§14.2 建议 108
项目总论
项目背景
项目名称
三亚大小洞天景区龙王别院文化区项目
项目承办单位
单位名称：三亚大小洞天发展有限公司
单位概况：三亚大小洞天发展有限公司成立于1999年，注册资本为4411万元人民币，属国有控股企业。2010年，景区入园总人数97.15万人，全年实现营业总收入7408万元。所经营的大小洞天旅游区为国家首批5A级旅游景区，位于三亚市以西40公里处的南山山麓，始创于南宋（公元1187年），是海南省历史最悠久的风景名胜，也是中国最南端的道家文化旅游胜地。旅游区依山傍海，自古因奇特秀丽的海景、山景、石景与洞景被誉为"琼崖八百年第一山水名胜"。依托得天独厚的自然资源，景区现已发展成为一个以古崖州文化为脉络，汇聚中国传统的道家文化与龙文化，融热带滨海风光、科普教育、民俗风情、休闲度假于一体的旅游风景区。
大小洞天旅游区前身是海山奇观旅游区，于1992年开始组建，主要是为了开发大小洞天的旅游资源。1999年5月1日由三亚大小洞天发展有限公司正式将其接收管理。公司于2004 年引进了ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系，并通过体系建设对内部管理机制进行调整，逐步建立了一套具有自身特色的景区经营管理机制，将公司的管理理念融入其中，在调整中改进，改进中调整，形成持续改进的良性循环模式。2007年5月成功地荣膺国家首批5A景区。2010年成立三亚小月湾休闲度假酒店和三亚建诚建筑公司两家分公司。
几年来，公司相继获得了"全国用户满意单位"称号、"海南省文明风景旅游区"、"三亚市好班子"、"海南省优质服务十佳模范单位"、"游客投票十家最佳特色魅力景区"、"海南最具影响力十大品牌企业"、"海南省企业诚信表现奖"、"2007—2009年度三亚市文明风景旅游区"、"海南省用户满意明星单位"、"海南省企业文明诚信先进（示范）单位"、" 最具影响力的海南十大旅游景点知名品牌"、"全国低碳旅游示范景区"等各项荣誉。
项目拟建地区、地点
海南省三亚市以西40公里处的南山西南隅大小洞天旅游区，属于《三亚热带海滨风景名胜区大小洞天景区详细规划》中C-3-1编号地块。该项目以现有龙王别院为中心，向两边和向上发展，以两边山脊为界，由南直到山峰顶部。
承担可行性研究工作的单位
单位名称：海南方能投资顾问有限公司
单位概况：海南方能投资顾问有限公司，由方能集团（北京）有限公司与市经济委员会下属机构共同组建提供编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、工程项目管理咨询、评估咨询、工程项目管理、奖金申请报告、工程设计、规划咨询、工程监理、企业管理咨询、商业计划、投资咨询、项目数据分析、工程技术咨询解决方案为主营业务，涵盖投资银行服务（企业并购与融资）、国际商务咨询、营销咨询、管理咨询服务等业务的综合性顾问公司。
研究工作依据
《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；
《城市规划编制办法》（2006）；
《风景名胜区条例》（2006）；
《风景名胜区规划规范》(1999）；
《旅游规划通则》（2003）；
《三亚市城市总体规划（2008-2020）》（报批稿）；
《三亚南山大小洞天旅游区总体规划》（2006）；
《三亚市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
《三亚市旅游发展总体规划（修编）》（2008-2020）；
《三亚热带海滨风景名胜区总体规划（2011-2025）》；
国家、海南省、三亚市相关法律法规；
项目建设单位提供的相关资料。
研究工作范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
可行性研究结论
项目建设期限
项目建设期限为3年，具体建设时间为2015年1月至2017年12月。
项目建设规模与具体内容
总体布局为飞龙在天，沿着中轴线形成了陆地和海上呼应的"九龙重天"的景点设施。主要建筑物有：大型太极八卦广场，南海凭栏，龙宫水法通道，大型龙门，左右文化景观长廊，龙王玉阶，南海龙王金殿，太子殿，九子殿，天龙八部殿，四海龙宫，龟神殿，龙王藏宝阁，金顶龙珠塔，海底水景，5D技术水景灯光等一批建筑群，所有建筑全部采用仿古重檐，金色琉璃瓦楼阁建筑造型，沿着栈道、地形、水景和祭祀内容的逐层展开，龙王庙景区围绕不同主题和功能的建筑，共划分为四个主题功能区，分别为龙王别院历史祭拜区、龙王文化展示游览区、龙文化展示休憩区和龙珠塔文化展示区，形成内容丰富的南海龙王文化展览场所。
本项目占地面积199728平方米，建筑占地总面积12680平方米，建筑总面积14588平方米，容积率为0.073，建筑密度6.3%，其中龙王别院历史祭拜区建筑面积1343平方米，龙王文化展示区游览区建筑面积7485平方米，龙文化展示休憩区建筑面积5160平方米，龙珠塔文化展示区建筑面积600平方米。
投资估算和资金筹措
项目计划总投资15375.48万元，其中：固定资产投资13945.72万元（包括建筑安装工程费用13039.15万元，工程建设其他费用402.27万元，预备费504.30万元），建设期利息504.30万元，铺底流动资金925.46万元。
项目总投资的15375.48万元人民币中，其中建设单位自筹1537.55万元，申请银行贷款5000万元，融资8837.93万元。
项目财务和经济评论
通过财务分析计算可知，项目建设成后年收入7844.61万元，年利润总额为4113.21万元；税前动态投资回收周期为5.34年（含建设期），税后动态投资回收周期为5.83年（含建设期）；项目内部收益率税前为29.84%，税后为24.90%；项目财务净现值所得税前为16408.74万元，所得税后为11398.71万元；项目投资利润率为24.33%，投资利税率为27.14%，盈亏平衡点为47.08%。这说明项目盈利能力好，抗风险系数高，具备投资可行性。
项目综合评价结论
该项目是三亚大小洞天景区龙王别院文化区项目。结合现状，借鉴国内外旅游度假区成功运作经验，将其打造成一个以古崖州文化为脉络，汇聚中国传统的道家文化与龙文化，融滨海风光、科普教育、民俗风情、休闲度假于一体的国际化旅游风景区。项目建设符合三亚市城市总体规划，符合国际旅游岛建设发展要求；改造建设规模和内容适宜，工程建设方案切实可行，项目建设条件具备；工程投资估算合理，资金筹措方案可行；项目建成后具有明显的社会效益、环境效益和经济效益，项目建设是必要和可行的。
主要技术经济指标表
| 项目主要技术经济指标表 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 指标名称 | 单位 | 数量 | 备注 | |
| 一 | 建设规模 | ||||
| 1 | 规划总用地面积 | ㎡ | 199728 | ||
| 2 | 建筑占地总面积 | ㎡ | 12680 | 6.3% | |
| 3 | 建筑总面积 | ㎡ | 14588 | ||
| 4 | 龙王别院祭拜区 | 别院与会所合计 | ㎡ | 1343 | 一层 |
| 龙王文化区 | 龙宫集群 | ㎡ | 3825 | 其中藏宝阁3层，东、南、西、北海龙宫主殿为二层，其余配殿为一层。 | |
| 龙王与佛教文化区 | ㎡ | 2380 | 一层，局部两层。 | ||
| 龙王与道教文化区 | ㎡ | 1280 | 一层，局部两层。 | ||
| 龙文化区 | 七个主题文化建筑集群合计 | ㎡ | 5160 | 一层，其中九子殿为二层。 | |
| 龙珠塔 | 塔与三合院合计 | ㎡ | 600 | 塔为九层，其余均为一层 | |
| 5 | 容积率 | 0.073 | |||
| 6 | 建筑密度 | ％ | 6.3 | ||
| 二 | 建设期 | 年 | 3 | ||
| 三 | 计算期 | 年 | 17 | ||
| 四 | 年工作日 | 天 | 365 | ||
| 五 | 投资及资金筹措 | ||||
| 1 | 总投资 | 万元 | 15375.48 | ||
| 2 | 其中 | 固定资产投资 | 万元 | 13945.72 | |
| 建设期利息 | 万元 | 504.30 | |||
| 铺底流动资金 | 万元 | 925.46 | |||
| 3 | 资金筹措 | 15375.48 | |||
| 4 | 其中 | 企业自筹 | 万元 | 1537.55 | |
| 银行贷款 | 万元 | 5000 | |||
| 融资 | 万元 | 8837.93 | |||
| 六 | 销售收入 | 万元 | 7844.61 | 正常年 | |
| 七 | 总成本 | 万元 | 3671.63 | 正常年 | |
| 八 | 销售税金及附加 | 431.45 | 正常年 | ||
| 九 | 利润总额 | 万元 | 3741.52 | 正常年 | |
| 十 | 所得税 | 万元 | 935.38 | 正常年 | |
| 十一 | 税后净利润 | 万元 | 2806.14 | 正常年 | |
| 十二 | 投资利润率 | % | 24.33 | ||
| 十三 | 投资利税率 | % | 27.14 | ||
| 十四 | 动态投资回收期（税前） | 年 | 5.34 | 含建设期3年 | |
| 十五 | 动态投资回收期（税后） | 年 | 5.87 | 含建设期3年 | |
| 十六 | 财务内部收益率（税前） | % | 29.84 | ||
| 十七 | 财务内部收益率（税后） | % | 24.90 | ||
| 十八 | 财务净现值（ic=8%）（税前） | 万元 | 16408.74 | ||
| 十九 | 财务净现值（ic=8%）（税后） | 万元 | 11398.71 | ||
| 二十 | 盈亏平衡点（BEP） | % | 47.08 |
存在问题及建议
存在的问题：
文化景观——无论是道教文化还是龙文化挖掘得均不够深入
项目建设区域的现有龙王别院登山方向，仅玄妙阁、南海神鳌、观鳌亭三处景点，建筑风格并不统一，分属不同历史时期建设，登山道周边生态植被良好，但单一登山道全长仅400米，休息、停留点、文化展示功能点极少，无法形成对"龙"文化、"龙王"文化的系统深入地表达。
建筑景观——缺乏经典性和参观性
项目建设区域的现有龙王别院为现代坡屋顶建筑，规制简单，轴线纵深较短，作为乡土龙王别院比较适宜，但作为全面表现南海龙王文化的代表，空间体系架构明显不足。
发展建议
针对拟建设项目道教文化以及龙文化挖掘不够深入的情况，建议项目单位充分挖掘原有的道教文化、龙文化元素和历史意蕴，丰富景区景点文化景观。
针对拟建设项目景观建筑规制简单，轴线纵深较短的问题，建议项目单位整体建设龙王别院，构建集经典性与参观性于一体的展现龙文化的景观建筑。
为了扩大龙王别院景观轴线纵深度，丰富项目景区景观空间体系架构，建议步移景异，实施文化景点随山体地形逐步展开的发展战略，在山体适宜处建设适宜三亚热带的开放式龙文化展览建筑，沿着栈道、地形、水景和祭祀内容的逐层展开，形成内容丰富的南海龙王文化展览场所。
拟建设项目展览建筑甚至可形成茅草木屋建筑，配合核心龙宫形成对龙王文化的完整表达。
项目背景和发展概况
项目提出的背景
国家或行业发展规划
《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》
根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》战略方针，要积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。
《三亚市城市总体规划（2008-2020）》（报批稿）
最新修编的《三亚市城市总体规划（2010-2020）》（以下简称三亚总规），按照"坚持国际性热带滨海旅游城市定位和发展目标，提升城市价值，实施高端战略，统筹城乡发展，努力把三亚建设成为旅游度假胜地、创新创意高地、天涯文化源地"的发展思路，定义三亚城市性质为"国际性热带海滨风景旅游城市"。
三亚总规对风景区和旅游区提出了项目管控和引导要求，主要包括功能性质、项目特色、项目形制、形态及形式、开发容量及强度管控、项目开发搭配等方面，按照山地区域、滨海片区、廊道地区和标志性景观地区四种要素类型进行管控。其中，山地区域"坡度25%以上的区域原则上禁止进行开发建设。严格控制区域内的开发强度、建筑高度等。原则上应采取中、低强度开发……一般非敏感地区地块容积率原则上不宜超过1.0；山坡地或水边等环境敏感地区地块容积率原则上不宜超过0.6……原则上禁止建设高层建筑，建筑高度应以低层、多层为主。建筑形态风貌应与环境良好协调，体量、尺度、色彩适宜，不得对山地背景和整体环境造成不良影响。建筑形式宜以坡屋顶为主，与环境协调，避免大动土方"；滨海区域"除码头、港湾及配套设施外，原则上建设用地应退最高潮位线80~100m；条件允许的旅游度假区建设用地应退最高潮位线150~200m……港湾地区建筑应因地制宜后退堤岸一定距离以保障滨水空间的开放性和公共性"。
《三亚热带海滨风景名胜区总体规划（2011-2025）》
《三亚热带海滨风景名胜区总体规划（2011-2025）》（以下简称风景区总规）构成了本次规划的直接依据。风景区总规旨在从整体出发，把握三亚热带海滨风景名胜区的保护与开发，进一步确定名胜区稀缺资源的生态和景观价值，对原有规划建设进行清理引导；并通过规划，促进三亚热带海滨风景名胜区的保护和开发，将其建设成为一个统一的国家级风景名胜区。风景区性质为：以热带海滨风光和地域文化为特色的国家级风景名胜区。
景区规划中，南山——大小洞天景区是以奇特秀丽的海景、山景、石景、历史悠久的名人胜迹和佛教道教文化为特征，以风景游览和宗教文化活动为主要内容的文化游览区。大小洞天道家文化旅游区作为其中的重要组成部分，规划定位为以秀美的海山风光为背景，以道家文化为主题，以开展观光游览、休闲度假和养生健身活动为主要内容，具有国际水准的生态文化旅游区。
近期建设规划方面，全面改造荒山造林地，使其具有季相变化和游赏价值较高的风景林；完善基础设施建设；打通南山片区与大小洞天片区的陆上道路联系；全面完善游赏用地和旅游设施用地的建设，特别是大小洞天及南山的游赏用地建设；加强两个片区的海上联系和海上游赏，配套建设游船码头等设施。
《三亚市旅游发展总体规划（修编）（2008-2020）》
2008年3月，国务院批复同意海南省建设"国际旅游岛"，这对于2007年旅游收入占海南旅游总收入46.7%的三亚市来说，迎来了旅游国际化发展的新机遇。为适应新的发展机遇与新的发展要求，编制了《三亚市旅游发展总体规划（修编）（2008 -2020）》（以下简称旅游总规）。通过全面推进三亚现代旅游业国际化，加快三亚旅游由国内一流向亚洲一流、由亚洲一流向国际一流的转型步伐，最终建成集"一港二地"的国际性滨海旅游城市。
大小洞天旅游景区所在的南山——崖城文化旅游组团，发展思路为：以崖州湾丰富的历史文化、宗教文化、古文化遗址为引领，以现有南山•佛教文化旅游景区与南山大小洞天道教文化旅游景区为基础，联合崖城历史文化名镇、红塘湾旅游度假区、梅山等区域构成"泛南山"文化旅游组团。
规划提出海洋休闲度假旅游、康体养生度假、时尚与商务旅游、文化旅游四大旅游产品体系，与大小洞天景区的道教文化、滨海休闲、自然生态等旅游资源均有较大关联。
旅游区提升规划中将大小洞天旅游区定位为以中国传统的道家文化为主题，融热带海滨风光、民俗风情、休闲度假为一体的国际性文化旅游区。提出依托于"寿比南山不老松"，建设中国长寿养生文化博物馆；以南山大小洞天为中枢，联动南山佛教文化苑、崖州古城，构建"泛南山"文化旅游片区；开展寿文化旅游，以长寿夏令营、长寿俱乐部等形式，吸引中老游客进行太极拳、道家气功、温泉等专业疗养。并加强景区之间合作，与南山联动，打造"中国南山国际长寿文化节"品牌，在每年农历九月九，举办"南山国际长寿文化节"，并举行"南山寿星"荣誉评选活动。
《三亚市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
2011年3月，三亚市五届人大六次会议审议通过了《三亚市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（以下简称十二五规划纲要），提出将三亚建设成为中外游客的度假天堂和三亚人民的幸福家园，强调构建以旅游业为龙头，现代服务业为主导的特色经济结构，将资源优势转化为产业强势。
十二五规划纲要针对三亚旅游，提出"实施旅游产业转型升级、精品发展、高端发展和可持续战略，丰富旅游产品体系，优化旅游产业布局，强化旅游管理，缩小旅游业与世界水平的差距，打造三亚旅游产品的独特性和核心竞争力。"通过发展滨海休闲运动、海上休闲观光、游轮游艇等海上高端旅游产品，积极发展生态旅游，尤其是热带森林生态旅游等，来提升旅游产品品质；构建"一心、一带、一轴、三区"的旅游发展空间格局，其中，沿西线高速公路以崖城历史文化名镇建设为重点，以天涯海角、西岛、南山、大小洞天等景区景点为支撑，建设文化、休闲旅游区。
大小洞天景区，在宗教文化、滨海旅游等方面拥有特色的资源和优势，围绕文化休闲旅游区的总体定位，重点发展道家文化餐饮、养生保健、热带森林生态度假、滨海运动赛事、游艇海上观光等项目。
《三亚热带海滨风景名胜区大小洞天景区详细规划》
三亚市住房和城乡建设局委托广西华蓝设计（集团）有限公司编制完成是《三亚热带海滨风景名胜区大小洞天景区详细规划》已于2012年12月10日获得三亚市城乡规划委员会批准。规划以山海相连、天人合一为宗旨，将景区山海资源充分整合与利用。规划注重文化旅游、文化兴城，以道家文化为切入点，巧妙的将大小洞天八大分区融会贯通。以"融、合、进退、卦、空、和、乐、透"的设计手法和文化内涵，分别诠释景区八大分区设计，追求"天人合一"的空间与精神构想，充分展现"水月洞天、福寿洞天、别有洞天"的意境。
依托风景区的景观资源特色，结合景区发展定位和用地布局策略，规划将大小洞天风景名胜区规划为众妙之门、椰韵风情、海天水月、洞天福地、云间水庄、月湾归真、乐水港湾、紫清隐院八个相对独立而又紧密关联的功能片区。
项目龙王别院文化区建设工程属于八大片区中的洞天福地——福寿洞天核心游览区：本片区包含了景区核心观光资源群——小洞天、金顶、南海神鳌、南海龙王别院等，是景区的核心观光区。该区以"洞天福地"为设计理念与主题，以道教文化为精神文化核心。道家中有二十八星宿及四大神兽：东青龙、西白虎、南朱雀、北玄武。东西南北四方各七星宿，共二十八星宿。东方的星象如一条龙，西方的星象如一只虎，南方的星象如一只大鸟，北方的星象如龟和蛇。鉴于地球围绕太阳公转，天空的星象也伴随季节转换。每到冬春之交的傍晚，苍龙显现；春夏之交，玄武升起；夏秋之交，白虎露头；秋冬之交，朱雀上升。观星是古人对大自然最朴素的解读，是"天人合一"的具体实践。本片区规划以星宿分布作为该区规划结构骨架，取"聚天地之灵气，日月之精华"，"离苍穹最近的地方"之义，并设置观星台等道家文化项目。
项目发起人和发起缘由
项目发起单位：三亚大小洞天发展有限公司
提出项目的理由
项目建设工程建设是《三亚市旅游发展战略规划》以及《三亚热带海滨风景名胜区大小洞天景区详细规划》的需要
《三亚市旅游发展总体规划（修编）（2008 -2020）》旅游区提升规划中将大小洞天旅游区定位为以中国传统的道家文化为主题，融热带海滨风光、民俗风情、休闲度假为一体的国际性文化旅游区。提出依托于"寿比南山不老松"，建设中国长寿养生文化博物馆；以南山大小洞天为中枢，联动南山佛教文化苑、崖州古城，构建"泛南山"文化旅游片区；开展寿文化旅游，以长寿夏令营、长寿俱乐部等形式，吸引中老游客进行太极拳、道家气功、温泉等专业疗养。并加强景区之间合作，与南山联动，打造"中国南山国际长寿文化节"品牌活动。
三亚市城乡规划委员会于2012年12月10日批准通过三亚市住房和城乡建设局委托广西华蓝设计（集团）有限公司编制的《三亚热带海滨风景名胜区大小洞天景区详细规划》，确定旅游区的性质为以秀美的海山风光为背景，以道家文化为主题，以开展观光游览、休闲度假和养生健身活动为主要内容，具有国际水准的生态文化综合旅游区。
三亚大小洞天景区龙王别院文化区旅游基础设施的建设有利于全市和全省旅游业的发展
伴随"海南国际旅游岛"的进一步发展，海南省旅游业发展的步伐加快，同时为了树立三亚市作为"海南国际旅游岛"旅游中心的地位，必须扩展与丰富其旅游产品的内涵。建设三亚大小洞天风景区龙王别院文化区是三亚南山——大小洞天风景旅游区的重要补充。大小洞天景区丰富的旅游资源得到开发利用的纵深度和广阔度同类似风景区相比远远不够，仅仅集中体现在滨海风光以及道家文化上。
本项目的建设将丰富与深化三亚大小洞天风景区龙王别院文化区的内容；丰富"洞天福地"、"三海奇观"、"南极寿谷"、"南海龙宫"、"摩崖石刻"、"自然博物馆"等形象的内涵，使举世闻名的大小洞天及"南山不老松"衬托在更大的道家文化、龙文化的景观空间世界里。三亚市的旅游景区、景点将进一步从点线富集向板块富集化发展，这样可延长游客停留的时间，大幅度提升生态文化旅游品牌产品的市场价值，提高经济效益水平。
三亚大小洞天景区龙王别院文化区旅游基础设施的建设有利于资源保护与利用
三亚大小洞天风景区龙王别院文化区的旅游资源丰富，椰风海韵摇曳多姿、热带海岸常绿季雨林奇丽秀美、海湾石景鬼斧神工、道家文化底蕴深厚悠久、珍稀动植物种群以及养生保健价值等都是得天独厚、不可再生的。项目建设区内有序的保护和建设，能防止乱建、强占、滥伐等破坏景观和生态环境的行为发生，能使这些珍贵的旅游资源得以永续利用。
三亚大小洞天景区龙王别院文化区旅游设施的建设有利于对外开放和招商引资
伴随景区基础设施硬件的逐步完善，三亚市大小洞天景区龙王别院文化区的旅游资源得到进一步挖掘，大小洞天景区的知名度也会大大提高，可开发项目必然会增加，将会吸引更多外来资金的投入，扩大三亚市的开放程度，促进三亚市经济的发展。
投资的必要性
项目建设是落实国家、海南国际旅游岛建设的发展要求
三亚大小洞天龙王别院文化区建设工程以道教文化为主线，但不独尊道教，融合了儒释道三教中龙、龙王文化，目标在于修建成国内最大、设施最齐全、内容最丰富的龙王景区。整个建筑群整体顺应山体蜿蜒盘旋而上，宛似一条"飞龙"卧在山脊上，并似欲腾空而上。以山脊为隐形中轴线，主体建筑均沿轴向逐级布置，背靠耸入云霄的高山，山阴草木香。在浩大的空间容量中，精巧地构建了由祈雨台、宫门、南海龙宫正殿、藏经阁、四海龙宫配殿、九子殿、龙珠塔、四海朝天等组成的龙王别院核心建筑，造型精致优美辉煌，展示以正史文献记载中的内容，这些建筑分别往东西两侧发展而成的错落的建筑群，则与民间习俗、神话传说等内容结合，并与休憩、餐饮、工艺品、旅游产品等服务内容结合，构建龙王别院历史祭拜区、龙王文化展示区游览区、龙文化展示休憩区和龙珠塔四大主题功能区，形成具有独特文化主题的、集展、卖、休、赏、体、购为一体的现代文化旅游区，增加三亚大小洞天风景区参与型的旅游产品，提升景区文化旅游资源层次，深化景区山海互联，使国家5A级景区重新焕发活力。
在当前国际旅游岛建设的大好形势下，大小洞天景区与同线景点景区的差距是明显的，本项目的建设，按照国际惯例，扩展旅游目的地的文化内涵，是大小洞天景区当期所急需。
项目建设是落实《全省重点旅游景区和度假区规划建设的若干意见》具体举措
《全省重点旅游景区和度假区规划建设的若干意见》明确要求：加快完善旅游基础设施和旅游公共服务设施。分段推进海南岛滨海、滨江旅游和森林旅游区观光公路的建设；打通、升级改造主干道通往旅游景区的连接通道以及景区和景区之间的连接通道；规划建设若干个休闲绿道；建成一批房车、自驾车露营地示范点。
本项目作为海南道教文化的核心区域，项目天然具有差异性，将大小洞天道家文化内涵与融合了儒、道、释三教中龙、龙王文化的龙王别院文化区建设工程建设有机结合，实现前海后山联动，按照国际标准，建设龙王别院历史祭拜区、龙王文化展示游览区、龙文化展示休憩区和龙珠塔四个主题功能区，全面提升龙王别院文化区旅游接待能力，包括祈雨台、四海龙王主殿及配殿、九子殿、藏经阁、龙珠塔、四海朝天等龙王别院核心建筑，将龙王别院建设成具有独特儒释道三家龙、龙王文化主题的、集展、卖、休、赏、体、购为一体的现代文化旅游区。
项目建设是落实国家、海南省基本公共服务均等化的具体举措
2012年7月11日国务院正式分布《国家基本公共服务体系"十二五"规划》（国发〔2012〕29号），基公共文化体育要求："围绕建设社会主义核心价值体系和满足城乡居民精神文化需求的要求，坚持公益性、基本性、均等性、便利性，建立健全公共文化服务体系，扩大公共文化产品和服务的供给。推进全民健身公共服务体系建设。
2011年9月2日《海南省基本公共服务均等化重点民生项目发展规划( 2011-2015年)》指导思想要求："提高城乡居民的综合素质、实现人的全面发展上，努力让城乡居民充分享受国际旅游岛建设成果"的要求，坚持把建立发展成果及时普惠广大城乡居民的机制，作为国际旅游岛建设的新使命、新特征，立足省情，科学规划，尽力而为，量力而行，加快实施重点民生工程，提高基本公共服务的均衡性和可及性，促进社会公平正义和人的全面发展"。
大小洞天景区是全国老人喜爱的旅游目的地，但鉴于游览空间局促，影响了景区公益性服务。在海南构建辐射全岛的五大区域医疗中心和1小时三级医疗机构服务圈，将推动海南老人旅游和度假的热潮，本项目的实施，能够更好的为全国广大老人提供无偿的、高品质的公益产品，将是落实国家、海南省基本公共服务均等化的要求落实到实处。
项目建设是实现景区国有资产保值增值的关键工程
大小洞天景区与近邻南山寺具有互补性，一佛一道各自分明，但南山寺作为民营企业，因其投资灵活性和决策层面简单性，南山寺旅游产品和营业额呈爆发式增长。目前大小洞天景区收入仅为南山寺1/3，收入不足的主要原因在于产品规模难以扩大，建设资金压力等因素。
大小洞天景区龙王别院文化区建设工程建设极大地解决了景区文化资源延展不足的困境，同时也是拓展市场、提升景区文化内涵的形象工程，实现海南国资委及公司员工多年的夙愿。本项目的建设内容与景区自然特色和历史文化紧密结合，将有效的提升大小洞天景区在三亚旅游市场的核心地位，自然资源和人文资源两方面同步提高景区的吸引力和知名度。为市场对接、旅游产品层次提高及综合效益增值打下稳固的基础。
大小洞天景区作为5A国家级风景名胜景区，是(海南)三亚的名片；本项目的建设也将促进三亚市旅游产业向现代文化产业转换，提升整体服务水平，提升三亚市在全球范围的旅游形象。因而，本项目的建设是十分必要的，也是十分急需的。
旅游资源条件评价
资源现状分析
南山大小洞天海岸上的岩石嶙峋奇峭，鬼斧神工，演绎着玄幻的传说。卷卧的南山（也称鳌山）常年青翠，三万余株形态各异的龙血树（不老松）更似一位位慈眉寿老，与这块人寿福泽的宝地共同烘托了"寿比南山不老松"的千古福愿。旅游区分为"洞天福地"、"三海奇观"、"南极寿谷"、"南海龙宫"、"摩崖石刻"、"自然博物馆"六个景区。
现有龙王别院登山方向，仅玄妙阁、南海神鳖、观鳌亭三处景点，建筑风格并不统一，分数不同历史时期建设，登山道周边生态植被良好，但单一登山道全长仅400米休息、停留点、文化展示功能点极少，无法形成对"龙"文化、"龙王"文化的系统深入地表达。并且现有龙王别院为现代坡屋顶建筑，规制简单，轴线纵深较短，缺乏经典性和参观性，难以全面表现南海龙王文化。
资源品质状况
按照《风景名胜区规划规范》中对景源的评价标准，参考《三亚热带海滨风景名胜区总体规划（2011—2025）》中的景源评价指标体系，结合大小洞天景区的自身特点和具体情况，选定评价层，拟定评价标准，并给与不同的权重。
具体按照如下评价指标体系进行评价：欣赏价值25分、科学价值5分、历史价值10分、保健价值15分、游憩价值20分、生态特征8分、环境质量3分、设施状况2分、监护管理2分、交通设施与食宿接待2分、客源市场与运营管理3分、规划范围3分。在此基础上，采用经验概括和定量概况相结合的方法，通过专家打分，得出评价结果。
其中，一级景源为总分在50分以上、景源价值在30分以上的风景点或要素；二级景源为总分在40分以上、景源价值在20分以上的风景点或要素；三级景源为总分在30分以上、景源价值在15分以上的风景点或要素；四级景源为总分在20分以上、景源价值在10分以上的风景点或要素。详见风景资源分类及分级评定表。
景源分级评价指标体系表
| 综合评价层 | 景源价值（75分） | 环境水平（15分） | 利用条件（5分） | 规划范围（5分） | 总分（100分） | 评级 | |||||||||
| 项目评价层 | 欣赏价值 | 科学价值 | 历史价值 | 保健价值 | 游憩价值 | 小计 | 生态特征 | 环境质量 | 设施状况 | 监护管理 | 交通通讯食宿接待 | 客源市场运营管理 | |||
| 25 | 5 | 10 | 15 | 20 | 75 | 8 | 3 | 2 | 2 | 2 | 3 | 5 | 100 | ||
| 日月同辉 | 11 | 3 | 8 | 22 | 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 30 | 三级 | |||
| 日出、日落、月亮、星辰 | 12 | 2 | 10 | 24 | 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 32 | 三级 | |||
| 朝霞、晚霞、雨后彩虹 | 12 | 3 | 10 | 25 | 4 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 34 | 三级 | |||
| 降雨、台风 | 9 | 2 | 6 | 17 | 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 25 | 四级 | |||
| 四季常青、避寒气候 | 14 | 3 | 10 | 10 | 38 | 4 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 48 | 二级 | |
| 虫鸣、鸟叫声 | 10 | 3 | 9 | 22 | 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 30 | 三级 | |||
| 流云飞雾 | 12 | 3 | 9 | 24 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 31 | 三级 | |||
| 晨景、暮景、夜景 | 11 | 3 | 9 | 23 | 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 32 | 三级 | |||
| 山地、丘陵 | 10 | 2 | 5 | 9 | 26 | 4 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 37 | 三级 | |
| 金顶、鼻子岭 | 10 | 3 | 5 | 8 | 26 | 4 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 38 | 三级 | |
| 海山奇观 | 12 | 2 | 6 | 9 | 29 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 37 | 三级 | |
| 试剑峰 | 10 | 2 | 6 | 8 | 26 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 34 | 三级 | |
| 小洞天 | 18 | 3 | 7 | 14 | 42 | 4 | 2 | 1 | 1 | 1 | 2 | 3 | 56 | 一级 | |
| 鳌山神龟 | 9 | 2 | 5 | 8 | 24 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 31 | 三级 | ||
| 鉴真沐海 | 9 | 2 | 6 | 7 | 24 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 31 | 三级 | ||
| 不材之木 | 8 | 2 | 5 | 8 | 23 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 30 | 三级 | ||
| 其他花岗岩景观 | 10 | 2 | 5 | 7 | 24 | 2 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 32 | 三级 | ||
| 转运石、孔雀石、仙桃石、仙翁寿石、风动石、仙履石、蛤蟆石 | 9 | 2 | 5 | 6 | 22 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 30 | 三级 | |
| 沙滩 | 12 | 2 | 3 | 2 | 14 | 34 | 4 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 45 | 二级 |
| 岩礁 | 9 | 2 | 5 | 8 | 24 | 3 | 2 | 1 | 1 | 1 | 32 | 三级 | |||
| 沙岸、岩岸 | 12 | 3 | 3 | 12 | 30 | 4 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 41 | 二级 | |
| 龙王滩 | 9 | 2 | 4 | 10 | 25 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 31 | 三级 | |||
| 小月湾 | 12 | 2 | 12 | 24 | 4 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 39 | 三级 | ||
| 涨潮、退潮 | 11 | 3 | 10 | 24 | 3 | 2 | 1 | 1 | 1 | 32 | 三级 | ||||
| 海水、海浪 | 10 | 3 | 11 | 24 | 3 | 2 | 1 | 1 | 2 | 33 | 三级 | ||||
| 海景 | 12 | 3 | 10 | 25 | 3 | 2 | 1 | 1 | 1 | 33 | 三级 | ||||
| 热带季雨林 | 10 | 4 | 1 | 12 | 27 | 3 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 38 | 三级 | |
| 百年酸豆树 | 14 | 3 | 2 | 11 | 29 | 3 | 2 | 2 | 1 | 3 | 40 | 二级 | |||
| 南山不老松 | 14 | 3 | 2 | 12 | 30 | 3 | 2 | 2 | 1 | 3 | 42 | 二级 | |||
| 热带海滨沙生草丛 | 10 | 3 | 8 | 21 | 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 30 | 三级 | |||
| 热带海滨杀生刺灌丛 | 12 | 3 | 8 | 21 | 4 | 1 | 1 | 1 | 2 | 32 | 三级 | ||||
| 热带森林动物 | 12 | 3 | 8 | 21 | 4 | 1 | 1 | 1 | 2 | 32 | 三级 | ||||
| 海洋生物 | 10 | 3 | 9 | 22 | 4 | 1 | 1 | 1 | 2 | 31 | 三级 | ||||
| 春花秋实 | 12 | 2 | 2 | 10 | 26 | 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 35 | 三级 | ||
| 候鸟 | 12 | 3 | 7 | 22 | 4 | 1 | 1 | 1 | 2 | 31 | 三级 | ||||
| 海南本地树种 | 10 | 2 | 3 | 10 | 25 | 5 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 37 | 三级 | ||
| 椰林吧 | 14 | 2 | 5 | 12 | 33 | 5 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 47 | 二级 | |
| 景区大门 | 8 | 10 | 18 | 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 28 | 四级 | |||
| 观鉴亭 | 10 | 5 | 11 | 26 | 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 35 | 三级 | ||
| 岩瞻亭 | 10 | 5 | 10 | 25 | 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 34 | 三级 | ||
| 寿字亭 | 11 | 3 | 10 | 24 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 33 | 三级 | ||
| 玄妙阁 | 12 | 1 | 12 | 25 | 2 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 36 | 三级 | ||
| 三亚自然博物馆 | 12 | 1 | 12 | 25 | 2 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 36 | 三级 | ||
| 商店、购物中心 | 8 | 8 | 19 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 25 | 四级 | |||
| 南海龙王别院 | 12 | 5 | 10 | 27 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 37 | 三级 | ||
| 还金寮 | 10 | 4 | 8 | 22 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 31 | 三级 | ||
| 毛公井 | 10 | 4 | 9 | 23 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 32 | 三级 | |||
| 灯塔 | 9 | 1 | 8 | 18 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 24 | 四级 | ||||
| 登仙桥、仙梯、仙人足、静心桥 | 10 | 3 | 10 | 23 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 31 | 三级 | |||
| 寿字碑 | 12 | 3 | 8 | 23 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 31 | 三级 | |||
| 九九归一 | 11 | 3 | 8 | 22 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 31 | 三级 | |||
| 道德经石壁 | 12 | 3 | 9 | 24 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 32 | 三级 | |||
| 魁星石刻 | 10 | 3 | 9 | 22 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 30 | 三级 | |||
| 行气玉佩铭 | 10 | 3 | 9 | 22 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 30 | 三级 | |||
| 南海神鳌 | 12 | 4 | 8 | 24 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 33 | 三级 | |||
| 石船 | 10 | 3 | 9 | 22 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 30 | 三级 | |||
| 鉴真群雕 | 12 | 2 | 7 | 12 | 33 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 42 | 二级 | |
| 老子望海 | 12 | 3 | 9 | 24 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 33 | 三级 | ||
| 卧佛 | 12 | 3 | 9 | 24 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 30 | 三级 | ||||
| 太极广场 | 10 | 3 | 8 | 21 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 31 | 三级 | ||
| 钓台 | 8 | 2 | 8 | 18 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 24 | 四级 | ||||
| 神鳌台 | 7 | 2 | 7 | 16 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 21 | 四级 | ||||
| 龙抬头节、九九重阳节 | 6 | 4 | 11 | 21 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 30 | 三级 | ||
| 民俗风情 | 5 | 2 | 6 | 13 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 20 | 四级 | ||
| "二月二，龙抬头"祭海仪式 | 6 | 4 | 11 | 21 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 30 | 三级 | ||
| 大洞天、白玉蟾南山岭修行、毛奎升仙、将军试剑峰、石船石人等传说 | 6 | 4 | 12 | 22 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 31 | 三级 | ||
| 龙文化、道家文化、长寿文化 | 8 | 4 | 12 | 24 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 32 | 三级 | ||
| 民俗庙会 | 6 | 2 | 6 | 14 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 21 | 四级 | ||
| 新丝路模特大赛、蓝丝带活动 | 6 | 6 | 12 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 2 | 21 | 四级 | |||
| 郭沫若探胜访古、江泽民题词 | 10 | 1 | 11 | 22 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 31 | 三级 | ||
| 野餐露营地、垂钓区 | 9 | 12 | 21 | 2 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 32 | 三级 | |||
| 游人中心 | 5 | 5 | 10 | 3 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 22 | 四级 |
风景资源分类及分级评定表
| 大类 | 中类 | 小类 | 景点或景观要素 | 级别 | 主要分布区域 | 旅游功能 |
| 自然景源 | 1、天景 | 日月星光 | 日月同辉 | 三级 | 景区 | 观赏 |
| 日出、日落、月亮、星辰 | 三级 | 金顶 | 观赏、休闲 | |||
| 虹霞蜃景 | 朝霞、晚霞、雨后彩虹 | 三级 | 金顶 | 观赏、休闲 | ||
| 风雨阴晴 | 降雨、台风 | 四级 | 景区 | 观赏 | ||
| 气候景象 | 四季常青、避寒气候 | 二级 | 景区 | 休闲、度假 | ||
| 自然声象 | 虫鸣鸟叫声 | 三级 | 景区 | 观赏、休闲 | ||
| 云雾景观 | 流云飞雾 | 三级 | 金顶 | 观赏、休闲 | ||
| 其他天景 | 晨景、暮景、夜景 | 三级 | 景区 | 观赏、休闲 | ||
| 2、地景 | 大尺度山地 | 山地、丘陵 | 三级 | 南山 | 观赏、登山 | |
| 山景 | 金顶、鼻子岭 | 三级 | 南山 | 观光游憩 | ||
| 奇峰 | 海山奇观 | 三级 | 南山 | 观赏、科考 | ||
| 试剑峰 | 三级 | 南山 | 观赏、科考 | |||
| 洞府 | 小洞天 | 一级 | 海岸 | 观赏、科考、探险 | ||
| 石林石景 | 转运石、孔雀石、仙桃石、仙翁寿石、风动石、仙履石、蛤蟆石 | 三级 | 海岸 | 观赏、科考 | ||
| 鳌山神龟 | 三级 | 海岸 | 观赏 | |||
| 鉴真沐海 | 三级 | 海岸 | 观赏、科考 | |||
| 不材之木 | 三级 | 南山 | 观赏、科考 | |||
| 其他花岗岩景观 | 三级 | 海岸 | 观赏、科考 | |||
| 沙景沙漠 | 沙滩 | 二级 | 沙滩 | 观光游憩 | ||
| 洲岛屿礁 | 岩礁 | 三级 | 海岸 | 观赏、科考 | ||
| 海岸景观 | 沙岸、岩岸 | 三级 | 海岸 | 观赏、休闲 | ||
| 3、水景 | 沼泽滩涂 | 龙王滩 | 三级 | 海滩 | 观光游憩 | |
| 海湾海域 | 小月湾 | 三级 | 海湾 | 休闲、度假 | ||
| 涨潮、退潮 | 三级 | 海湾 | 观赏、休闲 | |||
| 海水、海浪 | 三级 | 海湾 | 观赏、休闲 | |||
| 其他水景 | 海景 | 三级 | 海域 | 观赏、休闲 | ||
| 4、生景 | 森林 | 热带季雨林 | 三级 | 景区 | 观赏、科考、探险 | |
| 古树名木 | 百年酸豆树 | 二级 | 景区 | 观赏、科考 | ||
| 南山不老松 | 二级 | 景区 | 观赏、科考 | |||
| 植物生态类群 | 热带海滨沙生草丛 | 三级 | 海滨 | 观赏、科考 | ||
| 热带海滨杀生刺灌丛 | 三级 | 海滨 | 观赏、科考 | |||
| 动物群栖息地 | 热带森林动物 | 三级 | 景区 | 观赏、科考 | ||
| 海洋生物 | 三级 | 海域 | 观赏、科考 | |||
| 物候季相景观 | 春华秋实 | 三级 | 景区 | 观赏、食用 | ||
| 候鸟 | 三级 | 景区 | 观赏、科考 | |||
| 其他生物景观 | 海南本地树种 | 三级 | 景区 | 观赏、休闲 | ||
| 人文景源 | 5、园景 | 专类主题游园 | 椰林吧 | 二级 | 海滨 | 观光游憩 |
| 6、建筑 | 风景建筑 | 景区大门 | 四级 | 入口处 | 观光游憩 | |
| 观鉴亭 | 三级 | 南山 | 观光游憩 | |||
| 观鳌亭 | 三级 | 南山 | 观光游憩 | |||
| 岩瞻亭 | 三级 | 南山 | 观光游憩 | |||
| 寿字亭 | 三级 | 南山 | 观光游憩 | |||
| 玄妙阁 | 三级 | 南山 | 观光游憩 | |||
| 文娱建筑 | 三亚自然博物馆 | 三级 | 入口处 | 观光游憩、科教 | ||
| 商业建筑 | 味道海景餐厅 | 三级 | 入口处 | 休闲、观光 | ||
| 商店、购物中心 | 四级 | 景区 | 游憩、休闲 | |||
| 宗教建筑 | 南海龙王别院 | 三级 | 景区 | 观光游憩、祭拜 | ||
| 纪念建筑 | 还金寮 | 三级 | 南山 | 观光游憩、祭拜 | ||
| 工程构筑物 | 毛公井 | 三级 | 南山 | 观赏 | ||
| 灯塔 | 四级 | 海岸 | 观赏、标志物 | |||
| 其他建筑 | 登仙桥、仙梯、仙人足、静心桥 | 三级 | 南山 | 观赏、登山 | ||
| 7、胜迹 | 摩崖石刻 | 寿字碑 | 三级 | 南山 | 观赏 | |
| 九九归一 | 三级 | 南山 | 观赏 | |||
| 道德经石壁 | 三级 | 南山 | 观赏 | |||
| 魁星石刻 | 三级 | 南山 | 观赏 | |||
| 行气玉佩铭 | 三级 | 南山 | 观赏 | |||
| 雕塑 | 南海神鳌 | 三级 | 南山 | 观赏 | ||
| 石船 | 三级 | 海岸 | 观赏 | |||
| 鉴真群雕 | 二级 | 南山 | 观赏 | |||
| 老子望海 | 三级 | 南山 | 观赏 | |||
| 卧佛 | 三级 | 南山 | 观赏 | |||
| 游娱文体场地 | 太极广场 | 三级 | 入口处 | 观赏、游憩 | ||
| 钓台 | 四级 | 海岸 | 观赏、游憩 | |||
| 神鳌台 | 四级 | 南山 | 观赏、游憩 | |||
| 8、风物 | 节假庆典 | 龙抬头节、九九重阳节 | 三级 | 景区 | 观光、休闲 | |
| 民族民俗 | 黎苗风情 | 四级 | 景区 | 观光、体验 | ||
| 宗教礼仪 | "二月二、龙抬头"祭海仪式 | 三级 | 景区 | 观光、体验 | ||
| 神话传说 | 大洞天、白玉蟾南山岭修行、毛奎升仙、将军试剑峰、石船石人等传说 | 三级 | 景区 | 观光、休闲 | ||
| 民间文艺 | 龙文化、道家文化、长寿文化 | 三级 | 景区 | 观光、休闲 | ||
| 其他风物 | 民俗庙会 | 四级 | 景区 | 观光、休闲 | ||
| 新丝路模特大赛、蓝丝带活动 | 四级 | 景区 | 观光、休闲 | |||
| 郭沫若探胜访古、江泽民题词 | 三级 | 海岸 | 观光、游憩 | |||
| 综合景源 | 9、游憩景地 | 野游地区 | 露营地、烧烤区、垂钓区 | 三级 | 海滨 | 游憩、休闲 |
| 其他游憩景地 | 游人中心 | 四级 | 入口处 | 游憩、休闲 |
三亚大小洞天风景区旅游资源等级数量
| 资源等级 | 数量 | 资源名称 | |
|---|---|---|---|
| 优良级旅游资源 | 一级 | 1 | 小洞天 |
| 二级 | 7 | 鉴真群雕、南山不老松、百年酸豆树、沙滩、椰林吧等 | |
| 普通级旅游资源 | 三级 | 88 | 龙王别院、龙王滩、小月湾、玄妙阁、寿字碑、魁星石刻等 |
| 四级 | 13 | 神鳌台、钓台、灯塔、景区大门、游人中心、民俗风情等 |
项目区资源条件
用地条件
拟建设龙王别院文化区位于三亚大小洞天景区西部沿海区域的中段，属于《三亚热带海滨风景名胜区大小洞天景区详细规划》中C-3-1编号地块，山体较陡，坡度在8%之内直接可用于建设的地块极少，但在15%—25%之间的地块较多，坡向适度背风，植被良好，景观视线垂直海岸线，与现有龙王别院距离接近，是理想的龙王文化发展区。
用水条件
拟建设项目区用水由崖城市政给水管网接出，进入景区，沿路布置，在小月湾北侧设置了水池和水泵房，对项目区进行加压供水，在海景味道餐厅东侧空旷区域设置了消防供水池，水量稳定，水质较好，符合饮用标准，达到国家《景观娱乐用水水质标准》中A类标准，经简单处理，即可满足景区用水之需。但景区开发仍要注意环境保护和节约用水，做到雨污分流，以期永续循环使用。
大气环境
因拟建设项目区远离市中心和居民社区，绿树成林，无工业三废污染和社区生活污染源。大气质量完全达到国家《环境空气质量标准》GB3095-1996）中的一级标准。届时景区内景观绿化茂密，氧吧般优良清新的空气质量将会成为吸引市民和游人的主要因素之一。建设项目区尽量采用电能、太阳能等清洁能源，建设沼气、桔杆、厕所、日光温室能源生态模式，做到垃圾分类处理。
区位条件
拟建设项目区地理位置优越，交通便捷。三亚大小洞天风景区龙王别院文化区的对外交通主要依托225国道，即东西向沿境而过的海榆西线。向北去经225国道直达崖州湾地区，向东10公里左右是南山文化旅游区、20公里左右是天涯海角风景旅游区、30公里左右是三亚凤凰国际机场、40公里到达三亚中心城区旅游圈、60公里左右是亚龙湾旅游区辐射圈、70公里左右是海棠湾地区放射带，向南是绵延旖旎的热带滨海岸线。除此之外，项目景区有公路直接通向海南西线高速公路入口，便捷与三亚凤凰国际机场、海口粤海铁路、海口美兰国际机场的联系，增强项目可进入性。
三亚大小洞天景区龙王别院文化区项目开发建设融合了儒释道三教中龙、龙王文化的龙王别院历史祭拜区、龙王文化展示区游览区、龙文化展示休憩区和龙珠塔四大主题功能区，吸引民俗文化参与、观光、休闲度假等游客。
三亚大小洞天风景区现已形成旅游景点100多处，以高品质的海滨自然生态环境为基调，以山海形胜、雨林风光和人文遗迹等为内容；以小洞天、鉴真群雕、海山奇观、试剑峰、小月湾、南山不老松、椰林吧、南海龙王别院、胜迹传说等为代表的极具特色的景观为核心，集天景、地景、水景、生景、园景、建筑、风物为一体的综合性景区，其风景游赏价值极高，科学价值、历史价值、保健价值和游憩价值均很突出，具有区域性乃至全国性吸引力，资源潜力巨大，旅游发展前景广阔。拟建设项目龙王别院文化区工程的建设为三亚大小洞天景区的发展提供良好的发展机遇和广阔空间区，可以与周边区域如南山等进行整和，开发一系列的旅游产品线路，作为游客旅游过程中的旅游地，进行游客分流。
项目区区位图
项目区资源开发价值
基于开发商投资的评价
景区投资企业三亚大小洞天发展有限公司（筹）资金实力雄厚，技术力量强大，经营范围是涉及房地产、旅游、餐饮、路桥建设等方面、聘请了一批享誉省内外的专家学者作为公司的技术顾问。
旅游开发总体评价
从旅游资源单体条件、客源市场条件、社会经济条件三个方面建立项目旅游资源开发评价模型，确定综合评价因子并对各因子进行权重赋值，然后根据权重计算出单体评价的综合因子值，最终对旅游资源开发价值进行综合评价。
项目资源总体开发评价
| 项目层 | 旅游资源单体评价(40%) | 客源市场评价(30%) | 社会经济背景评价(30%) | 总赋分 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 因子层 | 资源要素价值 | 资源影响力 | 附加值 | 客源地区位条件 | 客源市场出游能力 | 游客偏好 | 区域经济总体水平 | 政府旅游政策 | 人力资源条件 | 基础和服务设施 | |
| 权重值 | 32 | 5 | 3 | 10 | 10 | 10 | 7 | 8 | 5 | 10 | 100 |
| 赋分值 | 26.6 | 3.8 | 2.45 | 8.9 | 9.1 | 8.9 | 4.9 | 7.2 | 3.15 | 7.7 | 82.7 |
| 赋值小计 | 32.85 | 26.9 | 22.95 |
从资源总体开发评价来看，总分为82.7分，总体开发价值很高。
市场分析与建设规模
市场分析
三亚市经济发展预测
根据《三亚市城市总体规划（2008—2020）》"十二五"期间，三亚市把建设世界著名、亚洲一流的国际性热带海滨风景旅游城市，中国生态文明建设的示范基地和宜居城市，海南省改革创新和城乡统筹试验示范区作为城市发展总目标，努力把三亚市建设成为旅游度假胜地、天涯文化源地、创新创意高地；以高端产业为取向，以旅游业为龙头，以创新创意产业、商贸业、文化产业、房地产业、现代农业、海洋产业等为支撑，鼓励和培育与旅游相关的其他各类产业，构建符合三亚市发展需要的现代产业体系；近期至2015年三亚市GDP达到385亿元，年均增速14%，人均GDP达到68520元；一、二、三产业比重分别为11.9%、20.3%和67.8%。
《三亚市旅游发展总体规划2008—2020》发展目标为2011—2015年期间，国内及入境游客平均增长率保持为10%，到2015年旅游接待总人数达到1163.2万人；2016—2020年期间，国内游客年均增长率6%，入境游客年均增长率保持为8%，到2020年旅游接待总人数为1575万人；2011年—2015年期间，国内旅游收入年均增长率保持10%，旅游外汇总收入年均增长率超过14%，到2015年旅游总收入达到220亿元。
三亚市旅游业发展现状及潜力分析
在最新编制完成的《三亚热带海滨风景名胜区总体规划》中，强调南山、大小洞天、天涯海角、亚龙湾等景区景点的整体性，用科学合理的保护和利用措施，把三亚热带海滨风景名胜区建设成为世界著名风景名胜区，并逐步形成国家级风景名胜区、历史文化名城和重点文物保护区等风景资源体系。
三亚"十一五"期间，全市生产总值年均增长17.9%，2011年达到355亿元，五年来累计完成1136亿元。2011年达到56500元（按户籍人口计算）。三次产业结构从22.8∶23.6∶53.6转变为12.1∶21.2∶66.7。
2011年，全市接待过夜游客已从2006年的454.9万人次增长到1000万人次，旅游总收入从65.4亿元增长到157亿元；2011年，全市海洋经济总产值达到120亿元，累计完成工业总产值43.9亿元。
通过以上三亚市国民经济和社会发展统计公报数据看，第三产业GDP增长最快，三亚第三产业GDP增长率达到23.0%，三亚旅游收入占GDP的92.83%。
截止2011年前三季度，三亚全市接待过夜游客(含旅游酒店、邮轮和其他旅游住宿设施)729.13万人次，同比增长9.8%，其中，过夜国内游客693.06万人次，增长9.4%；入境游客36.07万人次，增长18.2%。旅游总收入118.64亿元，同比增长9.5%。其中，国内旅游收入103.59亿元，增长7.9%；旅游外汇收入2.22亿美元，增长21.1%。
依托"3S滨海休闲度假"、"体育运动休闲"、"中国健康养生"三大世界级品牌，"天涯海角文化"、"南山长寿文化"、"南山宗教文化"、"商务休闲城市"四大国家级品牌，发挥优质的生态环境优势，交通格局的变化，国家正常的扶持，三亚市旅游业发展在未来相当长一段时间必然保持高速增长的态势。
拟建设项目旅游客源市场分析与定位
按产品功能
休闲度假市场
三亚大小洞天龙王别院文化区建设工程，以道家文化为主线，融合儒道释三家龙、龙王文华，以山脊为隐形中轴线，主体建筑均沿轴向逐级布置，背靠耸入云霄的高山，山阴草木香。在浩大的空间容量中，精巧地构建了由祈雨台、宫门、南海龙宫正殿、藏经阁、北海龙宫配殿、九子殿、龙珠塔、四海朝天等组成的龙王别院核心建筑，造型精致优美辉煌，在与民间习俗、神话传说等内容结合的同时，提供休憩、餐饮、工艺品、旅游产品等服务，是旅客休闲度假的好去处。
文化旅游市场
大小洞天旅游区的发展定位是中国传统的道家文化为主题，融合热带海滨风光、民俗风情、休闲度假为一体的国际性文化旅游区。规划以南山带小洞天为中枢，联动南山佛教文化苑、崖州古城，构建"泛南山"文化旅游片区：开展寿文化旅游，以长寿夏令营、长寿俱乐部等形式，吸引中老游客进行太极拳、道家气功、温泉等专业疗养。并加强景区之间合作，与南山联动，打造"南山国际长寿文化节"，并举行"南山寿星"荣誉评选活动。
拟建设项目龙王别院文化区工程是大小洞天景区传播道家文化、龙文化、龙王文化的重点景段，定期举办"二月二"龙王庙会、洗头水、招龙舞等反映道家文化节目，在旅游淡季的时候能够有效延长旅游时间，发挥旅游设施的潜能，是一项综合效益良好的旅游形势，因而文化旅游是旅游地十分重要的一个客源市场。
修学市场
建成后的项目景区内以道教文化为主线，融合了儒释道三教中龙、龙王文化的古典建筑群和民俗节目等，这些资源对青少年将具有较强的吸引力，通过参观，青少年可以获得很多关于民俗文化方面的知识，开拓视野，景区将发挥修学旅游的功能。
周末出游市场
周末出游市场这块具有巨大的潜力。周末三亚市民或周边城市的家庭可以全家出游或者开车自驾游前来参观游玩，既可以陶冶情操、愉悦身心，又可以使孩子增加大量的生态和民俗文化方面的科普知识，市场潜力巨大。
生态旅游市场
项目景区内有良好的生态环境，有号称"活化石"的南山不老松——龙血树，游客还可以亲水体验、游乐，这些正是久居城市的居民梦寐以求的。
按地区分
三亚市居民
项目景区对于三亚市民来说是属于近郊旅游场所，景区到三亚市半小时车程左右，结合景区的环境优势、产品优势，未来项目景区必将成为三亚市居民周末休闲度假的重要目的地。
海南市场
海南人均可支配收入突破一千美元。人均可支配收入一千美元，是旅游者产生国际旅游动机的经济门槛。2011年海南省地区生产总值完成2515.29亿元，比上年增长12.0%，高于全国GDP增速2.8个百分点。人均地区生产总值突破4000美元大关，按现行汇率计算为4429美元，跨入了世界中上等收入地区的行列。在市民的众多消费支出中，食品类消费支出最多，第二分别为居住、交通和通信、医疗保健、家庭设备用品及服务支出。旅游消费在居民消费中的比重越来越大。 三亚市旅游产业和热带特色现代农业经济仍呈现良好发展态势，三亚市第三产业增加值增长19.6%，对经济增长的贡献率达56%，以旅游业为龙头、服务业为主导的产业特色更加鲜明。全年接待过夜游客2587.3万人次，旅游总收入257.6亿元，分别增长15%和21.7%；"冬交会"签订农产品订单565.02万吨，成交金额226.94亿元，分别比上届增长11.8%、28.2%。继续实施中部农民三年增收计划，中部6市县农村居民人均纯收入达到4214元，增长18%，比全省增幅高6.8个百分点；居民收入也出现快速增长态势。
泛珠江三角洲区域市场
"泛珠三角"又叫"9+2"，"泛珠三角"计划是指沿珠江流域的广东、福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州9个省（区），加上香港和澳门两个特别行政区在内的11个地区合作，共谋发展。这些地区直接或间接地与珠江流域的经济流向和文化有关，且在资源、产业、市场等方面有较强的互补性。这一计划由广东省倡导，得到了其他地区的热烈响应。"泛珠三角"地区陆地面积为199.45万平方公里，人口4.46亿人，占全国面积的20.78%，人口的34.76%。 第七届泛珠三角区域合作与发展论坛暨经贸洽谈会签约项目累计1544项，签约总金额4512.83亿元。签约项目涉及制造业、基础设施、旅游开发、交通运输、物流仓储、电子信息、节能环保、高新技术等领域。第一届至第七届泛珠经贸洽谈会累计签约重要项目超过1.7万个，总金额超过2.6万亿元。2011年，泛珠内地九省区生产总值达15.2万亿元，增幅超过全国同期平均水平，约占全国生产总值的32％。根据经济发展的规律，泛珠三角必将是我国区域经济发展的重要增长极，并将可能成为亚太地区经济发达地区之一。
入境市场
东盟各国客源市场：即新加坡、泰国、菲律宾、印度尼西亚、马来西亚等，在该区生活的华侨和外籍华人占全世界华侨和外籍华人总数的一半。他们的富裕程度普遍高于所在国的土著民，一些华人资本家甚至在很大程度上影响着所在国的经济。而海南与该地区具有地缘优势，海南的地理位置、人文景观、优美的海滨及民族风情对该区旅客有较强吸引力，长久以来，该区华侨一直是海南一批巨大而稳定的国际客源。
日韩客源市场：日本是世界上仅次于美国的经济大国，在文化上，日本同我国交往有着悠久的历史渊源，这些是日本成为海南重要客源国的基础。韩国是亚洲经济实力较强的国家之一，在经济发展速度方面曾为亚洲的"四小龙"之一。中国海南岛与韩国济州岛是姊妹岛，经济发展有许多可以借鉴的地方，加上两地气候的互补性，使海南成为韩国的重要旅游基地。
俄罗斯客源市场：俄罗斯的冬天持续半年时间，雪多寒冷，而且俄罗斯大部分地区位于大陆内部，具有热带海洋风情的海岛对他们来说具有较强的吸引力。温暖的热带气候和绝佳的度假条件成为吸引越来越多的俄罗斯人前来度假、疗养的主要因素，而海南旖旎的海滨风光、极高的森林负离子覆盖率、洁净湿润的空气环境极大地满足了俄罗斯人的需求，因而俄罗斯人来海南度假旅游的几率最大。
景区环境容量估算
结合大小洞天景区的实际情况，综合考虑其景点分布、游览方式、设施现状和地形地貌等多方面因素，本规划通过两个层次估算，即分别计算生态容量和游人容量，在此基础上进行交叉对比，进而确定景区的环境容量。
生态容量
生态容量是指在一定时间内旅游区的生态环境不致退化或短时自行恢复的前提下，可以完全承受的游客活动量，即能接受的游客人数。
| 游憩用地生态容量指标表 | ||
|---|---|---|
| 用地类型 | 允许容人量和用地指标 | |
| （人／hm²） | （m²／人） | |
| （1）针叶林地 | 2∽3 | 5000∽3300 |
| （2）阔叶林地 | 4∽8 | 2500∽1250 |
| （3）森林公园 | ＜15∽20 | ＞660∽500 |
| （4）疏林草地 | 20∽25 | 500∽400 |
| （5）草地公园 | ＜70 | ＞140 |
| （6）城镇公园 | 30∽200 | 330∽50 |
| （7）专用浴场 | ＜500 | ＞20 |
| （8）浴场水域 | 1000∽2000 | 20∽10 |
| （9）浴场沙滩 | 1000∽2000 | 10∽5 |
注：数据引自《风景名胜区规划规范》（1999）。
根据《风景名胜区规划规范》的有关规定，并参考国内同类景区生态容量经验指标，大小洞天景区中的风景游赏用地和林地可按森林公园来计算其生态容量。
| 生态容量计算表 | ||||||
| 序号 | 类别代码 | 用地名称 | 面积（hm²） | 允许容人量（人／hm²） | 日生态容量（人次／日） | |
| 1 | 甲 | 风景游赏用地 | 73.73 | — | 1475 | |
| 其中 | 甲1 | 风景点建设用地 | 30.50 | 20 | 610 | |
| 甲2 | 风景保护用地 | 43.23 | 20 | 865 | ||
| 2 | 戊 | 林地 | 262.20 | 20 | 5244 | |
| 合计 | 335.93 | — | 6719 |
根据上表，整个景区森林总面积按335.93hm²来算，允许容人量取值为20人／hm²，则日生态容量为6719人次／日。根据《三亚热带海滨风景名胜区总体规划（2011∽2025）》，景区全年可游览天数按330天计，则年总生态容量约为221.7万人次／年。
游人容量
规划采用面积法来计算景区的游人容量。对于景区的不同区域，根据其使用目的不同，采用不同的指标取值。计算公式如下：
C＝（A／a）*D
其中：C——日游人容量，单位为人次；
A——可游览面积，单位为hm²；
a——每位游人占用的合理游览面积，单位为hm²／人；
D——周转率，为全天景点开放时间（一般取8h）／游玩景点所需时间。
| 项目景区游人容量计算表 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 类别代码 | 用地名称 | 计算面积（hm²） | 计算指标（hm²／人） | 瞬时容量（人） | 日周容量（次） | 日游人容量（人次／日） | |
| 1 | 甲 | 风景游赏用地 | 80.11 | — | 267 | — | 288 | |
| 其中 | 甲1 | 风景点建设用地 | 30.50 | 0.3 | 102 | 1 | 102 | |
| 甲2 | 风景保护用地 | 43.23 | 0.3 | 144 | 1 | 144 | ||
| 甲5 | 其他观光用地 | 6.38 | 0.3 | 21 | 2 | 43 | ||
| 2 | 乙 | 游览设施用地 | 65.94 | — | 2747 | — | 3595 | |
| 其中 | 乙1 | 旅游点建设用地 | 25.44 | 0.03 | 848 | 2 | 1696 | |
| 乙3 | 修养保健用地 | 32.92 | 0.02 | 1646 | 1 | 1646 | ||
| 乙5 | 其他游览设施用地 | 7.58 | 0.03 | 253 | 1 | 253 | ||
| 3 | 戊 | 林地 | 262.20 | 0.5 | 524 | 1 | 524 | |
| 合计 | 408.25 | — | 3624 | — | 4407 |
根据上表计算得出景区日游人容量为0.44万人次／日；年可游天数按330天计，则年总游人容量约为145.2万人次／年。
服务职工人口容量预测
本次规划选择相应的游人规模作为测算服务职工人口容量的基数。
景区现有员工470人，景区2010年游客量为72万人次，参考相关旅游区（点）服务质量要求及分类，服务职工与游客数量比值取1:15∽20，则增加部分的服务职工人数约为130人。即总服务职工人数为600人。
景区总人口容量预测
鉴于景区内无居民居住，故景区总人口容量为外来游人（4400）人和服务职工（600人）之和。即景区日人口容量为0.5万人次，年可游天数按330天计，年总人口容量约为165万人次。
对比可知，总人口容量小于景区环境容量，景区的发展建设是可持续的。
游客量预测
根据景区开发进度及营销宣传情况，结合主要客源市场的经济、社会发展情况，预计，未来项目景区的客源市场的发展趋势如下表：
| 发展阶段 | 近期（2013-2018） | 中期（2019-2024） | 远期（2024-2029） |
| 游客量（人次） | 7990000 | 8630000 | 9060000 |
建设规模和内容
项目主要建设规模
项目总投资估算为15375.48万元，项目规划总用地面积199728㎡，建筑总面积14588㎡，其中龙王别院历史祭拜区1343㎡，龙王文化区7485㎡，龙文化区5160㎡，龙珠塔600㎡，容积率为0.073，建筑密度6.3%。
项目建设技术指标表
| 序号 | 指标名称 | 单位 | 数量 | 备注 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 规划总用地面积 | ㎡ | 199728 | ||
| 2 | 建筑占地总面积 | ㎡ | 12680 | 6.3% | |
| 3 | 建筑总面积 | ㎡ | 14588 | ||
| 4 | 龙王别院祭拜区 | 别院与会所合计 | ㎡ | 1343 | 一层 |
| 龙王文化区 | 龙宫集群 | ㎡ | 3825 | 其中藏宝阁3层，东、南、西、北海龙宫主殿为二层，其余配殿为一层。 | |
| 龙王与佛教文化区 | ㎡ | 2380 | 一层，局部两层。 | ||
| 龙王与道教文化区 | ㎡ | 1280 | 一层，局部两层。 | ||
| 龙文化区 | 七个主题文化建筑集群合计 | ㎡ | 5160 | 一层，其中九子殿为二层。 | |
| 龙珠塔 | 塔与三合院合计 | ㎡ | 600 | 塔为九层，其余均为一层 | |
| 5 | 容积率 | 0.073 | |||
| 6 | 建筑密度 | ％ | 6.3 |
项目主要建设内容
项目建设工程包括建安工程，水景工程、室外工程，设备工程等内容，具体建设内容为：
建安工程：新建龙王别院及会所1343㎡，东西南北四海龙宫主配殿3825㎡，天龙八部2380㎡，五帝龙宫1280㎡，九子殿5160㎡，龙珠塔600㎡。
水景工程：新建巨型海上龙形音乐喷泉、跳泉、跌水、雾泉等九处情趣各异的水景。
专题节目：定期举办"二月二"龙王庙会、洗头水节、招龙舞等民俗节目。
辅助工程：配套建设售票点、市政设施（给排水、供电、燃气、电信和信息网络）、景观绿化、公厕等项目。
建设条件与场址选择
建设地区的选择
地理区位条件
拟建设龙王别院文化区位于三亚大小洞天景区西部沿海区域的中段，属于《三亚热带海滨风景名胜区大小洞天景区详细规划》中C-3-1编号地块。
项目用地性质属于新建，根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）该区域抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组。
三亚东邻陵水县，西接乐东县，北毗保亭县，南临南海及三沙市。向东经菲律宾至西太平洋，向南经澳大利亚至南太平洋，向西南经中南半岛至印度洋以及大西洋，比在广州出发近900公里左右，是祖国真正的南大门。大小洞天景区位于中国最南端的城市——三亚市西部沿海区域，地理坐标东经109°09′—109°13′，北纬18°17′—18°19′。南面临海，东接"南山文化旅游区"，西邻历史古镇崖州古城，北近西线高速。
拟建设项目景区距离三亚市区约40㎞，距离三亚凤凰机场约30㎞，距离西线高速公路入口约3.5㎞。水路交通便利，区位优势明显。
自然条件
地形地貌
三亚大小洞天风景区地形属山区结合半山区高丘陵缓坡复合地带，整体地貌三面环山，一面靠海。地势整体上北部高南部低，东西山体连绵。借助ARCGIS空间分析软件（z=1）对风景区地形进行坡度分析，可以明显看出风景区中部四座山头周围区域坡度大于35度，其他地区坡度相对缓和；南部以海岸线为边界往北部退后50—200m地带，地势较为平坦，适宜景区景点开发建设；中部两大山头夹中地带，分布一块较为平坦区域，后山西北方向地带，地势较为平坦，为景区拓展提供了难得的用地。
拟建设项目景区大致西低东高，最大高程为432.2m，最小高程为1.27m；基本处于平均潮位1.03m以上。现状地貌以自然山岳和岩石海岸为主，山海一体，相映成趣。土壤以赤红壤为主。
气象
拟建设项目景区所在地区属热带海洋性气候，年平均气温为22.5℃。夏季平均气温为28.2℃，冬季平均气温为20℃，夏季无酷热，冬季无严寒，历年极端最高温度为35.7℃，历年极端最低温度为5℃。每年5月—7月为南风或西南风，8月—10月为台风频繁期，11月—次年3月多吹东北风，年平均风速为2.9m／s，最大风速为24m／s；对本地区有影响的台风平均次数为1.8次／年，每次延时1—2小时。旱季、雨季分明，每年6月—10月为雨季，台风季节往往雨水增多，降水量占全年的90%，年平均降水量1263㎜。多年平均相对湿度为80%。
水文
浪潮为不规则日潮型，以日潮为主，每月14天为日潮，日潮时最高潮位2.2m，持续16小时，最低潮位0.6m，平均潮位1.03m，最大潮差2.26m，最小潮差0.06m。平均潮差0.79m。落潮时间持续8小时。
植被
从总体上看，拟建设项目景区内植被由丘陵山地向海滨依次为山地雨林、热带雨林、热带海滨杀生刺灌丛、热带海滨砂生草丛。丰富的植被景观不乏高大挺拔的乔木，也有繁茂葳蕤的灌木；不但有从恐龙时代流传下来的沙椤这样的奇异花木，还生长着3万多株迄今地球上最古老的植物，号称"地球植物老寿星"的龙血树。寄生、绞杀等热带植物景观随处可见。
植被可分为自然植被及景区绿化树种两类。
自然植被
上层树种主要有：海南榄仁、细基丸、香合欢、龙血树、厚皮树、乌墨、槟榔青、木棉、余甘子等。
下层树种主要有：刺桑、原叶刺桑、细叶裸实、雀肾树、海南巴豆、龙胆木、博兰树、铁灵扑、黄荆等。
园林绿化树种
乔木：椰子、槟榔、散尾葵、龙血树、露兜树、木麻黄、铁西瓜、榕树、黄槐、海南红豆、扁桃、南洋杉、龙柏、海南蒲桃、蝴蝶果、非洲棟、竹类等。
灌木和草本：海南变叶木、龟背竹、海芋、虎尾兰、橡皮榕、蝴蝶兰、鹅掌柴、槟榔、紫藤、朱蕉、鹤望兰、仙人掌、仙人柱、苏铁、宝巾、龙船花、黄蝉、栀子花、马缨丹等。
野生动物与海洋生物
拟建设项目景区内国家和省级保护动物有：蟒蛇、陆龟、源鸡、果子狸、柳子狸、海南豹猫、鹧鸪、八哥、赖哥、眼镜蛇、眼镜王蛇、金环蛇、银环蛇。景区海域还盛产海参、海龟、龙虾、海马、鱿鱼、青蟹。还有"千百年一结"的沉香、"垒巢于海上仙山"的燕窝、"宝中之宝"的珊瑚为这个人杰地灵的地方添光增色。
基础设施条件
电力工程
电源主要由保港变电站及南山电厂提供，通过10kV电缆接入，在景区入口及小月湾设有10kV变电站，变压器容量为400kVA，并自备100kW发电机一台。
通信工程
现状交换机容量为200门电话，已开通45门，网络容量32户，已开通办公区内部局域网，有扩容空间，可满足发展需要。
给水工程
由崖城市政给水管网接出，进入景区，沿路布置，在小月湾北侧设置了水池和水泵房，对度假区进行加压供水，在海景味道餐厅东侧空旷区域设置了消防供水池，可满足建设后发展需要。
排水工程
景区污水量较少，收集至污水池经三级处理后，回用作市政及绿化景观用水。污水池分别布局在博物馆北侧、龙王庙北侧和小月湾区域。雨水以自然排放为主，已开发的用地有组织收集后就近排放入市政工程管道。
燃气工程
现状燃气管线由长丰公司南山配气站接出，接入到海景味道餐厅，管径φ114×5.0㎝，总长2.6㎞，可以满足项目建设需要。
交通运输条件
对外交通
三亚大小洞天风景区龙王别院文化区的对外交通主要依托225国道，即东西向沿境而过的海榆西线。向北去经225国道直达崖州湾地区，向东10公里左右是南山文化旅游区、20公里左右是天涯海角风景旅游区、30公里左右是三亚凤凰国际机场、40公里到达三亚中心城区旅游圈、60公里左右是亚龙湾旅游区辐射圈、70公里左右是海棠湾地区放射带，向南是绵延旖旎的热带滨海岸线。除此之外，项目景区有公路直接通向海南西线高速公路入口，便捷与三亚凤凰国际机场、海口粤海铁路、海口美兰国际机场的联系，增强其可进入性。
内部交通
根据道路在风景区内所起的作用、承担的功能，可分为车行道路、电瓶车道、步行道三种类型。景区现状交通主要为枝状网络，基本满足目前景区游览需求，然而，交通网络尚未完善，人车混行、纵向延伸不足。
车行道路是指现状停车场至景区大门的车行道路，道路红线宽度约11米，沥青路面，主要为进入景区的机动车提供停靠通勤服务；景区内电瓶车道主要沿海岸线东西向分布，串联了目前景区各大景点和小月湾区域，然而缺乏南北向纵向延伸的车道；步行道主要集中在景点之间，因山就势，基本为石板路面，宽度1—2m。风景区内部步行道，是风景区内部辅助性道路；景区入口处及海景餐厅附近设有主要的机动车停车场，景区内部开行电瓶车，在主要景点处设有候车点，停车及维修场地设置在景区西南角。
景区控规规划完成了后山上山车行道路，与原有VIP车道形成环山车行交通体系。环形路网，红线跨度为7m，串联景区各个分区地块，为片区的发展和项目设置提供了良好的交通条件，在主要景点的外围沿路边设置临时停车位，可充分满足各个片区景点的可达性。
内部车道的建设大多利用原有道路改建设，对景区内生态环境和景观视线影响很小，同时便于施工材料的运输和施工人员的组织安排。
社会经济条件
经济发展条件
2011年全市生产总值达到286亿元（不含农垦，未经省统计局评估，下同）。全社会固定资产投资年均增长41.2%，2011年达到355亿元，五年完成1136亿元。社会消费品零售总额年均增长25.8%，2011年达到80亿元。发展质量逐步提升，全市人均生产总值年均增长15.2%，2011年达到56500元（按户籍人口计算）。地方财政一般预算收入年均增长38.6%，2011年达到50亿元，其中税收收入44.6亿元。金融形势保持稳定，截至11月底，全市金融机构本外币各项存款余额582.6亿元、贷款余额263.2亿元，分别达到2006年底的3.6倍和3.5倍，不良贷款率从2006年底的19.57%下降为0.62%。
全市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入2011年达到20068元和7580元；全市累计新增城镇就业岗位近12万个，实现农村富余劳动力转移就业6万多人，城镇登记失业率控制在2%左右；在全省率先实施城乡居民基本医疗保障一体化，初步建立了覆盖城乡居民的基本养老保险制度，低保标准逐年提高；着力推进"菜篮子"工程建设，全市常年标准化"菜篮子"基地已超过1.5万亩，设立了6家平价蔬菜超市，建立了物价上涨财政联动补贴机制；2008年以来已开工建设保障性住房22942套，竣工7381套，完成分配5135户，改造农村危房近3000间，全市茅草房改造任务也已完成。积极推进中小学布局调整和规划建设，建成了三亚中等职业技术学校，大力支持琼州学院三亚校区等高等院校建设发展，困难学生资助体系进一步健全；市中医院新区、市人民医院改建设一期项目建成投入使用，解放军总医院海南分院已开始试运行，社区卫生服务网络和行政村卫生室覆盖率达到100%；加快了社区数字电影院、"24小时自助图书馆"等设施建设，市体育中心已投入使用，城乡文化体育活动蓬勃开展。
三亚大小洞天风景区近中期发展规划条件
根据景区各区域建设用地开发的难易程度以及先期开发对后续开发的带动力度，规划本着可操作性、环境整体性、功能完善性和效益合理性的开发建设原则，拟将景区建设开发分近、中、远期进行操作，逐步实现分三个层次实现由观光景区到复合型休闲度假区、高品质度假胜地的转变。
近期（2012—2013）：打造成拥有多个旅游吸引物及景点，接待设施完善的大型景区。建设开发区域主要为入口旅游接待区及后勤管理服务区，着重整合调整交通、服务设施，完善基本交通设施、商业设施、餐饮设施、环卫设施、观景设施等。
中期开发（2014—2016）：成为以休闲、养生、文化旅游等多元旅游项目构筑的复合型休闲度假区。开始全面建设水月文化游赏区、洞天福地游览区、月湾休闲区、道家文化体验区等片区，完善风情商业街、休闲吧、道教文化项目、度假木屋等多元旅游项目。
远期开发（2017—2019）：成为拥有若干高端标项目的高品质度假胜地。集中建设云间水庄山顶疗养区、游艇俱乐部等高端片区的相关项目。
其它条件
周边旅游资源
三亚地处海南省的最南端，是我国唯一的热带滨海旅游城市，旅游资源得天独厚，是海南省风景名胜最多而又最密集的地方。三亚不单具备现代国际旅游五大要素——阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源，在国内外堪称一绝。在绵延约两百公里的海岸线上密布着亚龙湾 、天涯海角风景区、蜈支洲岛 、大东海旅游风景区、西岛海上游乐世界、三亚贵族游艇俱乐部、西沙群岛、三亚湾、南山佛教文化苑 、西岛海上游乐世界、黎村苗寨、呀诺达热带雨林景区、鹿回头公园 、三亚大小洞天、三亚珍珠文化馆 、分界洲岛 、猴岛 、南田温泉 、蝴蝶谷 、椰梦长廊 、十一届亚运会南端点火台凤凰岛 、落笔洞 、海底世界探秘、天涯热带海洋动物园 、 亚龙湾海底世界、三亚爱心大世界 、大东海环球潜水基地 、西海岸铁路 、长寿谷、城市乐园 、水南村 、崖城孔庙、三亚珊瑚礁自然保护区、千年曙光全球直播点·西沙海战烈士陵园、三亚河鸟类自然保护区、·热带雨林广场、海月广场 、藤海海湾、野猪岛 、文化会展中心、小鱼温泉等旅游资源。
亚龙湾国家旅游度假区
"三亚归来不看海，除却亚龙不是湾"的美誉每年吸引了数以千万计的国内外游客来到亚龙湾国际旅游度假区！这里8公里长的海滩宽阔平缓，沙粒洁白细腻，自然资源国内绝无仅有，可与国际上任何著名的热带滨海旅游度假胜地相媲美。凡到过亚龙湾的人无不被这里的美景所陶醉，全国政协副主席、香港著名实业家霍英东先生曾这样评价："亚龙湾美丽的海滩，香港没有，日本没有，印尼的巴厘岛不及，只有夏威夷同属休闲型，但亚龙湾的阳光、海水、沙滩、高山、空气五大旅游要素优于夏威夷，亚龙湾可以建成亚洲最理想的度假胜地"。1992年，联合国世界旅游组织秘书长萨维尼亚克对亚龙湾考察后，兴奋地挥笔写道："亚龙湾具有得天独厚的自然条件，银色的沙滩，清澈的海水，绵延优美的海滨，未被破坏的山峰和海岛上有原始粗犷的植被，这是一个真正的天堂"。
大小洞天景区
大小洞天景区得天独厚，环境优美，坐拥山海，拥有三亚唯一一处靠山面海的景观资源。景区以山体为依托，地势起伏，高低错落，为风景观赏提供了良好的场地景观条件。现状旅游景点有太极广场、椰林吧、味道海景餐厅、三亚自然博物馆、灯塔、鉴真群雕、南海龙王别院、九九归一、金顶、观鳌亭、南海神鳌、魁星石刻、玄妙阁、寿字碑、小洞天、海山奇观、试剑峰、石船、南山不老松、江泽民题词、《老子望海》石雕以及小月湾休闲区等。项目景区内山石怪石嶙峋，山路曲径通幽，创造了独有的山体景观要素；海滩延绵不断，礁石自然分布，呈现了独特的海、滩、石的景观层次；热带森林密集分布，突出了丰富而富有层次的热带绿色植被景观。
三亚天涯海角风景区
天涯海角风景区位于天涯镇的马岭山脚下，距三亚市区约26公里。其前海后山，风景独特。步入游览区，沙滩上那一对拔地而起的高10多米，长60多米的青灰色巨石赫然入目。两石分别刻有"天涯"和"海角"字样，意为天之边缘，海之尽头。"天涯海角"就是由此得名的。奇石"天涯海角"和"南天一柱"各自流传着一个动人的故事。这里融碧水、蓝天于一色，烟波浩瀚，帆影点点。椰林婆娑，奇石林立，如诗如画。那刻有"天涯"、"海角"、"南天一柱"、"海判南天"的巨石雄峙南海之滨，为海南一绝，使整个景区如诗如画，美有胜收。
南山文化旅游区
南山历来被称为吉祥福泽之地，属于中国最南端的山。据佛教经典记载，救苦救难的观音菩萨为了救度芸芸众生，发了十二大愿，其中第二愿即是"常居南海愿"。唐代著名大和尚鉴真法师为弘扬佛法五次东渡日本未果，第五次漂流到南山，在此居住一年半之久并建造佛寺，传法布道，随后第六次东渡日本终获成功。日本第一位遣唐僧侣空海和尚也在此登陆中国，驻足传法。中国传扬千古的名句"福如东海，寿比南山"则更道出了南山与福寿文化的悠久渊源。
鹿回头山顶公园
鹿回头位于三亚市南部3公里的海边小山上，伸向南海、状似坡鹿。这里三面临海，四季山青，以其美丽的神话传说闻名于世。鹿回头主峰海拔275.1米，山顶已建设成一座美丽的山顶公园，并根据这个美丽的传说在山上雕塑了一座高12米，长9米，宽4.9米的巨型雕诸如，三亚市也因而被冠以"鹿城"称号。这里山岬角与海浪辉映，站在山上可俯瞰浩翰的大海，远眺起伏的山峦，三亚市全景尽收眼底，景色极为壮观
蜈支洲岛度假中心
蜈支洲岛坐落于三亚市北部的海棠湾内，距三亚林旺镇后海村2.7公里，北与南湾猴岛遥遥相对，南邻号称天下第一湾的亚龙湾，距三亚市中心30公里，三亚凤凰国际机场38公里，紧邻海南东线高速公路，交通便利快捷。
蜈支洲集热带海岛旅游资源的丰富性和独特性于一体。全岛呈不规则蝴蝶状，面积1.48平方公里，东西1500米，南北1100米，蜈支洲岛的海岸线全长5.7公里，南部最高峰海拔79.9米。岛东、南、西三面漫山叠翠，85科2700多种原生植物郁郁葱葱，不但有高大挺拔的乔木，也有繁茂葳蕤的灌木；不但有从恐龙时代流传下来的沙椤这样的奇异花木，还生长着迄今地球上最古老的植物，号称"地球植物老寿星"的龙血树。寄生、绞杀等热带植物景观随处可见。临海山石嶙峋陡峭，直插海底，惊涛拍岸，蔚为壮观。中部山林草地起伏逶迤，绿影婆娑。北部滩平浪静，沙质洁白细腻，恍若玉带天成。
三亚呀诺达雨林景区
三亚呀诺达雨林景区是名符其实的三亚后花园。景区北与五指山、七仙岭比肩相连；东眺南海万倾波涛，美丽的海棠湾近在咫尺；与南中国第一温泉南田温泉仅一水之隔。在三亚市最新修编的旅游总体规划中，本景区位于大三亚旅游规划中的生态景观轴上，是"三亚旅游圈"的"金三角"地区。
三亚亚龙湾
亚龙湾集中了现代旅游五大要素：海洋、沙滩、阳光、绿色、新鲜空气于一体,呈现明显的热带海洋性气候，全年平均气温25.5℃，冬季海水最低温度22度，适宜四季游泳和开展各类海上运动。这里海湾面积达66平方公里，可同时容纳十万人嬉水畅游，数千只游艇游弋追逐。这里的海水清澈见底，可以清晰地看见10米以下的海底景观。
生态资源
三亚是热带雨林原生地，全市现有林地12.1万公顷，封山育林区6.2万公顷，森林覆盖率64%。有国家级、省级和市级自然保护区9个，总面积13497公顷。城市绿化覆盖率44.4%，人均公共绿地18.4平方米。三亚是中国空气质量最好的城市，空气负离子含量位居中国第一，世界第二。
少数民族资源
三亚是一个黎、苗、回、汉多民族聚居的地区，少数民族资源优势突出，尤其是黎苗民俗文化形式丰富多彩，构筑了具有黎苗少数民族特色的地方文化体系，主要表现在服饰、饮食、建筑、民俗活动等方面。
黎苗建筑
黎族、苗族都是我国古越族之一，干栏建筑则是古越建筑文化的特征之一，其建筑"依树积木，人居其上，名曰干栏"。黎族聚居区以干栏式茅草屋建筑类型居多，茅草屋有船形和金字形两种。边远山区黎族民居以船形屋为主，特点是整个房屋由前廊和卧室两部分组成，屋顶如船形，以竹木搭建，藤条捆扎，茅草盖顶接到地面，屋内不隔间，不设窗户，睡觉、炊事均在一屋之中。丘陵地区的黎族民居则以金字形茅屋为主，呈长方形，屋顶用竹木金字架为结构，屋檐较高，屋前方开正门，有单间、双间、三间、四间和庭院式。
海南苗族喜欢与其他民族相邻而居，他们充分利用地势，依山势而筑，各家毗邻，形成一团簇。其建筑形式与汉族民居略相似，传统苗族民居以横向布置为主，少数仿黎族民居按纵向布置。横向布置以三开间为主，住宅以茅草、竹木搭建，都是金字形屋顶，房屋四周用树枝、木条和竹篾编扎成围墙，有的还糊上泥土，用茅草盖顶，其造型仍保留船形屋的特征。用葵叶铺盖屋顶的被称为"葵叶屋"。
音乐舞蹈
聪慧机智的黎、苗人非常酷爱音乐，满山遍野的树枝树叶也成了他们的乐器。劳作主余，聚集一处，摘片树叶便能吹出美妙的乐曲，和着舞蹈的节奏，其乐融融。不单是音乐，对黎、苗这样一个能歌善舞的民族来说，舞蹈更显得重要。无论是结婚、建房、欢度佳节，农闲娱乐或是进行宗教活动。黎、苗族人民往往少不了用舞蹈来表达他们心中的喜怒哀乐。黎、苗族歌舞，历史悠久。宋代大文豪苏东坡就写诗形容过黎族的舞蹈"弯舞与黎歌，余音犹杳杳。"
工程技术方案
总平面布置和运输
总平面布置原则
继续展现、表达、深化道家易经思想
——全面系统梳理龙文化的丰富内容，发扬龙文化的核心思想，展现道家最高思想境界；
——通过对易经八卦之乾卦、坤卦、震卦、坎卦、离卦、艮卦、兑卦、巽卦之核心境界分析，采取适宜的水法表达整体观念。
集萃龙、龙王文化
——展现龙文化的各个方面，突出龙文化的核心特点。
推动龙王文化品牌建设
——树立属于自身景区的龙王文化品牌意识，推动中国龙王文化从旅游、休闲走向生活、文化、与商业活动，更深层次推动景区人文传承。
结合适宜商业活动，形成景区核心卖点（共同成长计划）
——推动龙文化与珍宝文化的商业结合，形成龙文化在大小洞天景区的核心卖点。
塑造龙王海神文化的景观核心表达，形成新的看点
——水法景观展现。通过文化展现，建设基于龙文化的水景、水法大型系列景观建设，结合现代5D技术形成参与性极强的人文环境氛围，将大小洞天自然景区推向新的高潮。
项目总图布置
项目龙王别院文化区建设工程位于三亚大小洞天景区西部沿海区域的中段，属于《三亚热带海滨风景名胜区大小洞天景区详细规划》中C-3-1编号地块，占地面积199728平方米，地势较陡，其形状为几字形，西南宽东北窄。
该项目由4个主题功能区组成。
（1）龙王水法景观区
龙王水法景观区位于本项目场区的西南边沿海区域，北靠景区电瓶车道，建设内容包括：①水墙——采用智能人车"躲避"方式，展现对龙王客人的热情好客，布置在龙王庙前八卦广场两端路面，长度控制在两边各50米；②水池——同样采用"劈水诀"式车道安排，设计出一定的水面消失奇观，大小控制在八卦广场大小；③水阵——表现八卦图案互为转化的卦形和不同的空间组合，表达道家龙文化特征，通过冷暖两色不同的灯光组合与水景一起形成构成对易经八卦图形的负责组合；④水柱——表现复杂的龙文化音乐文化；⑤水山——表达波澜壮阔的龙王戏水情景，在二月二龙抬头时刻配合祭祀活动；⑥水幕——在海面用漂浮喷水设施喷射大型5D激光电影，通过龙王故事和龙王的文化传说表达。
（2）龙王别院历史祭拜区
龙王别院历史祭拜区位于本项目场区的西端，南临景区电瓶车道。占地1343平方米，龙王别院和会所后退道路红线47m，可减少建筑对山体环境及道路的影响。八卦广场既作为项目景区人流的集散空间，又结合龙王别院入口牌坊、会所门厅、景区旗杆、卧碑、停车位、绿地及水系，可形成景区的入口广场景观，铺地采用仿石地砖。
入口广场为八卦主题广场，广场基地铺装为八卦图形，最大的特点是64卦组成的"感应式"水针，既有群体水针之美，每逢游人或车辆经过时，水通过感应装置自动回避，塑造龙宫前的神秘感和趣味，似乎水也有灵气，代替龙王在此迎客。（3）龙王文化区
龙王文化区分为龙宫集群、龙王与佛教文化区、龙王与道教文化区三大区，其中龙宫集群拟建设东、南、西、北海龙宫主殿配殿以及藏宝阁，建筑面积3825平方米，位于本项目场地西南端；龙王与佛道教文化区主要建设天龙八部等，建筑面积3660平方米。其中藏宝阁3层，东、南、西、北海龙宫主殿为二层，其余配殿为一层，天龙八部一层，局部两层。
龙宫设计尽可能的逼近民俗对龙宫权威与海上至尊的想象，设计成金色重檐歇山样式，展现龙王的尊贵与力量。龙王宫采用金色铜万铸造，表面饰钛金，金碧辉煌，形成有关龙王的最大幻想。整体建筑要求体量小而精致，层层叠叠，拾级而上，结合龙宫珍宝展示、并结合边走边休息的养老观光式度假，形成展、卖、休、赏、体、购为一体的龙王文化集群。
藏宝阁的在采用三层楼阁式重檐歇山十字交叉样式的同事，起翘设计成龙头起翘，民俗、华丽的再现龙王藏宝阁的富丽堂皇。
（4）龙文化区
龙文化区为以龙九子为主题的七个主题文化建筑集群合集，位于本项目场地的东北端，建筑面积5160平方米，建筑高度为一层，其中九子殿为二层。九子殿的入口前墙与屋顶龙脊的独特设计展现了龙文化在我国民间宗教建筑中尊贵地位，包括风龙——房头朝风、木龙——门头蒲牢、土龙——坟头赑屃、雷龙——武头睚眦、火龙——灶头螭吻、电龙——乐头椒图、云龙——案头狴犴、金龙——钱头貔貅、雨水龙——桥头狻猊共九子。
（5）龙珠塔区
龙珠塔区主要包括龙珠塔和四海朝天两大部分，布置在本项目场地的顶端，建筑面积600平方米，其中龙珠塔为九层，其余建筑均为一层。
项目总平面布置图
道路及绿化
龙王别院文化区项目场区的西侧为海水和景区电瓶车道。充分利用山形地势，结合建筑景观进行道路整饬。项目景区道路分为景区电瓶车车道和景区步行道两大部分，其中电瓶车道为景区原有道路，基本为沥青路面，红线宽度7米，沿海滩靠山脚而建，依次连接椰韵滨海风情展示区、海天水月文化游赏区、月湾休闲度假区；环山步行道依现有土路路线设计，陡坡处，采用环山方式降坡，环山步行道为石板路面，宽度1—2米。
全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积的40%。
本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。
场区的西侧的电瓶车道为项目区主干道，作为车流通道，场区内的步行道为次干道，作为消防及人流通道。
建筑方案
建筑方案描述
①建筑风格：以典雅的中国传统建筑风格为主，运用现代建筑技术演绎，展现多元化的建筑风貌。在吸收三亚本土建筑语汇的基础上，加以现代手法演绎，同时注重对自然气候、地形地貌等因素的应对和利用，让生态理念与建筑空间相互渗透，塑造出具有地域特点和时代特征的热带滨海建筑建筑风格。
②建筑立面：坡屋顶为主，木结构承重柱，大面积木墙，局部通透玻璃窗，形成虚实相间的立面节奏。
③平面形态：与自然环境相结合，依山就水，采用院落单元布局方式，形成围合的内聚性空间。
④建筑色彩：以低明度、低彩度的色彩为基调，如白、灰白、浅黄等素雅色彩。辅以中明度、中彩度的色彩，如淡蓝、淡绿等中性色彩。可点缀高明度、高彩度的色彩，如大红、亮黄、深蓝等色彩。注重建筑与建筑之间的色彩协调。
⑤建筑材质：大量应用新型建筑材料，注重能源节约与环境保护。建筑外墙主要采用环保涂料，局部采用当地材料如石材、木质或仿木材料等，建筑坡屋顶可采用当地材料如茅草等进行点缀。
建（构）筑物工程表
建（构）筑物一览表
| 序号 | 名称 | 面积（m2） | 结构类型 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 龙王别院与会所 | 1343 | 框混 | 一层 |
| 2 | 龙宫集群 | 3825 | 框混 | 其中藏宝阁三层，东、南、西、北海龙宫主殿为二层，其余配殿为一层。 |
| 3 | 龙王与佛道教文化区 | 3660 | 框混 | 一层，局部两层。 |
| 4 | 七个主题文化建筑集群 | 5160 | 框混 | 一层，其中九子殿为二层。 |
| 5 | 龙珠塔区 | 600 | 框混 | 龙珠塔九层，其余建筑均为一层。 |
| 小计 | 14588 |
主要设备选型
| 项目景区主要设备明细表 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 货物名称 | 规格型号 | 单位 | 数量 | 备注 |
| 1 | 数控喷头 | S-V | 个 | 220 | |
| 2 | 高喷喷头 | B-30 | 个 | 20 | |
| 3 | 高喷喷头 | B-250 | 个 | 1 | |
| 4 | 高喷喷头 | B-150 | 个 | 2 | |
| 5 | 高喷喷头 | B-150-43 | 个 | 2 | |
| 6 | 喷泉专用泵 | Q-36-7.5 | 台 | 50 | |
| 7 | 喷泉专用泵 | Q-25-7.5 | 台 | 10 | |
| 8 | 喷泉专用泵 | Q-52-11 | 台 | 40 | |
| 9 | 喷泉专用泵 | 7.5KW | 台 | 20 | |
| 10 | 高扬程泵 | 90KW | 台 | 3 | |
| 11 | 高扬程泵 | 200Q-100-37 | 台 | 2 | |
| 12 | 高扬程泵 | Q-54-7.5 | 台 | 3 | |
| 13 | 数控摇摆机构 | S-Ⅱ | 套 | 220 | |
| 14 | 三维数码万向旋转机构 | DW-50 | 套 | 30 | |
| 15 | 专用气爆泉系统 | G-60 | 套 | 108 | |
| 16 | 专用气爆泉系统 | G-30 | 套 | 32 | |
| 17 | 防水电缆 | YCW3*95 | 米 | 1200 | |
| 18 | 防水电缆 | YCW3*50 | 米 | 150 | |
| 19 | 防水电缆 | YCW3*25 | 米 | 1800 | |
| 20 | 防水电缆 | YCW3*10 | 米 | 24000 | |
| 21 | 防水电缆 | YCW3*6 | 米 | 91000 | |
| 22 | 防水电缆 | YCW3*4 | 米 | 16800 | |
| 23 | 防水电缆 | YCW4*2.5 | 米 | 213000 | |
| 24 | 防水电缆 | YCW3*0.75 | 米 | 180000 | |
| 25 | 防水电缆 | YCW2*1 | 米 | 190000 | |
| 26 | 电源柜 | GGD-800×600×2200 | 面 | 10 | |
| 27 | 泵柜、灯控柜、阀控柜、直流柜、变频柜 | GGD-800×600×2200 | 面 | 70 | |
| 28 | 专用变频器 | 15KW | 台 | 80 | |
| 29 | 专用变频器 | 11KW | 台 | 60 | |
| 30 | 水下LED灯 | 15W | 盏 | 1300 | |
| 31 | 炫彩泛光灯 | XC200W | 套 | 200 | |
| 32 | 长空利剑表演灯 | SL-4 | 套 | 24 | |
| 33 | 亮绿表演激光器 | 50W | 套 | 2 | |
| 34 | 户外远程矩阵扩声音箱 | L-S115 | 只 | 64 | |
| 35 | 15英寸吊挂配套超低音音箱 | L-S116 | 只 | 16 | |
| 36 | 刚性牵拉浮力升降平台系统 | 100米*20米双层 | 套 | 1 | |
| 37 | 喷泉管路及支架 | 不锈钢 | 吨 | 45 | |
| 38 | 合计 | 4592.3万 |
公用工程建设方案
给排水工程
设计依据
《建筑给水排水设计规范》GB 50015—2003(2009年版)；
《生活饮用水卫生标准》GB 5749-2006；
《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001（2005年版）；
《气体灭火系统设计规范》GB 50370-2005；
《建筑设计防火规范》GB 50016—2006；
《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140-2005；
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97；
《室外给水排水和燃气热力工程抗震设计规范》GB 50032-2003；
《污水综合排放标准》GB 8798-1996；
《污水排入城市下水道水质标准》CJ 343-2010；
《室外排水设计规范》GB 50014—2006；
《室外给水设计规范》GB 50013-2006；
《海南省太阳能热水系统建筑应用管理办法》海南省人民政府令第227号；
《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB 50364-2005；
建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求；
其它现行的国家有关规范、标准、规定。
给水水源及管网布置
景区供水水源由北部公路接市政管网。在景区设置加压泵站对景区进行供水。
沿现有道路布置供水干管，管径最大DN300；滨海沿路管径采用DN200，金顶主题酒店供水管采用DN150。给水主干管最不利点供水水压按照不小于0.2MPa控制。
沿景区主要车行道在给水管道上设置消防栓，消防栓之间距离不得大于120m。
用水量预测
项目用水量测算表
| 序号 | 用水名称 | 用水标准 | 数量 | 用水量 | 备注 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 日用水量（m3/d） | 最大时用水量（m3/h） | |||||
| 1 | 游客 | 15L/人 | 4000人 | 80.00 | 13.00 | T=10h K=1.5 |
| 2 | 职工人员 | 40L/人 | 78人 | 3.00 | 0.90 | T=10h K=1.5 |
| 3 | 小计 | 83.00 | 13.90 | |||
| 4 | 不可预见水量 | 10% | 11.20 | 1.60 | ||
| 5 | 合计 | 94.20 | 15.50 |
给水水压水质要求
水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-2006要求。
水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活——生产——消防联合供水的管网形式。
排水体制
采用雨污分流制。自然区域雨水可直接渗入地表，沿自然水体排放；开发建设区域有组织收集雨水，就近排放。项目景区污水处理采用分片收集，单独处理的形式，尽量采用小型污水处理系统，分散处理后的中水用于市政、景观灌溉用水。
根据就近排放的原则，雨水可向就近水体排放。
在雨水管渠设计时，雨量计算采用中国城市规划设计研究院为三亚市推导的暴雨公式：
1085×（1＋0.575Lgp）
q＝ （L／s·hm²）
（t＋g）0.548
式中：P——设计重现期（年）；t＝t1＋mt2——集水时间（分钟），其中t1——地面集水时间（分钟），t2——水在上游管渠内的流行时间（分钟），m——折减系数，对于管道取值为2，明渠取1.2。
项目景区区沿道路在靠近山体一侧设置由盖板的截水沟，用于截流山体雨水和收集路面雨水，该截水沟收集雨水后就近排入大海或侧山体冲沟。项目景区区建筑屋面雨水经屋面雨水系统收集后，通过小区雨水系统进入附近道路设置的雨水边沟，后排入大海或附近冲沟。
污水量预测
污水指标按相应用水指标的0.8计算。项目景区污水总量为75.36m³／d。
污水管网布置
污水采用分片收集，单独处理的形式。
各栋建筑污水经管道收集后，排入附近化粪池简单处理后，通过污水干管分区排入规划小型污水处理装置，处理达标后回用作市政、景观灌溉用水。雨天富余水就近排海或者随雨水进入附近雨水系统。
化粪池前污水管最小管径DN200，最小控制坡度为0.5%，化粪池后污水干管最小管径为DN300，最小坡度为0.3%。
电气工程
设计依据
《民用建筑电气设计规范》JGJ 16-2008；
《供配电系统设计规范》GB 50052-2009；
《低压配电设计规范》GB 50054-2011；
《10KV及以下变电所设计规范》GB 50053-2009；
《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB 50343-2004；
《建筑物防雷设计规范》GB 50057-2010；
《建筑设计防火规范》GB 50016-2006；
建筑内部装修设计防火规范（2001年修订版）GB 50222-95
《火灾自动报警系统设计规范》GB 50116-2008；
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97；
《建筑照明设计标准》GB 50034-2004；
《城市夜景照明设计规范》JGJ/T 163-2008；
《海口市城市公共照明专项规划》；
《建筑电气工程施工质量验收规范》GB 50303-2002；
建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。
负荷级别
项目用电负荷级别为二级负荷用户，根据计算，本规划区域电总负荷为10036.6kw。
供电方案
项目景区及道路负荷预测：178.8万KW
项目景区供电电源沿北部外围公路接市政电网。入口区自备2台50KW柴油发动机组作为消防设备及重要负荷的后备电源。柴油发动机组在市电15s内启动。各建筑物有500AH的UPS不间断电源系统作为备用。
供电线路布置
项目景区供电电源沿北部外围公路接市政电网。10kV 线路进入景区入口区后勤办公区域变电房。电缆敷设方式应根据电压等级、最终数量、施工条件及初期投资等因素确定，可按不同情况灵活采取各种敷设方式。10kv电线进入各建筑区范围后，通过建筑群内设置的变配电间（箱）变压后，向各建筑单体配电。
配电方式采用放射式和树干线相结合混合方式，电压为220V/380V，由变配电站直接引入各建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道井内，采取插接式母线槽，水平干线采取电缆桥架和穿管暗敷相结合的方式。
路灯供电
项目景区照明路灯根据需要布臵，采用独立的供电系统，路灯电源由就近变电站供给。后山车行道路灯，宜采用太阳能路灯。
项目变配电系统
项目景区变配电站将高压转变为低压后向本楼建筑用地设备供电。高低压设备均为无油设备。高压采用间隔式金属封闭开关柜，单母线分段运行；低压采用固定式分隔开关柜，单母线分段运行。变压器采用接线组别为Dyn11干式变压器。
本项目景区工程采用TN-S系统，中性线N线与保护线PE线分开，所有电气设备及保护接地极应与保护线PE线可靠连通。各幢建筑的电源引人处应设置电源总切断装置和可靠的接地装置，各楼层应分别设置电源切断装置。公共建筑安全插座均为安全性电源插座。
防雷与接地
本项目景区建筑属第二类防雷建筑，雷电防护等级为A级。
项目景区应采用全面的防雷保护措施，建筑物顶部采用避雷网作防雷接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每三层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内的金属管线均与接地装置可靠连接在一起。避雷带、避雷网、均压环、引下线及防雷接地装置均可利用建筑物金属体。
接地方式应与单体建筑整个电气接地系统相一致，用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地及其它电力系统接地可采用联合接地形式，接地电阻不大于1Ω。
电子信息系统必须采取等电位连接与接地保护措施。防雷接地与交流工作接地、直流工作接地、安全保护接地共用一组接地装置时，接地装置的接地电阻值必须按接入设备中要求的最小值确定。接地装置应优先利用建筑物的自然接地体，当自然接地体的接地电阻达不到要求时应增加人工接地体。
电子信息系统设备配电线路必须采用TN—S系统的接地方式。
弱电智能
设计依据
《电子信息系统机房施工及验收规范 GB 50462-2008；
《电子信息系统机房设计规范GB 50174-2008；
《通信管道工程施工及验收技术规范 YD 5013-2003；
《综合布线工程验收规范 GB 50312-2007；
《智能建筑设计标准》GB/T 50314-2006；
《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB 50343-2004；
《安全防范工程技术规范》GB 50348-2004；
《视频安防监控系统工程设计规范》GB 50395-2007。
设计范围
消防系统：火灾自动报警及消防联动系统、火灾控测报警系统、消防联动控制系统、消防专用电话、应急广播系统；
通信网络系统（CNS）；
计算机网络设备及综合布线系统；
有线电视；
安保系统：闭路电视监控系统、停车场、车库管理系统；
触摸屏信息查询系统。
智能系统方案
消防系统
火灾自动报警及消防联动系统
入口区消防智能采用控制中心报警系统形式。
消防控制中心设在行政中心。由报警、联动控制器、区域显示器、火灾探测器、消防广播系统及消防电话系统等组成。本工程采用总线制系统。
火灾自动报警系统保护等级为一级。根据规范要求，设置一套GST5000型火灾自动报警及消防联动系统。在一层设置消防安保中心，内设火灾自动报警屏、消防联动控制及火灾应急广播和消防专用电话控制设备供电由双电源回路供给。
火灾控测报警系统
火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成：集中火灾报警控制器选用智能型控制器，能显示各报警点的位置，并根据报警信号发出联动控制指令；探测区域内的每个公共房间至少设置一个探测器，在办公室、走道、设备房等场所选用感烟探测器；地下设备用房等场所选用感温探测器；每个防火分区应至少设置一个手动报警按钮，手动报警按钮向消防控制室报警，其尽量设置在公共活动场所的出入口。
根据水道专业提供的消火栓位置，设置消火栓按钮，它直接启动消防泵，同时向消防控制室发送消火栓工作信号。按水专业提供的位置，设置喷淋系统输入模块，用以向消防控制室发送水流指示器和压力开关的工作状态信号。
消防联动控制系统
拟建设项目区建筑按总体保护方式设计，火灾报警与消防控制采用集中系统，总线结构，模拟量智能探测器，自动与手动相结合的控制方式，对广播扬声器、防、排烟口采用总线制模块自动控制方式，分散就地控制。其它控制对象除上述自动控制方式外，还有多线制手动集中控制，平时处于手动状态，由消防值班人员根据报警信号确认，需要操作时，在消防控制室手动操作。自动与手动相结合的控制方式，使系统布线简单，报警准确，又可避免误动作造成损失。以便及时发现火情，迅速扑灭，避免火势漫延造成财产经济损失和人员伤亡。 消防与联动控治对象有：
消火栓泵、喷洒泵：依火灾报警信号启、停消火栓泵、水喷淋泵并对其工作状态进行监控；
防火卷帘门：火灾发生，确认必要时，发出控制信号，分两步关闭防火卷帘门；
空调：火灾发生时，关闭空调系统；
风机：根据通风专业要求，火灾发生时，启动防、排烟、正压送风机；
非消防电源：火灾确认后，切断非消防电源。
消防专用电话
为满足消防通讯要求，设置消防专用通讯系统，它由消防通讯电话总机（供电式，人工交换）、分机、电话插孔和线路组成。消防电话总机安装在消防控制室，它有专线与城市119火警电话系统相连接。保卫值班室、变配电所值班室、消防水泵房、通风防排烟机房等处设置消防通信电话分机，所有手动报警按钮处设内部对讲电话插孔。
背景广播系统
设置背景音响广播控制机、调谐器、CD播放机、功率放大器等有线音响设备，节目通过广播线路分路。景区各公用场所、各种功能用房设置广播扬声器。平时播放音乐，火灾时可在消防控制室切换转入火灾应急广播状态。
背景广播应设置消防强切开关，其末端设备（扬声器）宜设置在公共场所，并消防系统启动时屏蔽其音量调协功能，并进行紧急广播。
通信网络系统（CNS）
通信网络系统以数字式电话通信网和光纤电缆（宽带）通信网系统组成。建立景区局域网，连接各种型号的网络工作站和计算机终端，接通分布式数据库，实现高速数据传输，确保整个楼内数字、文字、声音、图形和图象信息的高速流通。
通信网络系统通过综合布线系统完成。垂直系统采用光纤和大对数电话电缆，水平系统全部采用超五类UTP线，设备间子系统采用超五类跳接线设备。
各业务用房、办公、会议等房间均设通讯网点以满足需要。
有线电视
由海南省海口市有线电视网引来电视信号至弱电井，有线电视信号采用SYWLY-75-9电缆埋地引至景区公共场所。电缆沿管井线槽敷设，分支线采用SYWY-75-5电缆穿钢管敷设。景区入口功能区各设电视分配箱，房间设公用电视插座，接收城市有线电视节目，信号源采用当地有线电视台的信号，系统采用双向交互式邻频传输860MHz系统，终端电平满足67±5dB。
安保系统
本系统包括闭路电视监控系统、停车场、车库管理系统。
电视监控系统：在建筑首层的各对外的出入口、要害场所等地方应设置摄诸如机。宜在电人员活动较多的场所及景区周界等处安装摄诸如头进行电视监控，所有电视监控信号均引至行政中心一层消防安保中心。
停车管理系统：在地下车库出入口设自动管理系统，系统由管理主机、显示器、打卡机、发卡、验卡、收费、自动闸控制等设备组成，对进出车辆进行管理和收费。
视频安防监控系统中使用的设备必须符合国家法律法规和现行强制性标准的要求，并经法定机构检验或认证合格。
视频安防监控系统的矩阵切换和数字视频网络虚拟交换／切换模式应具有系统信息存储功能，在供电中断或关机后，对所有编程信息和时间信息均应保持。
高速球摄诸如机在自动跟踪时的旋转速度一般设定为100°／s。选用具有自动电子快门和背光补偿的摄诸如机。
选用带红外光源的摄诸如机(或加装红外灯作光源)，保证夜间安防需要。
入口区设视频安防监控系统与景区现有安防系统联网，控制设备和监控中心共用。监视图诸如信息和声音信息应具有原始完整性。系统记录的图诸如信息应包含图诸如编号/地址、记录时的时间和日期。对操作员等级加以限制。
触摸屏信息查询、信息显示屏系统
在景区的公共场所设置触摸屏信息查询终端，提供景区旅游各种咨询服务。
通信工程
项目景区通信需求预测：2000 门。
景区规划电信线路由南山市政电信网引入。景区内不设电信支局，由南山工业区方向引入程控直拨电话，各景点设电话交换箱，经交换箱后分线至各用户；网络建设由崖城镇邮电局接入光纤宽带。规划景区内不设臵邮政所，但可结合旅游管理设施，设臵邮政点，提供游览区的邮政业务。
景区规划数据网络规，通信线路包括电信电缆（光纤）、移动电缆、联通电缆、交警信号电缆、广播电视电缆等。
本项目预埋道路通讯和信息管道，实行同沟共井。为确保电信线路安全可靠，同时考虑到景观要求，规划区内通信线路全部采用电缆埋地敷设，严禁采用架空明线。通信电缆的敷设方式：在建设用地范围应采用管道敷设，在沿途用户较少的路段可考虑直埋敷设。
云顶电信线路引至各建筑群后，通过建筑群设置的弱电箱，向各用户配线。
燃气工程
燃气气源景取自景区北部公路接南山工业区市政燃气管网
燃气管网规划沿景区新建道路铺设， 管道管径为DN100，各建筑区从DN100中压燃气管接管，引管至建筑群内的燃气调压箱后，调压后向各用户供气。
用气需求预测：2763.15m³/年。
环卫工程
环境卫生规划对象主要指固体废弃物的收集、处理。依据《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》规定的标准对固体废弃物进行规划：
生活垃圾收集
景区生活垃圾收集以垃圾点收集为主，分类收集、集中处理。景区垃圾收集系统由垃圾箱、垃圾收集点和垃圾收集站组成。
垃圾箱主要设置于游览线两侧及景点附近，间距为70—100m，主要收集游客手持零星废物。拟建设项目景区共设置垃圾箱16个。
垃圾收集点主要设置于游览线两侧及景点附近，按服务半径200m设置。垃圾收集站是将附近垃圾箱中垃圾集中，便于将垃圾运出景区集中处理。规划在大小洞天景区西北入口处设置1个垃圾收集站。景区垃圾经垃圾收集点收集，送至垃圾收集站，运输到崖城镇再进行处理。
公共厕所规划
景区现有厕所5座，其中1座位五星级公厕。拟建设项目景区规划设置8座独立式公共厕所，每处建筑面积不小于100m²。其中，1座位五星级公厕，根据需要建设附建式公共厕所。附建式公共厕所宜设在建筑物底层，应有单独出入口及管理室，结合主体建筑一并设计和建设。独立式的公共厕所外墙是与相邻建筑物距离一般不应小于5.0m，周围应设置不小于3.0m的绿化带。
节能专篇
合理用能标准和节能设计规范
相关法律、法规、规划和产业政策
《中华人民共和国节约能源法》；
《中华人民共和国可再生能源法》；
《中华人民共和国电力法》；
《中华人民共和国建筑法》；
《中华人民共和国清洁生产促进法》；
《中华人民共和国计量法》；
《国务院关于加强节能工作的决定》(国务院令28号)；
《清洁生产审核暂行办法》(国家环境保护总局令第16号)；
《节能中长期专项规划》(国家发改委发改环资【2004】2505号)；
《"十二五"建筑节能专项规划》建科〔2012〕72号；
《重点用能单位节能管理办法》(国家经贸委1999.3.10)；
《节能用电管理办法》(国家经贸委 国家发展计划委【2000】1256号)；
《建设工程质量管理条例》(国务院令279号)；
《民用建筑节能管理规定》(建设部令第143号)；
《建设部关于贯彻<国务院关于加强节能工作的决定>的实施意见》(建科【2006】231号)；
《建设工程勘查设计管理条例》（国务院令293号）；
《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》(建质【2007】1号)；
《海南省民用建筑项目节能评估和审查管理暂行办法》琼建设 [2008]225号；
《海南省固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法》琼府 [2008]53号；
《海南省"十二五"节能减排总体实施方案》；
《能源效率标识管理办法》（国家发改委、国家质检总局2004年17号令）；
《中华人民共和国强制检定的工作计量器具检定管理办法》（1987年4年15日国务院颁布）。
建筑类相关标准及规范产业政策和准入条件
《中国节能技术政策大纲》（计交能[1996]905号）；
《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委[2005]65号令）。
建筑类相关标准及规范
《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005；
《绿色建筑评价标准》 GB/T50378-2014；
《通风与空调工程施工质量验收规程》 GB50243-2002；
《建筑照明设计标准》 GB500034-2013；
《建筑采光设计标准》 GB 50033-2013；
《空调通风系统运行管理规范》 GB50365-2005；
《绿色建筑技术导则》（建科【2005】199号）；
《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ 75-2012；
《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》 JGJ26-95；
《采暖通风与空调设计规范》 GB50019—2003；
《民用建筑电气设计规范》 JGJ16-2008；
《绿色建筑评价标准》 GB/T50378-2014；
《海南省公共建筑节能设计标准》DBJ 03—2006；
《建筑给水及采暖工程质量验收规范》 GB50242-2002；
《绿色照明工程技术规程》 DBJ01-607-2001；
《城市道路照明设计标准》 CJJ 45—2006；
《城市夜景照明设计规范》 JGJ/T 163-2008；
《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》；
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；
《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2009；
《建筑中水设计规范》 GB50336-2002。
相关终端用能产品能效标准
房间空气调节器能效限定值及能效等级
于2010年6月1日正式实施的《房间空气调节器能效限定值及能源效率等级》（GB12021.3-2010）规定：能效等级的判定目前只考量制冷能效比EER.。
根据产品的实测能效比，判定该产品的能效等级，此能效等级不应低于该产品的额定能源效率等级。
城市夜景照明评价标准
《城市夜景照明设计规范》JGJ/T 163-2008中明确规定建筑物、构筑物和其他景观元素的照明评价指标应采取亮度或与照度相结合的方式。步道和广场等室外公共空间的照明评价指标宜采用地面水平照度（简称地面照度）和距地面1.5m处半柱面照度（Esc）。
在照明设计时，应根据环境特征、灯具的防护等级和擦拭次数从下表中选定相应的维护系数。
维护系数
| 灯具防护等级 | 环境特征 | ||
| 清洁 | 一般 | 污染严重 | |
| IP5X、IP6X | 0.65 | 0.6 | 0.55 |
| IP4X及以下 | 0.6 | 0.5 | 0.4 |
注：1.环境特征可按下列情况区分：
清洁：附近无产生烟尘的工作活动，中等交通量，如大型公园、风景区；
一般：附近有产生中等烟尘的工作活动，交通量较大，如居住区及轻工业区；
污染严重：附近有产生大量烟尘的工作活动，有时可能将灯具尘封起来，如重工业区。
表中维护系数值以一年擦拭一次为前提。
夜景照明光源色表可按其相关色温分为三组，光源色表分组应按下表确定。
夜景照明的光源色表分组
| 色表分组 | 色温/相关色温（K） |
| 暖色表 | ＜3300 |
| 中间色表 | 3300∽5300 |
| 冷色表 | ＞5300 |
夜景照明光源显色性应以一般显色指数Ra作为评价指标，光源显色性分级应按下表确定。
夜景照明光源的显色性分级
| 显色性分级 | 一般显色指数Ra |
| 高显色性 | ＜80 |
| 中显色性 | 60∽80 |
| 低显色性 | ＞80 |
项目能耗计算及分析
能耗计算有关参数的选取
总图建筑结构专业
项目三亚大小洞天龙王别院文化区建设工程原有建筑（主要是龙王别院）的建造时间在新的节能规范颁布之前，因而节能标准可能无法满足现行节能规范的要求。此部分建筑外墙采用250mm厚加气混凝土块，传热系数为K=0.92 W/（㎡·K），外窗采用断桥铝合金，传热系数为K=2.8 W/（㎡·K），屋顶保温材料采用30mm厚的挤塑聚苯板，传热系数为K=0.8W/（㎡·K）；项目建筑主要为龙王文化区、龙文化区和龙珠塔区等建筑，所有设计方案及做法等（包括各专业内容）均满足《公共建筑节能设计标准》DBJ 01-621-2005及《海南省公共建筑节能设计标准》 DBJ 03—2006之要求，项目建筑严格执行《公共建筑节能设计标准》第3.1节（建筑设计）和3.2节（围护结构热工指标的限值）强制性条文所规定的数值指标以及其它强制性条文，可直接判定为节能公共建筑设计。
本工程各单体建筑结构型式均采用框架或框架剪力墙结构。结构设计使用年限为50年；建筑结构安全等级为二级；建筑抗震设防类别为丙类；建筑抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，属于设计地震第一组；地基基础等级乙级。
给排水专业
给排水水泵能耗计算有关参数的选取
本项目采用分区供水方式供水，给水供水系统分为两个区，为充分利用市政压力，海上水景工程至山腰以下为市政供水区，半山以上为变频调速机组加压供给。
中水系统
中水用于项目景区办公、游览卫生间冲洗便器、地下车库冲洗地面、室外绿地喷灌及浇洒道路。中水给水系统不分区，由变频调速机组加压供给。
用水量表
| 项目生活用水量统计表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 用水性质 | 人数(人) | 最高日用水定额qd | 每日用水时间T（h） | 小时变化系数Kh | 日用量（m³/d） | 小时最大用量（m³/h） |
| 生活用水 | 4078 | 20L/（人.d） | 8 | 2.5 | 81.56 | 75 |
| 水法景观用水 | 228.6 | 23.5 | ||||
| 空调系统补水 | 40 | 20 | ||||
| 合计 | 350.16 | 118.5 |
| 项目中水用水量统计表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 用水性质 | 人数或座位数 | 最高日用水定额qd | 每日用水时间T（h） | 小时变化系数Kh | 日用量（m³/d） | 小时最大用量（m³/h） |
| 生活中水 | 4078 | 30L/（人.d） | 8 | 2.5 | 122.34 | 112.5 |
| 空调冷却水中水补水 | 10 | 1600 | 160 |
用水年消耗量＝天用水能耗×年天数
＝(350.16＋122.34)×330
＝15.59万立方米
主要设备明细表
| 项目给水设备设备明细表 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 序号 | 名 称 | 规 格 、型 号 、参 数 | 数量 | 备注 |
| 1 | 中水变频调速加压设备 | 主泵65SFL36-12x4（一用一备）G=36m3∕h，H=40m，N=7.5KW辅泵32SFL5-12X6（一台）G=5 m3∕h，H=40m，N=2.2KW, | 1套 | |
| 2 | 给水变频调速加压设备 | 主泵65SFL24-12x4（一用一备）G=24 m3∕h，H=40m，N=5.5KW辅泵32SFL5-12X6 （一台）G=5m3∕h，H=40m，N=2.2KW, | 1套 | |
| 3 | 水法景观循环水泵 | G=45m3∕h，H=20m，N=7.5KW | 6套 |
暖通动力专业
设计方案
根据本工程方案特点和有关设计规范标准，设备用房设通风兼排烟系统，地上部分设卫生间排风系统、空调采暖系统分以下几种形式：
集中空调系统，此部分包括龙王别院、四海龙宫及九子殿等。
局部小型VRV空调系统。此部分包括龙王别院区会所及龙珠塔等。
集中空调系统冷源由动力站内冷水机组提供。
设计参数
室外主要设计计算参数
| 房间名称 | 夏季 | 冬季 | 新风量m³/h.p | 噪声dB（A） | 备注 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 室内温度 | 相对湿度 | 室内温度 | 相对湿度 | ||||
| 商业 | 26℃ | 60% | 22℃ | 40% | 25 | ≤35 |
室内空调设计参数如下表
| 夏季 | 冬季 | 备注 | |
|---|---|---|---|
| 空调计算干球温度℃ | 27.4 | 22.8 | |
| 空调计算湿球温度℃ | 23.1 | / | |
| 空调计算相对湿度% | / | 85 | |
| 平均风速m/s | 2.8 | 3.4 | |
| 大气压力Pa | 100240 | 101600 |
室内新风标准
室内新风办公按30m³/p.h计。
围护结构传热系数：
原有建筑围护结构传热系数如下：
屋顶： K=0.8 W/（㎡·K）
外墙： K=0.92 W/（㎡·K）
外窗： K=2.8W/（㎡·K）
公共建筑建筑围护结构传热系数W/（m2·K）：
项目位于夏热冬暖气候分区南区，建筑围护结构热工设计指标应高于《海南省公共建筑节能设计标准（DBJ03—2006）》公共建筑节能设计规定性指标，当设计不能满足规定性指标时，需按规定进行权衡判断。详见下表所示：
| 公共建筑建筑围护结构传热系数W/（m2·K） | |||
| 围护结构部位 | 传热系数 K[W/㎡·K] | ||
| 屋面 | ≤0.9 | ||
| 外墙（包括非透明幕墙） | ≤1.5 | ||
| 底面接触室外空气的架空或外挑楼板 | ≤1.5 | ||
| 外窗（包括非透明幕墙） | 传热系数K[W/㎡·K] | 遮阳系数 SC(东、南、西向 /北向) | |
| 单一朝向外窗（包括非透明幕墙） | 窗墙面积比≤0.2 | ≤6.5 | - |
| 0.2<窗墙面积比 ≤ 0.3 | ≤4.7 | ≤0.50/0.60 | |
| 0.3<窗墙面积比 ≤ 0.4 | ≤3.5 | ≤0.45/0.55 | |
| 0.4<窗墙面积比 ≤ 0.5 | ≤3.0 | ≤0.40/0.50 | |
| 0.5<窗墙面积比 ≤ 0.7 | ≤3.0 | ≤0.35/0.45 | |
| 屋顶透明部分 | ≤3.5 | ≤0.35 | |
| 注：有外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数×外遮阳的遮阳系数；无外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数周边地面系数系指距外墙内表面 2m以内的地面；地面热阻系指建筑基础持力层以上各层材料的热阻之和；地下室外墙热阻系指土壤以内各层材料的热阻之和； |
| 项目冷热负荷计算表 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 项 目 | 夏季空调冷负荷 | 冬季采暖热负荷 | ||
| 空调负荷（KW） | 空调形式 | 采暖负荷（KW） | 采暖形式 | ||
| 1 | 龙王别院 | 100 | 集中空调 | 项目地区位于夏热冬暖分区南区，可以不考虑冬季采暖热负荷 | |
| 2 | 四海龙宫及配殿 | 327 | 集中空调 | ||
| 3 | 九子殿 | 225 | 集中空调 | ||
| 4 | 龙王别院会所及龙珠塔 | 86 | VRV系统 | ||
| 合计 | 738 |
计算
考虑管网损失10%，本项目设计最大冷负荷为738KW×1.1＝811.8KW。
设备选型
依据上述项目冷热负荷测算结果，初步确定项目采暖系统设备如下。
| 项目采暖空调设备明细表 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 名称 | 规格 、型号 、参数 | 耗能 | 数量 | 备注 |
| 1 | 离心式制冷机组 | Q冷=800RT | N=480kW | 1台 | |
| 2 | 冷冻水泵 | G=600m³/h H＝40m，（一用一备） | N=110KW | 1台 | |
| 3 | 冷冻水补水泵 | G=35m³/h H=44m，（一用一备） | N=7.5KW | 1台 | |
| 4 | 冷却水泵 | G=660m³/h H＝28m，（一用一备） | N=75KW | 1台 | |
| 5 | 冷却水补水泵 | G=60m³/h H＝25m，（一用一备） | N=11KW | 1台 | |
| 6 | 热水循环泵 | G=250m3/h H＝33m，（一用一备） | N=37KW | 1台 | |
| 7 | 热水补水泵 | G=13m3/h H＝34m，（一用一备） | N=4KW | 1台 | |
| 8 | 燃气热水锅炉 | Q热=1400kw | N=7.5kw | 1台 | |
| 9 | 锅炉一次水循环泵 | G=160m3/h H＝40m，（一用一备） | N=30kw | 1台 | |
| 10 | 锅炉一次水补水泵 | G=12m3/h H＝48m，（一用一备） | N=4kw | 1台 | |
| 11 | 空调机组 | L=20000m³/h余压＝700Pa | N=15kw | 5台 | |
| 12 | 风机盘管 | L=600m³/h余压＝50Pa | N=0.1kw | 700台 | |
| 13 | 厨房通风 | L=40000m³/h余压＝700Pa | N=22KW | 2台 |
电气专业
设计方案
本工程设变配电系统、照明系统、防雷与接地系统、火灾自动报警与消防联动控制系统、综合布线系统、安防监控系统、建筑设备监控系统等。
负荷等级：本工程消防水泵、应急照明灯等消防用电为一级负荷，生活水泵等为二级负荷，其余为三级负荷。
电源：1路10kV电源引自上级10kV开闭所，对于一级负荷中特别重要的负荷除上述一个电源外，还应增设应急电源。
变电所：本工程设10/ 0.4kV变电所，变电所内变压器为D，yn11型结线低损耗干式变压器；
10kV供电系统的主结线为单母线分段，两段母线之间设联络断路器。正常时联络开关断开，两路10kV电源同时工作，当任一路10kV电源故障跳闸后，联络开关手动合闸投入运行，由一路10kV电源负担全部负荷。
低压配电系统采用单母线分段运行方式，两段母线之间设低压联络开关，联络开关与主开关之间设闭锁装置，正常时每台变压器分别运行，当一台变压器发生故障时，其主开关分闸，联络开关手动或自动合闸，由一台变压器为全部重要负荷供电。
无功补偿：在变电所采用集中无功功率补偿，所有荧光灯、金卤灯带补偿装置就地补偿。
照明：照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度地利用光能，拟采用的节能措施有以下几种：
⑴照明功率密度值符合国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004的规定。
⑵充分利用自然光，这是照明节能的重要途径之一。在设计中电气设计人员与建筑专业配合，做到充分合理地利用自然光使之与室内人工照明有机结合，从而大大节约人工照明电能。
⑶严格按照《建筑照明设计标准》GB50034-2004中规定各种场所的照明标准、视觉要求、照明功率度等参数，详见《办公建筑照明功率密度值表》，有效地控制单位面积灯具安装功率，在满足照明质量的前提下，选用光效高、显色性好的光源及配光合理、安全高效的光源及灯具，详见《紧凑型荧光灯取代白炽灯的效果表》、《荧光灯灯具的效率要求表》。地下车库、一般办公室采用高效发光的荧光灯（三基色T8管），楼道正常照明采用紧凑型荧光灯，楼梯间照明采用白炽灯，室内采用开敞式灯具。室外照明、泛光照明等拟采用高压钠灯、金属卤化物灯等高效气体放电光源，详见下表。
办公建筑照明功率密度值表
| 场所名称 | 照明功率密度（W/m2） | 对应照明度值（Lx） | |
|---|---|---|---|
| 现行值 | 目标值 | ||
| 办公室 | 11 | 9 | 300 |
| 会所 | 11 | 9 | 300 |
| 龙王别院 | 7 | 6 | 100 |
| 龙王文化区 | 11 | 9 | 300 |
| 动力站 | 5 | 4 | 100 |
| 龙文化区 | 12 | 11 | 300 |
| 龙珠塔区 | 12 | 11 | 200 |
紧凑型荧光灯取代白炽灯的效果
| 普通照明白炽灯 | 由紧凑型荧光灯取代 | 节电效果 | 电费节约 |
| 100W | 25W | 75W | 75％ |
| 60W | 16W | 44W | 73％ |
| 40W | 10W | 30W | 75％ |
荧光灯灯具的效率要求
| 灯具出光口形式 | 开敞式 | 保护罩（玻璃或塑料） | 格 栅 | |
| 灯具效率 | 75% | 65% | 55% | 60% |
| 项目主要照明耗能设备明细表 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 名 称 | 规 格 、型 号 、参 数 | 耗能 | 单位 | 数 量 | 备注 |
| 1 | 三基色荧光灯 | TLD36W840，功率36Wx2，色温4000K，光通量3350lm，显色指数85，光效93lm/W，平均寿命15000h | 耗电80W其中：镇流器8W | 套 | 2044 | 室内 |
| 2 | 紧凑型荧光灯 | 功率23W，色温2700～6400K，光通量1560lm，显色指数80，平均寿命8000h | 耗电28W其中：镇流器5W | 套 | 244 | 室内 |
| 3 | 疏散应急灯 | 3W | 套 | 159 | 室内 | |
| 4 | 普通节能灯 | 功率16W，色温3000K，显色指数96，光效25lm/W，平均寿命2000h | 16W | 套 | 365 | 室内 |
| 5 | 水下LED灯 | 功率15W，工作温度-60℃∽55℃，平均寿命100000h | 15W | 盏 | 1300 | 水法景观照明 |
| 6 | 炫彩泛光灯 | 功率1W，工作温度-20℃∽40℃ | XC200W | 套 | 200 | |
| 7 | 长空利剑表演灯 | 功率3KW | SL-4 | 套 | 24 | |
| 8 | 亮绿表演激光器 | 功率50W | 50W | 套 | 2 |
照明年消耗量＝周照明电耗×年周数
＝光源总数×（5×10×同时系数＋2×10×同时系数）×年周数
＝（163.52＋6.83＋0.48＋5.84＋19.5＋40＋72＋0.1）×（5×10×0.6＋2×10×0.4）×330÷7
＝308.27×38×330÷7
＝55.22万千瓦时/年
⑷采用低能耗性能优的光源用电附件。荧光灯管、紧凑型荧光灯拟采用电子镇流器（低噪声，谐波含量小），详见下表：
| 项目荧光灯用镇流器性能对比表 | |||
|---|---|---|---|
| 比较对象 | 普通电感镇流器 | 节能型电感镇流器 | 电子镇流器 |
| 自身功率（W） | 8∽9 | ＜5 | 3∽5 |
| 寿命（年） | 15∽20 | 15∽20 | 5∽10 |
| 灯光闪烁度 | 有 | 有 | 无 |
| 系统功率因数 | 0.4∽0.6（不补偿） | 0.4∽0.6（不补偿） | 0.9以上 |
| 能效限定值BEF（36W） | —— | 2.030 | 2.402 |
| 节能评价值BEF（36W） | —— | 2.271 | 2.681 |
⑸根据建筑物各功能、标准和使用等具体情况，对照明相同进行分散、集中、手动、自动，经济实用、合理有效的控制。
⑹计量： 为有效进线能量计量和管理，在变电所和有特殊要求的部位设置计量表，动力负荷、照明负荷分别供电，分别计量。
柴油动力专业
柴油消耗量主要用在应急供电，根据本项目生产线运行特点，项目设100 kW柴油发电机2台，一用一备。发电机单位耗油量为450g/kW.h 一般在例检或停电的情况下使用，按一年使用8次，每次使用时间按8h计。
项目年消耗柴油按2.88吨计。
年耗电量见各专业的能耗计算部分。
各专业的能耗计算
给排水专业设备能耗汇总
| 项目给排水设备年耗能量统计表 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序 号 | 设备名称 | 额定用量 | 台数 | 负荷系数 | 使用天数 | 每日小时数 | 年总消耗量104xkWh |
| 一、电力 | |||||||
| 1 | 给水变频调速加压设备 | 7.5kW | 1 | 0.5 | 330 | 10 | 1.24 |
| 2.2kw | 1 | 0.5 | 330 | 10 | 0.36 | ||
| 2 | 中水变频调速加压设备 | 5.5kW | 1 | 0.5 | 330 | 10 | 0.91 |
| 2.2KW | 1 | 0.5 | 330 | 10 | 0.36 | ||
| 4 | 水法景观循环水泵 | 7.5KW | 6 | 0.2 | 330 | 2 | 0.59 |
| 合计 | 3.46 | ||||||
| 二、天然气 | |||||||
| 1 | 生活热水耗热力 | 76m³/日 | 1 | 260 | 12 | 27.3×1O4Nm³ |
水泵年耗电量＝设备用电量×负荷系数×使用天数×每天使用时间
生活热水年耗天然气(Nm³)＝日用热水量(76×1O3Kg)×温差（56℃）×比热(4.187KJ/Kg.℃)×使用天数/（锅炉效率90%×天然气热值33.5MJ/Nm³）
暖通专业设备能耗汇总
| 项目暖通设备年耗能量统计 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序 号 | 设备名称 | 额定功率kw | 台数 | 使用天数 | 负荷系数 | 每日小时数 | 年总消耗量万kWh |
| 一、空调电力 | |||||||
| 1 | 离心式冷水机组 | N=480kW | 1 | 120 | 0.4 | 10 | 23.04 |
| 2 | 冷冻水泵 | N=110kW | 1 | 120 | 0.8 | 10 | 10.56 |
| 3 | 冷冻水补水泵 | N=30+7.5kW | 1 | 120 | 0.2 | 10 | 0.9 |
| 4 | 冷却水泵 | N=75kw | 1 | 120 | 0.8 | 10 | 7.2 |
| 5 | 冷却塔补水加压泵 | N=11KW | 1 | 120 | 0.2 | 10 | 0.26 |
| 6 | 空调热水循环泵 | N=55+37KW | 1 | 125 | 0.8 | 10 | 9.2 |
| 7 | 空调热水补水泵 | N=7.5+4KW | 1 | 125 | 0.2 | 10 | 0.29 |
| 8 | 新风机组 | N=15kw | 5 | 245 | 0.8 | 10 | 14.7 |
| 9 | 风机盘管 | N=0.10KW | 700 | 245 | 0.8 | 10 | 13.72 |
| 合计 | 79.87 | ||||||
| 二、工艺预留电力 | |||||||
| 1 | 燃气蒸汽锅炉 | N=7.5kW | 1 | 120 | 0.1 | 10 | 0.09 |
| 2 | 锅炉补水泵 | N=7.5kW | 1 | 120 | 0.1 | 10 | 0.09 |
| 合计 | 0.18 | ||||||
| 三、通风电力 | |||||||
| 1 | 厨房通风 | N=22KW | 10 | 330 | 0.3 | 10 | 72.6 |
| 合计 | 72.6 | ||||||
| 四、天然气（万m³） | |||||||
| 1 | 厨房用天然气 | 70座，2000MJ/座·年 | 0.47（万 m³） | ||||
| 合计 | 0.47（万m³） |
水泵等耗电设备年耗电量＝设备用电量×负荷系数×使用天数×每天使用时间
餐厅年耗气量＝燃气量定额×座位数/天然气热值
电气专业设备能耗汇总
| 项目电气设备年耗能量统计 | ||
|---|---|---|
| 负荷类别 | 年耗电量万kWh | 合计万kWh |
| 空调及通风设备 | 79.87 | 218.63 |
| 通风设备 | 72.6 | |
| 水泵设备 | 3.46 | |
| 工艺预留 | 0.18 | |
| 照明设备 | 55.22 | |
| 其它设备 | 7.3 |
其它设备：每年运行365天，每天运行10小时;
其他设备主要包括：
电信机房、各单体配线柜交换机、监控系统主机；火灾报警系统主机；GSM信号放大系统电源；停车管理系统电源等，因系统运行特性复杂且耗电量较底故不再一一详细计算，整体容量按200KW考虑。
其它年耗电量＝200×0.1×10×365＝7.3万千瓦时/年。
照明及动力设备计算见各专业能耗计算。
分专业汇总能源消耗
| 项目分项能源消耗统计表 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 能源消耗种类 | 年总消耗量（万千瓦时，万标准立方） | 使用面积（平方米） | 单位面积消耗量（千瓦时/平方米，标准立方/平方米） | 年需要折标煤量（吨标煤） |
| 厨房用天然气 | 0.47 | 14588 | 0.32 | 5.71 |
| 空调电力 | 79.87 | 14588 | 54.75 | 98.16 |
| 工艺预留（电力） | 0.18 | 14588 | 0.12 | 0.22 |
| 通风（电力） | 72.6 | 14588 | 49.77 | 89.23 |
| 给排水水泵（电力） | 3.46 | 14588 | 2.37 | 4.25 |
| 照明设备 | 55.22 | 14588 | 37.85 | 67.87 |
| 其它设备 | 7.3 | 14588 | 5.01 | 8.97 |
项目能源消耗种类及年消耗量
按能源品种对能源消耗进行汇总，统计内容如下：
| 项目能耗指标汇总表 | |||
|---|---|---|---|
| 能源消耗种类 | 年总消耗量 | 单位面积消耗量（千瓦时/平方米，标准立方/平方米） | 单位面积综合能耗（吨，公斤标煤/平方米） |
| 一、电力（万千瓦时） | 218.63 | 149.87千瓦时/平方米 | 0.0184吨标煤/平方米 |
| 空调电力 | 79.87 | 54.75 | 0.00673 |
| 工艺预留（电力） | 0.18 | 0.12 | 0.000014 |
| 通风（电力） | 72.6 | 49.77 | 0.00612 |
| 给排水水泵（电力） | 3.46 | 2.37 | 0.00029 |
| 照明设备 | 55.22 | 37.85 | 0.00465 |
| 其它设备 | 7.3 | 5.01 | 0.00062 |
| 二、天然气（万标准立方） | 0.47 | 0.32标准立方/平方米 | 0.00039吨标煤/平方米 |
| 厨房用天然气 | 0.47 | 0.32 | 0.00039 |
| 三、水（万标准立方） | 15.59 | 10.69标准立方/平方米 | 0.00092吨标煤/平方米 |
| 生活用水 | 11.56 | 7.93 | 0.00068 |
| 中水用水 | 4.03 | 2.76 | 0.00024 |
注：总建筑面积为14588平方米。
年需要折标煤量（吨标准煤）＝年需要实物量×参考折标系数。
电力参考折标系数为1.229吨标准煤/万千瓦时。天然气参考折标系数为12.143吨标准煤/万立方米。水力参考折标系数为0.857吨标准煤/万立方米。
合理用能的主要措施
节能措施综述
节能是一项基本国策，为确保我国经济建设的可持续发展，政府及社会各界均应给予高度的重视并积极执行和落实。
本项目各专业在设计上均采取了积极有效实用的节能措施。总图布置上，建筑物最大限度地做到了南北朝向布置，同时做到了不遮挡其它建筑物；建筑设计方案中各功能区域、空间布置合理节能，尽量使用了自然通风，各围护结构均按国家有关规定进行了保温，窗墙比、体形系数均满足节能设计要求；合理确定了结构类型、使用年限、建筑结构安全等级、建筑抗震设防类别等；对给水、排水、中水、空调、新风、雨水均进行了节能设计，包括系统设计、合理套用给水定额、空调冷负荷逐时计算、节能产品选型、变频运行、自动控制等；选用了低损耗干式变压器、采用大干线配电的方式、变电所位置设置在地下层设备用房附近、功率因数的补偿采用集中补偿和分散就地补偿相结合的方式、采用变频器控制运行、合理选择应急电源、合理选择不同配光曲线的灯具、合理布置照明灯具数量及位置、照明控制方式采取集中与分散相结合的控制方式、建筑设备纳入楼宇控制系统、选用绿色环保且经国家认证的电气产品等。
相关专业的节能措施
建筑专业的节能措施
除已有建筑可能无法满足节能规范要求外，其它新建建筑均按照现行节能规范要求执行，具体节能措施为：
公建建筑类型为乙类。外墙框架填充墙采用GZL防潮轻集料砌块，建筑屋顶无透明部分且屋面做防潮处理，首层楼板下皮贴防潮板，底面接触室外空气的架空层或外挑楼板采用粘贴100厚聚苯板防潮。外门窗采用断桥隔热铝合金窗和玻璃幕墙，门窗玻璃均采用Low-E中空玻璃。
建筑平面布置和建筑物内部的平面设计，合理布置风机机房、变配电室、水泵房的位置，尽可能缩短水系统和风系统的输送距离。
外门窗（包括透明幕墙），各方向外窗均为断桥隔热铝合金窗和玻璃幕墙，玻璃均采用Low-E中空玻璃。
外窗的可开启总面积，不小于外墙总面积（包括窗面积）的12%；当外窗总面积小于外墙总面积的12%时，外窗可全部可开启。透明幕墙具有可开启部分或设有通风换气装置。
外窗和透明幕墙的气密性能，不低于《建筑外窗气密性能分级及检测方法》（GB/T7107-2002）中规定的4级水平。透明幕墙的气密性能不应低于《建筑幕墙物理性能分级》（GB/T15227-2007）中规定的Ⅲ级。建筑西向采取遮阳措施。
人员出入频繁的外门，设门斗或其他减少冷风进入的设施。
项目设计应满足三亚市节能要求的雨水回收的措施和利用。雨水尽量排至散水，通过透水砖、绿地的渗透，回灌土壤，进行综合利用。
本公建节能构造执行三亚市强制规定，节能依据规范《海南省公共建筑节能设计标准》DBJ 03—2006，节能达到50%。
结构专业的节能措施
结构类型为现浇钢筋混凝土框架结构。
结构设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类。
依据88J2—10(2005) 公共建筑节能构造，对外墙混凝土部分（如 柱、构造柱、圈梁、过梁等）采取相应保温措施。
金属膨胀件拟采用电镀锌钢材，电镀层的厚度为6um。
项目拟采用轻质高效的保温材料，安装时保温材料总量含水率将小于10％。
给排水专业的节能措施
给水系统分为两个区，低区为市政供水区，充分利用市政供水压力；高区采用变频调速泵加压供水。
热水系统
本项目设集中太阳能热水供应系统，热水管道采用离心玻璃棉保温，DN≤40、50＜DN＞100、125＜DN＞250保温厚度分别为35mm、40mm、45mm。
中水系统不分区，采用变频调速泵加压供水。
节水方面
水系统：污水全部收集，由市政集中进行中水处理，利用市政中水用于卫生间冲洗便器、室外绿地喷灌及浇洒道路。
选用节水型卫生洁具及配水件。坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。公共卫生间采用感应式水嘴和感应式大、小便器冲洗阀。
各用水部门均采用计量收费。
水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。
绿化用水采用微喷滴灌方式浇洒，并设置单独用水计量装置。
项目景区雨水就地回渗，屋面雨水排至散水坡，经渗水砖及渗水井渗入地下，以补充日益减少的地下水资源。
暖通专业的节能措施
空调系统
建筑方案合理，空调无内外区之分。
离心制冷机组机组，制冷额定负荷的性能系数（COP=5KW/KW），满足《公共建筑节能设计标准》DBJ 01-621-2005之要求。
空调系统风机均采用低噪声节能风机，设置多个系统，作用半径较小，风机的单位风量耗功率（Ws）均小于0.32。
鉴于冷热水泵设置在本建筑物内部，管路较短，工程设计的实际的输送能效比（ER）值均小于最大输送能效比限值。
室内新风办公按30m³/p.h计,至少不小于40%新风量的新风机组采用带热回收装置的机组，空调风管采用橡塑板材，厚度为27mm，热阻大于0.74m2·K/W。空调冷热水管保温均采用离心玻璃棉保温，DN≤40、50＜DN＞100、125＜DN＞250、DN≥300保温厚度分别为35mm、40mm、45mm、50mm。
通风
通风设计尽量采用自然通风，卫生间采用低耗电的排气扇排除热湿负荷及异味，设备机房设置双速排烟风机，平时低速运转以节能。
监测和控制
按照《海南省公共建筑节能设计标准》（DBJ 03—2006）（本项内容和要求与国标GB50189-2005相同），采暖、空调与通风系统，设置各种监测、报警、记录、启停、联锁、变速、调节等。
电气专业的节能措施
选用D.yn11型结线低损耗干式变压器，采用大干线配电的方式，减少线损。同时合理选用配电型式减少配电环节。
功率因数的补偿采用集中补偿和分散就地补偿相结合的方式，变电所低压集中补偿的方式，荧光灯、金卤灯等就地补偿，采用合理的功率因数补偿及谐波抑制方式减少UPS电源、EPS电源及变频器等电子设备对低压配电系统造成的谐波污染，提高电网质量，降低对自身及上级电网的影响，并降低自身损耗。
对于大容量风机及水泵负荷，采用变频器控制运行状态。对于项目景区内各种建筑设备系统，如：给排水系统、采暖通风系统、冷却水系统、冷冻水系统等通过中央监控系统来实现就地运程控制，以达到最优运行的方式，并达到节约电能的效果。
根据电源允许中断时间，合理选择应急电源，以免在电能和经济方面造成浪费。
严格按照国家规范确定建筑物照明的功率密度，合理选择不同配光曲线的灯具，合理布置照明灯具数量及位置。照明系统选用高效节能型灯具及光源，如金卤灯、T5、T8型直管荧光灯、紧凑型节能型筒灯等。所有金卤灯应采用电子镇流器或节能型电感镇流器，降低能耗。荧光灯单灯功率因数不应小于0.9，金卤灯单灯功率因数不应小于0.85。
照明控制方式采取集中与分散相结合的控制方式。
办公室采用集中控制方式，按使用条件和天然采光状况采取分区、分组控制措施，有条件的情况下采用智能照明控制系统。
项目景区建筑采用智能照明控制系统：在景区各建筑入口管理处内安装面板控制开关，用于项目景区光照明的手动控制。平时在系统中央控制主机作用下，项目景区建筑照明处于自动控制状态；按实际照明及游客的游览情况，可将一天的照明分成几个时段，在不同时段控制区域不同的照度方式以供照明，这样使灯光照明得到了有效地利用，又大大地减少了电能的浪费，保护了灯具，延长了灯具的使用寿命。
楼梯间等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关，节能自熄开关采用红外移动探测加光控开关，应急照明具有应急时强制点亮的措施。
室外照明控制方式采用手动与程序自动方式相结合方式。
建筑设备纳入景区控制系统，对空调、水泵等设备的运行实行实时监测、自动控制，从而达到节约能源的目的。
选用绿色、环保且经国家认证的电气产品。在满足国家规范及供电行业标准的前提下，选用高性能变压器及相关配电设备，选用高品质电缆、电线降低自身损耗。
项目用能指标及节能效果分析
项目工程综合耗能表
| 项目工程年综合耗能一览表 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 一 | 暖通设备年耗能量 | |||||||
| 序 号 | 设备名称 | 规格、型号、参数 | 额定功率kw | 台数 | 使用天数 | 负荷系数 | 每日小时数 | 年总消耗量万kWh |
| 一、空调电力 | ||||||||
| 1 | 离心式冷水机组 | Q冷=800RT | N=480kW | 1 | 120 | 0.4 | 10 | 23.04 |
| 2 | 冷冻水泵 | G=600m³/h H＝40m，（一用一备） | N=110kW | 1 | 120 | 0.8 | 10 | 10.56 |
| 3 | 冷冻水补水泵 | G=35m³/h H=44m，（一用一备） | N=30+7.5kW | 1 | 120 | 0.2 | 10 | 0.9 |
| 4 | 冷却水泵 | G=660m³/h H＝28m，（一用一备） | N=75kw | 1 | 120 | 0.8 | 10 | 7.2 |
| 5 | 冷却塔补水加压泵 | G=60m³/h H＝25m，（一用一备） | N=11KW | 1 | 120 | 0.2 | 10 | 0.26 |
| 6 | 空调热水循环泵 | G=250m3/h H＝33m，（一用一备） | N=55+37KW | 1 | 125 | 0.8 | 10 | 9.2 |
| 7 | 空调热水补水泵 | G=13m3/h H＝34m，（一用一备） | N=7.5+4KW | 1 | 125 | 0.2 | 10 | 0.29 |
| 8 | 新风机组 | L=20000m³/h余压＝700Pa | N=15kw | 5 | 245 | 0.8 | 10 | 14.7 |
| 9 | 风机盘管 | L=600m³/h余压＝50Pa | N=0.10KW | 700 | 245 | 0.8 | 10 | 13.72 |
| 合计 | 79.87 | |||||||
| 二、工艺预留电力 | ||||||||
| 1 | 燃气蒸汽锅炉 | Q热=1400kw | N=7.5kW | 1 | 120 | 0.1 | 10 | 0.09 |
| 2 | 锅炉补水泵 | Q热=1400kw | N=7.5kW | 1 | 120 | 0.1 | 10 | 0.09 |
| 合计 | 0.18 | |||||||
| 三、通风电力 | ||||||||
| 1 | 厨房通风 | L=40000m³/h余压＝700Pa | N=22KW | 10 | 330 | 0.3 | 10 | 72.6 |
| 合计 | 72.6 | |||||||
| 四、天然气（万m³） | ||||||||
| 1 | 厨房用天然气 | 采用节能天然气灶 | 70座，2000MJ/座·年 | 0.47（万 m³） | ||||
| 合计 | 0.47（万m³） | |||||||
| 二 | 给排水设备年耗能量 | |||||||
| 序 号 | 设备名称 | 规格、型号、参数 | 额定用量 | 台数 | 负荷系数 | 使用天数 | 每日小时数 | 年总消耗量104xkWh |
| 1 | 给水变频调速加压设备 | 主泵65SFL36-12x4（一用一备）G=36m3∕h，H=40m，N=7.5KW辅泵32SFL5-12X6（一台）G=5 m3∕h，H=40m，N=2.2KW | 7.5kW | 1 | 0.5 | 330 | 10 | 1.24 |
| 2.2kw | 1 | 0.5 | 330 | 10 | 0.36 | |||
| 2 | 中水变频调速加压设备 | 主泵65SFL24-12x4（一用一备）G=24 m3∕h，H=40m，N=5.5KW辅泵32SFL5-12X6 （一台）G=5m3∕h，H=40m，N=2.2KW | 5.5kW | 1 | 0.5 | 330 | 10 | 0.91 |
| 2.2KW | 1 | 0.5 | 330 | 10 | 0.36 | |||
| 3 | 水法景观循环水泵 | G=45m3∕h，H=20m，N=7.5KW | 7.5KW | 6 | 0.2 | 330 | 2 | 0.59 |
| 合计 | 3.46 | |||||||
| 三 | ||||||||
| 序号 | 名 称 | 规 格 、型 号 、参 数 | 耗能 | 单位 | 数 量 | 日运行时间（h） | 年耗电量（万kWh） | |
| 一、照明设备 | ||||||||
| 1 | 三基色荧光灯 | TLD36W840，功率36Wx2，色温4000K，光通量3350lm，显色指数85，光效93lm/W，平均寿命15000h | 耗电80W其中：镇流器8W | 套 | 2044 | 8 | 29.29 | |
| 2 | 紧凑型荧光灯 | 功率23W，色温2700～6400K，光通量1560lm，显色指数80，平均寿命8000h | 耗电28W其中：镇流器5W | 套 | 244 | 8 | 1.22 | |
| 3 | 疏散应急灯 | 3W | 套 | 159 | 12 | 0.09 | ||
| 4 | 普通节能灯 | 功率16W，色温3000K，显色指数96，光效25lm/W，平均寿命2000h | 16W | 套 | 365 | 8 | 1.05 | |
| 5 | 水下LED灯 | 功率15W，工作温度-60℃∽55℃，平均寿命100000h | 15W | 盏 | 1300 | 2.5 | 3.49 | |
| 6 | 炫彩泛光灯 | 功率1W，工作温度-20℃∽40℃ | XC200W | 套 | 200 | 2.5 | 7.17 | |
| 7 | 长空利剑表演灯 | 功率3KW | SL-4 | 套 | 24 | 2.5 | 12.89 | |
| 8 | 亮绿表演激光器 | 功率50W | 50W | 套 | 2 | 2.5 | 0.02 | |
| 合计 | 55.22万kWh | |||||||
| 二、其他设备 | ||||||||
| 其他设备包括：电信机房、各单体配线柜交换机、监控系统主机；火灾报警系统主机；GSM信号放大系统电源；停车管理系统电源等，因系统运行特性复杂且耗电量较底故不再一一详细计算，整体容量按200KW考虑。 | 每年运行365天，每天运行10小时 | 7.3万kWh | ||||||
| 合计 | 7.3万kWh | |||||||
| 年耗电量总计 | 218.63万kWh | |||||||
| 年耗天然气量总计 | 0.47万m³ | |||||||
| 四 | 年耗水量 | |||||||
| 一、生活用水 | ||||||||
| 用水性质 | 人数(人) | 最高日用水定额qd | 每日用水时间T（h） | 小时变化系数Kh | 日用量（m³/d） | 小时最大用量（m³/h） | 年用水量（万m³） | |
| 生活用水 | 4078 | 20L/（人.d） | 8 | 2.5 | 81.56 | 75 | ||
| 水法景观用水 | 228.6 | 23.5 | ||||||
| 空调系统补水 | 40 | 20 | ||||||
| 合计 | 350.16 | 118.5 | 11.56 | |||||
| 二、中水用水 | ||||||||
| 生活中水 | 4078 | 30L/（人.d） | 8 | 2.5 | 122.34 | 112.5 | ||
| 空调冷却水中水补水 | 10 | 1600 | 160 | |||||
| 合计 | 122.34 | 112.5 | 4.03 | |||||
| 年耗水量总计 | 15.59万m³ | |||||||
| 五 | 年耗柴油量 | |||||||
| 序 号 | 设备名称 | 规格、型号、参数 | 额定功率 | 台数 | 单位耗油量 | 使用次数 | 每次使用时间 | 年总消耗量吨 |
| 1 | 柴油发电机组 | 东风研究所配强辉 | 100kw（一备一用） | 2 | 450g/kW.h | 8 | 8 | 2.88 |
| 年耗柴油量总计 | 2.88吨 | |||||||
| 注：本项目严格按照国家节能标准规范购置工艺设备，运营期间禁止使用国家规定的属于节能淘汰型产品。 |
项目用能指标
本项目总建筑面积为14588平方米,年消耗电力218.63万千瓦时，年消耗天然气0.47万立方米，年消耗水15.59万立方米，年耗柴油2.88吨，总能耗折合标准煤为291.95吨标准煤。按以上的数据进行折算，本项目各项能耗指标详见下表。
| 项目能耗指标及综合能耗情况表 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 能源类型 | 实物年能耗量 | 参考折算系数 | 年耗能折算标准煤 （吨标准煤） | 单位面积年综合能耗（吨标准煤/㎡） | |
| 电力 | 218.63 | 万kWh | 1.229 | 268.69 | 0.0184 |
| 天然气 | 0.47 | 万m3 | 12.143 | 5.71 | 0.00039 |
| 水 | 15.59 | 万m3 | 0.857 | 13.36 | 0.00092 |
| 柴油 | 2.88 | t | 1.4571 | 4.19 | 0.000287 |
| 合计 | 291.95 | 0.020013 |
项目节能效果分析
本工程除已有建筑外，所有新建建筑设计方案及做法等（包括各专业内容）均满足《公共建筑节能设计标准》DBJ 01-621-2005的要求，并严格执行了《公共建筑节能设计标准》第3.1节和3.2节强制性条文所规定的数值指标以及其它强制性条文，可直接判定为节能公共建筑设计。因而，达到了50％的节能率。缘于本标准比国标及其它省市标准更严格，因而，节能达到了同行业国内先进水平。
项目建设期能耗换算
项目建设期为3年，参照2011 年《海南省建设工程计价定额》及本项目区域，结合三亚实际情况，根据本项目工程量及建安工程特点，估算本项目施工期间总能耗为11496.19tec。
本项目施工期间汽、柴油集中体系在道路工程和管道工程方面的施工。电能消耗主要体现在建筑工程方面。具体详见下表：
| 序号 | 名称 | 单位 | 总数量 | 单位能耗量 | 总能耗量 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 汽油（kg) | 柴油（kg) | 电(kwh) | 水(m3) | 汽油（吨) | 柴油（吨) | 电(万kwh) | 水(万m3) | ||||
| 1 | 土方 | m3 | 56257.00 | 1.38 | 77.63 | ||||||
| 2 | 石方 | m3 | 12223.00 | 1.30 | 15.89 | ||||||
| 3 | 路面 | m2 | 10746.00 | 0.04 | 0.38 | 0.43 | 4.08 | ||||
| 4 | 建筑 | m2 | 12680.00 | 154.00 | 12.00 | 195.27 | 15.22 | ||||
| 5 | 广场 | m2 | 2339.00 | 25.00 | 6.50 | 5.85 | 1.52 | ||||
| 6 | 供水管道 | km | 4.10 | 40.6 | 195.42 | 14.35 | 63.5 | 166.46 | 801.22 | 58.84 | 260.35 |
| 7 | 燃气管道 | km | 2.35 | 40.6 | 195.42 | 38.24 | 63.52 | 95.41 | 459.24 | 89.86 | 149.27 |
| 8 | 0.75m圆管涵 | km | 1470.00 | 250 | 15810 | 326 | 960.6 | 367.5 | 2324.07 | 47.92 | 1412.08 |
| 9 | 绿化 | m2 | 193546.00 | 6.50 | 180.00 | 125.80 | 3483.43 | ||||
| 10 | 合计 | 629.8 | 3682.13 | 523.54 | 5321.87 | ||||||
| 11 | 折标煤系数 | 1.4714 | 1.4571 | 1.2290 | 0.8570 | ||||||
| 12 | 折标煤(tec) | 926.69 | 5365.23 | 643.43 | 4560.84 | ||||||
| 13 | 合计 | 11496.19 |
项目节能运行管理措施
大型公共建筑用能系统庞大复杂，其能耗高低与运行管理水平密切相关。本项目拟通过采用能耗的分项计量等技术手段，并根据各类用能系统的功能、工作方式及能耗特点不同，采用不同的节能管理措施，以实现高效节能的目的。
能耗计量措施
大型公共建筑节能运行管理的一个重要基础是用能的分项计量。鉴于大型公建设备系统复杂，通常情况下不同用能系统的管理是由不同人员负责的，用能分项计量可以把不同系统的能耗分开，从而明确各系统的实际能耗情况、节能潜力大小和对总节能量的贡献，从而把节能的责任明确落实到各责任人，有利于节能工作的开展，计量的内容包括进入建筑的各种商品能耗，如电能、燃料、热能/冷量等。
本项目拟对项目的各个用能系统进行分项计量，如空调系统、照明系统、电梯系统、办公设备系统等。以分户/分室计量为基础的用能管理方式能够促进末端用户节能意识的提高，实现室内照明、办公电器等设备的使用者行为节能。
照明系统节能运行管理
照明系统的节能运行管理除节能灯具的使用外，更重要的一点在于节约，即减少不必要的开启时间和照明强度。如，对道路和走廊等公共区域的照明，可以通过合理降低照时密度和合理控制照明时间达到节能的目的。
空调系统节能运行管理
本项目采用集中空调系统，拟对运行管理人员、运行操作人员进行专业节能培训，使之掌握正确的节能理念和实用的节能技术。主要包括：设置合理的空调运行参数，不盲目追求高标准，以降低运行能耗；适时地对空调水系统和空调风系统的运行工况进行监测，实现节能运行。
施工期节能措施
建设单位节能管理
1、按照上级节能管理部门的规定和要求，制定并实施节能管理工作规章制度，编制节能规划，组织开展节能宣传及培训工作。
2、对施工机械的能源消耗实行定额管理。根据2011 年《海南省建设工程计价定额》中的燃料消耗规定，结合本地区的特点，按先进合理的原则，制定出设备能源消耗定额。严格按照定额实行逐级考核，定期向上一级节能主管部门保送能源消耗报表。
施工单位节能管理
1、施工时通过合理施工组织，提高机械使用效率，可以适当减少能源消耗；
2、确定合理的取弃土场，减少取弃土距等，均能显著减少取弃土和油耗；
3、建立健全能源消耗原始记录和设备能耗台账，按照相关规定及时向上级保送能源消耗报表，同时应报送统计分析报告；
4、建立设备用能技术档案、节能技术措施、设备运行能源消耗指标等有关节能方面的技术文件；
5、加强能源计量管理，配备必要的能源计量器具；
6、施工单位的技术、机务等管理部门，应实行节能管理责任制，并接受上级部门的监督检查；
7、加强机械施工组织及设备管理，提高能源效率；
8、大力推广应用节能"新技术、新工艺、新产品、新材料"；
9、开展节能培训和群众性的节能宣传活动。
重点耗能设备用能管理
重点耗能设备是指装机容量在12千瓦（含）以上的施工机械，设备为重点能耗设备。
1、依据国家和工信部部的有关规定，对申请购置或新造、设计的机型提出节能要求，同时对机械设备的技术先进性、能耗水平和经济效益等进行评估、审查。凡超过规定能源限制指标的机械设备，要限制购进、制造，杜绝使用高耗能设备。
2、购置或新造重点耗能设备时，应对着选用能耗低、效益高、技术先进的原则，在取得购置单位节能管理部门对机型的有关技术规格、能源消耗等技术指标的认同意见后，按有关规定程序报批。
3、施工单位要加强重点耗能设备的用能管理，建立设备能耗档案，配备能源计量器具。对设备用能实行定额考核和经济核算，同时要合理组织施工，减少设备的非生产运转，按施工生产任务和耗能定额分配指标用能。
4、施工单位要贯彻执行设备的技术管理制度，对在用的重点耗能设备要实行经常性地维护、保养，定期检查、修理，保持良好的技术状况。对技术状况差、耗能高的重点耗能设备，要有停止使用、限期技术改造和更新的具体条件和措施。
5、重点耗能设备的节能技术改造必须通过有关节能技术部门的节能技术检测、鉴定，并提出报告，能耗指标达到规定要求的，方可用于施工。
需要说明的问题及建议
总图建筑结构专业的建议
建议下一步工作中进一步完善优化设计方案，做好周围环境的协调工作，围护结构防潮、建筑物自然采光及自然通风工作至关重要，尤以减少或不使用幕墙较好，应进一步做好建筑遮阳设计，合理优化结构方案等各项工作，采用最新节能成果，装修一次到位，真正把节能工作落到实处。
电气专业的建议
能源管理模式：在变电所的每个低压配电回路设置综合数字仪表，对每个回路的用能指标都有清晰的记录。
行为节能：对于办公区设置的电开水器，建议在常年有加班人员的项目建筑分区全天供应，其他分区晚上六点关闭电源停止使用。
技术节能：鉴于谐波分布的多变性和谐波工程计算的复杂性，要在设计阶段完全解决谐波问题非常困难，建议变电所设计时预留出适当位置，待系统正式运行后对谐波进行实测和分析，根据实际情况采取相应的、有效的谐波处理措施。
运行管理方案：设备的运行管理由专门人员负责到位，大型维护保养由合同厂商定期派人进行，日常维护由空调专业维修工进行。
水暖专业的建议
初设、施工图阶段，设计单位要尽量按本文件的有关方案及技术数据设计。
采购、安装、调试验收阶段要严把质量关。
使用阶段，要重视节能问题，运行工要培训上岗，做好每天的运行记录，出现故障要及时维修，定期维护，制定严格的岗位责任制。
环境保护与评价
编制依据
《中华人民共和国环境影响评价法》；
《中华人民共和国环境保护法》；
《中华人民共和国大气污染防治法；》
《中华人民共和国水污染防治法》；
《中华人民共和国噪声污染防治法》；
《中华人民共和国水土保持法》
《中华人民共和国水土保持法实施条例》
《建设项目环境保护管理条例》；
《海南省建设项目环境保护管理办法》；
《环境空气质量标准》GB3095-2012；
《地表水环境质量标准》GB3838-2002；
《城市区域环境噪声标准》GB3096-2008；
《施工场界噪声标准》GB12523-90；
《污水综合排放标准》GB8978-1996；
《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90；
《海南省实施〈中华人民共和国水土保持法〉办法》海南省人民代表大会常务委员会公告第54号；
《开发建设项目水土保持技术规范》GB50433-2008。
《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（2005年12月3日）；
国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》；
国家计委、国务院环委（87）国环字第002号文《建设项目环境保护设计规定》；
国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发"建设项目环境保护管理办法"的通知》。
项目拟采用的环境保护标准
1、空气环境标准
空气环境保护对象为各拟建路段区内大气环境敏感点，空气质量应符合《环境空气质量标准》（GB3095-1996）一级标准的要求。
2、声环境标准
声环境保护对象为各路段评价范围内的环境噪声敏感点，其中位于三亚创意新城工业区内保护对象的环境噪声应符合《城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的三类标准：住宅、商业、文化混合区符合（GB3096-93）中的二类标准。
3、污染物排放标准
机动车尾气排放分别执行（GB14761.1-1999）、（GB14761.2-1999）、（GB14761.3-1999）、GB14761.5-1999）、（GB146211999-）和（GB14621-2002）标准。
4、 施工噪声控制标准
执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）Ⅱ类标准。
项目对环境的影响
生态环境影响
工程施工将产生弃土（石），若处置不当或未做好防护措施，不单会占用宝贵的土地资源，同时弃碴受雨水或水流冲刷，还易对周围环境产生水土流失影响和沿岸海水环境影响，进而破坏局部地区生态平衡。
施工期环境污染影响
施工废水、废气
工程施工期间不可避免会排放施工废水和废气，造成局部地区水和空气污染。如鉴于地下水丰富，且埋深较浅，施工场地会排放大量的含泥沙量大、浊度高的施工废水，施工人员产生的生活污水以及施工场地、土石方和施工材料运输过程中产生的扬尘和施工机械运行过程中产生的废气排放，都会对风景区空气环境质量和沿海的水环境产生明显影响。但这种污染影响是有限的，而且是暂时性的，将伴随工程施工的完成而消除。
施工噪声
工程施工期间，各类施工机械、运输车辆和部分高噪声设备的使用，其产生的噪声对区域内声环境产生较大的影响。施工阶段声源有土石方工程施工用的推土机、空压机、挖掘机、装载机、载重汽车等；混凝土搅拌机、钻井机、振捣机、电锯等；工程安装使用的吊车、升降机等；其中有部分会产生强烈的噪声、振动，对周围环境造成污染影响，但大多数设备单独运行时产生的噪声在60米处昼间能达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）中70dB的标准限值，而夜间要满足55dB的标准限值，土石方和基础施工阶段声源须距声界150米，发电机须距场界250米。同时使用机械施工时，昼间应使所有机械距施工场界保持60米的距离，夜间则保持350米的距离。工程区域内噪声敏感点较少，但仍会有超标现象发生，故而应尽量减少夜间施工。
施工振动
该工程施工期间的振动环境影响，主要来自振动型施工作业。振动型施工作业污染源主要包括挖掘机、装载机、推土机、振动压路机、重型运输车、空压机、风镐等机械设备作业时所产生的振动，在距振动源10m处的参考振级63—85dB，有超标现象发生。在距振源30m以远，即可达到昼间75dB、夜间72dB的环境振动标准。
保护环境的措施
施工期环境保护措施
噪声控制
高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏进行处理，同时合理安排施工组织计划，在分布有敏感点的区域施工时，对于产生噪声、振动较大的作业，尽量避免在夜间时间进行施工。
振动控制
鉴于挖掘机、装载机、压路机和空压机等机械振动引起距施工场界25米以内的敏感建筑超标，应将空压机等固定振动机械远离敏感建筑，强振动的作业在午间（12：00～14：00），夜间（22：00～6：00）应禁止施工。
大气污染防治
施工期对大气的主要污染物是扬尘，来源于地面扬尘和运输。采用洒水、封闭运输或压实、及时清扫等措施，将扬尘的影响减少到最低。
地面水污染防治
（1）施工泥浆水（开挖作业面、雨水冲刷、场地及施工机械冲洗产生）按施工段集中收集，经沉淀处理后方可排放。
（2）施工期生活污水可以直接排入污水管网。
对交通的保护
施工期间对道路交通车辆应统一分流规划，以防造成交通堵塞，同时对施工机械及运输车辆走行路线进行统一安排，颁布有关限制规定，以确保交通畅通。
项目建成后的环境保护措施
生活污水
本项目建成后，新增污水和原有生活污水一并收集放于污水处理厂集中处理，处理达一级标准排放。
声环境保护
加强车辆管理，进入车辆严禁呜笛和怠速行驶，减少对人民群众生活的影响。
大气环境影响保护措施
空气质量达到《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）一级标准，改善所在地的环境空气质量。
固体物的处理措施
产生的生活垃圾采用垃圾桶集中收集后，由环保部门送垃圾处理场处理。
在本项目建设和营运过程中，根据国家环境保护法的有关规定，业主将执行防治污染的设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的"三同时"制度，严格按照"三同时"的要求和原则进行环境设施建设，认真落实各项污染治理措施，区域内不会对环境造成大的影响。
生态保护措施
本项目对周围生态环境可能造成一定的影响，因而应积极地采取保护和减缓措施，制定详细的保护计划。消减开发行动对生物的负面影响可以从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑。主要应考虑以下几个方面：
在工程的设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。
绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。
在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。
只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。
绿化措施
本项目将生态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。
用高大的热带树木作为建筑周围的点景；
布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；
采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。
把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。
以抬高的草坡来分隔建筑与周边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由"呼吸"，整个建筑如孕生于绿色之中。绿化率超过40%。
环境影响评价
综合来看，本项目的实施对环境造成的影响在正常的范围之内，不会造成严重后果，只要在设计、施工、管理运营中充分考虑环保措施，可把环境影响降至标准范围之内，从环境角度看，项目是可行的。
劳动安全卫生与消防
职业安全卫生
设计依据
国际劳动部《关于建设项目（工程）职业安全卫生设施和技术措施验收办法》[国劳字（1998）1号文]；
《海南省安全卫生管理条例》；
海南省劳动局、卫生厅、总工会关于施行《海南省工业基本建设和技术改造项目劳动保护设施"三同时"审批验收程序》的通知；
《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）；
《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》中华人民共和国劳动部令第3号；
《饭店（餐厅）卫生标准》（GB16153-1996）；
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）。
本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。
本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。
职业危害因素分析
生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮部厨房产生的油烟。空调机房、发电机房产生的噪以及机械伤害。
主要防护措施
油烟
针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。
防噪声
按《工业企业噪声控制规范》设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组、锅炉房、发电机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。
防机械伤害
配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。
不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。
当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得带故障投入生产。
机械运行过程中，不得进行检查。
防火
在总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。
防止电气伤害
对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。
个人防护
凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事饮食服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。
景区工作人员必须着工作服和工作鞋上岗，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。
严禁在工作时间吸烟和吃食品。
注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。
定期进行健康检查，进行保健知识教育。
卫生要求
场址卫生要求
通风日照良好，空气清新，地势高燥；
场区内外土壤清洁并适于绿化；
能源供应充足，并有清洁的水源；
场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足游客卫生要求；
给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准；
污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。
平面布置卫生要求
场内布局第一必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。
生活场地应有单独的院落。
场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨水的排放。
建筑物密度不可过大，以利通风。
预期效果及评价
通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。
机构设置、人员配备
应设置全场性职业安全卫生领导机构，景区领导分管，并配备职业安全卫生管理人员（兼职）。
投资估算
职业安全卫生投资已分别归列于给排水、暖通、工艺设备、建筑工程等相关专业中。
消防设计
设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008；
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005.
概述
本项目位于三亚大小洞天景区详细规划C-3-1地块，是龙王别院文化区项目建设工程，建筑耐火等级为一、二级。
三亚大小洞天龙王别院文化区建设工程占地面积199728平方米，建筑面积14588平方米，按照规范要求，场区内所有建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。
消防总图设计
场区四周为环形通道。
根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合场址地形特点，在场内的不同方位设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以龙王文化区和龙文化区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。
本项目建筑耐火等级均为二级，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。
建筑消防
建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。
建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。
四海龙宫主殿、配殿以及九子殿一层与二层楼之间采用防火楼板隔离。
龙珠塔、藏宝阁每层之间采用防火墙隔离。
建筑物装修材料均为阻燃材料。
锅炉房按《建筑设计防火规范》要求进行防爆设计。
电气消防
全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。
配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。
各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。
火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20分钟。
消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。
建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。
在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。
局部有爆炸危险的场所，电气设备尽量安装在爆炸危险场所之外，需要现场操作的用电设备，其电气装置根据爆炸危险等级及可能引起爆炸的介质情况选择适当的、能保证安全的防爆设备。
在锅炉房爆炸危险场所内，设置可燃气体报警器，在爆炸气体达到一定浓度时，立即发出报警信号，以便及时采取措施，避免可能发生的危险。
有防爆要求的房间的排风风机，电机均防爆。
林区防火
冬春旅游旺季，对进入景区周围活动的游客严格控制旅游线路，林区严禁用火。
人行道选择在疏林地带开辟，以避开林木茂盛区域。
消防给水
本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。
消防水源
依据现场条件，本项目消防水源为市政管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。
消防用水量
室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按30升/秒，室内消火栓水量按10升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。
室外消防用水量：30×3.6×2=216立方米
室内消防用水量：10×3.6×2=72立方米
总消防用水量：288立方米
火灾时最大消防流量为10×3.6+30×3.6=144立方米/小时
消防设施
室外消火栓
本设计在场区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。
室内消火栓
依据GBJ16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。室内消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。客房内设自动喷淋灭火系统。
消防水池
在场区内设有400立方米的消防水池并与场区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。
建筑内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。
依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防
消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m3/小时。
设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。
项目管理及招投标
组织机构与劳动定员
组织机构
本项目由三亚大小洞天发展有限公司负责建设，经营管理和债权债务。为项目顺利建设和加强项目建设管理，依据项目建设规模、设施功能，本着精简、高效的原则，调整和设置相应的组织机构。
本项目实行项目法人责任制并建立相应的组织机构。项目建成后，组织运行机构在原基础上进行调整为总经理、副总经理，下设行政办公室、财务部、保安部、策划部、采供部、龙王别院历史祭拜区、龙王文化区、龙文化区、龙珠塔、景观部、服务中心区等部门。项目组织机构设置情况详见管理机构图
项目组织管理机构图
劳动定员
三亚大小洞天发展有限公司龙王别院文化区劳动定员78人，其中总经理1人，副总经理3人，行政办公室3人，财务部2人，保安部12人，策划部2人，采供部3人，龙珠塔区10人，龙文化区7人，龙王文化区15人，龙王别院历史祭拜区5人，景观部5人，服务中心区10人。定员情况如下表所示：
| 大小洞天景区龙王别院文化区劳动定员表 | |||||||
| 序号 | 人员部门 | 管理人员 | 经营人员 | 技术人员 | 工作人员 | 小计 | 备注 |
| 1 | 总经理 | 1 | 1 | ||||
| 2 | 副总经理 | 3 | 3 | ||||
| 3 | 行政办公室 | 1 | 2 | 3 | |||
| 4 | 财务部 | 2 | 2 | ||||
| 5 | 保安部 | 12 | 12 | ||||
| 6 | 策划部 | 2 | 2 | ||||
| 7 | 采供部 | 3 | 3 | ||||
| 8 | 龙珠塔区 | 10 | 10 | ||||
| 9 | 龙文化区 | 7 | 7 | ||||
| 10 | 龙王文化区 | 15 | 15 | ||||
| 11 | 龙王别院历史祭拜区 | 5 | 5 | ||||
| 12 | 景观部 | 1 | 1 | 3 | 5 | ||
| 13 | 服务中心区 | 2 | 3 | 5 | 10 | ||
| 合计 | 10 | 45 | 1 | 22 | 78 |
人员培训
公司中对现有职工进行分期分批，分不同岗位进行旅游管理和技术培训，部分管理人送有关学校学习，增强知识和业务能力，对职工培训后需进行考试，合格后方可上岗。新进人员应尽量录用旅游专业人员和旅游专业毕业的学生。
项目实施管理
该项目由三亚大小洞天发展有限公司执行，根据国家有关要求，在项目建设管理中实行项目法人负责制，招投标制，工程管理制、合同管理制和建设资金管理制等五项制度，同时为确保项目顺利实施，由项目法人负责组建三亚大小洞天景区龙王别院文化区项目建设办公室，下设项目办公室、财务部、工程部等机构，人员由公司内部组织和外聘部分技术人员组成。在法人领导下负责建设运行及处理建设中的相关工作，确保项目顺利完成。机构设置情况见下图：
项目在运行过程中，为加强对项目的管理和监控，严格按照国家有关建设程序，规定和制定的制度运行，并严格执行五项管理制。其五项管理制度为：
项目法人负责制
该项目由三亚大小洞天发展有限公司法人负责项目的策划，申报、资金筹措、建设实施和经营管理等全过程。同时承担投资风险，债权债务，各合同的责权利等法律责任和受益项目投资经营的效益。
建设资金管理制
该项目法人按照市场运行机制，严格遵守国家政策、法规和有关规定对项目融资。在建设中要严格执行项目建设资金管理和财务管理制度，设立专户和专帐，确定专人负责管理，实行一支笔报帐程序，严格执行按工作进度拨付资金，并负责确保各项融资到位和接受审计。
项目招投标制
该项目法人必须按国家有关规定，在建设过程中对承担建设的单位和主要供就商实行招投标。并委托相庆资质的招投标代理单位进行该项目工作，不得随意指定。
工程监理制
该项目法人通过招投标委托有相应资质的监理单位，对项目工程进行监理，工程监理单位应根据建设单位的委托，客观、公正地执行监理任务，在监理过程中，应依照国家的法律、行政法规及有关的技术标准，设计文件和承包合同，对承包单位在施工质量、工期和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督。
合同管理制
该项目法人在项目建设中，须依法进行建设，与建设过程中的融资方、设计、施工、监理及主要原材料供应方等合作法人单位，遵循诚实信用原则，依法签定合同。承担双方各自的权利和义务。合同必须符合国家的法律、法规，规范、技术标准等，内容双方协商确定。并由法人或法人授权代理人签定，合同内容的变更应依据合同的约定执行，但不能对合同内容进行实质性的更改，更不能擅自终止解除合同，双方应按合同履行自己的义务，不得违约，合同双方发生争议，可协商、调解、仲裁或起诉。建设中所有合同应由专人负责管理。
项目招投标初步方案
工程概况
本项目在原三亚市大小洞天景区龙王别院旅游区基础上进行新建开发新的景点和对景区内基础设施进一步完善等内容进行建设，使龙王别院旅游区能更好地展现该旅游景点的道家文化、龙文化特点与魅力。
招投标依据
《国务院关于大力推进信息化发展和切实保障信息安全的若干意见》国发〔2012〕23号；
《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》国务院令第613号；
《中华人民共和国政府采购法》；
《环境标志产品政府采购实施意见》财库[2006]90号；
《节能产品政府采购实施意见》财库[2004]185号；
《政府采购评审专家管理办法》财库[2003]119号；
《政府采购信息公告管理办法》财政部令第19号；
《政府采购货物和服务招标投标管理办法》财政部令第18号；
《国务院办公厅转发发展改革委法制办监察部关于做好招标投标法实施条例贯彻实施工作意见的通知》国办发〔2012〕21号；
《海南省建设工程招标投标管理办法》；
《海南省工程建设项目招标事项核准办法》琼发改招概审[2012]213号；
《海南省人民政府关于集中规范开展招标投标活动的意见》琼府[2008]85号；
《海南省招标投标行业技术规范和行为准则暂行规定》。
招标范围
本项目为新建工程，依据《中华人民共和国招标投法》、《中华人民共和国政府采购法》，建设单位应对本项目实行公开招标。本工程的工程招标范围包括：勘察设计、建筑、道路、景观工程、仪器设备的采购。
招标组织形式
勘察设计、建筑工程、道路工程、景观工程、仪器设备的采购采取委托招标。
发包数量
本工程标段划分初步拟定分为五个标段：勘察设计标段、建筑工程标段、景观工程标段、安装工程标段、仪器设备采购标段。
招标方式
根据有关规定及项目实际情况，本项目应委托具有甲级以上资质的招标代理机构组织招标，采取公开招标与邀请招标相结合的方式。建筑工程招标前必须按规定编制指标文件并办理一切相关手续，并征得有关规划、建设、消防、水电、劳动安全、卫生、质量监督等管理部门的批准。
当采用公开招标时，依法发布招标公布，并在海南、三亚指定的网站、报纸等媒体上发布。
工程评标
由委托的招标代理机构组织评标活动，与行政、纪检、检察等部门一道，负责工程的评标事项。
工程招标活动的监督，违规违法行为的查处，严格按照琼发改招概审[2012]213号《海南省工程建设项目招标事项核准办法》、《海南省建设工程招标投标管理办法》执行。
| 招标范围 | 招标组织形式 | 招标方式 | 不采用招标方式 | 招标估算金额（万元） | 备注 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 全部招标 | 部分招标 | 自行招标 | 委托招标 | 公开招标 | 邀请招标 | ||||
| 勘察设计 | √ | √ | √ | 201.12 | |||||
| 建筑工程 | √ | √ | √ | 3239.30 | |||||
| 道路工程 | √ | √ | √ | 181.85 | |||||
| 景观工程 | √ | √ | √ | 2903.19 | |||||
| 仪器设备 | √ | √ | √ | 4592.30 | |||||
| 监理工程 | √ | √ | √ | 80.45 |
项目实施进度安排
编制原则
本项目拟定的计划进度是建立在建设资金以按工程进度计划及时到位的前提编制的，建设工程在合理工期的基础上，加强计划和优化组织施工，多方面交叉施工，尽量缩短施工时间，力争2017年12月底按时完成。具体建设日期为2015年1月至2017年12月。
项目实施条件
本项目在原景区基础上进行且相关土地条件也得到落实。
建设中的水、电、气、路、通讯等基础条件俱备。
项目实施进度表
本项目于2015年1月开始进行前期工作，至2017年12月底完成，建设期36月。
项目实施进度表如下图所示：
| 项目时间（月） | 建设 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2016 | 2017 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 10 | 12 | |
| 可行性研究报告编制及审批 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 工程勘察设计及施工准备 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 土建施工及装修工程 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 人员培训 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 设备安装调试 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 竣工运营 | ★ |
投资估算与资金筹措
投资估算依据及说明
投资估算范围
本工程总投资为三亚大小洞天龙王别院文化区工程全部建设投资，包括固定资产投资总额和流动资金。
设备及工、器具购置费
项目建设所需的设备及工、器具购置费用核算参考项目建设单位提供设备及工器具购置清单计价。
建安工程
采用估算指标进行估算。估算指标参照《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）和《海南省建设工程计价定额》（2011）及《海南省建设工程量清单计价管理办法》，并参照海南省三亚市2014年建设材料及人工价格和近年来三亚市已建同类工程造价进行测算。建安工程量依据本报告设计方案图纸和设计说明。
其它工程费用
土地费用仅计入新增建设用地储备成本，按5万/亩暂估；
建设单位管理费：包括建设单位开办费和建设单位经费（含合同契约公证费、工程咨询费、环境评价费、法律顾问费、审计费、业务招待费、开工执照费、竣工验收费、必要的人员培训费等），按第一部分工程费用的1.0%计取；
勘察设计费：包括工程地质勘探、可行性研究报告编制、初步设计和施工图设计等经费，按第一部分工程费用的2.5%计取；
工程监理及质检费：按第一部分工程费用的1.0%计取；
工程招标费：按第一部分工程的0.5%计取；
预备费：基本预备费按工程费用和其它工程费用的5%计取；不计建设期涨价预备费；
银行贷款利率：按银行现行三年期贷款，借款资金年利率按6.15%计。
项目总投资估算
经测算，三亚大小洞天景区龙王别院文化区项目总投资为15375.48万元，固定资产投资13945.72万元，占总投资的90.70%；建设期利息504.30万元，占总投资的3.28%；铺底流动资金925.46万元，占总投资的6.02%。
其中：工程费用13121.06万元，占总投资的85.34%；
工程建设其他费用402.27万元，占总投资的2.62%；
预备费422.39万元，占总投资的2.75%。
三亚大小洞天景区龙王别院文化区项目总投资具体估算详见《项目建设投资总额估算表》。
资金筹措
项目估算总投资为15375.48万元，资金来源为企业自筹资金1537.55万元，申请银行贷款5000万元，融资8837.93万元，资金比例约为10%：32.5%：57.5%。
目前企业自筹资金已经筹备到位，银行贷款、融资资金正在洽谈当中。
投资使用计划
根据已发生费用及本项目工程实施进度安排，项目固定资产投资和铺底流动资金在建设期3年内的具体资金筹措和总投资使用计划详见下表：
| 总投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 项目名称 | 合计 | 建设期 | ||
| 2015 | 2016 | 2017 | |||
| 一 | 总投资 | 15375.48 | 4382.01 | 8733.27 | 2260.20 |
| 1 | 固定资产投资 | 13945.72 | 3974.53 | 7921.17 | 1526.79 |
| 2 | 建设期利息 | 504.30 | 61.50 | 135.30 | 307.50 |
| 3 | 铺底流动资金 | 925.46 | 263.76 | 525.66 | 136.04 |
| 二 | 资金筹措 | 15375.48 | 4382.01 | 8733.27 | 2260.20 |
| 1 | 自筹资金 | 1537.55 | 1537.55 | 0.00 | 0.00 |
| 1.1 | 用于固定资产投资 | 1537.55 | 1537.55 | 0.00 | 0.00 |
| 1.2 | 用于建设期利息 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 1.3 | 用于铺底流动资金 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 2 | 融资资金 | 8837.93 | 2651.38 | 5744.65 | 441.90 |
| 2.1 | 用于固定资产投资 | 8837.93 | 2651.38 | 5744.65 | 441.90 |
| 2.2 | 用于建设期利息 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 2.3 | 用于铺底流动资金 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 3 | 银行贷款 | 5000.00 | 1000.00 | 1200.00 | 2800.00 |
| 3.1 | 用于固定资产投资 | 3570.24 | 674.74 | 539.04 | 2356.46 |
| 3.2 | 用于建设期利息 | 504.30 | 61.50 | 135.30 | 307.50 |
| 3.3 | 用于铺底流动资金 | 925.46 | 263.76 | 525.66 | 136.04 |
财务与敏感性分析
财务评价依据及方法
依据国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》中的有关规定和国家的现行财税制度，对本项目各项财务指标进行测算和分析，并对项目盈亏情况和有关因素进行敏感性分析，以评价本项目的财务效益和抗风险能力。
基础数据
项目计算期
项目计算期17年，其中：建设期3年，经营期14年（含建设期第4年投入经营，当年收益按设计游客人数的80%计）。
经营期经营收入预测
按本项目预测的游客规模，当项目达到设计能力时，经营收入为：
门票
游客数：年接待游客72万人（以2010年实际统计人数为基准预测）
门票价： 三亚大小洞天景区门票价为105元/人（按最低折扣价计取）。
年门票收入：720000×105＝7560（万元）
珍宝展卖厅收入
珍宝展卖厅年收入：3500元/天×使用率50%×360天/年＝63（万元）。
商务会议收入
大会议室：1个（每个400㎡）×2600元/天×使用率30%×360天/年＝28.08（万元）。
中会议室：2个（每个200㎡）×1600元/天×使用率30%×360天/年＝34.56（万元）。
小会议室：3个（每个80㎡）×1000元/天×使用率30%×360天/年＝32.4（万元）。
年商务会议收入：28.08＋34.56＋32.4＝95.04（万元）
停车场收入
停车数：车位数为10个，日停车2次，取停满率为90%
停车费：10元/次
年停车场收入：10×10×180%×365=6.57（万元）
其他收入
包括场地餐饮收入、商品出售及其它服务收费等，预计年收入120万元。
年旅游总收入约为7560＋63＋95.04＋6.57＋120＝7844.61（万元），具体估算详见《项目营业收入与税金估算表》
经营成本
项目推广经营费用：参考旅游行业一般经营水平，本项目运营期其他经营费用按测算的销售收入的30%计。
工资及福利：本项目设计定员为78人，职工的平均工资按18000元/人年计，年工资总额为140.4万元，福利费、工会经费、职工教育费、失业保险费、养老保险、医疗保险按工资总额的45%计取为63.18万元。
管理费用：参考同类旅游项目一般运营状况，本项目管理费用计算期每年按100万元计取。
税率
营业税：5%；城市建设维护费：7%；教育费附加：3%；企业所得税：25%。
具体估算详见《项目营业收入与税金估算表》
折旧、修理费和摊销
采用平均年限折旧法，残值率取5%，折旧年限如下：房屋及建筑物20年；机器设备15年。
经营期修理费按固定资产原值的1%提取。
财务费用：项目所需固定资产投资由企业自筹、银行贷款和融资组成，固定资产投资贷款利率按银行3年期借款年利率为6.15%，则年需财务费用为186.72万元。
基准收益率
综合现行银行贷款利率水平及行业特点，本项目基准折现率按10%计取。
国民经济评价
（一）财务效益指标
该项目建成后，正常年的销售收入为7844.61万元，年均利润总额3741.52万元，按现行政策，所得税率为25%，则年交所得税为935.38万元，年销售税金及附加为431.45万元。根据有关规定，企业每年从所得税后利润中按10%提取盈余公积金，为280.61万元，按5%提取公益金，为126.28万元，详见《项目投资现金流量表表》。
根据项目的投资及利润情况计算的项目经济效益主要静态指标如下：
年均投资利润率＝3741.52÷15375.48＝24.33%
年均投资利税率＝4172.97÷15375.48＝27.14%
所得税前财务净现值（贴现率按10%）＝16408.74万元
所得税前财务内部收益率＝29.84%
所得税后财务净现值（贴现率按8%）＝11398.21万元
所得税后财务内部收益率＝24.90%
所得税前投资回收期＝5.34年(含建设期3年)
所得税后投资回收期＝5.87年(含建设期3年)
所得税后项目财务内部收益率达24.90%，大于行业基准收益率10%，财务净现值为11398.21万元，大于零，说明该项目在财务上是完全可以接受的。
（二）间接经济效益指标
旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。三亚大小洞天龙王别院文化区项目完成后，将极大地促进三亚大小洞天景区旅游经济及周边地区的产业经济的发展。按一般规律，每1元的旅游直接收入可带来4.3元的间接收入。考虑到三亚大小洞天景区详细性规划建设刚刚起步，目前还没有发展成完整统一地大旅游产业，这里采用3作为间接收入的倍数，则项目给本地带来的旅游间接收入就是实际收入的3倍。与此同时，旅游业还能优化产业结构，带动周边地区范围内建筑业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其他相关产业的发展，从而促进乡镇经济持续、快速、稳步发展。
不确定性分析
盈亏平衡分析
从该项目总成本费用估算表中得知，该项目建成后，年均销售收入为7844.61万元，销售税金及附加为431.45万元，年均总成本费用为3671.63万元，其中固定成本3328.59万元，可变成本343.04万元。
盈亏平衡点＝固定总成本÷（销售收入－可变成本－税金及附加）×100%
＝47.08%
该项目建成投产营运后，鉴于固定成本低，营销效益好，经分析测算只要项目销售数量达到47%即年均销售收入达到3686.97万元时即可保本，维持项目经营的盈亏平衡。
敏感性分析
敏感性分析是对该项目经济效益计算分析期内，在诸多的敏感性因素中选择一个或几个对产品销售效益变化有影响的因素进行计算分析，从而测定该项目在激烈市场竞争中承受市场变化风险的能力，通过对单位售价、项目投资、经营成本以及产量等因素进行的敏感性分析计算可以看出，影响经济效益最敏感的因素是单位售价，第二是经营成本，产量的敏感性最低，敏感性分析结果见下表：
项目敏感性分析结果表（I=10%）
| 评价指标/基本方案/敏感因素 | 变化率（%） | FIRR（%） | FNPV(万元) |
|---|---|---|---|
| 24.90 | 11398.21 | ||
| 营业收入 | 10 | 29.15 | 15636.70 |
| -10 | 20.14 | 7159.73 | |
| 开发成本 | 10 | 20.38 | 8400.15 |
| -10 | 30.19 | 14396.27 |
项目敏感性分析图
从敏感性因素分析结果表中可以看出项目受营业收入的影响最大，第二是固定资产投资，项目应该做好市场推广工作，提高营业收入，同时节约资金，最大限度地降低固定资产投资。
不确定性分析结论
以上分析说明，只要达到本研究报告所测算的BEP点（47.08%），企业即可保本，低于47.08%则产生盈利。从不确定因素对财务评价指标的影响来看，销售收入的影响最大，投资额次之，经营成本相对较小。在投资总额及经营成本不变时，如销售收入低于预期值12%，则项目变得不能接受。销售收入又直接与客源相关，排除因外部形势变化及人力不可抗拒的自然灾害因素外，应充分利用各种媒体加强促销宣传力度，与周边风景名胜区联手，开展多样化的联线旅游等等，都是增加客源的办法。 经营管理不善也会导致成本飚升，成本高到临界点时，就会造成零收益。由表中可看出，经营成本的变动引起内部收益率和净现值变化是较为平缓的，因而降低成本的潜力很大。影响财务评价指标急剧变化的主要应是销售收入这一不确定因素，其敏感系数也居首位，因而，销售收入是最关键的风险因素。销售收入、经营成本、建设投资这三者也是有内在因果关系的。销售不良，会影响对投资的信心及投资效果；投资不足造成低质量建设,草草上马，达不到应有的效益目标，势必形成恶性循环。故而，项目业主应对这三个主要的敏感因素有科学的认识，按本研究提出的建设方案，及早组织资金到位，按方案有序的实施，必会使本项目早日产生很大的经济效益及社会效益。
即便在今后建设过程中会有所波动，但财务指标仍为良性值，项目仍然可行。
财务评价结论
根据项目估算投资、经营成本，按照现行的财税制度要求进行经济分析评价的详细结果见附表所列。
项目进行分析计算后的主要经济评价指标详见下表：
项目主要经济评价指标表
| 序号 | 项目名称 | 单位 | 指标 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 全部投资财务内部收益率 | |||
| 所得税前 | % | 29.84 | ||
| 所得税后 | % | 24.90 | ||
| 2 | 全部投资回收期 | |||
| 所得税前 | 年 | 5.34 | 含建设期 | |
| 所得税后 | 年 | 5.87 | 含建设期 | |
| 3 | 年均投资利润率 | % | 24.33 | |
| 年均投资利税率 | % | 27.14 |
通过对项目进行财务经济分析计算，项目的财务效益较好，从财务上说是可行的。
从不确定性分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力。由此可以看出，本项目在经济上是可行的。
可行性研究结论与建议
结论
⑴本项目为三亚大小洞天景区龙王别院文化区项目，依托该片区的景观价值及高知名度，打造道教文化主题景观群落，构建完整的空间序列，引导流线由山下往山上延伸，沿途形成完善的内部环境。
⑵本项目是海南省三亚市总要旅游景区规划建设项目，项目的建设符合国家、海南及三亚市的投资发展方向和市政建设政策，符合三亚市城市总体规划，得到省、市（县）各级政府的重点支持。
⑶项目龙王别院景区人文景观资源丰富，生态环境好，区位优势明显，项目的建设，可加快大小洞天景区的开发速度，促进景区产业升级，为三亚市民和游客提供更好的游览体验，从而提升三亚市的城市形象，优化海南省大三亚旅游区的布局，推动海南国际旅游岛的建设。
⑷本项目建筑方案、工程方案、设备方案和环境保护方案可行，布局合理，投资规模适中。
⑸财务评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小。本项目实施将为承办单位带来可观的经济效益，为当地旅游业增添新的亮点。
综合来看，本项目是必要的、可行的。
建议
⑴三亚大小洞天发展有限公司为实施本项目做了大量准备工作，自筹资金已到位，融资方案可行，本项目已具备实施条件，建议政府主管部门和金融机构给予支持。
⑵本项目竣工运营后关键在于管理，建议采取多元经营管理的方式运营，：由景区进行项目的投资建设，物业资产由景区持有，景区相关基础设施，如交通、餐饮、环卫、观景设施等由景区进行维护管理，门票收入归景区所有；各种旅游项目，如酒吧街、星级酒店、游艇码头等，可进行出租，由专业机构进行营运管理，充分盘活市场资源，以取得预期效益。
⑶大小洞天景区的生态容量、温婉古迹、滨海环境具有敏感性，景区同时具有稀缺性的自然和人文景观资源，也是三亚"山、海、港、城"四大要素集成区域；鉴景区景观资源敏感性,项目的规划设计应结合现有环境资源和历史痕迹，规划建设成为主题鲜明的海南道教设施，为居民和游客提供环境优良、富有特色的游憩空间。
⑷鉴于本项目建设地点位于三亚核心旅游区，建议项目建设，应切实做好各项目施工组织工作，应做好文明施工、水土保持和环境保护，使项目尽早完工，尽快产生效益。
⑸在项目景区建设完善的过程中，注重进一步的全面营销，如广告宣传、节事宣传、节目宣传、名人宣传等，不断扩大景区知名度，使本项目成为和谐拆和文明施工的典范工程。
⑹本项目作为三亚大小洞天发展有限公司建设项目之一，属于国有控股企业项目，建议强化风景区管理机构的行政管理职能。尽量采取一级政府管理，在整个风景区保护管理的过程中，行政管理为龙头，是法律赋予的核心管理；专业管理为骨干；群众管理为基础，建立群众参与决策的机制。规范行政行为，建立行政行为追究监督制度。健全行政行为的责任追究制度，各级政府主管部门都必须遵守经过审批、具有法律效力的各项规划，确保依法保护资源和依法实施规划。
| 项目建设投资总额估算表 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 工程和费用名称 | 估（概）算价值（万元） | 建设指标 | 投资指标 | 备注 | ||||
| 建筑工程 | 设备购置 | 安装工程 | 其它费用 | 小计 | |||||
| 一 | 工程费用 | 8045.48 | 4594.98 | 447.4 | 0.00 | 13181.02 | |||
| 1 | 土地整理工程 | 1497.96 | 1497.96 | 199728 | 75 | 单位：平方米、元 | |||
| 2 | 土建工程 | 3239.3 | 3239.3 | ||||||
| 2.1 | 龙王别院历史祭拜区 | 335.75 | 335.75 | 1343 | 2550 | 单位：平方米、元 | |||
| 2.2 | 龙王文化区 | 1721.55 | 1721.55 | 7485 | 2750 | 单位：平方米、元 | |||
| 2.3 | 龙文化区 | 1032 | 1032 | 5160 | 2750 | 单位：平方米、元 | |||
| 2.4 | 龙珠塔 | 150 | 150 | 600 | 3000 | 单位：平方米、元 | |||
| 3 | 景区广场铺装工程 | 30.38 | 30.38 | 2025 | 150 | 单位：平方米、元（包括广场、景观小品、停车场等） | |||
| 4 | 景区绿化工程 | 2903.19 | 2903.19 | 193546 | 150 | 单位：平方米、元 | |||
| 5 | 景区道路工程 | 181.85 | 181.85 | 3637 | 500 | 单位：米、元 | |||
| 6 | 公用工程 | 72.8 | 4592.3 | 480.6 | 5205.66 | ||||
| 6.1 | 给水工程 | 72.8 | 27.6 | 90.4 | |||||
| 6.1.1 | 给水管网敷设 | 45.3 | 45.3 | ||||||
| 6.1.2 | 抽水设备及安装 | 27.6 | 17.6 | ||||||
| 6.1.3 | 排水管网及构筑物 | 27.5 | 27.5 | ||||||
| 6.2 | 电气设施 | 142.4 | 129.2 | ||||||
| 6.2.1 | 箱式变电所及线路敷设 | 69.8 | 56.6 | ||||||
| 6.2.2 | 景区路灯及照明 | 72.6 | 72.6 | ||||||
| 6.3 | 天然气管网系统 | 150 | 150 | ||||||
| 6.3.1 | 锅炉房及管网 | 110 | 110 | ||||||
| 6.3.2 | 项目景区管网 | 40 | 40 | ||||||
| 6.4 | 水景工程 | 4592.3 | 160.6 | 4836.06 | |||||
| 6.4.1 | 水景工程设备购置 | 4592.3 | 4592.3 | 参考项目建设单位提供的水景工程造价表 | |||||
| 6.4.2 | 水景设备安装 | 160.6 | 243.76 | ||||||
| 7 | 环卫设施工程 | 120 | 2.68 | 122.68 | |||||
| 7.1 | 垃圾收集点 | 1.08 | 1.08 | 6 | 1800 | 单位：个、元 | |||
| 7.2 | 垃圾箱 | 1.6 | 1.6 | 16 | 1000 | 单位：个、元 | |||
| 7.3 | 公厕 | 120 | 120 | 8 | 150000 | 单位：个、元 | |||
| 二 | 工程建设其它费用 | 402.27 | 402.27 | ||||||
| 1 | 建设单位管理费 | 80.45 | 1.00% | 第一部分费用 | |||||
| 2 | 勘察设计费 | 201.14 | 2.50% | 第一部分费用 | |||||
| 3 | 工程监理及质检费 | 80.45 | 1.00% | 第一部分费用 | |||||
| 4 | 工程招标费 | 40.23 | 0.50% | 第一部分费用 | |||||
| 三 | 预备费 | 422.39 | 422.39 | ||||||
| 1 | 基本预备费 | 422.39 | 5% | ||||||
| 四 | 建设期利息 | 504.3 | 504.3 | 6.4% | |||||
| 五 | 铺底流动资金 | 925.46 | 925.46 | 30% | 以流动资金为基地计取 | ||||
| 合计 | 8045.48 | 4594.98 | 480.6 | 2254.42 | 15375.48 | ||||
| 占项目总投资比例（％） | 52.33 | 29.89 | 3.13 | 14.66 | 100 |
| 项目营业收入及税金估算表 单位：万元 | |||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 项目 | 合计 | 计算期 | ||||||||||||||
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | ||||
| 1 | 营业收入 | 108312.54 | 6332.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | |
| 1.1 | 门票收入 | 104328.00 | 6048 | 7560 | 7560 | 7560 | 7560 | 7560 | 7560 | 7560 | 7560 | 7560 | 7560 | 7560 | 7560 | 7560 | |
| 1.2 | 珍宝展卖厅收入 | 882.00 | 63 | 63 | 63 | 63 | 63 | 63 | 63 | 63 | 63 | 63 | 63 | 63 | 63 | 63 | |
| 1.3 | 商务会所收入 | 1330.56 | 95.04 | 95.04 | 95.04 | 95.04 | 95.04 | 95.04 | 95.04 | 95.04 | 95.04 | 95.04 | 95.04 | 95.04 | 95.04 | 95.04 | |
| 1.4 | 停车场收入 | 91.98 | 6.57 | 6.57 | 6.57 | 6.57 | 6.57 | 6.57 | 6.57 | 6.57 | 6.57 | 6.57 | 6.57 | 6.57 | 6.57 | 6.57 | |
| 1.5 | 其他收入 | 1680.00 | 120 | 120 | 120 | 120 | 120 | 120 | 120 | 120 | 120 | 120 | 120 | 120 | 120 | 120 | |
| 2 | 销售税金及附加 | 5957.19 | 348.29 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | |
| 2.1 | 营业税 | 5415.63 | 316.63 | 392.23 | 392.23 | 392.23 | 392.23 | 392.23 | 392.23 | 392.23 | 392.23 | 392.23 | 392.23 | 392.23 | 392.23 | 392.23 | |
| 2.2 | 城市建设维护税 | 379.09 | 22.16 | 27.46 | 27.46 | 27.46 | 27.46 | 27.46 | 27.46 | 27.46 | 27.46 | 27.46 | 27.46 | 27.46 | 27.46 | 27.46 | |
| 2.3 | 教育附加税 | 162.47 | 9.50 | 11.77 | 11.77 | 11.77 | 11.77 | 11.77 | 11.77 | 11.77 | 11.77 | 11.77 | 11.77 | 11.77 | 11.77 | 11.77 |
| 总成本费用估算表（生产要素法） 单位：万元 | |||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 项目 | 合计 | 计算期 | ||||||||||||||
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | ||||
| 1 | 项目推广销售费用 | 32493.76 | 1899.78 | 2353.38 | 2353.38 | 2353.38 | 2353.38 | 2353.38 | 2353.38 | 2353.38 | 2353.38 | 2353.38 | 2353.38 | 2353.38 | 2353.38 | 2353.38 | |
| 2 | 管理费用 | 1400.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 | |
| 3 | 修理费用 | 1952.44 | 139.46 | 139.46 | 139.46 | 139.46 | 139.46 | 139.46 | 139.46 | 139.46 | 139.46 | 139.46 | 139.46 | 139.46 | 139.46 | 139.46 | |
| 4 | 工资及福利费用 | 2850.12 | 203.58 | 203.58 | 203.58 | 203.58 | 203.58 | 203.58 | 203.58 | 203.58 | 203.58 | 203.58 | 203.58 | 203.58 | 203.58 | 203.58 | |
| 5 | 经营成本 | 38696.32 | 2342.82 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | |
| 6 | 折旧费 | 5350.24 | 382.16 | 382.16 | 382.16 | 382.16 | 382.16 | 382.16 | 382.16 | 382.16 | 382.16 | 382.16 | 382.16 | 382.16 | 382.16 | 382.16 | |
| 7 | 摊销费 | 4288.62 | 306.33 | 306.33 | 306.33 | 306.33 | 306.33 | 306.33 | 306.33 | 306.33 | 306.33 | 306.33 | 306.33 | 306.33 | 306.33 | 306.33 | |
| 8 | 财务费用 | 2614.08 | 186.72 | 186.72 | 186.72 | 186.72 | 186.72 | 186.72 | 186.72 | 186.72 | 186.72 | 186.72 | 186.72 | 186.72 | 186.72 | 186.72 | |
| 9 | 总成本费用合计 | 50949.26 | 3218.03 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | |
| 9.1 | 可变成本 | 4802.56 | 343.04 | 343.04 | 343.04 | 343.04 | 343.04 | 343.04 | 343.04 | 343.04 | 343.04 | 343.04 | 343.04 | 343.04 | 343.04 | 343.04 | |
| 9.2 | 固定成本 | 46146.70 | 2874.99 | 3328.59 | 3328.59 | 3328.59 | 3328.59 | 3328.59 | 3328.59 | 3328.59 | 3328.59 | 3328.59 | 3328.59 | 3328.59 | 3328.59 | 3328.59 |
| 利润与利润分配表 单位：万元 | |||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 项目 | 合计 | 计算期 | ||||||||||||||
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | ||||
| 1 | 营业收入 | 108312.54 | 6332.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | |
| 2 | 销售税金及附加 | 5957.19 | 348.29 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | |
| 3 | 总成本费用 | 50949.26 | 3218.03 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | 3671.63 | |
| 4 | 利润总额 | 51406.09 | 2766.28 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | |
| 5 | 应纳税所得额 | 51406.09 | 2766.28 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | |
| 6 | 所得税 | 12851.52 | 691.57 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | |
| 7 | 净利润 | 38554.57 | 2074.71 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | |
| 8 | 可供分配的利润 | 38554.57 | 2074.71 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | 2806.14 | |
| 9 | 提取法定盈余公积金 | 3855.46 | 207.47 | 280.61 | 280.61 | 280.61 | 280.61 | 280.61 | 280.61 | 280.61 | 280.61 | 280.61 | 280.61 | 280.61 | 280.61 | 280.61 | |
| 10 | 可供投资者分配的利润 | 34699.11 | 1867.24 | 2525.53 | 2525.53 | 2525.53 | 2525.53 | 2525.53 | 2525.53 | 2525.53 | 2525.53 | 2525.53 | 2525.53 | 2525.53 | 2525.53 | 2525.53 | |
| 11 | 提取任意盈余公益金 | 1734.96 | 93.36 | 126.28 | 126.28 | 126.28 | 126.28 | 126.28 | 126.28 | 126.28 | 126.28 | 126.28 | 126.28 | 126.28 | 126.28 | 126.28 | |
| 12 | 未分配利润 | 32964.15 | 1773.88 | 2399.25 | 2399.25 | 2399.25 | 2399.25 | 2399.25 | 2399.25 | 2399.25 | 2399.25 | 2399.25 | 2399.25 | 2399.25 | 2399.25 | 2399.25 | |
| 13 | 息税前利润 | 51406.09 | 2766.28 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | 3741.52 | |
| 14 | 息税折旧摊销前利润 | 61044.95 | 3454.77 | 4430.01 | 4430.01 | 4430.01 | 4430.01 | 4430.01 | 4430.01 | 4430.01 | 4430.01 | 4430.01 | 4430.01 | 4430.01 | 4430.01 | 4430.01 |
| 项目投资现金流量表 单位：万元 | |||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 项目 | 合计 | 建设期 | 运营期 | |||||||||||||||
| 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | |||
| 一 | 现金流入 | 113312.54 | 1000.00 | 1200.00 | 2800.00 | 6332.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 |
| 1 | 营业收入 | 108312.54 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 6332.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 | 7844.61 |
| 2 | 其他投入 | 5000.00 | 1000.00 | 1200.00 | 2800.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 二 | 现金流出 | 59505.76 | 4299.79 | 8582.13 | 1970.33 | 2691.12 | 3227.88 | 3227.88 | 3227.88 | 3227.88 | 3227.88 | 3227.88 | 3227.88 | 3227.88 | 3227.88 | 3227.88 | 3227.88 | 3227.88 | 3227.88 |
| 1 | 固定资产投资 | 13422.49 | 3974.53 | 7921.17 | 1526.79 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 2 | 建设期利息 | 504.30 | 61.50 | 135.30 | 307.50 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 3 | 铺底流动资金 | 925.46 | 263.76 | 525.66 | 136.04 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 4 | 经营成本 | 38696.32 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 2342.82 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 | 2796.42 |
| 5 | 销售税金及附加 | 5957.19 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 348.29 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 | 431.45 |
| 三 | 所得税前净现金流量 | 53806.78 | -3299.79 | -7382.13 | 829.67 | 3641.49 | 4616.73 | 4616.73 | 4616.73 | 4616.73 | 4616.73 | 4616.73 | 4616.73 | 4616.73 | 4616.73 | 4616.73 | 4616.73 | 4616.73 | 4616.73 |
| 四 | 累计所得税前净现金流量 | 309338.19 | -3299.79 | -10681.92 | -9852.25 | -6210.76 | -1594.02 | 3022.71 | 7639.44 | 12256.18 | 16872.91 | 21489.64 | 26106.38 | 30723.11 | 35339.84 | 39956.58 | 44573.31 | 49190.04 | 53806.78 |
| 五 | 所得税 | 12851.52 | 691.57 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | 935.38 | |||
| 六 | 所得税后净现金流量 | 40955.26 | -3299.79 | -7382.13 | 829.67 | 2949.92 | 3681.35 | 3681.35 | 3681.35 | 3681.35 | 3681.35 | 3681.35 | 3681.35 | 3681.35 | 3681.35 | 3681.35 | 3681.35 | 3681.35 | 3681.35 |
| 七 | 累计所得税后净现金流量 | -3299.79 | -10681.92 | -9852.25 | -6902.33 | -3220.97 | 460.38 | 4141.73 | 7823.08 | 11504.44 | 15185.79 | 18867.14 | 22548.49 | 26229.85 | 29911.20 | 33592.55 | 37273.90 | 40955.26 | |
| 计算指标： | |||||||||||||||||||
| 项目投资财务内部收益率（29.84%）（所得税前） | |||||||||||||||||||
| 项目投资财务内部收益率（24.90%）（所得税后） | |||||||||||||||||||
| 项目投资财务净现值16408.74万元（所得税前）（ic＝10％） | |||||||||||||||||||
| 项目投资财务净现值11398.21万元（所得税后）（ic＝10％） | |||||||||||||||||||
| 项目动态投资回收期（5.34年）（所得税前） | |||||||||||||||||||
| 项目动态投资回收期（5.87年）（所得税后） | |||||||||||||||||||
| 项目投资利润率（24.33%） | |||||||||||||||||||
| 项目投资利税率（27.14%） |
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