澄迈·欣龙家园项目可行性研究报告

第一章 项目总论

1.1 项目名称与项目单位

1、项目名称：澄迈·欣龙家园项目

2、项目建设单位：海南欣龙丰裕实业有限公司

3、建设单位概况：

海南欣龙丰裕实业有限公司成立于2003年1月，经营范围：饲料、建筑材料、化工产品（危险品除外）、针纺织品、机械设备的销售；投资管理等，该公司为海南欣龙丰裕实业有限公司旗下的全资子公司。欣龙控股（集团）股份有限公司（简称欣龙集团）于1993年7月在海南省老城经济开发区创建，1995年7月建成中国第一条水刺非织造生产线，1999年在深交所上市，是国内首家具有国际先进水准的非织造高科技股份制企业，目前注册资金为41415万元。

多年来，欣龙集团按照"高科技、高起点、大规模、国际化"的企业发展方针，坚持"走科学发展道路，优化企业发展方式"的创新性经营理念，依靠先进的生产设备和雄厚的技术实力，在企业管理、产品研发、技术创新、设备升级等方面不断创新、持续改进，生产和开发出了一系列具有国际先进水准的非织造产品，不单填补了国内无纺行业的多项空白，还远销欧洲、北美、印度及东南亚等国家及地区，在国内外非织造行业塑造了良好的企业形象，使"欣龙无纺"品牌在全球享有极高的影响力和美誉度。

在董事长兼总裁郭开铸先生的带领下，欣龙集团坚持"科学技术是第一生产力"的发展道路，在技术创新方面取得了令人瞩目的成就，先后被国家科技部认定为"国家重点高新技术企业"，同时被指定为国家级火炬计划重点执行单位；获得"全国设备管理优秀单位"、"国家大型一档企业"、"国家重点高新技术企业"、"全国质量效益型先进企业"金牌和国际认证联盟最高质量奖项"管理卓越奖"等称号；通过了ISO9001质量体系认证、ISO14001环境体系认证及标准化良好行为企业4A级认证；申请发明专利和实用新型专利40多项；取得国家火炬计划项目7项、国家重点创新技术项目4项、国家863引导项目1项、"九五" 国家技术创新优秀项目奖2项、国家重点新产品计划项目10项；海南省重点科技项目32项；获得海南省科技成果转化奖10项、科技进步奖6项和海口市科技进步奖2项以及60多项非织造专有技术。尤其是"海南省非织造新材料工程技术研究中心""、"亚洲非织造研究发展中心"、"企业博士后科研工作站"、"国家非织造材料工程技术研究中心"和"国家非织造材料高新技术产业化基地"的相继落户，为欣龙集团持续、快速、稳定发展提供了良好的科技支撑和人才保障。

欣龙集团控股的宜昌市欣龙熔纺新材料有限公司于2004年11月在湖北省宜都市创建。按照欣龙集团的发展方针，采取滚动开发模式，依靠企业自有技术力量，生产具有透气、防水、阻燃、抗紫外线、高强度的优质薄型涤纶纺粘无纺布和其他熔纺新材料，产品可广泛应用于工业、农业和国防军工各个领域，同时生产熔纺深加工产品。为适应世界利用再生料生产涤纶非织造布的潮流，公司已成功研发并生产出合格的再生涤纶纺粘产品。

自2003年起，欣龙集团开始涉足精细磷化工产业，在湖北省宜都市投资创建了宜昌市欣龙化工新材料有限公司。2009年欣龙化工与四川大学合作成立了中国第一个精细磷酸盐产品研发中心，并着手建立了试验和产业化生产基地，由此为欣龙化工的发展创造了更好的技术支持和注入了新的活力。

2012年，中国证监会批准公司定向增发12,100万A股，募股资金5.2亿元人民币，定向增发的两个募投项目"年产10,000吨特种水刺无纺布生产线"项目和"年产12,000吨SMMXS高档医用防护材料生产线"均属于国内非织造材料产业领先的高科技项目，同时也是海南省"十二•五"新型工业发展规划中的新材料项目。

欣龙集团将一如既往，坚持以发展非织造材料为主业，充分发挥自身优势，努力将欣龙集团打造成为中国高品质多系列非织造材料及深加工产品的优质供应商和服务商，快速实现欣龙集团大规模、跨越式发展的战略目标。

1.2可行性研究报告编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城乡规划法》；

3、《中华人民共和国环境保护法》；

4、《中华人民共和国招投标法》；

5、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

6、《投资项目可行性研究指南》（2002年中国电力出版社）；

7、《海南省国民经济和社会发展十二五规划纲要》；

8、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》；

9、《海南省澄迈县旅游发展总体规划》；

10、《澄迈县老城片区总体规划修编（2011-2016.20）》；

11、《澄迈县土地利用总体规划（2006-2020）》；

12、国家有关政策、法规、规范、标准；

13、海南欣龙丰裕实业有限公司提供的其它资料。

1.3 项目概况

1.3.1项目选址及用地

本项目选址位于海南省澄迈县老城经济开发区。

用地性质：居住用地。

1.3.2项目建设性质

本项目为新建项目。

1.3.3项目建设内容及规模

本项目用地约117379.09㎡（已扣除道路面积18213.39㎡），容积率2.8，建筑密度20.17%，绿化率48.92%，项目总建筑面积374981.44㎡，其中地上建筑面积334183.83㎡，地下建筑面积40797.61㎡（不计容）。地上建筑面积包括：酒店建筑面积37996.99㎡，会所及配套建筑面积7084.03㎡，商业建筑面积24219.48㎡，住宅建筑面积259360.85㎡，架空建筑面积5522.38㎡，计容面积328661.45㎡；停车位2624个，其中地上停车位1097个，地下停车位1527个。

1.3.4投资规模及资金筹措方式

该项目总投资118119.15万元。其中，建筑工程费用88240.37万元，设备购置与安装工程费15773.83万元，工程建设其它费用9461.99万元，预备费5224.36万元，建设期利息3564.13万元，铺底流动资金7087.15万元。

本项目估算总投资额为118119.15万元，单位自筹98119.15万元，向银行贷款20000万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

1.3.5项目建设期

本项目分三期建设，建设期总共为60个月，即2014年4月-2019年3月；其中一期建设期30个月,即2014年4月-2016年9月.二期建设期为30个月，即2015年9月-2018年3月，三期建设期为30个月，即2016年10月-2019年3月。

1.3.6项目主要技术经济指标

表1-1 项目主要经济技术指标表

1.4 结论与建议

本项目建设符合国家房地产政策的要求，顺应了澄迈老城片区总体规划修编的发展要求，符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划，是实施海口市"中强、西拓、东优、南控"战略规划和落实海南省十二五产业发展规划的必要举措。项目的建设符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。

本项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。

通过对项目各专题的分析，本报告认为，项目的实施是可行的。

建议项目单位在项目建设过程中，尽快落实建设资金；高度重视市场预测；加强工程建设"三控制、两管理、一协调"，加强核算，减少不可预见事件的发生导致工程建设费用增加；做好节能环保和消防安全措施。

第二章 项目建设背景及必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1国家及房地行业发展

1、国家政治经济形势及有关房地产政策

2012年全年国内生产总值[2]519322亿元，比上年增长7.8%。其中，第一产业增加值52377亿元，增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。

图2-1 2008年-2012年国内生产总值及其增长率

全年全社会固定资产投资374676亿元，比上年增长20.3%，扣除价格因素，实际增长19.0%。其中，固定资产投资（不含农户）364835亿元，增长20.6%；农户投资9841亿元，增长8.3%。东部地区投资[10]151742亿元，比上年增长16.5%；中部地区投资87909亿元，增长24.1%；西部地区投资88749亿元，增长23.1%；东北地区投资41243亿元，增长26.3%。

图2-2 2008-2012年全社会固定资产投资及其增长率

全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。

表2-1 2012年房地产开发与销售主要指标完成情况及其增长表

2011年"国八条"出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：a.控价格："国八条"首次释放通过调控平抑的信号，即"将房价控制在合理水平"，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。b.强保障：第三强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。c.严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使"问责制"的落实有据可依并可由公众监督。d.扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。

2、《中国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

第三十五章 提高住房保障水平 第三节 改善房地产市场调控

进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。

3、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010——2020）》

第九章 房地产业 积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的房地产业，科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业平稳健康发展。

第一节 房地产供应体系 发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系，满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展酒店、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，区域之间特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。

第三节 规范房地产市场 加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入和清出制度，建立房地产业诚信体系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建、捂盘惜售等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。

2.1.2海南省总体发展规划

1、《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（琼府〔2013〕68号）

（九）适当降低纯商品住房开发的比例。自2013年起，逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重，力争至2017年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例下降至70%（2012年，全省为84.4%，全国为73.7%）。各年度商品住房比例控制目标由省住房城乡建设厅制定，并纳入市县考核指标体系，由省统计局制定指标考核方案，呈报省委、省政府批准后实行考核。根据年度考核指标，省国土环境资源厅对各年度新出让的商品住房用地占房地产开发用地总量的比例做相应调整。各市县政府要在规划和施工报建阶段严格控制商品住房报建面积比例，确保年度商品住房比例控制目标的顺利完成。对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地，鼓励市县根据产业布局，依法调整为商业或者旅游用地。对在2013年内调整规划并动工的项目，由市县政府在基础设施配套费等方面适当给予优惠。

（十三）加大对区域（社区）基础设施和公共服务设施投入力度。各市县政府应明确社区配套和商品房小区配套界限，对房地产项目周边道路、交通、教育、文化、体育、医疗卫生和商业等基础设施和公共服务设施，应加大投入和建设，避免因配套设施落后而导致房地产价格低廉，造成宝贵资源浪费。对房地产开发企业主动完善社区基础设施、公共服务设施的，由市县政府适当减免城市基础设施配套费。

2、《海南省房地产业发展战略与中长期规划（2010-2020）》

《海南省房地产业发展战略与中长期规划》确定海南房地产发展的总体目标为：以本岛长居型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系，并与国际旅游岛建设紧密结合，良性互动，打造国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特的世界一流的海岛型幸福家园、旅游胜地与度假天堂。还特别对保障性住房建设和商业地产提出了具体要求。就这个规划和海南房地产业发展，罗保铭省长强调，要加强规划的约束性要求，要把核心的水源地、生态保护区保护放在第一位；要继续对规划做深度定量分析，使规划的指导性更强；要尽快制定"十二五"海南保障性住房建设专项规划，要摸清全省房地产的基础资料，要抓紧制定全省房地产业发展指导意见，结合海南情况研究制定海南房地产专项政策，促进海南房地产持续健康发展。

3、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）》

发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系，满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展酒店、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，区域之间特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。

"北部组团"即以海口市为中心，包括文昌、定安、澄迈三市县，面积7965平方公里，占海南岛面积23.37％。重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。

4、《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划（2010-2020）》

积极引导发展与国际旅游岛建设目标相适应的房地产业。以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，因地制宜差异化发展中心城市型、滨海度假型、山区度假型、产业配套与旅游度假结合型、大城市周边型（郊区型）等五种地域类型房地产，逐步形成"两大中心、三大区域、五种地域类型"的空间格局。

图2-3 海南房地产业功能空间组织规划图

2.1.3项目建设区域发展战略

1、《澄迈县土地利用总体规划（2006～2020年）》

"北部沿海平原重点建设区：包括老城镇、桥头镇，区域总面积22952.08公顷，占全县土地总面积的11.05%。本区以平原为主，拥有优越的区位优势，是澄迈县经济发展最快的地区。"

"土地利用方向：以老城经济开发区为"龙头"，充分利用其港口、铁路和公路设施，与海口市的发展紧密结合，形成西部开发建设的先进制造业和信息产业聚集区、全省现代物流基地和区域旅游、休闲、会展中心，以工业化发展为重点，带动澄迈县城镇化和经济的整体发展。"

2、《澄迈县国民经济和社会发展"十二五"规划纲要》

"在产业高新化的前提下，努力实现由管理开发区向经营开发区的转变，探索区内土地利用新模式，实现经济与生态效益的双赢。做好项目管理及人才吸引工作，努力将老城经济开发区打造成宜居宜商、宜游宜工的花园式工业区。以生态软件园为龙头，依托海南省高新技术产业示范区的独特资源，在发展高新科技产业的同时，努力将老城建成海南省高新技术汇集高地，人才聚集中心，花园式高新产业区带。"

2.1.4项目建设区域投资环境

1、区域概况

1）道路及基础配套设施

项目紧邻的工业大道、欣龙路、博院路均已建成通车，交通优势非常明显。

欣龙路顶端计划修建通往盈滨半岛的第二座盈滨大桥（鲁能大桥）准备动工。

2）旅游配套设施

项目紧邻盈滨半岛旅游渡假区，区域准备建设为4A级旅游景区。该景区规划用地面积为4.32平方公里，拥有优良的海景，优质的水质、沙质和宗教文化三大特色，通过创建国家4A景区。根据《澄迈盈滨半岛旅游度假区规划》，着力把盈滨半岛及其周边腹地1600公顷旅游区打造成以度假养生、地域文化展示为特色，集滨海旅游休闲、康体健身于一体的国际化旅游度假区。在功能分区方面，该片区依据旅游资源特征及项目布置分为"一带三区"，即银滩海滨游赏带、金角高端消享区、天堂湾文化休闲区、天堂湾养生度假区。

目前正在建设项目包括：

景区管理中心、4个游客服务中心、电瓶车总站、电瓶车分站、景区大门以及303亩填海造地工程等

海南梦幻岛海上竞技运动项目团组（内容包括海上竞技运动主营地、青年营、游客服务中心、天文台、游艇俱乐部、水上餐饮文化广场、医疗、会议中心、电瓶车队、海上竞技运动职业学院、新农村合作社等22个项目，预计两年建成，总投资额达10亿元。）

区内5.699公里的环保电瓶车道及内环海路正在建设中，水上运动和沙滩竞技场馆仍在规划设计中。

已经建成的项目包括：

永庆寺佛教文化旅游区

月亮湾高尔夫球场

西海岸温泉酒店

金鑫足球训练基地

3）区域交通现状

海口西站57路、59路公车，老城-马村巴士。海口市区20分钟，到海口火车站10分钟，到机场20分钟，到西线高铁第一站仅需5分钟。

2、项目区域的经济社会情况及政策因素

澄迈县经济增长全省领先，经海南省统计局审定，2012年全县完成生产总值（GDP）171亿元，同比增长17.1%，比全国平均水平8.1%高出9.3个百分点，比全省平均水平9.1%高出8.0个百分点。其中，一、二、三产业分别实现增加值55.76亿元、75.08亿元和39.67亿元，分别增长7.9%、25.3%和12.4%。经济总量继2010年突破百亿大关、2011年连跨四个十亿台阶，2012年再夸三个十亿台阶，不但总量实现三年翻番，经济增长速度更是在全国宏观经济减速的情况下，连续三年全省排名第一，实现三连冠。人均GDP突破五千美元。按常住人口计算，2012年全县人均生产总值达到36157元，比全省平均水平高出3783元，按当年汇率折算为5752美元，继2010年超3000美元、2011年超4000美元后，再上5000美元新台阶，标志着澄迈经济发展进入全新阶段。

经济实力持续增强。2012年，全县全口径财政总收入突破40亿元，达到41.21亿元，同比增长1.0%。其中地方公共财政预算收入15.73亿元，增长25.0%，比GDP增速快8.2个百分点。从征收部门看，国税部门征收收入8.07亿元，增长5.0%;地税部门征收收入11.77亿元，增长14.7%；

固定资产投资强劲增长。全年全社会固定资产投资190.72亿元，同比增加62.37亿元,增长48.6%。城镇固定资产投资180.89亿元，增长47.6%。其中，第一产业投资2.82亿元，下降18.6%；第二产业投资81.16亿元，增长39.5%；第三产业投资96.92亿元，增长59.2%。全县施工项目195个，同比增长57.3%，其中，新开工项目69个，本年竣工项目90个，增长210.3%。

房地产开发投资较快增长。全年房地产开发投资47.70亿元，增长16.7%。房地产房屋施工面积311.77万平方米，增长52.8%。

建筑业较快增长。全年建筑业完成增加值18.72亿元，按可比价格计算，同比增长16.9%。全年房屋建筑施工面积351.50万平方米，增长8.5%，其中，住宅施工面积313.67万平方米，增长38.9%。

2012年，老城经济开发区内企业总产值382亿元，同比增长24%；生产总值（GDP）100亿元，同比增长20%；税收收入13亿元；固定资产投资120亿元，已发展成为全省少有的具备大工业基础、年总产值超380亿元的省级开发区。

多年来，澄迈县实行倾斜政策，通过加大投入、改革放权、强化服务、选商择资等措施，举全县之力促进了老城经济开发区跨越发展。仅在基础设施建设上就累计投入60多亿元，基本达到了国家级园区的"七通一平"，增强了开发区的吸引力，掀起了开发区三次创业热潮。

2.1.5项目的提出

1、项目发起人

海南欣龙丰裕实业有限公司

2、项目提出的理由

① 项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为1.5-4.3个百分点，改革开放30年来，房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积达到22㎡，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2011年达到人均建筑面积35㎡，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正缘于房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因而，本项目的建设是拉动国民经济发展的需要。

② 项目对城市建设将起到促进作用

海口市第十一次党代会提出，要按照"中强、西拓、东优、南控"的发展思路，以广阔的视野拓展海口的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。"中强"就是加强主城区建设，提升主城区水平。"西拓"就是要加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。"东优"就是充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。"南控"就是要严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。

海南作为国家重要战略部署，其经济发展速度在中南区域经济中的领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力。在以海口为中心的"中强、西拓、东优、南控"的发展规划环境下，海口市党代会提出了要突出海南城市形象建筑，提高海南城市品位，加强城市辐射功能的目标。

目前，海口市的人均拥有住宅偏少，而且买不起房的现象比比皆是，与海南省人均拥有住宅相差甚远。因而，改善海南省人民的居住问题已经成为海南政府特别关心的问题之一。同时，伴随海南经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使海南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

欣龙家园不但符合海南城市建设总体规划，贯彻了 "中强、西拓、东优、南控"的发展战略，而且对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③ 解决劳动就业的需要

鉴于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因而国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因而，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为海南省西延线重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加海南当地社会就业岗位作出一定的贡献。

2.2 项目建设必要性

项目欣龙家园的建设，符合海口市及老城开发区产业结构升级的十二五规划的要求，项目建成后具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。

1、项目欣龙家园的建设改善城市环境，提高生活质量，持续利用自然资源，加快城市化进程的需要。

海南省是一个拥有较好的自然资源的省份，全省拥有的亚热带土地面积占全国的42%，同时还有较好的气候、降水等自然条件。澄迈县是海南西部龙头，城市是地区政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在城市现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥西部城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。本项目所在的澄迈老城镇，是目前老城镇建设和政策导向的重点开发区域，伴随本项目和周边规模社区的陆续建成，将进一步加快这一地区的发展步伐和提升区域环境质量。

本项目的建设对于完善环境、集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。欣龙家园位于老城高新技术产业区内北接工业大道，南临博院路，欣龙路从地块中心穿过，交通便利，地段显赫；项目投资单位欣龙控股集团股份有限公司实力雄厚，审时度势，在老城开发区建设欣龙家园不单满足了海口市产业结构升级的需要，为老城开发区旅游产业的发展提供了必要的基础设施条件；项目建设具有促进老城中心区区发展的经济效益。

2、项目欣龙家园的建设体现了和谐社会发展观，有利于社会的可持续发展。

房地产业的良性发展是城市发展的重要组成部分，任何城市都是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动场所。城市人口的再聚集、经济再发展、规模再扩大，以及自身结构的演化和不断更新，又为房地产的再发展提供了空间和资源的可能。近年来，房地产开发逐渐成为城市发展的重要力量，扮演着城市发展的重要角色。澄迈欣龙家园的建设和经济发展亦离不开房地产业，通过本项目的建设，是对现有城区内的空间重构，使更多居民定居在此。通过房地产开发，既可提供城市建设资金，又可对开发的土地性质、规模、位置的择定符合城市规划的意图和要求，克服以往完全依靠行政管理手段下存在的一些弊端，既满足开发的要求，又保证城市规划的实施、落实。

欣龙家园的设计贯彻"以人为本"、"尊重自然"与"可持续发展"思想，以建设绿色生态的生态住宅区为目标，创造布局合理、功能齐备、环境优美的生态居住区；拟建项目在未来运作中将处处体现和谐发展的先进理念，不单有利于整个澄迈房地产业的健康循环发展，同时有利于促进整个海南社会和谐发展。

3、项目欣龙家园的建设可以提高区域形象、增强区域活力。

欣龙家园设计定位是建设成为房地产业为主、宜居宜业的酒店、商业配套设施为辅，建成后住宅居住区的销售、区域定居人员增长，酒店会所的经营等，使之成为澄迈县老城镇工业开发区的发展中心， 项目建成后既为展示区增添了一处适于居住的建筑，提高硬件设施水平，并对推动展示区经济发展、繁荣市场经济文化生活，发挥积极的带动效应，而且本项目所处地块的土地价值得到最大限度的开发，在今后的发展过程中将形成新的宜居生活区，从而为当地聚集更多的商业气氛。

综述，项目的建设将可以有效提升整体区域形象，增强区域经济发展活力。

4、项目欣龙家园的建设能够提供众多的就业机会，增加社会税收。

本项目的建设有利于繁荣当地市场经济，扩大社会就业机会。伴随本项目的实施，为澄迈县老城开发区第三产业的发展提供了良好的基础条件。项目在实施过程中将提供众多的就业岗位，这不单解决了当地农村剩余劳动力的就业问题，为构建和谐社会作出贡献，同时项目的自身开发运营也给当地政府带来了财政收入，从而更进一步的促进了当地经济的发展。综合来看，伴随构建和谐社会的的开展，大力发展信息产业经济不单是必须的，而且是十分必要的，信息产业经济的发展对整个社会的经济发展和人类进步都起着不可替代的作用。因而，大力发展信息产业产业，推动项目生态科技新城

信息产业总部区的建设，不单能给澄迈带来巨大的经济收入，也将有助于澄迈产业结构、人才结构的调整和发展，对澄迈经济发展将起到巨大的推动作用。

第三章 市场分析

3.1我国整体投资环境分析

3.1.1 我国固定资产投资环境

2013年1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）391283亿元，同比名义增长19.9%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。从环比看，11月份固定资产投资（不含农户）增长1.47%。

图3-1 2013年1月-11月份我国固定资产投资（不含农户）同比增速

分产业看，1-11月份，第一产业投资8509亿元，同比增长31.7%，增速比1-10月份加快1.1个百分点；第二产业投资167043亿元，增长17.3%，增速回落0.3个百分点；第三产业投资215730亿元，增长21.5%，增速回落0.1个百分点。第二产业中，工业投资164287亿元，增长17.9%，增速回落0.4个百分点；其中，采矿业投资12497亿元，增长12%，增速回落0.3个百分点；制造业投资134206亿元，增长18.6%，增速回落0.5个百分点；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资17585亿元，增长17.7%，增速加快0.5个百分点。

分地区看，1-11月份，东部地区投资181848亿元，同比增长18.4%，增速比1-10月份回落0.2个百分点；中部地区投资110117亿元，增长23%，增速回落0.2个百分点；西部地区投资96588亿元，增长23.1%，增速回落0.1个百分点。

图3-2 2013年1月-11月份我国分地区投资相邻两月累计同比增速

分登记注册类型看，1-11月份，内资企业投资369597亿元，同比增长20.7%，增速比1-10月份回落0.2个百分点；港澳台商投资9896亿元，增长8.6%，增速回落0.9个百分点。

从项目隶属关系看，1-11月份，中央项目投资20632亿元，同比增长13.4%，增速比1-10月份加快5.3个百分点；地方项目投资370650亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点。

从施工和新开工项目情况看，1-11月份，施工项目计划总投资836466亿元，同比增长17.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点；新开工项目计划总投资328420亿元，同比增长14.3%，增速回落0.1个百分点。

从到位资金情况看，1-11月份，到位资金433419亿元，同比增长20.2%，增速与1-10月份持平。其中，国家预算资金增长15.4%，增速比1-10月份回落0.9个百分点；国内贷款增长17%，增速加快0.7个百分点；自筹资金增长20.6%，增速加快0.4个百分点；其他资金增长24.9%，增速回落2个百分点。

图3-3 2013年1月-11月份我国固定资产投资到位资金同比增速表3-1

3.1.2我国房地产开发和销售分析

1、房地产开发投资完成情况

2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。

图3-4 全国房地产开发投资增速

1-11月份，东部地区房地产开发投资43068亿元，同比增长17.3%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；中部地区投资17084亿元，增长21.7%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资17259亿元，增长23.1%，增速回落0.7个百分点。

1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积646096万平方米，同比增长16.1%，增速比1-10月份提高1.5个百分点；其中，住宅施工面积472941万平方米，增长13.5%。房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%，增速提高5个百分点；其中，住宅新开工面积131849万平方米，增长10.0%。房屋竣工面积69420万平方米，增长2.5%，增速提高0.7个百分点；其中，住宅竣工面积54265万平方米，下降0.1%。

2、商品房销售和待售情况

1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增速比1-10月份回落1个百分点；其中，住宅销售面积增长21.3%，办公楼销售面积增长26.6%，商业营业用房销售面积增长12.1%。商品房销售额69946亿元，增长30.7%，增速比1-10月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长31.1%，办公楼销售额增长39.5%，商业营业用房销售额增长22.4%。

图3-5 全国商品房销售面积及销售额增速

1-11月份，东部地区商品房销售面积54709万平方米，同比增长22.2%，增速比1-10月份回落1.8个百分点；销售额42904亿元，增长33.1%，增速回落1.9个百分点。中部地区商品房销售面积28663万平方米，增长22.2%，增速回落0.3个百分点；销售额13634亿元，增长31.8%，增速回落0.1个百分点。西部地区商品房销售面积27435万平方米，增长16.7%，增速回落0.4个百分点；销售额13407亿元，增长22.6%，增速回落1.8个百分点。

11月末，商品房待售面积46806万平方米，比10月末增加1444万平方米。其中，住宅待售面积增加932万平方米，办公楼待售面积增加99万平方米，商业营业用房待售面积增加258万平方米。

3、房地产开发景气指数

11月份，房地产开发景气指数（简称"国房景气指数"）为96.38，比上月回落0.5点。

表3-2 2013年1-11月份全国房地产开发和销售情况

表3-3 2013年1-11月份东中西部地区房地产开发投资情况

表3-4 2013年1-11月份东中西部地区房地产销售情况

3.1.3我国酒店业的发展现状及分析

1、经济连锁快捷型酒店将是市场的主导

星级酒店在中国一度并且在现阶段的旅游市场中占据着很大的市场份额，如香格里拉、万豪、希尔顿、喜来登等豪华酒店在中国占有很大的市场，这些酒店的常住客人中大部分是来华旅游的外国客人、来华出差的外国商人以及国内经常出差的商人，这些人一般不会太注重酒店的价格，他们注重的是品牌和豪华程度以及自身的地位身份。然而，伴随社会的发展以及人口结构的转型，快捷型连锁酒店将会在中国的国内市场中占据相当大的部分而且可能会超过星级酒店的市场占有份额。经济型酒店是指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人，房价在200元左右的中小规模酒店。现阶段，中国的人口结构发生着很重要的变化，80后是人群中的主流而且伴随国外文化对这群人的影响，他们向往自由、个性和时尚的生活。他们个性独立，思想解放，不太喜欢束缚自己，故而他们外出旅游很少会参团伴随团队旅游而是独自或者和很好的朋友结伴外出旅游，故而快捷型酒店是他们的首要而且是理想选择。而且80后的生活方式和价值观也会深深的影响着90后的生活方式，故而经济型连锁酒店势必占领中国的大部分市场分份额。

2、酒店从业者的素质会逐渐的提高

高素质人才在企业的发展中所起的作用是非常可观的非常重要的，而酒店从业人员的素质普遍较低这在酒店业中是很平常的，据了解，酒店一线从业人员中，绝大部分是初中毕业或者中专毕业，很少有大专或者本科毕业的从业人员，这对酒店业的发展会产生无法估量的阻碍作用。

3、网上预订和网上支付将会是酒店入住的主流手段

伴随社会科技的发展，21世纪互联网将是人们交流的主要手段之一，互联网的发展从一开始就对人们产生这非常重要的影响而且这种影响的持续时间是任何人也无法预测的，也许是几十年，也许是上百年。

互联网的到来也许并不诸如电，不诸如火那样让人一下子就能看见的，然而其影响却是"润物细无声"式的，很多人把互联网单纯等同于网上冲浪，网上聊天。而具体而言，互联网的应用绝不单仅止于此，若某一天你不能从银行转账，不能预订机票，遇到解决不了的问题不能随时随地上网搜索一下，你会不会觉得非常不习惯?故而我们知道，互联网已经成为越来越多人生活中无法缺少的一环将进入全民时代。在未来，使用互联网的人一定会越来越多却是个不争的事实，也许以前缘于经济、科技、文化等原因使我们父母那一代的人无法接受无法使用互联网，但如今教育的普及以及大众化是不会使用电脑的人大大减少，而且电脑以及宽带费用也都是不断的降低不断的普及，一切都不是问题了，全民互联网时代自然也就来了，就诸如国家科学基金会(National Science Foundation)所预测的一样，2020年前全球互联网用户将增加到50亿。

3.2海南省投资环境分析

3.2.1海南省地产环境分析

图3-8 海南省2013年1月—10月份固定资产投资增长图

图3-9 海南省2013年1月—10月份地产施工、竣工面积

图3-10 海南省2013年1月—10月份地产施工、竣工面积

表3-5 海南省2013年1月—10月份固定资产投资情况表

3.2.2海南省房地产发展情况分析

表3-6 海南省2013年1月—10月份房地产开发投资情况表

表3-7 海南省2013年1月—10月份分市县房地产开发投资情况表

表3-8 海南省2013年1月—10月份分市县房屋销售面积表

表3-9 海南省2013年1月—10月份分市县房屋销售额表

3.2.3海南房酒店业发展情况分析

1、海南酒店业概况

据不完全统计，截至2011年底，海南省旅游饭店共有536家，包括五星级酒店22家。洲际、万豪、希尔顿、雅高、喜达屋等国际知名酒店管理品牌纷纷进驻海南，尤其是三亚，已经超越北京、上海、广州等大城市，成为国内高星酒店最密集、国际品牌管理公司最集中的城市。按照规划，海南还将有大量新建酒店，到2015年，将有超过260家高档酒店以及相当数量的高尔夫俱乐部、游艇会、高级会所等业态。

目前，海南以滨海度假、海岛生态、高尔夫、天然温泉和民族文化为主要内容的蓝色浪漫之旅、绿色神奇之旅、风情温泉之旅和特色文化之旅，受到了国内外游客的欢迎。这将给海南酒店业带来巨大的发展空间。

伴随市场竞争的加剧，酒店类型呈多样化趋势，按照酒店的位置、功能和顾客三个因素分类，海南酒店已出现商务型酒店、度假酒店、会议酒店、产权式酒店等。度假酒店是海南最具特色的类型，尤其滨海度假酒店的档次处于全国领先的地位。海南度假酒店的出现丰富了中国旅游酒店产品的类型，并引导和形成了中国休闲度假的旅游方式。2003年喜达屋、雅高、洲际等国际饭店集团纷纷登陆海南，截止到目前，希尔顿、喜来登、万豪等13家国外顶级管理公司已进入海南。

根据海南统计局数据，截止2012年底，全省星级酒店238家，其中五星级酒店22家，四星级酒店54家，三星级酒店112家，二星级酒店42家，一星级酒店10家，客房36649间。全省22家五星级酒店中，委托国际知名饭店管理公司管理的过半。2009年，相关部门对海南的星级酒店进行评定。根据评定，196家星级饭店通过星级饭店复核检查，其中包括五星级饭店14家，四星级饭店48家，三星级饭店99家，二星级饭店28家，一星级饭店7家。10家星级饭店予以取消饭店星级的处理。

2、海南酒店业发展的优势

海南获批建设国际旅游岛为海南酒店业的发展带来了机遇。海南获批建设国际旅游岛之后，对于投资者来说海南蕴藏着无数的商机，而其中旅游业﹑房地产﹑酒店业是几个较大的投资方向，然而海南近期的房地产热使得部分投资者望而却步，因而旅游业与酒店业吸引了不少投资者的目光。同时海南政府为进一步提升海南酒店管理水平，促进其向规模化、品牌化和国际化方向发展，2009-2013年，海南将引进20家著名国际酒店管理集团，使五星级国际水准的度假型酒店达到60家以上。

作为全国唯一没有冬天的热带海岛和健康岛，海南的滨海旅游和休闲度假市场潜力巨大，伴随休闲旅游在中国的迅速崛起，海南旅游将迎来一个前所未有的市场机会，这一得天独厚的优势也是海南酒店业持续发展的重要原因之一。

对于中国范围内来说，在海南建酒店，所需投资相对较少。在上海建一个五星级商务酒店需要1４个亿，而在海南建一个五星级度假酒店只需４个亿。但伴随海南国际旅游岛的建设，这一建设成本可能会有上升的趋势。

3.3 海南房地产市场分析

3.3.1海南房地产发展布局

海南独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成海南房地产发展布局的重要因素，使海南形成今天资源导向型分布的地产格局，并且呈现轴式发展趋势：南北带动、两翼推进、发展中部。

图3-11 海南省房地产发展布局图

具体划分如下：

北部：泛海口区域 南部：泛三亚区域 东部：东海岸沿线

西部：西海岸沿线 中部：五指山、保亭、琼中等地

图3-12 海南省房地产发展布局图

表3-10 海南省房地产特点表

1、泛海口区域房地产发展特征：依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。

图3-13 泛海口区域房产布局图

表3-11 泛海口区域房地产特点表

小结：

总体平稳，后势强劲，泛海口地产趋于成熟，年销售面积持续增加，地价、房价稳步上涨。

2、泛三亚区域房地产发展特征：三亚房地产近10年的迅速增长，使得三亚市域原有湾区土地开发殆尽，东线湾区逐渐成熟，西线开发即将展开。泛三亚区域房地产布局：以三亚为中心，沿海岸线，向两翼方向延展,形成目前的"七湾一区"。

图3-14 泛三亚区域房地产发展布局图

表3-12 泛三亚区域房地产特点表

小结：三亚鉴于旅游地产起步相较其他区域早，因而已经发展成为整个布局中的典范。

泛三亚区域内的项目价格主要取决于海景资源，按照观海程度及距海距离，价格有很大差异；

泛三亚区域各湾区缘于定位不同，主力客群有很大差异，因而项目产品亦表现出很大的差异。东北籍客户伴随产品层次的拉升，所占比例逐步下降，高端度假产品主力客群以：北京、上海及江浙区域为主。

3、东海岸沿线房地产发展特征：东线滨海度假，以东线高速为串联，借助政府规划、优越条件，将自然资源转化为地产资源，重点集中于琼海（博鳌、嘉积、官塘）、万宁两区域，面积3576平方公里，占海南岛面积10.49%。

发展动线：自北向南节点式推进，起步较早。

琼海市：以博鳌为重点，发展商务、会议、度假地产

代表项目：千舟湾、宝莲城、亚洲湾

万宁市：主要以兴隆、神州半岛两大区域为重点发展旅游资源（海）地产。

代表项目：神州半岛、华润石梅湾

小结：伴随由三亚、海口向南北推进的进程，以及东海岸线的优越的旅游资源，以及东环轻轨的开通和博鳌机场的建设，加之博鳌亚洲论坛、万宁神州半岛等大项目的带动，东海岸沿线将成为继泛三亚区域、泛海口区域之后又一重点发展区域。

4、西海岸沿线房地产发展特征：自然保护区，原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段，未来定位于高端旅游度假区。

代表项目：江苏国信龙沐湾旅游度假区（一期在开发，尚未销售）

5、中部区域：养生、养老休闲度假地产，以热带雨林和温泉为主要资源。五指山：依托于热带雨林资源的养老养生度假地产；保亭：依托于热带温泉资源的养老养生度假地产。

发展动线：散点式分布。

综上，海南房地产布局小结：

泛海口区域中海口作为省会城市，主要以自住以及度假双重需求的客户为主，城区主要以常规城市居住型产品分布为主，投资、度假主要以西海岸沿线为主。

泛三亚区域主要以针对岛外的高端度假投资产品为主，鉴于其旅游地产发展较早，已成为整体市场中的成熟型标杆。

东海岸沿线将是下一个发展的重点区域。

西海岸沿线逐渐步入开发轨道，一些知名企业已在此区域大规模圈地。

中部区域目前只能以热带雨林、温泉为卖点资源的点状式开发。

3.3.2市场供给分析

1、（以泛三亚、东部区域为主）公寓市场推售货量统计

（此统计包括在售项目的剩余货量和下半年的新推货量）

表3-13 泛三亚区域、东部区域公寓市场推售货量表

2、（以泛三亚、东部区域为主）别墅市场推售货量统计

（此统计包括在售项目的剩余货量和下半年的新推货量）

表3-14 泛三亚区域、东部区域别墅市场推售货量表

3、住宅市场供给分析

根据《澄迈县老城片区产业空间布局规划》可知澄迈县主要的住宅分布在盈滨半岛旅游度假区、老城经济开发区宜居新城、高新技术产业园区、现代物流园和美榔双塔——历史文化旅游区5大区域：

表3-15 澄迈县主要住宅分布区域

从澄迈老城片区住宅楼分布的主要5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是盈滨半岛旅游度假区、高新技术产业园区和老城经济开发区宜居新城，金马现代物流园和美榔双塔——历史文化旅游区作为概念性规划区域的发展潜力还未完全显现出来。主要的住宅楼情况参见下表：

表3-16 澄迈县主要住宅楼基本情况

3.4项目市场定位与竞争能力分析

3.4.1市场定位

本项目地处老城经济开发区内，与海口西海岸片区和盈滨半岛旅游度假区遥相呼应。

该片区的总体定位为，在产业高新化的前提下，努力实现由管理开发区向经营开发区的转变，探索区内土地利用新模式，实现经济与生态效益的双赢。做好项目管理及人才吸引工作，努力将老城经济开发区打造成宜居宜商、宜游宜工的花园式工业区。

项目定位：结合项目周边房地产开发运营的类型以及本项目的建设规模，本项目的开发主题定位为努力把小区规划成具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的历史文化内涵的21世纪新型居住小区"21世纪新型居住小区"，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。

3.4.2本项目竞争能力分析

（1）关键竞争因素

关系到高端复合型地产个体的竞争力因素主要包括：地段和交通、复合型资源（自然生态环境、人文环境、商业圈环境等）、总建筑面积、容积率、物业形态等五个方面。

（2）关键竞争对手的确定

项目区域内现有高端地产竞争对手主要有坐落于项目区附近的半岛壹号、海峡南岸温泉花园、远洋华墅、博亚龙湾、盈滨之恋、金螺湾和隆苑庄园。

（3）各因素权重的确定

参照目前高端复合型的竞争状况和经营状况，同时征求相关专家的意见，确定各关键因素的权重。

表3-17 复合型地产关键因素权重

（4）竞争能力评分

各单项评价分数为1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。

表3-18 竞争能力评分结果

综合考虑，我们认为本项目具有较强的行业竞争能力。

3.5项目建设规模与销售方案

3.5.1建设规模

本项目用地面积约117379.09㎡，总建筑面积为374981.44㎡，主要建设高层商品房、限价房为主，含酒店、商业配套设施为辅的建筑，具体分为高层住宅区、临街商业、酒店三大块。

具体各区域建筑指标和总体建筑指标建设内容见下表。

表3-19 各区域建筑指标和总体建筑指标

3.5.2销售方案

该项目位于老城经济开发区，比照区域内多项高端复合型楼盘的总建筑面积和容积率，详见下表：

表3-20 盈滨半岛旅游度假区高端复合型楼盘面积比较

高端复合型楼盘通常采用租售结合的经营方式，这种方式更利于分享物业增值收益但也可能存在不利于物业管理的弊端。本着收益最大化和物业管理质量最优化的原则，本项目则采用"房产、商铺出售+剩余部分出租"的模式。根据海南省目前房地产市场热销的情况以及盈滨半岛旅游度假区域内的地价，考虑到未来几年房地产价格依然处于上升通道，保守估计住宅出售均价为5800元/平方米，酒店、商铺均出租，具体销售、回款计划见《销售收入及营业税及附加估算表》。

第四章 项目选址与建设条件

4.1 项目选址

4.1.1选址原则

符合澄迈老城片区总体规划和当地经济发展规划的要求。

交通便利、周边配套公用设施比较完备，具有适当的发展余地。

节约用地，少占耕地。建设用地应因地制宜，优选考虑利用荒地、劣地、山地和空地，尽可能不占或少占耕地，并力求节约用地。

减少拆迁移民。工程选址应着眼于少拆迁，少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的城镇或居民区。

场地无洪涝危害，不应选在有害气体和烟尘影响较大的区域内，与噪声源及贮存易燃、易爆物场所的有关距离应符合有关部门的规定。

有利于保护环境和生态。

4.1.2拟建场址位置及现状情况

1、项目拟建场址位置

根据上述场址选择的基本要求以及本项目欣龙家园的性质，项目建设单位在澄迈县老城镇及周边市区进行了多次踏勘。在充分综合建设场址位置、占地面积、地形地貌气象条件、工程地质条件、征地拆迁移民安置条件、交通运输条件、市政配套设施、环境保护等方面的因素，海南欣龙家园最终选定场址位于海南西北部的老城镇工业大道以南，博院路以北，欣龙路两侧的地块。地块目前多为农业用地，土地肥沃，适合海南各类热带植物生长，利于营造大面积集中绿化，周边自然环境优美，是发展旅游地产的绝佳之地。

2、区位交通

该场址位于澄迈老城镇工业大道以南，博院路以北，欣龙路两侧的地块，海口西站57路、59路公交车、老城-马村巴士途经项目场址，项目拟建位置距海口市区20分钟，到海口火车站10分钟，到机场20分钟，到西线高铁第一站仅需5分钟；海口绕城高速环线西端与海南西线高速相连，直达三亚，东端可直达海口市美兰国际机场。交通便捷，区位优势明显。

3、场地现状

地块现状多为农业用地，地形平坦，土地肥沃，适合海南各类热带植物生长，利于营造大面积集中绿化，项目实际总用地面积为117379.09平方米（已扣除道路占地），用地范围内现状地形已经过初步平整，整个地势西南高东北低，高差约4米。周边配套设施比较完善。

图4-1 项目建设地理位置图

4.1.3征地拆迁和移民安置规划方案

项目单位通过出让方式取得该土地使用权，项目建设不涉及征地拆迁和移民安置工作。

4.2 建设条件

4.2.1 澄迈县区域概况

1、社会经济条件

2012年澄迈生产总值完成170.52亿元，同比增长16.8%，增速连续三年位居全省第一。全年呈现"一季度较快发展，二季度回调企稳，三、四季度逆势上行"的发展态势，一、二、三、四季度分别增长14.3%、13.9%、15.3%和16.8%。

2012年,县委县政府把创品牌、惠农增收作为中心任务来抓，政策好，价格优，天气顺，促使农业和农村经济形势良好。2012年全县实现农业增加值55.76亿元，增长7.0%，增速高于全省0.7个百分点。其中，种植业、林业、牧业、渔业分别增长6.0%、10.1%、6.9%和5.9%。

2012年全县实现工业总产值209.35亿元，同比增长31.8%；工业增加值56.36亿元，同比增长27.7%，对全县经济增长的贡献率为60.0%，拉动全县经济增长10.1个百分点。2012年全县工业产值增速一直保持在30%以上，主要得益于园区企业强力拉动。统计数据显示，生态软件园3家规模以上工业企业产值增长22.9%，贡献率达到69.0%。

2012年产值超亿元的企业达69家，年税收超千万元的企业29家。全省技术最先进的水产品加工厂通威水产、全省规模最大的包装印刷厂永凯包装材料厂、中国最大的高端玻璃制造基地中航特玻、填补国内空白的海胶集团乳胶丝等一批规模大、带动力强、科技含量高的重点项目相继建成投产。"三港合一"马村中心港区一期工程竣工，作为全国第四个综合保税区的海口综合保税区封关运行。列为省"一岛一区两园"发展战略项目的海南生态软件园成功开园，吸引了东软、微软等198家知名IT企业入驻，2012年产值突破30亿元。填补海南海上娱乐项目空白的梦幻岛海上竞技运动项目开工建设。历时七年建设的中国最大面积的单体佛苑永庆寺落成。富力·红树湾、四季康城等一批高端房地产项目建成。

2、自然环境条件

气象条件：澄迈县属热带季风气候，年平均气温23.8℃，年平均日照时数2059小时，年均降雨量1786.1毫米，且热雨同季，终年基本无霜。较之全省东部市县，处于静风环境区，台风影响较弱。地势南高北低，南部为丘陵山地，中部为河积平原，北部为台地和海积平原。气候温和，日照充足，适合生产生活旅游。

水资源：澄迈县全县大小河流20多条，年流量35亿立方米。海南最大的河流南渡江流经县内8个乡镇，长达120公里，年流量为17.4亿立方米，可利用水4亿立方米。县内有大小河流20多条，总长250公里，常年流量35亿立方米。南渡江流经10个乡镇，流程116.3公里，年均流量13.4亿立方米。建有中型水库4宗，小型水库13宗，总库容量1亿方，蓄水工程472宗，引水工程90宗，提水工程33宗，年年加大投入大搞冬修水利建设，用水实灌面积17.2万亩。

全县海岸线长有89.8公里(含内湾线)，内外港湾15处，海洋面积达1000平方公里，属琼州海峡和北部湾的一部分，水温温和，海水深度大，盐度适中，发展港口贸易，海洋捕捞业、养殖业等条件优越。

矿产资源：澄迈县经探明储量最大的矿产资源有：石油、石英石、石灰石、水晶、黄金、白银、泥煤、锌铝、赤铁、高岭土、花岗岩、锰等十多种。其中石油1.9亿吨；石英石5000多万吨，平均品位含硅99.5%；石灰石1075万吨，平均含石灰钙53.92%；水晶矿床长5.5公里，宽3公里；高岭土约有8000万吨。县内已探明的陆地矿产资源有石灰石1070万吨，石英石5000万吨，还有石油、高岭土、铅锌、金银、花岗石、玄武岩、砖瓦粘土矿等10多种，发现矿产地55处，其中金属矿产地11处，非金属矿产地32处，能源矿产4处，水气矿地8处。

海洋资源：澄迈县北靠琼州海峡，海岸线全长89.8公里（含内湾线）。内港湾有浅海涂滩2.3万亩，海水有机物质丰富，是海水养殖的理想基地。近港湾海域盛产马鲛鱼、红鱼、黄花鱼、石斑鱼、鲳鱼、金枪鱼、鱿鱼、墨鱼、龙虾、虾米等名贵海鲜。内外港湾15处，均可建2万吨级泊位码头。沿海海边风光猗丽，沙白水清，环境保护完好，是开辟海边旅游度假景点的黄金地带。

4.2.2 区域文化特色

澄迈县文化底蕴深厚。"澄迈"县名已沿用1390多年，隋大业三年(公元607年)迁县城于今老城镇的老城墟，因西有"澄江"东有"迈山"而取澄江，迈山之首字，名澄迈县。据史载，澄迈县名自此始。 　　澄迈县建制历史悠久，是海南西汉时期三大历史名邑（即玳瑁、紫贝、苣中）之一，西汉武帝元鼎六年(公元前30年)为苟中县，属珠崖郡，县治设在今美亭乡的美中墟。隋大业三年(公元607年)迁县城于今老城镇的老城墟，属临振郡。唐高祖武德五年(公元622年)改珠崖郡为崖州，澄迈隶属崖州。贞观十三年(公元639年)又拆琼山地置曾口、颜卢、琼山三县，属琼州。曾口县治设在博罗村(今永发镇内)。唐玄宗开元十三年(公元 755年)把曾口县并人澄迈县。两县合并后，其县城仍设在老城。后因老城地区发生地震，瘟疫流行，遂于清光绪十八年(公元1892年)将县城迁至今治南渡江边的金江镇。

4.2.3 区域人区环境

澄迈县老城镇人文特色浓郁，交通发达便捷，自然资源和文化资源丰富，发展空间广阔，是创业、居住的理想之地。

该区域自然资源和人文景观都比较丰富，人居环境要素比较理想，是自然、休闲、人文、旅游和谐结合的理想人居之地。

区内环境优美，大型公共设施及旅游休闲娱乐场所众多，为广大市民提供高品位的休闲娱乐场所。

4.2.4 区域交通条件

澄迈县毗邻海南省省会海口市，两者相距仅50公里；东接琼山市、定安县，南与屯昌县、琼中县相连，西与临高县、儋州市接壤，北临琼州海峡。澄迈县的交通以公路为主，海榆中、西干线和环岛西线高速公路和在建的粤海跨海铁路纵横贯穿县内东西部地区，海榆西线公路从本县北部横贯而过，北部近海地区又有新建成的环岛西线高速公路洋浦至海口段，成为东西快速干道。海南火车货运车站坐落境内。乡镇公路实现沥青化，村村有公路相通，形成了纵横交错的公路网。

澄迈县境内地方公路网发达，各乡镇均通车，县城金江镇每日有客车通往省内各市县；在沿海的马村港、美当湾已兴建了6个0.5-3.5万吨级泊位深水码头，澄迈县形成琼北最大的码头群。东水、马村、玉包、新兴等重要港口，每天有国内外船只开往海口、湛江、北海、广州及东南亚等地。

项目地块南部、北部有规划市政支路经过，交通条件优越，出入非常方便。

4.2.5软环境条件

老城经济开发区以"以诚招商、以诚待商、以诚留商"为宗旨，积极开展"讲诚实、守信用"教育活动，创新诚信工作机制，努力提高开发区人的道德素养，树立开发区整体信用形象，让诚实守信成为共同的价值取向和行为规范。2005年4月26日，海南老城经济开发区开全省先河，创建了全省第一个项目投资服务中心窗口，制订和实施了"一条红地毯铺路、一个窗口对外、一条龙服务、一支笔审批"的办事制度，减少办事环节，简化手续程序，大幅度提高办事效率。

如今只要开发商和投资者踏进开发区大门，区内各种审批手续在两个工作日内便可办结，县有关职能部门在两个工作日内也办完各种审签手续；需要省有关部门办理的手续，由开发区派专人跟踪办理，投资商无须为了一个又一个"公章"而奔波。此外，开发区还成立了"马上办"办公室，把特事特办的高效机制提上更高一个层次。正缘于这一贯的诚信作风及良好的投资环境，2006年9月海南老城经济开发区被评为"中国50家投资环境诚信安全区"。

4.2.6 配套条件

1、给水

项目片区内建有老城水厂，占地面积13公顷，现状供水能力为10万m³/d，规划未来几年内供水能力提升到20万m³/d，供水能力充足。

2、排水（排污）

老城经济开发区片区内已建有西区污水厂，占地面积25公顷，现状处理污水能力为5万吨/日，规划提升到30万吨/日，片区内规划污水工程可接入澄迈县市政污水管网，项目污水排放要求能够得到满足。

3、供电

澄迈县有水电站10座，安装发电机组25台，容量共7691千瓦，常年输电量2500万度，已并入省网，统一供电。海南省最大的火力发电厂——马村海口发电厂建在县境内，电力充足，全县18个乡（镇）扩大通电率达93%。在老城开发区已建起11万伏的变电站，满足全区的工厂用电。

4、通讯

全县长途电话开通了光缆传输，现有自动电话交换机容量4014门，其中县城安装程控电话1702门，号码升8位并与全省联网。用户可直拨国内大中城市及世界各个国家和地区。同时开通无线Wifi，移动电话，实现了程控、自动、传呼、移动四结合的立体通讯。

5、燃气

通过建设通往老城镇和金江镇的输气管道，以及对福山油气田的勘探开发和油气加工，项目块地所需天然气由澄迈天燃气管网供给，压燃气经调压箱调压后接至用户。

6、社区配套

海南老城经济开发区内商业网点密布，文化娱乐设施齐全，各专业银行均在此设有分支机构，区内有中小学十几所，闻名遐迩的海南立达学园就在开发区内。区内设有公安分局，确保了区内社会治安的稳定及维系了正常的工作、生活秩序。另外，区内还设有一所设施完备的医院，3个规划布局合理的农贸市场，30多家全天候服务的豪华酒店，极大地满足了开发区人们的生活需求。

7、建设材料及运输条件

项目工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、电缆等均可由老城开发区内及周边的建筑材料市场供应，满足项目建设需求。

第五章 建筑方案

5.1总图布置方案

5.1.1规划设计原则

1．重视城市自然、人文特色的动态延续性

小区规划努力适应当地自然环境、历史文脉及居民生活模式，使小区融汇在城市的大环境中，成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观资源和区位，创造出一个自然景观资源丰富的滨海居住环境。

2．注重规划设计方案的经济可行性

满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅，以满足不同的居住需要。

3．引入物业概念提高小区的方便性

规划根据物业管理需要确定组团规模和服务设施内容。服务设施配套齐全，位置得当，符合居民生活要求和行为轨迹，便于在保安、清洁、绿化、水电、家政等方面推行规范化服务，为物业管理及服务提供了便利条件，提高了工作质量，降低了管理成本。

4．加强空间领域限定提高居住安全性

充分考虑人车分流，消除人车混行的不安全因素。小区按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地分成不同的空间序列，并通过小区主入口标志性建筑以及组团、院落、单元入口的标志性景观进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高了居住环境的安全性。

5．留有改造余地增强小区的可持续性

坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在建设中留有发展余地，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。

6．坚持以人为本和生态环境保护原则

坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。

7．符合统一规划、合理布局、因地制宜、分期开发、配套建设的原则

规划立足实际，面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。同时面向住宅消费市场，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。

5.1.2规划设计理念及定位

基地处于海南秀丽的澄迈县，澄迈属海南旅游发展规划中以海口为核心的琼北旅游区，充分利用本案的区位优势，体现本项目的新时代特征，以鲜明的广场、绿地、轴线和天际线和整体性的区域联系，体现现代小区形象。体现现代居民城市生活的丰富、自然和舒适性，以丰富的公共、商业、休闲空间，自然、生态的居住环境，丰富、有机、错层次的绿化景观，共同创造现代以人为本的居住环境。

充分考虑和延续悠久而有内涵的历史文化和传统特色，以丰富有特色的组团院落互相围合的居住空间，来体现传统生活空间的私密性和人际交流。

5.1.3项目总图布置

1、总规划布局

项目位于海南澄迈老城镇工业开发区，本案的总体规划结构为两轴一心多组团的布局体系。两轴是指由大型水景组成的贯穿整个小区的景观主轴，一心是指以会所和湖面组成的主体景观中心，再由景观中心向四周发散形成多个景观组团。

遵循新城建设的城市化特色和居住区自然、舒适的原则指导下，我们合理地布置各类用地。在小区主入口广场，即欣龙路两侧，主要布置广场及停车场，满足小区停车要求。小区中心布置集中的水景及绿化用地。而每个组团又分别围合出各自的组团绿地，小区主要以31+1层的高层为主，配套以两层商业铺面。

两轴一心：南北横向的景观轴线和沿住宅区的主体景观中心。

多景观组团：位于各片区内的景观核心组团。

总用地面积约179.6亩，规划建筑面积约38.17万平方米，主要建设以高层住宅楼为主，酒店、商业配套为辅的建筑。欣龙家园设计定位是建设成为居住区为主、商业为铺的宜居宜业的旅游地产。　

规划中对区域内空间形态、交通组织、功能布局、建筑形态、环境设计作出了优化，形成"两轴一心多景观组团"合理的布局结构。

2、道路系统及交通组织

1）动态交通

整体性与景观性——结合地形特点与空间布局，在加强各组团相互贯连并便利内外交通的同时，创造人车分流的道路系统。道路设计与住区内城市设计相结合，强调对景与转折，以形成步移景移的空间变化，共同创造良好的内外部空间景观。整体道路交通系统以车行系统和步行系统为框架，同时，宅间道路和步行道路有机结合，使二者自成体系。

规划注意协调机动车、自行车、人行三种交通方式的关系，小区通过周边式环状道路和步行轴有效地将汽车交通和步行交通分离开。依据居民出行方向及外围城市道路状况设置小区出入口。

小区道路分三级：小区主干道（宽6米）；，小区次干道（宽4米），宅间路（宽3米），区内道路顺而不穿、通而不畅，能够杜绝穿越性交通。

小区车行道路格局为"两横"和"一环"。通过小区内部环状的曲线路网构成小区车行交通的主体，再通过宅间小路将车行交通引入各户。步行则主要通过小区内部的步行轴线进入各住宅院落，居民沿"绿轴"可就近通达居住地，避免人车混行给居民带来的干扰，保证居民生活的宁静和舒适。在入口处规划设置残疾人坡道，实现小区无障碍设计。

小区内道路及铺装根据不同功能选取不同的材质。如小区内主要车行道为沥青路面；人行道、住宅院落内的车行道采用彩色混凝土地砖，室外停车场采用植草砖，以丰富小区景观。

2）静态交通

静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，适应小汽车的日异增长，充分考虑停车场库的安排。根据本项目的定位，并结合设计要求，住宅按100平方米建筑面积1个停车位、商业120平方米1个停车位，酒店每个客房0.3个停车位进行规划布置。

主要方式是：

路边停车：结合小区入口及组团路的周边式布局，避开主要人流方向，安排外围沿路停车位。就近安排来访车辆的停车问题。

宅间停车：利用住宅组群之间的消极空间组织停车。

地下车库：在小区西南侧布置地下停车库。

3、园林绿地及景观规划

1）总体设计思想

系统性与生态性——结合整体布局与组群规划，本规划以步行绿化主轴为设计重点，以带状绿化为主要布置形式，结合步行系统规划，有机联系各组群绿地，使各个组群绿化连为一体，增强户外空间连续性。将山体绿化、中心绿地、宅间绿地和沿街绿地相结合，使之成为统一绿化系统。绿化环境设计在强调组团空间个性化塑的同时，更为注意整体意境，将小区户外环境书写成一首充满诗情画意的诗篇。

2）绿地系统

小区绿地采用核与轴、点线面相结合的手法形成小区中心绿地——宅间绿地二级绿化系统，从而使绿地更均匀地接近居民。小区中心绿地座落在小区南北两部分的枢纽处，绿地内布置小区中心广场，包括表演台、各种活动场地、娱乐设施及喷泉、凉亭、架空柱廊等建筑小品，并以此为核心向外扩充，使周边绿地自然地延伸到建筑底层，使建筑、绿化、娱乐设施与居民的活动行为有机地结合在一起，形成小区居民最适宜的娱乐、休息和交往场所，充分体现规划设计"以人为本"的宗旨。

小区绿地规划具体可分为三种形式：院落绿地、步行绿化空间、山体绿化。三者共同组成点、线、面相结合的小区绿地系统。

院落绿地：重点为儿童及老年居民服务，内设儿童和老人活动及休憩设施。绿化以草坪为主，配以灌木、少量造型优美的乔木。

步行绿化空间：适宜小区内所有居民及游客使用。它既是小区空气清新的"绿肺"、客厅，又是小区构图的中心。在小区南北两部分的交界处设置中心广场，广场内设喷泉及雕塑，周围配以花坛、座凳及花架等设施，成为小区的主要公共活动及景观中心。

山体绿化：作为小区大的空间背景，既是景观核心，又是绿化系统的重心所在。

另外，小区内绿化对外部环境的作用至关重要。作为面广量大的小区绿化，不应追求名贵的花木树种，树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季常青为原则，少量采用一些形态优美、具有色、香、味的花木。道路绿化以乔木为主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等级的绿地结合在一起，形成统一的绿化有机整体，尽可能的减少噪音污染；同时运用墙面垂直绿化和屋顶绿化的手法，既起到隔音效果，又能减少外墙吸热，保护外墙墙面，美化城市环境。还可以在其他部分布置垂直绿化： ① 部分山墙两层左右以下部分，加以墙面绿化。② 地下车库顶部平台部分，进行屋顶绿化，使其为住宅间居民休息游憩的又一良好环境。

3）景观系统

景观规划意在把小区建设提升到景观艺术的高度来进行综合规划，规划尊重城市自然和人文环境特点，力图体现小区与环境的密切联系。运用城市设计的理论和方法，对小区的室外环境进行研究和处理。运用对景、借景手法将公共建筑、住宅、绿地、道路广场有机的结合起来，并借鉴我国传统造园手法，步移景异，通过不断变化的景观序列形成"田园"风貌。

小区景观规划以中心绿地为核心，以十字相交的"绿轴"和"道路轴"为骨架，形成贯穿小区南北的步行视线通廊。在通廊方向安排绿地、雕塑及小品，保障从小区各出入口及活动场所对小区内主要景点有通透的视线联系，再由一系列的空间变化及景观序列的推进，将小区内部的绿化景观与外界紧密结合，再加上步行带两侧建筑高低错落，绿树掩映，亭台楼阁穿插其中，从而共同形成了一幅有着海南地域特色的风景长廊。

小区环状道路自由曲折，形成丰富的道路景观，达到步移景异的效果。沿路建筑错落有致，广场、建筑空间开合有序，形成小区主要景观界面。小区的中心绿地通过水面、绿化、小品、铺砌和花木合理组织搭配，形成开阔、明快、活泼的公共空间，吸引居民前来休憩娱乐，成为整个小区景观的高潮点。组团绿地由建筑围合成不规整几何形，布置草坪、灌木、柱廊、坐凳、花坛及凉亭，令居民享有稳定、平和、高雅的休闲环境。另外，以住宅院落为单位，构筑不同主题的活动场地，以花坛、树木分隔空间，或大或小，或分或合，形成各具特色的半公共空间。

在住宅单体设计中，建筑形式以坡屋顶为主，利用坡顶的大小不同，长短变化或互相穿插的组合，错落有致地勾勒出丰富的"天际轮廓线"。同时院落间也应采用相互变化的色调，配以装饰处理和绿色的树木、蔚蓝的天空、共同形成统一变化的有机整体。

环境小品的内容广泛，从指示标牌、休息亭廊、水池、雕塑、灯柱、灯具、围墙、花坛、座椅、儿童游戏器械到一些市政设施等，它们的设计应融功能性、装饰性、趣味性为一体，对小区景观的形成起到画龙点睛的作用。

4、竖向规划

在修建性详细规划中，道路竖向设计是竖向设计的主要内容，综合考虑规划区的现状地形地貌以及工程管网的布线要求，为下一步工作中的道路设计、地块内部竖向设计提供参考。

规划区竖向设计强调尊重现状地形地貌，避免大填大挖。建设区场地平整，自然条件良好，因地制宜，主要突出城市地形特点。

道路竖向设计充分考虑与片区周边道路系统的衔接，以雨水就近排放为原则，并同时考虑到道路的行车要求。

5、环卫环保规划与措施

1）环卫规划

垃圾产生量预测

规划采用人均指标法预测，人均每日垃圾产生量标准取1.2kg；则规划区生活垃圾日产生量约为11.39吨。

设施规划：

小区设立垃圾收集点。

生活垃圾袋装化分类收集，垃圾转运要实现密闭化中运输。

主入口两旁临街每50~80米设垃圾箱一个，其它道路两旁则每80~100米设垃圾箱一个。

为保障健康，全部给水设备均选用新型卫生型产品，给水管选择铜质或铅塑复合型材以防止水质二次污染。

加强宣传教育，增强居民的爱护环境观念，减少乱扔垃圾的现象。

2）环保规划

整个规划区大气环境质量控制标准执行《环境空气质量标准》（GB3095-2012）的一级标准。

规划区内地面水域执行《地面水环境质量标准》（GHzB1-2002）中的III类标准。

规划区内声学环境控制标准：昼间执行标准45dB(A)、夜间执行标准35dB（A）。

能源只允许使用太阳能、液化石油气等清洁能源，不得使用煤、碳、薪柴等作为燃料。

所有污废水必须进行处理后利用，禁止直接向地面水体排放。

各类型建设工程必须与周边环境协调，建筑周边加强绿化，乔木、灌木、草本植物相配种植，不留裸露土壤，形成生态多样性的绿化环境。

绿化应选择种植适应山地、树冠优美、抗风性能强、恢复速度快的种植种类。

5.1.4功能分区

总体功能分为：酒店区、配套商业住宅区等。各功能要相互独立，又要相互联系方便各区人员流动使用其功能。

1、酒店区

项目酒店用地面积约2917.35平方米，规划建筑面积约37996.99平方米，其中包括一栋酒店大楼共二十三层，主要建设以酒店大楼大楼为主，商业、服务配套为辅的建筑。

2、配套商业住宅区

配套住宅区规划用地面积约116846.83平方米，总建筑面积共343659.14平方米，其中地上建筑面积302861.53平方米，包括21栋32层住宅楼、31303.51平方米商业建筑、会所及配套服务设施、40797.61平方米地下建筑面积。住宅区作为项目主要生活休闲居住而建，主要是为海南及各地购房者提供生活居住区域，次要目标客户是前来海南养老度假客户。

3、与周边地块的预留接口

项目地块在住宅区及商业配套区靠近欣龙路预留一个主入口，靠近工业大道及博院路住宅区个预留一个主入口，酒店区及商业配套设施区各预留一个主入口。

5.2 建筑单体设计

5.2.1 平面设计

合理利用地形，充分考虑酒店、商业、住宅、停车场等诸多因素，本工程采用矩形平面，局部做造型变化，使总体平面完整统一。

1、1～22#住宅楼

地下一层主要做设备用房及戊类储藏室，一～三十二层均为住宅。

2、会所

地下一层主要做设备用房及戊类储藏室，一层为托幼服务及文化体育场所，二层为行政管理及居委会用房，三层用处待定。

3、1～10#商业

一～二层均为商铺

4、酒店

地下一层主要做设备用房及戊类储藏室，一～三层均为大厅、餐厅、会议厅、商店，四～二十三层均为酒店客房。

5.2.2 立面设计

整个欣龙家园的立面设计时尚、现代、活泼，彰显时代气息。整个里面新颖、大方、有主有次，有虚有实，层次丰富，给人既大方有典雅华美的感觉，构成一道亮丽的城市风景线。临街商业用房以大面积的通透玻璃诠释了现代商业建筑的内涵，创造出迎合大众消费心理的现代时尚的商业形象。整个项目建筑立体通过窗口、阳台变化及屋顶出挑构架营造丰富的动感空间，形成本组家园的建筑特色，简洁明快，充满韵律感；利用凸阳台和材料质感的变化，使立面产生强烈的虚实对比及阴影效果；建筑底部处于距人活动的最最佳范围内，造型典雅大方，通过对细部细致入微的雕琢和材质及颜色恰当的控制盒运用，营造出优雅统一又不失温馨浪漫的度假住宅区氛围。

5.3工程方案

5.3.1建筑方案

1、设计依据

1）现状地形图；

2）建设单位关于地块规划用地红线图电子文件；

3）《中华人民共和国城乡规划法》中华人民共和国主席令第七十四号；

4）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）；

5）《城市规划编制办法》中华人民共和国建设部令第146号；

6）《建筑设计防火规范》GB50016-2012；

7）《无障碍设施设计标准》DGJ08-103-2003；

8）《高层民用建筑设计防火规范》GB50016-2006；

9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

10）《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DGJ08-7-2006；

11）《城市居住区公共服务设施设置标准》GBJ08-55-2006；

12）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

13）《住宅建筑规范》GB50368-2005；

14）《住宅设计规范》GB50096-2011；

15）《汽车库建筑设计规范》DGJ100-98；

16）国家及地方有关居住区规划设计的技术规范、规定与标准。

2、结构设计

根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012），基本风压值ω为0.75KN／㎡，本工程基本风压按50年重现期的风压取值，地面粗糙度为B类，建筑体形系数µ为1.3。

本工程荷载按《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）进行取值，见下表：

表5-1 项目结构荷载取值表

3、抗震设防

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），本工程属丙类建筑，场地地震基本烈度为8度，设计地震分组为第一组，基本地震加速度值为0.20g。

4、结构体系和设计等级

1）结构体系

经综合分析和技术经济比较，结合建筑设计要求，本工程采用的结构体系为框架结构，采用天然环保建筑材料。

2）结构使用年限与结构安全等级

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001），本工程设计基本周期为50年，建筑结构安全等级为二级，结构重要系数r=1.0。

3）地基基础型式设计等级

根据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011），本工程基础设计等级为甲级。基础型式待提供地质勘查报告后确定。

4）抗震等级

本工程建筑物抗震等级均为二级。

5）建筑构件的耐火等级与耐火极限

本工程设计建筑构件的耐火等级为二级，各构件的耐火极限均按规范要求执行。

构件挠度允许值【f】=L/200，最大裂缝宽度允许值：室内正常环境【Wmax】=0.2mm。

5、建筑分类等级

本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。

6、上部结构及地下室结构方案

结构形式：酒店、住宅独栋楼采用轻钢结构，高层采用剪力墙结构，纯地下室部分采用框架结构。楼面、室面板采用钢筋混凝土楼板；地下室周圈采用钢筋混凝土挡墙。

7、基础方案

本工程目前尚未进行工程地质勘察，因而本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。

8、结构计算

本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制"多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE"。

本工程基础结构采用"基础工程计算机辅助设计JCCAD"进行计算分析。

建筑设计

本居住区住宅、酒店建筑主要以高层建筑为主，局部配合以低层的商业和会所，其中高层住宅大多围合成组团式，与中间环境共同形成一个和谐而又优雅的整体。

住宅均为一梯四户和一梯八户。每户面积在41—130㎡左右。住宅的朝向以朝南为主，每户均有良好的景致，在户型设计中，我们考虑到住宅的不同需求，设计了从一室一厅一卫到三室二厅二卫等多种房型，以满足住户的要求。

而在各类房型的布置中，做到多方面的周全考虑。第一，内部分区做到居寝分离、洁污分离；第二，每户均考虑最大可能的南面；第三，每户都能尽享小区内以及周边环境的绿化和景致；第四，户内的内部空间设计从居寝、活动、读书方面，考虑也极其丰富。

在住宅建筑形象的设计上，我们采用ART DEC0风格。建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势。

10、结构优化设计

为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。

5.3.2给排水方案

1、设计依据

1）《建筑给水排水设计规范》（2009年版）GB 50015-2003；

2）《高层民用建筑设计防火规范》GB 50016-2006；

3）《自动喷水灭火系统设计规范》（2005版）GB 50084-2001；

4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97；

5）《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140-2005；

6）《室外给水设计规范》GB 50013-2006；

7）《室外排水设计规范》(2011年版）GB 50014－2006；

8）《建筑给水钢塑复合管管道工程技术规范》CECS125:2001；

9）《建筑给水聚丙烯管道工程技术规范》GB/T50349—2005；

10）《民用建筑热工设计规范》GB 50176-93；

11）《公共建筑节能设计标准》GB 50189-2005；

12）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》（2007）。

2、设计范围

给水系统、排水系统（生活污废水系统）、雨水系统、太阳能热水系统。

3、给水系统

1）生活用水

水源：鉴于市政给水管网资料不全，暂拟从市政给水管网分别引入两根DN150的给水管道，从其中引一路DN150管道作为生活用水水源。

用水量：

最大日生活用水量为2374吨/日，最大小时生活用水量为189.92吨/时。

给水系统：

地下车库给水由市政给水管网直接供应。

商铺给水由市政给水管网直接供应。

本小区设置变频加压给水系统。供水方式为：市政给水——水池——水泵——各用水点。

水压控制：各进水点的水压控制在0.35Mpa。

计量：两路市政给水进水管上设室外埋地式水表，地下车库冲洒及室外绿化给水单独设室外埋地式水表计量。所有住宅均分设DN20出户小水表。及各商业单独设置水表计量。

防水质污染措施：在消防水泵的进水管设置倒流防止器。

2）消防用水

① 水源：鉴于市政给水管网资料不全，暂拟从市政给水管网分别引入两根DN150的给水管道作为消防水源。

② 用水量：室外消火栓的用水量为20升/秒，室内消火栓的用水量为20升/秒。自动喷水灭火系统用水量为27升/秒。

③ 消火栓系统：

室外消火栓系统：

由市政给水管网直接供应，室外消防管网呈环状布置，管网的直径为DN150，并按规范设置室外消火栓。

室内消火栓系统：

设置范围：住宅、酒店、商业用房、地下汽车库。

采用临时高压消防给水系统，室内消火栓管网平时压力由18吨屋顶水箱内的水维持。在地下汽车库消防泵房内设置消火栓泵（一用一备）。消防泵由市政给水管网直接吸水。

消火栓栓口的出水压力大于0.50Mpa时，消火栓栓口处设置不锈钢减压孔板。

室内消火栓系统设置水泵接合器。

喷淋系统：

设置范围：地下停车库、酒店、商业用房。

喷淋系统设计用水量为27升/秒。喷淋系统采临时高压消防给水系统，室内消火栓管网平时压力由18吨屋顶水箱内的水维持。

在地下汽车库消防泵房内设置喷淋泵两台（一用一备）。

每个防火分区分别设置水流指示器、电磁阀和末端试水阀。

每套湿式报警阀连接的喷头数不超过800个。

喷淋系统设置水泵接合器。

④ 灭火器设置：地下停车库、商铺、住宅、酒店和设备机房内按规范布置手提式干粉灭火器。

⑤ 环保、节能：

水泵选用高效、低噪声型，并设隔振基础。水泵进出口管上设置减振软接头、柔性支吊架、缓闭止回阀等。

系统设计时采用有效降低噪声的措施。

卫生洁具选用节水、静音型。

4、排水系统

最大日生活污水量为2136.60m³/d。

建筑内采用污、废水分流，室外采用雨、污分流。总体雨水经雨水管网收集以后，就近排入市政雨水管网。生活污水经污水管网收集以后，排入市政污水管网。

住宅卫生间设置专用通气管。

在地下汽车库内分区设置隔油集水井，排水经沉砂隔油集水井处理以后，由潜水泵提升，排入市政污水管网。

泵房内、消防电梯处、地下机动车坡道处分别设置集水井和潜水泵排水。

5、卫生设备及管材

1）卫生设备：所有卫生设备均采用符合国家标准的节水型产品，选型待定。

2）管材：生活给水系统，DN≤40mm者采用PP-R给水塑料管，热熔连接；DN＞40mm采用塑钢管道，螺纹连接。室内雨污水管道采用优质PVC排水塑料管，胶黏剂粘结；室外雨污水管道采用HDPE双壁波纹管，橡胶圈承插连接，地下室排水管道采用镀锌钢管。

5.3.3通风及空调设计方案

1、设计依据

1）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB 50019-2003）；

2）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）；

3）《汽车库建筑设计规范》（JGJ 100-98）；

4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）；

5）《人民防空地下室设计规范》（GB 50038-2005）；

6）建筑专业提供的本工程的有关资料。

2、设计气象参数

大气压力：冬季：1016.0hPa 夏季：1002.4hPa

室外计算干球温度：空调通风：34.5℃ 夏季通风：32℃

室外计算湿球温度：27.9℃

3、涉及范围的要求

本设计范围包括本建筑的通风空调及防排烟系统设计，各房间的设计内容如下表所示：

表5-2 项目通风设计范围表

4、通风设计

地下室配电室、水泵房等设自然进风机械排风系统，通风量分别按换气次数不小于15和8次/h设计。

卫生间、厨房设有外窗，按自然通风设计。

住宅各房间设有外窗，按自然通风设计。

地下汽车库设置换气次数不小于6次/h的自然进风、机械排风系统。与其排烟系统合用。

5、空调设计

住宅的空调设计按分体空调考虑，由用户自理。但其能效比（EER）应按不低于3.40的要求选用，以满足房间空调器能效限定值等国家标准的有关要求。

5.3.4电气系统方案

1、设计依据

1）《高层建筑设计防火规范》（GB 50045-95，2005版）；

2）《高层建筑电气设计手册》；

3）《民用建筑电气设计规范》（IGI16-2008）；

4）《低压配电设计规范》（GB 50045-2011）；

5）《供配电系统设计规范》（GB 50052-2009）；

6）《建筑照明设计标准》（GB 50034-2013）；

7）《建筑物防雷设计规范》（GB 50057-2010）；

8）有关专业提供的设计资料；

9）建设单位提出的要求。

2、设计范围

本工程建筑单体的供配电系统、照明电力、防雷及保安接地系统，和火灾自动报警系统。

3、供电电源、电压及配电方式

根据本工程用电负荷的性质和负荷分级，拟设三座10KV变配电所，供电电源由市政10KV电网引来一路独立的10KV电源，供电电源为三相50Hz,10KV 不接地系统。

为满足本工程管理及消防要求，拟在每个10KV变电所处附设一柴油发电机组，作为本工程的应急备用电源，以确保消防及本工程最小运行状态下的负荷用电。柴油发电机采用自启动方式启动，启动信号来自低压母段。当母线停电时，发电机自动启动，并自动投入。低压配电系统采用单母线分段方式运行，为防止两路电源并联运行，两回路进线开关之间设联锁装置。

4、负荷等级

本工程的应急照明，消防设备电源，电梯动力，生活水泵动力，潜水泵动力等为一级负荷,其余为三类负荷。

用电负荷计算

表5-3 项目用电负荷表

6、变配电设计

本工程地下一层设低压配电房。内设金属移开式100KV开关柜5台，采用真空断路器，环氧浇注式干式变压器柜4台，容量为3200kVA，低压配电系统采用成套抽屉式开关柜。

配电系统采用高供高计，在电源进线设有专用有功、无功计量柜，在高低压母线上装置电压表，各进出线回路装设电流表。

低压配电系统采用放射性和干线式相结合的配电方式。配电房至各层照明、动力等用电采用封闭母线沿竖井敷设的干线式配电方式，配电房至各重要设备（消防设备）用电采用放射性双电源，末端自动切换的配电方式。无功补偿采用低压侧集中补偿方式。

7、低压系统

低层区对每户在地下室配电间，电梯、公共照明在表计间计量；住户采用一户一表制量电。

高层区每单元设置电气竖井；十一层及以下采用阻燃电线放射式配电，电表集中在地下一层配电间内安装；对公建就地设置低压分计量表。

对一、二级负荷均采用双电源以电缆放射供电至设备端作自切后配出。

8、照明设计

本小区内室外高压线路采用YJV22-8.7/10KV型交联电力电缆，低压线路采用YJV22－0.6/1KV型交联电力电缆。

本小区低压网络为380/220V，三相四线加专用接地线的TN-S系统，向用户供电。

照明灯具光源采用荧光灯或其他节能型灯具。

9、防雷与接地

本工程采用公共接地体，按二类防雷建筑设计，在各高层建筑屋顶设不大于10×10米网格的避雷带，利用注重主筋作防雷引下线，利用结构基础做接地体，要求实测接地电阻不大于4欧姆。

配电系统采用三相五线制（TN—S）。

工程做总等电位联接，宿舍等卫生间座局部等电位联接，各电梯两头需做等电位联接。电气竖井内的接地线其下端应与接地网可靠连接。弱电进线及电源引入线采用防雷电引入措施。

高层建筑从第三层开始每隔三层在建筑物外墙敷设一圈-40*4镀锌扁钢做均压环相连，建筑物内钢构架和钢筋混凝土的钢筋应相互连接。

5.3.5弱电设计方案

1、设计依据

1）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；

2）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008；

3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2007;

4）《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-2011；

5）《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；

6）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2012；

7）《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；

8）建设单位提供的设计任务书；

9）其它专业提出的要求及配合资料。

2、设计范围

包括综合布线、计算机网络系统、通信网络系统、火灾报警、广播及停车库管理系统的设计。

通信及有线电视系统分界为弱电中心，电缆进线及外线工程由电信部门及有线电视部门负责设计及施工。

3、通信系统

小区共有住户4748户，电话普及率100%，同时考虑公建所用部分话机，预测小区话机数远期将达到期5000部。

规划由市政向小区引入市话主干光缆。规划区公建中心设电信机房,电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。居民楼设计施工应保证电信线入户，同时设置信报箱，便于通邮。

小区主干线12孔,以敷设有线电视中国联通网通等管线。

4、火灾自动报警及消防联动控制系统

根据消防规范要求，本工程的地下车库及每层面积大于3000平方米商业房按一级保护对象设防；设中央空调系统或每层面积为2000∽3000平方米商业房按二级保护对象设防；消防控制中心设在或物业管理中心一层。

1）消防联动控制

消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动/手动控制、手动硬线直接控制。通过联动控制台，可现实对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、防火门、电梯运行、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切。

在地下车库考虑设置温感探测器，在商铺及高层酒店公寓的公共部位设感烟探测器，另外在楼梯口及交通要道口设置手动报警按钮及火警铃。

消防中心里的联动系统当收到火灾报警信号后并经过确认，将发出以下控制指令：

① 切断火灾层本层以及相邻两层非消防电源，并反馈信号。

② 开启火灾层及相应上下两层有疏散广播系统，关闭背景音乐广播。

③ 开启排烟风机，并反馈信号。

④ 向电梯控制器发出信号，使用电梯都迫降到底层，并停止运行，仅留消防电梯仍处于运行状态。

⑤ 用于防火分区的电动防火卷帘门在火灾探测器动作后，卷帘下降到底，并反馈信号。

⑥ 启动消防泵并反馈信号。

⑦ 启动喷淋泵并反馈信号。

⑧ 接通市消防电话并报警。

消防中心的FAS设备包括：中央处理机（CPU）、显示控制屏（SCC）、打印机（PRT）、消防紧急电话（FTEL）、24V不间断电源（UPS）、电脑数据图诸如显示器（CRT），采用二总线制智能报警系统。

管线敷设全部采用穿PVC管沿楼板暗敷设，线缆采用耐火导线和电缆。

5、保安监控系统

在项目区管理室设置电视监控室（可与消防中心合用），具体可设置电视监控设备，使其集防盗与报警于一体。

在项目区主要入口、地下车库、室外项目区主要公共场所及电梯轿箱内考虑设备电视摄诸如进行监控。

系统管线采用穿PVC管沿顶板暗敷。

项目区内保安监控系统的设计、施工和调试由承包商设计负责。

6、强电部分

高压一路100KV电源由澄迈变电站经电缆线路直埋地引至本规划区变电站，低压系统采用单母线分段的主接线方式。为确保一、二级负荷和消防用电设备供电的可靠性，在地下一层设两台500KW自启动柴油发电机机组，作为备用电源；当市电故障时，柴油发电机自动启动，市电恢复时，自动停机，恢复正常供电。

用电指标：每户设计容量为8KW；

计量：高压设总计量(计非居照明)，低压设电力，商业照明，住宅照明分计量。

采用带自动调节装置的静电电容器柜，在低压配电室集中进行无功功率补偿；气体放电灯设就地电容器分散补偿。

5.3.6暖通系统方案

1、设计依据

1）业主要求及建筑专业提供的图纸；

2）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB 50019-2003）；

3）《建筑设计防火规范》（GB 50016-2012）；

4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50016-2006)；

5）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）；

6）《工程建设标准强制性条文——房屋建筑部分》（20013年版）；

7）《公共建筑节能设计标准》（DB13(J)81-2009）。

2、设计内容

本地块的采暖及空调系统设计；本地块的通风及防、排烟系统。

3、设计参数

1）室外设计计算参数<部分数据参照海口地区>：

表5-4 室外设计计算参数表

2）室内设计计算参数

表5-5 室内设计计算参数表

3）通风换气次数：

表5-6 通风换气次数表

4、空调系统

根据空调负荷及营运特性，本项目空调系统冷热源分为：

公建均在建筑群一层，为方便运营及管理，空调均采用变制冷剂流量多联分体式空调系统。同时设置先进完善的新风系统，能使空调房间更舒适更健康。新风系统按区域设置，可对室外环境温度的急剧变化作出快速反应，保证稳定的送风温度，维持室内稳定的温度场分布，最大限度地保证室内空气的清新。

住宅区每户单独设置分体式空调系统。

5、空调风系统

空调风系统设计以横向按防火分区设置空调系统为原则。

对重要房间如安保间、值班室等，另装设双制分体空调机，既可以单独控制，又可以充分满足其24小时使用的工作要求。

空调风管采用镀锌钢板制作，其保温采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉就热保温板材，其密度不小于32kg/m³，厚度为30mm。保温风管穿越楼板、墙体时在保温层外用0.75mm的镀锌钢板做保护壳，保护壳与墙面、楼板地面平齐，比楼板面高出20mm。

空调通风系统均按规范规定在必要的位置装设防火阀。且由消防控制中心联动控制在火警时，空调系统停止运行。

在各主要出入口处均安装空气幕。

配电房、设备用房等均设独立的机械送、排风系统。

第六章 节能分析

6.1合理用能标准及节能设计规范

本项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，依据国家合理用能标准的节能设计规范进行建设。主要使用的用能标准和规范为：

1、《中华人民共和国节约能源法》（2007年主席令第77号）；

2、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；

3、《公共建筑节能设计标准》（DB13(J)81-2009）；

4、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2012）；

5、《民用建筑节能管理规定》（2005年建设部第143号令）；

6、《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）；

7、《绿色施工导则》（建质[2007]223号）；

8、《居住建筑节能设计标准》（DBJ 14-037-2012）；

9、《民用建筑节水设计标准》（GB 50555-2010）；

10、《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）；

11、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2008）；

12、《城镇燃气设计规范》（GB50494-2009）；

13、《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；

14、《居住建筑节能检测标准》（JGJ/T 132-2009）；

15、《节能建筑评价标准》（GB/T 50668-2011）；

16、《建筑外窗气密、水密、抗风压性能现场检测方法》（JG/T 211-2007）；

17、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）。

6.2 项目所在地能源供应和消耗状况分析

项目所需能源主要是电、水、天然气。

6.2.1主要能源供应

1、电力供应

经过积极发展，澄迈县现已有水电站10座，安装发电机组25台，容量共7691千瓦，常年输电量2500万度，已并入省网，统一供电。海南省最大的火力发电厂——马村海口发电厂建在县境内，电力充足，全县18个乡（镇）扩大通电率达93%。在老城开发区已建起11万伏的变电站，满足全区的工厂用电。本项目规模相对较小，年耗电量不大，仅7101.81万千瓦时。

根据《澄迈县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，"十二五"时期，高州市以提供稳定、安全、高效、清洁的能源供应为目标，充分利用资源优势，大力发展风电、生物质发电等新能源和可再生能源。加快推进光伏太阳能等电源项目，推进天然气管网建设。加强骨干电网及城乡电网的建设与改造，完善电网结构，提高电网抗灾能力和电力减灾能力，打造智能化电网。

澄迈县供电实力雄厚，对本项目的供电有保障。

2、市政供水

全县大小河流20多条，年流量35亿立方米。海南最大的河流南渡江流经县内8个乡镇，长达120公里，年流量为17.4亿立方米，可利用水4亿立方米。蓄水100万立方米以上的水库20宗，水域面积2.48万亩，库容蓄水1亿立方米。海南最大的水库松涛水库主干渠道穿越县境内9个乡镇和农场，灌溉面积近34万亩。地下水总储量3.2亿立方米，其中优质地下矿泉水7处，形成了以福山水库为龙头，大中型水利工程、蓄引提水工程相结合的比较完善的水资源配置供水系统。

本项目年耗水量为371.90万吨，直接接自附近市政管网，项目供水有保证。

3、天然气供应

天然气是清洁环保的首选燃料，2000年以来，伴随国家"西气东输"的规划建设，我国掀起了天然气发展热潮。《澄迈县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》把"海南中油深南液化天然气（LNG）储备库及码头配套工程项目"和"海南福山油田20万吨/年产建设能骨架工程"列入澄迈县十二五重点建设项目，通过建设通往老城镇和金江镇的输气管道，以及对福山油气田的勘探开发和油气加工，项目块地所需天然气需求可以满足。

6.2.2主要能源消耗情况

据海南省统计局资料显示，2011年海南省能源生产平稳增长，能源市场供应充足。规模以上工业一次能源生产量85.18万吨标准煤，同比增长6.38%。其中，风力发电量1.80亿千瓦时，同比增长1.25倍；水力发电量10.06亿千瓦时，同比增长4.37%；天然气产量1.95亿立方米，同比增长6.16%；天然原油产量19.66万吨，同比下降1.46%。澄迈县本期规模以上工业综合能耗增加26%，本期规模以上工业增加值增加33%，单位工业增加值能耗减少7.05%。澄迈县十二五期间节能减排目标设定为：万元GDP能耗低于0.8吨标煤、万元GDP地耗低于0.016公顷、万元GDP水耗低于220吨、。

6.3项目能耗数量及用能指标分析

6.3.1项目能源消耗种类和数量

1、能源消耗种类

本项目为商业地产开发项目，根据项目特点，本项目建设完成后使用的能源品种为电力、天然气，耗能工质为新鲜水。

根据项目用能需要实际情况，并参照国家有关能源政策和法规，本项目因地制宜地选择能源品种和质量，能源品种选用合理。

2、用能量估算

1）用电量估算

项目用电估算采用密度负荷法计算，充分考虑用电实际情况选择合理的密度负荷、用电时间及同时系数，经估算，项目年用电量2133.68万kWh，折标准煤2622.29吨。详细估算参见表6-1：

表6-1 项目运营期年耗电量估算表

2）用水量估算

本项目建成后，住宅总居住户数4748户。根据国家居民生活用水和消防用水统一标准估算：该项目住宅用水按365天/年计；每户用水按660L/户•d计算，商业用水按8L/㎡•d，地下室清洗用水2.5L/㎡•d，绿化用水按2L/㎡•d，其他未预见用水量按生活用水10%计。则共计年用水量为151.6万吨。

表6-2 项目运营期年用水量估算表

3）天然气用量估算

项目消耗天然气主要为居住区居民生活烹饪用气和餐饮类商铺、酒店等的烹饪用气。项目用天然气由市政燃气管网供给站提供，根据海南地区人均天然气用量统计数据，居民生活用气耗热指标250Nm³/户•年计算，则该项目住宅天然气年用量为118.7万m³，商业用气指标按照335 kJ/（㎡·d）计算，按每年365天计算，用气21.72万m³；则项目年总计耗气量140.42万m³。根据《综合能耗计算通则》（GB-T2589），天然气折标系数为1.3300kgce/m³，则本项目天然气折标煤1867.6吨。

表6-3 住宅用天然气用量估算表

表6-4 商业用气量估算表

4）项目综合能耗计算

本项目年耗电量为2844.76万kwh，年用水量为151.6万t，年消耗天然气量为140.42万m³，项目的总能耗为5363.8吨标煤（当量值）。详见6-5 项目运营过程年能源消耗种类和数量：

表6-5 项目年综合能耗计算表

6.3.2 项目能耗指标分析

根据以上计算，得出项目居住区和商业单位面积耗电量及与国内先进值对标结果如下表所示：

表6-6 项目单位耗电指标对标表

由上表可知，本项目单位面积电耗量分别为居住37.38kW·h/㎡，商业131.55kW·h/㎡，均处于国家先进水平。因而，本项目能耗量合理。

6.4项目节能措施

根据国家相关节能标准及节能设计规范，从经济角度出发，对本项目制定具体的节能方案，并对落实措施的节能效果进行必要的预测。

6.4.1整体结构及布局节能措施

1、采用的主要结构材料：项目建设主要的原材料包括钢筋、水泥、砂、石、砖块（蒸压加气混凝土砌块、混凝土空心砖）、石灰、胶合板、松杂木方板材、钢支堵等，当地的材料供应商完全可满足项目所需。

项目采用的加气混凝土砌块、混凝土空心砖等节能建筑材料，具有质轻、防火、隔音、保温、抗渗、抗震、耐久等特点，而且无污染、节能降耗、是绿色的环保建材。

2、建筑的规划设计是建筑节能的重要的一部分，本项目的整体建筑布局充分考虑了建筑平、立、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候因素对建筑能耗的影响，在冬季最大限度地利用太阳辐射热量和减少热损失，夏季最大限度地减少得热并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。

3、朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。本项目建筑物的朝向、方位以及建筑总平面设计考虑了多方面因素，同时结合地形、城市规划、道路、环境等条件的影响，本项目建筑的主体朝向设计为接近南北向，主要房间避开冬季主导风向和夏季最大日射朝向。

4、建筑体形的变化直接影响建筑采暖能耗大小。建筑体形系数越大，单位建筑面积对应的外表面积就越大，传热损失就越大。因而，综合考虑建筑造型、平面布局、采光通风等条件，建筑体形不太复杂，基本呈长方形，经计算建筑的体形系数为0.26，小于0.4，符合国家标准。

5、朝向窗墙面积比是指每个朝向外墙面上的窗、阳台门及幕墙的透明部分的总面积与所在朝向建筑的外墙的总面积的之比。窗墙面积比的确定要综合考虑多方面的因素，其中最主要的是冬、夏季日照情况、季风影响、室外空气温度、室内采光设计标准以及外窗开窗面积与建筑能耗等因素。窗墙面积比越大、采暖和空调能耗也越大。

6.4.2墙体节能

墙体是建筑围护结构的主体，其主要功能是承重、防水、防潮、隔热、保温。本项目墙体设计采用了复合墙技术，保证了建筑物墙体节能的效果。外墙维护结构采用加气混凝土砌块，鉴于其轻质（干密度为500－750kg/㎡，约为粘土空心砖的1/2）保温隔热（导热系数≤0.2W/㎡·K，约为粘土空心砖的1/3-1/2）、隔音等性能较好，是理想的墙体填充材料。墙体保温采用外保温结构，保温层采用EPS聚苯板，厚度为40mm，传热系数Ｋp为0.79w/(㎡·k)，热惰性指标D为2.82。EPS聚苯板保温方法是将保温隔热体系置于外墙外侧，使建筑达到保温的施工方法。鉴于结构层在系统的内侧，外界环境对墙体影响甚微，而其高值的蓄热性则能得到充分利用。

6.4.3门窗节能

幕墙和门窗洞口可采用吸热玻璃，反射玻璃，限热遮光蒲膜，LOW-E镀膜玻璃减少热传递和光污染。使用高分子聚合材料配合保温板的外墙装饰材料，可省去施工中材料间的结合层减少工序。

6.4.4屋面节能

屋顶隔热设计，商业裙房屋顶使用阳光反射涂料来减少热传导，可大大降低屋顶的热传导。

6.4.5电气节能措施

1、本项目变压器采用H级绝缘干式变压器，负载损耗小，噪音低。各变压器设计负荷率控制在70%—85%，有利于降低损耗。合理选择变压器容量、台数，便于管理人员根据负荷情况确定投入台数，减少不必要的损耗。变压器两两之间设低压联络，即提高供电可能性，又可随负荷变切除变压器，系统灵活、节能。

2、项目设计时按照供电局要求设置电容补偿。合理选择缆线截面，降低线路损耗。

3、照明光源以荧光灯光源为主，直管荧光灯采用高光效灯管，吸顶灯采用紧凑型节能荧光灯。镇流器选用电子镇流器或节能电感镇流器（要求功率因数大于等于0.9）。

4、为了节能和方便管理，地下车库、产研区、综合办公区、地下室和裙房楼梯间和前室、走道照明灯具智能照明控制，楼梯间和前室、走道照明灯具的控制考虑采用红外线感应定时开关控制（用于应急照明的感应开关应带消防功能以确保火灾时能强迫点亮）。房间内照明采用分组控制方式。

6.4.6给排水设备节能措施

本项目室内生活给水采取变频调速供水。

变频调速恒压供水设备充分利用自来水管网的原有压力能源，在同样供水需求的情况下，可以选用功率相对较小的水泵及控制设备，同时在夜间小流量用水的情况下利用自来水水压直接供水而无需起动水泵。相比较于传统的带水池的变频恒压变频调速恒压供水可节约大量的电能运行成本及投资成本。 变频调速恒压供水无需建造水池、水箱，占有空间相对较少，节省设备的初期投资和节省了冲洗水池和给水池消毒的费用。 变频调速恒压供水采用水泵与自来水管网直接相连，用压力调节罐作为水泵进水储水装置，采用真空消除器消除管网内所产生的负压，在充分利用自来水管网的原有压力的基础上实现了供水的二次增压，该设备既实现了增压的目的(且丝毫不会影响管网其它用户水)，又节省建水池，水箱的投资，在保证管网水质的同时(无二次污染)，又可充分利用管网的原有水压，其节能效果极其显著，可达50%以上。变频调速恒压供水设备全自动运行，管理简单，使用方便。结构紧凑，占地面积小，投资省，安装方便，便于集中管理。变频调速恒压供水设备可以按所需压力，根据用水量的变化来调节电机泵的转速，使设备恒压供水，达到高效节能的目的。

6.4.7照明节能措施

在民用建筑能耗中，照明能耗也占有较大的比例。因建筑照明量大而面广，故照明节能的潜力很大。 本项目在满足照度、色温、显色指数等相关技术参数要求的前提下，照明节能设计从下列几方面着手： 1、选用高效光源 按照明场所的条件，选用不同种类的高效光源，可降低电能消耗，节约能源。其具体设计如下：住宅、一般室内场所照明，应优先采用荧光灯或小功率高压钠灯、金属卤化物灯等高效光源。本项目设计住宅照明采用紧凑型荧光灯，以满足《建筑照明设计标准》的限值要求。

2、选用高效灯具 除装饰需要外，优先选用直射光通比例高、控光性能合理；反射或透射系数高、配光特性稳定的高效灯具，采用非对称光分布灯具。鉴于它具有减弱工作区反射眩光的特点，在一定的照度下，能够大大改善视觉条件，因而可获得较高的效能。选用变质速度较慢的材料制成的灯具，如玻璃灯罩、搪瓷反射罩等，以减少光能衰减率。所选室内灯具效率不低于80%；室外灯具效率不低于75%（但室外投光灯不应低于55%）。 3、选用合理的照明方案 采用光通利用系数较高的布灯方案，优先采用分区一般照明方式。在有集中空调且照明容量大的场所，采用照明灯具与空调回风口结合的形式。在需要有高照度或有改善光色要求的场所，采用两种以上光源组成的混光照明。室内表面采用高反射率的浅色饰面材料，以更加有效地利用光能。

4、照明控制和管理 1）充分利用自然光，根据自然光的照度变化，分组分片控制灯具开停。设计时适当增加照明开关点，即每个开关控制灯的数量不要过多，以便管理和有利节能。 2）对大面积场所的照明设计，采取分区控制方式，这样可增加照明分支回路控制的灵活性，使不需照明的地方不开灯，有利节电。 3）尽量采用调光器、定时开关、节电开关等控制电气照明。走廊、楼梯间、门厅灯公共场所照明，采用集中控制的照明方式，并安装带延时的光电自动控制装置。 4）室外照明系统，为防止白天亮灯，拟采用光电控制器代替照明开关，以利节电。

5）在插座面板上设置翘板开关控制，当用电设备不使用时，可方便切断插座电源，消除设备空载损耗、达到节电的目的。

6.4.8节水措施

1、低区生活给水采用市政自来水直接供给，节约能源；

2、高区生活给水采用变频调速技术，节能效果明显；

3、坐便器冲洗采用6.0L水箱且采用两档，洗脸盆采用陶瓷片密封水龙头，节约用水；

4、公共卫生间内的蹲便器、小便器均采用自闭式或感应式冲洗阀，洗脸盆采用陶瓷片密封水龙头或采用自动感应式水龙头，以利于节约用水同时可减少公共场所的交叉感染；

5、给水系统采用符合现行产品标准要求的管材，选用管内壁光滑、阻力小的给水管材，以减少管道对流体动力的消耗。

6、优化给水工程设计，加强施工管理，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于5%。

7、部分雨水回收后作为室外绿化用水。

6.5项目节能效果分析

新的建筑节能相关设计标准都是国家2005年及之后颁布实施的，在此之前执行的标准，都是20世纪80年代改革开放初期或以前制定的，按这些老标准设计建造的建筑物称之为"基准建筑"。新标准专门对节约能源作出了一系列规定，如围护结构、暖通空调、照明等。按新标准建造的公共建筑与按原旧标准建造的建筑即"基准建筑"的耗能比较，经标准起草专家严格计算，其节约能源的效果将达到50%。本项目在规划设计、建设施工过程中严格按照节能标准执行建造，可达到节能50%以上的要求。

采用国家推广使用节能灯具，加强灯光的控制管理，加强自来水的使用维护管理，选购质量可靠、经质量认证的管道配件，可实现节电10%以上，节水15%左右，节能效果显著。

第七章 环境和生态影响分析

7.1生态环境依据和标准

1、《中华人民共和国环境保护法》(1989年12月)；

2、《中华人民共和国环境影响评价法》(2002年10月)；

3、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(2005年4月)；

4、《中华人民共和国水土保持法》（2010年12月）；

5、《中华人民共和国水污染防治法》（2008年6月）；

6、《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年4月）；

7、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996年10月）；

8、《环境空气质量标准》（GB3095-2012）；

9、《建设项目地下水环境影响评价规范》（DZ/T0225-2004）；

10、《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）；

11、《声环境质量标准》（GB 3096-2008）；

12、《社会生活环境噪声排放标准》（GB 22337-2008）；

13、《大气污染物综合排放标准》（DB11/ 501-2007）；

14、《环境影响评价技术导则大气环境》（HJ 2.2-2008）；

15、《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB 12523-2011）。

7.2 生态环境现状

鉴于项目建设地点位于澄迈县老城经济开发区，靠近海口市，故生态环境现状参考海口市环境状况。

根据《海口市2012年环境质量公报》，2012年，全市的环境质量继续保持优良水平。城市环境空气质量优良率为100%；环境功能区水质达标率为100%，集中式生活饮用水源地水质达标率为100%；声环境质量无明显变化，环境质量总体良好，环境保护工作取得了显著成效。

1、水环境质量现状

2012年海口市水环境质量状况总体良好。南渡江流域水环境质量无明显变化；海甸溪、红城湖等水体水质与去年基本持平。近岸海域海水水质均达到相应功能区标准。

1）地表水环境质量

2012年开展监测的8条江河共14个断面26个监测点位中，约69.2%的监测点位水质符合地表水Ⅱ类～Ⅲ类标准，同去年相比无明显变化。

南渡江后黎村、南渡江龙塘、南渡江儒房渡口等3个国控断面水质符合地表水Ⅲ类标准。

其它江河、湖库水质大部分监测项目能达到国家标准，但东西湖、美舍河、五源河、工业水库和沙坡水库及泄洪沟等水体部分项目监测结果超标。

跨行政区水体设有后黎村和农垦橡胶所一队两个监测断面，其中后黎村交接断面水质达到《地表水环境质量标准》Ⅲ类标准，农垦橡胶所一队交接断面水质达到《地表水环境质量标准》Ⅱ类标准。

2）集中式生活饮用水源地水质

集中式生活饮用水源地分两类：一是地表水集中式生活饮用水源地，监测点位为龙塘水厂和永庄水库；二是地下水集中式生活饮用水源地，监测点位为秀英水厂。全年集中式生活饮用水源地水质状况继续保持良好态势。2012年地表水109项和地下水39项指标全分析结果表明我市饮用水源地水质符合国家饮用水源地水质标准。

3）近岸海域水环境质量

近岸海域海水监测点位分别为东寨港、桂林洋、三连村出海口、寰岛海滩、秀英港、假日海滩、海口倾废区、铺前湾、天尾角、海口湾、荣山寮、粤海铁路南港等12个点位。全年近岸海域各点位的水质均达到相应功能区水质要求。

4）海滨浴场水质状况

全年海滨浴场共发布日报355期，其中最适宜游泳的一级天数52天，适宜游泳的二级天数242天，一般适宜游泳的三级天数共61天，没有不适宜游泳天数；发布周报17期，其中1期为优，11期为良，5期水质为一般。

2、大气环境质量现状

2012年海口市空气环境质量继续保持优良水平。与2011年相比，空气质量一级优的天数由71.51%上升到86.07%；降尘年均值比去年上升了0.1个百分点；降水pH年均值较去年下降0.31，酸雨率上升4.7个百分点。

空气污染指数（API）一级天数315天，二级天数51天，API一级率86.07%，API≤100的天数占总天数的比例为100%。

全年降水pH值范围在4.09～6.83间，降水pH年均值为5.34，酸雨率为34.0%。

全市降尘年均值为3.3吨/（平方公里·月），全年降尘监测结果均达到相应的参照标准。

3、声环境质量现状

2012年海口市功能区环境噪声保持稳定，区域环境噪声质量和道路交通噪声质量均保持良好。

1）功能区环境噪声

全市各类声环境功能区监测结果显示，1类区（居住文教区）、2类区（居住、商业、工业混杂区）、3类区（工业区）和4类区（交通干线两侧区域）等效声级年均值达到国家标准。

2）区域环境噪声

区域噪声等效声级为55.0 dB（A），与2011年相比，下降了0.6 dB（A）。我市噪声源主要为社会噪声和交通噪声。

3）道路交通噪声

交通干线噪声等效声级为68.0dB（A），达到相应标准，与2011年相比，提高了0.4 dB（A）。

项目所在地区域没有污染源，生态环境质量现状良好。项目建设地区域不属于自然保护范围内，没有发现国家濒危、法定保护或地区特有的需要特别保护的植物种类。

7.3 生态环境影响分析

7.3.1施工期对生态环境的影响

1、施工期声环境影响分析

项目施工期噪声主要来源于施工机械，如推土机、挖掘机、打桩机、起重机、载重汽车、搅拌机、振捣器等以及施工人员活动所产生的噪音。尽管施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，伴随施工的结束而消失，但鉴于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声环境产生严重影响，极易引起人们的反感，故而必须重视对施工期噪声的控制。距施工机械不同距离处的声级测试结果见下表。

表7-1 距施工机械不同距离处的声级

由表可以看出，施工噪声将使距声源100米范围内的昼、夜声级超过《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类标准。这将会对周围居民住宅楼等环境噪声敏感点产生不利影响。本项目某些施工阶段的高噪音作业（如基础挖井空压机、捣楼层等）将对周围环境产生一定影响，建议尽量将噪声较大的设备放置离敏感目标超过50米，同时建议项目夜间禁止施工。鉴于高噪音作业部分施工期较短，只要合理安排作业时间，避开休息时间施工，其给环境带来的影响是可以接受的。当施工结束后噪声的影响也随之消失。

2、施工期大气环境影响分析

施工期的大气污染源主要来自于施工扬尘、施工机械燃油废气和建筑物装修过程中产生的挥发性有机废气。

（1）施工扬尘

施工扬尘主要是工程土石方挖掘、回填及现场推放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放场尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；车来车往造成的道路扬尘。扬尘在背景风场作用下扩散飞扬，严重影响市容环境、居民健康和城市景观。

（2）施工机械燃油废气

本项目施工过程用到的施工机械，包括主要有挖掘机、装载机、推土机、平地机等机械，以柴油为燃料，都可以产生一定量废气，包括二氧化碳、二氧化硫等，设备出厂已经严格检测，已达标排放，考虑其量不大，影响范围有限，故可以认为其环境影响较小。

（3）装修过程中产生的挥发性有机废气

在建筑物室内装修阶段，会产生甲醛、苯系物等有机污染物等。根据装修时采用的装修材料不同，甲醛、苯系物产生量不同。

3、施工期水环境影响分析

施工过程中产生的废水主要来自于施工人员的生活污水、建筑施工废水、机械、车辆冲洗废水和雨后地表径流形成的泥浆水。生活污水由施工队伍的生活活动造成，施工期施工人员每日工作完毕后离开场地，不在施工场地住，产生的废水量不大，经三级化粪池预处理后排入市附近的市政管道，送市污水处理厂处理达标后排放，减少对水体环境的影响。

4、施工期建筑垃圾及生活的影响

（1）建筑及装修垃圾

施工过程中产生的建筑及装修垃圾按每100㎡建筑面积0.5吨计，项目建筑面积约为374981.44平方米，则建筑及装修垃圾产生量为1874.91吨，如不能及时妥善处置，或者乱倒乱放在路边，则会造成水土流失，局部城市景观也会景观也会受到破坏。

（2）施工期生活垃圾

施工人员按高峰期800人计，产生的垃圾按0.5kg/人.d计，生活垃圾产生量为50kg/d，施工过程中产生的生活垃圾如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和作业人员健康带来不利影响。

5、水土流失影响分析

本项目而言，影响施工期水土流失的主要因素是工程施工和降雨。施工期地基开挖、填方和平整地面等施工活动，都要极大的改变已处于平衡状态的原始地

貌，并产生大量的废弃土石和大面积的裸露地表，从而为土壤侵蚀的发生提供了潜在的可能。

降雨是发生水土流失的最直接最重要的自然因素。降雨对裸露地表的影响表现在两个方面：一是雨滴对裸露地表的直接冲溅作用，二是雨水汇集形成地表径流的冲刷作用。这种作用在暴雨时表现得更为集中和剧烈，往往引起较大强度的水土流失。

7.3.2运营期对生态环境的影响

1、水环境影响分析

项目运营期产生生活废水和污水，主要污染物有SS、COD、BOD5、氨氮和动植物油等，水质复杂程度属简单。

2、声环境影响分析

项目运营期噪声主要为发电机、空调冷却塔、变压器、水泵、风机等设备噪声，一般设备均布置于独立设备房内，设备运行噪声对外界的影响不大。

对进出地下车库汽车作禁鸣、限速要求后，从声源上控制了噪声强度，对外环境及工程本身影响很小，能满足2类区声质量标准要求。

3、固体废弃物环境影响分析

项目建成投入运营后，所产生的固体废弃物主要为生活垃圾，以有机类废物为主，多为无害物质，只要集中收集并采取避雨措施堆放，统一由环境卫生部门运往垃圾处理厂进行无害化处理，对环境不会产生新的污染。

7.4生态环境保护措施

7.4.1施工期污染防治措施

1、扬尘防治措施

对易产生扬尘的部位，定时表面洒水并采取围挡作业，利用道路清扫车对施工区周边道路进行清扫，在施工场地出口设置浅水池，防止车辆轮胎将沙土带到公共道路上；

建筑工地脚手架外侧必须用密目式安全网封闭，封闭高度应高出作业面15m以上，并定期进行清洗保洁。

2、水环境污染防治措施

施工场地应设置围堰和挡水墙，施工产生的泥浆污水收集后经格栅和沉淀池去除悬浮物和泥沙，最终排入市政污水管道；

采取措施控制地表降尘积累，以减小降水前地表积累的污染负荷；

施工人员生活污水应经化粪池处理，厨房含油污水应经隔油处理后方能排入市政污水管道。

3、固体废物治理措施

建筑废土中，表层土应保存作为施工后期园林绿化覆盖用土；工程废土和废渣可用于场地平整、临时交通道路填筑、回填低洼地带等；对于开挖出剩余的废土，可作为砖厂灰砖的生产材料，既节约土地资源，也使弃土得到综合利用。

对于运送散装建筑材料的车辆，必须按相关规定用蓬布进行遮盖，以免物料洒落；

对施工垃圾每日定时清运，减少堆存。

4、噪声防治措施

优化施工时段，选用低噪声设备机械，文明施工，搬运器具要轻拿轻放，适当设置隔音围墙维护等方法，以减轻对周围噪声污染；

从控制声源和噪声传播以及加强管理等不同角度多管齐下对施工噪声进行控制。

5、水土保护

本项目施工周期长，跨越了雨季，必须采取合理的水土保持措施以减轻水土流失的环境影响。

1）从规划设计到工程施工均应充分考虑项目选址区的敏感性，把水源保护放在第一位，第一考虑水土保持工作，并制定严密可靠的水土保持措施；

2）合理安排施工单元，减少施工面的裸露时间，尽量避免施工场地的大面积裸露；优化工程挖方和填方，尽量保持原有的地形地貌，减少土石方开挖量；

3）重视全方位、全过程的水土保持工作，做到从施工到工程完工的全过程水土保持工作；设置专人专项资金，确保水土保持工作的顺利实施。

7.4.2运营期污染防治措施

1、水环境保护措施

室内地面（±0.000m）以上的污废水重力流排出；地下室集水坑和卫生间排水采用潜水排污泵提升至室外污水检查井；为保证较好的室内环境，卫生间污水管道系统设有专用通气立管；污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市管道造成淤塞；地下层潜水泵坑均采用防臭密闭入口盖；阳台雨水为独立排水系统，排至室外排水暗沟，以防其它排水管道的有污染气体串入室内。

2、噪声污染防治措施

本项目的空调机组、制冷机组等在设计选型时，尽量选用低噪声设备，在安装时采用减震、降声、吸声、隔声等措施，保证社区环境噪声符合标准。

3、固体废物污染防治措施

倡导"绿色消费"，尽量减少难降解塑料制品的使用，减少使用一次性用品，从源头上减少生活垃圾的产生量；

本项目产生的生活垃圾，实行可回收和不可回收两种分类集中，分类处理。

7.5 特殊环境影响

1、绿化补偿与景观保护

绿化是提高城市建设水平和保护生态环境的重要指标之一。根据自然资源损失补偿和受损区域恢复原则，本项目采用分散与集中、平面与立体空间、自然与人造相结合的方法建设绿地及景观。

2、文物保护

在地下挖掘施工中要注意文物保护，一旦发现有价值的文物如古钱币、陶瓷、青铜器等应停止挖掘并保护好现场，及时报告文物管理部门，不能使文物流失。

7.6环评小结

经过严格的环境影响评价，针对项目可能产生的环境影响问题采取了相应的切实有效的措施，在项目施工阶段和运营阶段都落实了相应措施以后，将会最大程度的减少项目施工和运营对环境的各种不利影响，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。从环境保护的要求来看，项目建设是可行的。

第八章 劳动安全卫生与消防

8.1危害因素及危害程度分析

1、火灾危险

本项目建设应充分考虑火灾风险发生的可能性，采取严格的防范措施：

1）严格按照建筑设计防火规范和有关专业防火规范建设；安装防雷保护设施，消防安全设施，定期保养、校验；配送车辆应防止火灾的发生，建筑物考虑足够的通道、楼梯和消防疏散门，并配备消防水池和消防水箱，满足消防要求；

2）易燃易爆物品（如项目施工期的储油）的储藏及使用应注意火灾危险。

2、机械设备装置

项目建设过程中机械的使用有可能对施工人员造成伤害。

3、电气线设备和电器线路

所有带电设备和线路均有可能给人身造成触电伤害。雷击或落雷也可能对人体造成静电伤害。少许高电压设置也可能造成对人的伤害。

4、配送车辆及吊装

建筑材料配送车辆行驶及叉车装配货物时，都有可能造成人身伤害。

5、暑热

夏季的高温暑热，会造成施工工人中暑等病症，并会大幅度降低工作效率，这在海南地区尤为突出。

8.2职业安全卫生健康对策与措施

8.2.1安全施工保障措施

1、选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。

2、对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。

3、建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。

4、建立健全项目安全施工应急救援体系。

5、建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。

6、建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。

8.2.2职业卫生健康对策与措施

1、建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求；

2、建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备；

3、研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善；

4、加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害；

5、建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

8.2.3制定安全环保委员会岗位责任制

1、确保施工及运营期工业城内全体工作人员、顾客的人身安全，财物安全。

2、确保安全施工，消除安全隐患，杜绝安全事故发生，做到操作安全、用电安全、设备安全。

3、制定安全培训计划，对新进人员进行安全培训；考核培训效果。

4、教育全员增强环境意识，共同保护公司环境。

5、召开安全会议，制定安全措施，解决安全问题。

8.3 消防

8.3.1 消防设计依据

1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

2、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；

3、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2008）；

4、《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB 50166-2007）；

5、《建设工程消防验收评定规则》（GA 836-2009）；

6、《消防控制室通用技术要求》（GA 767-2008）；

7、《建筑灭火器配置设计规范》（GB 50140-2005）；

8、《工程设计防火规范》（ZBBZH/GJ 10）；

9、《火灾报警设备图形符号》（GA/T 229-1999）；

10、《二氧化碳灭火系统设计规范》（GB 50193-2010）。

8.3.2 消防给水系统

1、消防用水量

本项目火灾危险等级为丙类，按规范要求：

室外消火栓用水量为20L/s，

室内消火栓用水量为25L/s。

2、室外消火栓系统

室外消火栓由附近已有的自来水管道供水，室外消火栓管道径为DN150，沿建筑物四周连成环状管网。

室外消火栓间距不大于120m，离马路边线不大于120m，离建筑外墙壁不宜小于5m。

3、室内消火栓系统

室内消火栓系统由消防泵、保压泵、室内消火栓箱及消防水池等组成。消防水池及消防泵设于首层。

消防水池贮存3h室内消防用水，容量为108m³，此外，还充分利用景观水面作为消防补充水源。

室内消火栓箱布置间距不大于50m，采用Φ65×19直流水枪，充实水柱不小于10m，并保证两股水柱同时到达室内任何部位，屋顶设试验消火栓，首层设消防水泵接合器。

室内消防管网平时由保压泵保持压力在0.4～0.6MPa之间，当压力降至0.30MPa时，自动启动消防泵向管网供水；同时，各室内消防箱上配带破玻按钮，火灾发生时可以击碎玻璃远距离启动消防泵。

消防泵、保压泵的启、停均在消防控制中心显示，同时，各室内消防箱的破玻信号也在消防控制中心显示并报警，可确认哪个建筑，哪一层楼发生火灾，以便及时灭火。

4、消防管管材、接口

管径≤100mm采用镀锌钢管，丝扣连接。

管径＞100mm采用焊接或无缝钢管，焊接接口。

8.3.3 消防器具

按《建筑灭火器装置设计规范》的要求，配备相应的手提式灭火器，根据当地公安部门的要求配备足够的防烟防毒面具。

本项目建筑装修的防火设计必须遵照国家、地区有关的标准、规范要求，设计和施工单位必须持有设计管理机关核发的《工程设计书》；在项目建设中的任何场地使用电焊、气焊、喷灯等明火，须经工程部、安全部同意批准，领取《动用明火证》。对工作人员进行必要的灭火、医疗培训，特别是要进行事故处理和人员急救方面的培训；在项目的实际运作过程中根据工作安全的需要装置防火消防系统，制订消防安全管理制度和安全生产责任制，配备消防栓、干粉灭火器，在通道和工作场地上设置防火标志。并定期检查更换，消防器材要做到定点放置。各主要入口及楼梯、信道等设置自带电源的应急照明、疏散照明及楼层指示灯，以便在发生火情时，人流能及时疏散。

第九章 组织机构及人员配置

9.1组织架构

投入运营时的组织架构图，如图9-1所示。

图9-1 项目单位组织架构图

9.2管理工作内容

本项目管理团队成员管理经验丰富，学历构成合理，专业知识全面。现任主要领导具备丰富的投资管理和市场开拓经验，具备精准的市场前瞻性、灵活的沟通协调能力和公关处理能力，其他团队成员则有不同的知识专业背景，从业经验丰富，团队稳定性较强，能够较好的保证项目的顺利实施。

运营团队主要工作内容包括：

负责制定和完善营运管理的相关管理制度和标准；

营运决策信息系统的建立与管理，负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出招商调整、营销策划活动、经营环境改善和提升计划；

开展市场调查与研究，分析和了解市场的发展和体育文化旅游地产的竞争环境；

根据内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确的定位，制定业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租金调整；

营销策划管理，参与制定年度营销策划方案和计划，组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估；

经营规范的管理，统一经营规范，提升经营形象；

经营环境管理，确保项目信息产业总部区内外环境的舒适度，提升凝聚力；

客户关系管理，包括商户关系和业主关系，建立良好和谐的经营氛围；

顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行；

公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社区的关系，构建良好的外部经营环境；

人员管理，负责营运人员和营业员的日常管理，负责营运人员相关专业知识、技能和能力的培训和发展；

多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招商、日常运营稽核与多种经营商户信息的维护和管理；

广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全。

9.3人员资源配置

针对此次建设项目，项目单位将从公司各部门抽调骨干人员与施工单位、监理单位负责人组成项目经理部。建设采用招标方式，建设过程中的劳动人员由施工单位管理。本项目运营期时需要的财务、安保、保洁等服务人员由项目建设公司安排，人员不够再计划面向社会公开择优招聘。

第十章 项目实施进度计划

10.1 项目建设期

项目建设本着质量、安全第一的原则，应严格控制施工进度、工程质量尽早竣工建成，及早创造社会和经济效益。

本项目分三期建设，建设期总共为60个月，即2014年4月至2019年3月。

10.2 项目实施进度计划

本项目实施过程主要包括项目申报等前期准备阶段、勘察设计、土建施工、设备购置及安装工程、竣工验收等阶段。具体时间安排见下表：

表10-1 项目建设进度表

第十一章 项目招标

11.1招标内容

根据《中华人民共和国招投标法》，在《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：

（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；

（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；

（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；

（四）单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。

根据以上标准，本项目建筑总投资为118119.15万元，施工、设备、勘察设计等单项合同价均超过上述要求，因而，本项目将进行招标，招标范围包括：建筑工程、设备购置、安装工程、工程监理和勘察设计等内容。

11.2招标组织形式和招标方式

本项目采取委托招标代理形式，由项目建设单位委托有相应资质的招标代理机构进行招标工作。

资质等级要求：工程招标代理甲级资质。

同时鉴于本项目投资规模大，建设期较长，涉及多方机构和群众利益，为保质保量完成，项目单位将采取公开招标方式。

11.3预期目标

项目建设单位选择信誉好，素质高，实力强，经验丰富，报价合理的设计、施工、监理单位，以期保证工程质量和工期，科学合理控制项目总投资，提高投资效益的目的。

11.4招标方案

本项目的招标方案见表11-1。

表11-1 招标事项一览表

第十二章 投资估算与财务分析

12.1投资估算及财务分析说明

依据国家发改委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，参照《投资项目可行性研究指南（试用版）》（中国电力出版社2002年出版）并根据企业会计准则、其他有关经济及税务法规和项目实际需要进行评价。分析范围包括对本项目的经营收入与成本的估算、项目盈利能力分析、不确定性分析等，所用的各项指标按照国家有关规定选取。

计算不考虑项目单位其他业务的收入与成本效益，财务评价仅对本项目的新增效益进行评价。

本项目建设期为60个月，建设期从2014年4月至2019年3月。

本次分析采用项目单位提供的部分基础数据和资料。

本项目投资预算的编制主要依据国家关于可行性研究投资预算编制办法等文件的要求和深度进行，同时参考海南省及海口市建筑工程综合定额，海口市建设工程技术经济指标、建设工程材料指导价格，以及同类工程造价信息分析计算。投资预算中的有关税费根据国家现行有关规定进行取值。采用人民币为估算币值。

投资估算编制依据包括以下几个方面：

1、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）；

2、《海南省建设工程造价管理办法》；

3、《海南省建筑建设工程计价定额》；

4、《海南省装饰装修工程综合定额》；

5、《海南省安装工程综合定额》；

6、《项目决策分析与评价》（注册咨询工程师教材）；

7、《投资项目经济咨询评估指南》(中国国际工程咨询公司)；

8、项目单位提供的有关资料及类似工程实际造价。

12.2投资估算与资金筹措

项目总投资由建设投资、建设期利息和铺底流动资金构成。

建设投资是指在项目筹建与建设期间全部建设费用，按概算法分类包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用，其中工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，预备费用包括基本预备费和涨价预备费（本建设项目不考虑涨价预备费）。

建设期利息是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息，包括借款（或债券）利息及手续费、承诺费、管理费等。

流动资金是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。

项目总投资的构成，即投资估算的具体内容如下图所示。

图12-1 项目总投资构成

12.2.1建设投资估算

1、工程费用估算

1）建筑工程费

建筑工程费依据相关专业所提供的建筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照海口市土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格予以调整。本项目建设内容分几部分组成：产研独栋区、综合办公区和住宅区。具体建筑工程费主要包括土石方工程、基础工程、钢筋混凝土工程、防腐隔热工程、屋面防水工程、装修装饰工程等，材料价格按海口市2012年市场价取值，本项目建筑工程费估算的各单项费用详见表12-2。建筑工程费用总额估算为88240.37万元。

2）设备购置及安装工程费

本项目的设备及工器具购置费，主要指强弱电设备、给排水设备、通风空调设备照明、环保绿化设备、消防设备和通讯工程等配套设备购置费用，各类设备价格根据设备供应商提供的价格及现行市场价格估算。

本安装工程费主要包括①供电、供水、通风空调、净化与除尘、自控、通讯等管道、管线、电缆等的材料费和安装费；②设备和管道的保温、绝缘、防腐，设备内部的填充物等材料费和安装费；③建筑物本身的机电设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装费，材料价格按海口2012年市场价取值。本项目设备购置及安装工程费用总额估算为15773.83万元。具体费用详见表12-2总投资估算表。

2、工程建设其他费用估算

与项目建设有关的费用包括土地成本、建设单位管理费、工程勘察设计费、可行性研究费、工程建设监理费、环境影响评价费及场地准备及临时设施费等。

土地成本：本项目总用地面积为117379.09平方米，约176.08亩，土地成本估算为3521.36万元；

建设单位管理费：主要用于本项目从筹建开始直至项目竣工投产期间所发生的项目单位各项管理、行政等费用的支出。本项目的建设单位管理费按照工程费用的1.0%计算，约为1020.41万元；

工程建设监理费：根据国家物价局《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》，主要用于支付项目单位委托工程监理单位实施工程监理的费用。按照工程费用的1%估算，本项目的工程建设监理费约为782.40万元；

可行性研究费：在项目前期工作中，委托咨询单位编制和评估项目可行性研究报告所需的费用，本项目根据国家计委发布《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283），本项目的可行性研究费用约为18.00万元；

勘察设计费：主要包括工程勘察费、初步设计费、施工图设计费。根据国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）的有关规定，本项目勘察设计费按照工程费用的2%估算，约为2040.82万元；

环境影响评价费：主要用于委托具有相应自制的环境影响评价单位对本项目可能对环境产生的污染或造成的影响编制环境影响评价报告的费用。根据国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号），本项目环境影响评价费估算为23.00万元；

场地准备及临时设施费是指建设项目为达到工程开工条件所发生的场地平整和对建设场地余留的有碍施工建设的设施进行拆除清理的费用。建设单位临时设施费是指为满足施工建设需要而供到建设场地的，未列入工程费用的临时水、电、气、道路、通信等费用和建设单位的临时建筑物、构筑物搭设、维修、拆除或者建设期间的租赁费用，以及施工期间专用公路养护费、维修费。此项费用估算为1250.48万元。

表12-1 项目工程建设其他费用表

综上，本项目工程建设其他费用为9461.99万元。

3、预备费估算

本项目建设周期短不考虑涨价预备费，只需计算基本预备费用。基本预备费是指在项目实施中可能发生、但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称为工程建设不可预见费。一般由三项内容构成①在批准的设计范围内,技术设计、施工图设计过程中所增加的工程费用，经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；②一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；③竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。本项目基本预备费按照工程费用和工程建设其他费用之和的5%核算，基本预备费为5224.36万元。

12.2.2建设期利息

本项目总投资118119.15万元，其中银行贷款20000.00万元。贷款期限5年，贷款利率约为6.55%，贷款资金根据工程进度投入，项目建设期利息为3564.13万元。

12.2.3流动资金

结合相关项目具体情况和实际运营经验，根据稳健性原则，本项目流动资金估算为7087.15万元。

12.2.4总投资估算表

表12-2 总投资估算表 （单位：万元）

12.3资金筹措

1、项目总投资

经估算，本项目总投资为118119.15万元，其中建设投资109700.55万元，建设期利息为1331.45元，铺底流动资金为7087.15万元。

2、资金来源

本项目估算总投资额为118119.15万元，资金由建设单位自筹918119.15万元，向银行贷款20000万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

12.4资金投入计划

本项目总投资为118119.15万元，项目总投资将在建设期内按比例投入，具体投资计划见下表。

表12-3 项目投资使用计划表 （单位：万元）

12.5财务分析

12.5.1销售及营业收入估算

根据欣龙控股集团股份有限公司初步运营设想，欣龙家园将采取租售结合的方式进行。初步考虑的经验方式是：欣龙家园的酒店、商业面积全部出租，居住面积全部出售。

根据对目前国内及澄迈旅游地产经营状况的分析及人们未来消费水平的预测，主要参考目前老城经济开发区房地产及酒店的经营状况，考虑2015年以后我国经济的发展，人民生活水平的进一步提高，就经营收入进行具体分析。

根据项目运营规划本项目收入主要有以下几部分组成：租金收入、销售收入、服务收入。具体测算如下：

1、租金收入测算

根据规划，本项目租金可分为以下几类：酒店租金、商业配套租金。根据测算和了解，各种类型出租物业面积和价格如下表所示：

表12-4 项目欣龙家园出租面积和租金均价汇总表

根据市场情况和我们了解，商城内租赁物业一般为三年一期，运营正常的商城内的招租率大致呈以下合理现象：第一年招租率40%—60%，第二年招租率80%—90%，第三年招租率90%—100%，以后各年保持90%—100%的招租率。我们对本项目物业的招租率测算如下表所示：

表12-5 项目欣龙家园招租率测算汇总表

根据以上测算，根据项目的合理运用规律和类似项目的实际情况，项目一般3年一期，在项目首次招租期3年满后，第四年商铺租金优惠将出现大大降低，项目商铺租金将会上涨15%—25%，我们取均值按20%测算，按照前面的租金收入和招租率表，我们可以计算项目租金收入下表所示：

表12-6 项目租金收入测算汇总表

以上测算除考虑商铺首次招期满3年后，商铺实际租金上涨20%外，不考虑鉴于物价上涨或项目营运成熟后，项目涨租的可能性。

2、服务收入测算

根据我们对澄迈老城经济开发区此类物业的调查了解，项目物业的服务收入对承租商家收取的以下几类费用：物业管理费、中央空调使用费、转租更名费、网络服务费、广告服务费等。一般按建筑面积收取。我们按照同类物业的标准（酒店按30元/平米/月，商业区按25元/平米/月，住宅区按10元/平米/月），测算收取物业管理费、中央空调使用费等综合服务收入如下：

第一年：

（37996.99×30＋24219.48×25＋259360.85×10）×60%×12＝3124.08万元；

第二年：

（37996.99×30＋24219.48×25＋259360.85×10）×80%×12＝4165.44万元；

第三年：

（37996.99×30＋24219.48×25＋259360.85×10）×95%×12＝4949.46万元；

注：以后各年与第三年相等，为4949.46万元。

3、销售收入测算

该项目住宅区全部用作出售，总建筑面积259360.85平方米。项目在取得《预售许可证》时开始预售，预计销售期约为3年，时间2016年1月到2018年12月，预计2016年销售30%，2017年销售40%，2018年销售30%。

表12-7 销售收入估算表

项目运营期内收入估算详见《项目经营收入与税金估算表》：

12.5.2项目开发销售成本估算

1、开发成本

开发成本主要为项目总投资。

综合来看，项目总投资118119.15万元，总建筑面积374981.44平方米，单位成本约为3150元/平方米。

2、营业税金及附加和增值税估算

1）营业税金及附加

项目营业税税率为5%，城市建设维护费税率为营业税的5%，教育费附加税为营业税的3%，地方教育附加税为营业税的2%,印花税按照销售收入的0.5‰计算，房产税按照出租收入的12%计取，预计各项营业税金及附加和印花税、房产税共计20196.65万元。

2）土地增值税

参考国家相关法规，土地增值税实行四级超率累进税率计取。扣除项目金额包括开发成本、开发费用(销售费用、管理费用和财务费用)、企业特许扣除部分和营业税金及附加。本项目土地增值税估算为8873.86万元。

表12-8 土地增值税估算表 （单位：万元）

3、销售费用

住宅区出售考虑销售费用，按照销售收入的5%估算，为7715.03万元。

4、经营管理成本

经营部分考虑经营管理成本，按照服务、租金收入的3%估算，约为798.45万元，经营期13年，合计为10379.88万元。

5、财务费用

本项目财务费用：按运营期实际产生的利息费用计算，约3564.13万元。

6、折旧、摊销费用

项目折旧、摊销考虑固定资产折旧和无形资产摊销，固定资产按30年折旧，残值率5％，固定资产总值为总投资除去土地费用,总值为92781.52万元,每年折旧费为2938.08万元。土地费用为无形资产，共计3521.36万元，按50年摊销，年摊销费为70.73万元。年折旧、摊销额＝2938.08＋70.73＝3008.51万元。

12.5.3经营利润的估算

项目经营利润总额约360654.45 万元。所得税税率为25%，所得税为10379.88万元，净利润为179418.94 万元。编制利润与利润分配表如下：

表12-9 利润与利润分配表 (单位：万元)

表12-10 利润与利润分配表 (单位：万元)

表12-11 利润与利润分配表 (单位：万元)

12.5.4项目获利能力

本项目建设期为60个月，从2014年4月至2019年3月。

根据最新版《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》选用合理指标计算本项目的盈利能力，项目的盈利能力详见表12-12：项目投资现金流量表。

表12-12 项目投资现金流量表 (单位：万元)

表12-13 项目投资现金流量表 (单位：万元)

表12-14 项目投资现金流量表 (单位：万元)

根据《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》计算本项目的盈利能力指标如下：

1）财务内部收益率为：20.54%，大于房地产开发项目的财务基准收益率10%；

2）财务净现值为：19747.56万元，大于零。(折现率取基准收益率10%)；

3）总投资收益率＝息税前利润/总投资×100％＝15.36%；

资本金净利润率＝净利润/资本金×100%＝18.58%；

4）项目投资回收期为：7.32年，回收期短，投资回收快，抗风险能力强。

12.5.5偿债能力分析

本项目银行贷款20000.00万元，自运营开始用销售资金回款及折旧摊销费偿还，本项目运营期盈利能力较强，有足够的剩余资金用于偿还当年本息。

详见附表12-15：借款还本付息计划表；

每年负债率都在变化，附表12-16：资产负债表。

项目建设期资产负债率平均为42.94%，项目正式运营后资产负债率为0，说明负债比率较小。

表12-15 借款还本付息表 (单位：万元)

表12-16 项目资产负债表 (单位：万元)

12.5.6项目敏感性分析

在项目实施过程中会有一些不确定因素的变化，如销售价格的变化以及开发成本的变化。这些关键因素直接影响到项目的收益情况，因而对项目的关键影响要素进行敏感性分析十分重要。本报告对产品的营业收入和开发成本两要素进行分析，变动幅度为10%。具体见表12-17：

表12-17 敏感性分析表

图12-2 项目敏感性分析图

由上图表可知，项目对分析要素敏感性较强，当收入、开发成本发生变化时，项目内部收益率有一定变化，但依然维持较高水平，项目仍有较大盈利空间，表明本项目具有较强的抗风险能力。

12.5.7主要经济分析指标

表12-18 经济指标汇总表

由以上财务分析可知，本项目财务指标合理，获利能力强，偿债能力强，抗风险能力强，因而，从财务角度分析，本项目的实施是可行的。

第十三章 社会效益分析

13.1 社会影响效果分析

项目社会影响效果分析的目的是为了维护公共利益、构建和谐社会、落实以人为本的科学发展观，通过社会影响分析，从而达到确定合适的措施来完成项目目标；保证项目收益在不同群体间的公平分配；预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响；为改进项目实施方案提出建议；防止或尽量减少对地区生态环境、当地人文环境造成的损坏作用。

13.1.1社会影响区域范围的界定

本项目建设地点为海南省澄迈县，因而本项目的社会影响区域主要为澄迈县。项目建设时使用的设备材料及项目营运期原材料的采购会涉及到海南省省内及国内外其他地区。

13.1.2影响区域内受项目影响的机构和人群的识别

项目影响的机构或人群包括当地居民、项目施工单位、设备材料供应商、商业企业、行业内其他企业、公共服务部门、政府部门等。

本项目对受影响区域内受影响的机构和人群的识别情况见表13-1。

表13-1 受影响机构和人群识别一览表

13.1.3社会影响效果分析

1、对居民生活环境影响

本项目的建设和运行期间都采取了足够的环境保护措施，基本消除了项目对居民生活环境的负面影响。

2、对当地居民收入的影响

项目的建设实施，增加了对当地原材料、动力和劳动力的需求，提高地区国内生产总值，可以增加当地居民收入。

3、对当地居民就业的影响

项目实施有助于促进当地经济的发展，从而吸收大量的社会劳动力；项目的运营直接增加就业岗位，并能够在一定程度促进相关行业的工作岗位的增加。

4、对当地政府的影响

本项目建成后将吸引众多商家，带来巨大的交易流，带动当地经济发展的同时，可以为当地政府带来持续的财政收入，加快澄迈的城镇建设。

5、对当地弱势群体利益的影响

项目建设有利于增加就业机会、增加政府收入，对于改善当地老龄人、妇女、儿童、残疾人员等的生活状况有一定积极间接影响，但不大。

6、对当地的文化、教育、卫生的影响

该项目对卫生方面无负面影响，对当地的文化、教育无直接明显影响。

7、对当地基础设施、服务容量和城市化进程的影响

项目施工及运营期间会增加使用公共基础设施， 但不会对此产生较大影响。项目建成对于基础设施如供水、供电、电信等有一定需求。项目建设投产将增加部分就业岗位，为农村居民提供到城镇就业工作的机会，对于城乡一体化进程有一定的积极影响。

根据分析，项目增加就业岗位，增加政府财政收入，提高和促进居民生活水平提高是项目的主要社会影响效果。

13.2 社会适应性分析

1、不同利益群体对项目的态度

对地方政府而言，增加政府财政收入，构建和谐社会，取得良好的社会效益。从长远来看，本项目实施必将对当地加快经济发展起到积极的促进作用。

对当地居民而言，本项目能一定程度上满足当地居民就业，对提高人们生活水平具有积极的作用。

据此判断，当地政府和广大人民群众及其他利益相关者都会对本项目的建设持肯定的态度，并积极支持。

2、社会对项目的适应程度及可接受度程度

项目能否成功不但取决于项目自身的因素，也受很多社会因素的影响，这些社会因素对项目的适应程度和可接受程度在某种意义上决定项目的社会价值，进而影响到项目营运的成败情况。具体分析如表13-2所示：

表13-2 社会对项目的适应性和可接受程度分析表

13.3社会评价结论

本项目以先进设计理念、完善的配套设施和超前的发展规划打造国内一流的信息产业总部区项目。在目前的经济形势下，本项目的实施对促进澄迈县的城镇建设、促进澄迈县信息产业转型升级都具有较大的现实意义，社会效益较为明显。

与项目直接相关的不同利益群体及各级组织都支持本项目建设，并且项目所在地区现有技术、文化状况能满足项目建设需求，项目社会社会适应性较强。

第十四章 风险分析

14.1 项目主要风险因素识别

风险分析主要是通过识别风险因素，提示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，达到降低风险损失的目的。

1、设计风险

项目的设计风险主要来自各类功能区的分布及销售区平面、空间布局的合理设置，若上述设置不合理，将会带来人流、物流不通畅，交易难度增加，消费者购买心情不佳等诸多问题。

2、资金风险

该风险主要是资金供应不足；本项目工程规模较大，资金来源全部由企业自筹118119.15万元。如资金供求不足或来源中断，会拖延工期，甚至会导至项目流产，故资金风险为较大风险。

3、社会风险

鉴于本项目范围大、内容多、影响广，社会公众对项目的认识能否到位和统一，可能会对项目的建设和将来的正常发挥效用在观念和投资方面有一定的影响。

4、工程风险

工程地质、水文地质条件和工程设计如有重大变化，导致工程量增加、工期延长等会造成一定的经济损失。

5、外部协助条件风险

指外部协作条件及项目所在地互适程度可能出现的问题，如交通运输、当地居民的配合程度、文化环境带来的负面影响等，仍然存在外部设施没有如期落实的问题，致使投资项目不能发挥应有的效益，从而带来风险。

具体的风险因素和风险程度见如下表：

表14-1 风险因素和风险程度分析表

14.2 风险防范和降低风险对策

1、资金风险

鉴于物价上涨因素影响，建筑原材料购置成本增大，在材料供应上应采取风险转移，与建材供应商签订供货合同，尽量减少建材涨价对项目投资的影响，提高资金的使用效率。

2、工程风险

深入前期的勘察工作，将不明朗因素降到最低；精心设计，合理有效地组织施工和管理，使项目的工程量、投资、质量、进度和施工安全控制在计划范围内，从维度上看可聘请经验丰富和信用优良的施工企业进行建筑施工，另从维度上看可与承建商签订固定施工合同，进一步减低工程风险系数。

3、外部协助条件风险

项目建设要充分做好基础调查工作，制定好工程方案和施工组织条件，做好相关配套设施的建设，才能避免外部协助条件带来的风险。

4、社会风险

做好必要性的宣传工作，积极、及时地按国家和地方政府的政策规定做好项目的前期工作，使当地社会各方面能支持理解和配合。

14.3 风险分析结论

本项目社会风险程度较低，采用一定风险规避措施后，不会对项目建设和运营产生大的影响。

第十五章 结论及建议

15.1结论

1、项目建设符合国家、海南省及澄迈县老城开发区产业发展的相关政策，符合澄迈县及老城片区整体发展规划的要求，项目的实施是必要的。

2、本项目总投资118119.15万元，投资强度达到3150元/平方米，符合集约节约利用土地资源原则；项目可实现营业收入总额360654.45万元，新增净利润总额为134564.20万元，税后IRR为20.45%，NPV为19747.56万元，投资回收期为7.32年（含建设期），总投资收益率为115.36%，总投资利税率为29.87%，资本金净利润率为18.58%，项目具有财务可行性，经济效益较为明显。

3、项目建设过程严格执行相关环保法规和标准，并严格按照有关规定采取措施防治各种污染，并确保日后的正常运行，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。

4、项目节能设计符合国家发布的节能法律、法规和产业政策，符合合理用能标准和节能设计规范，能源消耗品种、数量对所在地区能耗负荷的影响较小，节能措施较为完善，节能效果显著。

5、本项目的实施对促进澄迈县的城镇建设、促进澄迈县产业转型升级都具有较大的现实意义，社会效益较为明显。

6、风险分析表明，本项目风险程度处于可控范围内。

15.2建议

1、加强工程建设"三控制、两管理、一协调"，加强核算，减少不可预见的工程事件发生导致的工程建设费用增加。

2、项目建设期较长，投资较大，影响范围广，建议项目单位做好建设规划和收支管理，确保项目涉及资金的安全。

3、建议项目单位根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避项目可能遇到的风险。

4、鉴于近年来国家采取各种手段遏制房价过快上涨，房地产政策趋紧，变化较快，国家各项政策的出台对房地产市场影响较为明显，建议项目单位做好政策把握和市场预测。

5、项目实施过程中要遵循"三个同时"原则，即环境保护设施与主体工程同步设计，同时施工，同时运营。项目建设期内要严格实施水土保持方案，同时加强建筑材料的管理，实现余料的回收利用，减少废弃物的排放。