1.1项目名称
项目名称：抄茂村土地城中村改造建设项目
1.2项目承办单位
承办单位： 河北鸿泰集团房地产有限公司
法人代表：XXX
1.3项目承办单位概况
1.4编制单位
1.5编制程序
受河北鸿泰集团房地产有限公司的委托，海南方能投资顾问有限公司于2016年4月接受了编制《抄茂村土地城中村改造建设项目可行性研究报告》的任务之后，立即组织有关专家及技术人员对项目拟建场址进行实地考察，了解和收集第一手资料，在充分调查的基础上，就抄茂村土地城中村改造建设项目可行性研究报告的有关问题与承办单位的领导及有关人员进行了深入的探讨，充分征询有关专家的意见，在反复论证和研究的基础上，依据国家对工程项目可行性研究报告阶段工作范围和深度的规定，结合项目自身的特点和项目拟建地区的资源条件、基础设施条件以及本项目拟建场址建设设想，编制完成了本工程的项目可行性研究报告，为该工程建设项目的决策和建设提供可靠的参考依据。1.6编制依据
（1）承办单位提供的相关基础数据，技术资料等；
（2）专业技术人员现场勘察的有关资料和数据等；
（3）国家发展改革委员会颁发的《可行性研究报告编制方法纲要》；
（4）国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；
（5）《城市居住区规划设计规范》GB50180—93（2002年版）及其它现行有关规范、规定；
（6）建筑设计防火规范(GB50016—2006)2006年版；
（7）《建设项目可行性研究指南》；
（8）国家和保亭县其他相关规定和要求。
1.7编制范围与内容
根据国家对工程项目可行性研究报告编制范围和深度的有关规定，本项目可行性研究报告主要对抄茂村土地城中村改造建设项目提出的背景、项目建设的必要性进行研究论述，对项目的建设条件、总平面规划方案、建设内容与规模、工程技术方案、节能、环保、劳动安全及卫生消防、项目实施计划、项目管理及工程招投标、投资估算与资金筹措等内容进行综合分析、研究，为项目的下一步工作提供可靠的决策依据。
1.8项目概述
1.8.1项目提出的缘由
当前，中国正处在四化建设和全面实现小康社会的关键时期、冲刺阶段，而农村建设是全面建成小康社会的短板，只有补齐短板，才能真正实现小康、实现“两个一百年”奋斗目标中的第一个一百年目标。在此前提之下，保亭黎族苗族自治县保城镇抄抗村委会抄茂村小组，该地块上现有农户共49户，以户籍辖区派出所登记在册的现有农业人口共189人。近年来，伴随城市框架的不断拉大，特别是国际旅游岛的开发，为抄茂村的发展提供了难得的发展机遇。但目前也存在着平房密度相对较大、流动人口较多、基础设施落后、道路狭窄以及环境卫生脏、乱、差的现状，为彻底解决抄茂村城中村的面貌，创造一个良好的工作生活环境，提高城市档次，改善村民居住条件，经村党支部、村委会和村民代表共同研究，同意配合实施城市总体规划，对抄茂村土地进行改造。
1.8.2 项目建设方案与规模
本次建设项目为抄茂村土地城中村改造建设项目，根据《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》，参照当地新农村建设相关规定，结合保亭县总体规划和目前建设进展情况，拟将现抄茂村进行整体改造是发展需要。
拟建新址选定在保亭黎族苗族自治县保城镇抄茂村，地理位置较佳，基础设施完善，各种服务设施齐全，环境优美，是该建设的理想之地。
建设项目包括城中村改造安置地块、商业开发地块、一站式汽车服务广场3块。规划占地150.35亩，其中，安置地块占地25.42亩，商业开发区占地100.57亩, 一站式汽车服务广场24.36亩。
一、商业开发区
占地67042.49㎡，建筑占地面积8490㎡，总建筑面积72587㎡。建设13层品质小高层10栋，两层半双拼洋房8栋，高档双拼洋房15栋，社区服务中心和幼儿园各1栋。
二、安置区
占地16945.66㎡，建筑占地面积7189.7㎡，总建筑面积27881.8㎡。建设4层安置房12栋。
三、一站式汽车服务广场
占地16237.64㎡，建筑占地面积5577.73㎡，总建筑面积5577.73㎡。建设汽车展厅1栋，维修车间及精品超市1栋，宿舍仓库1栋。
1.8.3 项目管理与实施进度
本项目承办单位为河北鸿泰集团房地产有限公司。为做好抄茂村土地城中村改造建设项目的规划与建设工作，确保工程高标准、高质量、按计划顺利完成，河北鸿泰集团房地产有限公司成立本项目建设领导小组，负责征地手续的办理和抄茂村土地城中村改造建设项目的规划、设计、报批与实施等工作。项目建设期为24个月。
1.8.4 项目建设总投资及资金筹措
本项目总投资为22045.24万元。全部由河北鸿泰集团房地产有限公司自筹解决。安置区及配套设施资金由河北鸿泰集团房地产有限公司出资，抄茂村负责实施。
1.9 结论与建议
1.9.1结论
抄茂村土地城中村改造建设项目符合保亭县城市框架、加快城市发展步伐，提升城市整体竞争力的政策要求。项目的成功开发，能积极推动该区域的城市化建设，并带来多方面的经济社会效益：
1、促进区域内经济的发展，为城市的快速发展奠定坚实基础。
2、提升该区域的市容市貌，改善区域城市景观。
3、改善居住环境，提高居民生活品质，并使该区域的原居民在经济上获得收益。
4、完成改造居民由村民向市民的转变，并使原来的村级管理转变为社区管理，真正成为城市组织的一部分逐步改变居民原有的生活方式，彻底打破原来的二元社会结构。
总体上，通过科学论证，该项目在经济效益、社会效益、环境保护等方面均具有可行性，项目经过科学安排，精心施工，最终能实现政府、村组居民和开发商三方共赢的目标。
1.9.2建议
在项目实施过程中，不单面临拆迁、补偿安置等繁重工作，而且需要协调土地、规划、市政、拆迁等政府相关部门，中间环节多，协调工作量大，因而，为保障项目改造的顺利实施，使其尽快出形象、见效果，以圆满实现项目既定的目标。 提出以下几点建议：
1、争取政府政策和融资等方面的支持，使项目建设有一个良好的外部环境。
2、做好项目前期的融资工作，确保项目建设的顺利进行。
3、应进一步落实与完善本项目配套水、电等市政基础设施建设。
第二章 项目背景及建设必要性
2.2项目提出的背景
2.2.1我国新农村建设的发展
2015年中央一号文件——《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》连续12年聚焦“三农”问题，以“加大改革创新力度加快农业现代化建设”为主题，指出“ 中国要美，农村必须美。繁荣农村，必须坚持不懈推进社会主义新农村建设。要强化规划引领作用，加快提升农村基础设施水平，推进城乡基本公共服务均等化，让农村成为农民安居乐业的美丽家园。”同时也要求“全面推进农村人居环境整治。完善县域村镇体系规划和村庄规划，强化规划的科学性和约束力。改善农民居住条件，搞好农村公共服务设施配套，推进山水林田路综合治理。继续支持农村环境集中连片整治，加快推进农村河塘综合整治，开展农村垃圾专项整治，加大农村污水处理和改厕力度，加快改善村庄卫生状况。”建设社会主义新农村，自党的十六届五中全会提出以来一直是中央工作的重点。
在中国经济发展步入新常态的背景下，2015年中央一号文件继续锁定“三农”，表明“三农”问题在中国“重中之重”的地位非但没有弱化，反而更为加强。当前，中国正处在四化建设和全面实现小康社会的关键时期、冲刺阶段。全面建成小康社会，不能缺了农村这一头。四化建设，必须补齐农业这一短板。而加强新农村改造，改善农民人居环境，是新农村建设的重要任务之一。
2.2.2我省新农村建设的背景
为深入贯彻落实党的十八大和全国改善农村人居环境工作会议精神，适应城乡发展一体化新形势和广大农民过上美好生活的新期待，推进海南美丽乡村建设和海南新型城镇化建设，2014年2月省财政厅、住房和城乡建设厅联合印发《海南省美丽乡村建设指导意见(2014～2020)》，按照“试点先行、重点培育、全面推进、争创特色”的要求，实施美丽乡村建设行动计划，给海南省美丽乡村建设定下总体目标：按照“试点先行、重点培育、全面推进、争创特色”的要求，实施美丽乡村建设行动计划。
从2014年开始在原确定的海口市琼山区、琼海市、澄迈县、儋州市、万宁市、琼中县为全省美丽乡村建设试点基础上，逐步扩大试点范围。争取到2016年，将全省市县(区)纳入美丽乡村建设试点。每个试点市县(区)至少安排一处以上成片打造的美丽乡村片区，建设连通的百里百村生态休闲旅游网60%以上的乡镇开展整乡整镇改善农村人居环境建设，建设100个宜居、宜业、宜游的美丽乡村。到2020年，全部乡镇开展整乡整镇改善农村人居环境建设，建设1000个宜居、宜业、宜游的美丽乡村。
同时2016年3月出台的《海南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（摘要）》也在强调“合力推进宜居宜业宜游美丽乡村建设。推进新农村建设，深入研究村庄产业发展及农民增收的措施，提出村庄产业发展的类型、方向和具体措施。重点实施美丽乡村建设五年行动计划，合力建设1000个宜居宜业宜游的美丽乡村。”从一系列政府文件中可知，农村建设是全面实现小康社会是重点，而农村改造、改善农村居住条件又是所有工作的重头戏。
2.2.3城中村改造是新农村建设的重要任务之一
农业、农村和农民问题，始终是关系我国经济和社会发展全局的重大问题。过去，我们靠农业的积累、农民的贡献和农村的支持，建立起了比较完整的国民经济和工业化体系，但另从维度上看，城乡二元结构也日益强化，农村发展越来越落后于城市，广大农村地区和农民群 众并没能很好地分享到工业化和城镇化的成果。当前，我国总体上己到了以工促农、以城带乡的发展阶段，初步具备了加大对农业和农村支持保护的条件和能力。同时，改革开放以来，农业生产和农村经济获得了巨大发展，农民的温饱问题已经基本解决，但农村社会事业、精神文明和民主政治建设等方面却相对滞后，这已经明显制约着农村经济社会的全面进步，制约着全面建设小康社会的进程。
必须加快建设社会主义新农村，实现城乡和农村经济社会的协调发展。因而，必用新农村建设来统领"十三五"时期的农村工作，按照落实科学发展 观和构建社会主义和谐社会的要求，坚持城乡统筹发展，进一步调整国民收入分配格局，走工业反哺农业、城市支持农村的道路，把农村基础设施建设纳入公共财政范围，逐步改变城乡二元结构，努力消除城乡协调发展的体制性障碍，促进资源在城乡之间合理配置，建立城乡社会事业和基础设施共同发展的运行机制，故而新农村改造及土地整合是当前新农村建设的主要任务。
为了实现建设现代化城市的总体目标，进一步拉开城市框架，拓展城市空间，消除农村包围城市的落后局面，合理利用土地资源，保亭县政府决定在保亭县抄茂村开展“城中村“改造建设。秉着“政府主导、现场运作，统一设计、各具特色，统筹布局、优化空间，营造景观、健全功能，全面推进，改善民生。”的原则，力求将城中村改造的工作做到最好。改造城中村的过程具体而言也是塑造城市形象的过程，使更多的“城中村”融入城市的大圈。
2.3项目建设的必要性
一、新农村城中村改造是实现城乡协调发展的需要
党的十六大提出全面建设小康社会奋斗目标以来，全党全国各族人民接续奋斗，各项事业取得重大进展。海南各地都在统筹城乡经济社会协调发展，开展城乡一体化的试点工作。不单客观上为人口搬迁和新区建设提供了千载难逢的机遇，并形成适宜的外部环境条件。从建设社会主义新农村的角度看，人口搬迁势在必行。第一，通过人口搬迁可以加快农民向城镇的集中，改变农村脏乱差面貌，实现农村生活社区化，新农村城中村改造项目的建设将拉大保亭县城市建设的框架，打造承担“工业反哺、城市带动”的平台，对推进全县城乡一体化和城镇化建设具有重要的示范作用。
二、项目建设有利于和谐社会的建设和发展
通过人口搬迁可以根本改变目前农民分散居住的局面，并由此造成的用电、上学和医疗诸多不便，集中搬迁和统一安置将降低农村公共设施建设成本，搬迁农民向生态环境良好的城市迁居，农民集中居住的项目将会享受到便利的交通、通讯、水、电、气、教育和医疗等生活设施，大幅度地提升居民的生活质量，改善人员环境。另从维度上看，人口搬迁将有助于促进就业和增加农民收入。鉴于大批居民向新的集中居住区搬迁，拓宽了人口就业渠道，为农村剩余劳动力转移提供了出路。从根本上说，农民住项目、当工人、增收入、奔小康，顺应农民群众的意愿，实现以人为本、建设和谐社会的目标。
三、改造后的土地整合有利于土地集约和合理使用
改造后的村庄通过整合，集约了土地资源，并使其得到更合理的使用和开发。从自然村土地利用现状看，农用地和建设用地布局凌乱，分散无序，粗放式的用地相当普遍。若进行城中村改造，将自然村的人口实行集约化的居住、生活和工作。就土地一项就可以节约大量的土地用来建设，促进城市规模的扩大，带动当地的经济发展。
四、项目的建设当地经济、社会和环境和谐统一发展的必然要求
从微观层面看，实施人口搬迁，有助于改善农民的生产条件和人居环境，节约土地和集约用地，优化资源配置和产业结构的调整，促进区域经济、社会和环境的协调发展。从宏观层面上看，人口搬迁及新城村建设的实施，对推进全县城乡一体化建设具有极为重要的意义。
五、项目建设有利于提升该区域的市容市貌，改善区域城市景观
项目建设后将改善居住环境，提高居民生活品质，并使该区域的原居民在经济上获得收益；完成当地居民由村民向市民的转变，并使原来的村级管理转变为社区管理，真正成为城市组织的一部分。改造后，原居民将逐步改变原有的生活方式，彻底打破原来的二元社会结构。
总之，通过新农村城中村改造项目的实施，节约土地资源，提高土地的使用效率，为土地的规模经营奠定坚实的基础。是实现城乡经济社会的协调发展的重大举措，有利于社会的稳定，城镇和谐发展，人民安居乐业，具有良好的经济效益和广泛的社会效益。
第三章 项目建设规模及建设方案
3.1改造项目原状
伴随保亭县经济的发展和社会的进步，城市规模日益扩大，城市基础设施建设日趋完善。然而，城中村的情况与城区相比差别越来越大。生活环境差，水、电、气、路、垃圾处理及社区服务很不完善，给居民的生产、生活和工作带来不便，影响了广大城中村居民的生活质量以及今后的发展，不利于保亭县城市规划和城市的发展。为了改善城中村居民的居住和生活条件，使广大城中村居民也能享受到城区的基础设施和服务条件，结合当地实际情况，拟对抄茂村进行统一搬迁，就地安置。
3.2项目建设规模
拟建新址选定在保亭黎族苗族自治县保城镇抄茂村，地理位置较佳，基础设施完善，各种服务设施齐全，环境优美，是该建设的理想之地。
建设项目包括城中村改造安置地块、商业开发地块、一站式汽车服务广场3块。规划占地150.35亩，其中，安置地块占地25.42亩，商业开发区占地100.57亩, 一站式汽车服务广场24.36亩。总建筑面积106046.53㎡，其中，商业开发区总建筑面积72587㎡，安置区总建筑面积27881.8㎡，一站式汽车服务广场总建筑面积5577.73㎡。
3.3项目建设方案
一、商业开发区：
占地67042.49㎡，建筑占地面积8490㎡，总建筑面积72587㎡。建设13层品质小高层10栋，两层半双拼洋房8栋，高档双拼洋房15栋，社区服务中心和幼儿园各1栋。
二、安置区
占地16945.66㎡，建筑占地面积7189.7㎡，总建筑面积27881.8㎡。建设4层安置房12栋。
三、一站式汽车服务广场
占地16237.64㎡，建筑占地面积5577.73㎡，总建筑面积5577.73㎡。建设汽车展厅1栋，维修车间及精品超市1栋，宿舍仓库1栋。
第四章 项目选址及建设条件
4.1建设地点现状
保亭黎族苗族自治县位于海南岛中部五指山南麓，山清水秀，风景秀丽。地处海南省南部内陆，北纬18°23′—18°53′，东经109°21′—109°48′，东接陵水县，南邻三亚市，西连三亚市、乐东县，北依五指山市、琼中县。县境东西宽49公里，南北长54公里，总面积1166.6平方公里，占海南省陆地总面积的3.42%。黎族苗族为保亭县世居民族，全县总人口17.3万人（含农垦5.3万人），其中黎族占60.68%，汉族占32.04%，苗族占4.23%，其他民族占3.05%。
该项目建设地点位于保亭黎族苗族自治县抄茂村。该地块符合城市总体规划，基础设施配套完善，交通、通迅等条件便捷，地理位置十分优越，是开发建设的理想地段。
4.2自然条件
4.2.1气候条件
保亭处于北纬18°以南，属热带季风气候区，热量丰富，长夏无冬，年平均气温20.7-24.5℃，冬季温暖如春，夏无酷暑。雨量充沛，年降雨量达1800-2300毫米，负氧离子浓度在每立方厘米8200个以上，可谓“温而不热、凉而不寒、爽而不燥、润而不潮”。
4.2.2地形地貌
保亭县属丘陵山区，主要由山地、丘陵、台地和河谷阶地组成。地势西北高，东北低。
4.2.3水文地质
保亭县境内河流众多，河网密度大，地表水资源丰富。发源和流经保亭的主要河流有五条，分别是通什河、陵水河、藤桥东河、藤桥西河和宁远河。三条主要支流分别是南改河、响水河和保亭河。其流源共长269.19公里，水能蕴藏量12.76万千瓦，可开发利用3.5万千瓦。
水资源总量为21.91亿立方米，地下水蕴藏量为3.6355亿立方米，每年可开发量0.11亿立方米。境内有蓄水工程93宗，小水电站16宗。
4.3交通条件
保亭县的交通以公路为主，纵贯全境的海榆中线是本县交通的命脉，地方公路网以保城镇为中心，成幅射状向四周展开。
保亭县城保城镇东出环岛东线高速公路45公里，北至海口市261千米，南抵三亚市78千米，北到五指山市39公里，往东沿保陵线直达陵水找接通东线高线公路和海榆东线公路。
4.4基础设施条件
4.4.1供水
项目用水由保亭县自来水公司供给，就近市政给水管网引入DN200的给水管作为给水主管道，供水水压、水量有保证，饮用水质达到《生活用饮用水卫生标准》，在生活区内以环、枝状供水管网供水。
4.4.2排水
项目建设区内排水实行雨污分流制，设有排水管道，区内雨污水汇集后就近排入市政雨污水管网。
4.4.3供电
项目用电由保亭县电力公司供给，该项目就近市政供电网接线，在区内建设变电室，即可满足区内生活用电需要。
4.4.4通讯
项目位于保亭县抄茂村，电信、移动、联通、网通、铁通、视通等公司的通信设施完全可以满足本项目需求。目前，保亭县已形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的建设提供了便利条件。
4.4.5交通运输条件
保亭县境内国道、省道、县乡公路网已具备相当规模，形成了便捷的交通网络，可以满足居民出行需求。
4.4.6材料供应条件
建设用材可以从当地获得，建材供应充足，运输条件良好。
4.5社会经济依托条件
2015年保亭全县实现地区生产总值383917万元(含农垦)，按可比价格计算，比上年增长6.3%。从三产结构来看，三次产业的比重分别为41.3：12.4:46.3，上年同期为42.1:12.4:45.5，第一产业比重下降0.8个百分点，第三产业比重上升0.8个百分点，全年固定资产投资完成254873万元，同比下降33.1%，地方公共财政收入累计完成41308万元，比上年同期下降19.7%。
第五章 工程技术方案
5.1总图布置
5.1.1设计原则
1、满足城市规划控制要求，区域协调的原则。
2、建设环境友好型项目，实行高起点、高质量、高水平的规划原则。
3、建筑与景观并重，提倡以人为本的原则。
4、功能与设施现代化，推行灵活通用的原则。
5、近、远期结合，有利于发展的原则。
5.1.2设计指导思想
1、贯彻“以人为本”的设计理念，通过小区建筑的景观语言，使居民在审美情趣上产生共鸣，增强其热爱城市的荣誉感。
2、创建环境优美项目模式，在整体建筑布局与建筑形式表达上既要有强烈的现代感，又要追求人文城市的永恒境界。
3、打破地域局限，解放设计思想，将优秀的社会文化溶入规划与建筑风格的设计中，积极借鉴国内外优秀的社会设计思想，从真正意义上实现项目建设的高起点、高质量、高水平。
4、根据保亭县城市建设理念和管理模式，吸取国内外先进的经验，使建筑设计思想能够最大限度地表达当地的精神风貌。
5、充分考虑日照、通风、向阳、避阴等重要的自然因素，在满足安全疏散和功能科学合理的前提下，建筑设计与组合尽量紧凑，降低过道、走廊等辅助面积的比率，减少空间浪费，强化室内环境的营造。
6、细致地创造室外环境，注意刻划细部环节，营造一个温馨健康、和谐宜居的生态和人文环境，使项目一草一木都参与陶冶情操，让居民在潜移默化中受到引导，具有自由博爱的人格取向，从而达到和谐、高品位社会的目标。
5.1.3总体规划
项目建设地点位于拟建新址选定在保亭黎族苗族自治县保城镇抄茂村，地理位置较佳，基础设施完善，各种服务设施齐全，环境优美，是该建设的理想之地。
建设项目包括城中村改造安置地块、商业开发地块、一站式汽车服务广场3块。规划占地150.35亩，其中，安置地块占地25.42亩，商业开发区占地100.57亩,24.36亩。总建筑面积106046.53㎡，其中，商业开发区总建筑面积72587㎡，安置区总建筑面积27881.8㎡，一站式汽车服务广场总建筑面积5577.73㎡。
该区城市道路四通八达，周围幼儿园、小学、中学、广场、医院、邮局、银行、超市、书店等各种服务设施齐全，通讯和信息网络设施完善，人文环境良好。根据周边建设状况，项目建设主要以居民住宅为主，不再进行其它服务设施的重复建设。
5.2道路规划及场地排雨水
5.2.1道路系统
在项目中，建筑是主体，道路形成整体的骨架，建筑物、道路共同构成项目环境的主体。
本项目设计道路系统主要分为二个层次，分别为主干道和次干道。与城市规划相连的道路分别为主干道、次干道，路面宽以规划为准，主干道为10m宽，次干道均为6m宽。整个项目道路系统组成环形路网，形成有序的交通组织，同时可使消防车畅通地到达每一个角落。
5.2.2道路形成及场地排水
道路形式采用城市型道路，暗管排水方式。区内路面结构为水泥砼路面。根据场地整平标高及周边水系水面标高的现状，项目竖向设计采用平坡式布置形式，排雨水横坡不小于5‰，雨水经道路暗管汇集后排入区外城市道路雨水管网中。
5.3建筑结构方案
5.3.1设计规范
1、《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）；
2、《住宅建筑设计规范》（GB50096-1999）；
3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
4、《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)；
5、《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)；
6、《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)2008年版；
7、《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)；
8、《混凝土结构设计规范 》 (GB50010-2002)；
9、《砌体结构设计规范 》 (GB50003-2001)；
10、工程地质及水文地质勘探资料等。
5.3.2指导思想与原则
1、理解环境，塑造环境
建筑与环境是密不可分的。建筑物要与周围自然环境达成和谐关系。建筑设计既是一个由内部要求到外部空间秩序重新组合的过程，也是一个由外部环境约整内部空间划分的过程。
2、注重功能，简明高效
建筑表现离不开其内在功能。居民楼非常强调其内在的安静、效率和秩序性，既要为内部提供一整套信息传输的环境，同时也要为外部的交流、联系提供方便。
3、构思空间，创造意境
创造一个宜居、优雅、宁静而浓厚文化气息的居住、学习、交流环境，是项目建设的根本。伴随社会性质的发展，项目内的应从内向封闭型逐渐往开放型、智能型过渡。为适应这种需求，用不拘一格的设计手法创造出简洁明快、富有时代气息与文品味的人居环境和交往空间。
4、构思形体、塑造性格
有了合理的布局之后，外形的创造便是建筑设计的关键，缘于它不单直观地反映出建筑的性格，而且是环境塑造的基础。项目建筑所扮演的角色、特征决定了它兼有地域文化性和时代性，从这个意义出发、朴素、清新、典雅、统一中有交化成为项目建筑设计时寻求的“性格”特征。
5.3.3建筑设计
1、建筑平面及功能说明
本项目居民住宅共建36处，公共服务与活动中心1处，幼儿园1处，市场1处，总建筑面积106046.53㎡。
景观上完整统一，平面功能齐全，体现宜居、便捷的建筑之风。
2、建筑立面造型设计
居民住宅在立面造型上，现代简欧风格，尽与其它建筑协调统一，以形成完美的视觉空间。现代建筑中融入我国传统建筑风格是居民楼楼呼应整个项目建筑的不变主题。从建筑的体量上不断寻求变化，富有变幻。形成一个完整统一的城市项目。
3、建筑剖面及空通组织
住宅标准层高均为3米，室内外高差0.45米。楼内垂直交通主要通过布置于住宅内的楼梯实现。户内水平交通则通过走廊、客厅等相联系。
4、主要建筑用料做法
（1）外装修
采用白色面砖为基调，局部穿插有黄色石材。整体色彩感觉清新、亲切，也能很好地与项目内其他建筑取得色彩上的一致。
（2）内墙
混合砂浆，外罩乳胶漆，卫生间外贴袖面砖。有特殊要求的房间按工艺要求确定内墙装饰材料品种。
（3）屋面
坡屋顶采用蓝色面瓦，其余部分为保温、隔热、高分子防水材料面层，有组织排水。
（4）楼地面：地砖地面。
（5）门窗：防盗门、木门、塑钢窗。
（6）顶棚：同内墙。有特殊要求处采用吊顶。
5、建筑消防说明
依据建筑设计防火规范（GB50016-2006），本工程属一、二级耐火等级建筑，建筑物单体的间距均能满足消防通道及防火间距的要求。
5.3.4结构设计
建筑主要功能为居民住宅，低层部分建筑物安全等级为二级，建筑物重要性类别为丙类，结构的抗震分组第一组，建筑抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。高层部分抗震设防烈度7度，地震分组第一组，设计基本地震加速度0．10g。建筑结构安全等级为一级，设计使用年限为50年。
本工程采用框架结构以满足建筑物的强度、刚度及抗侧移压求。装修材料均选择节能环保材料。
5.4公用工程
公用工程主要包括给排水、供配电、弱电等设施，各系统按项目总体规划方案统一规划，总体设计。
5.4.1给排水
1、设计依据
（1）《建设设计防火规范》（GB50016-2006）；
（2）《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2003）；
（3）《污水综合排放标准》（GB8798-1996）；
（4）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ40-90）；
（5）建设单位提供的有关技术资料及要求；
2、设计原则
根据总体规划和道路情况，合理预测需水量，按各单体用户用水要求，合理选择供水系统。在满足用户用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短配水管线的总长度，节约水资源。
3、用水量估算
（1）居民生活用水按250升/人.天，49户住户，按每户平均3.2人计。
（2）绿化用水按1.5升/平方米计。
（3）未预见水量及管网损失按生活用水量的10%计。
（4）室外消防用水量按同时发生火灾次数一次，消防要求最高的建筑物来设计，本工程最高建筑3层。
4、供水水源及供水系统
供水水源由城市供水管网引入，当地水质优良，水量丰富，满足国家生活水饮用标准，各用水点供水管道出水压力不小于0.3兆帕。供水管道采用PPR塑料管，消火栓管道采用焊接钢管。
室外消火栓采用地上式消火栓，室外消火栓保护半径不应超过150米，距路边距离不应超过2米，距建筑外墙不宜小于5米，宜靠近十字路口。
5、排水系统
区内排水系统采用雨、污分流制。
室内生活排水系统将污水、废水收集后，以污、废合流排向室外排水管网，室内排水主管系统一般采用主通气主管系统，以改善通水、通气条件，生活污水设化粪池处理后，再通过室外排水管网排向城市市政污水管网。室内排水管采用建筑用硬聚氯乙稀空壁螺旋管，按规范设置清扫口，并在适当位置设置地漏。
建筑物通向室外的污水排水管采用双螺旋U-PVC管，排入建筑单体前设置的Φ1000污水检查井。
6、雨水系统
雨水依地势就近有组织排入市政雨水管道，项目主干道设置雨水管网和鼻式雨水入口，建筑物屋面雨水采用有组织排水，将雨水排至室外后，经室外雨水管网收集后，直接排入城市雨水管网。设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，管道直径为DN100。
5.4.2供配电及弱电系统
1、设计依据
（1）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（2）《供配电系统设计规范》（GB50052-96）；
（3）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；
（4）《民用建筑照明设计标准》（GBJ133-90）；
（5）《建筑物防雷设计规范》（GB50057 -94）。
2、用电负荷
每户住宅按8千瓦设计，同时系数取0.65，总用电量为1736.8千伏安。
3、供电电源
该项目由上一级变电所引入两回路10KV高压供电电源，在项目内设计变配电所一座。变配电所尽量设置于负荷集中的区域，以缩短 供电距离，减少配电等级，方便管理。变配电内设高压配电柜、变压器、低压配电柜、电容器柜等供配电设备，以完成将10KV电压变为380/220伏低压，并通过低压配电柜向各用电负荷点低压配电。通过电容器柜进行补偿，使功率因数达到0.9及以上。配电方式采用放射式和干线式相结合的混合方式。
4、线路敷设
为使项目整洁、美观，室外供配电电缆均采用直埋或沿电缆沟敷 设，当穿越道路、基础或其它有可能损坏电缆的地方均穿钢管保护。 室内配电线路采用导线穿管沿墙，梁板暗敷的敷设方式。导线的选择 根据用电负荷的大小来决定，配电箱之前选用W-1000，型电力电缆， 配电箱之后选用BV-500型塑料绝缘电线。
5、防雷、接地
项目内建筑物按预计雷击次数大于或等于0.012次/年，且小于或等于0.06次/年的人员密集的公共建筑来设计，为三类防雷建筑物。建筑物的防雷装置均采用建筑物的金属构件作为避雷带，引下线及接地装置，三者应可靠连接。
对特殊要求的建筑，如弱电机房、中心计算机房、变电所等，还要做防雷电波侵入、感应雷侵入、等电位、防静电或电磁屏蔽等设计。
根据规范要求，对不同性质建筑作不同类别的接地设计。
电气工作接地：冲击接地电阻不大于10欧姆。
电气保护接地：冲击接地电阻不大于10欧姆。
防雷接地：冲击接地电阻不大于10欧姆或20欧姆。
弱电接地：冲击接地电阻不大于1欧姆。
等电位接地、防静电接地或电磁屏蔽接地等。
接地系统采用联合接地方式，冲击接地电阻不大于1欧姆。
所有正常不带电的电气设备金属外壳，入户管道等均应可靠接地。各个接地装置(或系统)应尽可能地联成一个整体。
6、弱电系统
项目内设置通讯系统、有线电视系统和宽带网络系统。
第六章 节能方案
6.1设计依据
《建筑照明设计标准》GB 50034-2004；
《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ 75-2003；
《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》 JGJ26-95；
《民用建筑电气设计规范》 JGJ16-2008；
《建筑照明设计标准》 GB500034-2004；
《海南省公共建筑节能设计标准》DBJ 03—2006；
⑦ 《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》；
⑧ 《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003。
6.2建筑节能
伴随我国经济建设地快速发展，能源问题倍受关注，我国人口多，资源相对不足，主要矿产资源人均占有量不到世界平均水平的一半；同时，我国能源利用率较低，国内生产总值万元能耗为世界平均值2.5倍，主要用能产品能耗比发达国家高40％，其中建筑用能已达全社会能源消耗的27.6％，建筑节能已成为国家发展战略的重大问题。
根据本项目的实际情况，从以下方面采取节能措施：
6.1.1控制建筑体形系数
建筑体形系数即建筑物外表面积与其所包围的体积的比值，建筑物的外型尽可能减少凹凸变化，选择比较规整的，这样可以减少围护结构的散热。同时围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少墙壁外表面获得热量向房间内传递。
6.1.2加强墙体的保温
适当增加外墙保温隔热效能，提高热阻；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可减缓热量进入墙体；用空心砖、加气混凝土等新型墙体材料代替实心粘土砖；提高建筑物的气密性，墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果，用密封材料填实穿墙管线连接处裂隙。
6.1.3加强门窗的保温
建筑门窗和建筑幕墙全周边采用高性能密封技术，采用单框双玻塑钢窗或中空双玻塑钢窗、铝合金窗及喷塑彩板钢窗；采用保温窗框：窗墙比宜适当控制；安排好门窗相对位置及开启方式；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，以便夏季减少太阳辐射热，冬季又得到日照。
6.1.4加强屋顶、地面的保温
鉴于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，应加强隔热层并有架空通风层，还可在空气间层内贴热反射膜，它能阻止80％以上的可见光，可以阻断或减少热桥的热损失，设倒置式屋面并有利于保护防水层使之耐久；采用坡屋顶，利用阁楼通风散热。
6.3电气节能
能源是整个国民经济发展的物质基础，节约能源是经济可持续发展、保护生态环境的重要措施。为了节约和合理地利用能源，本项目通过优化设计，优先采用先进的节能措施和节能产品，以期获得更好的电器节能效果。
1、选用高性能的节能型S11变压器以减少变压器自身的损耗，节省电能大约5%左右。
2、在电气设计方案中，将变压器及电力室设在靠近负荷中心处，以降低线损。
3、在电力室0.4kV母线设置了低压功率因数自动补偿装置，使全厂的功率因数达到0.9以上，减少了系统无功损耗。
4、采用铜芯电缆减少线缆损耗。
6.4节约用水
我国是一个缺水的国家，2015年我国水资源总量为27711亿立方米，居世界第四位。我国人均水资源占有量为2055立方米/人，仅为世界人均占有量的25%，属于贫水国家。为节约用水，本项目拟采取如下节水措施：
1、供水系统采取防渗、防漏措施。如供水管网等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。
2、生活废水经处理后用于道路洒水和绿化用水，节约了地下水的开采量。
3、选用节能指标先进的设备及新型节能效果好的卫生洁具。
4、严格控制管材、附件和施工质量，防止跑冒滴漏。
第七章 环境影响与绿化
7.1环境评价依据及原则
7.1.1评价依据
1、《建设项目环境保护管理条例》 ；
2、《中华人民共和国环境保护法》 ；
3、《中华人民共和国环境影响评价法》；
4、《中华人民共和国大气污染防治法；》；
5、《中华人民共和国水土保持法》；6、《海南省建设项目环境保护管理办法》；
7、《环境空气质量标准》GB3095-1996；
8、《施工场界噪声标准》GB12523-90；
9、《城市区域环境噪声标准》GB3096-2008；
10、《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90。
7.1.2评价原则
1、在环境保护方案设计时，借鉴成熟的经验和科学知识，防止不利影响的产生，把对生态环境的影响降低到最小程度。
2、要把消除污染、改善环境作为加强项目经营管理的重要内容。
3、控制污染物排放总量，坚持达标排放。
7.2建设地点环境现状
拟建新址选定在保亭黎族苗族自治县保城镇抄茂村。该区周围城市基础设施完善，没有污染企业和其它污染源，环境条件较好。
7.3施工期间环境影响及治理措施
7.3.1 噪声
本项目施工期间，施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。工程拟采取的噪声防治措施有：限制高噪声施工时间、夜晚停止施工；选用低噪声性能的施工机械，并对施工机械进行润滑和保养；安装消声、减振设备，在工地周围设立临时的声障装置，使施工噪声对噪声源40米区域以外的人群不会造成影响，使之符合《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)的要求。
7.3.2 废水
施工区的生活污水、施工中开挖的土方堆放的建筑材料被雨水冲刷形成的废水，都会对环境造成一定污染。拟采取措施有：施工场地生活污水经化粪池预处理后，集中排入城市排污管网；对施工开挖的土方，应采取防治水土流失的措施。
7.3.3 大气影响
建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。采取措施：在施工路段和施工场地定期洒水，定期清理施工场地及运输路面上散落的土、石方，以及保持运输车辆车厢密闭。
7.3.4 废弃物影响
施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土方及部分建筑垃圾回填后的多余部分，其应与建筑垃圾全部运至垃圾处理场妥善堆放，这些废弃物对周围环境影响较小。
7.4 项目竣工后环境保护措施
7.4.1 生活垃圾处理
本项目产生的生活垃圾由城市环卫部门统一处理，生活垃圾在区域内采取垃圾袋包装，集中后由物业管理部门统一送至城市垃圾转运站。
7.4.2 生活污水处理
项目产生的废水主要为生活废水，经化粪池处理达标后排至城市污水管网。
7.4.3 噪音处理
项目公用工程设备会产生部分噪音，在设备选型时要选择符合国家环保标准要求的设备，设备噪音采取减振、吸音、消声、隔离措施，处理后可以达到环保要求标准。
7.5 环境影响评价
环境监测的主要任务是监测地下水的卫生标准和环境的卫生标准，以取保周围环境不被污染。
项目建立专项环保机构，负责环境保护工作，并建立严格的管理制度，使项目环境保护工作有效运行，可以确保项目建设的同时不产生环境污染。
本项目实施后，不会产生新的污染，项目产生的废水、垃圾、噪声均可以得到有效的控制和治理，所有排放可以做到按国家规定的排放标准达标排放。
7.6绿化
(1)该场地用地，现已无任何有保留价值的植被。因而本工程的环境景观与绿化设计将完全根据总体布局及竖向进行统一设计。
(2)绿化设计以绿色植物为主，布置采取点、线面相结合的完整绿化系统。植物配置适应气候特点和居住环境要求，形成良好的植物群落。点的绿化集中在住宅单元入口。线的绿化主要是沿道路两旁种植行道树和绿篱，行道树非扑救面处选用冠大、浓荫、常绿、防尘、生长快的乔木。面的绿化为建筑物之间的集中绿地区，以草坪和灌木为主。
(3)景观设计采用现代自由式的设计手法，随交通线路自由布置。住区主要出入口、视线通廊区、集中绿地区为景观布置重点，通过铺地、室外灯饰、绿化等景观形成良好的居住场所。住区环境设施应起到点缀和强化景观效果的作用，同时应具有功能性。建筑小区等硬质景观设计突出观赏性和趣味性，体量和尺度适宜，宜少而精；标志设计简洁醒目；照明设计应营造安闲优雅的生活气氛。住区水景结合本地气候特点和水源情况，适当确定水体面积、深度和形状，采用多种手法创造以水体为中心的动态和静态景观。
第八章 消防与安全卫生
8.1 消防设计
8.1.1 设计依据
1、中华人民共和国公安部令第30号《建筑工程消防监督审核管理规定》；
2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
3、《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》GB50067—97（1998年版）；
4、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年版）；
5、《建筑灭火器配置及规范》（GB50166-92）；
6、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001 (2005年版)；
7、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008；
8、《消防安全标志设计、施工及验收规范》DB50/202-2004。
8.1.2 消防措施
1、根据消防设计规范，项目内设环行消防管网和室外地上式消火栓，同时应建立一支消防队伍，完善机制，健全制度，加强管理，明确消防责任，提高消防意识，确保消防安全。
2、认真做好电气设备的管理和设计，在电气系统设计中，要符合国家有关电气设备的设计、安装规定，确保用电设备及电气接地系统的可靠性。要设置完备的防雷装置，利用屋顶避雷针及女儿墙避雷带等防雷的措施，避雷针和避雷带应和屋顶所有金属导体可靠焊接。建筑物应做总等电位联结，卫生间及淋浴间应做局部等电位联结。
建筑电气的设计和施工、电气设备材料的选择安装、配电线路的敷设均严格按照国家规范的要求执行，以防电气火灾的发生。
8.2 安全卫生
8.2.1 安全措施
为确保本项目施工过程中及项目建成后符合安全的要求，在项目施工中及项目建成后贯彻“安全第一、预防为主”的方针，采取必要的安全措施，以保证项目的正常施工和顺利使用。
1、设立高处作业的上下安全通道、垂直运输设备应搭设稳定性、安全性装置。
2、进行建筑围栏封闭，架设安全网，洞口及临边进行防护。
3、土建施工中要采取专项安全措施（如起重吊装作业、脚手架工程、模板工程等）。
4、考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强风的工作。冬季施工应做好防风、防火、防滑、防煤气中毒等工作。
5、建筑内部的电线及电气设施，明设时应有安全防护设施和提示警告。
6、楼梯应采用防滑条，垂直杆件间距应符合规范规定。在放置花盆处，必须采取防坠落措施。
7、上人屋面应设不小于1.1米的防护。
8、项目主要出入口设管理值班室。
8.2.2 卫生措施
1、公共场合要保持环境整洁、舒适、安静，公共场合禁止吸烟，做到无噪音、无烟、地面定时清洁。
2、卫生间宜有自然采光和不向邻室对流的直接自然通风，当不能满足自然通风换气要求时，应采用机械通风。卫生间应保持清洁、无异味、无蝇蚊。
第九章 组织机构与人力资源配置
9.1 组织机构
该项目建设单位为河北鸿泰集团房地产有限公司，该公司内部机制稳定、机构健全、分工明确。为确保该项目高标准、高质量地按进度计划安排的工期顺利完工，管委会成立项目建设指挥部，由主要领导负责，下设办公室、财务部、工程技术部、招标采购部。组织机构简图如下：
1、办公室
（1）负责项目的日常行政工作，负责文件的收发和归档，负责会议组织与接待；
（2）负责后勤服务、保安等各项具体工作，并对各项工作的落实情况进行督促检查；
（3）负责落实单位内部机构调整及各部室岗位设置；
（4）负责办理人员的调配、聘任、奖惩、解聘、辞退、考勤等工作；
（5）负责劳动工资变动晋档，劳动工资年报统计等；
（6）负责组织聘任人员的专业知识的学习和上岗工人的培训。
2、财务部
（1）熟悉国家的财税政策及各项规定，贯彻执行会计法；
（2）负责组织协调资金，保证项目资金正常周转；
（3）负责项目的财务管理，财务核算；
（4）负责项目清产核资，办理国有资产权登记和国有集体财产的报废核销；
（5）负责与财务工作有关的其它工作的配合与协调。
3、工程技术部
（1）处理工程建设过程中各不同阶段出现的各种技术问题；
（2）与设计勘探单位密切合作，协调完成勘探设计工作；
（3）与施工单位各专业施工人员互相沟通，协调解决施工中出现的各种问题，保证工程顺利进行；
（4）与施工监理部门密切合作，做好施工质量和施工进程的监督工作。
4、招标采购部
（1）负责项目招标范围内的所有招标工作；
（2）履行管理职能，负责设备、材料的采购、供应和管理工作；
（3）负责单位有关业务的对内对外协调联系；
（4）负责工程各阶段的任务协调，办理相关报批手续；
（5）负责项目计划、统计、技术信息、宏观经济政策等各种资料的收集整理和信息管理。
9.2 劳动定员
根据各部门技术、管理和服务人员需要量，以确定劳动定员。
9.3人员来源
主要技术人员和管理人员可由公司内部调配，也可面向社会公开招聘。
第十章 项目实施进度
10.1项目实施计划
本项目实施计划主要依据项目各阶段实施过程中所必须的时间和应具备的条件，并考虑项目在实施过程中不可预见因素所造成的对进度的影响，使实施计划的编制尽量接近实际情况，较为合理科学。即：
1、项目批准后，依据项目资金落实情况，合理安排各单项工程开工相互衔接时间。
2、按照先重点后一般的原则，安排各单项工程分期分段开工，合理穿插实施，防止开工面过大出现人力、材料不足或开工面过小，造成窝工现象影响工期，保证项目进度均衡开展。
3、土建工程项目，必须由相应的专业施工单位承担，以保证工程质量和建设进度。
4、设备安装与调试，应有设计、施工、设备制造厂家及建设单位的专业技术人员参加，以便在建设过程中及时发现和协调解决出现的问题，确保建设周期和顺利投产。
本项目建设期XX个月。
10.2实施进度表
项目实施计划表
第十一章 项目招投标方案
11.1招标原则
为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、招标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。
11.2招标范围
本项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备（国内）、材料等的采购。
11.3招投标程序
11.3.1招标
鉴于本项目单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，本项目招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：
1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得标准后委托招标代理机构进行公开招标。
2、招标人在国家指定媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。
3、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟鉴定合同的主要条款。
(1)勘察设计招标
勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公开招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求在乙级以上。
（2）施工监理招标
施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求必须在乙级以上。
（3）施工企业选择招标
依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求资助在一级，公开选择投标人。
（4）设备采购招标
依据项目的需要，面向全国公开选择设备和材料生产厂家，投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。
4、组织潜在投标人踏勘项目现场。
5、本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于20日。
11.3.2 投标
1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。
2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于3个的，招标人应当依据本办法重新招标。
3、投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。
4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。
5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假、骗取中标。
11.3.3开标、评标和中标
1、开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。
2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由5人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满8年并具有高级职称或具有同等专业水平。
3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。
4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出30日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。
5、中标人应当按照合同约履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
第十二章 投资估算与融资方案
12.1投资估算
12.1.1 估算范围
该项目投资估算的编制范围包括项目的土地购置、新建建（构）筑物及附属设施的土建、设备购置及安装和其它费用、基本预备费等。不包括拆迁补偿费。
12.1.2 编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002] 15号）；
2、《投资项目经济咨询评估指南》（咨经[1998] 11号）；
3、《海南省建设工程计价定额》（2011）；
4、《海南省建设工程量清单计价管理办法》；
5、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003）；
6、建设单位提供的相关资料。
12.1.3 编制方法
1、土建工程根据类似工程决算，并参考保亭县建设工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。
2、安装工程根据设备购置费及设备安装类似工程决算，以指标形式计入。
3、设备购置按设备制造厂的报价或近期市场价格估算。
4、其他费用估算
与项目建设有关的其他费用包括土地成本费、前期咨询服务费、环境影响评价费、工程勘察设计费、工程建设监理费、场地准备及临时设施费等。
（1）土地购置费按当地现行土地价格计入；
（2）前期咨询服务费：在项目前期工作中，委托咨询单位编制和评估项目可行性研究报告、环境影响评价报告等所需的费用。根据国家计委发布《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283），本项目的前期咨询服务费约XXX万元；
（3）勘查设计费：勘察设计费是指对工程建设项目进行勘察设计所发生的费用。包括项目的各项勘探、勘察费用，初步设计、施工图设计费、竣工图文件编制费，施工图预算编制费，以及设计代表的现场技术服务费。根据国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）的有关规定，勘察设计费按照工程费用的2%估算，本项目勘察设计费约为XXX万元；
（4）工程监理费：根据国家物价局《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》，主要用于支付项目单位委托工程监理单位实施工程监理的费用，工程建设监理费按照建筑工程费的1%估算，本项目的工程建设监理费约为XXX万元；
（5）办公用具购置费，按每人300元/人计入；
（6）其他前期费，按计价格［2002］1980号文，以第一部分工程费用为基数，按比例计入；
5、基本预备费估算
本项目建设周期短不考虑涨价预备费，只需计算基本预备费用。基本预备费是指在项目实施中可能发生、但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称为工程建设不可预见费。一般由三项内容构成①在批准的设计范围内,技术设计、施工图设计过程中所增加的工程费用，经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；②一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；③竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。本项目基本预备费约为XXX万元。12.1.4 项目总投资
本项目总投资为XXXX万元。全部由河北鸿泰集团房地产有限公司自筹解决。安置区及配套设施资金由河北鸿泰集团房地产有限公司出资，保城镇负责实施。
12.2 融资方案
本项目总投资为XXX万元。全部由河北鸿泰集团房地产有限公司自筹解决。
第十三章 社会评价
社会评价从以人为本的原则出发，研究拟建项目的社会影响，分析项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。拟建项目涉及大量人口搬迁，该项目的建设必然影响到当地社会和经济的发展，对所在区域产生一定的社会影响，包括正面影响(社会效益)和负面影响。
13.1 主要利益相关群体
与本项目关系密切主要群体包括：
1、项目建设涉及被拆迁的房屋的居民，他们即是受益者也是受害者，若补偿合理则主要是受益者。
2、项目建设涉及保亭县保城镇人民政府、潭口村村委会、建设局、居住小区所在政府、小区管理委员会、第二级地方政权和一级项目承办单位。鉴于权限不同，各个单位在项目建设过程中起的作用不同，得到利益和损失也各不相同，然而，从根本上讲，项目的建设将促进区域社会经济的迅速发展，各个单位均是受益者。
3、搬迁农民入住新区后，可以改善居住环境，提高生活质量，是主要的受益者。
13.2 效益分析
13.2.1社会效益分析
“十二五”时期为社会主义新农村建设打下坚实基础，推进现代农业建设迈出了重大步伐，构建新型工农城乡关系取得了突破进展，而“十三五”时期是全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标的决胜阶段，也是农村全面建设小康加速推进的关键时期。建设社会主义新农村是中国现代化进程中的重大历史任务。农村人口多是中国的国情，只有发展好农村经济，建设好农民的家园，让农民过上宽裕的生活，才能保障全体人民共享经济社会发展成果，才能不断扩大内需和促进国民经济持续发展。只有农村居住条件集中改善了，道路交通、供水供电、信息通讯等基础设施完善了，城乡之间、地区之间的产品和生产要素才能流动起来，农民生活需要的各种消费品才能保证供应，农村市场才能繁荣。再则，农民居住条件的改善，不但提高了农民的生活水准，而且保护环境，集约用地，提高了土地资源的使用价值。故而加强村庄改造，是新农村建设的重要任务之一，在社会效益和社会影响方面意义重大。
13.2.2环境效益分析
自2005年《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》的文件将村庄改造正式纳入各级政府的工作范畴，提出要安排资金，支持村庄改造，并开展村庄治理试点，向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住宅设计图样。2016年《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》指出，加快城镇棚户区、城中村和危房改造。围绕实现约1亿人居住的城镇棚户区、城中村和危房改造目标，实施棚户区改造行动计划和城镇旧房改造工程，推动棚户区改造与名城保护、城市更新相结合，加快推进城市棚户区和城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房（包括无上下水、北方地区无供热设施等的住房）改造
目前现状的主要问题是村庄布局分散、村容村貌不整、基础设施 和服务设施缺乏。通过对农民建设行为的引导，依靠农民改变观念，自主建设生态、美好的宜居家园。村庄改造的首要目的是改善村民的生活环境，通过具体方案的实施，让农民在生产和生活方式上有所转变，并通过改造为农村留下发展的空间，为农村策划新的发展思路。对广大的普通农村而言，农民依然是生态最坚实的守望者，因而村庄改造必须把环境质量和生态保护作为重要目的，有序推进村庄改造，继续实施乡村清洁工程，开展创建“绿色家园”行动。
13.2.3经济效益分析
本项目财务内部收益率：XX%；项目财务净现（I=8%）=XXX；动态投资回收期=XXX年。年平均利润=XXX万元；投资利润率XX%。详见附表。
13.2.4负面影响分析
1、对土地的利用
本项目的建设，使农民成了城镇人口，改变了原有农业用地的功能，本项目的实施减少了可耕地。
2、居住小区当地群众生活
居住小区建设，可能影响到当地部分群众正常的工作和生活，带来诸多不便。
3、对其它的影响
增加了城镇一部分就业机会的竞争和城镇管理的负担。
13.3 风险分析及应对措施
拟建项目是居住小区居民住宅和基础设施建设工程，旨在改善搬迁农民的生活环境，促进当地和谐社会的发展，但项目实施过程过可能遇到农民组织搬迁风险、项目建设管理风险、财务风险和其它方面的风险。针对有可能发生的风险，项目承办单位应积极采取措施，将风险影响因素降到最低程度。
1、农民组织搬迁风险分析
该项目配合单位为保城镇抄抗村民委员会抄茂经济合作社，抄抗村民委员会人员素质高，农村工作经验丰富。在项目加大基础设施建设的同时，若农民搬迁工作没有达到预期目标，势必会造成部分基础设施能力得不到充分发挥。可以通过细致商讨、周密安排、一次规划、分期建设、滚动发展，使农民搬迁风险降低到最小。
2、项目建设管理风险分析
项目在建设过程中可能鉴于管理不善给项目建设带来风险，项目承办单位可以通过挑选具有较高的项目管理水平和经验丰富的人员组成管理团队，对项目进行专业化精细管理，完善管理制度，各负其责，使项目管理风险化解到最低程度。
3、财务风险分析
拟建项目为小区居住住宅和基础设施建设工程，其融资主体具有多元性，融资过程中有可能出现资金不到位的情况，必然会影响到项目的正常进行。在开工前做好工程投资估算和资金筹措工作，安排好工程进度和工程资金的使用情况，加快施工进度，避免不必要的费用。
13.4 结论
综合来看，拟建的项目对当地社会和经济产生一定的影响，包括社会效益和负面影响。通过分析可知，本项目的建设有利于繁荣地方经济，增强当地招商引资的能力，促进社会综合事业水平的提高，提高人们的整体生活水平和生活方便程度，社会效益显著。对于负面影响，只要采取积极有效的措施，通过加强管理就可以将其影响程度降到最低。
本项目建设是非常必要的，也是可行的，它的建设和运行符合中央关于新农村建设的文件精神，并且具有较大的社会效益、环境效益和间接的经济效益，建议尽快实施。
第十四章 结论和建议
14.1、结论
1、项目建设符合国家、海南省及保亭县产业发展的相关政策，符合保城镇抄抗村委会及整体发展规划的要求，项目的实施是必要的。
2、本项目总投资XXX万元。项目可实现营业收入XXX万元，新增净利润为XXX万元，税后IRR为XX%，NPV为XXX万元，动态投资回收期为XX年，总投资收益率为XX%，总投资利税率为XX%，资本金净利润率为XX%，项目具有财务可行性，经济效益较为明显。
3、项目建设过程严格执行相关环保法规和标准，并严格按照有关规定采取措施防治各种污染，并确保日后的正常运行，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。
4、项目节能设计符合国家发布的节能法律、法规和产业政策，符合合理用能标准和节能设计规范，能源消耗品种、数量对所在地区能耗负荷的影响较小，节能措施较为完善，节能效果显著。
5、本项目的实施有力促进保城镇的城镇建设，对提高抄茂村新农村建设、改善农民居住环境都具有较大的现实意义，社会效益较为明显。
6、风险分析表明，本项目风险程度处于可控范围内。
14.2建议
1、加强工程建设“三控制、两管理、一协调”，加强核算，减少不可预见的工程事件发生导致的工程建设费用增加。
2、项目建设期较长，投资较大，影响范围广，建议项目单位做好建设规划和收支管理，确保项目涉及资金的安全。
3、建议项目单位根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避项目可能遇到的风险。
4、鉴于近年来国家采取各种手段遏制房价过快上涨，房地产政策趋紧，变化较快，国家各项政策的出台对房地产市场影响较为明显，建议项目单位做好政策把握和市场预测。
5、项目实施过程中要遵循“三个同时”原则，即环境保护设施与主体工程同步设计，同时施工，同时运营。项目建设期内要严格实施水土保持方案，同时加强建筑材料的管理，实现余料的回收利用，减少废弃物的排放。序号 | 部 门 | 技术定员 | 管理定员 | 工人定员 | 合计
1 | 办公室 | 1 | 1 | 2
2 | 财务部 | 2 | 1 | 3
3 | 工程技术部 | 5 | 5
4 | 招标采购部 | 1 | 1 | 2
合计 | 12
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