澄迈·欣龙瑞园项目可行性研究报告

第一章 项目总论

1.1 项目名称与项目单位

1、项目名称：澄迈·欣龙瑞园项目

2、项目建设单位：欣龙控股（集团）股份有限公司

3、建设单位概况：

欣龙控股（集团）股份有限公司（简称欣龙集团），于1993年7月在中国海南省创建，注册资金29,315万元。欣龙集团是具有当今国际先进水准的、国内无纺行业的首家高科技股份制大型上市公司。1997年元月，公司经国家六部委联合评定为"大型一档工业企业"，1999年，被国家科学技术部认定为"国家重点高新技术企业"，同时被指定为国家级火炬项目计划的重点执行单位。目前，公司已取得了6个国家级火炬计划项目、4个国家重点技术创新项目、12个国家重点新产品、30多项国家专利、"新型水刺复合非织造材料的开发及其性能研究"被列入国家"863"计划引导项目。

1995年，企业被评为"全国设备管理优秀企业"；从1996年开始，欣龙集团通过了ISO9001国际标准化质量管理体系、德国DQS质量体系和23国质量互认网络IQNet认证和ISO14001国际环境管理体系认证，并获得"全国质量效益型先进企业"金牌；2004年，欣龙集团获国际认证联盟最高质量奖项管理卓越奖。

集团公司在北京、上海、广州、大连、武汉、成都等地建立了自己的大区域联合营销公司和办事处。经过十多年的发展，欣龙集团在发展非织造材料产业的基础上，整合社会优势资源，聚结优秀人才，介入朝阳产业和优势产业，成功地打造了非织造新材料产业、高科技磷化工产业等产业群体，建立了非织造新材料生产基地和化工生产基地，实现了企业"一业为主、多种经营、产业扩张、追求卓越"的经营战略调整，使企业具备了跨越式发展的基本条件。

1.2可行性研究报告编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城乡规划法》；

3、《中华人民共和国环境保护法》；

4、《中华人民共和国招投标法》；

5、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

6、《投资项目可行性研究指南》（2002年中国电力出版社）；

7、《海南省国民经济和社会发展十二五规划纲要》；

8、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》；

9、《海南省澄迈县旅游发展总体规划》；

10、《澄迈县老城片区总体规划修编（2011-2030）》；

11、《澄迈县土地利用总体规划（2006-2020）》；

12、国家有关政策、法规、规范、标准；

13、欣龙控股（集团）股份有限公司提供的其它资料。

1.3 项目概况

1.3.1项目选址及用地

本项目选址位于海南省澄迈县老城经济开发区。

用地性质：二类居住用地。

1.3.2项目建设性质

本项目为新建项目。

1.3.3项目建设内容及规模

本项目用地约218354.33㎡，容积率2.8，建筑密度18.64%，绿化率52.46%，项目总建筑面积755142.17㎡，其中地上建筑面积约624224.34㎡，地下建筑面积约130917.83㎡；机动车位5970个，其中地上停车位1315个，地下停车位4661个。

1.3.4投资规模及资金筹措方式

该项目总投资237869.78万元。其中，建筑安装工程费用168427.17万元，工程建设其它费用22839.15万元，预备费9516.31万元，建设期利息0.00万元，流动资金15188.02万元。

本项目估算总投资额为237869.78万元，单位自筹237869.78万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

1.3.5项目建设期

本项目分四期建设，工程建设期总共为96个月，即2014年4月—2022年3月；其中一期建设期30个月，即2014年4月—2016年9月；二期建设期30个月，即2016年1月—2018年6月；三期建设期30个月，即2017年9月—2020年3月。四期建设期33个月，即2019年7月—2022年3月。

1.3.6项目主要技术经济指标

表1-1 项目主要经济技术指标表

1.4 结论与建议

本项目建设符合国家房地产产业规划的要求，顺应了澄迈老城经济开发区的发展规划，符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划，是实施海口市"中强、西拓、东优、南控"战略规划和落实海南省十二五产业发展规划的必要举措。项目的建设符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。

本项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。

通过对项目各专题的分析，本报告认为，项目的实施是可行的。

建议项目单位在项目建设过程中，尽快落实建设资金；高度重视市场预测；加强工程建设"三控制、两管理、一协调"，加强核算，减少不可预见事件的发生导致工程建设费用增加；做好节能环保和消防安全措施。

第二章 项目建设背景及必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1国家及房地行业发展

1、国家政治经济形势及有关房地产政策

全年全社会固定资产投资374676亿元，比上年增长20.3%，扣除价格因素，实际增长19.0%。其中，固定资产投资（不含农户）364835亿元，增长20.6%；农户投资9841亿元，增长8.3%。东部地区投资[10]151742亿元，比上年增长16.5%；中部地区投资87909亿元，增长24.1%；西部地区投资88749亿元，增长23.1%；东北地区投资41243亿元，增长26.3%。

图2-1 2008-2012年全社会固定资产投资及其增长率

全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。

表2-1 2012年房地产开发与销售主要指标完成情况及其增长表

2、国八条

2011年"国八条"出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：a.控价格："国八条"首次释放通过调控平抑的信号，即"将房价控制在合理水平"，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。b.强保障：第三强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。c.严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使"问责制"的落实有据可依并可由公众监督。d.扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。

3、国五条

2013年2月20日国务院召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施（称为"国五条"）：

① 完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

② 坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

③ 增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

④ 加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

⑤ 加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

3、《中国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

第三十五章 提高住房保障水平 第三节 改善房地产市场调控 进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。

4、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010——2020）》

第九章 房地产业 第一节 房地产供应体系 发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系，满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展酒店、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，区域之间特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。

第三节 规范房地产市场 加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入和清出制度，建立房地产业诚信体系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建、捂盘惜售等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。

2.1.2海南省总体发展规划

1、《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（琼府〔2013〕68号）

（九）适当降低纯商品住房开发的比例。自2013年起，逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重，力争至2017年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例下降至70%（2012年，全省为84.4%，全国为73.7%）。各年度商品住房比例控制目标由省住房城乡建设厅制定，并纳入市县考核指标体系，由省统计局制定指标考核方案，呈报省委、省政府批准后实行考核。根据年度考核指标，省国土环境资源厅对各年度新出让的商品住房用地占房地产开发用地总量的比例做相应调整。各市县政府要在规划和施工报建阶段严格控制商品住房报建面积比例，确保年度商品住房比例控制目标的顺利完成。对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地，鼓励市县根据产业布局，依法调整为商业或者旅游用地。对在2013年内调整规划并动工的项目，由市县政府在基础设施配套费等方面适当给予优惠。

（十三）加大对区域（社区）基础设施和公共服务设施投入力度。各市县政府应明确社区配套和商品房小区配套界限，对房地产项目周边道路、交通、教育、文化、体育、医疗卫生和商业等基础设施和公共服务设施，应加大投入和建设，避免因配套设施落后而导致房地产价格低廉，造成宝贵资源浪费。对房地产开发企业主动完善社区基础设施、公共服务设施的，由市县政府适当减免城市基础设施配套费。

2、《海南省房地产业发展战略与中长期规划（2010-2020）》

《海南省房地产业发展战略与中长期规划》确定海南房地产发展的总体目标为：以本岛长居型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系，并与国际旅游岛建设紧密结合，良性互动，打造国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特的世界一流的海岛型幸福家园、旅游胜地与度假天堂。还特别对保障性住房建设和商业地产提出了具体要求。就这个规划和海南房地产业发展，罗保铭省长强调，要加强规划的约束性要求，要把核心的水源地、生态保护区保护放在第一位；要继续对规划做深度定量分析，使规划的指导性更强；要尽快制定"十二五"海南保障性住房建设专项规划，要摸清全省房地产的基础资料，要抓紧制定全省房地产业发展指导意见，结合海南情况研究制定海南房地产专项政策，促进海南房地产持续健康发展。

3、《海南省人民政府贯彻国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》

《意见》提出房地产业：科学规划房地产业发展的类型、规模和速度。发展富有海南特色、高品质、个性化的旅游房地产，重点发展以星级宾馆、度假村为主体的专业型房地产；规范发展满足避寒、疗养等不同需求的产权式度假酒店；大力发展合适城乡居民不同消费层次的廉租房、经济适用房和限价房，加快解决城镇低收入家庭的住房困难问题。提高房地产业的适应性和竞争力，加快建立房地产诚信体系，打造房地产品牌企业，扶持房地产企业做大做强。

4、《海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

《纲要》指出：规范房地产市场，加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入制度，建立房地产业诚信体系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建和违规建房等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。

5、《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划（2010-2020）》

积极引导发展与国际旅游岛建设目标相适应的房地产业。以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，因地制宜差异化发展中心城市型、滨海度假型、山区度假型、产业配套与旅游度假结合型、大城市周边型（郊区型）等五种地域类型房地产，逐步形成"两大中心、三大区域、五种地域类型"的空间格局。

图2-2 海南房地产业功能空间组织规划图

2.1.3项目建设区域发展战略

1、《澄迈县土地利用总体规划（2006～2020年）》

"北部沿海平原重点建设区：包括老城镇、桥头镇，区域总面积22952.08公顷，占全县土地总面积的11.05%。本区以平原为主，拥有优越的区位优势，是澄迈县经济发展最快的地区。"

"土地利用方向：以老城经济开发区为"龙头"，充分利用其港口、铁路和公路设施，与海口市的发展紧密结合，形成西部开发建设的先进制造业和信息产业聚集区、全省现代物流基地和区域旅游、休闲、会展中心，以工业化发展为重点，带动澄迈县城镇化和经济的整体发展。"

2、《澄迈县国民经济和社会发展"十二五"规划纲要》

"在产业高新化的前提下，努力实现由管理开发区向经营开发区的转变，探索区内土地利用新模式，实现经济与生态效益的双赢。做好项目管理及人才吸引工作，努力将老城经济开发区打造成宜居宜商、宜游宜工的花园式工业区。以生态软件园为龙头，依托海南省高新技术产业示范区的独特资源，在发展高新科技产业的同时，努力将老城建成海南省高新技术汇集高地，人才聚集中心，花园式高新产业区带。"

2.1.4项目建设区域投资环境

1、区域概况

1）道路及基础配套设施

项目紧邻的工业大道、欣龙路、博院路均已建成通车，交通优势非常明显。

欣龙路顶端计划修建通往盈滨半岛的第二座盈滨大桥（鲁能大桥）准备动工。

2）旅游配套设施

项目紧邻盈滨半岛旅游渡假区，区域准备建设为4A级旅游景区。该景区规划用地面积为4.32平方公里，拥有优良的海景，优质的水质、沙质和宗教文化三大特色，通过创建国家4A景区。根据《澄迈盈滨半岛旅游度假区规划》，着力把盈滨半岛及其周边腹地1600公顷旅游区打造成以度假养生、地域文化展示为特色，集滨海旅游休闲、康体健身于一体的国际化旅游度假区。在功能分区方面，该片区依据旅游资源特征及项目布置分为"一带三区"，即银滩海滨游赏带、金角高端消享区、天堂湾文化休闲区、天堂湾养生度假区。

目前正在建设项目包括：

景区管理中心、4个游客服务中心、电瓶车总站、电瓶车分站、景区大门以及303亩填海造地工程等

海南梦幻岛海上竞技运动项目团组（内容包括海上竞技运动主营地、青年营、游客服务中心、天文台、游艇俱乐部、水上餐饮文化广场、医疗、会议中心、电瓶车队、海上竞技运动职业学院、新农村合作社等22个项目，预计两年建成，总投资额达10亿元。）

区内5.699公里的环保电瓶车道及内环海路正在建设中，水上运动和沙滩竞技场馆仍在规划设计中。

已经建成的项目包括：

永庆寺佛教文化旅游区

月亮湾高尔夫球场

西海岸温泉酒店

金鑫足球训练基地

3）区域交通现状

海口西站57路、59路公车，老城-马村巴士。海口市区20分钟，到海口火车站10分钟，到机场20分钟，到西线高铁第一站仅需5分钟。

2、项目区域的经济社会情况及政策因素

澄迈县经济增长全省领先，经海南省统计局审定，2012年全县完成生产总值（GDP）171亿元，同比增长17.1%，比全国平均水平8.1%高出9.3个百分点，比全省平均水平9.1%高出8.0个百分点。其中，一、二、三产业分别实现增加值55.76亿元、75.08亿元和39.67亿元，分别增长7.9%、25.3%和12.4%。经济总量继2010年突破百亿大关、2011年连跨四个十亿台阶，2012年再夸三个十亿台阶，不但总量实现三年翻番，经济增长速度更是在全国宏观经济减速的情况下，连续三年全省排名第一，实现三连冠。人均GDP突破五千美元。按常住人口计算，2012年全县人均生产总值达到36157元，比全省平均水平高出3783元，按当年汇率折算为5752美元，继2010年超3000美元、2011年超4000美元后，再上5000美元新台阶，标志着澄迈经济发展进入全新阶段。

经济实力持续增强。2012年，全县全口径财政总收入突破40亿元，达到41.21亿元，同比增长1.0%。其中地方公共财政预算收入15.73亿元，增长25.0%，比GDP增速快8.2个百分点。从征收部门看，国税部门征收收入8.07亿元，增长5.0%;地税部门征收收入11.77亿元，增长14.7%；

固定资产投资强劲增长。全年全社会固定资产投资190.72亿元，同比增加62.37亿元,增长48.6%。城镇固定资产投资180.89亿元，增长47.6%。其中，第一产业投资2.82亿元，下降18.6%；第二产业投资81.16亿元，增长39.5%；第三产业投资96.92亿元，增长59.2%。全县施工项目195个，同比增长57.3%，其中，新开工项目69个，本年竣工项目90个，增长210.3%。

房地产开发投资较快增长。全年房地产开发投资47.70亿元，增长16.7%。房地产房屋施工面积311.77万平方米，增长52.8%。

建筑业较快增长。全年建筑业完成增加值18.72亿元，按可比价格计算，同比增长16.9%。全年房屋建筑施工面积351.50万平方米，增长8.5%，其中，住宅施工面积313.67万平方米，增长38.9%。

2012年，老城经济开发区内企业总产值382亿元，同比增长24%；生产总值（GDP）100亿元，同比增长20%；税收收入13亿元；固定资产投资120亿元，已发展成为全省少有的具备大工业基础、年总产值超380亿元的省级开发区。

多年来，澄迈县实行倾斜政策，通过加大投入、改革放权、强化服务、选商择资等措施，举全县之力促进了老城经济开发区跨越发展。仅在基础设施建设上就累计投入60多亿元，基本达到了国家级园区的"七通一平"，增强了开发区的吸引力，掀起了开发区三次创业热潮。

2.1.5项目的提出

1、项目发起人

欣龙控股（集团）股份有限公司

2、项目提出的理由

① 项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为1.5-4.3个百分点，改革开放30年来，房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积达到22㎡，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2011年达到人均建筑面积35㎡，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正缘于房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因而，本项目的建设是拉动国民经济发展的需要。

② 项目对城市建设将起到促进作用

海口市第十一次党代会提出，要按照"中强、西拓、东优、南控"的发展思路，以广阔的视野拓展海口的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。"中强"就是加强主城区建设，提升主城区水平。"西拓"就是要加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。"东优"就是充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。"南控"就是要严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。

海南作为国家重要战略部署，其经济发展速度在中南区域经济中的领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力。在以海口为中心的"中强、西拓、东优、南控"的发展规划环境下，海口市党代会提出了要突出海南城市形象建筑，提高海南城市品位，加强城市辐射功能的目标。

目前，海口市的人均拥有住宅偏少，而且买不起房的现象比比皆是，与海南省人均拥有住宅相差甚远。因而，改善海南省人民的居住问题已经成为海南政府特别关心的问题之一。同时，伴随海南经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使海南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

欣龙家园不但符合海南城市建设总体规划，贯彻了"中强、西拓、东优、南控"的发展战略，而且对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③ 解决劳动就业的需要

鉴于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因而国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因而，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为海南省西延线重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加海南当地社会就业岗位作出一定的贡献。

2.2 项目建设必要性

项目欣龙家园的建设，符合海口市及老城开发区产业结构升级的十二五规划的要求，项目建成后具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。

1、项目欣龙家园的建设改善城市环境，提高生活质量，持续利用自然资源，加快城市化进程的需要。

海南省是一个拥有较好的自然资源的省份，全省拥有的亚热带土地面积占全国的42%，同时还有较好的气候、降水等自然条件。澄迈县是海南西部龙头，城市是地区政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在城市现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥西部城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。本项目所在的澄迈老城镇，是目前老城镇建设和政策导向的重点开发区域，伴随本项目和周边规模社区的陆续建成，将进一步加快这一地区的发展步伐和提升区域环境质量。

本项目的建设对于完善环境、集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。欣龙家园位于老城高新技术产业区内南接工业大道，北临北一环路，疏港北路从地块中心穿过，交通便利，地段显赫；项目投资单位欣龙控股（集团）股份有限公司实力雄厚，审时度势，在老城开发区建设欣龙家园不单满足了海口市产业结构升级的需要，为老城开发区旅游产业的发展提供了必要的基础设施条件；间接上为促进海口市乃至全国的经济发展做出了贡献，项目建设具有促进老城中心区区发展的经济效益。

2、项目欣龙家园的建设体现了和谐社会发展观，有利于社会的可持续发展。

房地产业的良性发展是城市发展的重要组成部分，任何城市都是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动场所。城市人口的再聚集、经济再发展、规模再扩大，以及自身结构的演化和不断更新，又为房地产的再发展提供了空间和资源的可能。近年来，房地产开发逐渐成为城市发展的重要力量，扮演着城市发展的重要角色。澄迈欣龙家园的建设和经济发展亦离不开房地产业，通过本项目的建设，是对现有城区内的空间重构，使更多居民定居在此。通过房地产开发，既可提供城市建设资金，又可对开发的土地性质、规模、位置的择定符合城市规划的意图和要求，克服以往完全依靠行政管理手段下存在的一些弊端，既满足开发的要求，又保证城市规划的实施、落实。

欣龙家园的设计贯彻"以人为本"、"尊重自然"与"可持续发展"思想，以建设绿色生态的生态住宅区为目标，创造布局合理、功能齐备、环境优美的生态居住区；拟建项目在未来运作中将处处体现和谐发展的先进理念，不单有利于整个澄迈房地产业的健康循环发展，同时有利于促进整个海南社会和谐发展。

3、项目欣龙家园的建设可以提高区域形象、增强区域活力。

欣龙家园设计定位是建设成为房地产业为主、宜居宜业的商业配套设施为辅，建成后住宅居住区的销售、区域定居人员增长，商业步行街的经营等，使之成为澄迈县老城镇工业开发区的发展中心，项目建成后既为展示区增添了一处适于居住的建筑，提高硬件设施水平，又满足了当地居民和来展示区投资发展的客商的居住和生活等各方面需求，提升了当地的居住环境，并对推动展示区经济发展、繁荣市场经济文化生活，发挥积极的带动效应，而且本项目所处地块的土地价值得到最大限度的开发，在今后的发展过程中将形成新的宜居生活区，从而为当地聚集更多的商业气氛。

综述，项目的建设将可以有效提升整体区域形象，增强区域经济发展活力。

4、项目欣龙家园的建设能够提供众多的就业机会，增加社会税收。

本项目的建设有利于繁荣当地市场经济，扩大社会就业机会。伴随本项目的实施，为澄迈县老城开发区第三产业的发展提供了良好的基础条件。项目在实施过程中将提供众多的就业岗位，这不单解决了当地农村剩余劳动力的就业问题，为构建和谐社会作出贡献，同时项目的自身开发运营也给当地政府带来了财政收入，从而更进一步的促进了当地经济的发展，由此看来且项目本身具有良好的经济效益和社会效益。

综合来看，伴随构建和谐社会的的开展，大力发展信息产业经济不单是必须的，而且是十分必要的，信息产业经济的发展对整个社会的经济发展和人类进步都起着不可替代的作用。因而，大力发展信息产业产业，推动项目生态科技新城信息产业总部区的建设，不单能给澄迈带来巨大的经济收入，也将有助于澄迈产业结构、人才结构的调整和发展，对澄迈经济发展将起到巨大的推动作用。

第三章 市场分析

3.1 我国整体投资环境分析

3.1.1 我国固定资产投资环境

2013年1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）391283亿元，同比名义增长19.9%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。从环比看，11月份固定资产投资（不含农户）增长1.47%。

图3-1 2013年1月-11月份我国固定资产投资（不含农户）同比增速

分产业看，1-11月份，第一产业投资8509亿元，同比增长31.7%，增速比1-10月份加快1.1个百分点；第二产业投资167043亿元，增长17.3%，增速回落0.3个百分点；第三产业投资215730亿元，增长21.5%，增速回落0.1个百分点。第二产业中，工业投资164287亿元，增长17.9%，增速回落0.4个百分点；其中，采矿业投资12497亿元，增长12%，增速回落0.3个百分点；制造业投资134206亿元，增长18.6%，增速回落0.5个百分点；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资17585亿元，增长17.7%，增速加快0.5个百分点。

分地区看，1-11月份，东部地区投资181848亿元，同比增长18.4%，增速比1-10月份回落0.2个百分点；中部地区投资110117亿元，增长23%，增速回落0.2个百分点；西部地区投资96588亿元，增长23.1%，增速回落0.1个百分点。

图3-2 2013年1月-11月份我国分地区投资相邻两月累计同比增速

分登记注册类型看，1-11月份，内资企业投资369597亿元，同比增长20.7%，增速比1-10月份回落0.2个百分点；港澳台商投资9896亿元，增长8.6%，增速回落0.9个百分点；外商投资10003亿元，增长4.7%，增速回落0.1个百分点。

从项目隶属关系看，1-11月份，中央项目投资20632亿元，同比增长13.4%，增速比1-10月份加快5.3个百分点；地方项目投资370650亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点。

从施工和新开工项目情况看，1-11月份，施工项目计划总投资836466亿元，同比增长17.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点；新开工项目计划总投资328420亿元，同比增长14.3%，增速回落0.1个百分点。

从到位资金情况看，1-11月份，到位资金433419亿元，同比增长20.2%，增速与1-10月份持平。其中，国家预算资金增长15.4%，增速比1-10月份回落0.9个百分点；国内贷款增长17%，增速加快0.7个百分点；自筹资金增长20.6%，增速加快0.4个百分点；利用外资下降5.2%，降幅扩大0.5个百分点；其他资金增长24.9%，增速回落2个百分点。 图3-3 2013年1月-11月份我国固定资产投资到位资金同比增速

表3-1 2013年1-11月份固定资产投资（不含农户）主要数据

3.1.2我国房地产开发和销售分析

1、房地产开发投资完成情况

2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。

图3-4 全国房地产开发投资增速

1-11月份，东部地区房地产开发投资43068亿元，同比增长17.3%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；中部地区投资17084亿元，增长21.7%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资17259亿元，增长23.1%，增速回落0.7个百分点。

1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积646096万平方米，同比增长16.1%，增速比1-10月份提高1.5个百分点；其中，住宅施工面积472941万平方米，增长13.5%。房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%，增速提高5个百分点；其中，住宅新开工面积131849万平方米，增长10.0%。房屋竣工面积69420万平方米，增长2.5%，增速提高0.7个百分点；其中，住宅竣工面积54265万平方米，下降0.1%。

1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，1-10月份为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。

图3-5 全国房地产企业土地购置面积增速

2、商品房销售和待售情况

1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增速比1-10月份回落1个百分点；其中，住宅销售面积增长21.3%，办公楼销售面积增长26.6%，商业营业用房销售面积增长12.1%。商品房销售额69946亿元，增长30.7%，增速比1-10月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长31.1%，办公楼销售额增长39.5%，商业营业用房销售额增长22.4%。

图3-6 全国商品房销售面积及销售额增速

1-11月份，东部地区商品房销售面积54709万平方米，同比增长22.2%，增速比1-10月份回落1.8个百分点；销售额42904亿元，增长33.1%，增速回落1.9个百分点。中部地区商品房销售面积28663万平方米，增长22.2%，增速回落0.3个百分点；销售额13634亿元，增长31.8%，增速回落0.1个百分点。西部地区商品房销售面积27435万平方米，增长16.7%，增速回落0.4个百分点；销售额13407亿元，增长22.6%，增速回落1.8个百分点。

11月末，商品房待售面积46806万平方米，比10月末增加1444万平方米。其中，住宅待售面积增加932万平方米，办公楼待售面积增加99万平方米，商业营业用房待售面积增加258万平方米。

3、房地产开发企业到位资金情况

1-11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，同比增长27.6%，增速比1-10月份提高0.4个百分点。其中，国内贷款17667亿元，增长33.8%；利用外资475亿元，增长28.0%；自筹资金42742亿元，增长20.8%；其他资金48592亿元，增长31.9%。在其他资金中，定金及预收款30534亿元，增长32.1%；个人按揭贷款12657亿元，增长36.5%。

图3-7 全国房地产开发企业本年到位资金增速

4、房地产开发景气指数

11月份，房地产开发景气指数（简称"国房景气指数"）为96.38，比上月回落0.5点。

表3-2 2013年1-11月份全国房地产开发和销售情况

表3-3 2013年1-11月份东中西部地区房地产开发投资情况

表3-4 2013年1-11月份东中西部地区房地产销售情况

3.2海南省投资环境分析

3.2.1 海南省地产环境分析

图3-8 海南省2013年1月—10月份固定资产投资增长图

图3-9 海南省2013年1月—10月份地产施工、竣工面积

图3-10 海南省2013年1月—10月份地产施工、竣工面积

表3-5 海南省2013年1月—10月份固定资产投资情况表

3.2.2 海南省房地产发展情况分析

表3-6 海南省2013年1月—10月份房地产开发投资情况表

表3-7 海南省2013年1月—10月份分市县房地产开发投资情况表

表3-8 海南省2013年1月—10月份分市县房屋销售面积表

表3-9 海南省2013年1月—10月份分市县房屋销售额表

3.3 海南房地产市场分析

3.3.1海南房地产发展布局

海南独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成海南房地产发展布局的重要因素，使海南形成今天资源导向型分布的地产格局，并且呈现轴式发展趋势：南北带动、两翼推进、发展中部。

图3-11 海南省房地产发展布局图1

具体划分如下：

北部：泛海口区域 南部：泛三亚区域 东部：东海岸沿线

西部：西海岸沿线 中部：五指山、保亭、琼中等地

图3-12 海南省房地产发展布局图2

表3-10 海南省房地产特点表

1、泛海口区域房地产发展特征：依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。

图3-13 泛海口区域房产布局图

表3-11 泛海口区域房地产特点表

小结：

总体平稳，后势强劲，泛海口地产趋于成熟，年销售面积持续增加，地价、房价稳步上涨。

2、泛三亚区域房地产发展特征：三亚房地产近10年的迅速增长，使得三亚市域原有湾区土地开发殆尽，东线湾区逐渐成熟，西线开发即将展开。泛三亚区域房地产布局：以三亚为中心，沿海岸线，向两翼方向延展,形成目前的"七湾一区"。

图3-14 泛三亚区域房地产发展布局图

表3-12 泛三亚区域房地产特点表

小结：三亚鉴于旅游地产起步相较其他区域早，因而已经发展成为整个布局中的典范。

泛三亚区域内的项目价格主要取决于海景资源，按照观海程度及距海距离，价格有很大差异；

泛三亚区域各湾区缘于定位不同，主力客群有很大差异，因而项目产品亦表现出很大的差异。东北籍客户伴随产品层次的拉升，所占比例逐步下降，高端度假产品主力客群以：北京、上海及江浙区域为主。

3、东海岸沿线房地产发展特征：东线滨海度假，以东线高速为串联，借助政府规划、优越条件，将自然资源转化为地产资源，重点集中于琼海（博鳌、嘉积、官塘）、万宁两区域，面积3576平方公里，占海南岛面积10.49%。

发展动线：自北向南节点式推进，起步较早。

琼海市：以博鳌为重点，发展商务、会议、度假地产

代表项目：千舟湾、宝莲城、亚洲湾

万宁市：主要以兴隆、神州半岛两大区域为重点发展旅游资源（海）地产。

代表项目：神州半岛、华润石梅湾

小结：伴随由三亚、海口向南北推进的进程，以及东海岸线的优越的旅游资源，以及东环轻轨的开通和博鳌机场的建设，加之博鳌亚洲论坛、万宁神州半岛等大项目的带动，东海岸沿线将成为继泛三亚区域、泛海口区域之后又一重点发展区域。

4、西海岸沿线房地产发展特征：自然保护区，原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段，未来定位于高端旅游度假区。

代表项目：江苏国信龙沐湾旅游度假区（一期在开发，尚未销售）

5、中部区域：养生、养老休闲度假地产，以热带雨林和温泉为主要资源。五指山：依托于热带雨林资源的养老养生度假地产；保亭：依托于热带温泉资源的养老养生度假地产。

发展动线：散点式分布。

综上，海南房地产布局小结：

泛海口区域中海口作为省会城市，主要以自住以及度假双重需求的客户为主，城区主要以常规城市居住型产品分布为主，投资、度假主要以西海岸沿线为主。

泛三亚区域主要以针对岛外的高端度假投资产品为主，鉴于其旅游地产发展较早，已成为整体市场中的成熟型标杆。

东海岸沿线将是下一个发展的重点区域。

西海岸沿线逐渐步入开发轨道，一些知名企业已在此区域大规模圈地。

中部区域目前只能以热带雨林、温泉为卖点资源的点状式开发。

3.3.2市场供给分析

1、（以泛三亚、东部区域为主）公寓市场推售货量统计

（此统计包括在售项目的剩余货量和下半年的新推货量）

表3-13 泛三亚区域、东部区域公寓市场推售货量表

2、（以泛三亚、东部区域为主）别墅市场推售货量统计

（此统计包括在售项目的剩余货量和下半年的新推货量）

表3-14 泛三亚区域、东部区域别墅市场推售货量表

3、住宅市场供给分析

根据《澄迈县老城片区产业空间布局规划》可知澄迈县主要的住宅分布在盈滨半岛旅游度假区、老城经济开发区宜居新城、高新技术产业园区、现代物流园和美榔双塔——历史文化旅游区5大区域：

表3-15 澄迈县主要住宅分布区域

从澄迈老城片区住宅楼分布的主要5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是盈滨半岛旅游度假区、高新技术产业园区和老城经济开发区宜居新城，金马现代物流园和美榔双塔——历史文化旅游区作为概念性规划区域的发展潜力还未完全显现出来。主要的住宅楼情况参见下表：

表3-16 澄迈县主要住宅楼基本情况

3.4项目市场定位与竞争能力分析

3.4.1市场定位

本项目地处老城经济开发区内，与海口西海岸片区和盈滨半岛旅游度假区遥相呼应。该片区的总体定位为，在产业高新化的前提下，努力实现由管理开发区向经营开发区的转变，探索区内土地利用新模式，实现经济与生态效益的双赢。做好项目管理及人才吸引工作，努力将老城经济开发区打造成宜居宜商、宜游宜工的花园式工业区。

项目定位：结合项目周边房地产开发运营的类型以及本项目的建设规模，本项目的开发主题定位为努力把小区规划成具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的历史文化内涵的21世纪新型居住小区"21世纪新型居住小区"，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。

3.4.2本项目竞争能力分析

（1）关键竞争因素

关系到高端复合型地产个体的竞争力因素主要包括：地段和交通、复合型资源（自然生态环境、人文环境、商业圈环境等）、总建筑面积、容积率、物业形态等五个方面。

（2）关键竞争对手的确定

项目区域内现有高端地产竞争对手主要有坐落于项目区附近的半岛壹号、海峡南岸温泉花园、远洋华墅、博亚龙湾、盈滨之恋、金螺湾和隆苑庄园。

（3）各因素权重的确定

参照目前高端复合型的竞争状况和经营状况，同时征求相关专家的意见，确定各关键因素的权重。

表3-17 复合型地产关键因素权重

（4）竞争能力评分

各单项评价分数为1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。

表3-18 竞争能力评分结果

综合考虑，我们认为本项目具有较强的行业竞争能力。

3.5项目建设规模与销售方案

3.5.1建设规模

本项目用地面积约218354.33㎡，总建筑面积为755142.17㎡，主要建设高层商品房、限价房为主，含农产品交易市场的商业街、临街商业为辅的建筑，具体分为高层住宅区、临街商业、商业街三大块。

具体各区域建筑指标和总体建筑指标建设内容见下表。

表3-19 各区域建筑指标和总体建筑指标

3.5.2销售方案

该项目位于老城经济开发区，比照区域内多项高端复合型楼盘的总建筑面积和容积率，详见下表：

表3-20 盈滨半岛旅游度假区高端复合型楼盘面积比较

高端复合型楼盘通常采用租售结合的经营方式，这种方式更利于分享物业增值收益但也可能存在不利于物业管理的弊端。本着收益最大化和物业管理质量最优化的原则，本项目则采用"房产、商铺出售+剩余部分出租"的模式。根据海南省目前房地产市场热销的情况以及盈滨半岛旅游度假区域内的地价，考虑到未来几年房地产价格依然处于上升通道，保守估计住宅出售均价为5800元/平方米，商铺出售均价为6500元/平方米，具体销售、回款计划见《销售收入及营业税及附加估算表》。

第四章 项目选址与建设条件

4.1 项目选址

4.1.1选址原则

1、符合澄迈县总体规划和当地经济发展规划的要求。

2、交通便利、周边配套公用设施比较完备，具有适当的发展余地。

3、节约用地，少占耕地。建设用地应因地制宜，优选考虑利用荒地、劣地、山地和空地，尽可能不占或少占耕地，并力求节约用地。

4、减少拆迁移民。工程选址应着眼于少拆迁，少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的城镇或居民区。

5、场地无洪涝危害，不应选在有害气体和烟尘影响较大的区域内，与噪声源及贮存易燃、易爆物场所的有关距离应符合有关部门的规定。

6、有利于保护环境和生态。

4.1.2拟建场址位置及现状情况

1、项目拟建场址位置

根据上述场址选择的基本要求以及本项目新型住宅小区的性质，项目建设单位在海口市及周边市区进行了多次踏勘。在充分综合建设场址位置、占地面积、地形地貌气象条件、工程地质条件、征地拆迁移民安置条件、交通运输条件、市政配套设施、环境保护等方面的因素，澄迈·欣龙瑞园最终选定场址位于海南西北部的老城开发区内，属于二类居住用地。

2、区位交通

该场址地块北接老城开发区工业大道，南邻博院路，欣龙路从地块中心穿过。往西面直达马村港，往东面通过南海大道与海口市区相连，往北部直达盈滨半岛旅游度假区；向南通过海口绕城高速环线西端与海南西线高速相连，直达三亚，东端可直达海口市美兰国际机场。项目拟建位置有海口西站57路、59路公车，老城-马村巴士直达。距海口市区20分钟，到海口火车站10分钟，到机场20分钟，到西线高铁第一站仅需5分钟，交通便捷，区位优势明显。

3、场地现状

项目用地范围内场地地势西南高，东北低，最大高差约10m。地块现状基本为空地，有少量建筑物，周边路网均已建成，具有成熟的开发条件。项目占地面积约218354.33平方米。

项目用地规划图详见附图《项目规划总平面图》。

图4-1 项目建设地理位置图

4、基础配套设施现状

项目东侧与老城核心区隔河相望，政府已准备对河岸进行景观改造，南侧紧邻四级康城，西侧和北侧均为空地。

4.1.3征地拆迁和移民安置规划方案

项目单位通过出让方式取得该土地使用权，国土证详见附件，项目建设不涉及征地拆迁和移民安置工作。

4.2 建设条件

4.2.1区位条件

老城经济开发区区位优越，位于海口旅游圈1小时车程半径范围，可进入性强，易受海口市战略发展的辐射，可发展成为海口市郊最美丽的"后花园"。同时，可借助海口市的知名度与影响力，进行宣传促销，扩展澄迈作为海南岛西北部最佳观光休闲度假胜地形象的传播。自然禀赋优良，属于我国东部亚热带湿润地区，四季分明，水系发达，淡水资源丰沛，地势平坦，土壤肥沃，港口岸线及沿海滩涂资源丰富，具有适宜发展的自然条件。

4.2.2气象条件

澄迈县属热带季风气候，年平均气温23.8℃，年平均日照时数2059小时，年均降雨量1786.1毫米，且热雨同季，终年基本无霜。较之全省东部市县，处于静风环境区，台风影响较弱。地势南高北低，南部为丘陵山地，中部为河积平原，北部为台地和海积平原。气候温和，日照充足，适合生产生活旅游。

4.2.3水资源

澄迈县全县大小河流20多条，年流量35亿立方米。海南最大的河流南渡江流经县内8个乡镇，长达120公里，年流量为17.4亿立方米，可利用水4亿立方米。县内有大小河流20多条，总长250公里，常年流量35亿立方米。南渡江流经10个乡镇，流程116.3公里，年均流量13.4亿立方米。建有中型水库4宗，小型水库13宗，总库容量1亿方，蓄水工程472宗，引水工程90宗，提水工程33宗，年年加大投入大搞冬修水利建设，用水实灌面积17.2万亩。

全县海岸线长有89.8公里(含内湾线)，内外港湾15处，海洋面积达1000平方公里，属琼州海峡和北部湾的一部分，水温温和，海水深度大，盐度适中，发展港口贸易，海洋捕捞业、养殖业等条件优越。

4.2.4矿产资源

澄迈县经探明储量最大的矿产资源有：石油、石英石、石灰石、水晶、黄金、白银、泥煤、锌铝、赤铁、高岭土、花岗岩、锰等十多种。其中石油1.9亿吨；石英石5000多万吨，平均品位含硅99.5%；石灰石1075万吨，平均含石灰钙53.92%；水晶矿床长5.5公里，宽3公里；高岭土约有8000万吨。县内已探明的陆地矿产资源有石灰石1070万吨，石英石5000万吨，还有石油、高岭土、铅锌、金银、花岗石、玄武岩、砖瓦粘土矿等10多种，发现矿产地55处，其中金属矿产地11处，非金属矿产地32处，能源矿产4处，水气矿地8处。

4.2.5海洋资源

澄迈县北靠琼州海峡，海岸线全长89.8公里（含内湾线）。内港湾有浅海涂滩2.3万亩，海水有机物质丰富，是海水养殖的理想基地。近港湾海域盛产马鲛鱼、红鱼、黄花鱼、石斑鱼、鲳鱼、金枪鱼、鱿鱼、墨鱼、龙虾、虾米等名贵海鲜。内外港湾15处，均可建2万吨级泊位码头。沿海海边风光猗丽，沙白水清，环境保护完好，是开辟海边旅游度假景点的黄金地带。

4.2.6交通条件

澄迈县毗邻海南省省会海口市，两者相距仅50公里；东接琼山市、定安县，南与屯昌县、琼中县相连，西与临高县、儋州市接壤，北临琼州海峡。澄迈县的交通以公路为主，海榆中、西干线和环岛西线高速公路和在建的粤海跨海铁路纵横贯穿县内东西部地区，海榆西线公路从本县北部横贯而过，北部近海地区又有新建成的环岛西线高速公路洋浦至海口段，成为东西快速干道。海南火车货运车站坐落境内。乡镇公路实现沥青化，村村有公路相通，形成了纵横交错的公路网。

澄迈县境内地方公路网发达，各乡镇均通车，县城金江镇每日有客车通往省内各市县；在沿海的马村港、美当湾已兴建了6个0.5-3.5万吨级泊位深水码头，澄迈县形成琼北最大的码头群。东水、马村、玉包、新兴等重要港口，每天有国内外船只开往海口、湛江、北海、广州及东南亚等地。

项目地块南部、北部有规划市政支路经过，交通条件优越，出入非常方便。

4.2.7社会经济条件

2012年澄迈生产总值完成170.52亿元，同比增长16.8%，增速连续三年位居全省第一。全年呈现"一季度较快发展，二季度回调企稳，三、四季度逆势上行"的发展态势，一、二、三、四季度分别增长14.3%、13.9%、15.3%和16.8%。

1、农业

2012年,县委县政府把创品牌、惠农增收作为中心任务来抓，政策好，价格优，天气顺，促使农业和农村经济形势良好。2012年全县实现农业增加值55.76亿元，增长7.0%，增速高于全省0.7个百分点。其中，种植业、林业、牧业、渔业分别增长6.0%、10.1%、6.9%和5.9%。

2、工业

建省以来，澄迈确立了建设新兴工业强县的发展目标，充分利用海南省建设西部工业走廊的有利条件，大力加强外引内联，引进高新技术，改善和优化已有的工业产业结构，有效的增强了全县的工业实力。

2012年全县实现工业总产值209.35亿元，同比增长31.8%；工业增加值56.36亿元，同比增长27.7%，对全县经济增长的贡献率为60.0%，拉动全县经济增长10.1个百分点。2012年全县工业产值增速一直保持在30%以上，主要得益于园区企业强力拉动。统计数据显示，生态软件园3家规模以上工业企业产值增长22.9%，贡献率达到69.0%。

工业内部结构多元化。2011年占规模以上工业比重超过10%的行业仅有3个，2012年增至5个：农副产品加工业，非金属矿物质制品业，电力热力生产和供应业，仪器仪表制造业，通信、计算机等电子设备制造业占规模以上工业的比重分别为16.8%，17.9%，15.3%，10.6%和11.5%。

3、企业经济

2011年产值超亿元的企业达69家，年税收超千万元的企业29家。全省技术最先进的水产品加工厂通威水产、全省规模最大的包装印刷厂永凯包装材料厂、中国最大的高端玻璃制造基地中航特玻、填补国内空白的海胶集团乳胶丝等一批规模大、带动力强、科技含量高的重点项目相继建成投产。"三港合一"马村中心港区一期工程竣工，作为全国第四个综合保税区的海口综合保税区封关运行。列为省"一岛一区两园"发展战略项目的海南生态软件园成功开园，吸引了东软、微软等198家知名IT企业入驻，2011年产值突破30亿元。填补海南海上娱乐项目空白的梦幻岛海上竞技运动项目开工建设。历时七年建设的中国最大面积的单体佛苑永庆寺落成。富力·红树湾、四季康城等一批高端房地产项目建成。

4.2.8配套条件

1、给水

项目片区内建有老城水厂，占地面积13公顷，现状供水能力为10万m³/d，规划未来几年内供水能力提升到20万m³/d，供水能力充足。根据现有用水量情况以及在可见的预测年限内，项目所需供水能够保证。

2、排水（排污）

老城经济开发区片区内已建有西区污水厂，占地面积25公顷，现状处理污水能力为5万吨/日，规划提升到30万吨/日，片区内规划污水工程可接入澄迈县市政污水管网，项目污水排放要求能够得到满足。

3、供电

澄迈县有水电站10座，安装发电机组25台，容量共7691千瓦，常年输电量2500万度，已并入省网，统一供电。海南省最大的火力发电厂——马村海口发电厂建在县境内，电力充足，全县18个乡（镇）扩大通电率达93%。在老城开发区已建起11万伏的变电站，满足全区的工厂用电。

4、通讯

全县长途电话开通了光缆传输，现有自动电话交换机容量4014门，其中县城安装程控电话1702门，号码升8位并与全省联网。用户可直拨国内大中城市及世界各个国家和地区。同时开通无线Wifi，移动电话，实现了程控、自动、传呼、移动四结合的立体通讯。

5、燃气

通过建设通往老城镇和金江镇的输气管道，以及对福山油气田的勘探开发和油气加工，项目块地所需天然气由澄迈天燃气管网供给，城市中压燃气经调压箱调压后接至用户。

6、社区配套

海南老城经济开发区内商业网点密布，文化娱乐设施齐全，各专业银行均在此设有分支机构，区内有中小学十几所，闻名遐迩的海南立达学园就在开发区内。区内设有公安分局，确保了区内社会治安的稳定及维系了正常的工作、生活秩序。另外，区内还设有一所设施完备的医院，3个规划布局合理的农贸市场，30多家全天候服务的豪华商业街，极大地满足了开发区人们的生活需求。

7、建设材料及运输条件

项目工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、电缆等均可由老城开发区内及周边的建筑材料市场供应，满足项目建设需求。

第五章 建设方案

5.1项目规划总则

5.1.1规划设计原则

规划设计突出"以人为核心"的原则，注意处理好自然环境——住宅建设——人的关系，把居民对居住环境、居住类型和物业管理三方面的需求作为规划设计重点，努力把小区规划成具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的历史文化内涵的21世纪新型居住小区。主要创新点和指导原则为：

1、重视城市自然、人文特色的动态延续性

小区规划努力适应当地自然环境、历史文脉及居民生活模式，使小区融汇在城市的大环境中，成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观资源和区位，创造出一个自然景观资源丰富的滨海居住环境。

2、注重规划设计方案的经济可行性

满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅，以满足不同的居住需要。

3、引入物业概念提高小区的方便性

规划根据物业管理需要确定组团规模和服务设施内容。服务设施配套齐全，位置得当，符合居民生活要求和行为轨迹，便于在保安、清洁、绿化、水电、家政等方面推行规范化服务，为物业管理及服务提供了便利条件，提高了工作质量，降低了管理成本。

4、加强空间领域限定提高居住安全性

充分考虑人车分流，消除人车混行的不安全因素。小区按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地分成不同的空间序列，并通过小区主入口标志性建筑以及组团、院落、单元入口的标志性景观进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高了居住环境的安全性。

5、留有改造余地增强小区的可持续性

坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在建设中留有发展余地，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。

6、坚持以人为本和生态环境保护原则

坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。

7、符合统一规划、合理布局、因地制宜、分期开发、配套建设的原则

规划立足实际，面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。同时面向住宅消费市场，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。

5.1.2规划设计目标

充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住海南国际旅游岛经济发展的良好契机，面向二十一世纪，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将本小区建设成为环境优美、具有极大吸引力与品牌效应的现代化居住小区，成为名副其实的展示新形象的窗口。

1、高效能的基础设施

基础设施不单要齐全，而且要做到安全、高效、可靠，建设现代化高效能的通信设施和协调的道路交通系统，建设高效能的上下水、清洁能源供应、消防及垃圾回收加工等市政设施。

2、高质量的生态环境

加强绿化，保护生态环境，充分利用原有地形地貌，防止污染，达到旅游用地环境标准。

3、高品质的物质形态环境

功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富、具有时代感的居住小区。

4、高水平的规划管理

加强小区建设管理，合理确定土地利用率，统一规划，增加弹性和应变力，建立完善的管理中心和技术服务中心。

5.1.3规划设计依据

1、《中华人民共和国城市规划法》；

2、《城市规划编制办法》；

3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93 2002年版）；

4、《澄迈城市总体规划》；

5、《海口市城市规划管理技术暂行规定》；

6、1：1000现状地形图及其电子文件；

7、国家、海南省有关的法律、规范和条例。

5.2项目总图布置

5.2.1总规划布局

项目总体规划结构为一轴两心多组团的布局体系。一轴是指贯穿小区两个区域的景观主轴，两心是指以分别位于两个区域中心的由会所和湖面组成的主体景观中心，再由景观中心向四周发散形成多个景观组团。

遵循新城建设的城市化特色和居住区自然、舒适的原则指导下，我们合理地布置各类用地。在地块东南侧约3万5千平米的用地范围内布置有含农产品交易市场的商业街及约5万平米限价房，其他位置均为商品房及临街商业。主入口均位于沿疏港北路两侧，沿街主要布置广场及停车场，满足小区停车要求。小区中心布置集中的水景及绿化用地。而每个组团又分别围合出各自的组团绿地，小区主要以31+1层的高层为主，配套以两层商业铺面。

5.2.2道路系统及交通组织

1、动态交通

小区道路分三级：小区主干道（宽6米）；，小区次干道（宽4米），宅间路（宽3米），区内道路顺而不穿、通而不畅，能够杜绝穿越性交通。

小区车行道路格局为"两横"和"一环"。通过小区内部环状的曲线路网构成小区车行交通的主体，再通过宅间小路将车行交通引入各户。步行则主要通过小区内部的步行轴线进入各住宅院落，居民沿"绿轴"可就近通达居住地，避免人车混行给居民带来的干扰，保证居民生活的宁静和舒适。在入口处规划设置残疾人坡道，实现小区无障碍设计。

小区内道路及铺装根据不同功能选取不同的材质。如小区内主要车行道为沥青路面；人行道、住宅院落内的车行道采用彩色混凝土地砖，室外停车场采用植草砖，以丰富小区景观。

2、静态交通

根据本项目的定位，并结合设计要求，住宅按100平方米建筑面积1个停车位、商业120平方米1个停车位进行规划布置。

主要方式是：

1）路边停车：结合小区入口及组团路的周边式布局，避开主要人流方向，安排外围沿路停车位。就近安排来访车辆的停车问题。

2）宅间停车：利用住宅组群之间的消极空间组织停车。

3）地下车库：在小区西南侧布置地下停车库。

3、与周边地块的预留接口

项目基地地块在面向疏港北路预留二个主入口，东部地块住宅区靠近疏港路预留一个主入口，两个次入口作为商业街通向住宅区入口；西部地块住宅区靠近疏港路预留一个主入口。

5.2.3绿地及景观规划

1、绿化系统

小区绿地采用核与轴、点线面相结合的手法形成小区中心绿地——宅间绿地二级绿化系统，从而使绿地更均匀地接近居民。小区中心绿地座落在小区南北两部分的枢纽处，绿地内布置小区中心广场，包括表演台、各种活动场地、娱乐设施及喷泉、凉亭、架空柱廊等建筑小品，并以此为核心向外扩充，使周边绿地自然地延伸到建筑底层，使建筑、绿化、娱乐设施与居民的活动行为有机地结合在一起，形成小区居民最适宜的娱乐、休息和交往场所，充分体现规划设计"以人为本"的宗旨。

小区绿地规划具体可分为三种形式：院落绿地、步行绿化空间、山体绿化。三者共同组成点、线、面相结合的小区绿地系统。

院落绿地：重点为儿童及老年居民服务，内设儿童和老人活动及休憩设施。绿化以草坪为主，配以灌木、少量造型优美的乔木。

步行绿化空间：适宜小区内所有居民及游客使用。它既是小区空气清新的"绿肺"、客厅，又是小区构图的中心。在小区南北两部分的交界处设置中心广场，广场内设喷泉及雕塑，周围配以花坛、座凳及花架等设施，成为小区的主要公共活动及景观中心。

山体绿化：作为小区大的空间背景，既是景观核心，又是绿化系统的重心所在。

另外，小区内绿化对外部环境的作用至关重要。作为面广量大的小区绿化，不应追求名贵的花木树种，树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季常青为原则，少量采用一些形态优美、具有色、香、味的花木。道路绿化以乔木为主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等级的绿地结合在一起，形成统一的绿化有机整体，尽可能的减少噪音污染；同时运用墙面垂直绿化和屋顶绿化的手法，既起到隔音效果，又能减少外墙吸热，保护外墙墙面，美化城市环境。还可以在其他部分布置垂直绿化： 1）部分山墙两层左右以下部分，加以墙面绿化。2）地下车库顶部平台部分，进行屋顶绿化，使其为住宅间居民休息游憩的又一良好环境。

2、景观系统

小区景观规划以中心绿地为核心，以十字相交的"绿轴"和"道路轴"为骨架，形成贯穿小区南北的步行视线通廊。在通廊方向安排绿地、雕塑及小品，保障从小区各出入口及活动场所对小区内主要景点有通透的视线联系，再由一系列的空间变化及景观序列的推进，将小区内部的绿化景观与外界紧密结合，再加上步行带两侧建筑高低错落，绿树掩映，亭台楼阁穿插其中，从而共同形成了一幅有着海南地域特色的风景长廊。

1）小区环状道路自由曲折，形成丰富的道路景观，达到步移景异的效果。沿路建筑错落有致，广场、建筑空间开合有序，形成小区主要景观界面。小区的中心绿地通过水面、绿化、小品、铺砌和花木合理组织搭配，形成开阔、明快、活泼的公共空间，吸引居民前来休憩娱乐，成为整个小区景观的高潮点。组团绿地由建筑围合成不规整几何形，布置草坪、灌木、柱廊、坐凳、花坛及凉亭，令居民享有稳定、平和、高雅的休闲环境。另外，以住宅院落为单位，构筑不同主题的活动场地，以花坛、树木分隔空间，或大或小，或分或合，形成各具特色的半公共空间。

2）在住宅单体设计中，建筑形式以坡屋顶为主，利用坡顶的大小不同，长短变化或互相穿插的组合，错落有致地勾勒出丰富的"天际轮廓线"。同时院落间也应采用相互变化的色调，配以装饰处理和绿色的树木、蔚蓝的天空、共同形成统一变化的有机整体。

3）环境小品的内容广泛，从指示标牌、休息亭廊、水池、雕塑、灯柱、灯具、围墙、花坛、座椅、儿童游戏器械到一些市政设施等，它们的设计应融功能性、装饰性、趣味性为一体，对小区景观的形成起到画龙点睛的作用。

5.2.4竖向规划

项目基地竖向规划依据《控规》竖向规划条件，原则上顺应《控规》竖向变化。项目区域内总体比周边道路标高高出0.3-0.4米，场地及道路坡度控制在0.3-2%左右。

5.2.5环卫规划与措施

1、垃圾产生量预测

规划采用人均指标法预测，人均每日垃圾产生量标准取1.2kg；则规划区生活垃圾日产生量约为23.50吨。

2、设施规划

1）小区设立垃圾收集点。

2）生活垃圾袋装化分类收集，垃圾转运要实现密闭化中运输。

3）主入口两旁临街每50—80米设垃圾箱一个，其它道路两旁则每80—100米设垃圾箱一个。

4）为保障健康，全部给水设备均选用新型卫生型产品，给水管选择铜质或铅塑复合型材以防止水质二次污染。

5）加强宣传教育，增强居民的爱护环境观念，减少乱扔垃圾的现象。

5.3工程方案

5.3.1建筑方案

1、设计依据

1）现状地形图；

2）建设单位关于地块规划用地红线图电子文件；

3）《中华人民共和国城乡规划法》中华人民共和国主席令第七十四号；

4）《城市居住区规划设计规范》GB50180（2002年版）；

5）《城市规划编制办法》中华人民共和国建设部令第146号；

6）《建筑设计防火规范》GB50016-2012；

7）《无障碍设施设计标准》DGJ08-103-2003 J10264-2003；

8）《高层民用建筑设计防火规范》GB50016-2006；

9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

10）《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DGJ08-7-2006；

11）《城市居住区公共服务设施设置标准》GBJ08-55-2006；

12）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

13）《住宅建筑规范》GB50368-2005；

14）《住宅设计规范》GB50096-2011；

15）《汽车库建筑设计规范》DGJ100-98；

16）国家及地方有关居住区规划设计的技术规范、规定与标准。

2、建筑设计

本居住区住宅建筑主要以高层建筑为主，局部配合以低层的商业、商业街和会所，其中高层住宅大多围合成组团式，与中间环境共同形成一个和谐而又优雅的整体。

住宅均为一梯四户和一梯八户。每户面积在41—130㎡左右。住宅的朝向以朝南为主，每户均有良好的景致，在户型设计中，我们考虑到住宅的不同需求，设计了从一室一厅一卫到三室二厅二卫等多种房型，以满足住户的要求。

详细建筑单体设计见《海南欣龙瑞园规划建筑方案设计》建筑篇。

1）商业

整体商业一层建筑面积23216.59平方米，其中沿街商业建筑面积11458.98平方米，商业街建筑面积11747.61平方米；整体商业二层建筑面积23166.59平方米，其中沿街商业建筑面积11433.98平方米，商业街建筑面积11732.61平方米；地下农贸市场及商业街地下室建筑14316.05平方米，其中农贸市场建筑面积6335.14平方米，停车场建筑面积7980.51平方米；农贸市场及商业街一层建筑面积11757.61平方米，二层建筑面积11757.60平方米。

2）A-标准层

3）限价房标准层

4）B-标准层

3、结构设计

根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012），基本风压值ω为0.75KN／㎡，本工程基本风压按50年重现期的风压取值，地面粗糙度为B类，建筑体形系数µ为1.3。

本工程荷载按《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）进行取值，见下表：

表5-1 项目结构荷载取值表

4、抗震设防

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），本工程属一类高层建筑，场地地震基本烈度为8度，设计地震分组为第一组，基本地震加速度值为0.20g。

5、结构体系和设计等级

1）结构体系

经综合分析和技术经济比较，结合建筑设计要求，本工程采用的结构体系为框架结构，采用天然环保建筑材料。

2）结构使用年限与结构安全等级

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001），本工程设计基本周期为50年，建筑结构安全等级为二级，结构重要系数r=1.0。

3）地基基础型式设计等级

根据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011），本工程基础设计等级为甲级。基础型式待提供地质勘查报告后确定。

4）抗震等级

本工程建筑物抗震等级均为二级。

5）建筑构件的耐火等级与耐火极限

本工程设计建筑构件的耐火等级为二级，各构件的耐火极限均按规范要求执行。

构件挠度允许值【f】=L/200，最大裂缝宽度允许值：室内正常环境【Wmax】=0.2mm。

6、建筑分类等级

本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。

7、上部结构及地下室结构方案

结构形式：产研独栋楼采用轻钢结构，高层采用剪力墙结构，纯地下室部分采用框架结构。楼面、室面板采用钢筋混凝土楼板；地下室周圈采用钢筋混凝土挡墙。

8、基础方案

本工程目前尚未进行工程地质勘察，因而本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。

9、结构计算

本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制"多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE"。

本工程基础结构采用"基础工程计算机辅助设计JCCAD"进行计算分析。

10、结构优化设计

为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。

5.3.2给排水方案

1、设计依据

1）《建筑给水排水设计规范》（2009年版）GB 50015-2003；

2）《高层民用建筑设计防火规范》GB 50016-2006；

3）《自动喷水灭火系统设计规范》（2005版）GB 50084-2001；

4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97；

5）《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140-2005；

6）《室外给水设计规范》GB 50013-2006；

7）《室外排水设计规范》（2011年版）GB 50014－2006；

8）《建筑给水钢塑复合管管道工程技术规范》CECS125:2001；

9）《建筑给水聚丙烯管道工程技术规范》GB/T50349—2005；

10）《民用建筑热工设计规范》GB 50176-93；

11）《公共建筑节能设计标准》GB 50189-2005；

12）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》（2007）。

2、设计范围

给水系统、排水系统（生活污废水系统）。

3、给水系统

1）生活用水

水源

鉴于市政给水管网资料不全，暂拟从市政给水管网分别引入两根DN150的给水管道，从其中引一路DN150管道作为生活用水水源。

用水量：

最大日生活用水量为4895吨/日，最大小时生活用水量为783.2吨/时。

给水系统：

地下车库给水由市政给水管网直接供应；商铺给水由市政给水管网直接供应。

本小区设置变频加压给水系统。供水方式为：市政给水——水池——水泵——各用水点。

水压控制：各进水点的水压控制在0.35Mpa。

计量

两路市政给水进水管上设室外埋地式水表，地下车库冲洒及室外绿化给水单独设室外埋地式水表计量。所有住宅均分设DN20出户小水表。及各商业单独设置水表计量。

防水质污染措施：

在消防水泵的进水管设置倒流防止器。

2）消防用水

水源

鉴于市政给水管网资料不全，暂拟从市政给水管网分别引入两根DN150的给水管道作为消防水源。

用水量

室外消火栓的用水量为20升/秒，室内消火栓的用水量为20升/秒。自动喷水灭火系统用水量为27升/秒。

消火栓系统

① 室外消火栓系统：

由市政给水管网直接供应，室外消防管网呈环状布置，管网的直径为DN150，并按规范设置室外消火栓。

② 室内消火栓系统：

设置范围：住宅、商业用房、地下汽车库。

采用临时高压消防给水系统，室内消火栓管网平时压力由18吨屋顶水箱内的水维持。在地下汽车库消防泵房内设置消火栓泵（一用一备）。消防泵由市政给水管网直接吸水。

消火栓栓口的出水压力大于0.50Mpa时，消火栓栓口处设置不锈钢减压孔板。

室内消火栓系统设置水泵接合器。

③ 喷淋系统：

设置范围：地下停车库、商业街、商业用房。

喷淋系统设计用水量为27升/秒。喷淋系统采临时高压消防给水系统，室内消火栓管网平时压力由18吨屋顶水箱内的水维持。

在地下汽车库消防泵房内设置喷淋泵两台（一用一备）。

每个防火分区分别设置水流指示器、电磁阀和末端试水阀。

每套湿式报警阀连接的喷头数不超过800个。

喷淋系统设置水泵接合器。

④ 灭火器设置

地下停车库、商铺、住宅、商业街和设备机房内按规范布置手提式干粉灭火器。

⑤ 环保、节能

水泵选用高效、低噪声型，并设隔振基础。水泵进出口管上设置减振软接头、柔性支吊架、缓闭止回阀等。

系统设计时采用有效降低噪声的措施。

卫生洁具选用节水、静音型。

4、排水系统

最大日生活污水量为4405.5m³/d。

建筑内采用污、废水分流，室外采用雨、污分流。总体雨水经雨水管网收集以后，就近排入市政雨水管网。生活污水经污水管网收集以后，排入市政污水管网。

住宅卫生间设置专用通气管。

在地下汽车库内分区设置隔油集水井，排水经沉砂隔油集水井处理以后，由潜水泵提升，排入市政污水管网。

泵房内、消防电梯处、地下机动车坡道处分别设置集水井和潜水泵排水

5、卫生设备及管材

1）卫生设备：所有卫生设备均采用符合国家标准的节水型产品，选型待定。

2）管材：生活给水系统，DN≤40mm者采用PP-R给水塑料管，热熔连接；DN＞40mm采用塑钢管道，螺纹连接。室内雨污水管道采用优质PVC排水塑料管，胶黏剂粘结；室外雨污水管道采用HDPE双壁波纹管，橡胶圈承插连接，地下室排水管道采用镀锌钢管。

5.3.3通风及空调设计方案

1、设计依据

1）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB 50019-2003）；

2）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）；

3）《汽车库建筑设计规范》（JGJ 100-98）；

4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）；

5）《人民防空地下室设计规范》（GB 50038-2005）；

6）建筑专业提供的本工程的有关资料。

2、设计气象参数

大气压力：冬季：1016.0hPa 夏季：1002.4hPa

室外计算干球温度：空调通风：34.5℃ 夏季通风：32℃

室外计算湿球温度：27.9℃

3、涉及范围的要求

本设计范围包括本建筑的通风空调及防排烟系统设计，各房间的设计内容如下表所示：

表5-2 项目通风设计范围表

4、通风设计

地下室配电室、水泵房等设自然进风机械排风系统，通风量分别按换气次数不小于15和8次/h设计。

卫生间、厨房设有外窗，按自然通风设计。

住宅各房间设有外窗，按自然通风设计。

地下汽车库设置换气次数不小于6次/h的自然进风、机械排风系统。与其排烟系统合用。

5、空调设计

住宅的空调设计按分体空调考虑，由用户自理。但其能效比（EER）应按不低于3.40的要求选用，以满足房间空调器能效限定值等国家标准的有关要求。

5.3.4电气系统方案

1、设计依据

1）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95，2005版）；

2）《高层建筑电气设计手册》；

3）《民用建筑电气设计规范》（IGI16-2008）；

4）《低压配电设计规范》（GB 50054-2011）；

5）《供配电系统设计规范》（GB 50052-2009）；

6）《建筑照明设计标准》（GB 50034-2013）；

7）《建筑物防雷设计规范》（GB 50057-2010）；

8）有关专业提供的设计资料；

9）建设单位提出的要求。

2、设计范围

本工程建筑单体的供配电系统、照明电力、防雷及保安接地系统，和火灾自动报警系统。

3、负荷等级

本项目高层建筑工程为二类高层建筑，本工程的应急照明，消防设备电源，电梯动力，生活水泵动力，潜水泵动力等为一级负荷,其余为三类负荷。

4、供电电源、电压及配电方式

根据本工程用电负荷的性质和负荷分级，拟设六座10KV变配电所，供电电源由市政10KV电网引来一路独立的10KV电源，供电电源为三相50Hz，10KV 不接地系统。

为满足本工程管理及消防要求，拟在每个10KV变电所处附设一柴油发电机组，作为本工程的应急备用电源，以确保消防及本工程最小运行状态下的负荷用电。柴油发电机采用自启动方式启动，启动信号来自低压母段。当母线停电时，发电机自动启动，并自动投入。低压配电系统采用单母线分段方式运行，为防止两路电源并联运行，两回路进线开关之间设联锁装置。

5、供电负荷

图5-1 项目基本供电负荷图

6、电力、照明

本小区内室外高压线路采用YJV22-8.7/10KV型交联电力电缆，低压线路采用YJV22－0.6/1KV型交联电力电缆。

本小区低压网络为380/220V，三相四线加专用接地线的TN-S系统，向用户供电。

照明灯具光源采用荧光灯或其他节能型灯具。

7、变配电设计

本工程地下一层设低压配电房。内设金属移开式100KV开关柜5台，采用真空断路器，环氧浇注式干式变压器柜4台，容量为3200kVA，低压配电系统采用成套抽屉式开关柜。

配电系统采用高供高计，在电源进线设有专用有功、无功计量柜，在高低压母线上装置电压表，各进出线回路装设电流表。

低压配电系统采用放射性和干线式相结合的配电方式。配电房至各层照明、动力等用电采用封闭母线沿竖井敷设的干线式配电方式，配电房至各重要设备（消防设备）用电采用放射性双电源，末端自动切换的配电方式。无功补偿采用低压侧集中补偿方式。

8、低压系统

低层区对每户在地下室配电间，电梯、公共照明在表计间计量；住户采用一户一表制量电。

高层区每单元设置电气竖井；十一层及以下采用阻燃电线放射式配电，电表集中在地下一层配电间内安装；对公建就地设置低压分计量表。

对一、二级负荷均采用双电源以电缆放射供电至设备端作自切后配出。

9、防雷与接地

本工程采用公共接地体，按二类防雷建筑设计，在各高层建筑屋顶设不大于10×10米网格的避雷带，利用注重主筋作防雷引下线，利用结构基础做接地体，要求实测接地电阻不大于4欧姆。

配电系统采用三相四线制（TN—S）。

工程做总等电位联接，宿舍等卫生间座局部等电位联接，各电梯两头需做等电位联接。电气竖井内的接地线其下端应与接地网可靠连接。弱电进线及电源引入线采用防雷电引入措施。

高层建筑从第三层开始每隔三层在建筑物外墙敷设一圈-40*4镀锌扁钢做均压环相连，建筑物内钢构架和钢筋混凝土的钢筋应相互连接。

5.3.5弱电设计方案

1、设计依据

1）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；

2）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008；

3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2007;

4）《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-2011；

5）《建筑物防雷设计规范》（2000年版）GB50057-2010；

6）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2012；

7）《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；

8）建设单位提供的设计任务书；

9）其它专业提出的要求及配合资料。

2、设计范围

包括综合布线、计算机网络系统、通信网络系统、火灾报警、广播及停车库管理系统的设计。

通信及有线电视系统分界为弱电中心，电缆进线及外线工程由电信部门及有线电视部门负责设计及施工。

3、通信系统

1）电话系统

市电话局电缆由项目区外市话局人井埋地引至项目区交接间尔后配线电缆分别采用2GG80埋地引至各幢建筑单元电话总配线箱，每户一个进户点。每层设一个电话出线箱，两对电话线，四个电话终端。各户分支线由电话总配线引出，先沿竖井内的线槽敷设，经每层个电话出线箱后穿PVC管暗敷至用户综合信息箱；各电话终端由用户综合信息箱直接用PVC管暗敷引来。

2）网络通信系统

市电信部门采用光缆或铜缆由项目区人井埋地引至项目区总配线柜，尔后光缆或铜缆分别采用GG80埋地引至各幢建筑单元。

各幢建筑：本系统采用的传输线由电信部门确定，每户设一对网络线，三个信息终端，系统结构同上述电话系统。

公建部分按每80平方米设一组电话、网络终端。

项目区内电话及网络系统的深化设计、施工和调试由电话及电信部门负责。

4、火灾自动报警及消防联动控制系统

根据消防规范要求，本工程的地下车库及每层面积大于3000平方米商业房按一级保护对象设防；设中央空调系统或每层面积为2000∽3000平方米商业房按二级保护对象设防；消防控制中心设在或物业管理中心一层。

1）消防联动控制

消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动/手动控制、手动硬线直接控制。通过联动控制台，可现实对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、防火门、电梯运行、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切。

在地下车库考虑设置温感探测器，在商铺及高层公寓的公共部位设感烟探测器，另外在楼梯口及交通要道口设置手动报警按钮及火警铃。

消防中心里的联动系统当收到火灾报警信号后并经过确认，将发出以下控制指令：

① 切断火灾层本层以及相邻两层非消防电源，并反馈信号。

② 开启火灾层及相应上下两层有疏散广播系统，关闭背景音乐广播。

③ 开启排烟风机，并反馈信号。

④ 向电梯控制器发出信号，使用电梯都迫降到底层，并停止运行，仅留消防电梯仍处于运行状态。

⑤ 用于防火分区的电动防火卷帘门在火灾探测器动作后，卷帘下降到底，并反馈信号。

⑥ 启动消防泵并反馈信号。

⑦ 启动喷淋泵并反馈信号。

⑧ 接通市消防电话并报警。

消防中心的FAS设备包括：中央处理机（CPU）、显示控制屏（SCC）、打印机（PRT）、消防紧急电话（FTEL）、24V不间断电源（UPS）、电脑数据图诸如显示器（CRT），采用二总线制智能报警系统。

管线敷设全部采用穿PVC管沿楼板暗敷设，线缆采用耐火导线和电缆。

5、保安监控系统

在项目区管理室设置电视监控室（可与消防中心合用），具体可设置电视监控设备，使其集防盗与报警于一体。

在项目区主要入口、次要入口、地下车库、室外项目区主要公共场所及电梯轿箱内考虑设备电视摄诸如进行监控。

系统管线采用穿PVC管沿顶板暗敷。

项目区内保安监控系统的设计、施工和调试由承包商设计负责。

6、强电部分

高压一路100KV电源由澄迈变电站经电缆线路直埋地引至本规划区变电站，低压系统采用单母线分段的主接线方式。为确保一、二级负荷和消防用电设备供电的可靠性，在地下一层设两台500KW自启动柴油发电机机组，作为备用电源；当市电故障时，柴油发电机自动启动，市电恢复时，自动停机，恢复正常供电。

用电指标：每户设计容量为8KW；

计量：高压设总计量(计非居照明)，低压设电力，商业照明，住宅照明分计量。

采用带自动调节装置的静电电容器柜，在低压配电室集中进行无功功率补偿；气体放电灯设就地电容器分散补偿。

5.3.6暖通系统方案

1、设计依据

1）业主要求及建筑专业提供的图纸；

2）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB 50019-2003）；

3）《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）；

4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）；

5）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）；

6）《工程建设标准强制性条文——房屋建筑部分》（2013年版）；

7）《公共建筑节能设计标准》（DB13(J) 81-2009）。

2、设计内容

本地块的采暖及空调系统设计；本地块的通风及防、排烟系统。

3、设计参数

1）室外设计计算参数<部分数据参照海口地区>：

表5-3 室外设计计算参数表

2）室内设计计算参数

表5-4 室内设计计算参数表

3）通风换气次数：

表5-5 通风换气次数表

4、空调系统

根据空调负荷及营运特性，本项目空调系统冷热源分为：

公建均在建筑群一层，为方便运营及管理，空调均采用变制冷剂流量多联分体式空调系统。同时设置先进完善的新风系统，能使空调房间更舒适更健康。新风系统按区域设置，可对室外环境温度的急剧变化作出快速反应，保证稳定的送风温度，维持室内稳定的温度场分布，最大限度地保证室内空气的清新。

住宅区每户单独设置分体式空调系统。

5、空调风系统

空调风系统设计以横向按防火分区设置空调系统为原则。

对重要房间如安保间、值班室等，另装设双制分体空调机，既可以单独控制，又可以充分满足其24小时使用的工作要求。

空调风管采用镀锌钢板制作，其保温采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉就热保温板材，其密度不小于32kg/m³，厚度为30mm。保温风管穿越楼板、墙体时在保温层外用0.75mm的镀锌钢板做保护壳，保护壳与墙面、楼板地面平齐，比楼板面高出20mm。

空调通风系统均按规范规定在必要的位置装设防火阀。且由消防控制中心联动控制在火警时，空调系统停止运行。

在各主要出入口处均安装空气幕。

配电房、设备用房等均设独立的机械送、排风系统。

公建均设机械排风，以保证新风的顺利补入和过渡季节的通风换气。

公共卫生间均设机械排风系统。

6、防、排烟系统及消防和安全

地下汽车库的机械排风系统兼作排烟系统，排烟量按6次/小时换气量计算。系统排风机选用高温排烟风机，平时排风，火灾时排烟。风机入口设有排烟防火阀，当排出的烟气温度超过280℃时，阀门关闭并连锁排烟风机停止工作。地下车库排烟系统由消防控制中心实施监控。

对于面积超过50㎡房间以及超过20米的地下走道，均设机械排烟系统。对于走道部分按照每个防烟分区面积不超过500㎡划分防烟分区。排烟口采用单层百叶风口，平时排风，火灾时排烟，风管穿越防烟分区处设排烟防火阀，阀门常开，火灾时，阀门所在防烟分区着火时保持开启，其他房间着火是阀门关断，280℃自动关断，并联锁本系统风机停止工作，输出信号。排烟风机为双速风机，平时低速排风，火灾时高速排烟。

排烟机设在排风机房内。火警时，由消防控制中心远动或由就地手动控制开启着火区域的排烟防火阀并联锁启动排烟风机，向室外排烟。排烟风机入口均装设280℃熔断的防烟防火阀（常开），当烟气温度超过280℃时，防烟防火阀感温器动作自动关闭阀门，同时连锁关闭排烟风机。

通风、空调风管穿越空调机房的隔墙、楼板及防火分区的隔墙处，均设置与风机联锁的防火阀（70℃熔断）

空调水管、风管的保温均采用难燃或非燃材料（橡胶难燃B1级或离心玻璃棉制品）。

风机、风管均采用非燃烧材料制作(钢板或不燃型无机玻璃钢）。

消防（防排烟）控制：所有与消防有关的系统或部位均与消费消防报警系统联锁。在火警时，排烟风机与之相对应的送风机均联锁对应启动，其余的空调机组、新风机组、风机盘管、送风机、排风机以及空调冷、热系统设备均由消控中心指令联锁停止运行。

本工程空调通风系统设计及设备选用，均考虑保护人员身心安全。

7、空调通风自控

根据本工程的特点结合工程自动化管理，各区域的空调系统全部采用自动控制装置。

防排烟系统采用就地手动控制和消控中心远程遥控相结合的控制方式：在火警时，排烟机以及与之相对应的送风机均联锁对应启动，其余的新风机组、送风机、排风机以及空调冷、热系统设备均由消控中心指令联锁停止运行。

8、管材选用及保温措施

所有通风、空调风管均采用镀锌钢板制作，其厚度按风管制作统一规定执行。

空调冷凝水管采用加厚UPVC塑料管，不另保温。

所有风口均采用铝合金风口，除风机盘管送风口外，其他送风口均配调节阀，风口颜色由业主与建筑装修确定。

空调送风管、回风管及新风管均做保温，保温材料采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉绝热保温板材，板材固定采用塑料保温钉。其他不需保温的送、回风系统的防火阀前后2m处用铝箔离心玻璃棉板保温，保温厚度20㎜。吊顶内的排烟风管必须严格进行绝热层施工，绝热层采用带夹筋铝箔贴面保护层的硅酸铝棉板，绝热层厚度为50㎜。

9、节能、环保和卫生防疫措施

通过改善、更新、优化、能源管理等措施，最终节约成本，同时能够降低运行费用，提高舒适性和生产率。实现长期可持续发展。鉴于是新建建筑我们采用一站式新建建筑节能设计：地板辐射供冷供热系统，屋顶太阳能系统，绿色屋面，加强热舒适，热回收系统，供冷系统，节水卫生器具，中水回收用于灌溉，土壤源热泵系统，冰蓄冷系统，低辐射双层可呼吸式玻璃幕墙，地板下风机盘管系统，灯光控制系统，最大化的利用自然光。

5.3.7 其他工程方案

1、燃气工程

气源为管道天然气

每户每日耗煤气1.62M³，规划户数9790户，小区总煤气耗量15859.8M³/日。

小区中规划一处天然气调压站，从北一环路引入DN200中压燃气管道，经调压后低压输配至用户。

2、管线综合工程

小区中共有以下几种管线：有线电视电缆、通讯电缆、电力电缆、给水管、污水管、雨水管、煤气管。

各种管线在垂直距离交叉时，应遵守以下原则：

① 压力流让重力流管道；

② 小管径让大管径管道；

③ 易弯曲管线让不易弯曲管线；

④ 给水管在污水管上面。

第六章 节能分析

6.1合理用能标准及节能设计规范

本项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，依据国家合理用能标准的节能设计规范进行建设。主要使用的用能标准和规范为：

1、《中华人民共和国节约能源法》（2007年主席令第77号）；

2、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；

3、《公共建筑节能设计标准》（DB13(J)81-2009）；

4、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2012）；

5、《民用建筑节能管理规定》（2005年建设部第143号令）；

6、《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）；

7、《绿色施工导则》（建质[2007]223号）；

8、《居住建筑节能设计标准》（DBJ 14-037-2012）；

9、《民用建筑节水设计标准》（GB 50555-2010）；

19、《建筑照明设计标准》（GB 50034-2013）；

11、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2008）；

12、《城镇燃气设计规范》（GB50494-2009）；

13、《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；

14、《居住建筑节能检测标准》（JGJ/T 132-2009）；

15、《节能建筑评价标准》（GB/T 50668-2011）；

16、《建筑外窗气密、水密、抗风压性能现场检测方法》（JG/T 211-2007）；

17、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）。

6.2 项目所在地能源供应和消耗状况分析

项目所需能源主要是电、水、天然气。

6.2.1主要能源供应

1、电力供应

经过积极发展，澄迈县现已有水电站10座，安装发电机组25台，容量共7691千瓦，常年输电量2500万度，已并入省网，统一供电。海南省最大的火力发电厂——马村海口发电厂建在县境内，电力充足，全县18个乡（镇）扩大通电率达93%。在老城开发区已建起11万伏的变电站，满足全区的工厂用电。本项目规模相对较小，年耗电量不大，仅3232.18万千瓦时。

根据《澄迈县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，"十二五"时期，高州市以提供稳定、安全、高效、清洁的能源供应为目标，充分利用资源优势，大力发展风电、生物质发电等新能源和可再生能源。加快推进光伏太阳能等电源项目，推进天然气管网建设。加强骨干电网及城乡电网的建设与改造，完善电网结构，提高电网抗灾能力和电力减灾能力，打造智能化电网。

澄迈县供电实力雄厚，对本项目的供电有保障。

2、市政供水

全县大小河流20多条，年流量35亿立方米。海南最大的河流南渡江流经县内8个乡镇，长达120公里，年流量为17.4亿立方米，可利用水4亿立方米。蓄水100万立方米以上的水库20宗，水域面积2.48万亩，库容蓄水1亿立方米。海南最大的水库松涛水库主干渠道穿越县境内9个乡镇和农场，灌溉面积近34万亩。地下水总储量3.2亿立方米，其中优质地下矿泉水7处，形成了以福山水库为龙头，大中型水利工程、蓄引提水工程相结合的比较完善的水资源配置供水系统。

本项目年耗水量为220.46万吨，直接接自附近市政管网，项目供水有保证。

3、天然气供应

天然气是清洁环保的首选燃料，2000年以来，伴随国家"西气东输"的规划建设，我国掀起了天然气发展热潮。《澄迈县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》把"海南中油深南液化天然气（LNG）储备库及码头配套工程项目"和"海南福山油田20万吨/年产建设能骨架工程"列入澄迈县十二五重点建设项目，通过建设通往老城镇和金江镇的输气管道，以及对福山油气田的勘探开发和油气加工，项目块地所需天然气需求可以满足。

6.2.2主要能源消耗情况

据海南省统计局资料显示，2011年海南省能源生产平稳增长，能源市场供应充足。规模以上工业一次能源生产量85.18万吨标准煤，同比增长6.38%。其中，风力发电量1.80亿千瓦时，同比增长1.25倍；水力发电量10.06亿千瓦时，同比增长4.37%；天然气产量1.95亿立方米，同比增长6.16%；天然原油产量19.66万吨，同比下降1.46%。澄迈县本期规模以上工业综合能耗增加26%，本期规模以上工业增加值增加33%，单位工业增加值能耗减少7.05%。澄迈县十二五期间节能减排目标设定为：万元GDP能耗低于0.8吨标煤、万元GDP地耗低于0.016公顷、万元GDP水耗低于220吨、。

6.3项目能耗数量及用能指标分析

6.3.1项目能源消耗种类和数量

1、能源消耗种类

本项目为商住地产开发项目，根据项目特点，本项目建设完成后使用的能源品种为电力、天然气，耗能工质为新鲜水。

根据项目用能需要实际情况，并参照国家有关能源政策和法规，本项目因地制宜地选择能源品种和质量，能源品种选用合理。

2、用能量估算

1）用电量估算

项目用电估算采用密度负荷法计算，充分考虑用电实际情况选择合理的密度负荷、用电时间及同时系数，经估算，项目年用电量3232.18万kWh，折标准煤3972.35吨。详细估算参见表6-1：

表6-1 项目运营期年耗电量估算表

2）用水量估算

本项目建成后，住宅总居住户数9790户。根据国家居民生活用水和消防用水统一标准估算：该项目住宅用水按365天/年计；每户用水按500L/户•d计算，商业用水按8L/㎡•d，地下室清洗用水2.5L/㎡•d，绿化用水按2L/㎡•d，其他未预见用水量按生活用水10%计。则共计年用水量为220.46万吨。

表6-2 项目运营期年用水量估算表

3）天然气用量估算

项目消耗天然气主要为居住区居民生活烹饪用气和餐饮类商铺、商业街等的烹饪用气。项目用天然气由市政燃气管网供给站提供，根据海南地区人均天然气用量统计数据，居民生活用气耗热指标1.62Nm³/户•日计算，则该项目住宅天然气年用量为578.88万m³，商业用气指标按照335 kJ/（㎡·d）计算，按每年365天计算，用气14.52万m³；则项目年总计耗气量593.40万m³。根据《综合能耗计算通则》（GB-T2589），天然气折标系数为1.3300kgce/m³，则本项目天然气折标煤7892.22吨。

表6-3 住宅用天然气用量估算表

表6-4 商业用气量估算表

4）项目综合能耗计算

本项目年耗电量为3232.18万kwh，年用水量为220.46万t，年消耗天然气量为593.40万m³，项目的总能耗为11864.57吨标煤（当量值）。详见6-5 项目运营过程年能源消耗种类和数量：

表6-5 项目年综合能耗计算表

6.3.2 项目能耗指标分析

根据以上计算，得出项目居住区和商业单位面积耗电量及与国内先进值对标结果如下表所示：

表6-6 项目单位耗电指标对标表

由上表可知，本项目单位面积电耗量分别为居住37.38kW·h/㎡，商业142.35kW·h/㎡，均处于国家先进水平。因而，本项目能耗量合理。

6.4项目节能措施

根据国家相关节能标准及节能设计规范，从经济角度出发，对本项目制定具体的节能方案，并对落实措施的节能效果进行必要的预测。

6.4.1建筑节能措施

1、选用断桥铝合金窗，采用低辐射low-E中空玻璃。

2、轻型保温新材料

利用整体结构的优势，在投资增加不大的情况下，采用双层中空发泡保温砌块，解决传统内、外保温的弊病。

3、室外遮阳系统

景观及阳光在一年四季中有不同的特性，利用可推拉的百叶门及简洁化的花格窗可减少夏日的能耗。

6.4.2电气节能措施

1、采用低损耗环氧树脂浇注干式变压器，且变电所靠近负荷中心；

2、采用电力电容器集中式补偿，将本工程功率因数提高至0.9以上；

3、采用高效节能灯具，荧光灯具配套电子镇流器；

4、各区域照明照度标准及功率密度值按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004执行；

5、小区路灯及庭园灯采用定时控制方式，集中管理；

6、生活水泵,风机等动力设备采用变频节能控制；

7、动力,照明干线等均完善电能计量装置。

6.4.3给排水设备节能措施

1、本设计所选用卫生洁具及用水设施均为节水节能型；

2、生活给水设备采用变频给水设备；

3、游泳池水采用循环水系统，节约用水；

4、水泵采用隔振措施，水泵出、出水管金属软接头，出水管设弹性吊架；

5、所有给排水管道设计时考虑防止水流噪音和共振；

6、生活供水管道采取优质无污染环保型管材，用于生活的水箱采用食品级不锈钢、材质，并采取防污染措施。二次供水采用紫外线消毒；

7、排水采用雨、污分流制排水系统，排水管采用硬聚氯乙烯(UPVC)塑料管；

8、地下贮水池进水采用高效节水型液压水位控制阀；

9、在市政给水引入管，在公共用水点处安装水表监控用水情况，并标注"节约用水"提示；

10、水池水箱溢水信号报至消防控制中心，避免水源流失；

11、在市政给水引入管处安装水表计量；

12、热水热源采用太阳能热水器；

13、采用中水系统，减少小区的用水量。

6.4.4空调系统节能措施

1、所有设备选用高效,低噪声,节能优质产品(通风机,水泵等).水冷螺杆式冷水机组空调能效比达到4.6, 水冷离心式冷水机组空调能效比达到5.6,VRV多联机主机能效比达到二级以上，一拖一分体空调能效比达到二级以上；

2、空气调节冷水系统的输送能效比和风机的单位风量耗功率达到节能要求；

3、设计中考虑同一系统各个房间的同时使用情况，减小不必要的负荷浪费；

4、建筑设计中大堂均窜堂风，大堂不考虑空调，做到建筑节能；

5、考虑利用总平面及建筑物中的〝外窗〃对流等自然通风条件，进行区间内的人工气候调节，以利减少夏季降温的能耗；

6、合理确定各个机房的位置，使其尽量靠近使用区及负荷中心，缩短管网，减少送(回) 水量的损耗；

7、根据建筑不同的使用功能与需求，选择适当的设计参数(使用空间的大小、人员疏密、空调时段、室内温/湿度要求、换气次数等)，划分不同的空气调节区和选用配套的设计系统；

8、合理选择保温性能好的新型管网保温材料，减少能耗。

6.4.5照明节能措施

在民用建筑能耗中，照明能耗也占有较大的比例。因建筑照明量大而面广，故照明节能的潜力很大。 本项目在满足照度、色温、显色指数等相关技术参数要求的前提下，照明节能设计从下列几方面着手： 1、选用高效光源 按照明场所的条件，选用不同种类的高效光源，可降低电能消耗，节约能源。其具体设计如下：住宅、一般室内场所照明，应优先采用荧光灯或小功率高压钠灯、金属卤化物灯等高效光源。本项目设计住宅照明采用紧凑型荧光灯，以满足《建筑照明设计标准》的限值要求。

2、选用高效灯具 除装饰需要外，优先选用直射光通比例高、控光性能合理；反射或透射系数高、配光特性稳定的高效灯具，采用非对称光分布灯具。鉴于它具有减弱工作区反射眩光的特点，在一定的照度下，能够大大改善视觉条件，因而可获得较高的效能。选用变质速度较慢的材料制成的灯具，如玻璃灯罩、搪瓷反射罩等，以减少光能衰减率。所选室内灯具效率不低于80%；室外灯具效率不低于75%（但室外投光灯不应低于55%）。 3、选用合理的照明方案 采用光通利用系数较高的布灯方案，优先采用分区一般照明方式。在有集中空调且照明容量大的场所，采用照明灯具与空调回风口结合的形式。在需要有高照度或有改善光色要求的场所，采用两种以上光源组成的混光照明。室内表面采用高反射率的浅色饰面材料，以更加有效地利用光能。

4、照明控制和管理 1）充分利用自然光，根据自然光的照度变化，分组分片控制灯具开停。设计时适当增加照明开关点，即每个开关控制灯的数量不要过多，以便管理和有利节能。 2）对大面积场所的照明设计，采取分区控制方式，这样可增加照明分支回路控制的灵活性，使不需照明的地方不开灯，有利节电。 3）尽量采用调光器、定时开关、节电开关等控制电气照明。走廊、楼梯间、门厅灯公共场所照明，采用集中控制的照明方式，并安装带延时的光电自动控制装置。 4）室外照明系统，为防止白天亮灯，拟采用光电控制器代替照明开关，以利节电。

5）在插座面板上设置翘板开关控制，当用电设备不使用时，可方便切断插座电源，消除设备空载损耗、达到节电的目的。

6.4.6节水措施

1、低区生活给水采用市政自来水直接供给，节约能源；

2、高区生活给水采用变频调速技术，节能效果明显；

3、坐便器冲洗采用6.0L水箱且采用两档，洗脸盆采用陶瓷片密封水龙头，节约用水；

4、公共卫生间内的蹲便器、小便器均采用自闭式或感应式冲洗阀，洗脸盆采用陶瓷片密封水龙头或采用自动感应式水龙头，以利于节约用水同时可减少公共场所的交叉感染；

5、给水系统采用符合现行产品标准要求的管材，选用管内壁光滑、阻力小的给水管材，以减少管道对流体动力的消耗。

6、优化给水工程设计，加强施工管理，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于5%。

7、部分雨水回收后作为室外绿化用水。

6.5项目节能效果分析

新的建筑节能相关设计标准都是国家2005年及之后颁布实施的，在此之前执行的标准，都是20世纪80年代改革开放初期或以前制定的，按这些老标准设计建造的建筑物称之为"基准建筑"。新标准专门对节约能源作出了一系列规定，如围护结构、暖通空调、照明等。按新标准建造的公共建筑与按原旧标准建造的建筑即"基准建筑"的耗能比较，经标准起草专家严格计算，其节约能源的效果将达到50%。本项目在规划设计、建设施工过程中严格按照节能标准执行建造，可达到节能50%以上的要求。

采用国家推广使用节能灯具，加强灯光的控制管理，加强自来水的使用维护管理，选购质量可靠、经质量认证的管道配件，可实现节电10%以上，节水15%左右，节能效果显著。

第七章 防灾规划分析

7.1消防工程规划

7.1.1总图部分

1、本工程为为高层住宅小区，最高建筑层为32层，最大高度为98m，故按《建筑设计防火规范》及《高层民用建筑设计防火规范》进行消防设计。

2、小区内部主干道形成环状道路。转弯半径大于6米。

3、每个楼南北两侧均有宽度≥3.5m的车道或草地，可供消防车通行和进行火灾扑救。

7.1.2建筑专业

1、住宅最大高度98m，属一类高层建筑。

2、住宅每个单元为一个防火分区。

3、设置防排烟措施的部位，按500㎡ 建筑面积划分防烟分区。尽量利用结构梁作挡烟隔断，以降低工程成本。

4、电缆井、管道井、排烟道、排气道等竖向管道井分别独立设置，井壁采用耐火极限不低于1小时的不燃烧体。

5、其它未尽事项均按《建筑设计防火规范》及《高层民用建筑设计防火规范》执行。

7.1.3给排水专业

1、消防用水量：

消防用水量详见给排水设计

2、消防给水系统：

① 室外消防给水系统：

室外消防给水由市政给水管网直接供给，在室外管网上设地上式消火栓。室外消防采用低压制给水的原则。

② 室内消防给水系统：

室内消防由消防水池、高位水箱加消防水泵供应，在屋顶最高处设18m³消防水箱。室内全部消防用水储存在地下消防水池内。

③ 消火栓消防给水系统：

室内消防给水系统，由室内环形管网向立管供水，所有立管在顶部连通，高位消防水箱出水接至顶部连通管，水箱出水管上设单向阀，以防止消防增压水进入高位水箱。消火栓的布置保证室内任何地点有二股水柱同时到达灭火。栓箱采用铝合金箱体，栓口直径为65mm，水龙带长为25m，水枪喷嘴为19mm；消火栓箱内配消防按钮，供启动消防泵用。消防水泵运行状况传示至消防控制室

④ 自动喷水灭火系统：

自动喷水灭火系统由设在消防水池、高位水箱和自动喷洒水泵供应，在7#楼屋顶设消防水箱和稳压设施维持压力。

自动喷水灭火系统按中危II级设计，喷水强度8L/s.㎡.min，作用面积160㎡；自动喷水给水泵不少于两台，并有备用泵。

所有公共场所、酒店客房、厨房、办公、会议、餐饮、车库、库房等处除不能用水消防的机电用房外均设自动喷水喷头，无吊顶处采用直立式喷头，动作温度为68℃。有吊顶处处设吊顶式喷头，动作温度为68℃。

自动喷水供水主干管为DN150的枝状管网，自动喷水给水泵由报警阀处的压力开关自动启动，消防控制中心遥控。按防火分区设置水流指示器，水流指示器指示楼层或火灾区域。系统设置2个DN100的地上式水泵接合器。

⑤ 化学消防设施：

发电机房采用无管网气体灭火装置灭火，同时在各室内消火栓箱、发电机房和变配电房等处按相应的危险等级配置手提式灭火器。

7.1.4空调专业

1、防火措施

①当风管穿越防火分区时，风管穿越空调机房的隔墙时，风管穿越重要房间时，风管在接入风井时，加70℃关闭防火阀。防火阀有70℃熔断关闭、电信号关闭及状态返回信号。

②所有空调风管均采用不燃材料，保温材料采用不燃或难燃材料。水管、 管管井每隔二层用耐火材料封死。在水管、风管穿过的隔墙上，管道安装完成后用耐火材料封死。

2、防排烟系统

①本项目防烟楼间,前室及消防电梯前室及合用前室,按《建筑设计防火规范》及《高层民用建筑设计防火规范》设计自然排烟或机械排烟。

②总建筑面积大于200m³或一个房间建筑面积大开50m³且经常有人停留或可燃物较多的地下、半地下建筑或地下室、半地下室均设机排烟系统。

③ 公共建筑中经常有人停留或可燃物较多，且建筑面积大于300㎡的地上房间；公共建筑中长度大于20m的内走道设机械排烟系统。

④ 地下一层按防火分区设机械排烟系统，排烟量按最大防烟分区120 m³/ ㎡.h。同时设置与其配套的送风系统，送风量大于排烟量的50%。

⑤ 烟口平时常闭，由消防中心控制打开着火区的排烟口，进行排烟，各排烟口280℃自动关闭, 设返回信号。内走廊排烟口并设手动开启,排烟风机吸入口设280℃关闭的排烟防火阀。其余的空调机,通风机以及冷,热源均在着火时相应停止运行。

⑥ 设在吊顶内排烟管道均需做隔热处理,隔热材料为离心玻璃棉。

⑦ 下汽车库设排烟系统。鉴于汽车库面积大，故需分多个防烟分区。排烟系统与平时排风系统合用，不另设排烟系统。火灾发生时，根据火灾地点启动相关两用消防风机进行排烟。平时排风量能够满足排烟量6次换气。排风口设电动阀，以便火灾发生时关闭不需排烟的排风口。

7.1.5电气专业

本工程的商业街和地下车库设置火灾自动报警系统。

本工程按二级保护等级设计，本火灾自动报警系统形式采用控制中心报警系统。在地下车库设置消防控制室。

7.2 防雷规划

本工程的建筑在防雷上属于二类建筑，按要求设置防直击雷、防感应雷和防雷电波入侵装置。

沿建筑天面周边、屋脊、屋檐和屋角等处装设避雷网，作为接闪器，并在整个屋面组成不大于10mx10m或12mx8m的网格,以防止直击雷。突出屋面的金属构件均应做好防雷接地。应将45m及以上外墙的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接，以防止侧击雷。

利用建筑基础内的钢筋作为本工程的防雷、重复及保护接地及弱电的共用接地装置，其接地电阻不大于1Ω。利用建筑柱内的主筋作为防雷引下线，上下一致焊接成电气通路，其下端与基础接地装置相焊接，其上端延伸至与屋面避雷网相焊接。

在本小区建筑的变配电房等设备用房内及各建筑的强、弱电竖井内均设置接地端子箱，所有电气设备的金属外壳、金属底座、电缆金属铠装层、电缆保护钢管以及所有金属支架均与接地装置连接，住宅卫生间作局部等电位联结，以保证安全。

7.3 抗震规划

建构筑物必须达到地震烈度八度的设防标准，采取就地疏散和集中疏散相结合的原则，合理布置停车场地，严格控制建筑间距，适度保留开敞空间，保证绿地、广场、停车场的避震、疏散功能，小区对外交通、主要出入口和抢救通道应保持畅通。

7.4其他防灾规划

1、防风

本区地处台风频繁、影响危害较大的地区，因而在工程建设等方面都应采取防风、抗风的技术措施，绿化树种也应选用抗风能力强、恢复速度快的种类。

2、地质灾害

加强生态保护，道路、建筑尽量根据地形修建，不宜大量开挖土方，避免造成滑坡、塌方。

第八章 环境和生态影响分析

8.1生态环境依据和标准

1、《中华人民共和国环境保护法》(1989年12月)；

2、《中华人民共和国环境影响评价法》(2002年10月)；

3、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(2005年4月)；

4、《中华人民共和国水土保持法》（2010年12月）；

5、《中华人民共和国水污染防治法》（2008年6月）；

6、《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年4月）；

7、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996年10月）；

8、《环境空气质量标准》（GB3095-2012）；

9、《建设项目地下水环境影响评价规范》（DZ/T0225-2004）；

10、《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）；

11、《声环境质量标准》（GB 3096-2008）；

12、《社会生活环境噪声排放标准》（GB 22337-2008）；

13、《大气污染物综合排放标准》（DB11/ 501-2007）；

14、《环境影响评价技术导则大气环境》（HJ 2.2-2008）；

15、《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB 12523-2011）。

8.2 生态环境现状

鉴于项目建设地点位于澄迈县老城经济开发区，靠近海口市，故生态环境现状参考海口市环境状况。

根据《海口市2012年环境质量公报》，2012年，全市的环境质量继续保持优良水平。城市环境空气质量优良率为100%；环境功能区水质达标率为100%，集中式生活饮用水源地水质达标率为100%；声环境质量无明显变化，环境质量总体良好，环境保护工作取得了显著成效。

1、水环境质量现状

2012年海口市水环境质量状况总体良好。南渡江流域水环境质量无明显变化；海甸溪、红城湖等水体水质与去年基本持平。近岸海域海水水质均达到相应功能区标准。

1）地表水环境质量

2012年开展监测的8条江河共14个断面26个监测点位中，约69.2%的监测点位水质符合地表水Ⅱ类～Ⅲ类标准，同去年相比无明显变化。

南渡江后黎村、南渡江龙塘、南渡江儒房渡口等3个国控断面水质符合地表水Ⅲ类标准。

其它江河、湖库水质大部分监测项目能达到国家标准，但东西湖、美舍河、五源河、工业水库和沙坡水库及泄洪沟等水体部分项目监测结果超标。

跨行政区水体设有后黎村和农垦橡胶所一队两个监测断面，其中后黎村交接断面水质达到《地表水环境质量标准》Ⅲ类标准，农垦橡胶所一队交接断面水质达到《地表水环境质量标准》Ⅱ类标准。

2）集中式生活饮用水源地水质

集中式生活饮用水源地分两类：一是地表水集中式生活饮用水源地，监测点位为龙塘水厂和永庄水库；二是地下水集中式生活饮用水源地，监测点位为秀英水厂。全年集中式生活饮用水源地水质状况继续保持良好态势。2012年地表水109项和地下水39项指标全分析结果表明我市饮用水源地水质符合国家饮用水源地水质标准。

3）近岸海域水环境质量

近岸海域海水监测点位分别为东寨港、桂林洋、三连村出海口、寰岛海滩、秀英港、假日海滩、海口倾废区、铺前湾、天尾角、海口湾、荣山寮、粤海铁路南港等12个点位。全年近岸海域各点位的水质均达到相应功能区水质要求。

4）海滨浴场水质状况

全年海滨浴场共发布日报355期，其中最适宜游泳的一级天数52天，适宜游泳的二级天数242天，一般适宜游泳的三级天数共61天，没有不适宜游泳天数；发布周报17期，其中1期为优，11期为良，5期水质为一般。

2、大气环境质量现状

2012年海口市空气环境质量继续保持优良水平。与2011年相比，空气质量一级优的天数由71.51%上升到86.07%；降尘年均值比去年上升了0.1个百分点；降水pH年均值较去年下降0.31，酸雨率上升4.7个百分点。

空气污染指数（API）一级天数315天，二级天数51天，API一级率86.07%，API≤100的天数占总天数的比例为100%。

全年降水pH值范围在4.09～6.83间，降水pH年均值为5.34，酸雨率为34.0%。

全市降尘年均值为3.3吨/（平方公里·月），全年降尘监测结果均达到相应的参照标准。

3、声环境质量现状

2012年海口市功能区环境噪声保持稳定，区域环境噪声质量和道路交通噪声质量均保持良好。

1）功能区环境噪声

全市各类声环境功能区监测结果显示，1类区（居住文教区）、2类区（居住、商业、工业混杂区）、3类区（工业区）和4类区（交通干线两侧区域）等效声级年均值达到国家标准。

2）区域环境噪声

区域噪声等效声级为55.0 dB（A），与2011年相比，下降了0.6 dB（A）。我市噪声源主要为社会噪声和交通噪声。

3）道路交通噪声

交通干线噪声等效声级为68.0dB（A），达到相应标准，与2011年相比，提高了0.4dB（A）。

项目所在地区域没有污染源，生态环境质量现状良好。项目建设地区域不属于自然保护范围内，没有发现国家濒危、法定保护或地区特有的需要特别保护的植物种类。

8.3生态环境影响分析

8.3.1施工期对生态环境的影响

1、施工期声环境影响分析

项目施工期噪声主要来源于施工机械，如推土机、挖掘机、打桩机、起重机、载重汽车、搅拌机、振捣器等以及施工人员活动所产生的噪音。尽管施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，伴随施工的结束而消失，但鉴于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声环境产生严重影响，极易引起人们的反感，故而必须重视对施工期噪声的控制。距施工机械不同距离处的声级测试结果见下表。

表7-1 距施工机械不同距离处的声级

由表可以看出，施工噪声将使距声源100米范围内的昼、夜声级超过《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类标准。这将会对周围居民住宅楼等环境噪声敏感点产生不利影响。本项目某些施工阶段的高噪音作业（如基础挖井空压机、捣楼层等）将对周围环境产生一定影响，建议尽量将噪声较大的设备放置离敏感目标超过50米，同时建议项目夜间禁止施工。鉴于高噪音作业部分施工期较短，只要合理安排作业时间，避开休息时间施工，其给环境带来的影响是可以接受的。当施工结束后噪声的影响也随之消失。

2、施工期大气环境影响分析

施工期的大气污染源主要来自于施工扬尘、施工机械燃油废气和建筑物装修过程中产生的挥发性有机废气。

（1）施工扬尘

施工扬尘主要是工程土石方挖掘、回填及现场推放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放场尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；车来车往造成的道路扬尘。扬尘在背景风场作用下扩散飞扬，严重影响市容环境、居民健康和城市景观。

（2）施工机械燃油废气

本项目施工过程用到的施工机械，包括主要有挖掘机、装载机、推土机、平地机等机械，以柴油为燃料，都可以产生一定量废气，包括二氧化碳、二氧化硫等，设备出厂已经严格检测，已达标排放，考虑其量不大，影响范围有限，故可以认为其环境影响较小。

（3）装修过程中产生的挥发性有机废气

在建筑物室内装修阶段，会产生甲醛、苯系物等有机污染物等。根据装修时采用的装修材料不同，甲醛、苯系物产生量不同。

3、施工期水环境影响分析

施工过程中产生的废水主要来自于施工人员的生活污水、建筑施工废水、机械、车辆冲洗废水和雨后地表径流形成的泥浆水。生活污水由施工队伍的生活活动造成，施工期施工人员每日工作完毕后离开场地，不在施工场地住，产生的废水量不大，经三级化粪池预处理后排入市附近的市政管道，送市污水处理厂处理达标后排放，减少对水体环境的影响。

4、施工期建筑垃圾及生活的影响

（1）建筑及装修垃圾

施工过程中产生的建筑及装修垃圾按每100m²建筑面积0.5吨计，项目建筑面积约为29914.5平方米，则建筑及装修垃圾产生量为150吨，如不能及时妥善处置，或者乱倒乱放在路边，则会造成水土流失，局部城市景观也会景观也会受到破坏。

（2）施工期生活垃圾

施工人员按高峰期800人计，产生的垃圾按0.5kg/人.d计，生活垃圾产生量为50kg/d，施工过程中产生的生活垃圾如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和作业人员健康带来不利影响。

5、水土流失影响分析

本项目而言，影响施工期水土流失的主要因素是工程施工和降雨。

施工期地基开挖、填方和平整地面等施工活动，都要极大的改变已处于平衡状态的原始地貌，并产生大量的废弃土石和大面积的裸露地表，从而为土壤侵蚀的发生提供了潜在的可能。

降雨是发生水土流失的最直接最重要的自然因素。降雨对裸露地表的影响表现在两个方面：一是雨滴对裸露地表的直接冲溅作用，二是雨水汇集形成地表径流的冲刷作用。这种作用在暴雨时表现得更为集中和剧烈，往往引起较大强度的水土流失。

8.3.2运营期对生态环境的影响

1、水环境影响分析

项目运营期产生生活废水和污水，主要污染物有SS、COD、BOD5、氨氮和动植物油等，水质复杂程度属简单。

2、声环境影响分析

项目运营期噪声主要为发电机、空调冷却塔、变压器、水泵、风机等设备噪声，一般设备均布置于独立设备房内，设备运行噪声对外界的影响不大。

对进出地下车库汽车作禁鸣、限速要求后，从声源上控制了噪声强度，对外环境及工程本身影响很小，能满足2类区声质量标准要求。

3、固体废弃物环境影响分析

项目建成投入运营后，所产生的固体废弃物主要为生活垃圾，以有机类废物为主，多为无害物质，只要集中收集并采取避雨措施堆放，统一由环境卫生部门运往垃圾处理厂进行无害化处理，对环境不会产生新的污染。

8.4生态环境保护措施

8.4.1施工期污染防治措施

1、扬尘防治措施

对易产生扬尘的部位，定时表面洒水并采取围挡作业，利用道路清扫车对施工区周边道路进行清扫，在施工场地出口设置浅水池，防止车辆轮胎将沙土带到公共道路上；

建筑工地脚手架外侧必须用密目式安全网封闭，封闭高度应高出作业面15m以上，并定期进行清洗保洁。

2、水环境污染防治措施

施工场地应设置围堰和挡水墙，施工产生的泥浆污水收集后经格栅和沉淀池去除悬浮物和泥沙，最终排入市政污水管道；

采取措施控制地表降尘积累，以减小降水前地表积累的污染负荷；

施工人员生活污水应经化粪池处理，厨房含油污水应经隔油处理后方能排入市政污水管道。

3、固体废物治理措施

建筑废土中，表层土应保存作为施工后期园林绿化覆盖用土；工程废土和废渣可用于场地平整、临时交通道路填筑、回填低洼地带等；对于开挖出剩余的废土，可作为砖厂灰砖的生产材料，既节约土地资源，也使弃土得到综合利用。

对于运送散装建筑材料的车辆，必须按相关规定用蓬布进行遮盖，以免物料洒落；

对施工垃圾每日定时清运，减少堆存。

4、噪声防治措施

优化施工时段，选用低噪声设备机械，文明施工，搬运器具要轻拿轻放，适当设置隔音围墙维护等方法，以减轻对周围噪声污染；

从控制声源和噪声传播以及加强管理等不同角度多管齐下对施工噪声进行控制。

5、水土保护

本项目施工周期长，跨越了雨季，必须采取合理的水土保持措施以减轻水土流失的环境影响。

1）从规划设计到工程施工均应充分考虑项目选址区的敏感性，把水源保护放在第一位，第一考虑水土保持工作，并制定严密可靠的水土保持措施；

2）充分考虑海口降雨的季节性变化，合理安排工期，大面积的破土应尽量避开雨季；

3）合理安排施工单元，减少施工面的裸露时间，尽量避免施工场地的大面积裸露；

4） 优化工程挖方和填方，尽量保持原有的地形地貌，减少土石方开挖量；

5）重视全方位、全过程的水土保持工作，做到从施工到工程完工的全过程水土保持工作；

6）设置专人专项资金，确保水土保持工作的顺利实施。

8.4.2运营期污染防治措施

1、水环境保护措施

室内地面（±0.000m）以上的污废水重力流排出；地下室集水坑和卫生间排水采用潜水排污泵提升至室外污水检查井；为保证较好的室内环境，卫生间污水管道系统设有专用通气立管；污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市管道造成淤塞；地下层潜水泵坑均采用防臭密闭入口盖；阳台雨水为独立排水系统，排至室外排水暗沟，以防其它排水管道的有污染气体串入室内。

2、噪声污染防治措施

本项目的空调机组、制冷机组等在设计选型时，尽量选用低噪声设备，在安装时采用减震、降声、吸声、隔声等措施，保证社区环境噪声符合标准。

3、固体废物污染防治措施

倡导"绿色消费"，尽量减少难降解塑料制品的使用，减少使用一次性用品，从源头上减少生活垃圾的产生量；

本项目产生的生活垃圾，实行可回收和不可回收两种分类集中，分类处理，并结合物业管理定时、定点处理，卫生管理物业化，以减少生活垃圾对环境的污染。

8.5特殊环境影响

1、绿化补偿与景观保护

绿化是提高城市建设水平和保护生态环境的重要指标之一。根据自然资源损失补偿和受损区域恢复原则，本项目采用分散与集中、平面与立体空间、自然与人造相结合的方法建设绿地及景观。

2、文物保护

在地下挖掘施工中要注意文物保护，一旦发现有价值的文物如古钱币、陶瓷、青铜器等应停止挖掘并保护好现场，及时报告文物管理部门，不能使文物流失。

8.6环评小结

经过严格的环境影响评价，针对项目可能产生的环境影响问题采取了相应的切实有效的措施，在项目施工阶段和运营阶段都落实了相应措施以后，将会最大程度的减少项目施工和运营对环境的各种不利影响，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。从环境保护的要求来看，项目建设是可行的。

第九章 劳动安全卫生与消防

9.1危害因素及危害程度分析

1、火灾危险

本项目建设应充分考虑火灾风险发生的可能性，采取严格的防范措施：

1）严格按照建筑设计防火规范和有关专业防火规范建设；安装防雷保护设施，消防安全设施，定期保养、校验；配送车辆应防止火灾的发生，建筑物考虑足够的通道、楼梯和消防疏散门，并配备消防水池和消防水箱，满足消防要求；

2）易燃易爆物品（如项目施工期的储油）的储藏及使用应注意火灾危险。

2、机械设备装置

项目建设过程中机械的使用有可能对施工人员造成伤害。

3、电气线设备和电器线路

所有带电设备和线路均有可能给人身造成触电伤害。雷击或落雷也可能对人体造成静电伤害。少许高电压设置也可能造成对人的伤害。

4、配送车辆及吊装

建筑材料配送车辆行驶及叉车装配货物时，都有可能造成人身伤害。

5、暑热

夏季的高温暑热，会造成施工工人中暑等病症，并会大幅度降低工作效率，这在海南地区尤为突出。

9.2职业安全卫生健康对策与措施

9.2.1安全施工保障措施

1、选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。

2、对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。

3、建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。

4、建立健全项目安全施工应急救援体系。

5、建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。

6、建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。

9.2.2职业卫生健康对策与措施

1、建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求；

2、建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备；

3、研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善；

4、加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害；

5、建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

9.2.3制定安全环保委员会岗位责任制

1、确保施工及运营期工业城内全体工作人员、顾客的人身安全，财物安全。

2、确保安全施工，消除安全隐患，杜绝安全事故发生，做到操作安全、用电安全、设备安全。

3、制定安全培训计划，对新进人员进行安全培训；考核培训效果。

4、教育全员增强环境意识，共同保护公司环境。

5、召开安全会议，制定安全措施，解决安全问题。

9.3 消防

9.3.1 消防设计依据

1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

2、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；

3、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2008）；

4、《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB 50166-2007）；

5、《建设工程消防验收评定规则》（GA 836-2009）；

6、《消防控制室通用技术要求》（GA 767-2008）；

7、《建筑灭火器配置设计规范》（GB 50140-2005）；

8、《工程设计防火规范》（ZBBZH/GJ 10）；

9、《火灾报警设备图形符号》（GA/T 229-1999）；

10、《消防水带生产企业计量检测器具配备规范》（GA/T 67-1994）；

11、《二氧化碳灭火系统设计规范》（GB 50193-2010）。

9.3.2 消防给水系统

1、消防用水量

本项目火灾危险等级为丙类，按规范要求：

室外消火栓用水量为20L/s，

室内消火栓用水量为25L/s。

2、室外消火栓系统

室外消火栓由附近已有的自来水管道供水，室外消火栓管道径为DN150，沿建筑物四周连成环状管网。

室外消火栓间距不大于120m，离马路边线不大于120m，离建筑外墙壁不宜小于5m。

3、室内消火栓系统

室内消火栓系统由消防泵、保压泵、室内消火栓箱及消防水池等组成。消防水池及消防泵设于首层。

消防水池贮存3h室内消防用水，容量为108m³，此外，还充分利用景观水面作为消防补充水源。

室内消火栓箱布置间距不大于50m，采用Φ65×19直流水枪，充实水柱不小于10m，并保证两股水柱同时到达室内任何部位，屋顶设试验消火栓，首层设消防水泵接合器。

室内消防管网平时由保压泵保持压力在0.4～0.6MPa之间，当压力降至0.30MPa时，自动启动消防泵向管网供水；同时，各室内消防箱上配带破玻按钮，火灾发生时可以击碎玻璃远距离启动消防泵。

消防泵、保压泵的启、停均在消防控制中心显示，同时，各室内消防箱的破玻信号也在消防控制中心显示并报警，可确认哪个建筑，哪一层楼发生火灾，以便及时灭火。

4、消防管管材、接口

管径≤100mm采用镀锌钢管，丝扣连接。

管径＞100mm采用焊接或无缝钢管，焊接接口。

9.3.3 消防器具

按《建筑灭火器装置设计规范》的要求，配备相应的手提式灭火器，根据当地公安部门的要求配备足够的防烟防毒面具。

本项目建筑装修的防火设计必须遵照国家、地区有关的标准、规范要求，设计和施工单位必须持有设计管理机关核发的《工程设计书》；在项目建设中的任何场地使用电焊、气焊、喷灯等明火，须经工程部、安全部同意批准，领取《动用明火证》。对工作人员进行必要的灭火、医疗培训，特别是要进行事故处理和人员急救方面的培训；在项目的实际运作过程中根据工作安全的需要装置防火消防系统，制订消防安全管理制度和安全生产责任制，配备消防栓、干粉灭火器，在通道和工作场地上设置防火标志。并定期检查更换，消防器材要做到定点放置。各主要入口及楼梯、信道等设置自带电源的应急照明、疏散照明及楼层指示灯，以便在发生火情时，人流能及时疏散。

第十章 组织机构及人员配置

10.1组织架构

投入运营时的组织架构图，如图10-1所示。

图10-1 项目单位组织架构图

10.2管理工作内容

本项目管理团队成员管理经验丰富，学历构成合理，专业知识全面。现任主要领导具备丰富的投资管理和市场开拓经验，具备精准的市场前瞻性、灵活的沟通协调能力和公关处理能力，其他团队成员则有不同的知识专业背景，从业经验丰富，团队稳定性较强，能够较好的保证项目的顺利实施。

运营团队主要工作内容包括：

负责制定和完善营运管理的相关管理制度和标准；

营运决策信息系统的建立与管理，负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出招商调整、营销策划活动、经营环境改善和提升计划；

开展市场调查与研究，分析和了解市场的发展和体育文化旅游地产的竞争环境；

根据内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确的定位，制定业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租金调整；

营销策划管理，参与制定年度营销策划方案和计划，组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估；

经营规范的管理，统一经营规范，提升经营形象；

经营环境管理，确保项目信息产业总部区内外环境的舒适度，提升凝聚力；

客户关系管理，包括商户关系和业主关系，建立良好和谐的经营氛围；

顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行；

公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社区的关系，构建良好的外部经营环境；

人员管理，负责营运人员和营业员的日常管理，负责营运人员相关专业知识、技能和能力的培训和发展；

多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招商、日常运营稽核与多种经营商户信息的维护和管理；

广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全。

10.3人员资源配置

针对此次建设项目，项目单位将从公司各部门抽调骨干人员与施工单位、监理单位负责人组成项目经理部。建设采用招标方式，建设过程中的劳动人员由施工单位管理。本项目运营期时需要的财务、安保、保洁等服务人员由项目建设公司安排，人员不够再计划面向社会公开择优招聘。

第十一章 项目实施进度及招标

11.1 项目建设期

项目建设本着质量、安全第一的原则，应严格控制施工进度、工程质量尽早竣工建成，及早创造社会和经济效益。

本项目工程建设期为96个月，从2014年4月至2022年3月。

11.2 项目实施进度计划

本项目实施过程主要包括项目申报等前期准备阶段、勘察设计、土建施工、设备购置及安装工程、竣工验收等阶段。具体时间安排见表11-1 项目建设进度表：

11.3项目招标

11.3.1招标内容

根据《中华人民共和国招投标法》，在《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：

（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；

（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；

（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；

（四）单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。

根据以上标准，本项目总投资为237869.78万元，施工、设备、勘察设计等单项合同价均超过上述要求，因而，本项目将进行招标，招标范围包括：建筑工程、设备购置、安装工程、工程监理和勘察设计等内容。

11.3.2招标组织形式和招标方式

本项目采取委托招标代理形式，由项目建设单位委托有相应资质的招标代理机构进行招标工作。

资质等级要求：工程招标代理甲级资质。

同时鉴于本项目投资规模大，建设期较长，涉及多方机构和群众利益，为保质保量完成，项目单位将采取公开招标方式。

11.3.3预期目标

项目建设单位选择信誉好，素质高，实力强，经验丰富，报价合理的设计、施工、监理单位，以期保证工程质量和工期，科学合理控制项目总投资，提高投资效益的目的。

11.3.4招标方案

本项目的招标方案见表11-2。

表11-2 招标事项一览表

表11-1 项目实施进度安排表

第十二章 投资估算与财务分析

12.1投资估算及财务分析说明

依据国家发改委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，参照《投资项目可行性研究指南（试用版）》（中国电力出版社2002年出版）并根据企业会计准则、其他有关经济及税务法规和项目实际需要进行评价。分析范围包括对本项目的经营收入与成本的估算、项目盈利能力分析、不确定性分析等，所用的各项指标按照国家有关规定选取。

计算不考虑项目单位其他业务的收入与成本效益，财务评价仅对本项目的新增效益进行评价。

本项目建设期为96个月，建设期从2014年4月至2022年3月。

本次分析采用项目单位提供的部分基础数据和资料。

本项目投资预算的编制主要依据国家关于可行性研究投资预算编制办法等文件的要求和深度进行，同时参考海南省及海口市建筑工程综合定额，海口市建设工程技术经济指标、建设工程材料指导价格，以及同类工程造价信息分析计算。投资预算中的有关税费根据国家现行有关规定进行取值。采用人民币为估算币值。

投资估算编制依据包括以下几个方面：

1、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）；

2、《海南省建设工程造价管理办法》；

3、《海南省建筑建设工程计价定额》；

4、《海南省装饰装修工程综合定额》；

5、《海南省安装工程综合定额》；

6、《项目决策分析与评价》（注册咨询工程师教材）；