海南海口石山镇旅游配套项目

海南海口石山镇旅游配套项目

可行性研究报告

建设单位：海南新星烁投资有限责任公司

编制单位：海南方能投资顾问有限公司

编制日期：2014年12月9号

可研报告编制人员

总 经 理： 羊壮志 注册咨询师

技术负责人： 孙宗琪 高级工程师

项目负责人： 罗 辉 高级经济师

罗 玲 注册咨询师

习彩云 注册咨询师

肖丽娟 注册咨询师

主任工程师： 邸淑玲 注册咨询师

主要编制人： 赵素艳 注册咨询师

张永新 高级工程师

哈 跃 会计师

刘 悦 助理工程师

参编人员： 伊大勇 一级建造师

审 定： 陈会驸 教授级高工

海南方能投资顾问有限公司

工程咨询证书号：工咨甲22220092014

第一章 总 论

1.1项目名称与性质

项目名称：海南海口石山镇旅游配套项目

建设性质：新建

1.2项目建设单位

项目承办单位：海南新星烁投资有限责任公司

1.3项目建设单位概况

司于2014年9月17日在海南省工商行政管理局登记注册成立的公司。其性质为有限责任公司，注册资金5000万人民币，主要从事旅游开发，并集酒店项目策划、投资、管理及经营为一体的综合性投资开发企业。

本公司经营范围：酒店项目策划、投资、管理及经营。

1.4项目建设地点

海口市秀英区石山镇建新村委会阳南村。

1.5项目研究工作范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

1.6项目建设期及建设规模

本项目建设年限20个月，具体建设期为2015年5月至2016年12月。

本项目规划用地面积67232㎡（约100.85亩），项目总建筑面积共8630㎡，其中建筑（构筑物）占地面积3730㎡，建筑密度5.5%，容积率0.12，绿化率52%，停车位80个。本项目以休闲度假、养生疗养、休闲农业为主题进行建设，具体功能版块划分为"三区一园"：养生、养老谷区、休闲农业体验区、火山民俗文化艺术区、主题游乐园。其中接待及工艺品展销大厅建筑面积1000㎡；农家旅馆建筑面积6000㎡；火山文化艺术馆建筑面积600㎡；文化艺术专家生活区建筑面积400㎡；养生、理疗中心建筑面积400㎡；户外运动俱乐部建筑面积180㎡。

本项目主要研究一期休闲度假特色农家乐建设（100.85亩），二期建设将在休闲农业体验区的基础上，扩大规模，增加生态休闲农业种植区、热带果蔬采摘观光区、农业休闲科普教育区等建设内容，预估二期建设用地100亩左右。

1.7 项目投资估算及资金筹措

本项目建设总投资11391.80万元，固定资产投资10905.57万元，其中包括土地购置及整理费用3000.00万元，建安工程费用6181.80万元，设备购置与工程安装费用1440.00万元，工程建设其他费用186.45万元，预备费97.32万元；项目前期运营铺底流动资金为486.23万元。

本项目投资的11391.80万元资金全部由海南新星烁投资有限责任公司自行筹措。

1.8 财务评价结论

在项目初步设定的经营方案和经营规模下，休闲度假特色农家乐正常年收入为9528.74万元，净利润为3389.84万元；税后财务内部收益率为35.18%，财务净现值为29641.94万元；项目投资净利润率为29.76%，总投资收益率为39.68%；项目所得税后动态投资回收期为4.46年（含建设期），企业盈亏平衡点为41.55%。经营财务分析结果表明项目具有较好抗风险能力和盈利能力，是可行的。

1.9可研报告编制依据

《投资项目可行性研究报告编制指南》；

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划》；

《国务院关于加快发展养生产业的若干意见》；

《国务院办公厅关于加快发展养生旅游产业若干政策措施的实施意见》；

《国务院关于进一步支持养生旅游事业发展若干经济政策》；

《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》；

《国际、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范》；

《海口市人民政府加快发展旅游产业实施意见》；

建设单位提供的其他资料。

1.10 项目主要技术经济指标表

1.11可行性研究结论

1、为了加快县旅游产业的发展，市委、市政府出台了一系列的招商引资措施，在尽可能的前提下给开发给予政策支持，保证了本次建设项目的顺利实施。

2、海南新星烁投资有限责任公司是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但有多年的旅游项目开发经验，而且一直以来兼营养生疗养行业。积累了丰富的经营管理经验。同时根据项目建设需要，充分发挥市旅游、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合。

3、本项目环保措施得当，对环境无不良影响。

4、通过详细的经济和财务分析，得出本项目总投资11391.80万元，其中固定资产投资10905.57 万元。项目建成后，预计年营业收入9528.74万元，年利润总额4519.79万元(计算期正常经营)，投资净利润率39.68％；全部投资财务内部收益率29.76％(所得税后)；动态(i=10％)投资回收期4.46年(含建设期1.5年)；累计所得税后净现金流量折现29641.94万元。以上各项数据表明，本项目经济效益和财务状况较好，抗风险能力较强，安全可靠，项目是可行的。

经综合研究论证，本项目建设依据充分，符合国际相关产业政策，属于国际鼓励并支持的产业项目。建设地址和建设条件较好，管理方法先进、技术成熟，项目建设方案合理；项目实施后具有良好的经济效益和广泛的社会效益。项目的实施通过采取相应的环保措施，不会对生态环境产生污染。项目财务评价显示本项目具有较好的财务效益和一定的抗风险能力。因而，本项目建设是必要的，也是可行的。

第二章 项目背景和建设必要性

2.1项目提出的背景

2.1.1国家或行业发展规划

《国务院关于促进健康服务产业发展的若干意见》

《国务院关于促进健康服务产业发展的若干意见》【国发2013（40号）】文件提出：支持发展健康文化和旅游。支持健康知识传播机构发展，培育健康文化产业。鼓励有条件的地区面向国际国内市场，整合当地优势医疗资源、中医药等特色养生保健资源、绿色生态旅游资源，发展养生、体育和医疗健康旅游。

《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》

《意见》还指出：积极推动热带特色农业与旅游相结合，制定实施观光农业、休闲农业支持计划，建设示范基地，拓展农业发展和农民增收空间。这对休闲农业建设提出了进一步的要求，为休闲农业提供了新的发展平台。加快落实《意见》指示精神，加快促进休闲农业发展，构筑国际旅游岛旅游发展的新亮点，成为国际旅游岛建设的应有之义和形势要求。

《中国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

《纲要》第十六章 第二节"积极发展旅游业""全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游。坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。"

《中国旅游业十二五发展规划纲要》

《纲要》提出大力培育海南国际旅游岛等一批旅游功能区。"依托海南优越的滨海旅游资源，紧抓国家优惠的政策优势，通过免关税、免签证、放航权、建自由贸易区等策略，实现旅游业突破发展，通过高档次、精品化、人文化和生态化发展战略，加强旅游公共服务体系建设，提高旅游业发展质量，建设富有海南特色的旅游产品体系，打造一批精品旅游景区，到"十二五"末将海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。将该区域打造为世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。"

《纲要》提出"积极发展其他专项旅游产品。结合国家战略和游客需求，积极发展运动康体、医疗养生、修学科考、邮轮游艇、宗教朝圣、海洋海岛、探险等专项旅游产品。"

《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》

2009年海南省委、省政府编制的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》第八章第三小节明确提出大力发展"休闲疗养业：完善休闲疗养服务网络，大力发展中医康复疗养、温泉康体疗养、森林氧吧康复等疗养服务项目。积极引进境内外知名医疗和保健机构，争取开办中外合资医院，引入国际医疗卫生机构认证，满足境内外游客的休闲疗养服务需求。做大做强养老服务产业。"

《纲要》还专门论述了乡村旅游和森林旅游，提出大力发展现代农业展示、田园观光、农业生产体验、瓜菜采摘、农家旅馆、特色餐饮、垂钓捕捞等休闲农业和乡村旅游产品等。

2.1.2项目区域发展战略

《关于进一步加快发展服务业的若干意见》

2014年1月14日，海南省委海南省人民政府《关于进一步加快发展服务业的若干意见》明确提出"建设重点服务业产业集聚区。特色旅游休闲集聚区。依托优越的滨海资源，建设高端滨海度假休闲旅游集聚区；以国家森林公园为载体，建设森林旅游集聚区；融合热带农业与渔业发展，建设生态休闲度假复合型乡村旅游集聚区；弘扬优秀民族风情文化，建设民族风情旅游集聚区；挖掘康体养生、文化娱乐、旅游购物资源，建设特色旅游集聚区。"

《海南省休闲农业发展项目规划》（2014年11月5日）

2014年11月5日海南省出台《海南省休闲农业发展项目规划》，规划提出，以农业资源为依托，以农业为根本，以农民为主体，推进农旅相融，做大休闲农业产业规模，力争到2020年，海南省规模化、集约化休闲农业基地达1000家以上，创建"全国休闲农业与乡村旅游示范点"20个，省级休闲农业示范点达到200个。年接待游客2500万人次以上，带动就业10万人，人均年收入3.5万元以上。 休闲农业总产值超过150亿元。

《规划》提出近中期(2014～2020年)重点开发建设项目115项，其中：北部休闲农业区32项，东部休闲农业区20项，南部休闲农业区28项，中部休闲农业区20项，西部休闲农业区15项。

《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》

2009年海南省委、省政府编制的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》第八章第三小节明确提出大力发展"休闲疗养业：完善休闲疗养服务网络，大力发展中医康复疗养、温泉康体疗养、森林氧吧康复等疗养服务项目。积极引进境内外知名医疗和保健机构，争取开办中外合资医院，引入国际医疗卫生机构认证，满足境内外游客的休闲疗养服务需求。做大做强养老服务产业。"

《海南省休闲农业发展规划》（2011-2020年）

《规划》提出：海南省中长期（2016年-2020年）的重点发展任务为全面推广热带休闲农业点，将热带休闲农业建设纳入国际旅游岛建设整体框架，计划在全省各市县建设3-5个，累计建设50-80个布局合理、特色鲜明、服务一流的热带休闲农业点。

《规划》分区划出海口市和三亚市的城市周边地区为发展都市休闲农业区利用区位优势，充分发挥热带特色农业潜力，通过示范推动、精心筹划，逐步建设形成具农业观光价值的专业化都市休闲观光农业旅游和风情浓郁的乡村旅游产品体系。以观光休闲、观赏采摘、体验考察、科普教育等形态步入旅游市场，逐步满足省内外游客休闲旅游的需求，形成具有竞争力的都市休闲观光农业旅游品牌。

《海南省旅游业发展十二五规划》

《规划纲要》要求"高起点规划、高水平建设、着力打造一批滨海、温泉、森林等特色鲜明的度假基地"。同时，"在疗养休闲产品中要发展温泉疗养、中医保健、医疗旅游、康体养生、整形美容等产品，打造一批特色康体养生基地"。

根据海南康体养生旅游资源，康体疗养旅游产品可构建四类旅游产品：一是指依托温泉旅游资源的温泉康体类旅游产品，如温泉小镇、温泉酒店、温泉公园、温泉疗养院、娱乐会所、SPA等；二是指依托高水平的体检中心、健康恢复中心的中医养生类旅游产品，如中医药、气功瑜伽、心理疗法、食疗药膳、针灸、理疗、推拿等；三是依托特定的康复疗养资源及医疗设施的疗养保健类产品，如日光浴、海水浴、森林氧吧康复、矿泉浴、沙浴、泥浴等；四是依托高档次的美容护肤研究机构的整形美容类旅游产品。

《海口市十二五规划纲要》

根据《规划》的"北拓"布局，"培育特色康体疗养业"，制定康体疗养业发展规划。利用南药、黎药和海洋药物资源，以及良好的生态环境资源和海滨温泉资源，引入国际医疗卫生认证标准，引进国内外先进的康体疗养机构，大力发展中医康复疗养、温泉康体疗养、食疗药膳等康体服务;建设西海岸国际康体疗养中心，发展个体化健康体验度假服务，使海口成为集休闲度假、康体保健于一体的康体养生基地。

2.1.3 四位一体的国家战略，海南旅游借力国家宏观政策

南海战略的综合服务基地

南海战略不单是我国海洋战略和宣示国家主权的重要组成部分，更是推进海南经济发展的重要战略。建设南海开发的综合服务基地将大力促进海南经济的发展，提升海南省的国家战略地位。

旅游业上升为国家战略支柱产业

提升旅游业的产业地位是国家基于国内外经济发展趋势而提出的重大战略，其发展不单能产生新的经济增长点，更重要的是能够通过其综合关联作用，促进经济产业结构的转型升级，实现经济的可持续发展。

海南的战略转折：国际旅游岛建设

国际旅游岛的定位是海南发展的重大转折。新的定位将给海南带来更多的发展机遇和政策资金支持，将进一步发挥海南独有的资源优势，成为比肩世界著名滨海旅游目的地的中国名片。

海南推进休闲农业的开发建设

依托丰富而独特的热带农业资源与条件，紧密迎合生态旅游的趋势，按照国际旅游岛建设的总体要求，促进农业与旅游业的完美融合。突出休闲农业植根于乡村性的特点，挖掘海南原生的生态和资源、黎苗风情、海岛文化、流放文化及农耕文化，着力挖掘特色和优势的休闲农业旅游产品，与旅游景点形成差别。开发具有特色的现代农业展示、田园观光、农业生产体验、瓜菜采摘、农家旅馆、特色餐饮、垂钓捕捞等休闲农业和乡村旅游产品，打造成海南生态休闲旅游的新品牌。

2.2项目建设的必要性

2.2.1 顺应海南国际旅游岛的建设发展战略方针

根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》战略方针，要积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。

把海南建设成为中国最大的休闲养生中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的度假天堂、康体养生天堂。

2.2.2推进海南省养生旅游、生态农业休闲度假区的快速发展

顺势飞扬是休闲养生旅游生态农业休闲度假区快速发展的难得机遇。本项目立足于发展养生旅游、农业休闲度假区，促进养生旅游度假区及休闲农业的快速发展，做强做大，做出海南省的养生旅游、休闲农业产业特色，为国际人才及企业提供舒适的度假、交流平台，同时建设针对养生旅游、休闲农业区相关手续的综合产业平台，推动海南人才基地、企业及海口文化旅游区的快速发展。真正把养生度假、休闲农业产业打造成为海口市的支柱产业、朝阳产业。

2.2.3加快推进地方文化事业和旅游产业发展

近年来，中央和地方政府极为重视与支持文化事业和旅游产业的发展，相继出台了国务院《关于进一步支持文化事业发展若干经济政策》、《加强我国非物质文化遗产保护工作意见》和《关于进一步加快发展旅游业的通知》等一系列国际对文化和旅游产业的指导精神和扶持政策。国际文化旅游区综合产业平台建设项目，将做为海口文化旅游产业的硬件，形成地方新的旅游文化经济支点，有利于落实科学发展观，繁荣地方文化和旅游事业、加快文化强市建设。

2.2.4顺应现代康体养生旅游发展需求

开设民族风情文化展览在北美和东南亚各国，已经是深受欢迎的旅游时尚。在我国中原文化和东北区域少数民族文化的产业开发已广为大众所熟悉，相对来说海南的养生文化资源还有很大的挖掘发展空间，仍然具有巨大的新鲜感和吸引力。创建养生旅游、休闲农业区综合产业平台项目，为地方养生旅游文化增加了新的内容，促进了海口养生旅游及休闲农业产业和相关产业的快速发展。

2.2.5提高当地就业率，提高当地农民收入，增加地方财政收入

项目休闲度假特色农家乐投产后需要大量的服务人员、管理人员、维护人员、安保人员、接待人员、营销人员等相关专业人员来进行项目度假村的运营管理，据不完全统计，项目投产后将提供至少108个工作岗位，给当地农民家庭收入增收至少5000元，有限提高农民经济收入，可以有效地缓解当地财政压力，提高当地就业率。

本项目投资11391.80亿元，其中土地使用权出让可以为地方财政收入增收至少3000.00万元；项目竣工后可以直接为当地带来税收近千万元，投产运营后正常年税收收入1000.00万元左右，这将极大地增加地方财政收入。

第三章 市场分析

3.1国内市场调查分析

3.1.1我国农村休闲养生旅游目前仍处于发展的初级阶段

当前我国旅游业还是以观光旅游为主

休闲养生旅游是指以旅游资源为依托，以休闲为主要目的，以旅游设施为条件，以特定的文化景观和服务项目为内容，为离开定居地而到异地逗留一定时期的游览、娱乐、观光和休息的旅游活动，是以旅游者占据了较多的闲暇时间和可自由支配的经济收入为基础，并在旅游地有了一定服务设施条件下而逐渐形成的，它是旅游得以丰富发展的必然产物。与其它旅游不同之处在于一"动"—"静"，一"行"一"居"，一"累"一"闲"。有资料显示，在欧洲和北美，旅游客源输出的70％以上是度假休闲，而据美国专家预测，到2030年，旅游业将成为全世界80％以上人员的生活必需，而休闲旅游则更具有广阔的国际市场。这即，传统的观光旅游已不再是未来旅游业的主体，取而代之的是休闲旅游。

我国是世界闻名的历史文明古国，旅游发展也是源远流长。但目前，我国旅游业仍以观光旅游为主，缺乏休闲旅游产品，这既不适应当今国际旅游市场需求的变化，也跟不上国内旅游发展的新要求，使我国在旅游资源方面的优势不能充分地发挥出来，从而削弱了我国旅游产品在国际上的竞争力。五岳黄山、三峡西湖，故宫颐和园……这些代表着中国旅游符号的胜地景观，到了今天，已经很难满足物质文明日益丰富的现代消费人群，因而，伴随世界旅游业的发展，这种依托于名山大川或历史人文的观光旅游的主流现状，已使中国旅游业在内容与形式上都必须做进一步的改革和发展。

中国的农村休闲旅游已有欣欣向荣之势

改革开放近三十年来，我国经济得到了空前的发展，在综合国力增强的同时，我国的社会主义城市化进程与稳步提高的国民收入极大地刺激了我国旅游业的迅猛发展，其中尤其突出的是沿海开放城市的农村休闲旅游业，尽管才刚刚起步，但已呈现出强劲的发展势头。朝着融观赏、考察、学习、参与、娱乐、购物和度假于一体的综合型方向发展，宝安农村休闲旅游业的这种经营模式，在全国各省、各地区都有不同程度的发展，如浙江富阳的"农家乐"、新安江的"渔家乐"、北京市郊草原游、西南民族民俗村寨游等，尽管旅游尚处在初级阶段，但已有欣欣向荣之势。

3.1.2 我国农村休闲养生旅游业朝着区位模式发展

从地域分布看，我国的农村休闲养生旅游项目广布全国，主要分布在城市周边地区。目前，我国大部分的农村休闲养生旅游项目都依托城市居民这一重要目标客户群，与开展城市周边游等项活动相结合，旅游形式也多为一日游、二日游等具有城市周边游性质的活动，并以城市为中心逐渐形成环城市旅游带。根据旅游资源、目标客户群和区位条件的不同，目前我国主要有利用都市客源优势及利用风景区的资源优势两种区位模式。

利用大都市客源优势发展农村旅游

这种类型主要适应现代都市人日益渴望摆脱快节奏、繁杂、喧嚣污染严重等都市环境的需求，利用都市农村相对城区良好的自然生态环境及独特的人文环境、地缘优势和便利的交通条件，在近年迅速发展起来的。这也是目前我国最普遍、最成熟、市场潜力最可观的一种农村休闲旅游类型。从目前运作情况来看，这种农村旅游基本定位在为都市居民提供休闲游憩的"后花园"，借助于与现代化城市截然迥异的田园、村落等，以采摘、捕钓、品尝、观光等活动吸引都市居民前来度假、休息，给市民提供短期休憩度假的旅游产品。

利用风景区资源优势发展农村休闲旅游

这是我国最早发展起来的一种农村旅游形式，主要是在地势较为平坦、道路较为通达的风景区周边发展农村旅游。这种景区周边农村旅游是依托一些著名风景名胜区发展起来的一种附属产品，是游客在对自然风景观光之余，对周围村庄的农村景观的一种派生欣赏。另外，在部分风景区内，也存在依托风景区资源优势发展农村旅游的形式。如近几年出现的以夏日避暑度假、体验农家传统生活为主要目的旅游，来此度假的游客多为躲避夏日酷暑，体验农家生活而来，度假人数逐年增加，已成为目标客户群的一个增长点。因而这也可作为农村休闲旅游发展的一个特例。

3.1.3 我国休闲养生旅游呈现多元化发展态势

以娱乐、度假、休闲为主要目的的休闲旅游在我国尽管起步较晚，然而发展很快，呈现出一定的规律和发展态势。

国内旅游人群将成为休闲旅游的主流

从我国多年来旅游业的发展来看，目标客户群总体定位一直是以国际市场为主，建设目标是国际标准，但从近几年来华旅游情况看，尽管来华旅游人数逐年有所增加，是世界上第六个对外国人具吸引力的国家，然而有资料表明，来华度假、休闲旅游的人数比例在下降，平均逗留天数减少。相反，伴随我国社会主义市场经济的发展，人民的生活水平不断提高，国内的旅游业迅猛发展，国内旅游人数一直以大于10倍于来华旅游人数在增长。国内旅游的大发展必将带动休闲旅游的发展，成为大众消费形式。国内旅游人群将成为休闲旅游的主流。

家庭旅游是当今休闲旅游的主要形式

当今旅游发展的一个重要趋势就是家庭化。家庭群体是一个最基本最重要的所属群体，它对人们的旅游消费行为直接产生影响。伴随人们经济收入的逐步提高和物质文化生活的不断丰富，人们已不能满足于方寸之地的家庭单一生活，尤其是伴随独生子女的增多，家长对子女的关爱超过任何以往时期，家长希望并且已有能力让孩子见多识广，或借休闲旅游放松一下紧张的学习生活，因而近年来以儿童为对象的夏令营，以家庭为基本单元的旅游活动异常火爆。从家庭旅游所需要的条件来看，鉴于度假、休闲旅游主要是在某地逗留一定时间，享受身心的娱乐和休憩，它不需要做太多的长途跋涉，其辛苦程度也低于观光旅游，从而为家庭旅游提供了极大方便，受到家庭的青睐。

目标客户群呈现出大众化和多元化的趋向

在过去相当长的时期内甚至今天，人们对休闲旅游存在误解，认为它是有钱人的奢侈享受，这在人们的收入还不十分富裕、社会服务系统尚不健全、国民整体文化素养有待提高的时候，显然是正常的，也是可以理解的。人们的休闲方式多种多样，而以旅游为手段达到休闲目的，无疑是一种高尚的精神生活。对此，当人们占据了较多的闲暇时间和可自由支配的经济收入后，已逐步得到认同，越来越多的人参与其中，休闲旅游不再是少数个人的消费行为，正日益成为大众消费形式。当前，伴随人民生活水平的日益提高以及带薪假期的增多，离退休人群的扩大，尤其是双休日制度的推行，休闲旅游已能被我国一般的中等收入阶层和一部分工薪阶层所接受，不单青年人接受，老年人也接受，其目标客户群呈现出大众化和多元化的趋向。

风景优美的城市郊区和经济发达的周边城市是最佳选择

根据国外的经验，一般度假休闲的主要客源圈是旅游者乘飞机两小时左右可达的地域，而根据我国的国情，目前乘飞机休闲旅游的毕竟是少数，同时，休闲旅游的目的主要是为了度假、休闲，又受到假期、消费等方面的限制，故游客从维度上看不可能诸如观光旅游那样走马观花，"白天看庙、晚上睡觉"，另从维度上看也不可能花太多时间在路途中，因而，休闲旅游者自然把眼光投向了那些自然景物优美、服务设施齐全的城市郊区，或经济比较发达、文化生活比较丰富的周边城市。对于众多以度双休日或节假日为主要目的休闲旅游者来说，一般多选择乘火车或汽车2至3小时能到达的地方。

休闲旅游具有明显的季节性和时间性

任何旅游都具有季节性和时间性，而休闲旅游表现尤为突出。休闲旅游以家庭、商务人员为主要对象，对旅游时间的选择，多在双休日、节假日，因而，对国内旅游者来说，春节前后、元旦前后、"五一"前后，国庆前后，以及学校放寒暑假期间，成为休闲旅游的主要时间；而对国外旅游者和国内比较富裕的旅游者来说，他们多选择海滨、湖滨、高山休养和高山滑雪为休闲地点和休闲方式，而这些均与季节有着密切的关系，显然是不能反季节或超季节进行的。

休闲旅游者对旅游产品和环境质量的选择更为严格

回归自然、返朴归真，是人类天性使然，是现代文明社会中人们的一种迫切要求。尤其是在市场竞争日益激烈、工作与生活节奏都比较快的今天，人们希望能利用闲暇日从工作的劳累与紧张中解脱出来，放松精神、陶冶情趣、锻炼身体、调节生活。因而，他们大多希望到气候宜人、环境幽静、风景优美、空气清新、没有污染的地方去消磨自己的闲暇时光，希望旅游地能提供多样化、大众化的娱乐、休闲和保健设施。显然，这种对旅游产品和环境质量的选择，其侧重点与其它旅游是不同的，要求更为严格。

3.2海南休闲养生度假旅游迎来前所未有的市场机遇

海南气候环境具有明显的独特性，西伯利亚的冷空气一到广东，往往就在琼州海峡发生了变化。在海南，严重威胁人类特别是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支气管炎、肺心病、脑血管疾病发病率大大低于北方。新鲜的空气，能促进血液循环，大大降低高血压、心血管疾病的发病率。伴随人们对养生度假自然资源提出更高质量的要求，为海南所具备优越自然条件的城市定位提出了新的课题，为住宅产业的开发带来了新的方向，开发专业的养生度假酒店、住宅成为实现"市场满意、社会满意、企业满意"的最佳定位，更是避免盲目开发、恶性竞争，实现土地资源最优化利用的开发方式。因而定位为养生度假需求，增加额外的生活服务配套，这样的项目肯定会受到政府、市场、行业关注和取得良好的社会口碑和经济效益。

3.2.1国外高端游客对中国养生之道情有独钟

在当今的社会，越是经济发达地区，鉴于生活节奏快、竞争激烈、心理压力大、人际关系复杂，亚健康问题就越严重。再加上现代都市的生活环境严重受污染，这批富人更渴望找到生命的加油站，特别是在欧洲富裕国家，富人去养生度假的要求非常高，除了有很好的自然环境和完善的旅游度假设施，更注重旅游区的文化体验和是否具备大型的健康养生配套。对于欧美国家的中高端游客而言，中国的宫廷御医、中国悠久的历史文化、艺术，中国的民族烹饪膳食等对他们都是非常有吸引力的。

3.2.2中国自身步入养生消费爆发性增长点

伴随人们生活水平提高，一年120多天的法定假期，"11+1"、"5+2"和"8+4+12"的生活方式已经风生水起。11个月在大城市工作，1个月的长假（元旦、春节、国庆等假期加起来）跑到另外一个城市养生；或者5天工作在市区，2天大休在郊区；更有甚者8小时工作，4小时社交，12小时在紧邻城市的家度过，这一切都激发着休闲养生产业的热情。

疗养养生产业是朝阳产业，这已成为共识。据民政部的测算，去年我国疗养养生产业的规模在6000亿左右，今年这个数字可能变成8000亿。而与此相对应的是，我们在养生产业经济方面却发展缓慢。按照全球休闲与旅游业发展的一般规律，一个国家当人均GDP达到3000—5000美元，就将进入休闲养生消费、旅游消费的爆发性增长期。目前，我国人均GDP已达到3000美元，预计"十一五"期末将接近4000美元，已接近休闲养生产业消费"爆发性增长"的起始点。

3.2.3海南养生市场前景喜人

美林2014年发布的《亚太区财富报告》以及国际知名咨询公司波士顿(BCG)2014年3月发布的报告均显示，至2020年底，中国共有约100万拥有资产超过100万美元的富裕人士，较2014年增长30%左右。中国是亚太区仅次于日本的第二大富裕人士集中地，占区内富裕人士人口的15%。2020年，中国共有约10000名拥有资产超过3000万美元的超富裕人士，蝉联成为亚太区内超富裕人士最多的国家。

伴随中产阶层和高收入高消费阶层的不断扩大，健康养生市场将会迅速提高。目前我国北方及中部大部分地区污染严重，自然环境恶化，唯有海南岛未受污染侵蚀，这里长年阳光明媚，空气清新，气候宜人，环境优美，自然资源极为丰富，是全国著名的长寿岛。海南已吸引了全国各地每年数百万人来休闲旅游度假居住，海南面向全国乃至世界的健康疗养、康复养生的消费市场发展潜力非常巨大。

3.2.4海南休闲农业市场分析

近年来，海南休闲农业取得长足发展。目前海南省已建设休闲农业度假村133个，吸纳1.45万人就业，年营业收入1.32亿。总体而言，海南已形成"农业—加工业—休闲农业"三种产业并存融合的局面，全省休闲农业从业人员达2万人，休闲农业度假村农民的年收入达7550元（远远高于当地农业的年均收入）。但从全国范围来看，据农业部统计，全国现有1万多个休闲农业和乡村旅游景区，150多万个农家乐，直接从业农民近400万人，年实现旅游收入3000多亿元，其中农民直接获益1000多亿元。相比而言，海南休闲农业发展还处于起步阶段。尽管如此，海南休闲农业发展在促进农村劳动力转移、调整农业产业结构、促进农民增效增收、净化乡村文化气息等方面发挥了积极作用。

目前，海南休闲农业主要有四种类型：一是生态观光型。主要以优美的热带农业景观资源为基础，以强化观光、游览功能为主要经营方向，如围绕红树林景区，积极开发"农家乐"旅游，打造乡村主题公园，兴建乡村公路，将演丰镇92个村庄连成一片，形成环东寨港片区靓丽的风景线，迎接八方来客。二是科技示范型。如海南绿晨香蕉研究所永庄度假村、海口绿枫农业休闲观光园和海南亚蔬高科技农业开发有限公司的富教度假村，以农业技术开发和技术推广为主要功能，并兼具科普教育和旅游观光功能。三是垂钓餐饮型。如火山泉休闲农庄、南海休闲农庄、红旗南畴湖村，突出体现市民的可参与性，以瓜果采摘、蔬菜种植和体验农事劳作为主要内容，开发以垂钓餐饮为特色，具有多种休闲娱乐功能的度假休闲农业。四是休闲度假型。主要依托河流、湖泊等自然景观，开发具农林景观和乡村风情特色的休闲度假农庄，如三门坡龙连休闲农业园、甲子东坡农庄等。

3.3项目SWOT分析

3.3.1优势分析（S）

政策优势

海南是既有的也是全国唯一的全省范围的经济特区，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)》、以及国务院办公厅《关于支持海南省发展旅游业有关问题的函》明确给予海南旅游业以大力支持和帮助，同意海南进一步发挥经济特区优势，在旅游对外开放和体制改革等方面积极探索，先行试验。国家旅游局、国家发改委、外交部、公安部、中国民用航空局、税务局等15个部委也均表示，对海南建设国际旅游岛积极支持。这给本项目提供了极大的政策空间机会。

自然环境资源优势

本项目位于海南海口市，地理位置优越，区域优势明显。项目所在地地势较为平坦，土地肥沃，属于海岛性季风气候，冬暖夏凉，四季如春，年降水量1500-2000毫米，至今保持着原生态茂盛的植被。旅游资源丰富，最著名的有国家级海口石山火山群世界地质公园，先后被评为"海南省优秀旅游景点"、"海南省十佳景区"、国家AAAA级景区、国家地质公园。它是中国唯一的热带海岛城市火山群地质公园，也是海南省第一家由联合国教科文组织确认具有突出而重要价值的世界级旅游景区。。全海口绿化覆盖率和人均公共绿地面积分别为47%和18.72平方米，空气环境质量保持在国家一级以上水平，被誉为"生态人居福地"。这为发展休闲农业与乡村旅游发展提供了必须的条件。

区位优势

项目位于海口市石山镇，处海口城市郊区，不单可借助国际旅游岛建设振兴海南西部地区综合性措施出台的机会加快建设步伐，又可借助省会海口市区的辐射和带动作用加快发展，区位优势十分明显。

海口具备海、陆、空齐全的立体交通网络。航空方面，现有美兰国际机场，开通航线200余条，通往国内外90多个城市和地区。铁路方面，2003年1月7日正式通车的中国第一条跨海铁路——粤海铁路结束了海南与外界不通铁路的历史。粤海铁路现已开通北京西(T201/T202)、上海南(K511/512)、广州(K407/K408)至海口及三亚的空调快速列车，每天为海南运来了大量的旅客。公路方面，海南岛陆上交通以公路为主，通车里程达1.4万余公里，以"三纵四横"为骨架，有干线直通各港口、市、县，并有支线延伸到全岛318个乡镇和各旅游景点，形成纵横交错、四通八达的环岛交通网络，公路密度居全国第三。水路方面，海口有新港、秀英港两个大型客运港口，每天开往大陆沿海及香港等地区客轮达40多艘；客运轮船直达广州、越南、香港和新加坡等地。完善的立体交通网，基本上能满足旅游者"进得来，出得去"的需要。

交通区位的优势对发挥海口在北部湾、东南亚及南海的区位优势具有重要作用。交通的改善将吸引更多珠三角地区追求生活理念的人士前来海南养生旅游、休闲度假，项目所在地绝佳的地理位置配上海口浓厚的文化底蕴与休闲养生度假服务，无疑将吸引每一位踏上海南土地的养生旅游休闲度假者。

冬有温泉、夏可避暑，气候宜人，旅游无淡季

海口市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋性季风气候 ，四季如春，雨量充沛，全年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数2000小时以上，太阳辐射量可达11到12万卡。年平均气温24.2℃[25] ，最高平均气温28℃左右，最低平均气温18℃左右。每逢盛夏，凉爽宜人，俗云"五岭皆炎热，惟独宜"，乃避暑胜地。冬天不冷又有得天独厚的温泉，不管是哪个季节，旅游度假休闲养生都有着别样的享受。

3.3.2劣势分析（W）

政府态度及宏观政策对项目的开发、建设影响巨大

政府对城市规划区的态度及出台政策决定项目土地出让开发成功与否。城市规划路网的实施时间及空间定位对项目的建设有着极大的影响。

周边生活配套设施尚不够完善，商业繁华程度较低

项目位于海口市秀英区石山村，多种因素致使项目区域及周边基础设施仍相对落后，极为不完善。表现在主要交通道路尚未竣工通车，村村通道路狭窄，供水、供电系统未覆盖到该区域，这极大限制了项目的正常、顺利开发。

休闲农业养生旅游专业人才缺乏

休闲农业养生旅游服务水平的高低在很大程度上决定着休闲农业养生旅游产品质量的高低，而休闲农业养生旅游服务水平的高低取决于休闲农业养生旅游专业人员素质的高低。休闲农业养生旅游人才必须具有养生相关专业知识、医疗护理常识，了解宗教养生文化、懂得保健食品的烹制，并且要具有与人有效沟通的能力和处理突发事件的能力。目前，海南符合上述要求的专业休闲农业养生旅游人才仍未达到要求。

3.3.3机会分析（O）

休闲时代的来临

所谓休闲时代，是指一个国家或地区人均GDP进入3000-5000美金阶段以后，在居民生活方式、城市功能和产业结构等方面相继形成休闲化特点的一个发展时期。中国人均GDP到达4283美元，已经步入休闲时代。休闲观念已经深入人心，正在逐步形成为人民的一种生活常态。中华传统养生文化石在特点的价值体系和文化环境中形成的特定思想。中国传统养生文化已进入生产活动之外的"休闲"，以养生作为基本取向，倡导一种文明、健康、科学的生活方式。

政府重视休闲农业养生发展

海南作为国际旅游岛规划纲要获批后，鉴于轻轨、机场等各项基础设施的建设，海南经济、养生度假发展将上升到新的发展阶段，政府已明确指出提出了"发展以休闲，养生为主要特色的农业生态休闲度假产业，重点发展以农业养生为主的特色旅游度假，建设生态湿地、康体疗养为一体的特色休闲农业康体养生度假区"。

康体养生度假旅游发展势头良好

鉴于海南得天独厚的气候天气，海南具有独特的老人养老自然资源，对老年人的身体具有良好的保养和康复作用，被世界养生大会誉为最适合老年人居住的地区。近几年来，老年人到海南过冬避寒呈成长态势，越来越多的老年朋友选择在海南过冬，海南已经成为中国老年人冬季养生度假的首选目的地。

3.3.4威胁分析（T）

近年来，伴随国内休闲养生旅游热潮的兴起，海南省海口、三亚等地方已经相继发展休闲农业养生度假旅游区，尽管尚不够成熟，但同类产品竞争激烈，客观来看对项目海南星辰休闲度假特色农家乐的发展构成威胁。

综合来看，海南星辰休闲度假特色农家乐不单充分利用了区域资源条件，为生态农业休闲养生度假游客福地——海口增加了一个新的亮点，同时也适应了社会发展趋势，为社会、环境、经济的可持续发展作出了贡献。本项目在拥有丰富资源优势依托的同时，也还面临着众多开发建设的问题和矛盾；在众多发展机遇之后，也还蕴藏着其它区域的竞争威胁。因而项目的规划和建设，应慎重科学的定位，充分发挥优势，扬长避短，通过独一无二的自然环境资源、合理的项目配比和科学的规划相结合，形成项目独有的特性优势。

3.5 市场定位分析

3.5.1项目整体定位

本项目以建设温泉养生度假、休闲农业与乡村旅游为发展目标，打造生态农业、温泉养生、休闲、旅游群，与自然和谐共生居住区，形成海口温泉养生休闲农业旅游体验区。

3.5.2项目诉求点

"火山温泉养生度假、休闲农业、乡村旅游"理论：温泉度假、休闲农业、乡村、旅游的一致博弈论。

3.6 市场目标市场分析

3.6.1目标市场定位

从对国内游客进行专项抽样调查结果显示，到海口的游客表现出明显的休闲养生度假和生态休闲农业的需求，高出全国平均水平，说明海口市在休闲度假市场和生态休闲农业市场上具有巨大的发展潜力。

按喜爱的旅游区类型划分的国内游客构成（%）

表3-1 国内游客构成表

按游客旅游目的划分的国内游客构成（%）

表3-2 国内游客构成表

3.6.2目标市场趋势分析

越来越多的迹象表明，休闲养生度假旅游及休闲农业旅游将成为21世纪旅游需求的主体，高质量的度假环境，多样化、高档次的康体养生旅游产品，生态休闲农业景观，舒适周到的旅游服务，以及鲜明的文化特色将成为客源需求发展的新趋向。这些趋向表现在以下方面：

注重休闲度假的康体保健功能

伴随休闲度假主流趋势的到来，休闲度假旅游已经发展成为一种整合多种旅游产品的旅游方式，除了多样化的康体健身、运动休闲、观光娱乐项目外,还应具备现代化的疗养设备、诊所、治疗设施以及专业化的疗养医生，以使旅游者同时能得到身体和心理的保健效果。

寻求高质量的生态度假环境

高质量的生态环境是温泉旅游区必备的条件之一。对生态环境的保护与营造就是树立可持续发展的观念，遵循天人合一、融合自然的造景理念,对度假区周边自然生态环境严格保护、同时营造与生态环境相协调的人工建筑环境，形成人与自然和谐共处、水乳交融的度假境界。

对游览环境的舒适性要求提高

舒适性是旅游区的基本要求。休闲养生度假旅游区的选址在具有舒适的大小气候、便捷的交通条件的区域，同时营造宽松、文明的社会环境，舒适、清洁、安全的住宿设施，一流的饮食服务，方便的通讯设备等，为旅游者提供一个舒适的游览环境。在规划建设时，度假区尽量要考虑四季都可以开展的旅游活动，充分利用旅游资源建设多样化的互补型景点与项目，开展会议旅游和举办节庆活动，使度假区具备多样化的旅游功能。

对生态休闲农业旅游产品的需求增加

生态休闲农业是紧扣时代脉搏的休闲方式，它能满足人们回归自然、放松身心、分享乡村风情、体验异质文化、购买生态产品的时尚需求，因而发展休闲有广阔的市场前景。 伴随国际旅游岛建设的逐步推进，进入海南的国际游客将大幅增加，这将为海南休闲农业的发展创造更多、更广的境外客源。此外，海南本土城镇居民超过370万，伴随海南经济的持续发展和休闲时代的来临，本土需求将构成海南休闲农业的近程客源市场。广阔的市场前景为海南休闲农业的发展奠定了市场基础。

3.6.3目标客户群预测

目标客户群规模预测

表3-3 项目目标客户群规模预测表

目标客户群空间定位

表3-4 项目目标客户群空间定位表

目标客户群特征定位

表3-5 项目目标客户群特征定位表

3.7 项目营销策略

本阶段的主要任务是根据项目自身的SWOT因素分析，在进行市场调查的基础上结合消费者心理挖掘项目的卖点，同时对各阶段推广策略及实施安排进行统筹计划，从而为项目的推广实施打下坚实的基础。

3.7.1充分挖掘卖点

本项目在挖掘热点时应充分结合市场调研结果，抓住消费者心理，重点突出项目自身的特色。如：火山温泉养生疗养体验，火山绿色生活农庄等应重点突出独特的生态景观、康体养生理念、建筑设计特色、配套设施以等；

3.7.2阶段性推广思路

项目建设过程中要进行预热推广，为预热期，项目运营初期过程继续执行强销期、持续期三个个阶段，项目市场推广过程也随之相应地划分为四个阶段，我们针对各个阶段推广任务的不同制定不同的推广计划思路。

（1）预热期。在这一时期，推广的内容主要是本项目的形象推广，重点突出项目的火山温泉养生体验、休闲农业主题，让目标客户知道整个项目的主题概念和倡导的生活方式，展示休闲度假特色农家乐的基本情况。

（2）强销期。本阶段以突出市场主题为主，吸引大量的目标客户群关注，以广告推广和活动推广为主。在推广销售上应利用预热期所聚集的人气，根据实际的营销情况适当的调整，同时继续加大推广力度，充分体现火山温泉养生、休闲农业的热潮。

（3）持续期。在本期内，以突出广告主题为主，积聚人气。注意采用适当的体验促销推广手段并配合大量的促销活动，进一步吸引游客，扩大营业额。在价格上，也可进行适当的调整，但调整幅度不宜过大，注意维护企业的市场形象。

在项目的市场推广中注意以上策略的搭配使用，注意策略的组合与调整。

3.7.3项目推广策略

根据本项目开发特点及目标市场定位，项目推广前期采取进攻型整合营销传播战略，通过线上、线下传播媒介全力宣传项目，利用目前海口郊区休闲旅游、养生度假市场的暂时空白迅速抢占市场主动权；项目运营后期采取维护型营销策略，通过具体的服务和设施配套保持项目品牌经营的美誉度，延长项目休闲度假特色农家乐品牌生命周期。具体项目推广措施如下所示：

户外媒体

现场围墙。在项目施工现场四周的围墙上，可以通过喷涂效果图的方式来展示项目的楼盘形象、突出建筑物的特色，以吸引周边或过路的购房者，应当注意色彩的使用以及美文设计。

户外路牌。可在项目周边和县城内主要交通干道两侧设立户外广告牌或灯箱广告牌，吸引消费者。

电子媒体

播和电视。参照以往市场调查结果，有近20％的人通过广播和电视来获取房地产信息。因而，建议选择收视率较高的广播和电视，如海南电视台、阳光卫视、海南音乐广播电台等进行广告宣传。

通讯设备。在信息传递快捷的今天，几乎每个人都拥有一部手机。因而，通过发送本项目的相关文字或图诸如信息到掌上通信设备或移动通讯工具中，可以起到更好的宣传作用。

③计算机网络。目前有很大一部分购房者是通过网络来获取房地产信息的。因而，建议项目建设单位结合网络广告营销和企业网站营销两种方法进行市场推广，在各大有关房地产信息网站。

印刷媒体

目前，报纸广告覆盖面及其影响力较大，仍属于产品信息发布和形象树立的主要手段。建议本项目可选择区域内市场发行量较大的报刊，如《南国都市报》《海南特区报》等作为主要宣传媒体。

第四章 建设地址和建设条件

4.1建设地址选择

4.1.1地理区位条件

拟建项目海南星辰休闲度假特色农家乐选址于海口市秀英区石山村，毗邻海口石山火山群世界地质公园，海口石山火山群世界地质公园位于海口市西南石山镇，距市区仅15公里，西线高速公路转绿色长廊可达，绕城高速公路穿过度假村旁。属地堑一裂谷型基性火山活动地质遗迹，也是中国为数不多的全新世（距今1万年）火山喷发活动的休眠火山群之一，具有极高的科考、科研、科普和旅游观赏价值。4A级景区，世界地质公园，国家地质公园。

图4-1 项目地理位置图

项目建设地块交通便捷，休闲养生度假资源丰富，场地形状规整平坦，市政设施配套齐全，周围植被覆盖率高，地理区位优势明显，是开发建设旅游度假养生项目的黄金地段。

4.1.2海口石山火山群世界地质公园基本概况

中国海口石山火山群世界地质公园是在海口石山火山口公园的基础上发展起来的世界级旅游品牌。公园1996年承办了"世界旅游日"主会场活动，先后被评为"海南省优秀旅游景点"、"海南省十佳景区"、国家AAAA级景区、国家地质公园。它是中国唯一的热带海岛城市火山群地质公园，也是海南省第一家由联合国教科文组织确认具有突出而重要价值的世界级旅游景区。公园已成为青少年科普教育度假村、地球活动日的重要场所，也是香港生态旅游专业培训中心在境内的首家培训度假村。

公园面积为108平方公里。其拥有的海口火山群是世界罕见的第四纪火山群，距今约1万年，火山锥多达40座，熔岩隧道30多条。火山类型之多样，熔岩景观之丰富，熔岩隧道之神奇，实为罕见的火山奇观。万年前的火山，千年火山文化和热带生态景观相融合，构成了以热带城市火山生态与文化为内涵的地质公园。度假村在火山锥、火山口及玄武岩台地上发育热带雨林为代表生态群落植物有1200多种，果园与火山景观融为一体，为热带城市火山生态的杰出代表。度假村内保存有千百年来人们利用玄武岩所建的古村落、石屋、石塔和各种生产、生活器具，记载了人与石相伴的火山文化脉络，被称为中华火山文化之经典。

4.2建设条件

4.2.1自然条件

地理环境

海口市位于北纬19°32′－20°05′，东经110°10′－110°41′，地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南村，两端相距60.6公里；南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。全市土地面积2304.84平方公里。

地形地势

海口市略呈长心形，地势平缓。海南岛最长的河流——南渡江从海口市中部穿过。南渡江东部自南向北略有倾斜，南渡江西部自北向南倾斜；西北部和东南部较高，中部南渡江沿岸低平，北部多为沿海小平原。全市除石山镇境内的马鞍岭（海拔222.2米）、旧州镇境内的旧州岭（199.9米）、甲子镇境内的日晒岭（171米）、永兴镇境内的雷虎岭（168.3米）等38个山丘较高外，绝大部分为海拔100米以下的台地和平原。马鞍岭为全市最高点。地表主要为第四纪基性火山岩和第四系松散沉积物，呈较大面积分布，滨海以滨海台阶式地貌为主，西部以典型的火山地貌为主。全市地貌基本分为北部滨海平原区，中部沿江阶地区，东部、南部台地区，西部熔岩台地区。

气候气象

海口市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋性季风气候，春季温暖少雨多旱，夏季高温多雨多台风暴雨，秋季凉爽舒适时有阴雨，冬季干旱时有冷气流侵袭带有阵寒。全年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数2000小时以上，太阳辐射量可达11到12万卡，年平均气温24.2℃，最高平均气温28.6℃，最低平均气温17.7℃。极端气温最新数据（2000年以后的）：最高40.5℃，最低2.8℃。[5]年平均降水量1684毫米，平均日降雨量在0.1毫米以上的雨日有150天左右，主要集中在夏季，多以午后的热雷雨天气为主，偶尔有台风靠近或登陆时带来暴雨天气。年平均蒸发量1834毫米，平均相对湿度在85%左右。常年风向以东南风和东北风为主，初夏和盛夏季节多刮南风和西南风，年平均风速3.4米/秒。

海域资源

海口市北面临海，海域面积830平方公里，海岸线长131公里。海水平均水温25℃，最高34℃，最低17.2℃。透明度1米，最大达2米。浅海盐度29.6%—31.8%。 海口市大部分海岸坡度平缓，岸线开阔连绵，沙岸带沙细洁白，有热带海洋世界、假日海滩、白沙门海滩、西秀海滩、粤海铁路通道南站码头海滩、东寨港海滨海滩、桂林洋海滩等海滨风景区和游乐区。

4.2.2基础设施条件

电力工程

海口的电力工业建设在海南建省后出现了突飞猛进的发展势头。目前110KV及以上变电站32座，拥有主变台数48台，主变容量、年供电量、售电量分别是219.88万千伏安、28.20亿千瓦时、26.56亿千瓦时，电力供应充足、稳定、可靠。

通信工程

海口国家高新技术产业开发区大力推进基础电信网、互联网和广播电视网"三网融合"，实现100%光纤入户，建设信息化、数字化的现代社区。建设带宽高于3G和WIFI的LTE下一代网络，为每户家庭、每个商业单位提供无线接入点，打造高端"无线城市"。项目所在的海口国家高新技术产业开发区周边基础设施建设完善，通讯工程发展成熟，电信网、互联网和广播电视网均覆盖项目所在地，可满足发展需要。

给水工程

项目用水由海口以及市政给水管网接出，进入项目区内，沿路布置，在项目区内的水池和水泵房进行加压供水，同时在空旷区域设置消防供水池，满足项目发展需要。

排水工程

海口目前污水处理采用高负荷活性污泥处理工艺，日处理污水31.5万吨，全市生活污水处理率为82.9%，是全国污水处理率最高的城市。 项目区内产生的污水量较少，收集至污水池经三级处理后，回用作市政及绿化景观用水。雨水以自然排放为主，已开发的用地有组织收集后就近排放入市政工程管道。

燃气工程

海南到周边海域油气资源丰富，已探明开发的有崖13－1气田、东方气田、乐东气田、陆地福山油气田。已建成三亚-东方-洋浦-海口的天然气管道。2010年，全省天然气供气规模达到50亿立方米。燃气管线由项目所在地的市政燃气管线接出引入项目区内，管径为φ114×5.0㎝，可以满足项目发展需要。

4.2.3交通运输条件

对外交通

空港：海口美兰国际机场是中国第八大航空港，距海口市区25公里，按国际民航组织制定的4F级标准修建。目前，共开通国内国际航线200多条，日进出航班近200架，与国内200个城市、国外(含港澳台)60个城市通航，2010年旅客吞吐量达877.4万人次。

海港：海南现有大小港口24个，海口港、洋浦港、八所港等共有万吨级泊位27个。海口港是国家一类开放港口，万吨级泊位7个，已开辟国外货运航线26条，国内货运航线50条，可达国内沿海各港口及韩国、日本、澳大利亚、新加坡、香港等30多个国家和地区。

铁路：我国第一条横跨海峡的铁路通道-粤海铁路，北起广东湛江，通过琼州海峡抵达海口市。年货物输送能力超过1100万吨。该铁路的建成进一步提升了海口的交通运输能力，方便原材料和产品的进出。海口火车站位于海口滨海大道西端，距高新区20公里。全长308公里的东线城际快速客运铁路已于2010年10月开通，时速可达200公里/小时，从海口到三亚只需90分钟。

海运：海口港是我国西南部地区重要的港口，海南最大的对外贸易口岸。现有生产泊位15个，其中万吨级泊位2个，五千吨级泊位2个，三千吨级泊位4个，三千吨级以下泊位7个。年通过能力224万吨。海口港已开辟国外货运航线23条，国内货运航线47条，年旅客进出港量约140万人次。

内部交通

本项目与本岛、西线高速公路和中线高速相临，陆路交通四通八达，相距海口市区近15公里。

海南星辰休闲度假特色农家乐所在地区市政基础设施建设成熟，交通便利，满足项目出入需要。

4.2.4社会经济条件

2013年，海口市完成地区生产总值904.64亿元，按可比价格计算，比上年增长9.9%。其中：第一产业完成增加值58.54亿元，增长6.3%；第二产业完成增加值217.03亿元，增长8.9%；第三产业完成增加值629.07亿元，增长10.5%。三次产业结构由2012年的6.8：24.6：68.6调整为6.5:24.0:69.5。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为4.4%、22.3%和73.3%。在第三产业中，交通运输仓储和邮政业、批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业、房地产业、营利性服务业及非营利性服务业增加值分别增长17.7%、9.9%、6.5%、8.2%、21.7%、7.2%和7.2%。

从发展水平看，按常住人口计算，全市人均地区生产总值41955元，比上年增长8.3%，按当年年平均汇率折合6881美元。这是继2008年超3000美元后，经过四年的发展突破6000美元，标志着海口经济发展进入了一个新的阶段。

图4-2 2008-2013年地区生产总值及其增长速度

全市工业产值超50亿元的行业有3个，其中超百亿元的行业有2个，分别是医药制造业和汽车制造业。产值超亿元的工业企业达65家，共完成工业产值458.7亿元，占规模以上工业产值的90.8%。规模以上工业工业销售产值498.6亿元，下降3.5%，产销率98.7%，比上年提高1.2个百分点；完成出口交货值37.5亿元，下降13.3%。主要工业产品产量及增长速度见图4-2：

图4-3 2008-2013年工业增加值及其增长速度

4.2.5 施工条件

项目所在地区建筑材料比较丰富，砂砾、水泥均可在当地采购，运输方式可采用汽运、火车运与船运，建筑材料的数量和质量完全可以满足本项目工程需要。

拟建项目所在位置地势平坦，施工场地非常宽阔，施工用水可从就近引入周边居住区供水管网取水，施工用电可从市政供电管网就近引入，施工条件良好。

海口市有着多年的城市建设和管理经验，具有一批技术水平高，实力雄厚的建设队伍、工程监理和管理人才，并在施工和管理方面积累了许多宝贵经验，同时施工设备配套，机械设备齐全，能够适应项目区建设的需要。

第五章 项目建设方案

5.1 项目设计依据

《海南国际旅游岛建设发展规划刚要》；

《投资项目可行性研究指南》；

国家发改委与建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

《国家产业结构调整指导目录（2011年）》；

《民用建筑设计通则》；

《住宅建筑设计规范》；

《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年修订版）；

《公共建筑节能设计标准》GB50189-2008；

《产业建筑设计通则》GB50352-2005；

《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011；

《建筑设计防火规范》GB50016-2014；

建筑单位提供的功能分配及设计要求和基础资料。

5.2 设计原则

本方案以人为本，环境为先。如今的海南旅游市场，度假、养生一观念已经深入人心，休息度假者的口味已发生了根本性的变化，本方案将以旅游度假休闲养生和休闲农业作为设计重点。

符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型等与周边环境的关系，并应符合国际有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定；

功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理、维修方便，留有一定发展余地；

体现以人为本的建设理念，以科学、严谨的态度，在技术可行的前提下，充分利用现有的各项配套设施，最大限度的提高土地利用率，考虑适当的活动空间，创造优美怡人、统一协调的环境；

合理布局，注重生态环境建设，实现社会、经济与环境效益的协调统一和可持续发展，达到商业利益和环境效益双赢的目的；

建筑造型新颖，具有时代特色，体现出建筑的内涵及鲜明个性；

项目与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各运动流线保持顺畅、短捷；

建筑物布置应考虑当地总体景观，与周边环境相协调；

便于利用当地已有的上下水、供电、通讯等基础设施。

建筑风格上，使用东南亚的建筑风格和现代建筑手法相结合，使游客在享受生活方便的同时，感受到异国风情建筑的延伸和时代的气息。

5.3项目总图布置

5.3.1项目总体规划思路

本项目以《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》为指导思想，以《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)》、《海南省休闲农业发展项目规划》为行动指南，立足休闲养生福地、文化的底蕴，坚持国际标准，打造休闲度假特色农家乐精品，拟规划建设养生、养老谷区、休闲农业体验区区、火山民俗文化艺术展示区、主题游乐园四大板块。

（1）项目建设发展坚持强岛富民，普惠民生。让农民充分享受到国际旅游岛建设发展的成果，将项目打造成为世人梦想追逐的休闲养生天堂和海南农民的幸福家园；项目建设发展坚持生态循环优先，保护环境。把发展循环经济、保护生态环境、节约能源资源、推行低碳生活放在项目建设的首要位置；

（2）项目建设发展坚持改革创新，先行先试。要勇于打破现有体制障碍，破解项目发展面临的政策瓶颈难题，有效整合荒地资源，在管理体制、三农发展和运营模式等方面积极探索；

（3）项目建设发展坚持规划引导，扎实推进。按照"整体设计、系统推进、滚动开发"的空间发展模式，科学规划，合理安排发展步骤，优化空间布局，预留发展空间，打造国际旅游岛的精品工程；

（4）项目建设发展坚持统筹协调，全面发展。统筹荒地资源的农业性开发和经济性开发；统筹旅游养生开发与城镇发展和新农村建设，推进城乡一体化进程；促进海南热带农业与旅游养生休闲度假产业融合发展。

5.3.2项目定位

本项目定位是：新农村（休闲农业）+新养生（原味原品）+新经济（生态低碳），从而探索打造一种新的农村可持续发展模式。本项目的建设，将是推动三农、养生、休闲、娱乐、医疗、文化、教育、商业等产业向更高层次联动的平台。

5.3.3具体功能分区

根据项目单位规划设想与发展战略，将项目打造成以火山温泉度假、休闲农业体验为主体，以健康产业、养生保健为主线，以火山温泉体验为核心，以休闲农业为精华，以主题游乐园为辅助的海口火山地质特色、海南岛北部一流、海南知名的多功能休闲度假特色农家乐。具体功能分区划分为"三区一园"：养生、养老谷区、休闲农业体验区区、地质健康产业论坛区、主题游乐园。

养生、养老谷区

火山溶洞温泉康复疗养区

火山温泉水质温和细腻，为中外罕见富硒低硫温泉，从地下600米深处花岗岩中涌出，日出水量3800吨，水温常年保持在58℃-78℃，无色无味，可饮可浴，具有低矿化度、低钠、富硒、低硫、偏硅酸含量高等特点。富硒温泉水具有良好的抗癌理疗作用，可清除体内自由基，保持皮肤弹性和活力，预防和治疗皮肤病，提高人体免疫力，增强体质，保护脏器不受侵害，减少罹患疾病的概率。

火山温泉疗养区包括：动感温泉区、竹林药浴区、香花温泉区、养生温泉区。

动感温泉区：位于温泉区核心地带，各式极具动感元素的温泉浴池15个，其中2000㎡的大型温泉冲浪池可让你彻底享受冲浪乐趣，集超音波喷泉、气泡坐垫、水式浮浴、脚底针穴等水疗于一体的特色动感温泉，让你在舒活筋骨之余还可品尝各式饮品。

竹林药浴区："竹林听风雨，药浴益身心"，匠心打造鱼疗、药疗、茶疗和酒疗等22个特色温汤，周围均种有名贵竹类，构成一片竹的王国。竹性凉，具极高的药用的价值，沐浴其间，高血压、失眠、虚热心烦等病症将会得到明显改善。斑斑竹林，习习泉水，轻舞出一段休闲养生的至美华尔兹。

香花温泉区："在花园里泡温泉、在温泉里逛花园"，18种兼具观赏与药用价值的名贵花草，16个不同功效的火山溶洞康复疗养香薰浴池，远眺如诗如画的绿野田园，耳闻悠扬奇妙的梵乐、沐浴花香满池的泉水，尘世的喧哗和身心的疲惫顿然冰消，温馨和谐的生活自然完美！

养生温泉区：火山温泉水含人体所需的40余种微量元素，其中有偏硼酸、偏硅酸、锂、锶、钡、锰、镭、氡等16种具有较高医疗价值的矿物元素，对治疗关节炎、风湿病、心脑血管后遗症、神经系统疾病等有显著疗效。利用火山温泉建18个保健养生温泉，是游客在度假休闲之余放松身心，享受养生温泉带来的身心舒畅及惬意。

医疗健康服务中心

五行养生馆：五行养生是以东方中医保健推拿为基准， 利用金、木、水、火、土五行，加上一年四季的变化，采取了不同的按摩手法，并且注重调和之道。五行养生馆通过建立精致的户外养生环境和豪华的室内养生设施，汇集不同风格、不同主题、不同功效的SPA养生服务（水疗、足疗、推拿、女性美体等）。

火山桑拿屋：采用最新的高温桑拿炉及干湿两种蒸法，火山温泉水加热天然火山石产生高温高热，促使全身生理变化，对人体排毒、表层皮肤及毛孔深层垃圾清理有一定疗效。

膳食疗养中心

膳食疗养中心是海南省营养学会和中华膳食营养学会联合在休闲度假特色农家乐内设立的下属机构，机构专门为医疗保健游客量身订制膳食搭配。通过为庄苑主合理而适度的补充营养，补益精气，并通过饮食调配，烹饪制作来纠正脏腑阴阳，进而增进庄苑主机体健康，以达到养生、抗衰、延寿之目的。

中华美食营养中心：以"健康美食、食疗养生"为理念，特别聘请知名的营养大师，针对目前常见的疾病或亚健康问题，推出相应的食疗菜谱和营养美食。游客到此，不单能根据自身的身体状况选择相应的美食，而且能获取一份特别制作的养生食谱。

茶道文化养生：茶叶确实含有与人体健康密切相关的生化成分，茶叶不单具有提神清心，清热解暑、消食化痰、去腻减肥、清心除烦、解毒醒酒、生津止渴、降火明目、止痢湿等药理作用，还对现代疾病，如辐射病、心脑血管病、癌症等疾病有一定的药理功效。

休闲农业体验区

民俗婚宴举办中心

民俗婚宴举办中心为喜爱民俗传统婚礼的游客举办婚宴，为游客提供原滋原味的民俗传统婚宴流程及形式，体验不一样的当地民俗文化特色。

民俗歌舞表演区

提供海南本土著名的黎苗族歌舞表演，民俗艺术表演，如黎族舞蹈、苗族舞蹈、儋州调声、儋州山歌、传统黎歌对唱、鼻箫演凑、打竹舞等精彩节目。让游客体验不一样的海南民俗歌舞艺术特色。

火山花卉种植园

在项目区域内按照花卉 种植造景布局的需要，种植热带特色奇珍花卉植物。种植以依兰香、土沉香、肉豆蔻、茉莉花为主的热带香料植物；种植以炮仗花、炮竹红、龙船花、瓷玫瑰、文心兰、石斛兰、蝴蝶兰为主的热带花卉植物；建成后的农业休闲与新农村旅游发展区，不单是一块带动农民增收致富的宝地，也将成为一座集科普、生产、观光和种质资源保护为一体的综合性热带生态经济作物区。

火山绿色生活农庄

火山绿色生活农庄突出热带岛屿生态、自然、野趣之美，展示热带火山地区的人文景致，并揉合项目所在区域极具魅力的"海口石山火山群世界地质公园"以及民俗文化底蕴，形成富有丰富文化内涵及热带火山风格的绿色生活庄苑。

绿色生活农庄可以开展特色农家乐，生态农业休闲农家乐是近年来发展起来的一种崭新的居住餐饮休闲形式，满足了人们要求回归自然，返璞归真的美好愿望，生态农业休闲餐饮区、居住区是采用造园技术将山、水、树木、花草与餐厅的功能分区有机结合，凝聚了建筑安装工程、装饰装修工程、园林景观营造、绿植种植等为一身，营造出一种优美的生态自然的居住就餐环境，造就四季常青的自然生态环境，使人感觉舒适，耳目一新，神清气爽，使生活在都市中的人们在品尝健康美食的同时，又能远离城市喧嚣，欣赏别具一格的自然美景。

溶岩观赏鱼养殖区

利用火山溶岩景观打造观赏鱼养殖区。观光鱼长期以来为广大人民群众所喜爱。目前世界上有1100多种。它体态奇异、五彩缤纷、绚丽多姿，被誉为"活的诗，动的画"。人们在紧张繁忙的工作之余，通过欣赏、饲养、制作得到美的享受。本区养殖观赏鱼种类繁多，如龙鱼、罗汉鱼、地图鱼、鹦鹉鱼、七彩神仙鱼、接吻鱼、招财鱼等多种名贵观赏鱼。

火山民俗文化艺术区

火山民俗文化艺术展览区

火山民俗文化艺术展览区可承接大型民俗艺术活动、展览活动，分民俗文化艺术展览区和民俗工艺品销售区两大部分。室内展览区拟建设一个规模设施最为先进的容纳千余人的展示区，接办火山民俗文化艺术、少数民俗文化艺术、国际性的艺术演出活动；同时设置若干个可容纳百余人的民俗工艺品销售区。

民俗文化艺术家生活创作区

海南空气新鲜，环境优美，文化气息浓厚，到处充满了热带风情魅力。海南星辰休闲度假特色农家乐在推动民俗文化旅游的同时，也致力成为为文化艺术领域提供新鲜养分的土壤，建立一个高标准的民俗文化艺术家生活区。该区共涉及了民俗书画、文学、美术、设计等领域，为艺术家提供居住及创作的理想场所，使民俗文化艺术家生活创作区成为诸多民俗艺术家及爱好者的理想居住创作之地。

火山地质博物馆

针对不同年代、不同地质构造、不同外形、不同植被类型等特点，为游客再现火山奇观，使游客身临其境，感受火山喷发、地热形成的景象，同时对每座火山进行全方位介绍，揭示火山喷发的自然现象，普及地质知识，使人们了解火山喷发对人类及自然环境的影响。

主题游乐园

大型垂钓中心

纵观海南垂钓市场，高档大规模的垂钓场所寥寥无几，市场难以形成规模化，更没有市场化、产业化；本项目拟建造海南最大最具规模垂钓中心为出发点，立足弥补海南垂钓市场的空缺。

水上乐园

本项目区域内水源丰沛，自然条件优越，利用天然地理位置建设漂流河、大型水上乐园、儿童画氺屋等，给游客提供一个"清凉一夏"的场所。

山地运动中心

利用羊山地区的地质特色开展户外拓展训练营、自行车营地等，组建户外运动俱乐部，为山地运动、户外攀岩爱好者提供多样化的休闲度假体验。

5.3.4项目建设规模

本项目总用地面积67232㎡（约100.85亩），总建筑面积共8630㎡，其中建筑（构筑物）占地面积3730㎡，建筑密度5.50%，容积率0.12，绿化率52.00%，停车位80个。本项目以休闲度假、养生疗养、休闲农业为主题进行建设，具体功能版块划分为"三区一园"：养生、养老谷区、休闲农业体验区、火山民俗文化艺术区、主题游乐园。其中其中接待及工艺品展销大厅建筑面积1000㎡；农家旅馆建筑面积6000㎡；火山文化艺术馆建筑面积600㎡；文化艺术专家生活区建筑面积400㎡；养生、理疗中心建筑面积400㎡；户外运动俱乐部建筑面积180㎡。

5.3.5道路与绿化

道路系统共分为四个级别：城市郊区干道、度假村主路、度假村次路、组团道路。形成便捷流畅、等级有序的交通体系。

其中，度假村内主要道路主要考虑与区外交通的衔接性及不同功能分区的车流性质，同时注意不同车流的出入口，辅以适量停车位，形成高效便捷、动静结合的车行系统。

度假村主路：红线宽度14米到30米不等。根据拟建区的规划布局和建设的实际需要对局部坡度进行平衡，形成连通各主要功能分区及对外交通的主干道路骨架。

度假村次路：规划连接度假村干道和各建筑物之间的道路，路宽6米到12米不等。

中心区道路：规划连接度假村各功能分区之间的道路，路宽16米到33米不等。

全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积的52%。本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。

5.3.6总图技术经济指标表

表5-1 总图技术经济指标表

表5-2 项目主要建设内容及土地功能规划一览表

5.5公用工程建设方案

5.5.1建筑方案

设计依据

《中华人民共和国城乡规划法》中华人民共和国主席令第七十四号；

《城市居住区规划设计规范》GB50180；

《城市规划编制办法》中华人民共和国建设部令第146号；

《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

《无障碍设施设计标准》DGJ08-103-2003 J10264-2003；

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DGJ08-7-2006；

《城市居住区公共服务设施设置标准》GBJ08-550-2002；

《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

《住宅建筑规范》GB50368-2005；

《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）；

《汽车库建筑设计规范》DGJ100-98；

国家及地方有关居住区规划设计的技术规范、规定与标准。

结构设计

根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012），基本风压值ω为0.75KN／㎡，本工程基本风压按50年重现期的风压取值，地面粗糙度为B类，建筑体形系数µ为1.3。

本工程荷载按《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）进行取值，见下表：

表5-3 项目结构荷载取值表

抗震设防

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），本工程属丙类建筑，场地地震基本烈度为8度，设计地震分组为第一组，基本地震加速度值为0.20g。

结构体系和设计等级

结构体系

经综合分析和技术经济比较，结合建筑设计要求，本工程采用的结构体系为原木结构，采用天然环保建筑材料。

结构使用年限与结构安全等级

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001），本工程设计基本周期为50年，建筑结构安全等级为二级，结构重要系数r=1.0。

地基基础型式设计等级

根据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011），本工程基础设计等级为甲级。基础型式待提供地质勘查报告后确定。

抗震等级

本工程建筑物抗震等级均为二级。

建筑构件的耐火等级与耐火极限。

本工程设计建筑构件的耐火等级为二级，各构件的耐火极限均按规范要求执行。

构件挠度允许值【f】=L/200，最大裂缝宽度允许值：室内正常环境【Wmax】=0.2mm。

建筑分类等级

本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。

上部结构及地下室结构方案

结构形式：本项目采用轻钢结构，高层采用剪力墙结构，纯地下室部分采用框架结构。楼面、室面板采用钢筋混凝土楼板；地下室周圈采用钢筋混凝土挡墙。

基础方案

本工程目前尚未进行工程地质勘察，因而本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。

结构计算

本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制"多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE"。

本工程基础结构采用"基础工程计算机辅助设计JCCAD"进行计算分析。

结构优化设计

为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。

5.5.2给排水工程

设计依据

《建筑给水排水设计规范》GB 50015—2003(2009年版)；

《生活饮用水卫生标准》GB 5749-2006；

《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001（2005年版）；

《气体灭火系统设计规范》GB 50370-2005；

《建筑设计防火规范》GB 50016—2006；

《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140-2005；

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97；

《室外给水排水和燃气热力工程抗震设计规范》GB 50032-2003；

《污水综合排放标准》GB 8798-1996；

《污水排入城市下水道水质标准》CJ 343-2010；

《室外排水设计规范》GB 50014—2006；

《室外给水设计规范》GB 50013-2006；

《海南省太阳能热水系统建筑应用管理办法》海南省人民政府令第227号；

《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB 50364-2005；

给水水源及管网布置

项目区供水水源由周边村民水井公用供水管网引入，在项目区内设置加压泵站对项目区进行供水。

沿现有道路布置供水干管，管径最大DN300；沿路管径采用DN200，项目区内供水管采用DN150。给水主干管最不利点供水水压按照不小于0.2MPa控制。

沿项目区主要车行道在给水管道上设置消防栓，消防栓之间距离不得大于120m。

用水量预测

表5-4 项目用水量测算表

给水水压水质要求

水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-2006要求。

水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活——生产——消防联合供水的管网形式。

排水体制

采用雨污分流制。自然区域雨水可直接渗入地表，沿自然水体排放；开发建设区域有组织收集雨水，就近排放。项目污水处理采用分片收集，单独处理的形式，尽量采用小型污水处理系统，分散处理后的中水用于花卉种植园、景观灌溉用水。

根据就近排放的原则，雨水可向就近水体排放。

在雨水管渠设计时，雨量计算采用海南省通用的暴雨公式：

1085×（1＋0.575Lgp）

q＝ （L／s·hm²）

（t＋g）0.548

式中：P——设计重现期（年）；t＝t1＋mt2——集水时间（分钟），其中t1——地面集水时间（分钟），t2——水在上游管渠内的流行时间（分钟），m——折减系数，对于管道取值为2，明渠取1.2。

污水量预测

污水指标按相应用水指标的0.8计算。项目度假村污水总量为84.48m³/d。

污水管网布置

污水采用分片收集，单独处理的形式。

各栋建筑污水经管道收集后，排入附近化粪池简单处理后，通过污水干管分区排入规划小型污水处理装置，处理达标后回用作花卉种植园、景观灌溉用水。雨天富余水就近排海或者随雨水进入附近雨水系统。

化粪池前污水管最小管径DN200，最小控制坡度为0.5%，化粪池后污水干管最小管径为DN300，最小坡度为0.3%。

5.5.3电气工程

设计依据

《民用建筑电气设计规范》JGJ 16-2008；

《供配电系统设计规范》GB 50052-2009；

《低压配电设计规范》GB 50054-2011；

《10KV及以下变电所设计规范》GB 50053-2009；

《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB 50343-2004；

《建筑物防雷设计规范》GB 50057-2010；

《建筑设计防火规范》GB 50016-2006；

建筑内部装修设计防火规范（2001年修订版）GB 50222-95；

《火灾自动报警系统设计规范》GB 50116-2008；

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97；

《建筑照明设计标准》GB 50034-2004；

《城市夜景照明设计规范》JGJ/T 163-2008；

《海口市城市公共照明专项规划》；

《建筑电气工程施工质量验收规范》GB 50303-2002；

建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。

负荷级别

项目用电负荷级别为二级负荷用户。

供电方案

项目区供电电源由市政电网引入，各入口区自备2台50KW柴油发动机组作为消防设备及重要负荷的后备电源。柴油发动机组在市电15s内启动。各建筑物有500AH的UPS不间断电源系统作为备用。

供电线路布置

项目区供电电源由市政电网引一路10kV 线路进入项目区入口区后勤办公区域变电房。电缆敷设方式应根据电压等级、最终数量、施工条件及初期投资等因素确定，可按不同情况灵活采取各种敷设方式。10kv电线进入各建筑区范围后，通过建筑群内设置的变配电间（箱）变压后，向各建筑单体配电。

配电方式采用放射式和树干线相结合混合方式，电压为220V/380V，由变配电站直接引入各建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道井内，采取插接式母线槽，水平干线采取电缆桥架和穿管暗敷相结合的方式。

项目变配电系统

项目区变配电站将高压转变为低压后向项目区建筑用地设备供电。高低压设备均为无油设备。高压采用间隔式金属封闭开关柜，单母线分段运行；低压采用固定式分隔开关柜，单母线分段运行。变压器采用接线组别为Dyn11干式变压器。

本项目区工程采用TN-S系统，中性线N线与保护线PE线分开，所有电气设备及保护接地极应与保护线PE线可靠连通。各幢建筑的电源引人处应设置电源总切断装置和可靠的接地装置，各楼层应分别设置电源切断装置。公共建筑安全插座均为安全性电源插座。

防雷与接地

本项目区建筑属第二类防雷建筑，雷电防护等级为A级。

项目区应采用全面的防雷保护措施，建筑物顶部采用避雷网作防雷接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每三层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内的金属管线均与接地装置可靠连接在一起。避雷带、避雷网、均压环、引下线及防雷接地装置均可利用建筑物金属体。

接地方式应与单体建筑整个电气接地系统相一致，用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地及其它电力系统接地可采用联合接地形式，接地电阻不大于1Ω。

电子信息系统必须采取等电位连接与接地保护措施。防雷接地与交流工作接地、直流工作接地、安全保护接地共用一组接地装置时，接地装置的接地电阻值必须按接入设备中要求的最小值确定。接地装置应优先利用建筑物的自然接地体，当自然接地体的接地电阻达不到要求时应增加人工接地体。

电子信息系统设备配电线路必须采用TN—S系统的接地方式。

5.5.4弱电智能

设计依据

《电子信息系统机房施工及验收规范》 GB 50462-2008；

《电子信息系统机房设计规范》GB 50174-2008；

《通信管道工程施工及验收技术规范》 YD 5013-2003；

《综合布线工程验收规范》 GB 50312-2007；

《智能建筑设计标准》GB/T 50314-2006；

《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB 50343-2004；

《安全防范工程技术规范》GB 50348-2004；

《视频安防监控系统工程设计规范》GB 50395-2007。

设计范围

消防系统：火灾自动报警及消防联动系统、火灾控测报警系统、消防联动控制系统、消防专用电话、应急广播系统；

通信网络系统（CNS）；

计算机网络设备及综合布线系统；

有线电视；

安保系统：闭路电视监控系统、停车场、车库管理系统；

触摸屏信息查询系统。

智能系统方案

消防系统

火灾自动报警及消防联动系统

入口区消防智能采用控制中心报警系统形式。

消防控制中心设在行政中心。由报警、联动控制器、区域显示器、火灾探测器、消防广播系统及消防电话系统等组成。本工程采用总线制系统。

火灾自动报警系统保护等级为一级。根据规范要求，设置一套GST5000型火灾自动报警及消防联动系统。在一层设置消防安保中心，内设火灾自动报警屏、消防联动控制及火灾应急广播和消防专用电话控制设备供电由双电源回路供给。

火灾控测报警系统

火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成：集中火灾报警控制器选用智能型控制器，能显示各报警点的位置，并根据报警信号发出联动控制指令；探测区域内的每个公共房间至少设置一个探测器，在办公室、走道、设备房等场所选用感烟探测器；地下设备用房等场所选用感温探测器；每个防火分区应至少设置一个手动报警按钮，手动报警按钮向消防控制室报警，其尽量设置在公共活动场所的出入口。

根据水道专业提供的消火栓位置，设置消火栓按钮，它直接启动消防泵，同时向消防控制室发送消火栓工作信号。按水专业提供的位置，设置喷淋系统输入模块，用以向消防控制室发送水流指示器和压力开关的工作状态信号。

消防联动控制系统

拟扩建项目区建筑按总体保护方式设计，火灾报警与消防控制采用集中系统，总线结构，模拟量智能探测器，自动与手动相结合的控制方式，对广播扬声器、防、排烟口采用总线制模块自动控制方式，分散就地控制。其它控制对象除上述自动控制方式外，还有多线制手动集中控制，平时处于手动状态，由消防值班人员根据报警信号确认，需要操作时，在消防控制室手动操作。自动与手动相结合的控制方式，使系统布线简单，报警准确，又可避免误动作造成损失。以便及时发现火情，迅速扑灭，避免火势漫延造成财产经济损失和人员伤亡。消防与联动控治对象有：

消火栓泵、喷洒泵：依火灾报警信号启、停消火栓泵、水喷淋泵并对其工作状态进行监控；

防火卷帘门：火灾发生，确认必要时，发出控制信号，分两步关闭防火卷帘门；

空调：火灾发生时，关闭空调系统；

风机：根据通风专业要求，火灾发生时，启动防、排烟、正压送风机；

非消防电源：火灾确认后，切断非消防电源。

消防专用电话

为满足消防通讯要求，设置消防专用通讯系统，它由消防通讯电话总机（供电式，人工交换）、分机、电话插孔和线路组成。消防电话总机安装在消防控制室，它有专线与城市119火警电话系统相连接。保卫值班室、变配电所值班室、消防水泵房、通风防排烟机房等处设置消防通信电话分机，所有手动报警按钮处设内部对讲电话插孔。

背景广播系统

设置背景音响广播控制机、调谐器、CD播放机、功率放大器等有线音响设备，节目通过广播线路分路。景区各公用场所、各种功能用房设置广播扬声器。平时播放音乐，火灾时可在消防控制室切换转入火灾应急广播状态。

背景广播应设置消防强切开关，其末端设备（扬声器）宜设置在公共场所，并消防系统启动时屏蔽其音量调协功能，并进行紧急广播。

通信网络系统（CNS）

通信网络系统以数字式电话通信网和光纤电缆（宽带）通信网系统组成。建立项目区局域网，连接各种型号的网络工作站和计算机终端，接通分布式数据库，实现高速数据传输，确保整个楼内数字、文字、声音、图形和图象信息的高速流通。

通信网络系统通过综合布线系统完成。垂直系统采用光纤和大对数电话电缆，水平系统全部采用超五类UTP线，设备间子系统采用超五类跳接线设备。

各业务用房、办公、会议等房间均设通讯网点以满足需要。

有线电视

由海南省有线电视网引来电视信号至弱电井，有线电视信号采用SYWLY-75-9电缆埋地引至景区公共场所。电缆沿管井线槽敷设，分支线采用SYWY-75-5电缆穿钢管敷设。项目区入口功能区各设电视分配箱，房间设公用电视插座，接收城市有线电视节目，信号源采用当地有线电视台的信号，系统采用双向交互式邻频传输860MHz系统，终端电平满足67±5dB。

安保系统

本系统包括闭路电视监控系统、停车场、车库管理系统。

电视监控系统：在建筑首层的各对外的出入口、要害场所等地方应设置摄诸如机。宜在电人员活动较多的场所及景区周界等处安装摄诸如头进行电视监控，所有电视监控信号均引至行政中心一层消防安保中心。

停车管理系统：在地下车库出入口设自动管理系统，系统由管理主机、显示器、打卡机、发卡、验卡、收费、自动闸控制等设备组成，对进出车辆进行管理和收费。

视频安防监控系统中使用的设备必须符合国家法律法规和现行强制性标准的要求，并经法定机构检验或认证合格。

视频安防监控系统的矩阵切换和数字视频网络虚拟交换／切换模式应具有系统信息存储功能，在供电中断或关机后，对所有编程信息和时间信息均应保持。

高速球摄诸如机在自动跟踪时的旋转速度一般设定为100°／s。选用具有自动电子快门和背光补偿的摄诸如机。

选用带红外光源的摄诸如机(或加装红外灯作光源)，保证夜间安防需要。

入口区设视频安防监控系统与项目区现有安防系统联网，控制设备和监控中心共用。监视图诸如信息和声音信息应具有原始完整性。系统记录的图诸如信息应包含图诸如编号/地址、记录时的时间和日期。对操作员等级加以限制。

触摸屏信息查询、信息显示屏系统

在项目区的公共场所设置触摸屏信息查询终端，提供项目区各种咨询服务。

5.5.5通信工程

项目区规划电信线路由项目所在地市政电信网引入。项目区内不设电信支局，由周边市政电路引入程控直拨电话，各项目分区设电话交换箱，经交换箱后分线至各用户；网络建设由项目所在地邮电局接入光纤宽带。规划项目区内不设臵邮政所，但可结合旅游管理设施，设臵邮政点，提供游览区的邮政业务。

景区规划数据网络规，通信线路包括电信电缆（光纤）、移动电缆、联通电缆、交警信号电缆、广播电视电缆等。

本项目预埋道路通讯和信息管道，实行同沟共井。为确保电信线路安全可靠，同时考虑到景观要求，规划区内通信线路全部采用电缆埋地敷设，严禁采用架空明线。通信电缆的敷设方式：在建设用地范围应采用管道敷设，在沿途用户较少的路段可考虑直埋敷设。

5.5.6环卫工程

环境卫生规划对象主要指固体废弃物的收集、处理。依据《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》规定的标准对固体废弃物进行规划：

项目区生活垃圾收集以垃圾点收集为主，分类收集、集中处理。项目区垃圾收集系统由垃圾箱、垃圾收集点和垃圾收集站组成。

垃圾箱主要设置于道路两侧及建筑物附近，间距为70—100m，主要收集客户手持零星废物。

垃圾收集点主要设置于道路两侧及人口附近，按服务半径200m设置。垃圾收集站是将附近垃圾箱中垃圾集中，便于将垃圾运出项目区集中处理。项目区垃圾经垃圾收集点收集，送至垃圾收集站，运输到项目所在地垃圾回收中心进行处理。

第六章　环境保护

7.1编制依据

《中华人民共和国环境影响评价法》；

《中华人民共和国环境保护法》；

《中华人民共和国大气污染防治法》；

《中华人民共和国水污染防治法》；

《中华人民共和国噪声污染防治法》；

《中华人民共和国水土保持法》；

《中华人民共和国水土保持法实施条例》；

《建设项目环境保护管理条例》；

《海口市城市规划条例》；

《海口市城市市容和环境卫生管理规定》；

《海南省建设项目环境保护管理办法》；

《环境空气质量标准》GB3095-2012；

《地表水环境质量标准》GB3838-2002；

《城市区域环境噪声标准》GB3096-2008；

《施工场界噪声标准》GB12523-90；

《污水综合排放标准》GB8978-1996；

《建筑施工场界噪声限值》GB12523-2011；

《开发建设项目水土保持技术规范》GB50433-2008。

《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（2005年12月3日）。

7.2项目拟采用的环境保护标准

空气环境标准

空气环境保护对象为各拟建路段区内大气环境敏感点，空气质量应符合《环境空气质量标准》（GB3095-2012）一级标准的要求。

声环境标准

声环境保护对象为各路段评价范围内的环境噪声敏感点，其中位于海口市秀英区石山镇阳南村内保护对象的环境噪声应符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-2008）中的三类标准；住宅、商业、文化混合区符合（GB3096-2008）中的二类标准。

污染物排放标准

机动车尾气排放分别执行（GB14761.1-1999）、（GB14761.2-1999）、（GB14761.3-1999）、GB14761.5-1999）、（GB146211999-）和（GB14621-2002）标准。

施工噪声控制标准

执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-2011）、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-2008）Ⅱ类标准。

7.3 项目对环境的影响

7.3.1生态环境影响

工程施工将产生弃土（石），若处置不当或未做好防护措施，不单会占用宝贵的土地资源，同时弃碴受雨水或水流冲刷，还易对周围环境产生水土流失影响和沿岸海水环境影响，进而破坏局部地区生态平衡。

7.3.2施工期环境污染影响

施工废水、废气

工程施工期间不可避免会排放施工废水和废气，造成局部地区水和空气污染。如鉴于地下水丰富，且埋深较浅，施工场地会排放大量的含泥沙量大、浊度高的施工废水，施工人员产生的生活污水以及施工场地、土石方和施工材料运输过程中产生的扬尘和施工机械运行过程中产生的废气排放，都会对项目所在地的空气环境质量和沿海的水环境产生明显影响。但这种污染影响是有限的，而且是暂时性的，将伴随工程施工的完成而消除。

施工噪声

工程施工期间，各类施工机械、运输车辆和部分高噪声设备的使用，其产生的噪声对区域内声环境产生较大的影响。施工阶段声源有土石方工程施工用的推土机、空压机、挖掘机、装载机、载重汽车等；混凝土搅拌机、钻井机、振捣机、电锯等；工程安装使用的吊车、升降机等；其中有部分会产生强烈的噪声、振动，对周围环境造成污染影响，但大多数设备单独运行时产生的噪声在60米处昼间能达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）中70dB的标准限值，而夜间要满足55dB的标准限值，土石方和基础施工阶段声源须距声界150米，发电机须距场界250米。同时使用机械施工时，昼间应使所有机械距施工场界保持60米的距离，夜间则保持350米的距离。工程区域内噪声敏感点较少，但仍会有超标现象发生，故而应尽量减少夜间施工。

施工振动

该工程施工期间的振动环境影响，主要来自振动型施工作业。振动型施工作业污染源主要包括挖掘机、装载机、推土机、振动压路机、重型运输车、空压机、风镐等机械设备作业时所产生的振动，在距振动源10m处的参考振级63—85dB，有超标现象发生。在距振源30m以远，即可达到昼间75dB、夜间72dB的环境振动标准。

7.4环境保护措施

7.4.1施工期环境保护措施

噪声控制

高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏进行处理，同时合理安排施工组织计划，在分布有敏感点的区域施工时，对于产生噪声、振动较大的作业，尽量避免在夜间时间进行施工。

振动控制

鉴于挖掘机、装载机、压路机和空压机等机械振动引起距施工场界25米以内的敏感建筑超标，应将空压机等固定振动机械远离敏感建筑，强振动的作业在午间（12：00～14：00），夜间（22：00～6：00）应禁止施工。

大气污染防治

施工期对大气的主要污染物是扬尘，来源于地面扬尘和运输。采用洒水、封闭运输或压实、及时清扫等措施，将扬尘的影响减少到最低。

地面水污染防治

施工泥浆水（开挖作业面、雨水冲刷、场地及施工机械冲洗产生）按施工段集中收集，经沉淀处理后方可排放。

施工期生活污水可以直接排入污水管网。

对交通的保护

施工期间对道路交通车辆应统一分流规划，以防造成交通堵塞，同时对施工机械及运输车辆走行路线进行统一安排，颁布有关限制规定，以确保交通畅通。

7.4.2项目建成后的环境保护措施

生活污水

本项目建成后，新增污水和原有生活污水一并收集放于污水处理厂集中处理，处理达一级标准排放。

声环境保护

加强车辆管理，进入车辆严禁呜笛和怠速行驶，减少对人民群众生活的影响。

大气环境影响保护措施

空气质量达到《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）一级标准，改善所在地的环境空气质量。

固体物的处理措施

产生的生活垃圾采用垃圾桶集中收集后，由环保部门送垃圾处理场处理。

在本项目建设和营运过程中，根据国家环境保护法的有关规定，业主将执行防治污染的设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的"三同时"制度，严格按照"三同时"的要求和原则进行环境设施建设，认真落实各项污染治理措施，区域内不会对环境造成大的影响。

7.4.3生态保护措施

本项目对周围生态环境可能造成一定的影响，因而应积极地采取保护和减缓措施，制定详细的保护计划。消减开发行动对生物的负面影响可以从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑。主要应考虑以下几个方面：

在工程的设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。

绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。

在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。

只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。

7.4.4绿化措施

本项目将生态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。

用高大的热带树木作为建筑周围的点景；

布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；

采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。

把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。

以抬高的草坡来分隔建筑与周边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由"呼吸"，整个建筑如孕生于绿色之中。平均绿化率超过40%。

7.5环境影响评价

综合来看，本项目的实施对环境造成的影响在正常的范围之内，不会造成严重后果，只要在设计、施工、管理运营中充分考虑环保措施，可把环境影响降至标准范围之内，从环境角度看，项目是可行的。

第七章 节能减排

能源在国民经济发展中占有举足轻重的作用，经济的发展离不开能源，做好节能工作其意义重大。本项目建设过程中认真贯彻执行国家和行业节能标准，设计时要充分考虑采用节能新技术、新工艺和新设备，尽量减少能耗。

7.1合理用能标准和节能设计规范

7.1.1建筑类相关标准及规范

《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005；

《绿色建筑评价标准》 GB/T50378-2006；

《通风与空调工程施工质量验收规程》 GB50243-2002；

《建筑照明设计标准》 GB500034-2004；

《建筑采光设计标准》 GB/T5003-2001；

《空调通风系统运行管理规范》 GB50365-2005；

《绿色建筑技术导则》（建科【2005】199号）；

《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ 75-2003；

《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》 JGJ26-95；

《采暖通风与空调设计规范》 GB50019—2003；

《民用建筑电气设计规范》 JGJ16-2008；

《海南省公共建筑节能设计标准》DBJ 03—2006；

《公共建筑节能设计标准广东省实施细则》（DBJ 15-51-2007）；

《海口市民用建筑节能管理暂行规定》海府办〔2010〕317号；

《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》；

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；

《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003；

《建筑中水设计规范》 GB50336-2002。

7.2合理用能的主要措施

7.2.1节能措施综述

节能是一项基本国策，为确保我国经济建设的可持续发展，政府及社会各界均应给予高度的重视并积极执行和落实。

本项目各专业在设计上均采取了积极有效实用的节能措施。总图布置上，建筑物最大限度地做到了南北朝向布置，同时做到了不遮挡其它建筑物；建筑设计方案中各功能区域、空间布置合理节能，尽量使用了自然通风，各围护结构均按国家有关规定进行了保温，窗墙比、体形系数均满足节能设计要求；合理确定了结构类型、使用年限、建筑结构安全等级、建筑抗震设防类别等；对给水、排水、中水、空调、新风、雨水均进行了节能设计，包括系统设计、合理套用给水定额、空调冷负荷逐时计算、节能产品选型、变频运行、自动控制等；选用了低损耗干式变压器、采用大干线配电的方式、变电所位置设置在地下层设备用房附近、功率因数的补偿采用集中补偿和分散就地补偿相结合的方式、采用变频器控制运行、合理选择应急电源、合理选择不同配光曲线的灯具、合理布置照明灯具数量及位置、照明控制方式采取集中与分散相结合的控制方式、建筑设备纳入楼宇控制系统、选用绿色环保且经国家认证的电气产品等。

7.2.2相关专业的节能措施

建筑专业的节能措施

本项目建筑均按照现行节能规范要求执行，具体节能措施为：

① 公建建筑类型为乙类。外墙框架填充墙采用GZL防潮轻集料砌块，建筑屋顶无透明部分且屋面做防潮处理，首层楼板下皮贴防潮板，底面接触室外空气的架空层或外挑楼板采用粘贴100厚聚苯板防潮。外门窗采用断桥隔热铝合金窗和玻璃幕墙，门窗玻璃均采用Low-E中空玻璃。

② 建筑平面布置和建筑物内部的平面设计，合理布置风机机房、变配电室、水泵房的位置，尽可能缩短水系统和风系统的输送距离。

③ 外门窗（包括透明幕墙），各方向外窗均为断桥隔热铝合金窗和玻璃幕墙，玻璃均采用Low-E中空玻璃。

外窗的可开启总面积，不小于外墙总面积（包括窗面积）的12%；当外窗总面积小于外墙总面积的12%时，外窗可全部可开启。透明幕墙具有可开启部分或设有通风换气装置。

④ 外窗和透明幕墙的气密性能，不低于《建筑外窗气密性能分级及检测方法》（GB/T7107-2002）中规定的4级水平。透明幕墙的气密性能不应低于《建筑幕墙物理性能分级》（GB/T15225）中规定的Ⅲ级。建筑西向采取遮阳措施。

⑤ 人员出入频繁的外门，设门斗或其他减少冷风进入的设施。

⑥ 项目设计应满足海口市节能要求的雨水回收的措施和利用。雨水尽量排至散水，通过透水砖、绿地的渗透，回灌土壤，进行综合利用。

⑦ 本公建节能构造执行海南海口市强制规定，节能依据规范DBJ 03—2006，节能达到50%。

结构专业的节能措施

① 结构类型为现浇钢筋混凝土框架结构。

② 结构设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类。

③ 依据88J2—10(2005) 公共建筑节能构造，对外墙混凝土部分（如柱、构造柱、圈梁、过梁等）采取相应保温措施。

④ 金属膨胀件拟采用电镀锌钢材，电镀层的厚度为6um。

⑤ 项目拟采用轻质高效的保温材料，安装时保温材料总量含水率将小于10％。

给排水专业的节能措施

① 给水系统分为两个区，低区为周边居住供水区，充分利用水塔供水压力；高区采用变频调速泵加压供水。

② 热水系统

本项目设集中太阳能热水供应系统，热水管道采用离心玻璃棉保温，DN≤40、50＜DN＞100、125＜DN＞250保温厚度分别为35mm、40mm、45mm。

③ 中水系统不分区，采用变频调速泵加压供水。

④ 节水方面

a. 水系统：污水全部收集，由市政集中进行中水处理，利用市政中水用于卫生间冲洗便器、室外绿地喷灌及浇洒道路。

b. 选用节水型卫生洁具及配水件。坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。公共卫生间采用感应式水嘴和感应式大、小便器冲洗阀。

c. 各用水部门均采用计量收费。

d. 水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。

e. 绿化用水采用微喷滴灌方式浇洒，并设置单独用水计量装置。

f. 项目区雨水就地回渗，屋面雨水排至散水坡，经渗水砖及渗水井渗入地下，以补充日益减少的地下水资源。

暖通专业的节能措施

① 空调系统

建筑方案合理，空调无内外区之分。

离心制冷机组，制冷额定负荷的性能系数（COP=5KW/KW），满足《公共建筑节能设计标准》DBJ 01-621-2005之要求。

空调系统风机均采用低噪声节能风机，设置多个系统，作用半径较小，风机的单位风量耗功率（Ws）均小于0.32。

鉴于冷热水泵设置在本建筑物内部，管路较短，工程设计的实际的输送能效比（ER）值均小于最大输送能效比限值。

室内新风办公按30m³/p.h计,至少不小于40%新风量的新风机组采用带热回收装置的机组，空调风管采用橡塑板材，厚度为27mm，热阻大于0.74㎡·K/W。空调冷热水管保温均采用离心玻璃棉保温，DN≤40、50＜DN＞100、125＜DN＞250、DN≥300保温厚度分别为35mm、40mm、45mm、50mm。

② 通风

通风设计尽量采用自然通风，卫生间采用低耗电的排气扇排除热湿负荷及异味，设备机房设置双速排烟风机，平时低速运转以节能。

③ 监测和控制

按照《海南省公共建筑节能设计标准》（DBJ 03—2006）、《公共建筑节能设计标准广东省实施细则》（DBJ15-51-2007）（本项内容和要求与国标GB50189-2005相同），采暖、空调与通风系统，设置各种监测、报警、记录、启停、联锁、变速、调节等。

电气专业的节能措施

① 选用D.yn11型结线低损耗干式变压器，采用大干线配电的方式，减少线损。同时合理选用配电型式减少配电环节。

② 功率因数的补偿采用集中补偿和分散就地补偿相结合的方式，变电所低压集中补偿的方式，荧光灯、金卤灯等就地补偿，采用合理的功率因数补偿及谐波抑制方式减少UPS电源、EPS电源及变频器等电子设备对低压配电系统造成的谐波污染，提高电网质量，降低对自身及上级电网的影响，并降低自身损耗。

③ 对于大容量风机及水泵负荷，采用变频器控制运行状态。对于项目区内各种建筑设备系统，如：给排水系统、采暖通风系统、冷却水系统、冷冻水系统等通过中央监控系统来实现就地运程控制，以达到最优运行的方式，并达到节约电能的效果。

④ 根据电源允许中断时间，合理选择应急电源，以免在电能和经济方面造成浪费。

⑤ 严格按照国家规范确定建筑物照明的功率密度，合理选择不同配光曲线的灯具，合理布置照明灯具数量及位置。照明系统选用高效节能型灯具及光源，如金卤灯、T5、T8型直管荧光灯、紧凑型节能型筒灯等。所有金卤灯应采用电子镇流器或节能型电感镇流器，降低能耗。荧光灯单灯功率因数不应小于0.9，金卤灯单灯功率因数不应小于0.85。

⑥ 照明控制方式采取集中与分散相结合的控制方式。

办公室采用集中控制方式，按使用条件和天然采光状况采取分区、分组控制措施，有条件的情况下采用智能照明控制系统。

项目区建筑采用智能照明控制系统：在项目区各建筑入口管理处内安装面板控制开关，用于项目区光照明的手动控制。平时在系统中央控制主机作用下，项目区建筑照明处于自动控制状态；按实际照明及客户居住情况，可将一天的照明分成几个时段，在不同时段控制区域不同的照度方式以供照明，这样使灯光照明得到了有效地利用，又大大地减少了电能的浪费，保护了灯具，延长了灯具的使用寿命。

楼梯间等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关，节能自熄开关采用红外移动探测加光控开关，应急照明具有应急时强制点亮的措施。

室外照明控制方式采用手动与程序自动方式相结合方式。

⑦ 建筑设备纳入景区控制系统，对空调、水泵等设备的运行实行实时监测、自动控制，从而达到节约能源的目的。

⑧ 选用绿色、环保且经国家认证的电气产品。在满足国家规范及供电行业标准的前提下，选用高性能变压器及相关配电设备，选用高品质电缆、电线降低自身损耗。

7.3项目用能指标及节能效果分析

7.3.1项目用能指标

本项目总建筑面积为16657㎡，总能耗折合标准煤为354.13吨标准煤。按以上的数据进行折算，本项目各项能耗指标详见下表。

7.3.2项目节能效果分析

本工程除已有建筑外，所有新建建筑设计方案及做法等（包括各专业内容）均满足《公共建筑节能设计标准》DBJ 01-621-2005的要求，并严格执行了《公共建筑节能设计标准》第3.1节和3.2节强制性条文所规定的数值指标以及其它强制性条文，可直接判定为节能公共建筑设计。因而，达到了50％的节能率。缘于本标准比国标及其它省市标准更严格，因而，节能达到了同行业国内先进水平。

7.4需要说明的问题及建议

7.4.1总图建筑结构专业的建议

建议下一步工作中进一步完善优化设计方案，做好周围环境的协调工作，围护结构防潮、建筑物自然采光及自然通风工作至关重要，尤以减少或不使用幕墙较好，应进一步做好建筑遮阳设计，合理优化结构方案等各项工作，采用最新节能成果，装修一次到位，真正把节能工作落到实处。

7.4.2电气专业的建议

① 能源管理模式：在变电所的每个低压配电回路设置综合数字仪表，对每个回路的用能指标都有清晰的记录。

② 行为节能：对于办公区设置的电开水器，建议在常年有加班人员的项目建筑分区全天供应，其他分区晚上六点关闭电源停止使用。

③ 技术节能：鉴于谐波分布的多变性和谐波工程计算的复杂性，要在设计阶段完全解决谐波问题非常困难，建议变电所设计时预留出适当位置，待系统正式运行后对谐波进行实测和分析，根据实际情况采取相应的、有效的谐波处理措施。

④ 运行管理方案：设备的运行管理由专门人员负责到位，大型维护保养由合同厂商定期派人进行，日常维护由空调专业维修工进行。

7.4.3水暖专业的建议

① 初设、施工图阶段，设计单位要尽量按本文件的有关方案及技术数据设计。

② 采购、安装、调试验收阶段要严把质量关。

③ 使用阶段，要重视节能问题，运行工要培训上岗，做好每天的运行记录，出现故障要及时维修，定期维护，制定严格的岗位责任制。

第八章 劳动安全卫生及消防

8.1 职业安全卫士

8.1.1设计依据

国际劳动部《关于建设项目（工程）职业安全卫生设施和技术措施验收办法》[国劳字（1998）1号文]；

《海口市市容环境卫生管理规定》；

《海南省安全卫生管理条例》；

海南省劳动局、卫生厅、总工会关于施行《海南省工业基本建设和技术改造项目劳动保护设施"三同时"审批验收程序》的通知；

《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）；

《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》中华人民共和国劳动部令第3号；

《饭店（餐厅）卫生标准》（GB16153-1996）；

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）。

本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。

本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。

8.1.2职业危害因素分析

生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮部厨房产生的油烟，空调机房、发电机房产生的噪以及机械伤害。

8.1.3主要防护措施

油烟

针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。

防噪声

按《工业企业噪声控制规范》设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组、锅炉房、发电机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。

防机械伤害

配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。

不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。

当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得带故障投入生产。

机械运行过程中，不得进行检查。

防火

在总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。

防止电气伤害

对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。

个人防护

凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事相关服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。

项目工作人员必须着工作服和工作鞋上岗，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。

严禁在工作时间吸烟和吃食品。

注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。

定期进行健康检查，进行保健知识教育。

8.1.4卫生要求

场址卫生要求

通风日照良好，空气清新，地势高燥；

场区内外土壤清洁并适于绿化；

能源供应充足，并有清洁的水源；

场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足项目卫生要求；

给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准；

污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。

平面布置卫生要求

场内布局第一必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。

生活场地应有单独的院落。

场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨水的排放。

建筑物密度不可过大，以利通风。

8.1.5预期效果及评价

通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。

8.1.6机构设置、人员配备

应设置全场性职业安全卫生领导机构，项目领导分管，并配备职业安全卫生管理人员（兼职）。

8.1.7投资估算

职业安全卫生投资已分别归列于给排水、暖通、工艺设备、建筑工程等相关专业中。

8.2消防设计

8.2.1设计依据

《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008；

《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005.

8.2.2概述

本项目分别位于海口市秀英区石山村，本项目是海南星辰休闲度假特色农家乐，建筑耐火等级为一、二级。

海南星辰休闲度假特色农家乐总用地面积67232平方米，总建筑面积16657平方米，按照规范要求，山庄内所有建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。

8.2.3消防总图设计

场区四周为环形通道。

根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合场址地形特点，在场内的不同方位设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，各功能分区以区域内主体建筑为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。

本项目建筑耐火等级均为二级，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。

8.2.4建筑消防

建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。

建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。

主要建筑物楼层之间采用防火楼板隔离。

建筑物每层之间采用防火墙隔离。

建筑物装修材料均为阻燃材料。

锅炉房按《建筑设计防火规范》要求进行防爆设计。

8.2.5电气消防

全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。

配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。

各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。

火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20分钟。

消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。

建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。

在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。

有防爆要求的房间的排风风机，电机均防爆。

8.3消防给水

本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。

8.3.1消防水源

依据现场条件，本项目消防水源为市政管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。

8.3.2消防用水量

室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按30升/秒，室内消火栓水量按10升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。

室外消防用水量：30×3.6×2=216立方米；室内消防用水量：10×3.6×2=72立方米；总消防用水量：288立方米。

火灾时最大消防流量为10×3.6+30×3.6=144立方米/小时。

8.3.3消防设施

室外消火栓

本设计在场区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。

室内消火栓

依据GBJ16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。室内消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。客房内设自动喷淋灭火系统。

消防水池

在场区内设有400立方米的消防水池并与场区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。

建筑内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。

依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防

消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m3/小时。

设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。

第九章 项目组织管理与招、投标

9.1 项目实施管理

9.1.1项目实施原则

本项目的建设必须坚持精心组织、精心设计、精心实施、精心管理的原则。

9.1.2建设过程中的管理

建设过程中，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度、招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度。通过完善运行机制、层层落实责任、分步组织实施、理顺管理渠道，以确保项目的顺利实施和工程质量。

9.1.3竣工验收管理

本项目建成后，应严格按照国家有关规定和文件批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。

9.1.4项目实施管理机构

根据公司法的规定要求，海南新星烁投资有限责任公司全权承担项目的开发建设，2014年在海口市注册了成立公司，派驻专门人员入职接洽项目事宜，办理前期相关手续。

9.2 项目招投标

本项目实行以项目负责人为主、各专业负责人为辅的项目法人责任制，全面组织项目的具体实施工作。对设计、施工、监理队伍的选择，通过向社会公开招标的方式择优选定（其中对各专业项目经理的能力、业绩等方面也应进行全面考察），以确保工程实现预定的工程质量、工期和成本。

9.2.1编制依据

《中华人民共和国招标投标法》；

国际发展计划委员会第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；

国际发展计划委员会第5号令《工程建设项目自行招标试行办法》；

国际计委第9号令《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》；

国办发[2000]34号文《关于国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责分工的意见》。

9.2.2本项目招标方案

本项目所涉及到的所有建设项目均按规定要求实施招标，委托有资质的招标单位组织实施，采用公开招标方式，实行合理低价中标的原则，杜绝一切漏洞，保证项目顺利进行，达到项目的最初预期和效益。

招标范围

本项目招标范围为全部招标，结合项目实际为工程勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购等。

招标组织形式

根据项目的具体情况，按照国家有关规定，本项目采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。

招标方式

本项目工程勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购均采用公开招标方式，并在国家和省市指定媒介公开发布招标公告。

招投标相关要求

（1）项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。

（2）在招标文件开始发出之日起5个工作日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备。本项目不接受联合招标。

（3）开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求，并经专家评审的投标报价合理，排名最低。

（4）评标将严格按照国家七部委12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》进行。

（5）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。

评标委员会的人员组成和资格要求

评标委员会由项目承办单位的代表和有关经济、技术方面的专家组成。根据本项目招标文件在开标当天从专家库中随机抽取。评标委员会主任由专家推举担任。评标委员会采用单数制，但最低不少于5人；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标办法采用综合评估法或经评审的最低价法。

招标备案

招标文件发售前须上报发改委和招投标站备案，确定中标人后，15日内将中标通知书与签订的合同报发改委备案。

项目实施中的招标内容详见下表：

表9-1 项目招投标内容一览表

第十章 项目实施进度安排

10.1 项目建设期限

本项目拟定的计划进度是建立在建设资金以按工程进度计划及时到位的前提编制的，建设工程在合理工期的基础上，加强计划和优化组织施工，多方面交叉施工，尽量缩短施工时间，力争2016年12月底按时完成。

项目总规划面积100.85亩，建设年限20个月，具体建设日期为2015年6月至2016年12月。

目前正处项目立项进行中。立项通过后，在投资资金按计划到位的前提下，项目能在预定的时间内完成。

10.2 项目建设进度安排

本项目于2015年5月开始进行前期工作，至2016年12月底完成，建设期20个月。

项目实施进度表如下图所示：

第十一章　项目投资估算与资金筹措

11.1投资估算依据

11.1.1 投资估算编制依据

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

《投资项目可行性研究指南》计办投资【2002】15号；

《投资项目经济咨询评估指南》咨经【1998】11号；

《全国统一建筑工程基础定额》（海南省单位估价表）；

《全国统一安装工程预算定额》（海南省单位估价表）；

海口市建设工程材料价格。

11.1.2 投资估算编制范围

项目总投资主要包括海南星辰休闲度假特色农家乐总体配套工程的土建工程、装饰工程、设备及安装工程及其他费、预备费等。

11.1.3 编制方法

土建工程根据类似工程决算，并参考海口市建设工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。

安装工程根据设备购置费及设备安装类似工程决算，以指标形式计入。

设备购置按设备生产厂家报价及产品样本价格计入。

其他费用按有关规定记取。其中：

建设单位管理费、基本预备费根据财政部财建【2002】394号文标准计算。

工程勘察，设计费等依据《工程勘察设计收费管理规定》（计价格【2002】10号）的规定。

工程监理费按照发改价格【2007】670号文计算。

招标代理费按照《招标代理服务收费标准管理暂行办法》（计价格【2002】1980号文）

建设项目前期工作费依据国家价委计价格（1999）1283号文件标准计算。

其他费用取费按相关规定。

基本预备费率取5%。

11.1.4 项目投资估算

土地购置及整理费用

参考目前海南省海口市的市场土地转让价格，取29.75万元/亩作为项目土地投入暂估价格。本项目规划用地面积为100.85亩，则土地购置及整理费用为3000.00万元。

建安工程费用

本项目海南休闲度假特色农家乐建筑物的总建筑面积为8630平方米，按海南省建安工程单方造价记估算，本项目建筑平均造价为5360.37元/㎡，其中建筑工程造价2000元/㎡，装修工程造价3360.37元/㎡。景观水系建筑面积为51860平方米，建设造价为300元/㎡，共计1555.80万元。建安工程费用投入总价估算为6181.80万元。

设备购置与安装工程费用

本项目安装工程费主要包括：新增设备的安装调试、联合试运转、调控仪器等设备的安装费，材料价格按海口市2014年市场价取值。根据石山镇旅游配套项目的设备购置费与安装工程费用估算，项目设备购置与安装工程费用估算为1440.00万元。

工程建设其他费用

工程建设其他费用包括规划方案及可行性研究报告编制费、环境影响评价报告编制费、勘察设计费、工程招标代理服务费、招投标交易服务费、工程建设监理费等前期工程费用和建设单位管理费等，按国家及行业计价标准进行估算，则工程建设其他费用为186.45万元。

预备费

预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分，目前国内建设项目所需物材的物价基本平稳，故不计涨价预备费，基本预备费率按8%计取，则预备费估算为97.32万元。

建设期利息

项目建设资金全部由海南新星烁投资有限责任公司自筹，资金来源有充分保障，故不存在贷款利息。

前期运营铺底流动资金

项目运营期铺底推广流动资金486.23万元，用作项目前期运营推广和项目工作人员工资。

投资估算结果

本项目建设总投资11391.80万元。其中：固定固定资产投资10905.57万元，项目前期运营铺底流动资金为486.23万元。其投资估算结果详见下表。

11.2 投资计划

估算本项目建设投资11391.80万元，按照项目建设进度安排和项目建设资金的使用计划，项目建设将安排在2015年5月——2016年12月进行。项目投资计划分述如下：

11.2.1土地购置及整理费

项目休闲度假特色农家乐的土地于2015年5月项目启动后由投资单位一次性投入。

11.2.2建筑安装工程费用

项目休闲度假特色农家乐的建筑工程费用于2015年度发生40%，2016年度发生60%。

11.2.3设备购置与安装工程费用

项目设备及工、器具购置费用于2015年度发生40%，2016年度发生60%。

11.2.4工程建设其他费用

其他费用根据项目建设进度，第一年发生50%；第二年发生50%。

11.2.5预备费

根据当年发生的工程费用总和，按比例在整个建设期的各年度发生。

11.2.6前期运营推广费用

运营推广费用根据项目建设进度，第一年发生60%；第二年发生40%。

11.3 资金筹措

本项目建设总投资11391.80万元，项目资金全部由海南新星烁投资有限责任公司自行筹措。

第十二章　项目财务分析

财务评价参照国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的损益和盈利能力，据此判断项目的财务可行性。

12.1 项目财务评价的有关问题说明

项目建设内容按未来经营项目构想设定，将根据最终设计建设方案和运营公司的运营方案设想进行调整。

项目初步拟定的运营期限，即2015年至2030年，共计15年（含建设期）。

未来经营项目的出租价格、服务收费标准和成本费用参数、收费标准等均参照目前海口市类似项目经营方式和状况，考虑项目所在周边地区未来的消费能力和消费结构，并一定程度考虑了未来经营的发展方向和收益实现的可能性。

以当前的社会和市场状况为基础，未考虑政治、政策、社会条件的显著变化对项目经营的影响。

12.2 财务评价基础数据与参数选取

正确选择基础数据和参数是项目经济评价的前提，直接影响分析的结论。选择基础数据和参数的基本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价的基础数据和参数包括经营项目、经营规模及收费标准、税费、项目计算期、财务基准收益率等。

12.2.1经营收入

根据海南新星烁投资有限责任公司的初步运营设想，参考国内外比较成功的休闲度假特色农家乐的运营发展经验，未来休闲度假特色农家乐建筑将采取以开发建设与经营管理相结合的方式进行运营，则项目销售收益来源包括温泉体验、博物馆门票收益、商业配套设施租赁收益以及休闲农业观光收益。

表12-1 预期营业收入明细表

本项目运营期内收入估算详见《项目经营收入与税金估算表》：

12.2.2税（费）率

进行星辰休闲度假特色农家乐财务评价需计算的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和企业所得税等。

营业税：以年销售收入为税基，根据国家规定税率为5%；

城市维护建设税：以营业税为税基，按海口市现行税率取5%；

教育费附加：以营业税为税基，费率取3%；

地方教育附加费：以营业税为税基，费率取2%；

所得税：以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，企业所得税税率取25%。

12.2.3项目计算期

本项目分析认为，未来运营公司的运营将从2017年开始。按照项目建设和运营安排，项目财务分析只包括2014年至2031年的正式经营期阶段，计算期15年。

12.2.4财务基准收益率

财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，是项目在财务上是否可行的基本要求，也用作计算财务净现值的折现率。根据本项目的特点，并考虑一定的风险溢价，本项目的财务基准收益率取8%。

项目运营期内税金估算详见《项目经营收入与税金估算表》：

12.3 成本费用估算

12.3.1经营税金及附加估算

需要计算的经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育附加。按照前面确定的各税（费）率和测算的未来项目正常经营年份的经营收入。项目运营期内经营税金及附加详见《项目营业收入与税金估算表》

12.3.2成本费用估算

依照目前类似商业设施的经营管理经验数据，对其未来经营的销售费用、房屋出租经营费用、折旧摊销费用、维修费等成本费用进行初步测算。

原料费

能源动力方面，项目所需能源主要是水、电，其中用水11.68万吨，用电120万度（按水2.4元/吨，电0.8元/度估算）。

经测算，项目达产年上述原材料及能源的需求量折合成现金约为548.03万元。

项目推广费用

根据项目运营规划和配合项目前期推广，项目推广销售费用第一年按收入的10%计算，第二年按收入的5%计算，第三年按收入的3%计算，以后各年按收入的1%计算。

工资薪酬费用估算

本项目定员108人，每人年平均工资及福利费用3.5万元，预计年工资薪酬总额为378.00万元。

资产折旧摊销估算

固定资产折旧：主体工程、设备、其他辅助配套设施费用以及应当计入固定资产的工程建设及其他费用形成固定资产，固定资产折旧按分项计算，其中：建筑物按20年折旧，基础设备和其他固定资产按15年折旧，固定资产残值率按5%计。则预计运营年每年产生折旧为384.84万元。

本项目将土地支付费用计入无形资产，按15年摊销；将应当计入其他资产的工程建设及其他费用、预备费计入其他资产，进行其他资产摊销，按15年摊销，本项目每年无形资产及递延资产摊销费为232.42万元。详见《固定资产折旧及无形递延资产摊销估算表》

修理维护费估算

修理维护费的提取参考行业平均水平，按每年固定资产的2%计提，项目每年修理维护费为190.57万元。

推广费用估算

项目推广费按照营业收入的1%记取，正常年推广费用为95.29万元。

其他费用估算

其他管理费用：按照营业收入的3%计提，正常运营年产生此项费用为285.86万元；

财务费用：按运营期无利息费用计算；

其它营业费用：按照营业收入的2%计提，正常运营年产生此项费用为190.57万元；

正常运行年，预计总成本费用4475.33万元，其中固定成本3213.30万元，包括工资福利费、修理费、折旧费、财务费用、管理费用等；可变成本1262.03万元，包括主要原材料、燃料及动力费等。经营成本2024.33万元，包括主要原材料、燃料及动力费、工资福利费、修理费、制造费用、管理费用等。详见《总成本费用估算表》。

12.4 财务效益分析

14.4.1利润及利润分配

销售收入扣除销售税金及附加和总成本费用后为利润总额，扣除所得税后为净利润。该项目正常运营年，平均每年利润总额4519.79万元。企业所得税率按25%计算，年所得税为1129.95万元。年净利润为3389.84万元。税后利润提取10%的法定公积金，剩余为未分配利润，每年未分配达3050.86万元。

详见附表《利润及利润分配表》。

14.4.2盈利能力分析

静态财务评价指标计算

本项目正常年利润总额4519.79万元，净利润3389.84万元，销售税金及附加533.61万元，增值税额1178.85万元，所得税476.44万元。

总投资收益率＝息税前利润总额/总投资

＝4519.79/11391.80

＝39.68%

资本金净利润率＝净利润/资本金

＝3389.84/11391.80

＝29.76%

现金流量分析

项目财务内部收益率是指能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的贴现率。

本项目税后财务内部收益率为35.18%，大于基准收益率10%。

项目财务净现值指项目未来现金流入量的现值与项目未来现金流出量现值的差额。本项目财务净现值29641.94万元（i=10%）。

项目投资回收期指投资项目引起的现金流入现值累计到与投资额相等所需要的时间。本项目动态投资回收期为4.46年（含建设期）。

财务生存能力分析

在项目运营期间，只有能够从各项经济活动得到足够的净现金流量，项目才能持续生存。本项目将考察计算期内各年的投资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营。

各年累计盈余资金不出现负值是财务上可持续的必要条件。本项目各年的累计盈余资金均为正值，拥有足够的盈余资金偿还贷款和利息，因而能够保障有足够的现金流量维持项目实施和运营。

详见附表《项目投资现金流量表》。

盈亏平衡分析

从该项目总成本费用估算表中得知，该项目建成后，正常年销售收入为9528.74万元，正常年总成本费用为4475.33万元，其中固定成本3213.30万元，可变成本1262.03万元，年销售税金及附加533.61万元。

盈亏平衡点＝固定总成本÷（销售收入-可变成本-税金及附加）×100%

＝41.55%

该项目建成投产营运后，鉴于固定成本低，营销效益好，经分析测算只要项目销售数量达到42%即销售收入达到4002.07万元时即可保本，维持项目经营的盈亏平衡。

敏感性分析

敏感性分析是对该项目经济效益计算分析期内，在诸多的敏感性因素中选择一个或几个对产品销售效益变化有影响的因素进行计算分析，从而测定该项目在激烈市场竞争中承受市场变化风险的能力，通过对单位售价、项目投资、经营成本以及产量等因素进行的敏感性分析计算可以看出，影响经济效益最敏感的因素是单位售价，第二是项目投资，经营成本的敏感性最低，敏感性分析结果见下表：

上图表明：三个因素变化时对项目影响的敏感度都比较高。营业收入、固定资产投资和经营成本每变动一个百分比，内部收益率会发生很大的变化；因而要想控制好本项目的风险，项目在运作时必须注意市场风险，增强服务、产品品质，加强产品竞争能力，保持项目具有一定的毛利率，同时要注意开源节流。

12.5 财务评价结论

经过分析计算，由各项指标表明：本项目盈利能力比较好，短期负债清偿能力和抗风险能力都比较强，项目可行。本项目的综合经济指标见下表：

表12-4 综合经济技术指标表

第十三章 社会风险分析与对策

风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。

13.1风险类型

13.1.1市场风险

此项目的市场风险主要来自以下三个方面：

市场供需实际情况与预测值发生偏离，表现为假设此项目周边开发与项目性质相似的休闲度假区，所有这些项目的开发情况对此项目有很大的影响，会造成项目游客量的分流损失。这些因素影响市场供需情况，进一步影响项目收益；另外，本项目的主体客户定位为省内外来琼养生度假、疗养旅游人群及农业休闲度假人群，故而本项目运营情况很大部分因素决定于项目推广的程度，因而本项目的市场供需情况实际是多变的，与预测值可能发生偏离。

项目产品市场竞争力或者对手情况发生重大变化，新的竞争对手是项目暂未考虑的因素。

经营收益与预测值的差别，财务分析中假设的项目各项收入是以目前本项目所在海口内具有相似性的休闲度假疗养项目的营销效益情况修正而来，这可能与现实不符。

13.1.2工程风险

工程地质条件、水文地质条件、天气变化情况与预测发生重大变化，导致工程量增加，投资增加、工期延长。

13.1.3政策风险

政策风险是指鉴于政策的潜在变化给养生度假旅游、休闲农业市场中游客与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对旅游业的影响是全局性的，因而，鉴于政策的变化而带来的风险将对旅游度假市场产生重大的影响。故而，应该密切关注旅游业政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。

13.1.4社会风险

社会风险因素主要是指鉴于人文社会环境因素的变化对旅游业市场的影响，从而给医疗养生、农业休闲市场带来一定的影响。

13.2 风险防范对策

及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。温泉度假投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：

13.2.1通过市场调查来降低风险

通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制温泉度假投资过程中的风险。

13.2.2通过加强管理来控制风险

良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的养生度假、休闲农业建设专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。在经营阶段，良好的项目管理也可提高收益水平，进而降低风险。

第十四章 结论与建议

14.1结论

14.1.1拥有较好的投资环境与机遇

国民经济的持续稳定发展、旅游业政策改革的深入，海南政府对海口市休闲养生温泉度假的建设和开发给予大力的支持，海口石山火山群世界地质公园及周边镇良好的自然环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，游客对高品质休闲度假环境的需求等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的环境与机遇。

14.1.2项目具有的突出优势

项目公司的资金优势。

项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。

项目所处地块的发展前景较好。

14.1.3项目开发经营风险较小

本项目属大面积、大规模开发，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期收益。

14.1.4项目实施的难点

项目规模较大，开发过程中各方面工作协调难度大；

项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；

行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的管理队伍。

14.1.5防范对策

强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。

1、严格执行设计标准，积极推广标准设计；

2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；

3、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。

总体看来，该项目所拥有的政策优势、环境优势较为显著；在资金来源能够保证的情况下，通过周密计划、合理安排、严密组织、严格管理，该项目具有可行性。

14.2 建议

在全球高速发展的今天，休闲度假、旅游养生已成为一个地区、一个国家乃至世界经济能否持续、稳定的向前发展的重要保证。大力发展旅游、养生、农业休闲，转变当地旅游业单一发展方向，加快推动海南国际旅游岛建设已经成为被国家和海南省政府提上发展议程，并先后制定了一系列鼓励发展休闲农业的政策。因而，本项目工程的设计实施符合当前大力发展旅游养生休闲农业的趋势。

1、建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度。

3、建议海南省海口市政府尽快给予项目立项，并落实相关优惠政策，以尽快组织实施，确保项目按时开工实施，为海口市的温泉度假、旅游养生、休闲农业做出应有的贡献。

4、建议政府在收费方面协调各职能部门适当减免本项目的各项收费，包括电、水、市容等，同时要简化本项目各种审批、办公程序，使项目尽早建成。

5、建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因而在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。

附表一：固定资产折旧及无形递延资产摊销估算表

附表二：销售收入、销售税金及附加和增值税估算表

附表三：总成本费用表

附表四：利润及利润分配表

附表五：项目投资现金流量表