发展的过程，和一个更加包容和很多事物能够共同存在的层面，以往提的城镇化或者城市化确实有些片面，缘于它是一个非黑即白、“非农村即城市”的概念，但今天我们将在一些发达国家、欧美国家依然有乡村，依旧有城市，它们在经过上百年的城市化历程中并没有使乡村消失掉，而是非常好的融合发展，故而融合这个层面上，旅游综合体是一个新的引擎和新的助推，显然在融合中是一个新的撬动点。什么东西能承载融合的容器，旅游综合体就是非常好的一个容器，能把这些事物很好的、有机的融合链接进去。

3、乡村升级：+新农村发展方向中国一直在推动乡村的发展，旅游综合体的出现就是美丽乡村的升级迭代。它解决的是乡村的美化、基础设施的完善，解决了外观空间的问题。然而产业化怎么解决，继续发展怎么解决，故而旅游综合体在更能带来外来流量，更能带来新的运作模式，故而我们理解旅游综合体是对美丽乡村的升级。另外作为一个新农村的发展方向，对乡村来说确实是鼓舞人心的。

4、产业激活：产业激活的新动力

以往在农村最难解决的，不是我们投了一些钱，政府给了一些补贴，让空间变得美了，环境得到了一些改善。然而接下来老百姓的生活，生产要素的重组，以及经过我们的助推后是否让老百姓有一个实质性的收益，这是需要思考的。故而产业激活是一个很重要的概念。激活不是一味地、硬性的扶贫，而是经过事物的推动，让它进入一个活化的过程里。故而我们理解旅游综合体是乡村、农业产业激活的一个动力。

5、脱贫创富：乡村脱贫创富的新路径

脱贫后面必须加两个字“创富”，缘于脱贫在中国很多地方都是硬性的一对一的方式，我们都知道一句话叫做“授之以鱼不如授之以渔”，相信这是脱贫的最终目的，故而脱贫一定是教会了当地老百姓在政府和企业的领导下他既脱贫了，也在找到了一条创富的有机发展的道路。故而旅游综合体会成为乡村脱贫创富的新路径。

6、土地流转：深化农村土地改革的新抓手

土地流转在近几年是一个非常火的问题，而旅游综合体对土地流转具有深化的意义，也就说是说旅游综合体深化了土地流转，以前的土地流转是一种什么形式呢？开发商将土地一亩一亩的承包下来，然而承包下来了怎么办？这样的土地流转没有一个很好的模式，没有深化。土地流转本应该是农村土地深化改革的一个抓手，这个抓手既解决了当地土地流转的经济问题，同时解决了永续发展的路径。

7、现代农业：加快推进农业现代化的承载体

农业是乡村或者旅游综合体一个非常基础的产业，在这个基础产业里就需要有一个新的承载体，旅游综合体并不是说企业将土地承包下来就会比农民种的更好，而是以各种现代技术将农业推向现代化。

8、管理经营：管理经营+组织结构+利益分配的优化

管理经营以前是一个二维纬度的变革，从最初的家庭联产承包责任制、包产到田包产到户再到部分企业的介入，实现里农庄的发展，实现了土地流转，但这只是第二步，第三部就是旅游综合体，它以更加合理的管理经营模式，更加合理的组织结构，更加合理的利益分配，重新优化了基于土地的管理问题。

9、融合发展：农业+旅游+生态+居游共享新格局

真正意义上的融合发展，第一基于农业+，若我们做旅游综合体做到最终都盖成了房子这也不叫旅游综合体，旅游综合体第一是基于农业+的概念发展起来的。第二，为什么要提旅游+的概念。缘于若没有旅游+，就没有外来人口、外来流量，这是通过自己积累很难实现的消费体系。

通过以上最终我们要实现的是一个“居游共享”的新格局。旅游综合体是区别于以往的乡村旅游、休闲农业、创意农业、度假农庄等一系列概念的新兴发展模式。这是一个概念更加立体、模式更加完善、功能更加齐全的多功能、复合型、创新性地域经济综合体。政府有了“打造旅游城市、构建幸福东方”的诉求，这在政策推动上有相应支撑，我们也将通过规划实现区域可持续发展、本土居民在开发中受益、区域生态环境的保护与优化。

在“健康中国”正式成为中国发展核心理念的背景下，健康产业将在未来 20 年迎来重大发展机遇期。同时，伴随“特色小镇”国家战略的落地，中央政府于近一年来出台了一系列政策，从多个方面鼓励地方开展“特色小镇”建设。

“健康中国”和“特色小镇”国家战略正在呼唤“健康小镇”的积极发展，“健康小镇”将成为下一步中国各地健康水平整体提升、产业升级和经济发展的主流特色发展模式之一。

康养小镇是指以“健康”为小镇开发的出发点和归宿点，以健康产业为核心，将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体的特色小镇。

康养小镇是将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体，形成的生态环境较好的特色小镇。

康养小镇可以根据旅游者、居民的消费需求，将健康疗养、医疗美容、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、健康产品等业态聚合起来，实现与健康相关的大量消费的聚集。

海南四季如春，当北国飘起皑皑白雪的时候，身处北纬 18℃的海南依然鸟语花香。海南岛属热带季风气候和热带海洋气候，遍地皆绿，空气清新，夏无酷暑，冬暖如春。海南冬季的平均气温更是在18℃以上，是全国难得的全年、全天候的海岛健康旅游胜地。这几年，海南逐渐把健康旅游作为旅游业的重要一翼，作为旅游经济的新亮点，搭建科技、产业支撑，众多疗养、康养旅游项目落座海南。

海南新印象：海南的国际旅游印象是蓝天白云、碧海沙滩，考察后我们发现海南拥有深度的农业资源，有大尺度、精细化的田洋景观，漂亮的特色型乡道，和乡村建设中的文化休闲符号，共同构成海南旅游特色。

从国际视野看先后提出共建“丝绸之路经济带”和“21 世纪海上丝绸之路” 的重大倡议，得到国际社会高度关注。海南位于海上丝绸之路的重要节点，窗口形象非常关键。

从国内视野看，海南国际旅游岛先行试验区的战略定位为“世界海湾，东方自由港”。以国际化、前瞻性的视野，依托先行先试的特区政策，打造世界级旅游产品，开启全域旅游和资源重新组合的新时代。

对于海南本身，东方提出“不砍树、不占田、不拆房、就地城镇化”的总体思路，这样的新理念为项目推进和理解奠定了好的基础和条件。

近年来，党中央、国务院对海南经济特区利好政策不断，从海南建设国际旅游岛到全域建设自由贸易港。2018 年 4 月 13 日，习近平主席亲自在海南建省 30 周年大会上，向全世界宣布支持海南全省建设自由贸易区和自由贸易港。 2018 年 9 月 24 日《国务院关于中国（海南）自由贸易试验区总体方案》公布。 2018 年 5 月 13 日海南省委七届四次会议决定“加快创建全域旅游示范省，高标准建设一批大型旅游综合体、旅游度假区、特色风情小镇、主题公园、科技博览 园等”。 2019 年东方市政府工作报告提出：

“积极推进深水网箱养殖和海洋牧场建设。组织编制深海养殖发展规划，重点建设海洋牧场示范区、感恩深海和四更养殖区等 3 大深海养殖核心区块。开工建设八所中心渔港升级改造工程，启动建设 300 公顷国家级现代海洋牧场示范区，打造集观光旅游、休闲海钓、绿色养殖的（海上综合体）”。

从中央到省、市政策层面和落地位置及项目业态，不难看出昌化江旅游综合体建设项目已占尽天时、地利、人和。海南绿茵源态文化旅游发展有限公司依托东方市海钓旅游资源建设旅游综合体，能带动当地经济发展，实现产业经济结构调整，促进人民增收。

2.2 项目建设必要性

项目建设符合国家产业政策

根据国家发改委《产业结构调整指导目录（2011 年本）》（2013修正）。旅游综合体是具有一定规模、基于休闲度假的主体功能，集聚多种产业联动，形成文化主题创意化、环境景区化、产品休闲化、空间集聚化、服务社区化的一种全新升级的休闲旅游方式 。同时，旅游综合体与传统的旅游景区和旅游地产不同，旅游综合体更强调文化的创意性，功能的复合型，产品的互补性，业态的多元性。注重旅游经济综合贡献，通过构建文化创意产业，商务会议产业，休闲农业产业，运动健身产业，餐饮娱乐产业，医疗康养产业， 旅游地产业等多产业融合的产业升级思路和泛旅游产业模式，创造带动区域经济及关联产业发展的综合经济价值。

旅游综合体的发展模式具有促进旅游产业转型升级的重要价值。 自国家把旅游业作为支柱产业或第三产业中的主导产业， 在国家宏观区域战略部署之下，旅游综合体项目呈现出明显的战略导向行，国内大型旅游企业投资从几百亿到上千亿的旅游综合体项目已有多处。如万达投资 1700 亿的长白山国际度假区，龙湖地产在成都、烟台、玉溪投资的“山、海、湖”三大旅游综合体项目也在千亿、恒大斥资 1600 亿的海花岛等。鼓励类“三十四、旅游业 、乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务”，本项目属于“鼓励类”项目，符合国家的产业结构调整政策，符合国家及地方发展方针政策。

项目建设是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，去年我国居民消费水平持续提高。

具体来看，全国居民消费价格总水平（CPI）比上年上涨 1.4%。旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。东方市基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。项目的建设，不单完善东方市的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个海南省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动东方市第三产业的发展。

2.2.1有利于海南旅游业的发展

根据海南政府对旅游业的十三五规划，旅游业是将成为海南的支柱产业，在未来十年海南的旅游业将有跨越式的发展，也必将要求住宿餐饮娱乐等配套服务业跟旅游业的发展速度。目前，海南正在处于旅游业结构模式调整的关键时期，旅游服务业处于急速发展、完善的阶段。项目的建设有利于完善当地的旅游服务业功能，提高住宿餐饮业的整体水平。民俗文化综合体观光型旅游，是越来越强调一种参与、体验和放松。旅游综合体项目的建设，可提升景区的服务质量及交通条件，是促进当地现代旅游业发展的重要项目。

2.2.2强化了区域办公服务功能，改善服务环境

伴随城市基本建设办公部门的增加，办公人员的不断扩充，业务量逐渐上升，现有的办公用房已经不能满足人员办公的需要，大大降低了工作效率，无形中增加了工作的时间与经济成本。项目写字楼部分为新区的经济建设发展，创造了优质的办公环境与办公场所，完善城区功能、扩充城区空间、提高城区承载量，是武侯区经济建设发展的必备基础,是服务本区人民群众和企业发展的基本需求。

2.2.3项目建设是完善旅游产品体系的需要

海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体项目抓紧海南省省旅游发展的大机遇，有利于旅游业及相关服务业的发展是很有必要的。民俗文化旅游综合体产品的体系，让游客觉得有景可赏、服务优质、交通便捷，提高旅游收获感。 旅游综合体带来的经济效益、社会效益的同步提升，是实现旅游胜地梦和全面小康梦的要求。因而，其建设是十分必要且具有非常大可行性的。

2.2.4满足人们的消费需求

伴随生活水平的提高，人们的消费不单仅只限于基本消费和核心产品服务的消费，更注重精神消费、延伸产品服务、增值产品服务的消费。消费者在入住酒店或在康养社区的时候，不单渴望得到一个可以休息、治疗的地方，更希望能够得到干净的环境、完备的设施、温馨的氛围和贴心的服务等。因而，酒店及康养社区的装饰装修、布置安排都要以消费者的心理预期为标准，以满足消费者需求为目标。

本项目中酒店及写字楼的装饰装修和设备设施的配置，能够在满足客户基本需求的同时带来额外的增值享受，缩小消费者的心理预期与实际的差距，进而实现消费者满意。

2.2.5提供就业机会，促进当地经济发展

项目在建设、装饰装修和设备购置的同时需要雇佣大量的工人，在项目投入运营中也将雇佣当地的工人。项目建成运营后，将吸纳当地居民参加项目管理和服务工作，增加当地就业。就业岗位数量在4712个左右。项目建成运营后，通过带动相关服务业的发展增加大量的就业机会。

因而，该项目的建成能够为当地农民及下岗职工提供就业机会，带动就业，提高农民及下岗职工的生活水平，促进当地经济的发展，发挥致富功能作用等方面也具有十分积极的带动作用。

2.3 用地问题

中共中央国务院：《乡村振兴战略规划》集体土地无需征地直接入市，优先用于发展养老、康养服务

《乡村规划》指出要适应农村人口老龄化加剧形势，加快建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次农村养老服务体系。

“以乡镇为中心，建立具有综合服务功能、医养相结合的养老机构，与农村基本公共服务、农村特困供养服务、农村互助养老服务相互配合，形成农村基本养老服务网络。”

“提高乡村卫生服务机构为老年人提供医疗保健服务的能力。支持主要面向失能、半失能老年人的农村养老服务设施建设，推进农村幸福院等互助型养老服务发展，建立健全农村留守老年人关爱服务体系。”

“开发农村康养产业项目。大力发展生态旅游、生态种养等产业，打造乡村生态产业链。城乡居民消费拓展升级趋势，结合各地资源禀赋，深入发掘农业农村的生态涵养、休闲观光、文化体验、健康养老等多种功能和多重价值。”

“鼓励村集体建设用地优先用于发展养老服务。进一步盘活森林、草原、湿地等自然资源，允许集体经济组织灵活利用现有生产服务设施用地开展相关经营活动。鼓励各类社会主体参与生态保护修复，对集中连片开展生态修复达到一定规模的经营主体，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用1－3%治理面积从事旅游、康养、体育、设施农业等产业开发。”

2.4项目战略发展规划：

绿色崛起、低碳转型、生态固本为绿色低碳生态战略的核心内涵。绿色崛起:是以新型经济为中心，和谐文化为灵魂，友好环境为基础，把旅游区丰富的自然资源、良好的生态环境和深厚的文化底蕴，转化为具有重大社会价值和经济效益的生产要素与发展资本，推动旅游区在青山绿水中跨越发展。其中，绿色代表生命，象征活力，预示健康，是一种文化，是一种文明，是一种信仰。低碳转型:指在可持续发展理念指导下，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段，尽可能地减少煤炭石油等高碳能源消耗，减少温室气体排放，达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态。生态固本:包含工业、农业、居民区等的生态环境和生存状况的一个有机系统。通过自然生态系统形成物流和能量的转化，形成自然生态系统、人工生态系统、产业生态系统之间完善的网络，实现区域的持续健康发展。

昌化江旅游综合体建设项目临江、面海、看山。中国自古就有“仁者乐山，智者乐水”的谚语。从本质上看，旅游综合体项目打造的是宜居、宜养、宜旅的生活环境，因而项目依托自然资源十分重要，在国家海洋发展战略的支撑下，滨海型旅游综合体发展态势强劲，海南岛四面环海，滨海旅游资源丰富。海南因建省较晚，旅游业发展也不均衡，现有的景区主要集中在三亚和东线，中线和西线景区较少。尤其是西线，不单景区少，且游客也少，节假日时常出现三亚和东线景区爆满，西线景区却少有人问津。以上原因除海南旅游业的传统动线外，海南岛西部的自然景观较东、南、中部的确要少。伴随海南全面建设自贸港的契机，西部旅游开发将面临更多机遇。

2.5项目的开发和商业模式：

1、开发模式

以区域旅游综合开发为产业核心推动城镇化的实践，这种模式并不单仅是它在推动城镇化方面的独到作用，更关键的是在打造文化旅游综合体的过程中，能够使当地居民的增收致富、使投资者的丰厚回报、让生态环境的优化整合、让周边产业的协同发展、让政府部门的战略意图得到实施，使各方面的需求进行统筹兼顾，实现多方共赢。文化旅游综合体模式下的城镇化是实现“人文环境优秀、自然生态优异、产业发展优良、居民生活优越的全面城镇化”的绝佳途径。

昌化江三角洲旅游综合体以产业推动旅游的理念，就确定了项目分期开发的模式。本项目共分三个阶段进行开发建设：第一阶段打造“中国海钓小镇”以及海上配套项目；第二阶段兴建“哥隆文化风情康养小镇”以及康养社区、主题乐园区和博物馆；第三阶段建设三角洲自然公园（河口湿地公园、滨江带状公园）。

2、商业模式

对于旅游综合体而言，其中“整合”“高效率” “系统"是基础或先决条件，它包括以旅游为核心吸引的产业系统的构建与整合、旅游目标市场的研究与分析等方面；“核心竞争力”是手段，它包括旅游空间的合理布局、旅游产品的规划与设计、不同类型物业的比例与配置、产品赚钱的盈利或收入模式、能使整个系统高效率的运作起来的管理模式、“怎么做”的开发模式、“卖给谁”“如何卖” 的营销模式、“如何获得 资本”的融资模式等方面；“客户价值最大化”是主观目的，它包括旅游者、投资者、政府等三方面利益的最大化；“持续赢利”是客观结果，它包括如何使项目成功持续运营的综合保障模式 ,也是检验一个商业模式是否成功的唯一外在标准。

创意旅游综合体的商业模式应该从产业规划、收入模式、投资分期、营销模式、融资模式、管理模式、保障实施等方面进行综合构建,具体包括八大要素:产业链条整合化、收入模式多元化、产品功能复合化、管理模式一体化、投资分期组合化、融资模式多样化、营销战略品牌化、保障实施综合化。

2.6 发展走向预测

为贯彻落实《中共中央 国务院关于打赢脱贫攻坚战的决定》《“十三五”脱贫攻坚规划》精神，切实做好生态扶贫工作，日前，国家发展改革委、国家林业局、财政部、水利部、农业部、国务院扶贫办共同印发了《生态扶贫工作方案》，以实现脱贫攻坚与生态文明建设“双赢”。

（1）健康与旅游相结合为健康小镇发展奠定基础

经济收入及中等收入人群的增长、带薪休假制度的进一步落实和居民消费结构的变化，推动着原来以观光休闲为主体的旅游市场逐渐向以度假居住为核心，结合观光、休闲、体验、养生的度假市场转变，大众度假时代已经全面来临。

度假时代下，人们不再追求赶景点、忙拍照，而是希望可以尽可能的停留下来，沉淀心灵、享受生活、体验“闲情逸致”，最终带来身体的放松与心灵的愉悦。可见，旅游度假的核心价值也是游客身心的健康，因而旅游与健康有着天然的耦合性，两者的结合发展，为健康小镇的发展奠定了基础。

第一，与生态环境相结合打造生态养生：即依托项目地良好的气候及生态环境，构建生态体验、度假养生、温泉水疗养生、森林养生、高山避暑养生、海岛避寒养生、湖泊养生、矿物质养生等养生业态，打造休闲农庄、养生度假区、养生谷、温泉度假区、生态度假酒店、地方元素民宿、茶香小镇等产品，形成生态养生大健康产业体系；

第二，与养生养老结合发展健康享老：将医疗、气候、生态、康复、休闲等多种元素融入养老产业，发展康复疗养、旅居养老、休闲度假型“候鸟”养老、老年体育、老年教育、老年文化活动等业态，打造集养老居住、养老配套、养老服务为一体的养老度假基地等综合开发项目，带动护理、餐饮、医药、老年用品、金融、旅游、教育等多产业的共同发展。可见，旅游度假的核心价值也是游客身心的健康，因而旅游与健康有着天然的耦合性，两者的结合发展，为健康小镇的发展奠定了基础。

第三，与体育运动结合打造运动康体：依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源，发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品，推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展。

第四，与文化休闲结合打造文化养心：深度挖掘项目地独有的宗教、民俗、历史文化，结合市场需求及现代生活方式，运用创意化的手段，打造利于养心的精神层面的旅游产品，使游客在获得文化体验的同时，能够修身养性、回归本心、陶冶情操。如依托宗教资源，打造文化度假区、依托中国传统文化，打造国学体验基地等。

第五，与休闲农业相结合打造健康饮食养生：药食同源，是东方食养的一大特色。因而美食养生可以说是健康旅游中至关重要的一项内容。健康食品的开发，可以与休闲农业相结合，通过发展绿色种植业、生态养殖业，开发适宜于特定人群、具有特定保健功能的生态健康食品，同时结合生态观光、农事体验、食品加工体验、餐饮制作体验等活动，推动健康食品产业链的综合发展。

第六，与中医药及现代医学相结合打造康疗养生：康疗养生产品的构成主要是以中医、西医、营养学、心理学等理论知识为指导，结合人体生理行为特征进行的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动进行的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品。它是医疗旅游开发中的重要内容之一。

第七，与度假居住相结合打造旅游、居住养生：居住养生是以健康养生为理念，以度假地产开发为主导而形成的一种健康养生方式。这种养生居住社区向人们提供的不单仅是居住空间，更重要的是一种健康生活方式。除建筑生态、环境良好、食品健康等特点外，它还提供全方位的康疗及养生设施及服务，并为人们提供冥想静思的空间与环境，达到在恬静的气氛中修身养性的目的。

（2）康养小镇“休闲+康养+文旅”的模式未来必火

康养小镇以健康产业为核心，将健康、养生、养老、休闲、文化、旅游等多元化功能融为一体，形成的生态环境较好的特色小镇。国务院在2016年发布的《“健康中国2030”规划纲要》中指出，应积极促进健康与养老、文化、旅游、互联网、健身休闲、食品融合，催生健康新产业、新业态、新模式的升级换代和产业链进化。

1、资源优势

适宜创建发展康养文旅小镇的地区，一般应有良好的生态环境和气候条件，这是实现健康生活的一个重要基础条件。在这个基础条件上，根据当地不同资源，结合市场需求特点，可以发展融合不同产业体系的康健小镇。

如拥有宗教文化、长寿文化、温泉资源、医药产业资源等等。可依托项目地良好的气候及生态环境，构建生态体验、度假养生、温泉水疗养生、森林养生、高山避暑养生、海岛避寒养生、湖泊养生、矿物质养生、旅游养生等养生业态，打造休闲农庄、养生度假区、养生谷、温泉度假区、生态酒店/民宿等产品，形成生态养生健康小镇产业体系。

2、产业特色

康养小镇的产业应该是以健康为主的， 如养老健康产业、休闲农业产业、度假休闲产业、健康食品产业、体育文化旅游等。

3、功能明确

康养小镇不同于一般的小镇，它的功能性更强。以体育产业为例，依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源，发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品，推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合

发展，全面优化迭代并深度呈现生命经济的多元化形态。

2.7 全域旅游

传统的旅游发展模式是紧抓“吃、住、行、游、购、娱”六大产业，但新形势下，客群发生变化，市场需求发生变化，旅游产业也需要常变常新！这种变化最明显的如“住”，住不再是一个睡觉的地方，“为一间房赴一座城”的游客越来越多；如“行”，交通方式越来越多，自驾游群体是一股庞大的力量；如“购”，不再限于土特产，而是注重保值、实用、创新和具有文化价值。这些变化和游客需求的细分，注定“全域旅游建设”不再和不能停留在概念上，而需要分客群、分需求进行建设，而这些，没有现成具体的指导意见，也没有现成的经验可循。

1、全域旅游+美食

中华民族美食源远流长，每个地区的饮食都有差异；吃不再是为了旅行而填饱肚子的行为，而是一种文化行为！一个地方的差异化第一感觉就停留在饮食上。对于美食的规划往往是旅游规划的缺失，一些地方的“美食城”往往是夜市和烧烤的集散地，布局简单散乱、特色不明显、卫生堪忧，这些给游客的体验很不好。地方发展旅游，应该对美食进行合理布局，如高速公路休息站、景区、城市等地，有意识的进行特色美食产业的规划布局，并进行指导。场地布局设计、产品设置、价格制订、服装穿着、点线片规划等都是需要精心打造的。

2、全域旅游+美宿

据有关统计，国内的住宿业趋于饱和。床铺过剩是一个不争的现实，但住宿业也不乏亮点频出，帐篷客野奢度假酒店、松赞林系列酒店、裸心谷、拈花小镇民宿等等。近年来，乡村民宿、海景酒店、野奢（轻奢）度假酒店、亲子酒店、集装箱酒店、胶囊旅社等等形态各异的酒店如雨后春笋，但一定要考虑到市场需求和所处的环境，这些酒店在甲地成功，但不见得在乙地成功。如，西藏的纳木错景区，有世界级的旅游资源，但没有环境优雅舒适的酒店，更别说与环境匹配的特色酒店了。如新疆的塔什库尔干，拥有众多的旅游资源和地处国际大通道，但酒店建设意识还停留在“住宿”的阶段。笔者在云南几个资源禀赋相当具有差异化的贫困地区调研时，地方领导竟然要在景区大门口建设高楼式五星级“高端”酒店！据此判断，酒店市场不是饱和了，而是没摸清市场脉搏，造成市场脱节！

3、全域旅游+美景

现阶段旅游发展不是“景点旅游向全域旅游转变”而是“景点旅游向全域旅游融合”！尽管景点旅游是历史发展的初级阶段，但客观地说，景点往往是前人创意的结晶，是最好资源的缩影和集中，现在、以后，景点旅游都将会是游客最为青睐的目标之一。但全域旅游时代，如何创新资源形态是最为关键的，修路、建围墙、圈资源、卖门票的思维显然不适合时代的发展，但创造效益是永恒的主题，如何让游客心甘情愿的掏腰包却值得商榷。一个地区尽可能产品形态要具有差异性，否则市场竞争就比较残酷，昆明方圆二百公里，遍布各色溶洞景区，知名的有九乡、阿庐古洞、白龙洞，不知名的有西游洞、宝石洞等，据报道，附近的曲靖市，又开发了一个多乐原溶洞，产品单一重复，除了拼命开发上天留下的资源外，就不能有些创意了吗？我相信，资源+创意，才是永恒不变的主题。

4、全域旅游+美路

发展旅游，交通便捷是前提。平原地区可以建设四车道、六车道、八车道，但偏远山区就不行了。一次旅行，有大部分时间是在路上；路不单是通道，也是疲劳之时的安抚区、风景道。在交通部门修路规划前，应到充分考虑到游客的疲劳节点，观赏节点，与旅游部门或规划部门充分协商，在哪里建设休息区、临时停车区、观景台等；多规合一不能再停留在口头上，尽管涉及到不同专业，很难完全合一，但沟通和部分融合应该引起政府的重视。西双版纳境内有一条穿越热带雨林的“思小高速”很值得一看，被誉为“中国”最美的高速公路之一；从浙江德清县城到莫干山的公路也值得赞许，沿途不单风景优美，卫生也整治的很干净。

5、全域旅游+美物

故宫的“文创商品”销售据说已经超过了门票收入，浙江安吉帐篷客的“篷友三宝”销售收入也占据总收入的三分之一，这给业内带来一针兴奋剂，用旅游术语来说：二消产品做的很棒！可现目前多数景区和旅游目的地要么没有独立IP的旅游商品，要么价格高、笨拙、原始、实用性不强。每个地区都有自己的特色产品，只是没有发现、没有提升，旅游目的地和景区如何开发、提升、销售，是需要专业团队规划设计的，是需要经营者用心发掘的。笔者认为做好一个地方的旅游商品需要3个步骤：1、提高认识，旅游商品不是小买卖；2、提升老产品，开发新产品，杜绝伪产品，打击假产品；3、开辟多种销售渠道，加大宣传力度。

6、全域旅游+文化

旅游产品的差异化不单仅体现在有型的产品上，更重要的区别展现在文化方面。南有江南小桥流水，北有粗狂原野，东有沿海万里，西有民族风情，这些差异都是最具吸引物的文化。全域旅游，在产业布局上，有形的展现非常重要，但历史的、民族的、民俗的、无形的也很重要。这些形态是可以转化的，可以通过演艺、旅游商品、建筑特色、交通特色等等融入到旅游行为之中，从而产生巨大的经济效益。

7、全域旅游+村镇建设

借助旅游大发展，给村镇建设带来前所未有的机遇和快速提升。通过国家、地方资金扶持，通过旅游投资者投资、通过自身投入等渠道将目的地建成处处是特色、处处是美景的游览场所。特色旅游村镇建设和“社会主义新农村”建设不同，前者是围绕者旅游要素进行建设，是围绕“特色化”、“差异化”“旅游化”为核心，后者是生活居住条件的改善。

8、全域旅游+市场

旅游发展的成败在于有没有消费群体，就是市场。笔者认为，全域旅游创建是行政行为，而按照全域旅游思维打造旅游产业是一种市场行为。不管自驾营地、旅游小镇、度假区、休闲街区、露营地、购物区、旅游综合体、旅游风景道、特色度假酒店、民宿、特色歌舞、旅游购物体系布局如何合理，都不能偏离市场的需求，不能不考虑身处的区位和未来的客源来源。云南某地，一口气建设了三个“旅游特色小镇”，一定程度上改善了当地居民的环境，但游客寥寥、经营萧条，这就是在建设初期对市场研判不够，好的产品是自带流量的。

第三章 市场分析

3.1市场分析

3.1.1旅游市场分析

根据国家发展改革委关于《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)》的批复

预测2020年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，海南旅游的国际知名度、美誉度大大提高，旅游产业的规模、质量、效益达到国际先进水平，将建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到7680万人天次，旅游总收入1240亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%。全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量力争达到国内先进水平，综合生态环境质量继续保持全国领先水平，可持续发展能力进一步增强。海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体将迎来新的机遇。

伴随我国整体经济水平的不断提升、居民可支配收入的增加及消费观念的转变，国内的旅游业得以快速发展。海南作为我国最南部的省级行政区域,拥有着丰富的热带景观资源,近年来在政策的助推下，海南省旅游发展发展迅速，游客人数和旅游收入规模不断提升，伴随海南旅游资源的进-步开发，未来旅游业有着更大的发展空间。

国内旅游市场是全国旅游市场的主力军，无论从人数还是贡献的旅游收入来看，都是旅游业主要的增长点。“十三五”期间，我国旅游业发展迅猛，产业规模持续扩大，产品体系日益完善，市场秩序不断优化，旅游及相关产业逐渐成为国民经济新的增长点。

2018年，全国旅游业按照“宜融则融、能融尽融，以文促旅、以旅彰文”的工作思路，以文化拓展旅游经济发展空间，国内旅游市场持续高速增长。2018年，国内旅游人数55.39亿人次，比上年同期增长10.8%。其中，城镇居民41.19亿人次，增长12.0%，农村居民14.20亿人次，增长7.3%。

资料来源：文化和旅游部

海南省是我国唯一的热带海岛省份,拥有独特的地理位置和热带气候特征，海南的自然景观旅游资源异常丰富,极具特色，集合了国内许多地区的旅游资源，同时又具备了国内其他地区没有的独特优势。结合了海岸带光管和热带森林景观,拥有沙滩、潜水、山岳、河流、水库、瀑布、火山、溶洞、温泉、原始植被等丰富多样的自然旅游资源，具有较强代表性的自然景观资源是海南旅游业发展的极大地优势，也是海南旅游业发展的最初的推动力。

根据文化和旅游部旅游名录显示，目前海南省拥有5A级景区6个。根据相关统计资料，海南省19个市县拥有大大小小超过220个的旅游景点。丰富的自然景观和数量众多的旅游景点吸引了大量游客前往海南进行游玩。

资料来源：文化和旅游部

海南省凭借其具有竞争力的资源优势和地理位置优势，在国家大力促进旅游业发展的同时，积极挖掘和开发本省的旅游资源，不断推进省内旅游项目的发展。据海南省旅游发展委员会统计的数据显示，2013-2018 年海南省接待游客总数量不断提升，且增速仍呈较为明显的上升趋势。至 2018 年，海南省接待游客总量达到 7627.4 万人次，同比增长 13.08%；实现旅游总收入 950.2 亿元，同比增长 14.5%。

资料来源：海南省旅游发展委员会

在我国全面促进旅游业发展的过程中，海南省作为拥有绝对资源优势的旅游大省，旅游业的快速发展离不开当地政策的支持。《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)》以及“海南 59 国免签新政”的实施，有效的为海南省吸引境内境外游客的旅游业的发展提供了较大的政策支持。

2017年，《海南省旅游业发展“十三五”规划》发布，该规划中提出了对海南省旅游发展建设的近中长三个目标:至2020年，基本建成国际旅游岛；至2025年，建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地；至2030年，建成世界一流的国际旅游目的地。伴随政策的逐步推进，海南旅游市场规模将会继续扩大，预计到2024年旅游人数将超过1.2亿人次，旅游总收入超过1700亿元。

资料来源：前瞻产业研究院

3.2 项目定位与项目SWOT分析

3.2.1 项目定位

根据海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体项目生态旅游资源优势、民俗风情优势、开发机会与发展前景，将项目总体发展战略定位为：以区域独特、生态资源优势为特色，集热带生态景观、浅湾景观为一处，融生态保护、国际护理合作学校及医疗配套体系、休闲度假、养生养老、中医养生、商业流通、金融、通讯、旅游、安保等公共设施建设为一体的国家级的国际性旅游中心。

从长远目标看，项目应成为海南生态经济发展的重要平台和孵化器，其良性发展所带来的影响将具有很强的辐射性和区域性，通过构建包括养生养老休闲度假、教育、医疗、地产等国民经济体系，对加快海南国际旅游岛的建设步伐将起着积极的促进作用。

3.2.2项目SWOT分析

（一）S优势

海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体项目发展的优势主要包括区位优势、资源优势、环境优势和政策支持优势。

1、区位优势

项目位于海南省东方市四更镇四必湾和昌化江出海口，地处海南省西南部，北距海口210公里，南距三亚180余公里。昌化江下游。南及东南与乐东县接壤，北至东北隔昌化江与昌江黎族自治县交界，西临北部湾，与越南隔海相望。

2、资源优势

东方市地处海南省西南部的北部湾畔，地势东高西低，由东南向西北倾斜，东南部为山地和丘陵，西北部为平原和台地，年平均降雨量1150mm，沿海地带雨量稀少，仅900mm左右。东方市属热带季风海洋性气候区，旱湿两季分明，降雨量偏小，日照充足，蒸发量大，年平均气温24—25℃。

3、环境优势

① 东方市属热带季风海洋性气候，四季树绿花开，森林覆盖率51%以上。

② 没有重大的自然灾害：项目建设区域内生态原始，有效降低了台风、海啸的影响。

③ 环境质量优良：项目境内及周边地区均无工矿企业，人口稀少。因而， 森林环境、大气质量、土壤质量、水文质量等水平很高，是人们游憩、健身、疗养的最理想场所。

4、政策支持优势

2018年国务院办公厅正式出台《关于促进全域旅游发展的指导意见》指出，旅游是发展经济、增加就业和满足人民日益增长的美好生活需要的有效手段，是提高人民生活水平的重要产业。加强旅游专业支持。推进旅游基础理论、应用研究和学科体系建设，优化专业设置。增强科学技术对旅游产业发展的支撑作用，加快推进旅游业现代化、信息化建设。

为保障海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港产业项目落地，推进自贸区(港)产业转型升级和高质量发展，进一步提高土地节约集约利用水平，为自贸区(港)建设提供有力的规划和用地保障，海南省人民政府提出了关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见，强化规划引领，提升规划管控的科学性灵活性，改革新增建设用地计划指标安排机制。东方市有着优良的民俗文化“哥隆人”。讲述着结婚的礼仪过程。

（二）W 劣势

① 政府态度及宏观政策对项目的开发、建设影响巨大政府对城市规划区的态度及出台政策决定项目土地出让开发成功与否。城市规划路网的实施时及空间定位对项目的建设有着极大的影响。

② 周边生活配套设施尚不够完善，商业繁华程度较低

（三）O 机会

项目发展的机会主要来自需求与供给、周边区位、政府重视、招商引资等方面。

1、来自需求方向的机遇

海外旅游市场发展迅速，2020 年中国将成为世界最大的旅游目的地；国内旅游持续升温，市场开发潜力巨大；“回归自然”的热潮，生态旅游产品的需求不断扩大；度假旅游市场日趋成熟。

2、海外客源市场方面

2013年，习近平总书记提出了共建“丝绸之路经济带”和“21 世纪海上丝绸之路”的重大倡议。 海南是“21 世纪海上丝绸之路”的重要节点，海口是海上丝绸之路的重要支点城市。海南将在国家“一带一路”建设大背景下，不断推出海南南海丝路主题旅游线路，努力推动海南成为国际旅游集散地，吸引外国游客到海南度假和经海南到其他省市。

3、国内客源市场方面

伴随我国城乡居民收入水平的提高、自由时间的增多和各项刺激旅游经济的政治措施的逐步到位，国内旅游还将持续升温，市场开发潜力巨大。预计到2020 年，我国国内游客数量将达到 17-20 亿人次。

海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体项目是一种全新的生态养生养老旅游模式，以海南开发区生态景观及人文景观为核心资源，打造集旅游、健康养生养老、文化教育、医疗配套于一体的生态养生养老旅游理念，必将带来全新的旅游格局。

4、国家和地方政府的重视

海南作为国家支持建设的国际旅游岛，正全力抢抓机遇，打好国际旅游先行先试这张王牌。大力发展健康养生业、商业健康保险、互联网医疗等，加快将海南建成最重要的国际健康旅游目的地之一。海南作为国际旅游岛规划纲要获批后，政府有明文指出提出了“发展以休闲，养生养老为主要特色的休闲度假产业，重点发展以养生养老为主的特色旅游产业，建设生态湿地、康体疗养、中医中药养生为一体的特色休闲康体养生度假区”。

（四）T 挑战

近年来，伴随国内休闲健康养生旅游热潮的兴起，海南省海口、三亚等地方已经相继发展休闲养生度假旅游区，尽管尚不够成熟，但同类产业竞争激烈，面对新的挑战，只有不断地努力进取、不断地改革创新，才能在激烈的产业市场竞争中立于不败之地。

综合来看，海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体项目不单充分利用了区域资源条件，

为生态人居福地——昌化江三角洲增加了一个新的亮点，同时也适应了社会 发展趋势，为社会、环境、经济的可持续发展作出了贡献。本项目在拥有丰富资源优势依托的同时，也还面临着众多开发建设的问题和矛盾；在众多发展机遇之后，也还蕴藏着其它区域的竞争挑战。因而项目的规划和建设，应慎重科学的定位，充分发挥优势，扬长避短，通过独一无二的自然环境资源、合理的项目配比和科学的规划相结合，形成项目独有的特性优势。

3.3 项目建设规模

海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体项目建设用地面积为15934.59亩，总建筑面积为1114558.71 ㎡，分为中国海钓小镇、哥隆文化康养风情小镇、昌化江三角洲自然公园三大功能分区。

具体各区域用地面积和总体建筑指标建设内容见下表。

各区域用地面积和总体建筑指标

第四章 项目选址与建设条件

4.1 项目选址

海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体项目建设选址：海南省东方市四更镇四必湾和昌化江出海口。

东方市是海南西南部的经济中心，北距海口210公里，南距三亚180余公里。市区驻地八所镇，市内有著名港口八所港，海南粤海铁，海南高速，海南西环高铁均通过市内，是海南最具发展潜力的地区之一，海岸线长84.4公里，有8港7湾，7个天然渔场，常见鱼类80多种，滩涂面积1125.3公顷，发展海水养殖、捕捞和制盐业有着广阔的前景。

项目所在海南省省府东方市区位图

1、中国海钓小镇

位于四必湾旅游度假区，距东方市城区18公里，这一带的海滨沙质优良，海水清洁，浪小安全，特别是保护完好、品种繁多、历史久远的红树林景观，景区面积达5000多亩。红树林根系发达、易长支柱根，具有良好的防风消浪、促淤保滩、固岸护堤、净化海水和空气等功能，成为我省乃至全国不可多得的珍贵滨海资源。

2、哥隆文化康养风情小镇

位于旦场村和旦场园村，是100多年前旦场村人到靠海的园地耕作居住而形成的一个自然村。文化、旅游、健身等项目丰富多彩，将成为东方和整个西线地区最具特色的健康养老中心。

3、昌化江三角洲自然公园

位于昌化江出海口四更镇区内，是革命老区，拥有湿地生态栖息地、湿地生态培育区、水乡游赏休闲区、湿地生态科教基地、原生湿地保护区、房车露营基地等功能。

4.2 建设条件

4.2.1自然条件

1、自然地理条件

地理位置

东方市地处海南省西南部，北距海口210公里，南距三亚180余公里。处于东经108°36′46″至109°07′19″，北纬18°43′08″至19°18′43″之间，昌化江下游。南及东南与乐东县接壤，北至东北隔昌化江与昌江黎族自治县交界，西临北部湾，与越南隔海相望。

地质地貌

东方市地处海南省西南部的北部湾畔，地势东高西低，由东南向西北倾斜，东南部为山地和丘陵，西北部为平原和台地。县境内和县境边界上的山岭共 48 座，其中海拔 1000 米以上的山岭 7 座。地貌有山地、谷地、丘陵、台地、平原、海积阶地、沙滩等 7 种。地层主要由下古生界、上古生界、中生界、新生界等构成。地质主要由砂质岩、花岗岩、石灰岩和河流冲积组成。

2、气候条件

东方市属热带季风海洋性气候区，旱湿两季分明，降雨量偏小，日照充足，蒸发量大。年平均气温24—25℃。1月平均气温18.4℃，极端最低气温1.4℃。7月平均气温29℃，极端最高气温为38.8℃。日平均日照时数最多达9.5小时，季风特性明显，每年11月至翌年3月盛行北风和东北风，4月至10月盛吹西风和西南风。年平均风速为4.8米/秒，为海南全岛之最。年平均降雨量1150mm，沿海地带雨量稀少，仅900mm左右。年平均蒸发量达2596.8mm，年蒸发量大于年降雨量。为海南全省之最。

3、水文条件

东方市境内主要河流有昌化江、南开河、感恩河、通天河、罗带河、北黎河、南港河、南尧河和东方河。

昌化江：昌化江是过境最长的河流，境内流长111 公里，流域面积 5150Km²。

南港河：南港河发源于境内的独岭，至南港注入北部湾。

感恩河：感恩河发源于乐东县交界处的蒙瞳岭，由东向西流经陀烈谷地至感城出海，流长 60.2 公里。

通天河：通天河发源于境内的瞎牛岭，在通天港注入大海，流长31.7 公里。全境海岸线长 84 公里，岸线蜿蜒曲折，形成八港七湾：八所港、英朝港、面前海港、马岭港、墩头港、新村港、感恩港、南港和大洛湾、面前海湾、墩头湾、鱼鳞洲湾、感城湾、利章湾、南港湾。

4.2.2交通运输条件

海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体项目位于海南省东方市四更镇四必湾和昌化江出海口，有著名港口八所港，海南粤海铁，海南高速，海南西环高铁均通过市内，是海南最具发展潜力的地区之一，海岸线长84.4公里，有8港7湾。

4.2.4基础设施条件

① 通讯：海南省的通讯设施能力已达到全国先进水平，建有先进的程控交换系统，项目地范围内固定电话线路与移动网络全覆盖，实现国内外直拨通讯。海南电讯实业发达，为本项目运作创造了优越的条件。整体而言，项目建设开发的各种条件基本具备，可以满足项目建设的要求。

② 电力资源：本项目生产过程中，需要接入电力，支持设备的工作。所有插座回路均装设漏电保护装置；所有带电设备正常不带电的金属部分均应设可靠接地；不含变电所的建筑物在其电源进线外令线应进行重复接地；户外路灯灯杆就近打一根接地极；在建筑物内应将PE干线、接地极的接地干线、公用管道、建筑物金属构件等可导电体在进入建筑处做总等电位连接。设备运转部分均加防护罩。

厂房电源中心线进户重复接地，并采取防雷措施。消防电源独立于其它供电线路并设两路供电。

4.2.5社会经济条件

2018年海南省东方市实现地区生产总值（GDP）177.91亿元，按可比价格计算，比上年增长7.3%。全年固定资产投资施工项目201个，比上年增加86个，增长74.8%。其中，非房地产投资项目179个，比上年增加91个，增长103.4%。第五章 建设方案

5.1 总体规划

海南昌化江三角洲民俗旅游综合体项目规划分三大板块为中国海钓小镇、哥隆文化风情康养小镇、昌化江三角洲自然公园（内含河口湿地公园和昌化江滨江带状公园)。从陆地延伸深海，从空中到海底，产业链条十分完整。文化板块主产链:创意设计、演艺创作、后期制作、发行传播。延伸的产业链包括投资、研发、设计、广告、培训、包装、信息技术、设备供应、咨询、演艺基地、检测、会展、人力资源、管理服务。带动相关行业有艺术品市场、艺术表演、商贸、交通物流、餐饮酒店、网络软件、教育培训、出版业、医疗服务、物业管理等等。

综合体里体育项目无处不在如:水上运动、帆船、帆板、潜水、水上滑行、水上飞行、马术运动、骑行、沙滩足球、沙滩排球等。旅游板块主链:旅游资源、旅游设施和旅游服务其涉及和带动的行业包罗万象如商业、饮食服务业、旅馆业、民航、铁路、公路、邮电、日用轻工业、工艺美术业等不胜枚举。农业和深海养殖板块主链为:生产、加工、销售。其相关行业有金融保险业、交通运输、机械制造、仓储、各类加工工业、旅游业、餐饮业、外贸、现代服务业等。昌化江三角洲旅游综合体以产业为基础，以旅游为目的，力求整合产业链，形成多元产业，融合农业、旅游、运动、商务、休闲娱乐、购物、住宿等一系列功能， 寻求综合收益最大化。

充分利用国家和地方对旅游产业支持和鼓励政策，从产业结构调整基金、农业、水利、文化项目等方面获取政策性各项支持，保障项目开发实施;充分利用各种新能源技术，打造“低碳”、“生态”宜居易业易游的旅游综合体。

5.1.1 规划布置原则

1、整体生态功能最优原则

在进行空间结构和功能区划时，依据景观生态学的理论和方法进行科学的量度和安排，通过合理的廊道系统——交通线、旅游线和绿化带实现项目区内生态流和游览流的畅通。

2、主题功能原则

为了充分发挥项目环境资源组合优势，立足于地区经济发展现状，并最大限度体现区域商贸发展特色和产品结构，避免低水平重复建设和盲目开发，利用各自的分区（点）主题功能，如旅住功能、度假功能、经济交流功能、医疗健康功能、休闲功能、娱乐功能、生态功能、特色功能等进行分区。

3、资源赋存原则

作为以其优越的自然环境及具有地方特色的风土民情为主要吸引物的专项产品开发，向企业或个人提供环境优美、医疗、生活配套设施齐全的旅游综合体。东方市四必湾、昌化江三角洲两岸内，自然风光、生态环境资源得天独厚，是商务、旅游产业发展的基础和保障。因而，在进行空间结构和功能区划时须在项目区原有的空间格局上筹划和确定。

4、地理背景一致性原则

地貌、水文、植被、气候、土壤等基础自然地理要素决定了资源的类型与质量，相同的地理环境背景下形成的自然景观往往类似，这也决定了其在功能方面的相似性。对昌化江三角洲民俗文化旅游综合体项目而言，林与水组合的形式和特点是主要的地理背景依据。功能分区是产品开发的基础，为便于产品及生活配套设施的开发、管理、维护，在进行分区的过程中应全面考虑功能区的管理体系、空间组合关系，保证其功能区的空间布局与经营管理相一致。

5.1.2 项目总图布置

1、总平面布置

根据用地现状“平地——沙滩——大海”这一地形地貌特点，在生态恢复与保育的基础上，坚持“严格保护，统一规划，合理开发，永续利用”的原则，结合现状地形地貌的特点，确立了项目“一带三区”型的空间布局结构。结合其功能要求和用地现状，海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体共分中国海钓小镇、哥隆文化康养风情小镇、昌化江三角洲自然公园等三大功能分区，28个具体功能分区营造海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体项目。

2、道路系统及交通组织

对外交通

考虑项目区对外交通需要，规划区共设置2个主要出入口，提供客户综合服务、交通换乘等。

1号入口：1号入口是“中国海钓小镇”的主要入口之一，直达四更镇。是项目区对外联系的主要门户之一，对内换乘项目区内部交通，分别通达项目区各分区。包括旅游公交车站、综合服务设施等。通过该出入口，方便自驾及周边分流的游客的进入。

2号入口：2号入口哥隆文化康养风情小镇以及昌化江三角洲自然公园的主要入口之一，包括休闲度假公交车站、综合服务设施等。通过该出入口实现和东方市内各个民俗村庄的对接。

对内交通

项目区内部交通包括：主干道、支路（电瓶车道）、游步道、栈道、停车场等。

(1)主干道—— 三横一纵

规划在现状的基础上，形成 “三横一纵”三条主干道，将项目区各功能区、景点串联在一起。其路面宽16米，路面材料为混凝土。

（2）次干道

项目区次干道联系各主要景点，共规划2条。

（3）支路（电瓶车道）

规划开通电瓶车道，联系沿功能规划轴线的各功能区、景点。

（4）游步道

游步道是景区内各景点之间的联系道路。规划游步道联系着项目区重要的自然、人文景观。项目区共规划4条主要步行道和若干联系步行道，步行道路面宽度1.5－3.0米，材料选用条石、块石或沙石等。

3、绿地及景观规划

项目绿地系统主要分中心绿地——行道绿化——绿化停车三级，形成点、线、面的绿地规划格局，主要景观位于中心绿地内，以大型热带观赏植物如椰子树、大王棕、小叶榕等基本绿化乔木，同时配以灌木等丰富，多色彩花卉点缀，草皮满铺；形成特色鲜明、层次丰富、绿树成荫的热带景园景观，提高项目区品质。

4、竖向规划

海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体竖向规划依据《控规》竖向规划条件，原则上顺应《控规》竖向变化。

5、环卫规划与措施

污废水及雨水入地下管网集中排放和处理。

完善内部环卫措施。每个功能分区内设垃圾站，并在内部环境及道路旁每50-60米左右安排有果皮箱，以保障项目区内卫生要求。

除道路及建筑物占地外，其他各处都以草皮铺满，不露泥土，保持水土，绿化美化，环境整洁。

5.1.3 功能分析

（1）“中国海钓小镇”

“中国海钓小镇”位于四更镇的西北方向，四更镇是革命老区，位于东方市北部，坐落在昌化江出海口处南岸，东连三家镇，西邻北部湾，南接八所镇，北靠昌化江，依托昌化江三角洲和四必湾的自然优势及东方市海钓资源设立，该区域分为酒店集群区，度假社区，商业娱乐项目，康养社区，各类海钓俱乐部等多个功能分区。休闲海钓小镇同时具备有乡村风情文化、海洋文化、海钓文化、游艇文化、垂钓文化等作为内容的精神灵魂。休闲海钓小镇依托的主体产业是海洋渔业及衍生出的休闲渔业，同时还融合了多元化的休闲与旅游、体育、康养、游艇、现代渔港、娱乐、会展、赛事等产业。

我国的海洋经济处于全面发展的初期，海洋休闲将是一个无比宽广的产业体系。中央、国务院、农业部先后发布了《贫困地区发展特色产业促进精准脱贫指导意见》、《农业部关于加快推进渔业转方式调结构的指导意见》、《关于大力发展休闲农业的指导意见》、《全国农产品加工业与农村一二三产业融合发展规划（2016—2020年）》、《全国渔业第十三个五年计划》等文件精神，结合十九大精神，海钓将会形成以海钓赛事、海钓旅游、海钓文化、海钓外交等全新形态的产业体系。因而，休闲海钓小镇的政策空间和发展前景十分广阔。

该区域的设计主要针对消费群体为国际化客源和国内客源两大部分。规划用地面积为9234.59亩，建筑面积约为881183.41㎡，投资金额约为300亿，规划布局为顶级集合、多元复合。该项目的建成辐射周边房地产、教育、科技、旅游等产业的发展，对国际旅游岛建设起到了明显的提升作用。

（2）哥隆文化风情康养小镇

哥隆文化风情康养小镇位于昌化江下游南北两岸的昌江东方二县市，昌化江下游地区水源丰富，江海交接，有平原山野，山清水秀，辽阔的平原，一望无际深蓝色的大海，清澈的江水湖水，秀丽的青山。境内“哥隆人”，是以汉族为主多民族融合的混合体，是一个十分神奇的人群，主要居住在东方的北部昌化江下游南岸，集中新街、三家、四更三个镇。。据了解，在2000多年前西汉时期，由我国最北边的匈奴人来最南边的本地人混居通婚而形成的一个特殊群体。鉴于人口的减少，特别是男性极少，就迫使古哥隆人不得不在亲属内通婚，这就是历史上所谓的“马来血缘亲”。特殊的语言和特色的风俗延续至今，哥隆人吸收了不同人群的优良基因，开放包容，乐于助人，善解人意，善良重感情，自我认同感强是哥隆人的天性。哥隆文化丰富多彩，其中也富含的其特有的文化，如语言、婚礼、教育等方面。

康养小镇的产业以健康为主导， 集旅游度假、医疗健康、养老服务、生态观光、休闲农业、度假休闲、健康食品、体育运动等。

该区域的设计主要针对消费群体为全国各地游客。规划用地面积为700亩，建筑面积约为233375.30㎡，投资金额约为51亿，规划布局为功能混合的中央娱乐活力区；轴线北端的康养区；南端的金融商务区。该项目的建设立足海南、辐射全国，在全国有较大影响力的资本运营中心。

（3）昌化江三角洲自然公园

三角洲自然公园位于昌化江下游四更镇区内至昌化江出海口，含河口湿地公园和昌化江滨江带状公园，占地面积约6000亩，公园除对自然环境和湿地进行有效保护外，昌化江出海口湿地生态保护综合治理项目的功能分区是根据现状风景资源的属性特征，结合游览观赏特性及生态功能进行合理规划，将三角洲湿地划分为观光游览休闲区、功能湿地净化区、湿地核心保护区、生态农业生产区、港口工业区等五个功能分区。河口湿地公园应注重湿地保护、生态修复和植物物种选择；带状公园应以绿化为主，注重种植设计。带状公园在空间感觉及路线组织上易出现单调感，在规划设计中应注意把握序列节奏感。场所的公共性、功能的多样性。

规划用地面积为6000亩，投资金额约为14亿，湿地公园具有开展生态保护和科普活动的教育功能，以及充分利用湿地的景观价值和文化属性丰富当地居民生活的社会功能。以河流出海口及港口临近地区建立湿地公园是一种独特的公园类型，是具有湿地的生态功能和典型特征的、具有港口商业、农业、交通、生态环境同步建设发展的、以生态保护、科普教育、自然野趣和休闲游览为主要内容的公园

5.3工程方案

5.3.1建筑方案

1、设计依据

1）现状地形图；

2）建设单位关于地块规划用地红线图电子文件；

3）《中华人民共和国城乡规划法》中华人民共和国主席令第七十四号；

4）《城市居住区规划设计规范》GB50180-2018；

5）《城市规划编制办法》中华人民共和国建设部令第146号；

6）《建筑设计防火规范》GB50016-2014；

7）《无障碍设施设计标准》DGJ08-103-2003 J10264-2003；

8）《建筑设计防火规范》GB50016；

9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014；

10）《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DGJ08-7-2006；

11）《城市居住区公共服务设施设置标准》DGJ 08-55-2006；

12）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

13）《住宅建筑规范》GB50368-2005；

14）《住宅设计规范》GB50096-2011；

15）《汽车库建筑设计规范》JGJ 100-2015；

16）国家及地方有关居住区规划设计的技术规范、规定与标准。

2、结构设计

根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012），基本风压值ω为0.75KN／㎡，本工程基本风压按50年重现期的风压取值，地面粗糙度为B类，建筑体形系数µ为1.3。

本工程荷载按《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）进行取值，见下表：

表5-2 项目结构荷载取值表

3、抗震设防

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），本工程属丙类建筑，项目区域地震基本烈度为8度，设计地震分组为第一组，基本地震加速度值为0.30g。

4、结构体系和设计等级

1）结构体系

经综合分析和技术经济比较，结合建筑设计要求，本工程采用的结构体系为框架结构，采用天然环保建筑材料。

2）结构使用年限与结构安全等级

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB 50068-2018 ），本工程设计基本周期为50年，建筑结构安全等级为二级，结构重要系数r=1.0。

3）地基基础型式设计等级

根据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011），本工程基础设计等级为甲级。基础型式待提供地质勘查报告后确定。

4）抗震等级

本工程建筑物抗震等级均为二级。

5）建筑构件的耐火等级与耐火极限

本工程设计建筑构件的耐火等级为二级，各构件的耐火极限均按规范要求执行。

构件挠度允许值【f】=L/200，最大裂缝宽度允许值：室内正常环境【Wmax】=0.2mm。

5、建筑分类等级

本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。

6、结构计算

本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制“多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE”。

本工程基础结构采用“基础工程计算机辅助设计JCCAD”进行计算分析。

7、结构优化设计

为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。

5.3.2给排水方案

1、设计依据

1）《建筑给水排水设计规范》（2009年版）GB 50015-2003；

2）《建筑设计防火规范》（2018年版）GB 50016-2014；

3）《自动喷水灭火系统设计规范》GB 50084-2017；

4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-2014；

5）《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140-2005；

6）《室外给水设计规范》GB 50013-2006；

7）《室外排水设计规范》（2016年版）GB 50014－2006；

8）《建筑给水钢塑复合管管道工程技术规范》CECS125:2001；

9）《建筑给水聚丙烯管道工程技术规范》GB/T50349—2005；

10）《民用建筑热工设计规范》GB 50176-2016；

11）《公共建筑节能设计标准》GB 50189-2015；

12）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》（2007）。

2、设计范围

给水系统、排水系统（生活污废水系统）。

3、给水系统

1）水源

本项目工程水源由当地自来水供水管网供给。供水压力0.25MPa。水源主要作为生活用水和消防用水。生活给水管网压力不小于0.28Mpa。为充分利用城市水压，地下室至四层由城市供水水压直接供给，五层以上城市水压不能供给的部位设置二次加压供水系统，使各楼层无缺水之忧。

2）室外给水系统

考虑本项目室外给水管道兼顾供给室外消防用水，因而项目块地均设置两条DN200水源引入管与本项目室外给水管道连接，水源引入管上设置DN150总水表和倒流防止器。

室外给水管道在本项目周围呈环状布置，管径DN150。室外给水管道上预留地下室及一层生活给水接口，接口位置下阶段设计确定。

3）室内给水系统

生活给水系统由当地自来水供水管网直接供水，水质符合生活饮用标准。给水管道采用PP-R给水管，热熔连接。

4、排水系统

项目室内排水系统采用废污分流排水方式，生活污水经过污水管道收集排入化粪池，经化粪池处理后再排入排水管网。生活废水直接排入室外排水管网。地下室废水设明沟汇集至集水坑内，设潜水排污泵直接排向室外排水管网。项目区污废水排放量以最高日生活用水量的90%计。室外排水管网最终接入排水管网。

建筑排水采用雨污分流制，屋面雨水采用外排水方式，沿外墙排入室外雨水管网。

雨水管道按照东方市地区暴雨强度公式进行设计：

设计参数：

设计重现期：场地 P=2年；屋面 P=5年；

集水时间：，其中地面集水时间；管渠内雨水流行时间；折减系数，

雨量公式：

式中：F—汇流面积（ha）；

—径流系数，屋面取0.9，室外地面取0.6；

Q—暴雨强度（L/s·ha）。

室外雨水管网最终接入市政雨水管网。

5、卫生设备及管材

1）卫生设备：所有卫生设备均采用符合国家标准的节水型产品，选型待定。

2）管材：生活给水系统，DN≤40mm者采用PP-R给水塑料管，热熔连接；DN＞40mm采用塑钢管道，螺纹连接。室内雨污水管道采用优质PVC排水塑料管，胶黏剂粘结；室外雨污水管道采用HDPE双壁波纹管，橡胶圈承插连接，地下室排水管道采用镀锌钢管。

5.3.3通风及空调设计方案

1、设计依据

1）《民用建筑通风与空气调节设计规范》（GB 50736-2012 ）；

2）《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014 ，2018版）；

3）《车库建筑设计规范》（JGJ 100-2015 ）；

4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-2014）；

5）《人民防空地下室设计规范》（GB 50038-2005）；

6）建筑专业提供的本工程的有关资料。

2、设计气象参数

地理位置：东经108°36′46″,北纬18°43′08″

大气压力：冬季：1017.7hPa 夏季：1003.4hPa

室外计算干球温度：空调通风：35.1℃ 夏季通风：32℃

室外计算湿球温度：28.1℃

3、涉及范围的要求

本设计范围包括本建筑的通风空调及防排烟系统设计，各房间的设计内容如下表所示：

表5-3项目通风设计范围表

4、通风设计

地下室配电室、水泵房等设自然进风机械排风系统，通风量分别按换气次数不小于15和8次/h设计。

卫生间、厨房设有外窗，按自然通风设计。

住宅各房间设有外窗，按自然通风设计。

地下汽车库设置换气次数不小于6次/h的自然进风、机械排风系统。与其排烟系统合用。

5、空调设计

住宅的空调设计按分体空调考虑，由用户自理。但其能效比（EER）应按不低于3.40的要求选用，以满足房间空调器能效限定值等国家标准的有关要求。

5.3.4电气系统方案

1、设计依据

1）《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014 ，2018版）；

2）《高层建筑电气设计手册》；

3）《民用建筑电气设计规范》（IGI16-2008）；

4）《低压配电设计规范》（GB 50045-2011）；

5）《供配电系统设计规范》（GB 50052-2009）；

6）《建筑照明设计标准》（GB 50034-2013）；

7）《建筑物防雷设计规范》（GB 50057-2010）；

8）有关专业提供的设计资料；

9）建设单位提出的要求。

2、设计范围

本设计范围包括高低压变配电、防雷接地、照明、电视电话系统的设计。

3、供电电源

本工程电源由国家电网提供电能，承办单位设计自备供电线路系统，安装配电功能齐全的配电装置，即可满足项目供电需求。

从电网引入一路10KV电源作为工作电源；另在地下一层设一套柴油发电机组，容量为450KW，作为备用电源，柴油发电机组手动投入运行，以确保本工程二级负荷的供电。

4、用电负荷计算

参照国内发达地区同类工程用电标准，本工程负荷指标以如下标准：

中国海钓小镇 100W/㎡

哥隆文化康养风情小镇 100W/㎡

昌化江三角洲自然公园 50W/㎡

Pe=67444.15kW 取需用系数0.3 同期系数=0.8 Pis=24259.59kW

5、变配电设计

本工程地下一层设低压配电房。内设金属移开式10KV开关柜5台，采用真空断路器，环氧浇注式干式变压器柜2台，容量为1600kVA，低压配电系统采用成套抽屉式开关柜。

配电系统采用高供高计，在电源进线设有专用有功、无功计量柜，在高低压母线上装置电压表，各进出线回路装设电流表。

低压配电系统采用放射性和干线式相结合的配电方式。配电房至各层照明、动力等用电采用封闭母线沿竖井敷设的干线式配电方式，配电房至各重要设备（消防设备）用电采用放射性双电源，末端自动切换的配电方式。无功补偿采用低压侧集中补偿方式。

6、低压系统

别墅、公寓楼、别院部分对每户在地下室配电间，电梯、公共照明在表计间计量；住户采用一户一表制量电。

医疗、教育、酒店、商业部分每单元设置电气竖井；十一层及以下采用阻燃电线放射式配电，电表集中在地下一层配电间内安装；对公建就地设置低压分计量表。

对一、二级负荷均采用双电源以电缆放射供电至设备端作自切后配出。

7、照明设计

地下车库及公建内原则上均选用高效节能型荧光灯，局部根据需要适量设置白炽灯具；楼道、电梯厅等公共部位采用紧凑型节能灯具；住户内由户主自定。

配电间、泵房、电梯机房、高层酒店电梯厅、疏散楼梯出口均设置自带电池的应急照明灯，应急放电时间不小三十分钟。

8、建筑设计标准

别墅、专家楼、别院等住户进门处的一个嵌墙式住户配电箱内，设一个电源总开关与多分路开关，电源总开关能同时分断相线和中性线。空调、照明、插座电源分路设置，除挂壁式空调电源插座外，其它电源插座回路均设置漏电保护。

主卧室、起居室各设一个单相三级空调插座及三~四个单相二三极组合插座，其他房间各设二个单相二三极组合插座。

厨房设一个抽油机单相三极插座和三个（调理台）带开关的单相二三极组合插座。

卫生间洗脸盆和洗衣机边各设一个防溅式带开关的单相二三极组合插座。

所有照明仅留灯头，一房一灯。厨、卫、阳台选瓷质灯座，卫生间先用防溅开关，其他选用胶木灯座。

室内线路采用BV-750型塑料绝缘铜芯线，穿保护管暗敷于墙壁的天棚内。

9、防雷与接地

本工程采用公共接地体，按二类防雷建筑设计，在屋顶设不大于10×10米网格的避雷带，利用注重主筋作防雷引下线，利用结构基础做接地体，要求实测接地电阻不大于1欧姆。

配电系统采用三相五线制（TN—S）。

工程做总等电位联接，宿舍等卫生间座局部等电位联接，各电梯两头需做等电位联接。电气竖井内的接地线其下端应与接地网可靠连接。弱电进线及电源引入线采用防雷电引入措施。

医疗、教育、酒店从第三层开始每隔三层在建筑物外墙敷设一圈-40*4镀锌扁钢做均压环相连，建筑物内钢构架和钢筋混凝土的钢筋应相互连接。

5.3.5弱电设计方案

1、设计依据

1）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；

2）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013；

3）《综合布线系统工程设计规范》GB 50311-2016；

4）《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-2011；

5）《建筑物防雷设计规范》（2000年版）GB50057-2010；

6）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2012；

7）《有线电视网络工程设计标准》GB/T 50200-2018；

8）建设单位提供的设计任务书；

9）其它专业提出的要求及配合资料。

2、设计范围

包括综合布线、计算机网络系统、通信网络系统、楼宇设备自控、电缆电视、安全防范、火灾报警、广播及停车库管理系统的设计。

通信及有线电视系统分界为弱电中心，电缆进线及外线工程由电信部门及有线电视部门负责设计及施工。

3、通信系统

1）电话系统

市电话局电缆由项目区外市话局人井埋地引至项目区交接间尔后配线电缆分别采用2GG80埋地引至各幢建筑单元电话总配线箱，每户一个进户点。每层设一个电话出线箱，两对电话线，四个电话终端。各户分支线由电话总配线引出，先沿竖井内的线槽敷设，经每层个电话出线箱后穿PVC管暗敷至用户综合信息箱；各电话终端由用户综合信息箱直接用PVC管暗敷引来。

2）网络通信系统

市电信部门采用光缆或铜缆由项目区人井埋地引至项目区总配线柜，尔后光缆或铜缆分别采用GG80埋地引至各幢建筑单元。

各幢学者、专家楼、别墅、庄园：本系统采用的传输线由电信部门确定，每户设一对网络线，三个信息终端，系统结构同上述电话系统。

公建部分按每80平方米设一组电话、网络终端。

项目区一期设电话及网络机房（可与物业管理中心、公建合建），为60平方米左右。

项目区内电话及网络系统的深化设计、施工和调试由电话及电信部门负责。

4、有线电视系统

项目区内电视系统由市有线电视网引来，系统采用（1000）MHz领频双向传输，用户终端电平要求64±4dB,载噪比≥43dB，图象清晰度应在四级以上。

本工程考虑每层设一个进户点，采用GG50埋地引至各层CATV箱，每户设一根电视电缆，该电缆先从竖井内的线槽敷设，尔后穿PVC管暗敷至每户户内的接线盒，然后由接线盒穿PVC管暗敷，引至各电视终端。

系统考虑公寓每户三个电视终端，大套设置四个电视终端；沿街商铺每户不少于二个电视终端；另外每层商场各各预留一只CATV箱，以备需要。

项目拟在会所或物业管理中心内设一间有线电视机房，30平方米左右。

项目区内电视系统的深化设计、施工和调试同承包商设计负责。

5、访客对讲系统

本系统主要针对配套产权式酒店公寓区建筑单体而设计的，对于提高项目区文明程度，增强项目区物业管理能力，树立项目区现代化形象起着重要的作用，同时又是安全防范系统的重要组成部分。

系统构成为：每个单元设置门口机、电控锁和电源箱，系统采用总线制形式。

本系统考虑采用可视住户机，该住户机房安装在每户的客户内，门口机安装在单元入口处。

该垂直管线在弱电间内沿线槽明敷，分支线沿墙或楼板穿PVC管暗敷。

项目区设有消防控制中心，各住宅入口的门口机与消防控制中心联网负责。

项目区内访客对讲系统的深化设计、施工和调试由承包商设计负责。

6、火灾自动报警及消防联动控制系统

根据消防规范要求，本工程的地下车库及每层面积大于3000平方米商业房按一级保护对象设防；设中央空调系统或每层面积为2000~3000平方米商业房按二级保护对象设防；消防控制中心设在或物业管理中心一层。

1）消防联动控制

消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动\手动控制、手动硬线直接控制。通过联动控制台，可现实对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、防火门、电梯运行、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切。

在地下车库考虑设置温感探测器，在商铺及高层酒店公寓的公共部位设感烟探测器，另外在楼梯口及交通要道口设置手动报警按钮及火警铃。

消防中心里的联动系统当收到火灾报警信号后并经过确认，将发出以下控制指令：

① 切断火灾层本层以及相邻两层非消防电源，并反馈信号。

② 开启火灾层及相应上下两层有疏散广播系统，关闭背景音乐广播。

③ 开启排烟风机，并反馈信号。

④ 向电梯控制器发出信号，使用电梯都迫降到底层，并停止运行，仅留消防电梯仍处于运行状态。

⑤ 用于防火分区的电动防火卷帘门在火灾探测器动作后，卷帘下降到底，并反馈信号。

⑥ 启动消防泵并反馈信号。

⑦ 启动喷淋泵并反馈信号。

⑧ 接通市消防电话并报警。

消防中心的FAS设备包括：中央处理机（CPU）、显示控制屏（SCC）、打印机（PRT）、消防紧急电话（FTEL）、24V不间断电源（UPS）、电脑数据图诸如显示器（CRT），采用二总线制智能报警系统。

管线敷设全部采用穿PVC管沿楼板暗敷设，线缆采用耐火导线和电缆。

7、保安监控系统

在项目区管理室设置电视监控室（可与消防中心合用），具体可设置电视监控设备，使其集防盗与报警于一体。

在项目区主要入口、酒店、地下车库，室外项目区主要公共场所及电梯轿箱内考虑设备电视摄诸如进行监控。

系统管线采用穿PVC管沿顶板暗敷。

项目区内保安监控系统的设计、施工和调试由承包商设计负责。

5.3.6暖通系统方案

1、设计依据

1）业主要求及建筑专业提供的图纸；

2）《民用建筑通风与空气调节设计规范》（GB 50736-2012 ）；

3）《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014）2018年版；

4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）2005年版；

5）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-2014）；

6）《工程建设标准强制性条文——房屋建筑部分》（04DX002）；

7）《公共建筑节能设计标准》（GB 50189-2015）。

2、设计内容

本地块的通风空调系统设计；本地块的通风及防、排烟系统。

3、设计参数

1）室外设计计算参数<部分数据参照海口地区>：

表5-4 室外设计计算参数表

2）室内设计计算参数

表5-5 室内设计计算参数表

3）通风换气次数：

表5-6 通风换气次数表

4、空调系统

根据空调负荷及营运特性，本项目空调系统冷热源分为：

公建均在酒店一层，为方便运营及管理，空调均采用变制冷剂流量多联分体式空调系统。同时设置先进完善的新风系统，能使空调房间更舒适更健康。新风系统按区域设置，可对室外环境温度的急剧变化作出快速反应，保证稳定的送风温度，维持室内稳定的温度场分布，最大限度地保证室内空气的清新。

公寓住宅区每户单独设置分体式空调系统。

5、空调风系统

空调风系统设计以横向按防火分区设置空调系统为原则。

对重要房间如安保间、值班室等，另装设双制分体空调机，既可以单独控制，又可以充分满足其24小时使用的工作要求。

空调风管采用镀锌钢板制作，其保温采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉就热保温板材，其密度不小于32kg/m³，厚度为30mm。保温风管穿越楼板、墙体时在保温层外用0.75mm的镀锌钢板做保护壳，保护壳与墙面、楼板地面平齐，比楼板面高出20mm。

空调通风系统均按规范规定在必要的位置装设防火阀。且由消防控制中心联动控制在火警时，空调系统停止运行。

在各主要出入口处均安装空气幕。

配电房、设备用房等均设独立的机械送、排风系统。

公建均设机械排风，以保证新风的顺利补入和过渡季节的通风换气。

公共卫生间均设机械排风系统。

6、防、排烟系统及消防和安全

地下汽车库的机械排风系统兼作排烟系统，排烟量按6次/小时换气量计算。系统排风机选用高温排烟风机，平时排风，火灾时排烟。风机入口设有排烟防火阀，当排出的烟气温度超过280℃时，阀门关闭并连锁排烟风机停止工作。地下车库排烟系统由消防控制中心实施监控。

对于面积超过50㎡房间以及超过20米的地下走道，均设机械排烟系统。对于走道部分按照每个防烟分区面积不超过500㎡划分防烟分区。排烟口采用单层百叶风口，平时排风，火灾时排烟，风管穿越防烟分区处设排烟防火阀，阀门常开，火灾时，阀门所在防烟分区着火时保持开启，其他房间着火是阀门关断，280℃自动关断，并联锁本系统风机停止工作，输出信号。排烟风机为双速风机，平时低速排风，火灾时高速排烟。

排烟机设在排风机房内。火警时，由消防控制中心远动或由就地手动控制开启着火区域的排烟防火阀并联锁启动排烟风机，向室外排烟。排烟风机入口均装设280℃熔断的防烟防火阀（常开），当烟气温度超过280℃时，防烟防火阀感温器动作自动关闭阀门，同时连锁关闭排烟风机。

通风、空调风管穿越空调机房的隔墙、楼板及防火分区的隔墙处，均设置与风机联锁的防火阀（70℃熔断）

空调水管、风管的保温均采用难燃或非燃材料（橡胶难燃B1级或离心玻璃棉制品）。

风机、风管均采用非燃烧材料制作(钢板或不燃型无机玻璃钢）。

消防（防排烟）控制：所有与消防有关的系统或部位均与消费消防报警系统联锁。在火警时，排烟风机与之相对应的送风机均联锁对应启动，其余的空调机组、新风机组、风机盘管、送风机、排风机以及空调冷、热系统设备均由消控中心指令联锁停止运行。

本工程空调通风系统设计及设备选用，均考虑保护人员身心安全。

7、空调通风自控

根据本工程的特点结合工程自动化管理，各区域的空调系统全部采用自动控制装置。

防排烟系统采用就地手动控制和消控中心远程遥控相结合的控制方式：在火警时，排烟机以及与之相对应的送风机均联锁对应启动，其余的新风机组、送风机、排风机以及空调冷、热系统设备均由消控中心指令联锁停止运行。

8、管材选用及保温措施

所有通风、空调风管均采用镀锌钢板制作，其厚度按风管制作统一规定执行。

空调冷凝水管采用加厚UPVC塑料管，不另保温。

所有风口均采用铝合金风口，除风机盘管送风口外，其他送风口均配调节阀，风口颜色由业主与建筑装修确定。

空调送风管、回风管及新风管均做保温，保温材料采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉绝热保温板材，板材固定采用塑料保温钉。其他不需保温的送、回风系统的防火阀前后2m处用铝箔离心玻璃棉板保温，保温厚度20㎜。吊顶内的排烟风管必须严格进行绝热层施工，绝热层采用带夹筋铝箔贴面保护层的硅酸铝棉板，绝热层厚度为50㎜。

9、节能、环保和卫生防疫措施

原则：采用符合国家要求的环保、节能设备及材料；所有运转设备均做减振和消声；室内设温控器，以利于节能。

所有空调机的COP均满足国家有关规范要求。

循环水泵和风机均为高效低噪产品。

通风、空调系统的设备安装均采用消声隔音、减振隔振措施，满足环保要求。

新风机组及吊顶式空调机，出入口加消声静压箱及消声器。

设备基础加减振器，吊装设备采用减振吊架。

新风机房等房间采用隔声、消声设计。如选用隔声门、窗，房间内贴吸声材料，以达到吸声、隔声的目的。管道穿过机房墙时，做好封堵工作，防止漏声。

在空间允许和经济性比较合理的前提下，设计时尽量降低风管内风速，并减少弯头，根据经济流速确定风管尺寸，降低系统阻力，以节省输送能耗。

污废气排放符合环保标准：卫生间废气集中至屋面排放。

空调和通风末端设备设置可清洗的过滤网，必要时还可在新风空调器内设置杀菌装备，以保证室内空气品质的标准。

第六章 资源开发及综合利用分析

伴随经济建设快速的发展和现代化建设步伐的加快，我国资源压力日益突出尖锐。我国只有走资源节约和集约化利用的道路，才能保证经济建设和现代化建设快速、持续、健康的发展，以及经济社会与生态自然环境的协调发展。

6.1 资源开发方案

6.1.1 拟开发资源的种类

本项目直接占用的资源是土地。土地作为不可再生的资源尤为珍贵，必须按照基本国策的要求让土地资源的利用符合人民群众的根本利益，努力实现土地使用价值的最大化，切实让资源服务于人民群众。据此判断，本项目拟开发资源的种类主要为：土地资源、水资源。

6.1.2 可开发量及自然品质

项目东方市 40 平方公里，区域地质情况良好，地基承载力较强，能够适合本项目建设。

6.2 资源节约措施

本项目不属于开发和利用战略性资源及其他重要资源的项目，然而要占用大量土地和水资源，资源利用主要是土地集约利用和水资源节约利用。

6.2.1 土地集约利用

土地资源作为不可再生的重要资源，本项目依照科学的发展观，拟从发展循环经济、建设资源节约型社会的角度，以及从资源开发利用的合理性规划和建设，合理利用土地，通过提高土地的利用价值，盘活当地闲置土地，有益于拉动当地相关经济发展；通过合理规划和设计，节约开发建设用地。项目在土地使用方面遵循了以人为本、规划为先、价值第一原则。从维度上看做到物尽其用，合理使用；另从维度上看，严格按规划要求合理布局，使该项目的规划指标更趋于合理，使资源的利用更加科学。从量上看没有新资源的占用。

同时严格按规划条件的各项导引性指标要求安排本项目的建造规模、层数、停车位、绿化面积等，并充分利用现有的公共配套，从而实现资源利用的最大化。

6.2.2 生活用水节约措施

按照《城市节约用水管理规定》要求，合理规划和建设项目区内水环境，提供安全、有效的供水、污水处理系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善区内生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠。以足够的水量和水压不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水。大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。采用节水洁具，不使用耗水 9 升和 9 升以上的座便器。

6.2.3 雨水收集与利用

在技术层面上，项目绿地面积大，绿地集中，地形变化、植被群落丰富，结合广场、道路结合渗透性材料，最利于雨水回收处理技术的综合应用。收集雨水对绿化以及水体蓄积非常重要，是项目建设的主要特色之一。洁净的雨水，可通过雨水管道直接排入项目水系，同时也是项目规划水面的重要补充。

6.2.3.1 绿地雨水收集与利用

1、利用植物蓄积雨水，增加植被，减少径流绿色植物覆盖土壤是蓄积雨水的最好的“地毯”，随植被覆盖度的增加，雨水径流量明显减少，特别是覆盖度从 30%增至 80%时，径流量减少尤为明显，当覆盖度超过 80%后，径流量就基本趋于稳定。对于比较成熟的树林，只有不到 10%的降雨形成径流。因而，提高绿地面积，因地制宜选择植物，建立乔灌草结合的合理植被类型，就可以增加对雨水的直接利用。

2、净化水质，涵养水源

植物还有很强的净化能力，尤其是初期雨水，含有大量杂质和油污，利用植物的根系对雨水净化后，径流中的有机质很快得到分解，经植物和土壤层层净化的雨水渗入地下，涵养地下水源，另外通过植物的蒸腾作用将水转移到近地面的大气，促进了水体循环，也增加了空气湿度。

6.2.3.2 道路、广场雨水收集与利用

1、铺设透水性路面在满足功能要求的前提下，道路、广场利用透水性地面可以有效增加地面的渗水性，常用的透水材料有渗水性地砖、嵌草路面和草皮砖、各种疏松粒料、多空沥青与多空混凝土等。

表6.1常用透水性材料

2、收集道路、广场雨水

（1）大型广场为透水性生态型铺装时，可直接将雨水渗入地下，以有效回补地下水；广场为不透水铺装时，可在广场周边修建一定数量的渗水井，汇集于渗水井中的雨水再通过收集管引入蓄水系统；或在其下面设滤水层，将雨水经过滤后引入滤水槽再入蓄水系统。

（2）对主干道两旁的人行道，除有透水、透气性好的铺装外，应合理设置人行道坡度，保证排水，使两边树木能合理吸收利用雨水；对景观小径，可用碎石、卵石或嵌草路面铺成，成为透水地面，使雨水渗入地下成为地下水。

（3）利用道路与绿地的高度进行雨水收集。可以考虑将花坛（池）、草坪置于地面以下 20cm 左右的坑洼地中，树木植于地面以下 30~50cm 的坑洼地中，并尽量减少不必要的硬地。硬地表面的雨水流入绿地中并下渗，使植物生长茂盛。

6.2.3.3 建筑屋顶雨水收集与利用

建筑屋面雨水利用檐水收集设施。

通常建筑的体积不大，占地面积较少，屋顶形状复杂，利用复杂的屋顶檐水收集净化设施并不经济。因而，可以在建筑屋檐落水下的地面上设置截流沟，将雨水收集后导入附近的绿地中，先流经高位花坛进行渗透净化，而后与道路雨水一起通过低绿地，流入渗透浅沟；雨量较大时，雨水沿着浅沟进入渗渠继续下渗；超过渗透能力的雨水再排入项目水系。

6.2.3.4 雨水收集系统的排水措施

土壤径流入渗系统由雨水收集、入渗设施等组成；渗排组合系统由雨水收集、排放和入渗等设施组成，设施基本沿道路设置；排放系统由雨水收集和排放管道等组成，设施基本沿道路设置。在规划设计中充分利用雨水，减少绿地的养护成本，选择合适的水处理方式，以实现水体的良性循环为根本，建立景观和节水双收益的生态绿地。

6.3 资源开发利用方案结论

本项目建设资源开发及综合利用符合国家有关资源开发利用和可持续发展的战略要求；符合合理利用、保护和改善资源环境的政策规定；开发规模和利用效率适度；开发方案符合提高资源利用效率的要求。

第七章 节能分析

7.1 节能设计依据

本项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，依据国家合理用能标准的节能设计规范进行建设。主要用能标准和规范为：

1、《中华人民共和国节约能源法》；

2、《中华人民共和国建筑法》；

3、《节能中长期专项规划》（国家发改委发改环资[2004]2505号）；

4、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；

5、建设部关于贯彻《国务院关于加强节能工作的决定》的实施意见（建科[2006]231号）；

6、《中国能源技术政策大纲》（2006年12月）；

7、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2012）；

8、《建筑设计防火规范》GB 50016-2014（2018年版）；

9、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014；

10、《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DGJ08-7-2006；

11、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）；

12、《外墙外保温工程技术标标准》（JGJ144-2019）；

13、《绿色施工导则》（建质[2007]223号）；

14、《城市电力规划规范》（GB/T50293-2014）；

15、《建筑照明设计标准》（GD50034-2013）；

16、《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；

17、《节能建筑评价标准》（GB/T 50668-2011）；

18、《建筑外窗气密、水密、抗风压性能现场检测方法》（JG/T 211-2007）。

7.2项目能耗分析

节约能源是我国能源政策的重要组成部分，本项目拟选用先进合理的技术，充分利用好资源。

1、项目的用电量测算

项目采用负荷密度法估算能耗，经估算，本项目的年用电量为10623.90万kwh。计算如下：

表6-1 项目用电量估算表

2、项目的用水量测算

项目年生活用水量估算为5321.27万吨。

表6-2 项目日用水量表

3、能耗分析

表6-3 项目运营过程年能源消耗种类与数量

表6-4项目能耗指标一览表

可见，项目单位产值能耗和产业增加值能耗均较低，符合国家和海南省的相应规定要求，节能效果显著。

7.3节能措施

1、建筑节能

● 整体结构及布局节能措施

（1）建筑的规划设计是建筑节能的重要的一部分，本项目的整体建筑布局充分考虑了建筑平、立、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候因素对建筑能耗的影响，在冬季最大限度地利用太阳辐射热量和减少热损失，夏季最大限度地减少得热并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。

（2）朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。本项目建筑物的朝向、方位以及建筑总平面设计考虑了多方面因素，同时结合地形、城市规划、道路、环境等条件的影响，本项目建筑的主体朝向设计为接近南北向，主要房间避开冬季主导风向和夏季最大日射朝向。

（3）建筑体形的变化直接影响建筑采暖能耗大小。建筑体形系数越大，单位建筑面积对应的外表面积就越大，传热损失就越大。因而，综合考虑建筑造型、平面布局、采光通风等条件，建筑体形基本呈欧式风格，经计算建筑的体形系数为0.26，小于0.4，符合国家标准。

（4）朝向窗墙面积比是指每个朝向外墙面上的窗、阳台门及幕墙的透明部分的总面积与所在朝向建筑的外墙的总面积的之比。窗墙面积比的确定要综合考虑多方面的因素，其中最主要的是冬、夏季日照情况、季风影响、室外空气温度、室内采光设计标准以及外窗开窗面积与建筑能耗等因素。窗墙面积比越大、采暖和空调能耗也越大。

● 墙体节能

墙体是建筑围护结构的主体，其主要功能是承重、防水、防潮、隔热、保温。本项目墙体设计采用了复合墙技术，保证了建筑物墙体节能的效果。外墙维护结构采用加气砼砌块，鉴于其轻质(干密度为500－750kg/㎡，约为粘土空心砖的1/2)保温隔热(导热系数≤0.2W/㎡·K，约为粘土空心砖的1/3-1/2)、隔音等性能较好，是理想的墙体填充材料。墙体保温采用外保温结构，保温层采用EPS聚苯板，厚度为40㎜，传热系数Ｋp为0.79w/(㎡·k)，热惰性指标D为2.82。EPS聚苯板保温方法是将保温隔热体系置于外墙外侧，使建筑达到保温的施工方法。鉴于结构层在系统的内侧，外界环境对墙体影响甚微，而其高值的蓄热性则能得到充分利用。当室内受到不稳定的热波作用时，结构层能够通过吸热或释放热量平衡温度，有利于室内温度保持稳定。在复合节能墙体中外墙外保温节能效果最佳。

● 门窗节能

项目建筑设计尽量减少门窗的面积，门窗是建筑能耗的重要部位。窗是薄壁的轻质构体，是建筑热交换、热传导最敏感的区域。冬季，其热损失是墙体的几倍；夏季，阳光透过玻璃射入室内，形成温室效应，造成室内过热，增加空调能耗。因而，在满足采光、通风和造型等功能的前提下尽量减少窗墙比。门窗的节能控制是降低室内能耗的重要措施。普通单层玻璃窗的能量损失约为建筑物冬季保温或夏季降温能耗的50%以上，改善其绝热性能是节能的重点工作之一。

项目窗框采用导热系数低的节能型塑钢窗框，其特点是：①保温：结构设计，隔热保温性能卓越；②隔音：良好的隔音性能，即便在闹市区也可以闹中取静，使家中免受噪音千扰；③耐腐：塑钢型材密度大，抗老化能力强；④密封：多重防水设计使塑钢型材具有非凡的气密性和防水性，保证了窗体隔热保温的效果。

窗墙比：在建筑物的窗体结构上，既要保证有足够的自然采光，又要尽量减少窗墙面积比。在国家节能标准对窗墙比的要求中，北向的窗墙比≤0.25，东西向的窗墙比≤0.30, 南向的窗墙比≤0.35，该项目中的窗墙比符合国家标准。

● 屋面节能

在建筑物的外围护结构中屋顶占了很大的部分，故而加强屋顶节能是建筑节能当中的相当重要的一个环节。

屋面的节能措施要点：其一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；其二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。

2、电气节能

● 供配电系统

① 各类用电设备优先选用国家推荐的、质量合格的节能型产品，以达到节能降耗的目的；

② 选用低损耗变压器，力求降低用电设备自身损耗；

③ 合理选择变压器（变电站）的位置，力求使其处于负荷中心，从而最大限度减少配电距离，减少电缆线路损耗；

④ 选用无功功率自动补偿装置，保证在大量感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗。

● 照明节能

① 为了节能和方便管理，地下车库和走道照明灯具有智能照明控制，公用楼梯间采用声控自动节能灯具，房间内照明采用分组控制方式；

② 选用截流量大，线路损耗小的高质量铜芯电缆，减少线路损耗；

③ 电气照明设计应实施绿色照明；

④ 选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件，既经济运行又有益于环境和人的身心健康。

3、节水措施

① 室内排水管道选用塑料排水管；

② 充分利用市政给水管网压力，采用市政压力供水；

③ 所有洁具采用节水型；

④ 卫生器配件与水池（箱）液位控制阀采用质优、可靠性强的产品；

⑤ 公共场所洗手盆采用充气式感应龙头，小便器采用感应式冲洗阀；

⑥ 所有水泵组采用高效、低噪型产品；

⑦ 污水管道结合地形功高差设计，就近排入规划的城市污水管道。

4、节能管理措施

项目单位应设置专职能源管理机构，设多名能源管理人员，全面负责节能工作：

应建立完善的能源系统运行管理体系，严格的管理制度，使能耗设备处于良好的运行状态；根据用能建筑的功能及能源供应等条件，按节能、环保的原则，制定合理的运行模式；强化节能宣传和教育力度，广泛宣传能源形势和节能的重要意义；采取有效措施，最大限度减少能耗系统跑、冒、滴、漏等能源浪费现象。

能耗系统运行过程中应做好记录，运行记录的内容应包括能耗的各种参数、运行中出现的故障及排除方法等，根据运行记录的数据，对能耗设备的运行性能进行计算分析，提高节能运行的实效。

7.4 结论

资源节约和节能降耗是我国经济社会发展的一项长期战略任务。大力推进资源节约和节能降耗，是树立和落实科学发展观，加快经济增长方式转变，缓解资源约束，减轻能耗压力，增强国民经济整体素质和竞争力，实现全面建成小康社会目标和可持续发展的必然选择。

经分析可知：该项目节能设计符合国家发布的节能法律、法规和产业政策，符合合理用能标准和节能设计规范，能源消耗品种、数量对所在地区能耗负荷的影响较小，节能措施较为完善，节能效果显著。

第八章 环境和生态影响分析

8.1生态环境依据和标准

1、《中华人民共和国环境保护法》(978-7-5093-5354-7 2014年版)；

2、《中华人民共和国环境影响评价法》(2016年7月修正版)；

3、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(2018年12月修正版)；

4、《中华人民共和国水土保持法》（2010年12月）；

5、《中华人民共和国水污染防治法》（2017年6月）；

6、《中华人民共和国大气污染防治法》（2018年10月）；

7、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996年10月）；

8、《环境空气质量标准》（GB 3095-2012/XG1-2018 ）；

9、《建设项目地下水环境影响评价规范》（DZ/T0225-2004）；

10、《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）；

11、《声环境质量标准》（GB 3096-2008）；

12、《社会生活环境噪声排放标准》（GB 22337-2008）；

13、《大气污染物综合排放标准》（DB11/ 501-2007）；

14、《环境影响评价技术导则大气环境》（HJ 2.2-2018）；

15、《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB 12523-2011）。

8.2 生态环境现状

鉴于项目建设地点位于东方市四更镇四必湾和昌化江出海口，故生态环境现状参考东方环境状况。

全市的环境质量继续保持优良水平。城市环境空气质量优良率为100%；环境功能区水质达标率为100%，集中式生活饮用水源地水质达标率为100%；声环境质量无明显变化，环境质量总体良好，环境保护工作取得了显著成效。

1、水环境质量现状

2018年东方市水环境质量状况总体良好。

1）地表水环境质量

全市城市建成区绿化覆盖率31.2%，比上年提高2.2个百分点。地表水达标率91.7%，城市空气质量达标率98.3%。

2）集中式生活饮用水源地水质

集中式生活饮用水源地分两类：一是地表水集中式生活饮用水源地；二是地下水集中式生活饮用水源地。全年集中式生活饮用水源地水质状况继续保持良好态势。

2、声环境质量现状

2018年东方市功能区环境噪声保持稳定，区域环境噪声质量和道路交通噪声质量均保持良好。

1）功能区环境噪声

全市各类声环境功能区监测结果显示，1类区（居住文教区）、2类区（居住、商业、工业混杂区）、3类区（工业区）和4类区（交通干线两侧区域）等效声级年均值达到国家标准。

2）区域环境噪声

区域噪声等效声级为55.0 dB（A），与2011年相比，下降了0.6 dB（A）。我市噪声源主要为社会噪声和交通噪声。

3）道路交通噪声

交通干线噪声等效声级为68.0dB（A），达到相应标准，与2011年相比，提高了0.4 dB（A）。

项目所在地区域没有污染源，生态环境质量现状良好。项目建设地区域不属于自然保护范围内，没有发现国家濒危、法定保护或地区特有的需要特别保护的植物种类。

8.3 生态环境影响分析

8.3.1施工期对生态环境的影响

1、大气

施工期间主要的大气污染源是施工扬尘、生活燃煤燃气、各类运输车辆以及燃油动力施工机械排放的尾气等，主要的污染因子为CO、NO2、SO2、碳氢化合物和粉尘等。在采取适当的防尘措施后，施工带来的粉尘污染可以降低到较小的程度。

2、水环境

施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注砼后的冲洗水、暴雨形成的地表径流等。施工场地拟设置围堰和挡水墙，施工废水经收集、沉淀处理后排入市政下水管道，对纳污水体影响较小。

生活污水主要产生于施工人员的生活过程，主要污染物是CODcr、BOD5、SS和动植物油等。施工期生活污水拟经化粪池处理后再排入市政污水管网，对纳污水体影响较小。

3、施工噪声

施工噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪音。施工期各阶段噪声会对环境造成不同程度的影响，伴随施工的结束，影响会消失。

4、建筑垃圾

建筑废土主要为施工开挖的土方，初期存放于临时堆场，部分将用于土方回填，剩余的作为废土。废土拟承包给灰砖厂作为灰砖的生产基础材料，既节约土地资源，也使弃土得到综合利用。此外，运输各种建筑材料（如砂石、水泥、砖、木材等）过程中及工程完成后，会残留不少废建筑材料，除了部分可回收综合利用外，不可利用部分运至管理部门指定的地点进行处置。

8.3.2运营期对生态环境的影响

1、水环境影响分析

项目运营期产生生活废水和污水，主要污染物有SS、COD、BOD5、氨氮和动植物油等，水质复杂程度属简单。

2、声环境影响分析

项目运营期噪声主要为发电机、空调冷却塔、变压器、水泵、风机等设备噪声，一般设备均布置于独立设备房内，设备运行噪声对外界的影响不大。

对进出地下车库汽车作禁鸣、限速要求后，从声源上控制了噪声强度，对外环境及工程本身影响很小，能满足2类区声质量标准要求。

3、固体废弃物环境影响分析

项目建成投入运营后，所产生的固体废弃物主要为生活垃圾，以有机类废物为主，多为无害物质，只要集中收集并采取避雨措施堆放，统一由环境卫生部门运往垃圾处理厂进行无害化处理，对环境不会产生新的污染。

8.4生态环境保护措施

8.4.1施工期污染防治措施

1、扬尘防治措施

对易产生扬尘的部位，定时表面洒水并采取围挡作业，利用道路清扫车对施工区周边道路进行清扫，在施工场地出口设置浅水池，防止车辆轮胎将沙土带到公共道路上；

建筑工地脚手架外侧必须用密目式安全网封闭，封闭高度应高出作业面15m以上，并定期进行清洗保洁。

2、水环境污染防治措施

施工场地应设置围堰和挡水墙，施工产生的泥浆污水收集后经格栅和沉淀池去除悬浮物和泥沙，最终排入市政污水管道；

采取措施控制地表降尘积累，以减小降水前地表积累的污染负荷；

施工人员生活污水应经化粪池处理，厨房含油污水应经隔油处理后方能排入市政污水管道。

3、固体废物治理措施

建筑废土中，表层土应保存作为施工后期园林绿化覆盖用土；工程废土和废渣可用于场地平整、临时交通道路填筑、回填低洼地带等；对于开挖出剩余的废土，可作为砖厂灰砖的生产材料，既节约土地资源，也使弃土得到综合利用。

对于运送散装建筑材料的车辆，必须按相关规定用蓬布进行遮盖，以免物料洒落；

对施工垃圾每日定时清运，减少堆存。

4、噪声防治措施

优化施工时段，选用低噪声设备机械，文明施工，搬运器具要轻拿轻放，适当设置隔音围墙维护等方法，以减轻对周围噪声污染；

从控制声源和噪声传播以及加强管理等不同角度多管齐下对施工噪声进行控制。

5、水土保护

本项目施工周期长，跨越了雨季，必须采取合理的水土保持措施以减轻水土流失的环境影响。

1）从规划设计到工程施工均应充分考虑项目选址区的敏感性，把水源保护放在第一位，第一考虑水土保持工作，并制定严密可靠的水土保持措施；

2）充分考虑海口降雨的季节性变化，合理安排工期，大面积的破土应尽量避开雨季；

3）合理安排施工单元，减少施工面的裸露时间，尽量避免施工场地的大面积裸露；

4） 优化工程挖方和填方，尽量保持原有的地形地貌，减少土石方开挖量；

5）重视全方位、全过程的水土保持工作，做到从施工到工程完工的全过程水土保持工作；

6）设置专人专项资金，确保水土保持工作的顺利实施。

8.4.2运营期污染防治措施

1、水环境保护措施

室内地面（±0.000m）以上的污废水重力流排出；地下室集水坑和卫生间排水采用潜水排污泵提升至室外污水检查井；为保证较好的室内环境，卫生间污水管道系统设有专用通气立管；污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市管道造成淤塞；地下层潜水泵坑均采用防臭密闭入口盖；阳台雨水为独立排水系统，排至室外排水暗沟，以防其它排水管道的有污染气体串入室内。

2、噪声污染防治措施

本项目的空调机组、制冷机组等在设计选型时，尽量选用低噪声设备，在安装时采用减震、降声、吸声、隔声等措施，保证社区环境噪声符合标准。

3、固体废物污染防治措施

倡导“绿色消费”，尽量减少难降解塑料制品的使用，减少使用一次性用品，从源头上减少生活垃圾的产生量；

本项目产生的生活垃圾，实行可回收和不可回收两种分类集中，分类处理，并结合物业管理定时、定点处理，卫生管理物业化，以减少生活垃圾对环境的污染。

8.5 特殊环境影响

1、绿化补偿与景观保护

绿化是提高城市建设水平和保护生态环境的重要指标之一。根据自然资源损失补偿和受损区域恢复原则，本项目采用分散与集中、平面与立体空间、自然与人造相结合的方法建设绿地及景观。

2、文物保护

在地下挖掘施工中要注意文物保护，一旦发现有价值的文物如古钱币、陶瓷、青铜器等应停止挖掘并保护好现场，及时报告文物管理部门，不能使文物流失。

8.6环评小结

经过严格的环境影响评价，针对项目可能产生的环境影响问题采取了相应的切实有效的措施，在项目施工阶段和运营阶段都落实了相应措施以后，将会最大程度的减少项目施工和运营对环境的各种不利影响，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。从环境保护的要求来看，项目建设是可行的。

第九章 劳动安全卫生与消防

9.1危害因素及危害程度分析

1、火灾危险

本项目建设应充分考虑火灾风险发生的可能性，采取严格的防范措施：

1）严格按照建筑设计防火规范和有关专业防火规范建设；安装防雷保护设施，消防安全设施，定期保养、校验；配送车辆应防止火灾的发生，建筑物考虑足够的通道、楼梯和消防疏散门，并配备消防水池和消防水箱，满足消防要求；

2）易燃易爆物品（如项目施工期的储油）的储藏及使用应注意火灾危险。

2、机械设备装置

项目建设过程中机械的使用有可能对施工人员造成伤害。

3、电气线设备和电器线路

所有带电设备和线路均有可能给人身造成触电伤害。雷击或落雷也可能对人体造成静电伤害。少许高电压设置也可能造成对人的伤害。

4、配送车辆及吊装

建筑材料配送车辆行驶及刹车装配货物时，都有可能造成人身伤害。

5、暑热

夏季的高温暑热，会造成施工工人中暑等病症，并会大幅度降低工作效率，这在海南地区尤为突出。

9.2职业安全卫生健康对策与措施

9.2.1安全施工保障措施

1、选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。

2、对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。

3、建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。

4、建立健全项目安全施工应急救援体系。

5、建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。

6、建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。

9.2.2职业卫生健康对策与措施

1、建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求；

2、建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备；

3、研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善；

4、加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害；

5、建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

9.2.3制定安全环保委员会岗位责任制

1、确保施工及运营期工业城内全体工作人员、顾客的人身安全，财物安全。

2、确保安全施工，消除安全隐患，杜绝安全事故发生，做到操作安全、用电安全、设备安全。

3、制定安全培训计划，对新进人员进行安全培训；考核培训效果。

4、教育全员增强环境意识，共同保护公司环境。

5、召开安全会议，制定安全措施，解决安全问题。

9.3 消防

9.3.1 消防设计依据

1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

2、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；

3、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2008）；

4、《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB 50166-2007）；

5、《建设工程消防验收评定规则》（GA 836-2009）；

6、《消防控制室通用技术要求》（GA 767-2008）；

7、《建筑灭火器配置设计规范》（GB 50140-2005）；

8、《工程设计防火规范》（ZBBZH/GJ 10）；

9、《火灾报警设备图形符号》（GA/T 229-1999）；

10、《消防水带生产企业计量检测器具配备规范》（GA/T 67-1994）；

11、《二氧化碳灭火系统设计规范》（GB 50193-2010）。

9.3.2 消防给水系统

1、消防用水量

本项目火灾危险等级为丙类，按规范要求：

室外消火栓用水量为20L/s，

室内消火栓用水量为25L/s。

2、室外消火栓系统

室外消火栓由附近已有的自来水管道供水，室外消火栓管道径为DN150，沿建筑物四周连成环状管网。

室外消火栓间距不大于120m，离马路边线不大于120m，离建筑外墙壁不宜小于5m。

3、室内消火栓系统

室内消火栓系统由消防泵、保压泵、室内消火栓箱及消防水池等组成。消防水池及消防泵设于首层。

消防水池贮存3h室内消防用水，容量为108m³，此外，还充分利用景观水面作为消防补充水源。

室内消火栓箱布置间距不大于50m，采用Φ65×19直流水枪，充实水柱不小于10m，并保证两股水柱同时到达室内任何部位，屋顶设试验消火栓，首层设消防水泵接合器。

室内消防管网平时由保压泵保持压力在0.4～0.6MPa之间，当压力降至0.30MPa时，自动启动消防泵向管网供水；同时，各室内消防箱上配带破玻按钮，火灾发生时可以击碎玻璃远距离启动消防泵。

消防泵、保压泵的启、停均在消防控制中心显示，同时，各室内消防箱的破玻信号也在消防控制中心显示并报警，可确认哪个建筑，哪一层楼发生火灾，以便及时灭火。

4、消防管管材、接口

管径≤100mm采用镀锌钢管，丝扣连接。

管径＞100mm采用焊接或无缝钢管，焊接接口。

9.3.3 消防器具

按《建筑灭火器装置设计规范》的要求，配备相应的手提式灭火器，根据当地公安部门的要求配备足够的防烟防毒面具。

本项目建筑装修的防火设计必须遵照国家、地区有关的标准、规范要求，设计和施工单位必须持有设计管理机关核发的《工程设计书》；在项目建设中的任何场地使用电焊、气焊、喷灯等明火，须经工程部、安全部同意批准，领取《动用明火证》。对工作人员进行必要的灭火、医疗培训，特别是要进行事故处理和人员急救方面的培训；在项目的实际运作过程中根据工作安全的需要装置防火消防系统，制订消防安全管理制度和安全生产责任制，配备消防栓、干粉灭火器，在通道和工作场地上设置防火标志。并定期检查更换，消防器材要做到定点放置。各主要入口及楼梯、信道等设置自带电源的应急照明、疏散照明及楼层指示灯，以便在发生火情时，人流能及时疏散。

第十章 组织机构及人员配置

10.1组织架构

投入施工时的组织架构图，如图9-1所示。

图9-1 项目组织管理机构图

10.2管理工作内容

本项目管理团队成员管理经验丰富，专业知识全面。现任主要领导具备丰富的投资管理和市场开拓经验，具备精准的市场前瞻性、灵活的沟通协调能力和公关处理能力，其他团队成员则有不同的知识专业背景，从业经验丰富，团队稳定性较强，能够较好的保证项目的顺利实施。

运营团队主要工作内容包括：

负责制定和完善营运管理的相关管理制度和标准；

营运决策信息系统的建立与管理，负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出招商调整、营销策划活动、经营环境改善和提升计划；

开展市场调查与研究，分析和了解市场的发展和健康文化产业及旅游地产的竞争环境；

根据内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确的定位，制定业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租金调整；

营销策划管理，参与制定年度营销策划方案和计划，组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估；

经营规范的管理，统一经营规范，提升经营形象；

经营环境管理，确保项目中国建康城内外环境的舒适度，提升凝聚力；

客户关系管理，包括商户关系和业主关系，建立良好和谐的经营氛围；

顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行；

公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社区的关系，构建良好的外部经营环境；

人员管理，负责营运人员和营业员的日常管理，负责营运人员相关专业知识、技能和能力的培训和发展；

多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招商、日常运营稽核与多种经营商户信息的维护和管理；

广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全。

10.3人员资源配置

针对此次建设项目，项目单位将从公司各部门抽调骨干人员与施工单位、监理单位负责人组成项目经理部。建设采用招标方式，建设过程中的劳动人员由施工单位管理。本项目运营期时需要的财务、安保、保洁等服务人员由项目建设公司安排，人员不够再计划面向社会公开择优招聘。项目建设完成后，总计需要劳动定员4712人。

第十一章 项目实施进度计划

11.1 项目建设期

项目建设本着质量、安全第一的原则，应严格控制施工进度、工程质量尽早竣工建成，及早创造社会和经济效益。

本项目建设期共为8年，从2019年10月至2027年9月。

11.2 项目实施进度计划

本项目实施过程主要包括项目申报等前期准备阶段、勘察设计、土建施工、设备购置及安装工程、竣工验收等阶段。具体时间安排见下表：

第十二章 项目招标

12.1招标内容

根据《中华人民共和国招投标法》，在《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：

（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；

（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；

（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；

（四）单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。

根据以上标准，本项目建设总投资为3659682.99万元，施工、设备、勘察设计等单项合同价均超过上述要求，因而，本项目将进行招标，招标范围包括：建筑工程、设备购置、安装工程、工程监理和勘察设计等内容。

12.2招标组织形式和招标方式

本项目采取委托招标代理形式，由项目建设单位委托有相应资质的招标代理机构进行招标工作。

资质等级要求：工程招标代理甲级资质。

同时鉴于本项目投资规模大，建设期较长，涉及多方机构和群众利益，为保质保量完成，项目单位将采取公开招标方式。

12.3预期目标

项目建设单位选择信誉好，素质高，实力强，经验丰富，报价合理的设计、施工、监理单位，以期保证工程质量和工期，科学合理控制项目总投资，提高投资效益的目的。

12.4招标方案

本项目的招标方案见表11-1。

表11-1 招标事项一览表

第十三章 投资估算与财务分析

13.1投资估算及财务分析说明

依据国家发改委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，参照《投资项目可行性研究指南（试用版）》（中国电力出版社2002年出版）并根据企业会计准则、其他有关经济及税务法规和项目实际需要进行评价。分析范围包括对本项目的经营收入与成本的估算、项目盈利能力分析、不确定性分析等，所用的各项指标按照国家有关规定选取。

本项目建设期为8年，建设期从2019年10月至2027年9月。

本次分析采用项目单位提供的部分基础数据和资料。

本项目投资预算的编制主要依据国家关于可行性研究投资预算编制办法等文件的要求和深度进行，同时参考海南省级东方市建筑工程综合定额，东方市建设工程技术经济指标、建设工程材料指导价格，以及同类工程造价信息分析计算。投资预算中的有关税费根据国家现行有关规定进行取值。采用人民币为估算币值。

投资估算编制依据包括以下几个方面：

1、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；

2、《海南省建设工程造价管理办法》；

3、《海南省建筑建设工程计价定额》；

4、《海南省装饰装修工程综合定额》；

5、《海南省安装工程综合定额》；

6、《项目决策分析与评价》（注册咨询工程师教材）；

7、《投资项目经济咨询评估指南》(中国国际工程咨询公司)；

8、项目单位提供的有关资料及类似工程实际造价。

13.2投资估算与资金筹措

项目总投资由建设投资、建设期利息和铺底流动资金构成。

建设投资是指在项目筹建与建设期间全部建设费用，按概算法分类包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用，其中工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，预备费包括基本预备费和涨价预备费（本建设项目不考虑涨价预备费）。

建设期利息是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息，包括借款（或债券）利息及手续费、承诺费、管理费等。

流动资金是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。

项目总投资的构成，即投资估算的具体内容如下图所示。

图12-1 项目总投资构成

13.2.1建设投资估算

1、工程费用估算

1）建筑工程费

建筑工程费依据相关专业所提供的建筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照东方市土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格予以调整。本项目建设内容分几部分组成：酒店集群区度假社区，商业娱乐项目，康养社区，各类海钓俱乐部，商务、会展、培训中心，文体中心，健康管理中心，幼儿园，职工宿舍区，污水处理厂，其他生活用房等，小镇配套项目、民俗博物馆、商业街、自然公园。具体建筑工程费主要包括土石方工程、基础工程、钢筋混凝土工程、防腐隔热工程、屋面防水工程、装修装饰工程等，材料价格按东方市2019年市场价取值，本项目建筑工程费估算的各单项费用详见总投资估算表。建筑工程费用总额估算为594418.62 万元。

2）设备购置费

本项目的设备及工器具购置费，主要指海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体项目的国际高级护理学院、国际养生医院（三甲医院）医疗设备、强弱电设备、给排水设备、通风空调设备照明、环保绿化设备、消防设备和通讯工程等配套设备购置费用，各类设备价格根据设备供应商提供的价格及现行市场价格估算。本项目的设备购置及工器具购置费用总额估算为319647.45万元。具体费用详见表总投资估算表。

3）安装工程费

本安装工程费主要包括① 供电、供水、通风空调、净化与除尘、自控、通讯等管道、管线、电缆等的材料费和安装费；② 设备和管道的保温、绝缘、防腐，设备内部的填充物等材料费和安装费；③ 建筑物本身的机电设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装费，材料价格按东方市2019年市场价取值。本项目安装工程费用总额估算为38489.66 万元。具体费用详见表总投资估算表。

2、工程建设其他费用估算

与项目建设有关的其他费用包括土地成本费、前期咨询服务费、环境影响评价费、工程勘察设计费、工程建设监理费、场地准备及临时设施费等。

本项目土地购置为200万元/亩，土地成本合计为1986918.00.00万元。

前期咨询服务费：在项目前期工作中，委托咨询单位编制和评估项目可行性研究报告、环境影响评价报告等所需的费用。根据国家计委发布《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283），本项目的前期咨询服务费约41.98万元；

勘察设计费：勘察设计费是指对工程建设项目进行勘察设计所发生的费用。包括项目的各项勘探、勘察费用，初步设计、施工图设计费、竣工图文件编制费，施工图预算编制费，以及设计代表的现场技术服务费。根据国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）的有关规定，勘察设计费按照工程费用的2%估算，本项目勘察设计费约为19051.11万元；

工程建设监理费：根据国家物价局《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》，主要用于支付项目单位委托工程监理单位实施工程监理的费用，工程建设监理费按照建筑工程费的1%估算，本项目的工程建设监理费约为5944.19万元；

场地准备及临时设施费：场地准备是指建设项目为达到工程开工条件所发生的场地平整和对建设场地余留的有碍施工建设的设施进行拆除清理的费用。建设单位临时设施费是指为满足施工建设需要而供到建设场地的，未列入工程费用的临时水、电、气、道路、通信等费用和建设单位的临时建筑物、构筑物搭设、维修、拆除或者建设期间的租赁费用，以及施工期间专用公路养护费、维修费。场地准备及临时设施费按照工程费用的0.2%估算，本项目场地准备及临时设施费约为1905.11万元。综上，本项目工程建设其他费用为2029101.28万元。

3、预备费估算

本项目建设周期短不考虑涨价预备费，只需计算基本预备费用。基本预备费是指在项目实施中可能发生、但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称为工程建设不可预见费。一般由三项内容构成①在批准的设计范围内,技术设计、施工图设计过程中所增加的工程费用，经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；②一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；③竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。本项目基本预备费约为149082.85万元。

13.2.2建设期利息

本项目总投资3659682.99万元，银行贷款2000000.00万元，故本项目建设期利息为228943.12万元。

13.2.3流动资金

结合相关项目具体情况和实际运营经验，根据稳健性原则，本项目流动资金估算为300000.00.00万元。

13.2.4总投资估算表

表12-1总投资估算表（单位：万元）

13.3资金筹措

1、项目总投资

本项目总投资3659682.99万元。其中，建筑工程费：594418.62 万元、设备购置费：319647.45万元、安装工程工程费：38489.66 万元；工程建设其它费用2029101.28万元（土地购置费1986918.00.00万元），预备费：149082.85 万元；建设期贷款利息：228943.12万元；流动资金300000.00.00万元。

2、资金来源

本项目估算总投资额为3659682.99万元。其中，建设单位自筹资金1659682.99万元，银行贷款2000000万元。

13.4财务评价

财务效益分析的目的是考察项目在计算期内所取得经济效益的大小。该项目财务现金流量分析结果如下：

13.5项目敏感性分析

在项目实施过程中会有一些不确定因素的变化，如销售价格的变化以及开发成本的变化。这些关键因素直接影响到项目的收益情况，因而对项目的关键影响要素进行敏感性分析十分重要。本报告对产品的营业收入和开发成本两要素进行分析，变动幅度为10%。

由上图表可知，项目对分析要素敏感性较强，当收入、开发成本发生变化时，项目内部收益率有一定变化，但依然维持较高水平，项目仍有较大盈利空间，表明本项目具有较强的抗风险能力。

13.6主要经济分析指标

表12-8经济指标汇总表

由以上财务分析可知，本项目财务指标合理，获利能力强，偿债能力强，抗风险能力强，因而，从财务角度分析，本项目的实施是可行的。

第十四章 社会效益分析

14.1 社会影响效果分析

项目社会影响效果分析的目的是为了维护公共利益、构建和谐社会、落实以人为本的科学发展观，通过社会影响分析，从而达到确定合适的措施来完成项目目标；保证项目收益在不同群体间的公平分配；预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响；为改进项目实施方案提出建议；防止或尽量减少对地区生态环境、当地人文环境造成的损坏作用。

14.1.1社会影响区域范围的界定

本项目建设地点为海南省东方市四更镇四必湾和昌化江出海口，因而本项目的社会影响区域主要为东方市全域。项目建设时使用的设备材料及项目营运期原材料的采购会涉及到海南省省内及国内外其他地区。

14.1.2影响区域内受项目影响的机构和人群的识别

项目影响的机构或人群包括当地居民、项目施工单位、设备材料供应商、商业企业、行业内其他企业、公共服务部门、政府部门等。

本项目对受影响区域内受影响的机构和人群的识别情况见表13-1。

表13-1 受影响机构和人群识别一览表

14.1.3社会影响效果分析

1、对居民生活环境影响

本项目的建设和运行期间都采取了足够的环境保护措施，基本消除了项目对居民生活环境的负面影响。

2、对当地居民收入的影响

项目的建设实施，增加了对当地原材料、动力和劳动力的需求，可以增加当地居民收入，提高地区省内生产总值。

3、对当地居民就业的影响

项目实施有助于促进当地经济的发展，从而吸收大量的社会劳动力；项目的运营直接增加就业岗位，并能够在一定程度促进相关行业的工作岗位的增加。

4、对当地政府的影响

本项目建成后将吸引众多商家，带来巨大的交易流，带动当地经济发展的同时，可以为当地政府带来持续的财政收入，加快东方市的城镇建设。

5、对当地弱势群体利益的影响

项目建设有利于增加就业机会、增加政府收入，对于改善当地老龄人、妇女、儿童、残疾人员等的生活状况有一定积极间接影响，但不大。

6、对当地的文化、教育、卫生的影响

该项目对卫生方面无负面影响，对当地的文化、教育无直接明显影响。

7、对当地基础设施、服务容量和城市化进程的影响

项目施工及运营期间会增加使用公共基础设施， 但不会对此产生较大影响。项目建成对于基础设施如供水、供电、电信等有一定需求。项目建设投产将增加部分就业岗位，为农村居民提供到城镇就业工作的机会，对于城乡一体化进程有一定的积极影响。 根据分析，项目增加就业岗位，增加政府财政收入，提高和促进居民生活水平提高是项目的主要社会影响效果。

14.2 社会适应性分析

1、不同利益群体对项目的态度

对地方政府而言，增加政府财政收入，构建和谐社会，取得良好的社会效益。从长远来看，本项目实施必将对当地加快经济发展起到积极的促进作用。

对当地居民而言，本项目能一定程度上满足当地居民就业，对提高人们生活水平具有积极的作用。

对其他利益相关者，项目的实施尽管没有直接对其产生较明显的影响，但项目对于当地经济社会发展的正面效应也将最终在各利益相关者中得到体现。

据此判断，当地政府和广大人民群众及其他利益相关者都会对本项目的建设持肯定的态度，并积极支持。

2、社会对项目的适应程度及可接受度程度

项目能否成功不但取决于项目自身的因素，也受很多社会因素的影响，这些社会因素对项目的适应程度和可接受程度在某种意义上决定项目的社会价值，进而影响到项目营运的成败情况。具体分析如表13-2所示：

表13-2 社会对项目的适应性和可接受程度分析表

14.3社会评价结论

本项目以先进设计理念、完善的配套设施和超前的发展规划打造国内一流的海南昌化江三角洲民俗文化旅游综合体项目。在目前的经济形势下，本项目的实施对促进东方市的城镇建设、促进东方市旅游产业转型升级都具有较大的现实意义，社会效益较为明显。

第十五章 风险分析

15.1 项目主要风险因素识别

风险分析主要是通过识别风险因素，提示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，达到降低风险损失的目的。

1、设计风险

项目的设计风险主要来自各类功能区的分布及销售区平面、空间布局的合理设置，若上述设置不合理，将会带来人流、物流不通畅，交易难度增加，消费者购买心情不佳等诸多问题。

2、资金风险

本项目工程规模较大，资金来源由企业自筹1659682.99万元，银行贷款2000000万元。如资金供求不足或来源中断，会拖延工期，甚至会导至项目流产，故资金风险为较大风险。

3、社会风险

鉴于本项目范围大、内容多、影响广，社会公众对项目的认识能否到位和统一，可能会对项目的建设和将来的正常发挥在观念和投资方面有一定的影响。

4、工程风险

工程地质、水文地质条件和工程设计如有重大变化，导致工程量增加、工期延长等会造成一定的经济损失。

5、外部协助条件风险

指外部协作条件及项目所在地互适程度可能出现的问题，如交通运输、当地居民的配合程度、文化环境带来的负面影响等，仍然存在外部设施没有如期落实的问题，致使投资项目不能发挥应有的效益，从而带来风险。

具体的风险因素和风险程度见如下表：

表14-1 风险因素和风险程度分析表

15.2 风险防范和降低风险对策

1、资金风险

鉴于物价上涨因素影响，建筑原材料购置成本增大，在材料供应上应采取风险转移，与建材供应商签订供货合同，尽量减少建材涨价对项目投资的影响，提高资金的使用效率。

2、工程风险

深入前期的勘察工作，将不明朗因素降到最低；精心设计，合理有效地组织施工和管理，使项目的工程量、投资、质量、进度和施工安全控制在计划范围内，从维度上看可聘请经验丰富和信用优良的施工企业进行建筑施工，另从维度上看可与承建商签订固定施工合同，进一步降低工程风险系数。

3、外部协助条件风险

项目建设要充分做好基础调查工作，制定好工程方案和施工组织条件，做好相关配套设施的建设，才能避免外部协助条件带来的风险。

4、社会风险

做好必要性的宣传工作，积极、及时地按国家和地方政府的政策规定做好项目的前期工作，使当地社会各方面能支持理解和配合。

15.3 风险分析结论

本项目社会风险程度较低，采用一定风险规避措施后，不会对项目建设和运营产生大的影响。

第十六章 结论及建议

16.1结论

1、项目建设符合国家、海南省级东方市产业发展的相关政策，符合东方市及整体发展规划的要求，项目的实施是必要的。

2、本项目总投资3659682.99万元。项目可实现营业收入1348878.04 万元，年均新增净利润为748564.21 万元，税后为29.44%，NPV为1856948.28 万元，动态投资回收期为5.68 年（含建设期），总投资利税率为27.56%、资本金净利润率为27.27%，项目具有财务可行性，经济效益较为明显。

3、项目建设过程严格执行相关环保法规和标准，并严格按照有关规定采取措施防治各种污染，并确保日后的正常运行，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。

4、项目节能设计符合国家发布的节能法律、法规和产业政策，符合合理用能标准和节能设计规范，能源消耗品种、数量对所在地区能耗负荷的影响较小，节能措施较为完善，节能效果显著。

5、本项目的实施对促进东方市的城镇建设、促进东方市产业转型升级都具有较大的现实意义，社会效益较为明显。

6、风险分析表明，本项目风险程度处于可控范围内。

16.2建议

1、加强工程建设“三控制、两管理、一协调”，加强核算，减少不可预见的工程事件发生导致的工程建设费用增加。

2、项目建设期较长，投资较大，影响范围广，建议项目单位做好建设规划和收支管理，确保项目涉及资金的安全。

3、建议项目单位根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避项目可能遇到的风险。

4、鉴于近年来国家采取各种手段遏制房价过快上涨，房地产政策趋紧，变化较快，国家各项政策的出台对房地产市场影响较为明显，建议项目单位做好政策把握和市场预测。

5、项目实施过程中要遵循“三个同时”原则，即环境保护设施与主体工程同时设计，同时施工，同时运营。项目建设期内要严格实施水土保持方案，同时加强建筑材料的管理，实现余料的回收利用，减少废弃物的排放。

附表

附表一：总投资估算表

附表二；营业收入、营业税金及附加和增值税估算表

附表三；项目投资现金流量表

附表四；利润与利润分配表

附表五 总成本费用算表

附表六；主要经济分析指标；

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 总经理 | 5

2 | 部门经理 | 8

3 | 行政部 | 10 | 100

4 | 客房部 | 10 | 200

5 | 人力资源部 | 8 | 50

6 | 财务部 | 3 | 30 | 结算部

7 | 餐饮部 | 15 | 120

8 | 销售部 | 11 | 80

9 | 服务员 | 20 | 500

10 | 后勤部 | 2 | 30

11 | 合 计 | 13 | 79 | 1110 | 1202

序号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门（经理） | 10

2 | 技术部 | 5 | 40

3 | 咨询部 | 3 | 50

4 | 宣传部 | 5 | 50

5 | 销售部 | 10 | 40

6 | 安保部 | 5 | 30

7 | 合 计 | 10 | 28 | 210 | 248

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 部门经理 | 3

2 | 主管部门 | 10

3 | 行政部 | 5 | 30

4 | 人力资源部 | 5 | 27

6 | 后勤部 | 10 | 60

7 | 合 计 | 13 | 20 | 117 | 150

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 俱乐部理事会 | 8

2 | 财务部 | 5 | 23

3 | 宣传营销部 | 3 | 15

4 | 场地器材部 | 5 | 25

5 | 后勤部 | 6 | 30

6 | 安保部 | 5 | 16

7 | 合 计 | 8 | 24 | 109 | 141

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门（经理） | 10

2 | 拓展部 | 2 | 20

3 | 财务部 | 3 | 18

4 | 技术部 | 6 | 30

5 | 运营部 | 8 | 40

6 | 客服中心 | 5 | 25

7 | 教务部 | 10 | 46

8 | 咨询部 | 5 | 24

9 | 市场部 | 8 | 32

10 | 安保部 | 5 | 25

11 | 合 计 | 10 | 52 | 260 | 322

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门（经理） | 5

2 | 技术部 | 5 | 24

3 | 咨询部 | 10 | 35

4 | 安保部 | 3 | 16

5 | 合 计 | 5 | 18 | 75 | 98

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 部门经理 | 3

2 | 主管部门 | 10

3 | 行政部 | 5 | 30

4 | 宣传部 | 5 | 27

5 | 医护人员 | 15 | 75

6 | 后勤部 | 5 | 60

7 | 合 计 | 13 | 30 | 192 | 235

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 园长 | 3

2 | 老师 | 5 | 35

3 | 宣传部 | 2 | 10

4 | 生活管理部 | 2 | 15

5 | 安保部 | 2 | 5

6 | 合 计 | 3 | 11 | 65 | 79

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门（经理） | 2

2 | 宿管科 | 2 | 12

3 | 后勤部 | 1 | 20

5 | 饭堂管理部 | 3 | 30

6 | 合 计 | 2 | 6 | 62 | 70

序 号 | 部 门 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 后勤部 | 2 | 8

2 | 技术人员 | 3 | 10

3 | 检验人员 | 3 | 15

4 | 合 计 | 8 | 33 | 41

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门 | 3

2 | 咨询部 | 5 | 20

3 | 销售部 | 3 | 15

4 | 行政部 | 2 | 15

5 | 财务部 | 2 | 10

6 | 安保部 | 5 | 15

7 | 合 计 | 3 | 17 | 75 | 95

序号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门 | 10

2 | 技术部 | 10 | 50

3 | 咨询部 | 10 | 80

4 | 市场部 | 16 | 120

5 | 销售部 | 15 | 80

6 | 行政部 | 4 | 25

7 | 财务部 | 5 | 20

8 | 安保部 | 10 | 50

9 | 合 计 | 10 | 70 | 425 | 505

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门 | 5

2 | 技术部 | 2 | 20

3 | 咨询部 | 2 | 10

4 | 市场部 | 5 | 25

5 | 销售部 | 6 | 30

6 | 行政部 | 2 | 8

8 | 安保部 | 5 | 20

9 | 合 计 | 5 | 22 | 113 | 140

序号 | 部门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作

人员 | 合计 | 备注

1 | 馆长 | 3

2 | 科普教育部 | 3 | 10

3 | 旅游服务部 | 5 | 25

4 | 行政部 | 3 | 10

5 | 财务部 | 4 | 12

6 | 陈列研究部 | 1 | 5

7 | 安保部 | 2 | 8

8 | 合 计 | 3 | 18 | 70 | 91

序号 | 部门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作

人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门

（经理） | 3

2 | 外联信息部 | 3 | 6

3 | 群众文化部 | 5 | 10

4 | 群众体育部 | 5 | 10

5 | 场馆营运部 | 10 | 18

6 | 艺术生产部 | 5 | 10

7 | 财务部 | 3 | 6

8 | 保卫科 | 2 | 4

9 | 合计 | 3 | 33 | 64 | 100

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 总经理 | 2

2 | 部门经理 | 3

3 | 行政部 | 2 | 10

4 | 客房部 | 5 | 50

6 | 财务部 | 2 | 8 | 结算部

7 | 餐饮部 | 10 | 60

8 | 销售部 | 6 | 30

9 | 安保部 | 2 | 10

10 | 合 计 | 5 | 27 | 168 | 200

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 部门经理 | 3

2 | 主管部门 | 5

3 | 行政部 | 2 | 8

4 | 财务部 | 2 | 6

5 | 医护人员 | 10 | 38

6 | 安保部 | 3 | 9

7 | 合 计 | 8 | 17 | 61 | 86

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门 | 3

2 | 发展部 | 6 | 16

3 | 财务部 | 5 | 15

4 | 资源部 | 4 | 12

5 | 安保部 | 2 | 6

6 | 合 计 | 3 | 17 | 49 | 69

序号 | 部门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作

人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门

（经理） | 5

2 | 技术部 | 5 | 15

3 | 营销策划部 | 6 | 25

4 | 行政部 | 3 | 10

5 | 财务部 | 3 | 15

6 | 咨询部 | 2 | 10

7 | 安保部 | 3 | 20

8 | 合计 | 5 | 22 | 95 | 122

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 总经办 | 3

2 | 主管部门 | 5

3 | 财务部 | 2 | 15

4 | 人力资源部 | 3 | 20

5 | 医护人员 | 5 | 65

6 | 后勤部 | 5 | 35

7 | 合 计 | 8 | 15 | 135 | 158

序号 | 部门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作

人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门

（经理） | 3

2 | 会员部 | 1 | 3

3 | 社会活动部 | 3 | 8

4 | 国际联络部 | 3 | 6

5 | 事业发展部 | 3 | 6

6 | 教学部 | 6 | 24

7 | 合计 | 3 | 16 | 47 | 66

序号 | 部门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门（经理） | 2

2 | 宿舍委员部 | 3 | 12

3 | 保卫科 | 2 | 8

4 | 合计 | 2 | 5 | 20 | 27

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 园长 | 3

2 | 老师 | 3 | 15

3 | 宣传部 | 2 | 5

4 | 生活管理部 | 2 | 10

4 | 安保部 | 1 | 3

5 | 合 计 | 3 | 8 | 33 | 44

序 号 | 部 门 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 后勤部 | 3 | 12

2 | 质检部 | 2 | 9

2 | 合 计 | 5 | 21 | 26

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门 | 3

2 | 咨询部 | 2 | 6

3 | 行政部 | 2 | 8

4 | 财务部 | 2 | 9

5 | 安保部 | 2 | 6

6 | 合 计 | 3 | 8 | 29 | 40

序号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门 | 3

2 | 技术部 | 2 | 10

3 | 咨询部 | 5 | 25

4 | 市场部 | 3 | 22

5 | 销售部 | 5 | 27

6 | 财务部 | 3 | 12

7 | 后勤部 | 5 | 30 | 包括保洁、保安等

8 | 合 计 | 3 | 23 | 126 | 152

序号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 后勤部 | 5 | 30

2 | 技术部 | 2 | 18

3 | 合 计 | 7 | 48 | 55

序 号 | 部 门 | 领导 | 管理人员 | 其他工作人员 | 合计 | 备注

1 | 主管部门（经理） | 5

2 | 技术部 | 3 | 10

3 | 运营部 | 4 | 15

4 | 客服中心 | 5 | 10

5 | 咨询部 | 4 | 20

6 | 市场部 | 5 | 30

7 | 后勤部 | 2 | 20

8 | 安保部 | 2 | 15

9 | 合 计 | 5 | 25 | 120 | 150

序号 | 项 目 | 合计 | 单位 | 备注

1 | 项目总投资 | 3659682.99 | 万元

1.1 | 建设投资 | 3130739.87 | 万元

1.2 | 建设期利息 | 228943.12 | 万元

1.3 | 流动资金 | 300000.00 | 万元

2 | 资金筹措 | 3659682.99 | 万元

2.1 | 资本金 | 1659682.99 | 万元

2.2 | 银行贷款 | 2000000.00 | 万元

3 | 经营收入 | 1348878.04 | 万元 | 正常运营期

4 | 总成本 | 374649.31 | 万元 | 正常运营期

5 | 增值税 | 103976.93 | 万元 | 正常运营期

6 | 营业税金及附加 | 10397.69 | 万元 | 正常运营期

7 | 利润总额 | 998085.61 | 万元 | 正常运营期

8 | 所得税 | 399234.24 | 万元 | 正常运营期

9 | 税后净利润 | 748564.21 | 万元 | 正常运营期

10 | 盈余公积金 | 74856.42 | 万元 | 正常运营期

11 | 投资利润率 | 27.27% | %

12 | 投资利税率 | 27.56% | %

13 | 资本金净利润 | 45.10% | %

14 | 静态投资回收期 | 5.07 | 年 | 含建设期

15 | 动态投资回收期（税后） | 5.68 | 年 | 含建设期

16 | 财务内部收益率（税后） | 29.44% | %

17 | 财务净现值（ic=10%）（税后） | 1856948.28 | 万元

18 | 盈亏平衡点（BEP） | 14.96% | %

序号 | 项目名称 | 项目名称 | 工作人员 | 工作人员 | 备注

1 | 中国海钓小镇 | 酒店集群区 | 1202 | 3326

2 | 中国海钓小镇 | 商业、娱乐区 | 248 | 3326

3 | 中国海钓小镇 | 度假、康养社区 | 150 | 3326

4 | 中国海钓小镇 | 海钓俱乐部 | 141 | 3326

5 | 中国海钓小镇 | 商务、会展、培训中心 | 322 | 3326

6 | 中国海钓小镇 | 文体中心 | 98 | 3326

7 | 中国海钓小镇 | 健康管理中心 | 235 | 3326

8 | 中国海钓小镇 | 幼儿园 | 79 | 3326

9 | 中国海钓小镇 | 职工宿舍 | 70 | 3326

10 | 中国海钓小镇 | 污水处理厂 | 41 | 3326

11 | 中国海钓小镇 | 其他 | 95 | 3326

12 | 中国海钓小镇 | 配套区域 | 505 | 3326

13 | 中国海钓小镇 | 花果采摘 | 140 | 3326

14 | 哥隆文化康养风情小镇 | 民俗文化博物馆 | 91 | 1236

15 | 哥隆文化康养风情小镇 | 文化主题乐园 | 100 | 1236

16 | 哥隆文化康养风情小镇 | 度假酒店 | 200 | 1236

17 | 哥隆文化康养风情小镇 | 特色康养公寓 | 86 | 1236

18 | 哥隆文化康养风情小镇 | 特色商业街 | 69 | 1236

19 | 哥隆文化康养风情小镇 | 行政办公及商务中心 | 122 | 1236

20 | 哥隆文化康养风情小镇 | 综合医院和健康管理中心 | 158 | 1236

21 | 哥隆文化康养风情小镇 | 老年大学 | 66 | 1236

22 | 哥隆文化康养风情小镇 | 员工宿舍 | 27 | 1236

23 | 哥隆文化康养风情小镇 | 幼儿园 | 44 | 1236

24 | 哥隆文化康养风情小镇 | 污水处理厂 | 26 | 1236

25 | 哥隆文化康养风情小镇 | 其他生活用房 | 40 | 1236

26 | 哥隆文化康养风情小镇 | 配套区域 | 152 | 1236

27 | 哥隆文化康养风情小镇 | 户外体验 | 55 | 1236

28 | 昌化江三角洲自然公园 | 昌化江三角洲自然公园 | 150 | 150

29 | 合计 | 4712 | 4712

专栏2：海南国际旅游岛建设主要经济指标 | 专栏2：海南国际旅游岛建设主要经济指标 | 专栏2：海南国际旅游岛建设主要经济指标 | 专栏2：海南国际旅游岛建设主要经济指标 | 专栏2：海南国际旅游岛建设主要经济指标 | 专栏2：海南国际旅游岛建设主要经济指标 | 专栏2：海南国际旅游岛建设主要经济指标 | 专栏2：海南国际旅游岛建设主要经济指标

指标名称 | 2009年 | 2012年 | 2012年 | 2015年 | 2015年 | 2020年 | 2020年

指标名称 | 2009年 | 绝对值 | 年均增长 | 绝对值 | 年均增长 | 绝对值 | 年均增长

人均生产总值（元） | 19166 | 26930 | 12% | 37835 | 12% | 72850 | 14%

城镇居民人均可支配收入（元） | 13751 | 19320 | 12% | 27140 | 12% | 48900 | 12.50%

农臥職收入(元) | 4744 | 6665 | 12% | 9620 | 12.5% | 17720 | 13%

旅游人数(万人/天次) | 2250.33 | 3160 | 12% | 4760 | 14.6% | 7680 | 10%

旅游收人(亿元) | 211.72 | 314 | 14% | 540 | 20.0% | 1240 | 18%

旅游业增加值比重 | 6.4% | 7.5% | 7.5% | 9% | 9% | 12% | 12%

第三产业增加值比重 | 45% | 47% | 47% | 50% | 50% | 60% | 60%

第三产业从业人数比重 | 34.6% | 39% | 39% | 45% | 45% | 60% | 60%

图表2：海南省5A级景区名录 | 图表2：海南省5A级景区名录 | 图表2：海南省5A级景区名录 | 图表2：海南省5A级景区名录

景区名称 | 景区级别 | 位置 | 获评年份

海南省三亚市蜈支洲岛旅游区 | 5A | 三亚海棠湾 | 2016

海南槟榔谷黎苗文化旅游区 | 5A | 三亚甘什岭自然保护区 | 2015

分界洲岛旅游区 | 5A | 三亚陵水分界洲岛 | 2013

海南呀诺达雨林文化旅游区 | 5A | 保亭黎族苗族自治县 | 2012

三亚市南山大小洞天旅游区 | 5A | 三亚市南山西南隅 | 2007

三亚市南山文化旅游区 | 5A | 三亚市南山 | 2007

图表4:海南省旅游发展主要相关政策 | 图表4:海南省旅游发展主要相关政策 | 图表4:海南省旅游发展主要相关政策

发布时间 | 政策 | 内容解读

2014年9月 | 《海南省旅行社经营规范(试行)》 | 强调了旅行社作为一个地区旅游业发展的重要的地位,出台政策促进旅行社的规范经营。

2015年9月 | 《涛南经济特区旅行社管理规定》 | 加强对旅行社的管理，保障旅游者和旅行社的合法权益，维护旅游市场秩序.促进旅游业健康发展,推进海南国际旅游岛建设。

2015年9月 | 《海南经济特区导游人员管理规定》 | 在有效海南省旅游业发展的同时，建立健全海南省经济特区导游人员的规范化发展。明确了导游人员应符合的职业标准和素养及法律约束。

2016年11月 | 《海南省旅游业发展“十三五"规划》 | 从基础到全局规划了“十三五”时期，海南省旅游业发展的目标及发展应注意的重要问题。

2017年3月 | 《海南省全域旅游建设发展规划( 2016-2020 )》 | 规划为全域旅游建设做出顶层设计,绘就海南省全域旅游建设五年蓝图。规划提出,到2018年基本建成“全域旅游示范省”,到2020年，海南“全域旅游示范省”创建各项指标继续提升。初步建成世界一流海岛休闲度假旅游目的地,成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛，并在“点、线、面”建设、体制机制改革创新等领域为全国“国家全域旅游示范区”的建设提供经验。

2017年11月 | 《关于金融支持海南省全域旅游发展的指导意见》 | 促进海南省全域旅游的发展，出台一系列政策加强和改进全域旅游金融服务水平,支持和促进全域旅游加快发展。

2017年12月 | 《海南省旅游发展总体规划( 2017-2030)》 | 至2020年,基本建成国际旅游岛。将海南打造成我国旅游止改革创新试验区,创建全域旅游示范省。旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨；旅游国际知名度、美誉度有较大提高；旅游产业质量和效益全面提升；在旅游综合管理、旅游投融资、旅游业发展引导、旅游公共服务、旅游市场监管等方面取得改革突破。

2018年4月 | 《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》 | 国家全力支持海南省全面深化改革开放发展，政策支持布局海南省经济的全面生化改革和旅游项目的发展。

序号 | 功能分区 | 项目名称 | 用地面积

（亩） | 用地面积

（亩） | 占地面积

（㎡） | 建筑面积

（㎡） | 建筑面积

一 | 中国海钓小镇 | 酒店集群区 | 9234.59 | 300 | 60000.30 | 182000.91 | 881183.41

一 | 中国海钓小镇 | 商业、娱乐区 | 9234.59 | 224 | 44800.22 | 149334.08 | 881183.41

一 | 中国海钓小镇 | 度假、康养社区 | 9234.59 | 269.97 | 53994.27 | 179980.90 | 881183.41

一 | 中国海钓小镇 | 海钓俱乐部 | 9234.59 | 149.99 | 9999.38 | 14999.07 | 881183.41

一 | 中国海钓小镇 | 商务、会展、培训中心 | 9234.59 | 180.2 | 36040.18 | 144160.72 | 881183.41

一 | 中国海钓小镇 | 文体中心 | 9234.59 | 40 | 8000.04 | 16000.08 | 881183.41

一 | 中国海钓小镇 | 健康管理中心 | 9234.59 | 50 | 10000.05 | 33333.50 | 881183.41

一 | 中国海钓小镇 | 幼儿园 | 9234.59 | 20.6 | 4120.02 | 8240.04 | 881183.41

一 | 中国海钓小镇 | 职工宿舍 | 9234.59 | 50 | 10000.05 | 43333.55 | 881183.41

一 | 中国海钓小镇 | 污水处理厂 | 9234.59 | 23 | 4600.02 | 4600.02 | 881183.41

一 | 中国海钓小镇 | 其他生活用房 | 9234.59 | 15 | 3000.02 | 10000.05 | 881183.41

一 | 中国海钓小镇 | 配套区域 | 9234.59 | 238 | 31733.49 | 95200.48 | 881183.41

一 | 中国海钓小镇 | 花果采摘 | 9234.59 | 7673.83 | 0.00 | 0.00 | 881183.41

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 民俗文化博物馆 | 700.00 | 18.5 | 2466.68 | 4933.36 | 233375.30

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 文化主题乐园 | 700.00 | 219.8 | 8792.04 | 15239.54 | 233375.30

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 度假酒店 | 700.00 | 38.9 | 7780.04 | 25933.46 | 233375.30

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 特色康养公寓 | 700.00 | 58.88 | 11776.06 | 35328.18 | 233375.30

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 特色商业街 | 700.00 | 60 | 12000.06 | 32000.16 | 233375.30

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 行政办公及商务中心 | 700.00 | 12 | 2400.01 | 12000.06 | 233375.30

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 综合医院和健康管理中心 | 700.00 | 40 | 8000.04 | 24000.12 | 233375.30

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 老年大学 | 700.00 | 18.9 | 3780.02 | 12600.06 | 233375.30

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 员工宿舍 | 700.00 | 20 | 4000.02 | 13333.40 | 233375.30

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 幼儿园 | 700.00 | 15 | 3000.02 | 5600.03 | 233375.30

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 污水处理厂 | 700.00 | 15 | 3000.02 | 3000.02 | 233375.30

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 其他生活用房 | 700.00 | 9 | 1800.01 | 6000.03 | 233375.30

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 配套区域 | 700.00 | 65.11 | 13022.07 | 43406.88 | 233375.30

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 户外体验 | 700.00 | 108.91 | 0.00 | 0.00 | 233375.30

三 | 昌化江三角洲自然公园 | 自然公园 | 6000.00 | 6000 | 0.00 | 0.00 | 0.00

合计 | 合计 | 合计 | 15934.59 | 15934.59 | 345083.06 | 1114558.71 | 1114558.71

序号 | 使用部位 | 活荷载

（N／㎡） | 面层及吊顶

（N／㎡） | 备注

1 | 住宅 | 2.0 | 1.0

2 | 卫生间 | 2.5 | 1.5 | 填料荷载按实计算

3 | 走廊、门厅 | 3.5 | 1.0

4 | 设备用房 | 10.0 | 1.0

5 | 疏散楼梯 | 3.5 | 1.0

6 | 阳台 | 2.5 | 1.0

7 | 屋面 | 2.0 | 4.0

8 | 种植屋面 | 2.0 | 9.0 | 面层考虑0.5m覆土

9 | 消防车道 | 20

序号 | 房间名称 | 设计内容 | 设计内容 | 设计内容

序号 | 房间名称 | 通风 | 防排烟 | 空调

1 | 地下室设备房 | √

2 | 卫生间、厨房 | √

3 | 防烟楼梯间、合用前室 | √

4 | 公寓 | √ | √

5 | 地下车库 | √ | √

夏季 | 冬季 | 备注

空调计算干球温度℃ | 34.5 | 10

空调计算湿球温度℃ | 27.9 | /

空调计算相对湿度% | / | 85

平均风速m/s | 2.8 | 3.4

大气压力Pa | 100240 | 101600

房间名称 | 夏季 | 夏季 | 冬季 | 冬季 | 新风量m³/h.p | 噪声

dB（A） | 备注

房间名称 | 室内温度 | 相对湿度 | 室内温度 | 相对湿度 | 新风量m³/h.p | 噪声

dB（A） | 备注

商业 | 26℃ | 60% | 22℃ | 40% | 25 | ≤35

区域名称 | 送风 次/h | 排风 次/h | 备注

地下停车库 | 6 | 自然进风

卫生间 | 12

配电房/变电房 | 10 | 15/30

电梯机房 | 30

材料 | 机构 | 特点 | 应用

渗水性地砖 | 砖是渗水的，且砖为梯状，砖与砖连接处由透水性填充材料拼接 | 良好的透水作用 | 自行车道和步行道地面

嵌草路面、草皮砖 | 嵌草路面用于铺装的天然石块或预制块料之间留出一-定的间隙填充种植土:草皮砖中间有空洞的各种形状的铺装砖，中间可以终止草皮及地被植物，空隙率为20%~50% | 很好地与植被相结合，使绿地具有连贯性，既有较好的装饰效果，也有良好的透水作用 | 多用于居民区、人流量较少的游步道和人行道

卵石、碎石、木屑 | 松散粒料铺装有较好的透水性，但附着性差，不易管理 | 在开放性公园里应慎重使用

多空沥青、多空混凝土 | 多空沥青两层结构，上层沥青的空隙率12%-16%，F层碎石的空隙率38%-40%:多空混凝土的空隙率15-25% | 透水性好，但造价高 | 多用于停车场，国外应用较多，因内应用较少

类别 | 建筑面积（㎡） | 用电指标（W/㎡） | 年用电量

（万KW·h）

中国海钓小镇 | 881183.41 | 100 | 8303.20

哥隆文化康养风情小镇 | 233375.30 | 100 | 1961.9

昌化江三角洲自然公园 | 0 | 15 | 358.81

合计 | 10623.90

类别 | 规模 | 用水量指标 | 日用水量（L/d） | 日用水量（m³/d） | 最大时用水量(L/S)

中国海钓小镇 | 881183.41 | L/㎡·日 | 118255007.9 | 118255.0079 | 5337.90

哥隆文化康养风情小镇 | 233375.30 | L/㎡·日 | 18828840.81 | 188288.4081 | 849.91

昌化江三角洲自然公园 | 0 | L/㎡·日 | 60000300 | 60000.300 | 2708.35

合计 | 197084149 | 197084.15 | 8896.16

年用水量(万t) | 年用水量(万t) | 年用水量(万t) | 5321.27 | 5321.27 | 5321.27

能源种类 | 单位 | 数量 | 折标系数 | 折标系数 | 折标准煤（tce） | 备注

水 | 万t | 5321.27 | 0.857 | tce/万t | 4560.33

电 | 万kwh | 10623.90 | 1.229 | tce/万kwh | 13056.77 | 当量值

柴油 | 万t | 14.40 | 1.4571 | tce/万t | 20.98 | 当量值

合计 | 17638.09 | 当量值

序号 | 指标名称 | 单位 | 本项目

1 | 产值 | 万元 | 1348878.04

2 | 综合能耗（当量） | 吨标煤 | 17638.09

3 | 万元产值综合能耗 | 吨标煤/万元 | 0.01308

序号 | 项目

序号 | 项目 | 2019年 | 2019年 | 2019年 | 2019年 | 2020年 | 2020年 | 2020年 | 2020年 | 2021年 | 2021年 | 2021年 | 2021年 | 2022年 | 2022年 | 2022年 | 2022年 | 2023年 | 2023年 | 2023年 | 2023年 | 2024年 | 2024年 | 2024年 | 2024年

序号 | 项目 | 6 | 8 | 10 | 12 | 6 | 8 | 10 | 12 | 6 | 8 | 10 | 12 | 6 | 8 | 10 | 12 | 6 | 8 | 10 | 12 | 6 | 8 | 10 | 12

一 | 项目前期立项准备阶段

二 | 项目勘察设计阶段

三 | 项目主体工程施工阶段

1 | 中国海钓小镇

2 | 哥隆文化康养风情小镇

3 | 昌化江三角洲自然公园

四 | 安装工程施工阶段

五 | 配套工程建设

1 | 道路交通设施建设

2 | 综合管网工程建设

3 | 景观绿化工程建设

六 | 竣工验收 | ★

项目 | 招标范围 | 招标范围 | 招标组织形式 | 招标组织形式 | 招标方式 | 招标方式 | 不采用招标方式 | 备注

项目 | 全部

招标 | 部分

招标 | 自行

招标 | 委托

招标 | 公开

招标 | 邀请

招标

填海造陆 | √ | √ | √

前期准备 | √ | √ | √

总体设计 | √ | √ | √

建筑工程 | √ | √ | √

安装工程 | √ | √ | √

设备采购 | √ | √ | √

其他

总 投 资 估 算 表 | 总 投 资 估 算 表 | 总 投 资 估 算 表 | 总 投 资 估 算 表 | 总 投 资 估 算 表 | 总 投 资 估 算 表 | 总 投 资 估 算 表

人民币单位：万元 | 人民币单位：万元 | 人民币单位：万元 | 人民币单位：万元 | 人民币单位：万元 | 人民币单位：万元 | 人民币单位：万元

一 | 建设总投资 | 建设总投资 | 建设总投资 | 建设总投资 | 建设总投资 | 建设总投资

1 | 工程费用 | 工程费用 | 工程费用 | 工程费用 | 工程费用 | 工程费用

序号 | 功能分区 | 工程项目或费用名称 | 建筑工程费 | 设备购置费 | 安装工程费 | 合计

一 | 中国海钓小镇 | 酒店集群区 | 163800.82 | 91000.46 | 8736.04 | 263537.32

一 | 中国海钓小镇 | 商业、娱乐区 | 41813.54 | 53760.27 | 4480.02 | 100053.83

一 | 中国海钓小镇 | 度假、康养社区 | 86390.83 | 35996.18 | 4319.54 | 126706.55

一 | 中国海钓小镇 | 海钓俱乐部 | 4949.69 | 5999.63 | 329.98 | 11279.30

一 | 中国海钓小镇 | 商务、会展、培训中心 | 43248.22 | 12974.46 | 4180.66 | 60403.34

一 | 中国海钓小镇 | 文体中心 | 4160.02 | 5760.03 | 416.00 | 10336.05

一 | 中国海钓小镇 | 健康管理中心 | 9333.38 | 8333.38 | 1500.01 | 19166.76

一 | 中国海钓小镇 | 幼儿园 | 2472.01 | 412.00 | 156.56 | 3040.58

一 | 中国海钓小镇 | 职工宿舍 | 10833.39 | 3466.68 | 996.67 | 15296.74

一 | 中国海钓小镇 | 污水处理厂 | 1288.01 | 1610.01 | 110.40 | 3008.42

一 | 中国海钓小镇 | 其他生活用房 | 4000.02 | 500.00 | 175.00 | 4675.02

一 | 中国海钓小镇 | 配套区域 | 23800.12 | 34272.17 | 2189.61 | 60261.90

一 | 中国海钓小镇 | 花果采摘 | 818.55 | 486.01 | 296.72 | 1601.28

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 民俗文化博物馆 | 1282.67 | 1874.68 | 197.33 | 3354.68

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 文化主题乐园 | 4419.47 | 5486.24 | 609.58 | 10515.28

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 度假酒店 | 12966.73 | 7780.04 | 726.14 | 21472.91

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 特色康养公寓 | 16957.52 | 7065.64 | 847.88 | 24871.04

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 特色商业街 | 19200.10 | 4800.02 | 672.00 | 24672.12

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 行政办公及商务中心 | 3600.02 | 1080.01 | 348.00 | 5028.03

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 综合医院和健康管理中心 | 6720.03 | 6000.03 | 1080.01 | 13800.07

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 老年大学 | 5040.03 | 630.00 | 504.00 | 6174.03

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 员工宿舍 | 3333.35 | 1066.67 | 306.67 | 4706.69

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 幼儿园 | 1680.01 | 280.00 | 106.40 | 2066.41

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 污水处理厂 | 840.00 | 1050.01 | 72.00 | 1962.01

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 其他生活用房 | 2400.01 | 300.00 | 105.00 | 2805.01

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 配套区域 | 10851.72 | 15626.48 | 998.36 | 27476.56

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 户外体验 | 217.82 | 36.30 | 29.04 | 283.17

三 | 昌化江三角洲自然公园 | 自然公园 | 108000.54 | 12000.06 | 4000.02 | 124000.62

各项费用小计 | 各项费用小计 | 各项费用小计 | 594418.62 | 319647.45 | 38489.66 | 952555.73

工程费用小计 | 工程费用小计 | 工程费用小计 | 952555.73 | 952555.73 | 952555.73 | 952555.73

2 | 工程建设其他费用 | 工程建设其他费用 | 工程建设其他费用 | 工程建设其他费用 | 工程建设其他费用 | 工程建设其他费用

序号 | 费用项目名称 | 费用项目名称 | 取费基数 | 费率（%） | 金额 | 计算式及说明

2.1 | 前期工作咨询费 | 前期工作咨询费 | 41.98 | 计价格[1999]1283号文

2.2 | 建设管理费 | 建设管理费 | 工程费用 | 1.00% | 9525.56 | 财建[2002]394号

2.3 | 勘察设计费 | 勘察设计费 | 工程费用 | 2.00% | 19051.11 | 计价格[2002]11号

2.4 | 施工图审查费 | 施工图审查费 | 勘察设计费 | 10.00% | 1905.11 | 发改价格[2002]534号

2.5 | 工程监理费 | 工程监理费 | 建筑工程费 | 1.00% | 5944.19 | 发改价格[2002]670号

2.6 | 工程保险费 | 工程保险费 | 工程费用 | 0.20% | 1905.11 | 按照市场价格

2.7 | 工程造价咨询费 | 工程造价咨询费 | 工程费用 | 0.20% | 1905.11 | 琼发改收费[2007]170号

2.8 | 场地准备及临时设施费 | 场地准备及临时设施费 | 工程费用 | 0.20% | 1905.11

2.9 | 土地费用 | 土地费用 | 200万元/亩 | 200万元/亩 | 1986918.00

工程建设其他费用小计 | 工程建设其他费用小计 | 工程建设其他费用小计 | 2029101.28 | 2029101.28 | 2029101.28 | 2029101.28

3 | 预备费 | 预备费 | 预备费 | 预备费 | 预备费 | 预备费

序号 | 费用项目名称 | 费用项目名称 | 取费基数 | 费率（%） | 金额 | 计算式及说明

3.1 | 基本预备费 | 基本预备费 | 工程费用和工程建设其他费用之和 | 5% | 149082.85

3.2 | 涨价预备费 | 涨价预备费 | 工期短，不考虑涨价预备费 | 工期短，不考虑涨价预备费 | 工期短，不考虑涨价预备费 | 工期短，不考虑涨价预备费

预备费小计 | 预备费小计 | 预备费小计 | 149082.85 | 149082.85 | 149082.85 | 149082.85

二 | 建设期贷款利息 | 建设期贷款利息 | 228943.12 | 228943.12 | 228943.12 | 228943.12

三 | 流动资金 | 流动资金 | 300000.00 | 300000.00 | 300000.00 | 300000.00

合计（固定资产投资） | 合计（固定资产投资） | 合计（固定资产投资） | 3130739.87 | 3130739.87 | 3130739.87 | 3130739.87

合计（不含地价） | 合计（不含地价） | 合计（不含地价） | 1672764.99 | 1672764.99 | 1672764.99 | 1672764.99

总投资 | 总投资 | 总投资 | 3659682.99 | 3659682.99 | 3659682.99 | 3659682.99

序号 | 项目（税后） | 数值

1 | 财务内部收益率(%) | 29.44%

2 | 财务净现值(ic=10%)万元 | 1856948.28

3 | 投资回报期(年) | 5.68

序号 | 项 目 | 合计 | 单位 | 备注

1 | 项目总投资 | 3659682.99 | 万元

1.1 | 建设投资 | 3130739.87 | 万元

1.2 | 建设期利息 | 228943.12 | 万元

1.3 | 流动资金 | 300000.00 | 万元

2 | 资金筹措 | 3659682.99 | 万元

2.1 | 资本金 | 1659682.99 | 万元

2.2 | 银行贷款 | 2000000.00 | 万元

3 | 经营收入 | 1348878.04 | 万元 | 正常运营期

4 | 总成本 | 374649.31 | 万元 | 正常运营期

5 | 增值税 | 103976.93 | 万元 | 正常运营期

6 | 营业税金及附加 | 10397.69 | 万元 | 正常运营期

7 | 利润总额 | 998085.61 | 万元 | 正常运营期

8 | 所得税 | 399234.24 | 万元 | 正常运营期

9 | 税后净利润 | 748564.21 | 万元 | 正常运营期

10 | 盈余公积金 | 74856.42 | 万元 | 正常运营期

11 | 投资利润率 | 27.27% | %

12 | 投资利税率 | 27.56% | %

13 | 资本金净利润 | 45.10% | %

14 | 静态投资回收期 | 5.07 | 年 | 含建设期

15 | 动态投资回收期（税后） | 5.68 | 年 | 含建设期

16 | 财务内部收益率（税后） | 29.44% | %

17 | 财务净现值（ic=10%）（税后） | 1856948.28 | 万元

18 | 盈亏平衡点（BEP） | 14.96% | %

影 响

区 域 | 机构或人群 | 受 影 响 效 果 | 影响评价 | 影响评价

影 响

区 域 | 机构或人群 | 受 影 响 效 果 | 正面影响 | 负面

影响

东方市内 | 施工单位 | 增加对施工工程需求，提高收入 | √

东方市内 | 设备、材料供应商 | 项目增加了对设备和材料的需求，增加收入 | √

东方市内 | 运输行业 | 增加了对运输的需求，增加收入 | √

东方市内 | 商业企业 | 居民收入增加，带动商业消费 | √

东方市内 | 公共服务部门 | 增加对基础设施的需要 | √

东方市内 | 政府部门 | 项目建设增加税收及财政收入 | √

东方市内 | 居民 | 项目可直接、间接增加部分就业职位 | √

东方市外 | 建筑材料供应商 | 增加了对建材原料的需求，增加收入 | √

东方市外 | 商品供应商 | 增加商品需求，增加收入 | √

东方市外 | 行业内企业 | 面临更多更强有力的竞争 | √

序号 | 社会因素 | 适应程度 | 可能出现的情况

1 | 不同利益群体 | 适应 | 支持

2 | 当地组织机构 | 适应 | 支持

3 | 当地经济技术条件 | 适应 | 能保障项目实施

序号 | 风险因素名称 | 风 险 程 度 | 风 险 程 度 | 风 险 程 度 | 风 险 程 度 | 说明

灾难性 | 严重 | 较大 | 一般

1 | 设计风险

1.1 | 现代化风貌 | ▲

1.2 | 功能属性 | ▲

1.3 | 空间布局 | ▲

1.4 | 货物通道、人流通道布置 | ▲

1.5 | 档口平面、空间设置 | ▲

2 | 工程风险

2.1 | 工程质量 | ▲

2.2 | 水文地质 | ▲

2.3 | 工程量

2.4 | 工程进度 | ▲

3 | 资金风险

3.1 | 资金来源中断 | ▲

3.2 | 资金供应不足 | ▲

4 | 政策风险

4.1 | 政治条件变化

4.2 | 经济条件变化 | ▲

4.3 | 政策调整 | ▲

5 | 外部协作条件风险

5.1 | 交通运输 | ▲

5.2 | 供水 | ▲

5.3 | 供电 | ▲

6 | 社会风险 | ▲

7 | 其他风险 | ▲

总 投 资 估 算 表 | 总 投 资 估 算 表 | 总 投 资 估 算 表 | 总 投 资 估 算 表 | 总 投 资 估 算 表 | 总 投 资 估 算 表 | 总 投 资 估 算 表

人民币单位：万元 | 人民币单位：万元 | 人民币单位：万元 | 人民币单位：万元 | 人民币单位：万元 | 人民币单位：万元 | 人民币单位：万元

一 | 建设总投资 | 建设总投资 | 建设总投资 | 建设总投资 | 建设总投资 | 建设总投资

1 | 工程费用 | 工程费用 | 工程费用 | 工程费用 | 工程费用 | 工程费用

序号 | 功能分区 | 工程项目或费用名称 | 建筑工程费 | 设备购置费 | 安装工程费 | 合计

一 | 中国海钓小镇 | 酒店集群区 | 163800.82 | 91000.46 | 8736.04 | 263537.32

一 | 中国海钓小镇 | 商业、娱乐区 | 41813.54 | 53760.27 | 4480.02 | 100053.83

一 | 中国海钓小镇 | 度假、康养社区 | 86390.83 | 35996.18 | 4319.54 | 126706.55

一 | 中国海钓小镇 | 海钓俱乐部 | 4949.69 | 5999.63 | 329.98 | 11279.30

一 | 中国海钓小镇 | 商务、会展、培训中心 | 43248.22 | 12974.46 | 4180.66 | 60403.34

一 | 中国海钓小镇 | 文体中心 | 4160.02 | 5760.03 | 416.00 | 10336.05

一 | 中国海钓小镇 | 健康管理中心 | 9333.38 | 8333.38 | 1500.01 | 19166.76

一 | 中国海钓小镇 | 幼儿园 | 2472.01 | 412.00 | 156.56 | 3040.58

一 | 中国海钓小镇 | 职工宿舍 | 10833.39 | 3466.68 | 996.67 | 15296.74

一 | 中国海钓小镇 | 污水处理厂 | 1288.01 | 1610.01 | 110.40 | 3008.42

一 | 中国海钓小镇 | 其他生活用房 | 4000.02 | 500.00 | 175.00 | 4675.02

一 | 中国海钓小镇 | 配套区域 | 23800.12 | 34272.17 | 2189.61 | 60261.90

一 | 中国海钓小镇 | 花果采摘 | 818.55 | 486.01 | 296.72 | 1601.28

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 民俗文化博物馆 | 1282.67 | 1874.68 | 197.33 | 3354.68

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 文化主题乐园 | 4419.47 | 5486.24 | 609.58 | 10515.28

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 度假酒店 | 12966.73 | 7780.04 | 726.14 | 21472.91

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 特色康养公寓 | 16957.52 | 7065.64 | 847.88 | 24871.04

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 特色商业街 | 19200.10 | 4800.02 | 672.00 | 24672.12

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 行政办公及商务中心 | 3600.02 | 1080.01 | 348.00 | 5028.03

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 综合医院和健康管理中心 | 6720.03 | 6000.03 | 1080.01 | 13800.07

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 老年大学 | 5040.03 | 630.00 | 504.00 | 6174.03

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 员工宿舍 | 3333.35 | 1066.67 | 306.67 | 4706.69

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 幼儿园 | 1680.01 | 280.00 | 106.40 | 2066.41

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 污水处理厂 | 840.00 | 1050.01 | 72.00 | 1962.01

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 其他生活用房 | 2400.01 | 300.00 | 105.00 | 2805.01

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 配套区域 | 10851.72 | 15626.48 | 998.36 | 27476.56

二 | 哥隆文化康养风情小镇 | 户外体验 | 217.82 | 36.30 | 29.04 | 283.17

三 | 昌化江三角洲自然公园 | 自然公园 | 108000.54 | 12000.06 | 4000.02 | 124000.62

各项费用小计 | 各项费用小计 | 各项费用小计 | 594418.62 | 319647.45 | 38489.66 | 952555.73

工程费用小计 | 工程费用小计 | 工程费用小计 | 952555.73 | 952555.73 | 952555.73 | 952555.73

2 | 工程建设其他费用 | 工程建设其他费用 | 工程建设其他费用 | 工程建设其他费用 | 工程建设其他费用 | 工程建设其他费用

序号 | 费用项目名称 | 费用项目名称 | 取费基数 | 费率（%） | 金额 | 计算式及说明

2.1 | 前期工作咨询费 | 前期工作咨询费 | 41.98 | 计价格[1999]1283号文

2.2 | 建设管理费 | 建设管理费 | 工程费用 | 1.00% | 9525.56 | 财建[2002]394号

2.3 | 勘察设计费 | 勘察设计费 | 工程费用 | 2.00% | 19051.11 | 计价格[2002]11号

2.4 | 施工图审查费 | 施工图审查费 | 勘察设计费 | 10.00% | 1905.11 | 发改价格[2002]534号

2.5 | 工程监理费 | 工程监理费 | 建筑工程费 | 1.00% | 5944.19 | 发改价格[2002]670号

2.6 | 工程保险费 | 工程保险费 | 工程费用 | 0.20% | 1905.11 | 按照市场价格

2.7 | 工程造价咨询费 | 工程造价咨询费 | 工程费用 | 0.20% | 1905.11 | 琼发改收费[2007]170号

2.8 | 场地准备及临时设施费 | 场地准备及临时设施费 | 工程费用 | 0.20% | 1905.11

2.9 | 土地费用 | 土地费用 | 200万元/亩 | 200万元/亩 | 1986918.00

工程建设其他费用小计 | 工程建设其他费用小计 | 工程建设其他费用小计 | 2029101.28 | 2029101.28 | 2029101.28 | 2029101.28

3 | 预备费 | 预备费 | 预备费 | 预备费 | 预备费 | 预备费

序号 | 费用项目名称 | 费用项目名称 | 取费基数 | 费率（%） | 金额 | 计算式及说明

3.1 | 基本预备费 | 基本预备费 | 工程费用和工程建设其他费用之和 | 5% | 149082.85

3.2 | 涨价预备费 | 涨价预备费 | 工期短，不考虑涨价预备费 | 工期短，不考虑涨价预备费 | 工期短，不考虑涨价预备费 | 工期短，不考虑涨价预备费

预备费小计 | 预备费小计 | 预备费小计 | 149082.85 | 149082.85 | 149082.85 | 149082.85

二 | 建设期贷款利息 | 建设期贷款利息 | 228943.12 | 228943.12 | 228943.12 | 228943.12

三 | 流动资金 | 流动资金 | 300000.00 | 300000.00 | 300000.00 | 300000.00

合计（固定资产投资） | 合计（固定资产投资） | 合计（固定资产投资） | 3130739.87 | 3130739.87 | 3130739.87 | 3130739.87

合计（不含地价） | 合计（不含地价） | 合计（不含地价） | 1672764.99 | 1672764.99 | 1672764.99 | 1672764.99

总投资 | 总投资 | 总投资 | 3659682.99 | 3659682.99 | 3659682.99 | 3659682.99

营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 | 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 | 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 | 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 | 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 | 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 | 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 | 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 | 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 | 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 | 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 | 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表

序号 | 项目 | 合计 | 计算期 单位：万元 | 计算期 单位：万元 | 计算期 单位：万元 | 计算期 单位：万元 | 计算期 单位：万元 | 计算期 单位：万元 | 计算期 单位：万元 | 计算期 单位：万元 | 计算期 单位：万元

序号 | 项目 | 合计 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9

1 | 经营收入 | 14444121.22 | 0.00 | 1019896.38 | 1111803.43 | 1196070.47 | 1320119.57 | 1834930.48 | 1348878.04 | 1320544.57 | 1320544.57

1.1 | 销售收入 | 543119.38 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 514785.91 | 28333.48 | 0.00 | 0.00

销项金额 | 49374.49 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 46798.72 | 2575.77 | 0.00 | 0.00

1.2 | 租赁收入 | 4906106.83 | 0.00 | 319096.38 | 358983.43 | 398870.47 | 478644.57 | 478644.57 | 478644.57 | 478644.57 | 478644.57

销项金额 | 435063.01 | 0.00 | 18062.06 | 32634.86 | 36260.95 | 43513.14 | 43513.14 | 43513.14 | 43513.14 | 43513.14

1.3 | 度假酒店 | 8891400.00 | 0.00 | 700800.00 | 744600.00 | 788400.00 | 832200.00 | 832200.00 | 832200.00 | 832200.00 | 832200.00

销项金额 | 784267.92 | 0.00 | 39667.92 | 67690.91 | 71672.73 | 75654.55 | 75654.55 | 75654.55 | 75654.55 | 75654.55

1.4 | 其他旅游收入 | 2995.00 | 0.00 | 0.00 | 120.00 | 200.00 | 275.00 | 300.00 | 300.00 | 300.00 | 300.00

销项金额 | 272.27 | 0.00 | 0.00 | 10.91 | 18.18 | 25.00 | 27.27 | 27.27 | 27.27 | 27.27

1.5 | 医院护理收入 | 76500.00 | 0.00 | 0.00 | 6500.00 | 7000.00 | 7000.00 | 7000.00 | 7000.00 | 7000.00 | 7000.00

销项金额 | 6954.55 | 0.00 | 0.00 | 590.91 | 636.36 | 636.36 | 636.36 | 636.36 | 636.36 | 636.36

1.6 | 教育经营收入 | 24000.00 | 0.00 | 0.00 | 1600.00 | 1600.00 | 2000.00 | 2000.00 | 2400.00 | 2400.00 | 2400.00

销项金额 | 2181.82 | 0.00 | 0.00 | 145.45 | 145.45 | 181.82 | 181.82 | 218.18 | 218.18 | 218.18

销项金额 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00

2 | 营业税金及附加 | 102750.73 | 0.00 | 0.00 | 9281.49 | 9195.02 | 10136.25 | 14816.35 | 10397.69 | 10140.12 | 10140.12

2.1 | 城市维护建设税 | 51375.36 | 0.00 | 0.00 | 4640.74 | 4597.51 | 5068.13 | 7408.18 | 5198.85 | 5070.06 | 5070.06

2.1 | 教育费附加 | 30825.22 | 0.00 | 0.00 | 2784.45 | 2758.50 | 3040.88 | 4444.91 | 3119.31 | 3042.03 | 3042.03

2.3 | 地方教育附加税 | 20550.15 | 0.00 | 0.00 | 1856.30 | 1839.00 | 2027.25 | 2963.27 | 2079.54 | 2028.02 | 2028.02

3 | 印花税 | 4602.22 | 0.00 | 0.00 | 360.79 | 414.21 | 457.58 | 612.02 | 466.20 | 457.70 | 457.70

4 | 土地使用税 | 1020.81 | 0.00 | 0.00 | 92.80 | 92.80 | 92.80 | 92.80 | 92.80 | 92.80 | 92.80

5 | 增值税 | 1027507.26 | 0.00 | 0.00 | 92814.89 | 91950.16 | 101362.52 | 148163.51 | 103976.93 | 101401.16 | 101401.16

5.1 | 销项税额 | 1220384.08 | 0.00 | 0.00 | 101073.04 | 108733.68 | 120010.87 | 166811.86 | 122625.28 | 120049.51 | 120049.51

5.2 | 进项税额 | 192876.82 | 0.00 | 0.00 | 8258.15 | 16783.51 | 18648.35 | 18648.35 | 18648.35 | 18648.35 | 18648.35

项目投资现金流量表 单位：万元 | 项目投资现金流量表 单位：万元 | 项目投资现金流量表 单位：万元 | 项目投资现金流量表 单位：万元 | 项目投资现金流量表 单位：万元 | 项目投资现金流量表 单位：万元 | 项目投资现金流量表 单位：万元 | 项目投资现金流量表 单位：万元 | 项目投资现金流量表 单位：万元 | 项目投资现金流量表 单位：万元 | 项目投资现金流量表 单位：万元 | 项目投资现金流量表 单位：万元

序号 | 项目 | 合计 | 计算期 | 计算期 | 计算期 | 计算期 | 计算期 | 计算期 | 计算期 | 计算期 | 计算期

序号 | 项目 | 合计 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9

一 | 现金流入 | 14444121.22 | 0.00 | 1019896.38 | 1111803.43 | 1196070.47 | 1320119.57 | 1834930.48 | 1348878.04 | 1320544.57 | 1320544.57

1.00 | 经营收入 | 14444121.22 | 0.00 | 1019896.38 | 1111803.43 | 1196070.47 | 1320119.57 | 1834930.48 | 1348878.04 | 1320544.57 | 1320544.57

1.10 | 销售收入 | 543119.38 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 514785.91 | 28333.48 | 0.00 | 0.00

1.20 | 租赁收入 | 4906106.83 | 0.00 | 319096.38 | 358983.43 | 398870.47 | 478644.57 | 478644.57 | 478644.57 | 478644.57 | 478644.57

1.30 | 度假酒店 | 8891400.00 | 0.00 | 700800.00 | 744600.00 | 788400.00 | 832200.00 | 832200.00 | 832200.00 | 832200.00 | 832200.00

1.40 | 其他旅游收入 | 2995.00 | 0.00 | 0.00 | 120.00 | 200.00 | 275.00 | 300.00 | 300.00 | 300.00 | 300.00

1.50 | 医院护理收入 | 76500.00 | 0.00 | 0.00 | 6500.00 | 7000.00 | 7000.00 | 7000.00 | 7000.00 | 7000.00 | 7000.00

1.60 | 教育经营收入 | 24000.00 | 0.00 | 0.00 | 1600.00 | 1600.00 | 2000.00 | 2000.00 | 2400.00 | 2400.00 | 2400.00

二 | 现金流出 | 7806990.78 | 1419795.95 | 1671686.08 | 846681.67 | 415812.93 | 438127.28 | 507874.57 | 385718.29 | 382026.43 | 382026.43

2.1 | 建设投资 | 3130739.87 | 1252295.95 | 1408832.94 | 469610.98 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00

2.2 | 流动资金 | 300000.00 | 120000.00 | 135000.00 | 45000.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00

2.3 | 经营管理费用 | 433323.64 | 0.00 | 30596.89 | 33354.10 | 35882.11 | 39603.59 | 55047.91 | 40466.34 | 39616.34 | 39616.34

2.4 | 营业税金及附加 | 102750.73 | 0.00 | 0.00 | 9281.49 | 9195.02 | 10136.25 | 14816.35 | 10397.69 | 10140.12 | 10140.12

2.5 | 财务费用 | 414419.68 | 47500.00 | 97256.25 | 84186.87 | 70496.69 | 56156.23 | 58823.65 | 0.00 | 0.00 | 0.00

2.6 | 印花税 | 4602.22 | 0.00 | 0.00 | 360.79 | 414.21 | 457.58 | 612.02 | 466.20 | 457.70 | 457.70

2.7 | 外购原材料、燃料及动力费 | 2121644.99 | 0.00 | 0.00 | 90839.68 | 184618.66 | 205131.85 | 205131.85 | 205131.85 | 205131.85 | 205131.85

2.8 | 维修费用 | 54499.19 | 0.00 | 0.00 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47

2.9 | 工资及福利费 | 216482.40 | 0.00 | 0.00 | 16185.60 | 18208.80 | 20232.00 | 20232.00 | 20232.00 | 20232.00 | 20232.00

3 | 土地使用税 | 1020.81 | 0.00 | 0.00 | 92.80 | 92.80 | 92.80 | 92.80 | 92.80 | 92.80 | 92.80

3.1 | 增值税 | 1027507.26 | 0.00 | 0.00 | 92814.89 | 91950.16 | 101362.52 | 148163.51 | 103976.93 | 101401.16 | 101401.16

三 | 所得税前净现金流量

四 | 累计所得税前净现流 | 6637130.44 | -1419795.95 | -2071585.65 | -1806463.89 | -1026206.35 | -144214.06 | 1182841.85 | 2146001.61 | 3084519.74 | 4023037.88

五 | 调整所得税 | 1667515.79 | -377843.30 | -188703.53 | 62624.43 | 200283.36 | 228575.93 | 351542.09 | 249521.40 | 242717.05 | 242717.05

六 | 所得税后净现金流量

七 | 累计所得税后净现流 | 4969614.65 | -1041952.65 | -1505038.82 | -1302541.49 | -722567.31 | -69150.95 | 906362.87 | 1620001.23 | 2315802.31 | 3011603.39

计算指标： | 计算指标： | 计算指标： | 计算指标： | 计算指标：

项目投资财务内部收益率（％）（所得税前）： | 项目投资财务内部收益率（％）（所得税前）： | 项目投资财务内部收益率（％）（所得税前）： | 项目投资财务内部收益率（％）（所得税前）： | 项目投资财务内部收益率（％）（所得税前）： | 28.90% | 28.90% | 28.90% | 28.90% | 28.90% | 28.90% | 28.90%

项目投资财务内部收益率（％）（所得税后）： | 项目投资财务内部收益率（％）（所得税后）： | 项目投资财务内部收益率（％）（所得税后）： | 项目投资财务内部收益率（％）（所得税后）： | 项目投资财务内部收益率（％）（所得税后）： | 29.44% | 29.44% | 29.44% | 29.44% | 29.44% | 29.44% | 29.44%

项目投资财务净现值（所得税前）（ic =10%）： | 项目投资财务净现值（所得税前）（ic =10%）： | 项目投资财务净现值（所得税前）（ic =10%）： | 项目投资财务净现值（所得税前）（ic =10%）： | 项目投资财务净现值（所得税前）（ic =10%）： | ¥2,461,030.74 | ¥2,461,030.74 | ¥2,461,030.74 | ¥2,461,030.74 | ¥2,461,030.74 | ¥2,461,030.74 | ¥2,461,030.74

项目投资财务净现值（所得税后）（ic =10%）： | 项目投资财务净现值（所得税后）（ic =10%）： | 项目投资财务净现值（所得税后）（ic =10%）： | 项目投资财务净现值（所得税后）（ic =10%）： | 项目投资财务净现值（所得税后）（ic =10%）： | ¥1,856,948.28 | ¥1,856,948.28 | ¥1,856,948.28 | ¥1,856,948.28 | ¥1,856,948.28 | ¥1,856,948.28 | ¥1,856,948.28

项目静态投资回收期（年）（所得税后)： | 项目静态投资回收期（年）（所得税后)： | 项目静态投资回收期（年）（所得税后)： | 项目静态投资回收期（年）（所得税后)： | 项目静态投资回收期（年）（所得税后)： | 5.07 | 5.07 | 5.07 | 5.07 | 5.07 | 5.07 | 5.07

项目动态投资回收期（年）（所得税后)： | 项目动态投资回收期（年）（所得税后)： | 项目动态投资回收期（年）（所得税后)： | 项目动态投资回收期（年）（所得税后)： | 项目动态投资回收期（年）（所得税后)： | 5.68 | 5.68 | 5.68 | 5.68 | 5.68 | 5.68 | 5.68

利润与利润分配表 | 利润与利润分配表 | 利润与利润分配表 | 利润与利润分配表 | 利润与利润分配表 | 利润与利润分配表 | 利润与利润分配表 | 利润与利润分配表 | 利润与利润分配表 | 利润与利润分配表 | 利润与利润分配表 | 利润与利润分配表

序号 | 项目 | 合计

序号 | 项目 | 合计 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9

1 | 经营收入 | 14444121.22 | 0.00 | 1019896.38 | 1111803.43 | 1196070.47 | 1320119.57 | 1834930.48 | 1348878.04 | 1320544.57 | 1320544.57

1.1 | 销售收入 | 543119.38 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 514785.91 | 28333.48 | 0.00 | 0.00

1.2 | 租赁收入 | 4906106.834 | 0 | 319096.3795 | 358983.4269 | 398870.4743 | 478644.5692 | 478644.5692 | 478644.5692 | 478644.5692 | 478644.5692

1.3 | 度假酒店 | 8891400 | 0 | 700800 | 744600 | 788400 | 832200 | 832200 | 832200 | 832200 | 832200

1.4 | 其他旅游收入 | 2995 | 0 | 0 | 120 | 200 | 275 | 300 | 300 | 300 | 300

1.5 | 医院护理收入 | 76500 | 0 | 0 | 6500 | 7000 | 7000 | 7000 | 7000 | 7000 | 7000

1.6 | 教育经营收入 | 24000 | 0 | 0 | 1600 | 1600 | 2000 | 2000 | 2400 | 2400 | 2400

2 | 开发成本 | 3659682.99 | 1463873.19 | 1646857.34 | 548952.45 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00

3 | 外购原材料、燃料及动力费 | 2121644.99 | 0.00 | 0.00 | 90839.68 | 184618.66 | 205131.85 | 205131.85 | 205131.85 | 205131.85 | 205131.85

4 | 经营管理费用 | 1444412.12 | 0.00 | 30596.89 | 33354.10 | 35882.11 | 39603.59 | 55047.91 | 40466.34 | 39616.34 | 39616.34

5 | 维修费用 | 54499.19 | 0.00 | 0.00 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47

6 | 折旧摊销费 | 982113.82 | 0.00 | 0.00 | 89283.07 | 89283.07 | 89283.07 | 89283.07 | 89283.07 | 89283.07 | 89283.07

7 | 营业税金及附加 | 102750.73 | 0.00 | 0.00 | 9281.49 | 9195.02 | 10136.25 | 14816.35 | 10397.69 | 10140.12 | 10140.12

8 | 印花税 | 4602.22 | 0.00 | 0.00 | 360.79 | 414.21 | 457.58 | 612.02 | 466.20 | 457.70 | 457.70

9 | 财务费用 | 366919.68 | 47500.00 | 97256.25 | 84186.87 | 70496.69 | 56156.23 | 58823.65 | 0.00 | 0.00 | 0.00

10 | 土地使用税 | 1020.81 | 0.00 | 0.00 | 92.80 | 92.80 | 92.80 | 92.80 | 92.80 | 92.80 | 92.80

11 | 利润总额 | 8181436.35 | -1511373.19 | -754814.11 | 250497.70 | 801133.44 | 914303.73 | 1406168.35 | 998085.61 | 970868.22 | 970868.22

12 | 所得税 | 2045359.09 | -377843.30 | -188703.53 | 62624.43 | 200283.36 | 228575.93 | 351542.09 | 249521.40 | 242717.05 | 242717.05

13 | 税后利润 | 6136077.26 | -1133529.90 | -566110.58 | 187873.28 | 600850.08 | 685727.80 | 1054626.26 | 748564.21 | 728151.16 | 728151.16

13.1 | 盈余公积金 | 613607.73 | -113352.99 | -56611.06 | 18787.33 | 60085.01 | 68572.78 | 105462.63 | 74856.42 | 72815.12 | 72815.12

13.2 | 未分配利润 | 5522469.54 | -1020176.91 | -509499.52 | 169085.95 | 540765.07 | 617155.02 | 949163.63 | 673707.79 | 655336.05 | 655336.05

总成本费用估算表（生产要素法） 单位：万元 | 总成本费用估算表（生产要素法） 单位：万元 | 总成本费用估算表（生产要素法） 单位：万元 | 总成本费用估算表（生产要素法） 单位：万元 | 总成本费用估算表（生产要素法） 单位：万元 | 总成本费用估算表（生产要素法） 单位：万元 | 总成本费用估算表（生产要素法） 单位：万元 | 总成本费用估算表（生产要素法） 单位：万元 | 总成本费用估算表（生产要素法） 单位：万元 | 总成本费用估算表（生产要素法） 单位：万元 | 总成本费用估算表（生产要素法） 单位：万元 | 总成本费用估算表（生产要素法） 单位：万元

序号 | 项目 | 合计 | 计算期 | 计算期 | 计算期 | 计算期 | 计算期 | 计算期 | 计算期 | 计算期 | 计算期

序号 | 项目 | 合计 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9

1 | 外购原材料、燃料及动力费 | 2121644.99 | 0.00 | 0.00 | 90839.68 | 184618.66 | 205131.85 | 205131.85 | 205131.85 | 205131.85 | 205131.85

1.1 | 外购原材料费 | 1886594.35 | 0.00 | 0.00 | 73265.80 | 164848.05 | 183164.50 | 183164.50 | 183164.50 | 183164.50 | 183164.50

2.1 | 外购辅助材料费 | 142632.93 | 0.00 | 0.00 | 10664.14 | 11997.16 | 13330.18 | 13330.18 | 13330.18 | 13330.18 | 13330.18

3.1 | 外购燃料费 | 862.85 | 0.00 | 0.00 | 64.51 | 72.58 | 80.64 | 80.64 | 80.64 | 80.64 | 80.64

4.1 | 外购动力费 | 91554.87 | 0.00 | 0.00 | 6845.22 | 7700.88 | 8556.53 | 8556.53 | 8556.53 | 8556.53 | 8556.53

2 | 经营管理费用 | 433323.64 | 0.00 | 30596.89 | 33354.10 | 35882.11 | 39603.59 | 55047.91 | 40466.34 | 39616.34 | 39616.34

3 | 维修费用 | 54499.19 | 0.00 | 0.00 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47 | 4954.47

4 | 工资及福利费用 | 216482.40 | 0.00 | 0.00 | 16185.60 | 18208.80 | 20232.00 | 20232.00 | 20232.00 | 20232.00 | 20232.00

5 | 经营成本 | 2825950.22 | 0.00 | 30596.89 | 145333.85 | 243664.05 | 269921.91 | 285366.24 | 270784.66 | 269934.66 | 269934.66

6 | 折旧费 | 544991.86 | 0.00 | 0.00 | 49544.71 | 49544.71 | 49544.71 | 49544.71 | 49544.71 | 49544.71 | 49544.71

7 | 摊销费 | 437121.96 | 0.00 | 0.00 | 39738.36 | 39738.36 | 39738.36 | 39738.36 | 39738.36 | 39738.36 | 39738.36

8 | 财务费用 | 355602.04 | 47500.00 | 97256.25 | 84186.87 | 70496.69 | 56156.23 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00

9 | 总成本费用合计 | 4163666.07 | 47500.00 | 127853.14 | 318803.80 | 403443.81 | 415361.21 | 374649.31 | 360067.74 | 359217.73 | 359217.73

9.1 | 可变成本 | 2477247.03 | 47500.00 | 97256.25 | 175026.55 | 255115.35 | 261288.08 | 205131.85 | 205131.85 | 205131.85 | 205131.85

9.2 | 固定成本 | 1686419.04 | 0.00 | 30596.89 | 143777.25 | 148328.46 | 154073.13 | 169517.46 | 154935.89 | 154085.88 | 154085.88

经济指标汇总表 | 经济指标汇总表 | 经济指标汇总表 | 经济指标汇总表 | 经济指标汇总表

序号 | 项 目 | 合计 | 单位 | 备注

1 | 项目总投资 | 3659682.99 | 万元

1.1 | 建设投资 | 3130739.87 | 万元

1.2 | 建设期利息 | 228943.12 | 万元

1.3 | 流动资金 | 300000.00 | 万元

2 | 资金筹措 | 3659682.99 | 万元

2.1 | 资本金 | 1659682.99 | 万元

2.2 | 银行贷款 | 2000000.00 | 万元

3 | 经营收入 | 1348878.04 | 万元 | 正常运营期

4 | 总成本 | 374649.31 | 万元 | 正常运营期

5 | 增值税 | 103976.93 | 万元 | 正常运营期

6 | 营业税金及附加 | 10397.69 | 万元 | 正常运营期

7 | 利润总额 | 998085.61 | 万元 | 正常运营期

8 | 所得税 | 399234.24 | 万元 | 正常运营期

9 | 税后净利润 | 748564.21 | 万元 | 正常运营期

10 | 盈余公积金 | 74856.42 | 万元 | 正常运营期

11 | 投资利润率 | 27.27% | %

12 | 投资利税率 | 27.56% | %

13 | 资本金净利润 | 45.10% | %

14 | 静态投资回收期 | 5.07 | 年 | 含建设期

15 | 动态投资回收期（税后） | 5.68 | 年 | 含建设期

16 | 财务内部收益率（税后） | 29.44% | %

17 | 财务净现值（ic=10%）（税后） | 1856948.28 | 万元

18 | 盈亏平衡点（BEP） | 14.96% | %