海南南海农产品加工储运批发中心

海南南海农产品加工储运批发中心

项目建议书

编制日期：二零一四年二月十日

编制单位：海南方能投资顾问有限公司

目 录

项 目 概 述 - 1 -

一、项目合作双方 - 1 -

二、项目提出背景 - 1 -

（一）海南省安置农场现状 - 1 -

（二）项目提出背景 - 1 -

三、项目建设必要性与意义 - 2 -

（一）项目有助于实现国有资产的保值、增值，充分发挥土地资源的价值 - 2 -

（二）项目可解决农场职工的改制、安置、就业问题，提增政府和农场职工的收益 - 2 -

（三）项目有助于当地提增就业机会，增加当地居民的收入 - 2 -

（四）项目有助于缓解海南省农产品供需矛盾，促进农产品产业结构的调整升级 - 3 -

（五）项目有助于打造农业产业化、专业化、标准化、品牌化和"从田间到餐桌"的全链式海南农业产业高端品牌 - 3 -

四、项目概况 - 3 -

五、项目主要建设内容 - 4 -

（一）大型保鲜冷藏库 - 4 -

（二）大型农产品保鲜储存库 - 4 -

（三）大型农产品精加、包装车间 - 4 -

（四）大型批发中心 - 4 -

（五）大型物流集散中心 - 4 -

（六）农产品检测站 - 4 -

（七）大型农产品流通数据化信息平台 - 5 -

六、项目定位与发展目标 - 5 -

七、项目合作模式 - 6 -

（一）A模式 - 8 -

（二）B模式 - 10 -

（三）C模式 - 13 -

八、项目收益分析 - 16 -

项 目 建 议 书 - 17 -

一、 总论 - 17 -

（一） 项目名称 - 17 -

（二） 承办单位 - 17 -

（三） 建设地点、期限、规模与内容 - 17 -

（四） 建设资金 - 18 -

（五） 资金筹措 - 18 -

（六） 经济效益 - 18 -

二、 项目合作形式 - 19 -

三、 项目建设背景及必要性 - 20 -

（一） 项目建设背景 - 20 -

（二） 项目建设的必要性 - 24 -

四、 项目建设条件 - 28 -

（一） 项目区概况 - 28 -

（二） 项目建设的有利条件 - 29 -

五、产品市场分析 - 33 -

（一）市场现状 - 33 -

（二）市场前景 - 33 -

（三）项目竞争力分析 - 34 -

（四）市场定位 - 34 -

六、项目总体建设思路与目标 - 35 -

（一）项目建设思路 - 35 -

（二）项目建设总体方向 - 35 -

（三）项目建设的目标 - 36 -

七、建设内容 - 36 -

（一）市场建设 - 36 -

（二）工艺流程 - 41 -

（三）设备购置 - 43 -

（四）进度安排 - 48 -

八、项目节能分析 - 50 -

（一）项目能源消耗种类和数量分析 - 50 -

（二）项目用能品种选择的可靠性分析 - 51 -

九、投资估算与资金筹措 - 51 -

（一）投资估算 - 51 -

（二）资金筹措 - 57 -

（三）资金投入使用计划 - 57 -

十、财务分析 - 57 -

（一）效益分析依据及方法 - 57 -

（二）经济效益分析 - 58 -

（三）财务分析评价 - 72 -

（四）财务评价结论 - 74 -

（五）社会效益 - 74 -

项 目 概 述

一、项目合作双方

海南省（海口南海大道）安置农场（以农场土地作为合作投资）

海南隆丰农业技术开发有限公司（投入项目建设资金进行合作）

二、项目提出背景

（一）海南省安置农场现状

海南省安置农场位于海口市南海大道和椰海大道（延长线）之间，占地面积约600亩，海南省安置农场土地属羊山坡地，北高南低，可耕种地较少，农场现有职工80名（其中在职职工22名，退休职工58名），农场职工住房已破旧不堪，职工工资目前主要依靠国家财政发放。农场在无法依靠土地耕种解决农场改制和职工安置的情况下，想以产业或项目将农场盘活，资金和项目是最关键的两大制约要素。

（二）项目提出背景

1、海南省安置农场，土地属国有划拨土地，土地性质为农业及住宅用地，是国有资产，土地既不能出让，也不能开发成房地产销售。在没有符合土地特性和可产生良好经济收益的项目作为支撑、农场自身无法"造血"的前提下，要解决农场在职职工的改制、职工收入问题，以及全体职工的住房安置问题，只能依靠国家和政府财政，这给国家和地方财造成巨大且长期的负担。

2、鉴于历史遗留、土地性质、资金和项目缺乏等多种原因，海南省安置农场现有的600亩土地，除职工耕种和临时租赁的小部分外，其他土地基本属于半荒状态，既未能给农场职工创造良好的收益和福利，也未能使土地资源（国有资产）发挥出应有的价值。

3、海南省安置农场的土地性质为国有划拨的"农用及住宅用地"，若将土地上市进行交易，土地必须改变性质。而若将土地变性后出让，虽能一次性产生不小的收益，但还需从土地出让金中拿出钱来解决农场职工的改制、安置问题，而土地出让后就意味着该份国有资产在产生一次性价值后不复存在，造成国有资产流失。

4、在不出让土地的前提下，农场可以通过招商引资改变现状，但鉴于土地性质、职工改制、安置等原因，没有投资实力、没有好项目及项目运作经验和能力的企业是不敢轻易冒险投资合作的，从而在很大程度上制约了农场的招商引资和合作成功的机率。

三、项目建设必要性与意义

（一）项目有助于实现国有资产的保值、增值，充分发挥土地资源的价值

根据项目投资方（即海南隆丰农业技术开发有限公司）设计的三种合作方案，海南省安置农场在利用土地与投资方进行项目合作，在设计的30年合作期内，农场不单每年可以土地的市场租赁价格为基准获取稳定的收益，合作期满后还可以无偿获取海南南海农产品加工储运批发中心整个项目的固定资产余值以及道路、绿化、通道、公共场地等全部基础设施，同时土地性质并未因而改变，国有资产的价值得到了有效利用，更为重要的是在整个项目合作期间和合作结束后国有资产同时实现了保值和增值！

（二）项目可解决农场职工的改制、安置、就业问题，提增政府和农场职工的收益

项目投资方海南隆丰农业技术开发有限公司拟投资2.6亿元进行合作。其中2100万元用于职工安置房建设，解决全体职工的住房困难；拟以250万元（以买断工龄的模式）用于农场22名在职职工的改制，职工改制后由企业按企业标准进行返聘。不单有效地解决了农场在职职工的改制和住房安置问题，同时解决了职工就业和收入问题，减轻了国家财政的负担。

（三）项目有助于提增当地就业机会，增加当地居民的收入

根据投资方的项目设计方案，"海南南海农产品加工储运批发中心"将开发建设成为集农产品加工、保鲜、存储、批发、销售、物流配送于一体的大型农产品加工储运批发基地。为海南农、副产品的加工、保鲜、储运、批发创造良好的基础条件和市场环境，为农民的农产品打开出路，为农民增加收入，为广大群众提高生活质量创造条件。项目建成正常运营后，可为社会新增200多个就业岗位，可间接带动近1000人就业；同时可为农场实现年创收180万元以上，为当地政府增加税收2814.36万元，经济效益明显，社会效益显著。

（四）项目有助于缓解海南省农产品供需矛盾，促进农产品产业结构的调整升级

海南南海农产品加工储运批发中心拟建设50000平方米大型农产品冷库、20000平方米休眠式农产品保鲜储存库、20000平方米农产品精加工包装车间、20000平方米农产品批发交易中心、100000平方米的大型农产品全天候运输物流配送中心，不单为海南（海口）农产品业加工（包括加工包装）储（包括保鲜冷藏创造了硬件，为政府为平抑市场农产品价格、保障自然灾害期间农产品市场供应的战略性储备创造了条件，同时作为海口最大的农产品批发市场，解决农产品（瓜果、蔬菜、粮油等）的集中批发问题，巩固海口市农产品物流中心的龙头地位，促进当地农产品产业经济结构的调整升级。

（五）项目有助于打造农业产业化、专业化、标准化、品牌化和"从田间到餐桌"的全链式海南农业产业高端品牌

项目经营公司依托海南得天独厚的生态条件、丰富的农产品资源、先进的经营管理经验，以"海南隆丰"为品牌，全力打造"从田间到餐桌"的全链式海南生态绿色农产品高端精品品牌，不单让海南农产品高品质高价值的走入国内高端市场，同时为海南打造一批产业化、专业化、标准化和品牌化的高端精品农业品牌打下基础，创造条件，树立标杆，作好示范。

四、项目概况

拟建中的"海口南海农产品加工储藏批发交易中心"，由海南省安置农场和海南隆丰农业技术开发有限公司共同合作兴建。项目占地面积600亩，拟建设10000平方米安置房、50000平方米大型农产品保鲜冷藏库、20000平方米休眠式农产品保鲜储存库、20000平方米农产品精加工包装车间、20000平方米农产品批发交易中心、100000平方米的大型农产品全天候运输物流配送中心和7000平方米的办公区等硬件基础条件。项目总投资约2.6亿元人民币。

五、项目主要建设内容

（一）大型保鲜冷藏库

项目海南南海农产品加工储运批发中心拟建设50000平方米大型保鲜冷藏库，冷库全部采用目前最先进的交换式水循环环保制冷系统（设备），可根据各类农产品、禽畜产品的冷藏保鲜需求进行分区控温控湿，保证冷藏产品的品质。

（二）大型农产品保鲜储存库

项目海南南海农产品加工储运批发中心拟建设20000平方米大型农产品保鲜储存库，保鲜储存库采用先进的休眠式农产品保鲜储存技术和先进设备，可以有效保证农产品在较长时间储存的前提下农产品品质不受影响。

（三）大型农产品精加、包装车间

项目海南南海农产品加工储运批发中心拟建设20000平方米大型农产品精加工包装车间，车间拥有两条禽肉产品精加工包装生产线和三条瓜果蔬菜精加工包装生产线，年可精加工包装农、副产品100万吨以上。

（四）大型批发中心

项目海南南海农产品加工储运批发中心拟建设全轻钢架大跨度批发中心20000平方米，分区进行农产品瓜果、蔬菜、畜禽、水产品批发交易，作为海口最大的农产品批发市场，解决农产品（瓜果、蔬菜、禽肉等）的集中批发问题。

（五）大型物流集散中心

项目海南南海农产品加工储运批发中心拟建设100000平方米大型物流集散中心，包括大型物流和零散配送两大部分，同时配备先进的物流信息管理系统、相应的运输和装卸设备，具备岛内外大型物流的长、中、短途配送和零散配送能力。

（六）农产品检测站

项目海南南海农产品加工储运批发中心拟建设1000平方米农产品检测站，对进入中心的农产品原材料和输出农产品实施进入、加工、存储、输出全程的安全、卫生、健康和质量标准检测，保证输出农产品的安全卫生和品质。

（七）大型农产品流通数据化信息平台

项目海南南海农产品加工储运批发中心将建设1000平方米的大型农产品流通数据化信息平台，信息平台一端连接设在全国各大、中城市的销售渠道、销售终端的信息采集站点（各销售管理电脑），另一端连接岛内各农业专业合作社、农户、经营企业，实现农产品采购、加工、包装、储藏、物流、销售及售后服务的全程跟踪、监管和信息服务。

六、项目定位与发展目标

项目拟以海南隆丰农业技术开发有限公司作为项目经营管理主体，负责项目的经营管理，主要包括：市场调研，种植基地开发、合作，农产品开发、生产，先进技术引进应用，市场、渠道开发和线上、线下销售等方面。同时项目经营公司依托海南得天独厚的生态条件和丰富的农产品资源，以"海南隆丰"为品牌，全力打造"从田间到餐桌"的全链式海南生态绿色农产品高端精品品牌，让海南农产品高品质高价值走入国内外高端市场。

项目具体经营运行图详见下图所示：

图1 项目运行示意图

七、项目合作模式

项目土地方海南省安置农场以600亩土地作为项目合作的投资，海南隆丰农业技术开发有限公司提供2.6亿元资金作为项目投资。以解决农场80名职工的改制、住房安置、安排就业为前提，完成项目投资建设，项目合作期初定为30年，项目建成后由海南隆丰农业技术开发有限公司负责经营管理，承担投资和经营风险，海南省安置农场不存在风险，不参与经营管理。

项目建成运营，海南隆丰农业技术开发有限公司与海南省安置农场若按80%∶20%比例进行项目收益分配，则海南隆丰农业技术开发有限公司收取项目收益的80%，海南省安置农场收取项目收益的20%。具体利润分红比例待项目正式审批后，由项目投资方海南隆丰农业技术开发有限公司与海南省安置农场与农场上级管理单位共同具体协定。项目合作主要有以下A、B、C三种合作模式供农场方选择。

表1 项目农场方三种合作模式收益对比表

续表：

（一）A模式

项目投资方在第一年的项目筹备期内先投资2100万用于解决农场80名职工住房安置和22名在职职工的改制和就业安置。其中，项目投资方投入约250万元资金，一次性买断22名在职职工的工龄，然后按照企业标准进行返聘；投资1850万元建设职工安置用房，解决职工住房。此2100万元不用返还，但农场方面在第2年到第6年的5年内不参与分红，从第7年开始投资方按每年以189万元为保底资金的收益给予农场分红，年最高收益不超过保底资金的120%（在当年的利润分红按投资方和农场方80%∶20%的比例进行分配超过保底资金金额时适用）；

注：保底资金计算方式：以3000元／亩·年的农场土地出租价格为基准，按照每5年递增5%的比例进行核算；土地使用期限30年到期后，项目所剩的固定资产余值无偿留给农场方。

表2 项目农场方选择A方案合作模式投资收益表

续表：

表3 A方案合作模式下项目投资方投资收益表

续表：

（二）B模式

项目投资方在第一年的项目筹备期内先投资2100万用于解决农场80名职工住房安置和22名职工改制和安置就业。从第2年开始投资方按每年按180万元为保底资金给予农场分红，当年的最高分红收益不超过保底资金的120%（在当年的利润分红按投资方和农场方80%∶20%的比例进行分配而超过保底资金金额时适用），但投资方前期投入的2100万元安置费需从第2年开始到项目土地使用期限30年结束前的29年间从农场的年分红收益中平均扣除，即每年扣除72.41万元；

注：保底资金计算方式：以3000元／亩·年的农场土地出租价格为基准，按照每5年递增5%的比例进行核算；土地使用期限30年到期后，项目所剩的固定资产余值无偿留给农场方。

表4 项目农场方选择B方案合作模式投资收益表

续表：

表5 B方案合作模式下项目投资方投资收益表

续表：

（三）C模式

项目投资方在第一年的项目筹备期内先投资2100万用于解决农场80名职工住房安置和22名职工改制和安置就业。投资方按180万元/年为租金，按每10年一次的方式支付农场土地使用费，投资方前期投入的2100万元安置费需从第2年开始到项目土地使用期限30年结束前的29年间从农场的年分红收益中平均扣除，每年扣除72.41万元；

注：保底资金计算方式：以3000元／亩·年的农场土地出租价格为基准，按照每5年递增5%的比例进行核算；土地使用期限30年到期后，项目所剩的固定资产余值无偿留给农场方。

表6 项目农场方选择C方案合作模式投资收益表

续表：

表7 C方案合作模式下项目投资方投资收益表

续表：

八、项目收益分析

项目建成正常运营后年经营收入预计可达10940万元，其中保鲜库等租赁收入约为2940万元，农、副产品加工、代工收入约8000万元；本项目总成本费用包括原材料采购、职工工资福利、折旧和摊销费、维修费、水电燃料费、财务费用和其他费用等共5653.42万元，年利润总额为5286.66万元；项目年各项税费共2814.36万元，年均税后利润为2472.30万元；项目总投资收益率为17.42%，投资利税率为18.74%，资本金净利润率15.51%。

具体经济评价指标详见下表：

表8 项目主要经济评价指标

项 目 建 议 书

一、 总论

（一） 项目名称：海南南海农产品加工储运批发中心

（二） 承办单位：

1、土地方：海南省（海口南海大道）安置农场

2、投资方：海南隆丰农业技术开发有限公司

（三） 建设地点、期限、规模与内容

1、建设地点：海南省（海口市南海大道）安置农场

图1-1 项目地理位置图

2、建设期限

项目建设期限初步设定为5年，即2014年2月——2019年1月：2014年2月——2016年1月完成项目前期立项、农场职工安置房及三通一平工程建设；2016年2月——2018年7月完成项目农产品加工储运批发中心主体工程建设，包括物流集散中心、农产品保鲜冷藏库、农产品保鲜储存库、农产品精加工包装车间中心、农产品批发交易中心和项目办公区及职工宿舍区等；2016年11月——12月完成项目所需生产设备购置、安装、调试；2017年1月起试运行，完善附属配套设施。

详见附表《项目实施进度安排表》

3、项目建设规模与内容

项目占地面积约600亩，总建筑面积227000平方米，其中大型农产品保鲜冷藏库50000平方米；农产品保鲜储存库20000平方米；物流集散中心100000平方米；农产品精加工包装中心20000平方米；农产品批发交易中心20000平方米；项目办公区和职工宿舍7000平方米；职工居住安置房10000平方米。

（四） 建设资金：总投资25904.20万元，鉴于土地是海南省（海口南海大道）安置农场自有土地，海南省安置农场以土地供给方参与项目投资，故不存在土地费用。项目投资包括：

1、职工安置房建安工程投资1850万元，农场22名职工工龄一次性买断费250万元；

2、项目道路、通道、公共场地等基础设施建设投资约3200万元；

3、项目主体建安工程建设投资约14385万元，其中农产品保鲜冷藏库投资2750万元、农产品保鲜储存库投资1100万元、物流集散中心投资5400万元、农产品精加工包装中心1100万元、农产品批发交易中心投资1100万元，以及项目办公区和职工宿舍投资1050万元；

4、项目设备购置费2780万元，其中制冷、保鲜等设备购置费约1500万元；

5、其他综合杂费约2411.90万元，其中工程建设其他费用1197.15万元，预备费1018.25万元，建设期利息196.50万元；

6、项目所需铺底流动资金3127.30万元。

（五） 资金筹措：总投资25904.20万元，采取引进企业合作方式筹集建设资金，其中：海南隆丰农业技术开发有限公司自有资金20904.20万元，投资合作或融资筹措5000万。

（六） 经济效益：

1、项目建成正常运营后年经营收入预计可达10940万元，其中保鲜库等租赁收入约为2940万元，农、副产品加工、代工收入约8000万元；本项目总成本费用包括原材料采购、职工工资福利、折旧和摊销费、维修费、水电燃料费、财务费用和其他费用等共5653.42万元，年利润总额为5286.66万元；项目年各项税费共2814.36万元，年均税后利润为2472.30万元；项目总投资收益率为17.42%，投资利税率为18.74%，资本金净利润率15.51%。

详见附表财务数据分析表。

2、本项目具有良好的经济效益，较强的债务清偿能力和抗风险能力，税后投资回收期9.80年（含建设期），借款偿还期4年（不含建设期），项目在财务上是合理的，可行的。

3、项目海南南海农产品加工储运中心采用目前最先进的交换式水循环环保制冷系统进行冷库制冷，故不存在污染，主要能源需求是电能，年耗能3349.79万KWh。从项目所在地的电力、电网现状和规划建设来看，项目建成后电力供应是有保障的。

二、 项目合作形式

1、农场以600亩土地作为项目合作的股份投资；海南隆丰农业技术开发有限公司提供约2.6亿元资金作为项目投资；

2、项目投资方——海南隆丰农业技术开发有限公司与项目土地供应方——海南省安置农场双方在此次项目合作之前存在的债权债务关系与此次合作项目无关。

3、项目双方合作模式

根据项目合作双方具体情况，先提供以下3种合作模式方案，具体效益分析见P62——P71页的财务分析：

A模式

项目投资方在第一年的项目筹备期内先投资2100万用于解决农场80名职工住房安置和22名在职职工的改制和就业安置。其中，项目投资方投入约250万元资金，一次性买断22名在职职工的工龄，然后按照企业标准进行返聘;投资方投资1850万元建设职工安置用房，解决职工住房。此2100万元不用返还，但农场方面在第2年到第6年的5年内不参与分红，从第7年开始投资方按每年以189万元为保底资金给予农场分红，年最高收益不超过保底资金的120%（在当年的利润分红按投资方和农场方80%∶20%的比例进行超过保底资金金额时适用）；

注：保底资金计算方式：以3000元／亩·年的农场土地出租价格为基准，按照每5年递增5%的比例进行核算；土地使用期限30年到期后，项目所剩的固定资产余值无偿留给农场方。

B模式

项目投资方在第一年的项目筹备期内先投资2100万用于解决农场80名职工住房安置和22名职工改制和安置就业。从第2年开始投资方按每年按180万元为保底资金给予农场分红，当年的最高分红收益不超过保底资金的120%（在当年的利润分红按投资方和农场方80%∶20%的比例进行分配而超过保底资金金额时适用），但投资方前期投入的2100万元安置费需从第2年开始到项目土地使用期限30年结束前的29年间从农场的年分红收益中平均扣除，即每年扣除72.41万元；

注：保底资金计算方式：以3000元／亩·年的农场土地出租价格为基准，按照每5年递增5%的比例进行核算；土地使用期限30年到期后，项目所剩的固定资产余值无偿留给农场方。

C模式

项目投资方在第一年的项目筹备期内先投资2100万用于解决农场80名职工住房安置和22名职工改制和安置就业。投资方按180万元/年为租金，按每10年一次的方式支付农场土地使用费，投资方前期投入的2100万元安置费需从第2年开始到项目土地使用期限30年结束前的29年间从农场的年分红收益中平均扣除，每年扣除72.41万元；

注：保底资金计算方式：以3000元／亩·年的农场土地出租价格为基准，按照每5年递增5%的比例进行核算；土地使用期限30年到期后，项目所剩的固定资产余值无偿留给农场方。

3、项目到期处理方式

项目土地的使用期限为30年，因而等项目经营到期后，项目资产归农场所有，由农场继续经营，资产列入国资管理，以保存国有资产的完整性。

三、 项目建设背景及必要性

（一） 项目建设背景

1、 海南南海农产品加工储运批发中心项目建设符合国家产业政策和我国农业发展"十二五"规划，符合海南省以及海口市农业发展规划，有利于提高当地农民以及海南安置农场原有职工的人均收入，对提高现有农产品加工储运批发市场的整体经营状况水平，是十分必要的。

党的"十六大"报告明确提出了健全农村市场体系的任务。在农业发展新阶段要实现农业和农村经济结构战略性调整和农民的收入较快增长这一中心任务，从根本上提高农产品竞争力，必须按照建立和完善社会主义市场经济体制的目标要求，继续深化改革，进一步加强农村市场体系建设。重点建设内容涉及：市场契约化建设、市场规范化建设、市场组织化建设和市场设施现代化建设。

中共中央、国务院[2005]1号文件提出加快农产品流通和检验检测设施建设。要求在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品批发市场，通过市场牵龙头、龙头带基地、基地连农户的专业化发展格局，统筹城乡经济，推动城乡一体化建设发展。

《中共中央、国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》(中发〔2013〕1号)提出促进农产品市场流通：加快建设农产品标准化批发市场、生鲜物流配送中心、社区菜店、平价商店等。深入实施万村千乡市场工程、新网工程，加强粮油仓储物流设施建设。支持供销、邮政系统和商贸集团开展农产品流通。组织农超、农批、农校对接和会展直销，支持农民合作社进城开办农产品直销网点。落实鲜活农产品运输绿色通道政策。规范市场收费和零售供应交易收费，对符合条件的农产品批发市场、农贸市场免征城镇土地使用税和房产税，免征蔬菜、肉蛋等农产品流通环节增值税。

党的"十八大"报告明确提出要推动城乡发展一体化：把解决好农业农村农民问题作为全党工作的重中之重，城乡发展一体化是解决"三农"问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度，促进城乡共同繁荣。加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。加快发展现代农业，增强农业综合生产能力，确保国家粮食安全和重要农产品有效供给。深入推进新农村建设和扶贫开发，全面改善农村生产生活条件。着力促进农民增收，保持农民收入持续较快增长。坚持和完善农村基本经营制度，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城乡发展一体化体制机制，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。

2007年8月，国家发展和改革委员会制定通过《粮食现代物流发展规划》明确提出到2015年，初步建成全国主要散粮物流通道和散粮物流节点，形成物流网络，基本实现主要跨省粮食物流通道的散储、散运、散装、散卸和整个流通环节的供应链管理，形成现代化的粮食物流体系，增强国家对粮食市场的应急调控能力。"（四）提高粮食物流组织化程度 加强粮食产销地区合作。按照销地的粮食调运需求，加强产地的粮源组织和铁路专列、海运班轮的发运工作，建立稳定的粮食运输通道，实现产销区的有效对接。鼓励大型粮食经营和加工企业通过兼并、重组和股份制改造，形成一批跨行业、跨地区，集粮食收购、储存、中转、加工、贸易等业务于一体的大型粮食物流企业。积极发展第三方粮食物流。提高粮食市场信息服务水平。发展粮食网上交易。建立全国粮食电子交易平台和全国粮食物流配货、交易管理信息平台，实现粮食物流信息资源共享。"

"十二五"规划提出，要"加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流……推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。" 在第二篇第五章"加快发展现代农业"中提出："加强粮食物流、储备和应急保障能力建设；在健全农业社会化服务体系中提出积极发展农产品流通服务，加快建设流通成本低、运行效率高的农产品营销网络。"努力推进农业结构战略性调整，完善现代农业产业体系，发展高产、优质、高效、生态、安全农业……推进农业产业化经营，扶持壮大农产品加工业和流通业，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化。

《海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，将海南打造成为面向东南亚、背靠华南腹地的物流中心："加快琼北大型农产品批发中心、沿海水产品批发市场、农产品贮藏保鲜和冷链物流体系建设。继续完善口岸基础设施，加快电子口岸建设，打造大通关、大物流、大外贸统一信息平台，大力发展电子商务，全面提升物流信息化水平。"

2、 海南南海农产品加工储运批发中心项目建设的背景分析

海口"十二五"规划明确提出，未来5年海口将着重完善以口岸大型综合性物流基地为核心，以专业化物流中心为配套，以城乡配送为延伸的现代物流体系，建设全省现代物流中心。目前已有中海海南物流有限公司、海南中远国际货运有限公司、海南邮政物流有限公司、国药控股海南有限公司、海南农垦现代物流有限公司、海峡股份、大新华百翔物流、海口南北通物流、海口三顺物流有限公司、海南八百里物流有限公司等一批龙头企业成为行业主导力量。已建成海南中商农产品物流中心、海口钢材物流交易大棚、南北水果蔬菜物流中心、金盛达建材物流交易大棚、海口南北通货运市场等一批专业物流市场，正在筹备建设新海物流园、海口粮食物流园、桂林洋水产物流交易大棚、罗牛山农产品物流园等一批专业物流园区和专业物流市场，逐步形成功能齐全、布局合理、服务完善的物流枢纽中心。

据了解，2012年海口市交通运输邮电仓储业增加值63.78亿元，同比增长3.7%，约占全省的48%；货物运输量10413万吨，增长11.9%，占全省的39%；货物周转量666亿吨公里，增长12.3%，占全省的43%；全市港口货物吞吐量6122.89万吨，增长11.9%，占全省55%。伴随三沙市的设立，国家加快了对南海资源的开发利用，海口将建成支持南海资源开发和物资供应、流通加工、综合利用的服务基地。

作为海南省琼北市场架构的主要组成部分，项目南海农产品加工储运批发中心的建设既丰富和完善了海口市商品交易市场体系，符合全市产业发展需求，又对促进海口市经济、政治、社会、文化"四位"一体的可持续发展都具有积极的作用和深远的意义。因而，建设一个与之相适应的功能完备、安全卫生、机制健全、信息灵敏、交易方式先进、运行规范、竞争有序、现代化的农产品加工储运批发中心已成为海口市农产品产业发展的迫切需要。

3、 符合未来农产品贸易发展趋势

伴随我国加入WTO和全球经济市场一体化的趋势，我国农业产业结构的重组将纳入国际分工体系，在产业结构和产业组织结构等方面将做出重大调整。农产品等经济作物在国际市场上则具较强优势。降低成本、提高农产品质量和竞争力，使本项目的实施具有广阔的空间。目前，国外发达市场经济国家已经消灭了销售原品的经营方式，所有上市的农产品均采用了如：净菜、半成品菜和预冷、速冻等销售方式，这为农产品零售业态的现代化特别是连锁经营创造了条件。发达国家农产品的保鲜和初加工一般都从产地开始，农产品采收后进行预冷、整理、包装，再通过冷库、冷藏车运到批发市场的冷库及零售市场的冷柜。近几年来，我国在这方面已开始起步，但发展很不平衡，绝大多数地区、绝大多数农产品仍是原样销售，规格化、冷藏保鲜式的农产品配送、连锁经营等新型营销方式仍处在发展的初始阶段。为了赶超国际先进水平，扩大农产品的外销，我市农产品的物流技术手段也亟待改善更新。

世界上一些国家批发市场的头道批发主要采取拍卖形式，然后再向中小批发商和零售商分销。在西欧和北欧，一些农产品的拍卖早在八十年代就已实现由电脑控制。许多国家的农产品均由合作社、中间商代理销售，农民不直接进入市场。包装材料也很讲究，欧盟内部实行统一标准，不符合规定的不允许进入市场。如荷兰，国家对农产品实行统一规范包装，统一商品标签，并与欧盟的标准完全一致。我市的农产品批发市场必须发展现代的物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。

（二） 项目建设的必要性

1、 符合十八大精神和我国农业"十二五"规划，有利于加快海口市农业产业结构调整

我国作为农业大国，农业的发展状况在国民经济中起着举足轻重的作用，农业的发展必将成为国家和社会关注的热点。伴随党的十八届三中全会的召开，以强农惠农富农为目的促进城乡发展一体化的一系列战略部署正逐步深入人心。"着力促进农民增收，保持农民收入持续较快增长。坚持和完善农村基本经营制度，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。""加快完善城乡发展一体化体制机制，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系……"等精神，为农业的发展指明了方向。

国家农业部在"十二五"规划中明确提出，健全农产品市场体系，在优势产区建设和培育一批具有重大国际影响力的鲜活农产品批发市场，积极发展现代流通方式和新型流通业态，提高农产品生产流通组织化程度，推行农产品流通标准化，加强产销信息引导，落实和完善鲜活农产品运输"绿色通道"政策，加快形成流通成本低、运行效率高的农产品营销网络……繁荣农村经济，增加农民收入，推动城乡一体化发展。本项目基本建设含农产品冷藏保鲜库、加工包装中心、物流集散中心和批发交易大棚，将有效地解决农产品保鲜贮藏、物流集散及加工交易，提高农产品产值，项目建设符合十八大精神和国家农业发展"十二五"规划。

海南省委、省政府为落实中央关于海南国际旅游岛开发战略，贯彻中央农村工作会议精神，实施农业部《关于当前调整农业产业结构的若干意见》，依托海南省热带作物、热带果蔬和无规定动物疫病区的发展和建设态势，重点推进热作加工、果蔬加工、畜禽加工、特色加工四大优势产业。着重培育一批幅射面广、带动能力强的农产品加工骨干企业，继续推进农产品加工园区建设，促进区域经济的集聚发展。到2015年，全省农产品加工业总产值实现510亿元，年均递增14.4%；农产品加工转化率提升至43％，农产品加工业与农业产值比例达到0.5:1；带动基地200万亩，带动农户50万户。

优势产业加工及园区发展目标如下："热作加工：椰子、槟榔、胡椒、橡胶等热带作物产品30％实现深加工，其中椰子、橡胶达到80％，槟榔、胡椒达到20％；果蔬加工：50％以上果蔬经过产后初加工处理，净菜上市占蔬菜比例达到20％，果蔬深加工达到30％；畜牧加工：生猪年加工能力达400万头以上，家禽年加工能力达4000万只；特色加工：白沙竹笋加工处理鲜笋6万吨，带动农民种植基地6万亩。琼中缫丝加工鲜茧4.5万担，带动桑园种植基地5万亩。保亭南药加工2万吨，带动种植基地2万亩；园区建设：农产品加工园区由4个发展到10个，入园企业由45个增加到100个以上。

针对农产品产量持续增加的现状，利用资源优势，提高贮藏保鲜水平、加工包装力度以及物流集散能力，努力扩大外销已是海口市农产品发展的当务之急。本项目的建设，将有效增强海口市农产品贮藏保鲜能力，提高农产品商品率，促进我市农产品的外销比例，该项目建设有利于加快海口市农业产业结构调整。

2、有利于加强农产品标准化基地建设，科学推进农业产业化，对合理调整农产品产业结构，实现农产品保值增值，促进农民增收有着非常重要的作用。

根据海南省十二五规划和海口市十二五规划，海口市委、市政府确定"十二五"期间海口农业将以设施农业为切入点，"构建一大园区、打造二大中心、完善三大体系、建设四大基地、实施五大工程，实现增产增效增收。"一大园区：即把海口市建成国家现代农业示范区（包括现代生态循环（低碳）农业示范区、土地整理项目农业结构调整产业区、现代农业展示示范园、休闲农业产业带等项目）；二大中心：即热带果菜加工物流中心（海南中商农产品中心交易市场）、肉类和水产品加工物流中心（桂林洋农产品加工产业园、海口国家一级渔港）；三大体系：即农产品质量安全监管和检测体系、农产品加工和物流体系、无规定动物疫病示范区基础设施体系；四大基地：即国家冬种瓜菜生产基地、热带特色水果基地、花卉产业示范基地、三江湾万亩水产养殖基地；五大工程：即农村实用人才培训工程、农业信息化工程、农业产业化工程、农产品品牌工程、政策保障工程。

通过上述种种举措，为海南南海农产品加工储运批发中心项目的建设奠定了坚实的基础。同时，"中心"的建成又可对海口农产品基地和龙头企业起到较强的反哺和带动作用。在位于琼北经济圈的海口、文昌、琼海、儋州、定安、澄迈、临高、屯昌等8个市县，可全部吸收"中心"的储运交易辐射，同时在农产品产业发展方面，与附近西部工业走廊、东部沿海经济带和中部生态经济区也有积极的互补作用，对实现农产品保值增值，增加农民收入，促进社会主义新农村建设，推动城乡一体化发展都具有十分重要的现实意义。

3、有利于促进农产品贮藏保鲜业发展，构成功能完善、管理规范、标准健全的农产品冷链物流服务体系

中国是农业生产和农产品消费大国，目前蔬菜产量约占全球总产量的59%，水果和肉类产量占46%，禽蛋和水产品产量占35%。近年来中国生鲜农产品产量快速增加，每年约有4亿吨生鲜农产品进入流通领域，农产品冷链物流需求规模大。当前，我国综合冷链应用率仅为19%，果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别为5%、15%、23%，冷藏运输率分别为15%、30%、40%，产品损腐率较高，仅水果、蔬菜等农产品在采摘、运输、储存等物流环节上损失率就达25%-30%，每年约有1.3亿吨的蔬菜和1200万吨的果品在运输中损失，腐烂损耗的果蔬可满足近2亿人的基本营养需求。相比较而言，发达国家预冷保鲜率为80%-100%，冷藏运输率80%-90%，冷藏保温汽车占货运汽车比率1%-3%，而我国分别为30%、10%-20%、0.3%。这从维度上看说明我国农产品冷链物流在基础设施、技术、法规体系等方面亟需完善，另从维度上看也预示该行业发展前景巨大。

按照国家发改委发布的《农产品冷链物流发展规划》（以下简称《规划》），到2015年，全国冷库总容量在现有880万吨的基础上将增加1000万吨，并建成一批效率高、规模大、技术新的跨区域冷链物流配送中心。果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别达到20%、30%、36%以上，冷藏运输率分别提高到30%、50%、65%左右，流通环节产品腐损率分别降至15%、8%、10%以下。海南省是农产品生产大省，但鉴于缺乏完善的保鲜与贮藏系统，其新鲜农产品的腐烂损耗率较高，水果为40%，蔬菜达到50%~60%，这与先进国家80%的贮藏能力相比，相差甚远，因而加强农产品的保鲜与贮藏技术势在必行。为了促进我省农产品产业发展，减少损失率，提高农产品产值，项目建设是十分必要的。本项目的建设将有利于促进我省农产品贮藏保鲜业的发展。

4、 有利于促进海口市农产品标准化基地的建设，促进地区特色农产品的发展，增加农民的收入。

海口因其独特的地理位置及气候条件，是种植农产品的"天然大温室"，农产品上市早、产量高、质量优，遍布全国各地及部分国家和地区。根据我国多年开发规模化的农产品实践经验，国内许多专家认为要实现农民增收，保鲜贮藏是一个重要的保险因素，有了气调库，广大农产品种植户的农产品收购价格才能得到保证，优质农产品增产必将增收，这样才能大力促进农产品种植户的生产积极性。但目前项目区域内尚缺乏一个规模化、标准化的气调保鲜库，完成农产品的运输储存，使农产品采摘后的损耗达25-30%，严重制约了当地农产品和加工的发展，与全国农产品基地县（市）的地位极不相称，为进一步提高海口农产品基地的地位，把农产品支柱产业做大做强，再上台阶和档次，争创特色品牌，确保优质农产品的收贮、保鲜、营销顺利进行，促进地区特色农产品的发展，建设40000平方米的农产品精加工包装批发交易中心及70000平方米保鲜冷藏库、100000平方米物流集散中心是十分必要的。

5、 项目的建设有利于完善海口市现有农产品加工储运物流中心的经营管理模式，巩固其农产品物流中心的龙头地位

《海口市国民经济和社会发展第十二个五年（2011年—2015年）规划纲要》指示，海口市将"加快港口、空港、道路、市场等区域物流基础设施建设……完善以专业化物流中心为配套，以城乡配送为延伸的现代物流体系，加快发展现代物流……重点建设三大园区：临空物流园区、马村港保税物流园区和新海物流园区；五大物流中心：府城南北水果蔬菜物流中心、永桂海口钢材物流交易大棚、丁村美居生活物流中心、桂林洋水产物流交易大棚、中商农产品物流中心；五个专业配送中心：南站配送中心、金盘配送中心、灵山配送中心、长流配送中心、桂林洋配送中心"。

项目海南南海农产品加工储运批发中心拟建设50000平方米农产品保鲜冷藏库、20000平方米农产品保鲜储存库、100000平方米物流集散中心、20000平方米农产品精加工包装中心、20000平方米农产品批发交易中心，采用国际先进冷链物流保存处理技术，不单为当地农产品加工储运物流带来先进经营管理经验，同时完善海口市现有农产品加工储运物流中心的经营管理模式，巩固其农产品物流中心的龙头地位，使其农产品物流中心更好地为海口市经济、社会发展服务。

四、 项目建设条件

（一） 项目区概况

1、地理位置及区域范围

海口市位于北纬19°32′－20°05′，东经110°10′－110°41′，地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南村，两端相距60.6公里；南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。全市土地面积2304.84平方公里。海口市略呈长心形，地势平缓，地貌基本分为北部滨海平原区，中部沿江阶地区，东部、南部台地区，西部熔岩台地区。海口市属于热带海洋性季风气候，年平均日照时数2000小时以上，太阳辐射量可达11到12万卡，年平均气温24.2℃，最高平均气温28.6℃，最低平均气温17.7℃，年平均降水量1684毫米，有利于热带农作物生长。截至2010年10月，海口市分设琼山、秀英、龙华、美兰四个区，共辖23个镇和18个街道办事处，150个社区居委会、249个村民委员会、2504个经济社（村民小组）、4个农垦农场、2个省属农场。

2、自然资源状况

海口具备建立大型农产品加工储运批发中心的发展基础、发展环境、发展机遇。

发展基础："十二五"时期，是海南国际旅游岛建设关键时期，也是海南热带特色农业发展的重大机遇期。根据《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发〔2009〕44号）、《中共海南省委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》（琼发〔2010〕14号）有关农业和农村经济发展的总体部署和要求，制定《海南省"十二五"热带现代农业发展规划（2011—2015年）》，以建设国家热带现代农业基地为主题，坚持五大战略，确定六大目标，明确七大任务，实施十二大工程。搭建海南南海农产品加工储运交易良好平台，在城郊建设较大规模的农产品加工储运批发交易大棚已势在必行。

发展环境：依托海口农业和农村经济发展第十二个五年规划要求，海口市委、市政府充分当地气候条件和产业发挥优势，遵循政府引导、市场推动，龙头企业带动，农民互动的原则，实施农业结构调整战略，大力发展热带高效农业，水果、瓜菜等特色产业不断发展壮大，全市水果种植面积27万亩，蔬菜年种植面积35万亩，产量分别为40万吨和13万吨。果菜生产品种结构不断优化，水果以荔枝、香蕉为主，面积分别为8万亩和7.5万亩，新繁育的南岛无核荔枝，新引进的珍珠石榴、水晶蜜柚、黑金刚莲雾等名、优、特品种的种植面积不断扩大；蔬菜生产以冬季瓜菜为主，年种植12万亩，主要品种有椒类、茄类、冬瓜。

发展机遇：走进"十二五"，海口将继续坚持以市场为导向，抓好特色农业基地建设，发展农产品加工业，延伸农业产业链，推进农业产业化经营，完善农产品市场体系，引导龙头企业以区域性物流中心为载体，拓宽农产品销售渠道，促进市内外农产品大规模流通。

3、社会经济状况

作为农业部认证通过的"龙头国家级无公害标准化生产示范区"，2013年海口市海口全年实现地区生产总值904.6亿元，增长9.9%；地方公共财政预算收入86.7亿元、增长15.1%；城镇居民人均可支配收入24461元，农民人均纯收入9155元，分别增长9.5%和12.6%。

（二） 项目建设的有利条件

1、政策环境

海口是全国有名的热带农产品生产基地，是国家重点鼓励和支持的农业开发投资区域，具有良好的政策、经济、社会投资环境。该项目的建成对海口农产品产业的发展将起较大的推动作用。

2、资源及体制优势

海口是海南省的省会，全市陆地面积2305平方公里，下辖四个区23个镇，农村土地面积2222平方公里，占全市土地面积的93%，全市常住人口170万人，户籍人口143万人，其中农村人口65万人，占45.5%。蔬菜、水果、畜牧、热作、粮食是农业经济的五大支柱产业。为了推动农业集约化、规模化生产，加快农产品流通和深加工业发展，加强专业市场建设，提高农业附加值，推进农业产业化、市场化、标准化、品牌化，发展现代高效农业，海口市委、市政府采取了以下措施：

（1）建设现代农业基地

加强土地整理，做好打井治坡等工作，完善农业基础设施；建设七大特色农业产业区，促进优势产业向优势区域集聚；加强"无疫区"建设，打造特色农产品品牌，实现农业增效、农民增收。扶持设施农业发展，推进30万亩土地整治(一期：10.9万亩)，探索农业生产规模化、集约化经营新模式；加快1.5万亩池塘改造，大力发展健康水产养殖；推进2万亩花卉基地建设，促进花卉产业加快发展。到2015年，瓜菜面积达到38万亩左右，生态循环农业基地达到15万亩，标准化畜禽养殖小区达到150个，努力把我市建成全国冬季瓜菜基地、全国现代农业示范区、畜禽出岛出口基地、生态循环农业和设施农业示范基地。

（2）打造全省农产品集散和深加工中心

建设一批大型热带农产品、水产品、花卉、木材等专业交易市场。扶持农产品冷藏保鲜、加工和配送产业发展，完善农产品物流体系。完成中商农产品中心市场、海南(国家级)水产品交易大棚，打造全省农副产品批发交易大棚。启动海口农产品加工园区建设，延长农业产业链条，推进农产品加工集约化发展。培育一批具有市场影响力的农业龙头加工企业，打造一批具有热带特色的农产品品牌。到2015年，全市农产品初加工和深加工比例分别达到60%和20%。

（3）完善农业服务体系

突出"无疫区"品牌，完善无规定动物疫病区基础设施。健全农产品质量安全监管和检测体系，建设农产品检测中心，全面落实农业投入品监管、农产品例行监测和质量安全追溯制度，推动农业规范发展。支持龙头企业、供销合作社、农民专业合作社、农民经纪人等提供多种形式的生产经营服务，加快开拓农村市场，带动农村服务业发展。加快镇级农资供应中心建设，完善农资供应体系。加强农民电子信息培训，提高农民应用电子信息能力。构建电子农务综合信息服务平台，基本实现农业电子信息进村入户。

（4）推进休闲农业发展

科学规划、合理布局，建设一批乡村休闲观光园区和农业示范展示园区，打造火山文化与西部城郊休闲农业、中部南部红色旅游与生态农业观光、东部滨海原生态与特色风味乡村游三大休闲农业产业带。鼓励与引导采摘篱园、家庭农庄等乡村旅游业态发展。

两区：省市共建现代生态循环农业示范区、国家现代农业示范区；两园：现代农业展示示范园、桂林洋农产品加工产业园；两带：休闲农业示范带、羊山地区农业结构调整产业带；一中心：海南中商农产品交易大棚；文昌鸡产业区：以大致坡、三江等镇为重点；生猪养殖产业区：以海榆东线、海文高速沿线各镇为重点；火山特色瓜果产业区：以永兴、石山等镇为重点；热带花卉产业区：以海文高速、海榆东线、琼文公路沿线等为重点；冬季瓜菜产业区：以南渡江沿岸和羊山地区为重点；热带水果和作物产业区：以三门坡、永兴等镇为重点；水产养殖产业区：以演丰、红旗及周边镇等为重点。

3、品牌优势

作为全国冬季"菜篮子"，海南省冬季瓜菜种植面积每年都在稳定增长，出岛量不断提高。海南省农业厅预计，去冬今春海南瓜菜种植面积可达300万亩，产量465万吨，同比增加13万吨；出岛量可达335万吨，同比增加10万吨。

海南省鉴于生产环境良好，产品品质优良，已形成枫木苦瓜、南山寿果、千禧圣女果、牛奶莲雾、乐东万钟香蕉、舒欣佛手瓜、榕籽文昌鸡、海岛和牛、福山咖啡等460余个名特优农产品品牌，深受国内外广大商家和消费者的青睐。

4、市场优势

海口是中国疆域最南端、最大海洋省唯一一座历史文化名城，也是古代海上丝绸之路的重镇和重要的热带农产品交易集散地，素来商贸物流业较发达，农产品贸易的辐射面遍布全国，部分品种远销海外。

5、产品的市场竞争优势

（1）价格优势

本项目拟建于海南省安置农场，北靠海口市南海大道，南临椰海大道，西接长彤路南段，东部为海南药谷。海口市及其周边地区的农产品均可以通过本项目农产品加工储运交易大棚进入市场销售，交通便利，运距较短，辐射半径较大，能有效降低中间成本，因而农产品的价格有很大的竞争优势。

（2）时间优势

海南农产品市场销售一直乐观。本项目农产品加工储运批发中心的建立，使该地区的农产品采摘能及时通过加工包装入市销售或进行气调储藏保鲜，瓜菜的品质更能得到有效的保证，以质取胜的优势更为显著。

6、基础设施完善

该项目地址选定在海南省（海口市南海大道）安置农场，占地600亩，该址处在海南药谷所在地，区位优越，交通便捷，在南海大道、椰海大道与长彤路交汇的中部地块，区域内省道、市道、乡村道、公路相连成网，四通八达；邮电通信种类齐全，水电气配套完善，项目建设条件基本具备。

7、生产技术与工艺成熟

项目海南南海农产品加工储运批发中心建设分标准化仓库等基础设施建设、合作企业招商引进、系统化管理三个层次实施。第一是按照道路、给排水、电力、场地平整等"三通一平"硬件要求完成建设标准化仓库建设，缘于基础设施是场区发展的重要条件，对增加其投资吸引力、改善投资环境、实现可持续发展有重要意义，项目建成后，要凸显高速、快捷、通畅的交通能力；合理、规范的给排水体系；充足、稳定的电力资源。项目实行专业化招标、专业化设计、专业化建设、专业化监理，建筑设计、建设技术与工艺等都是从具有专业化能力的相关竞标行业的单位中择优筛选，力求专业技术成熟、技术能力过硬、设施设备齐全、综合基础雄厚。

8、主要设备及来源

海南南海农产品加工储运批发中心建设的建筑设备在项目投标单位中选择设备精良的建筑企业，在项目农产品保鲜冷藏库、加工包装中心、物流集散中心和批发交易大棚建设完成后进入生产阶段，需要的各型生产加工设备均由进海南隆丰农业技术开发有限公司按生产要求和需要自行采购。

五、产品市场分析

伴随改革开放的不断深入，人民生活水平有了很大的提高，人们对无公害农产品、绿色农产品、有机农产品、优质水果的需求迅猛增长，农产品的市场潜力巨大。

（一）市场现状

1、上海市在松江、奉贤、崇明、青浦、南汇等地建立了6000亩绿色瓜菜基地，在市内超市设立绿色瓜菜专卖柜，尽管价格是一般瓜菜的2至4倍，但绿色无公害瓜菜还是吸引了众多中高收入的消费者。

2、在南京，绿色无公害农产品更是发展到了"品牌阶段"。据江苏南通市农产品办公室提供的资料显示，目前仅南通市申报获得国家认证的绿色食品产品有5个品牌10个品种，获得省级认证的有9个品牌14个品种。在这些无公害、绿色食品产品中，蔬菜占据了十分重要的地位。

目前绿色无公害农产品市场趋势如下图所示：

图5-1 绿色无公害农产品发展趋势图

（二）市场前景

1、目前超市里的瓜菜专柜保鲜膜里的"白领菜"十有八九是不太新鲜的，而且价格很贵，提及新鲜的"白领瓜菜"就是空白市场。

2、目前绿色无公害农产品没有极强的品牌效应，项目经营者可以与绿色瓜菜和禽肉生产基地签订稳定供货合同，来进一步进行精加工，绿色无公害农产品品牌专卖是个突破口。

3、鉴于地域限制和农产品新鲜特殊性，海南作为热带高效农业大省并没有知名的绿色农产品品牌。项目投资方可利用海南独特的热带气候、富硒土壤以及免疫区环境优势，通过精加工发展特色的绿色无公害农产品品牌。

（三）项目竞争力分析

图5-2 项目SWOT分析图

（四）市场定位

1、省内市场

海口市热带特色农产品种植历史悠久，种植面积大，知名度较高，吸引了海口市周边各市县的各类农产品批发市场，一年四季为海口市及全省的各大中城市提供大量的农产品。伴随海南国际旅游岛建设的进一步深入，海南省人口逐渐增多，农产品需求量日趋加大。

2、省外市场

海口是全国热带农产品生产基地之一，海口农产品市场潜力较大，市场前景十分诱人，在国内各地均有较强的市场竞争力。拟建项目中心的保鲜库、农产品精加工包装车间中心在加工生产储藏公司自己产品的同时，可为全省各农产品种植、生产、经营企业和农户提供都外加工服务，打造"海南隆丰"农副产品品牌，为北京、上海、广州、江浙等大中城市与地区输送无公害热带瓜菜和免疫禽肉产品。

六、项目总体建设思路与目标

（一）项目建设思路

以现代流通方式建设海南南海农产品加工储运批发中心的交易和流通方式，推动海口市农村经济快速发展，促进传统农业向现代农业转变，实现十八大提出的城乡一体化发展。在海南南海农产品加工储运批发中心项目的建设中，以构建现代物流流通方式作为重中之重，重构农产品市场新格局。以现代物流流通方式打造项目农产品加工储运批发市场的现代化交易和流通方式，把实现"三农"与市场有效对接，推进城乡市场的双向开拓作为重点；形成机制完备的以蔬菜、水果、畜禽产品、水产品为主的农产品加工储运批发中心，进一步完善项目农产品加工储运批发中心的商品"集"、"散"功能和信息服务功能，发挥项目农产品加工储运批发市场形成价格的作用机制，不断促进农产品加工储运批发市场组织形态的演进与教育方式更新，实现农产品加工储运批发市场与现代物流流通方式的有机结合；完善市场准入制度，保障农产品质量安全，实施农产品质量安全市场准入制度，优质优价，维护生产者和消费者的利益。

（二）项目建设总体方向

按照十八届三中全会关于完善社会主义市场经济体制任务的要求，为统筹城乡经济，促进城乡一体化全面发展，项目海南南海农产品加工储运批发中心将新建农产品精加工包装车间中心、农产品保鲜冷藏库、物流集散中心和农产品批发交易中心，配套完善其它服务设施，如:新建10000平方米的职工居住安置房,解决原农场职工的安置问题；7000平方米的办公区和职工宿舍，解决场区内入驻企业办公和职工共居住问题。同时，又以全国重点农产品生产加工基地——海口市为依托，把项目农产品加工储运批发中心建设成海口市最大的农产品批发交易市场，配套建设集收购、挑选、分级、整理、清洗、加工、包装、销售、信息等多种功能于一体的农产品标准化市场体系。据初步统计，加工包装交易中心的年利润可达13400万元以上，对本地财政收入也将作出积极的贡献。

（三）项目建设的目标

利用600亩地开发农产品加工储运批发项目，以项目经营限得利润，在解决原农场80名职工安置、 就业问题的同时（建设职工居住安置房10000平方米），为合作企业的阵式创造经济收益，解决海口农产品业加工（包括加工包装）储（包括保鲜冷藏和政府为平宜市场农产品价格、保障自然灾害期间农产品市场供应的战略性储藏）运（省、市内和岛外配送、物流聚散），同时作为海口最大的农产品批发市场，解决农产品（瓜果、蔬菜、粮油等）的集中批发问题。

七、建设内容

（一）市场建设：海南（海口南海大道）安置农场以土地入股形式提供土地600亩，建设批发交易中心，物流集散中心，加工包装中心，保鲜冷藏库及附属办公居住设施：

（1）建设全钢架大跨度交易大棚20000平方米，分区进行农产品瓜果、蔬菜、畜禽、水产品批发交易；

图7-2 项目农产品批发交易中心效果图

（2）新建100000平方米农产品物流集散中心。包括物流配送中心，配送中心的办公用房、辅助用房，土建工程7000平方米，购置电动插车、短途运输车、周转箱等配套设备，用于为省、市内和岛外农产品的配送、物流聚散；

图7-3 项目物流集散中心效果图

图7-4 项目物流集散中心效果图

（3）新建50000平方米农产品保鲜冷藏库和20000平方米的农产品保鲜储存库，购置多机头联制冷机组、冷风机、制氮机空压机和制冷管道等气调保险库设备；

图7-5 项目农产品冷藏保鲜储存仓库效果图

（4）新建20000平方米农产品精加工包装车间中心。包括蔬果检验、分拣、包装，厨房半成品加工、包装及储存，生肉检验、分割、整理、包装和储存等加工内容；

图7-6 项目农产品精加工包装车间中心效果图

（5）在农产品精加工包装车间中心新建1000平方米质量管理检测中心，主要包括无公害瓜果蔬菜检测区和免疫区畜产品检疫区两大部分。土建工程1000平方米，建设无公害农产品中心检测实验室、兽药和饲料农药残留生物指标检测实验室、畜产品检测实验室等，监测体系涵盖瓜果蔬菜和畜产品投入品产业的各个环节，形成完善的质量安全检测网路，为建设海南无规定动物疫病区示范基地和无公害热带瓜菜基地提供重要保障；同时逐步建立健全无公害农产品安全管理制度，市场准入管理，对于已取得认证的农产品（如绿色食品认证书或无公害食品认证书）和经省级以上农业行政部门所属质量检验机构检验合格的农产品，允许直接进入农产品批发市场，同时在中心开辟无公害农产品专销区，对其它不能确保安全的农产品一律实施农产品质量安全市场准入制度，优质优价，维护生产者和消费者的利益。

图7-7 项目办公区和农产品质量检测中心效果图

（6）新建7000平方米办公区、职工宿舍和10000平方米职工居住安置房，用于原农场员工居住和场区内员工办公生活。

图7-8 项目农场职工安置房示意图

（7）在办公区新建1000平方米的无公害瓜菜和畜产品拍卖、交易和电子信息中心，与现代仓储物流配送中心相配套，通过现代信息技术包括网络、OA、传媒、品牌推广实现市场信息收集、发布，并提供无公害瓜菜和畜产品的交易和拍卖等交易平台。

图7-9 项目数据信息中心效果图

（二）工艺流程

项目大型农产品保鲜储存库采用先进的休眠式农产品保鲜储存系统设备，保证农产品长时间储存仍不影响农产品品质；同时通过检测中心对农产品原材料和成品检测，对进入中心的农产品实施进入、加工、输出全程安全、卫生检测；再者，建立大型农产品流通数据化信息平台，农产品数据信息与设在全国各大、中城市的销售渠道、销售终端和与中心合作的各农业专业合作社和农户相连接，实现农产品采购、加工、包装、储藏、物流、销售及售后的全程信息数据控制。

具体生产流程见下图所示：

图7-10 项目农产品加工储运批发中心整体工作流程图

图7-11 项目农产品物流集散中心服务系统模式图

图7-12 项目农产品质量监测流程图

图7-13 项目瓜果蔬菜生产工艺流程图

图7-14 项目禽肉产品生产工艺流程图

（三）设备购置

项目中心的大型保鲜冷藏库全部采用目前最先进的交换式水循环环保制冷系统（设备），可根据各类农产品、禽畜产品的冷藏保鲜需求进行分区控温控湿，保证冷藏保鲜农产品的品质，详细设备购置清单见下表：

表 7-1 农产品保鲜冷藏库主要制冷设备表

表7-2 配电及辅助设备表

表7-3 信息系统软件设备清单表

表7-4 检验检测系统仪器设备清单表

表7-5 水果蔬菜精加工新增设备一览表

表7-6 禽肉精加工生产设备明细表　　　　　　

（四）进度安排

项目建设期为5年，即2014年2月——2019年1月，具体安排如下：

2014年2月——2016年1月为项目前期立项及三通一平、农场职工安置房建设；

2016年2月——2018年7月，完成项目农产品加工储运批发中心主体建安工程建设，包括物流集散中心、农产品保鲜冷藏库、农产品保鲜储存库、农产品精加工包装车间中心、农产品批发交易中心和项目办公区及职工宿舍区等；

2018年8月——2018年12月，完成项目所需生产设备购置、安装、调试；

2019年1月起试运行，完善附属配套设施。

表7-7 项目建设进度安排表

八、项目节能分析

（一）项目能源消耗种类和数量分析

1、主要耗能装置及能耗种类和数量

表8-1 项目主要能源和含耗能工质年需量测算表

2、单位产品能耗指标测算

（1）电力消耗计算总结说明

本项目总装机容量约8437.5KW，需要系数0.75，同时系数0.60，则年电力消耗估算为3349.79万kwh：

表8-2 项目用电量估算表

（2）用水量消耗计算总结说明

项目用水主要为生产用水和员工生活用水。年用水量估算为515.74万吨。

表8-3 项目年用水量表

（3）耗油量消耗计算总结说明

项目柴油消耗量主要用在应急供电，根据本项目生产线运行特点，项目设100kW柴油发电机2台，一用一备。发电机单位耗油量为450g/kW·h，一般在例检或停电的情况下使用，按一年使用8次，每次使用时间按8h计。

项目年消耗柴油按2.88吨计。

（二）项目用能品种选择的可靠性分析

项目海南南海农产品加工储运中心主要能源需求是电能。从项目所在地的电力、电网现状和规划建设来看。项目建成后电力供应是有保障的，项目所在地的电力公司已出具承诺，为项目提供电能的可靠保障。城市供水管网也得到了自来水公司的大力支持，因而，项目能源供应是可靠的。

九、投资估算与资金筹措

（一）投资估算

本项目投资估算范围包括"三通一平"工程、建职工安置房以及辅助用房、新建农产品保鲜冷藏库、农产品保鲜储存库、物流集散中心、农产品精加工包装车间中心、农产品批发交易中心以及项目办公区、职工宿舍和制冷保鲜设备等。

（注：鉴于土地是海南省（海口南海大道）安置农场自有土地，海南省安置农场以土地供给方参与项目投资，故不存在土地费用。）

1、项目固定资产投资

项目固定资产投资22580.40万元，包括职工安置房建安工程投资1850万元，农场22名职工工龄一次性买断费250万元；项目道路、通道、公共场地等基础设施建设投资约3200万元；项目主体建安工程建设投资约14385万元，其中农产品保鲜冷藏库投资2750万元、农产品保鲜储存库投资1100万元、物流集散中心投资5400万元、农产品精加工包装车间中心1100万元、农产品批发交易中心投资1100万元，以及项目办公区和职工宿舍投资1085万元；项目设备购置费2780万元，其中制冷、保鲜等设备购置费约1500万元；工程建设其他费用1197.15万元；预备费1018.25万元。

2、项目建设期利息

本项目计划向银行贷款5000万元，3年期，按6.55%的利率计取，则建设期利息共196.50万元。

3、项目流动资金

表9-1 项目流动资金估算表

续表：

4、项目总投资构成分析

根据测算，项目总投资额为25904.20万元，其中固定资产投资22580.40万元，占总投资87.17%；建设期利息196.50万元，占总投资0.76%；铺底流动资金3127.30万元，占总投资12.07%。

表9-2 项目总投资构成分析表

具体投资明细见项目投资估算表：

表9-3 项目总投资估算表

（二）资金筹措

采取引进企业合作方式筹集建设资金，其中海南隆丰农业技术开发有限公司自有资金20904.20万元，投资合作或融资筹措余下的5000万，项目建议书先以银行贷款为例进行财务核算。

（三）资金投入使用计划

本项目总投资25904.20万元，将按照10%、10%、30%、30%、20%的比例投入。具体见下表：

表9-4 资金投入使用计划表

十、财务分析

（一）效益分析依据及方法

本项目的财务评价按海南南海农产品加工储运批发中心标准化仓库设计设计标准及该项目的相关投入综合测算，依据国家发展计划改革委员会、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》的有关规定和国家现行财务、税收制度，对该项目的各项财务指标进行测算分析，考察项目的盈利能力和偿债能力，对可能产生的不确定因素进行敏感性分析，以考虑其抗风险能力。

1、仓库出租计算周期与出租单价

（1）计算期及投产初期生产计划建设：本项目计算期为30年，在投产第一年达到设计出租能力的60%，此后逐年递增到100%。

（2）产品方案及出租单价：房屋总建筑面积227000万平方米，其中农产品保鲜冷藏库50000平方米、农产品保鲜储存库20000平方米、物流集散中心100000平方米、农产品精加工包装车间中心20000平方米、农产品批发交易中心20000平方米以及7000平方米的办公区和职工宿舍。根据市场供需调查和当地同类标准化冷藏保鲜仓库出租、加工包装及批发交易大棚出租、物流仓储库出租价格，本项目初步确定物流仓储库和农产品批发交易中心的出租单价为10元/月·㎡，农产品保鲜冷藏库的出租单价为21元/月·㎡，农产品精加工包装车间中心代工费为80元/吨。

2、工资及福利：原农场职工行政体系保持不变继续参与农场经营，本项目劳动定员的100人由企业公开招聘，初步设定为管理人员5人，技术人员15人，工人80人，工资按当时标准计取，三金一险及福利费按工资总额的30%计算。

3、折旧摊销：均按30年折旧摊销。

4、各项税费的取值执行现行规定：营业税税率取5%；城市维护建设税取7%；教育费附加取5%；增值税税率取13%；企业所得税取25%。

5、修理费：本项目经营期间修理费按固定资产投资额的0.5%计。

6、管理费用：按经营收入总额的1%计取。

7、宣传与技术培训费用：暂按经营收入的0.5%估算。

8、差旅费、交通费：按经营收入的0.2%估算。

9、其他不可预见费：按年均分摊费用的5%提取。

（二）经济效益分析

1、各种收入累计10940万元，其中：

（1）标准化农产品冷藏保鲜仓库租赁收入1260万元：总面积50000平方米，租赁价21元/月·平方米，即50000平方米×21元/月·平方米×12个月＝1260万元。

（2）物流集散中心仓储库、农产品保鲜储存库和批发交易中心租赁收入1680万元：总面积140000平方米，租赁价10元/月·平方米，即140000平方米×10元/月·平方米×12个月＝1680万元。

（3）农产品精加工包装车间中心年代工收入8000万元：年加工量1000000吨，代工费80元/吨，即1000000吨×80元/吨＝8000万元。

表10-1 项目各项收入表

详见附表《项目经营收入与经营税金及附加估算表》

2、成本费用：各种费用合计为5653.42万元，其中：

（1）折旧和摊销719.33万元：固定资产投资额为22580.40万元，按照项目经营期30年进行折旧分摊，详见《项目固定资产折旧表》《项目无形资产及其他资产摊销表》。

（2）财务费（含管理费用）225.80万元：按固定资产总额的1%计取，即：22580.40万元×1%＝225.80万元。

（3）水费825.18万元：根据节能分析可知，项目每年生活、生产用水共515.74万吨，平均水价按每吨1.6元计算，共需支付水费825.18万元，即 515.74万吨×1.6元/吨＝825.18万元。

（4）电费2679.83万元：根据节能分析可知，项目每年生活、生产用电共3349.79万度，，电价按0.8元/度计算，共需支付电费2679.83万元，即 3349.79万度×0.8元/度＝2679.83万元。

（5）柴油费2.60万元：根据节能分析可知，项目每年耗损柴油共2.88吨，平均油价按每吨9020元计算，共需支付柴油费2.60万元。

（6）生活垃圾处理费0.6万元：500元/月×12个月＝0.6万元。

（7）生产排污处理费0.6万元：500元/月×12个月＝0.6万元。

（8）工资及福利费用409.50万元。

（9）修理维护费677.41万元：本项目经营期间修理费按固定资产投资额的3%计取，即22580.40万元×3%＝677.41万元。

（10）宣传与技术培训54.70万元：按经营收入的0.5%估算，即：10940万元×0.5%＝54.70万元。

（11）差旅费、交通费21.88万元：按经营收入的0.2%估算，即：10940万元×0.2%＝21.88万元。

（12）不可预见费35.99万元：按年均折旧摊销费用的5%提取，即：719.33万元×5%＝35.99万元万元。

表10-2 项目各项成本费用表

具体成本费用详见附表：《总成本费用估算表》

3、利税计算

表10-3 项目各项税收费用估算表

具体各项税费详见附表：《项目经营收入与经营税金及附加估算表》

3、利润与利润分配

（1）利润总额：经营期达到设计标准后年均经营收入10940万元，其中租金收入2940万元，农副产品加工包装中心代工收入8000万元，各种成本费用5653.34万元，利润总额为5286.66万元。

（2）净利润：项目正常运营期，年各项税费2814.36万元，年均税后利润为2472.30万元。

表10-4 项目利润分配表

（3）项目土地方海南省安置农场以600亩土地作为项目合作的投资，海南隆丰农业技术开发有限公司提供2.6亿元资金作为项目投资。以解决农场80名职工的改制、住房安置、安排就业为前提，完成项目投资建设，项目合作期初定为30年，项目建成后由海南隆丰农业技术开发有限公司负责经营管理，承担投资和经营风险，海南省安置农场不存在风险，不参与经营管理。

项目建成运营，海南隆丰农业技术开发有限公司与海南省安置农场若按80%∶20%比例进行项目收益分配，则海南隆丰农业技术开发有限公司收取项目收益的80%，海南省安置农场收取项目收益的20%。具体利润分红比例待项目正式审批后，由项目投资方海南隆丰农业技术开发有限公司与海南省安置农场与农场上级管理单位共同具体协定。项目合作主要有以下A、B、C三种合作模式供农场方选择。

（4）项目合作模式

表10-5 项目农场方三种合作模式收益对比表

续表：

A模式

项目投资方在第一年的项目筹备期内先投资2100万用于解决农场80名职工住房安置和22名在职职工的改制和就业安置。其中，项目投资方投入约250万元资金，一次性买断22名在职职工的工龄，然后按照企业标准进行返聘;投资方投资1850万元建设职工安置用房，解决职工住房。此2100万元不用返还，但农场方面在第2年到第6年的5年内不参与分红，从第7年开始投资方按每年以189万元为保底资金给予农场分红，年最高收益不超过保底资金的120%（在当年的利润分红按投资方和农场方80%∶20%的比例进行超过保底资金金额时适用）；

注：保底资分红金计算方式：以3000元／亩·年的农场土地出租价格为基准，按照每5年递增5%的比例进行核算；土地使用期限30年到期后，项目所剩的固定资产余值无偿留给农场方。

表10-6 项目农场方选择A方案合作模式投资收益表

续表：

表10-7 A方案合作模式下项目投资方投资收益表

续表：

B模式

项目投资方在第一年的项目筹备期内先投资2100万用于解决农场80名职工住房安置和22名职工改制和安置就业。从第2年开始投资方按每年按180万元为保底资金给予农场分红，当年的最高分红收益不超过保底资金的120%（在当年的利润分红按投资方和农场方80%∶20%的比例进行而超过保底资金金额时适用），但投资方前期投入的2100万元安置费需从第2年开始到项目土地使用期限30年结束前的29年间从农场的年分红收益中平均扣除，即每年扣除72.41万元；

注：保底资金计算方式：以3000元／亩·年的农场土地出租价格为基准，按照每5年递增5%的比例进行核算；土地使用期限30年到期后，项目所剩的固定资产余值无偿留给农场方。

表10-8 项目农场方选择B方案合作模式投资收益表

续表：

表10-9 B方案合作模式下项目投资方投资收益表

续表：

C模式

项目投资方在第一年的项目筹备期内先投资2100万用于解决农场80名职工住房安置和22名职工改制和安置就业。投资方按180万元/年为租金，按每10年一次的方式支付农场土地使用费，投资方前期投入的2100万元安置费需从第2年开始到项目土地使用期限30年结束前的29年间从农场的年分红收益中平均扣除，每年扣除72.41万元；

注：保底资金计算方式：以3000元／亩·年的农场土地出租价格为基准，按照每5年递增5%的比例进行核算；土地使用期限30年到期后，项目所剩的固定资产余值无偿留给农场方。

表10-10 项目农场方选择C方案合作模式投资收益表

续表：

表10-11 C方案合作模式下项目投资方投资收益表

续表：

（三）财务分析评价

1、利润率

经测算，项目总投资收益率为17.42%，投资利税率为18.74%，资本金净利润率15.51%。

详见附表《项目利润与利润分配表》

2、现金流量分析

对计算期内各年的全部投资现金量进行分析，计算出全部投资在税前、税后的财务收益指标为：

表10-12 项目财务收益指标表

详见附表《项目投资现金流量表》

3、借款偿还能力分析

（1）偿还资金来源：末分配利润、折旧及摊消。建设利息进入建设总投资，生产期利息进入成本。

（2）借款偿还期：经计算，本项目固定资产投资借款偿还期为4年。

表10-13 项目借款还本付息计划表

4、不确定性分析

（1）盈亏平衡分析：以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为31.86%，表明项目在正常年只要达到经营能力的31.86%，或经营收入达到3485.48万元就达到盈亏平衡。

（2）敏感性分析：在经营收入、经营成本和建设投资因素在变化±10%的情况下，对项目的收益影响进行了分析。

结果表明，以上诸多因素中，经营收入对收益的影响最大，各种因素变化后，项目财务内部收益率仍高于基准收益率，具有良好的经济效益，并具有一定的抗险能力。

表10-14 项目敏感性分析表

图10-1 项目敏感性分析图

（四）财务评价结论

根据项目估算投资、经营成本，按照现行的财税制度要求进行经济分析评价的详细结果见附表所列。

项目进行分析计算后的主要经济评价指标详见表10-15：

表10-15 项目主要经济评价指标

通过对项目进行财务经济分析计算，项目的财务效益较好，从财务上说是可行的。

从不确定性分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力。由此可以看出，本项目在经济上是可行的。

（五）社会效益

农产品加工储运批发中心项目的建设对带动地方经济发展，提高居民收入，改善群众生活水平，增加地方财政收入具有良好的作用，其社会效益主要表现在：

1、可增加就业和收入

就业问题关系国计民生，关系构建和谐社会大局。项目海南南海农产品加工储运批发中心建成后，可容纳至少50家中小企业创业，不单可以解决其自身的就业和生活问题，更能新增就业岗位，吸纳更多的社会剩余劳动力务工创收，同时直接增加当地政府的财政收入，促进农业扩大生产和增加农民收入。当地农业产值在国内生产总值中占的比重较大，要实现资源优势向经济优势的转化，加工物流业的发展是不可或缺的。

项目海南南海农产品加工储运批发的开发建设为农副产品的加工储运批发创造良好的环境，为农民的农产品提供出路，为增加农民收入、提高项目区群众生活质量服务创造了条件。项目建成进入正常运营期，可直接吸收劳动力200人，间接带动1000人左右就业，就业效果显著；同时为海南农场年创收至少180万元，为当地政府增加税收2814.36万元，经济效益明显。

2、可推动城镇化进程和工商业的发展

项目实施建设完毕后，农产品批发交易中心原则上采取"公司+基地+农户"方式组织经营，通过合同与农户建立权利与义务关系。从维度上看促进了农业内部的分工，另从维度上看又可以使农产品的种植户不受收购、储存条件的影响。下一步，以农产品加工储运批发中心为依托，可促进发展农产品加工、冷藏保鲜、物流集散以及批发交易市场的发展，形成一定的地区产业特色，带动海口市及周边地区农产品生产、加工、销售的产业化建设。

项目海南南海农产品加工储运批发中心还可促进商业和集贸设施等流通业的发展，可繁荣市场和方便当地人民群众，极大促进消费的提高，对经济发展形成良好的带动作用。从产业区域布局和城镇化发展来看，项目具有良好的社会经济意义，将为进一步优化资源配置发挥更加积极的作用。项目海南南海农产品加工储运批发中心的进一步发展必然会给住宿、饮食、娱乐、交通和信息等第三产业增加更多的就业机会和带来更大的商机。

3、对项目区域内信息科技发展有明显的促进作用

项目海南南海农产品加工储运批发中心在规划中根据物流产业项目的特殊要求，设定了农产品质量检测中心、电子商务交易大厅等科技信息区，对信息的集中、分类整理及便捷传播起到了良好的作用，投资企业和经销商利用这些有利信息，就能紧跟市场需求，能把当前市场状态和长远市场开发目标有机的结合起来，势必对项目区域内物流信息科技的进步发展起到巨大的推动作用，也加速带动了科技成果的快速转化。

附表1 项目营业收入与税金估算表

附表1 续表：

附表2 项目总成本费用估算表

附表2 续表：

附表3 项目固定资产折旧费估算表

附表3 续表：

附表4 项目无形资产及其他资产摊销费估算表

附表4 续表：

附表5 项目职工工资及福利费估算表

附表5 续表：

附表6 项目利润与利润分配表

附表6 续表：

附表7 项目投资现金流量表

附表7 续表一：

附表8 项目自有现金流量表

附表8 续表：

附表9 项目财务计划现金流量表

续表9 续表：

附表10 项目资产负债表

附表10 续表：