绿色壹佰——君丰家园项目建议书

第一章　项目总论

１．１　项目概况

１．１．１项目名称

绿色壹佰——君丰家园项目

１．１．２项目建设单位

君丰控股有限公司

１．１．３项目建设地点

澄迈县福山镇咖啡风情小镇

１．１．４项目建设内容和建设规模

本项目用地面积约６８６亩，平均容积率０．３６，建筑密度３３％，项目总占地面积１４９２５１．２１㎡，总建筑面积５４４００．０４㎡，其中别墅区总建筑面积２６０００㎡，公寓区总建筑面积２００００㎡，公共区总建筑面积８４００．０４㎡，农业花园总占地面积约１０６６６７．２０㎡。详见下表：

１．１．５项目配套条件

交通条件

项目位于澄迈县福山镇，距市中心４０分钟车程，，距离万达广场３９分钟车程。拥有便捷的交通快道，绕城高速，西线高铁，距机场仅５０分钟车程。福山镇是西高速公路交通枢纽，将全岛的主要县市紧密的联系起来，不论是从近期还是远期发展来看，其交通极为便利，地理位置十分优越。

供水设施

项目区域目前供水是靠打深井供水，同时老城至福山供水管网项目在建中，建成后将有效解决金马现代物流中心、欧洲风情镇、大丰镇、富力红树湾、福山镇等地区六万多人口的饮水难问题。福山的供水管道经过区内并预留了接口。本项目建设期用水可直接由现供水系统提供，项目建成后鉴于新铺设供水管道，项目区供水有保证。

排水设施

现状少量生活用水和生产污水均自然排放，项目建成后，雨水可就近排入项目所在地的排洪沟，污水经各企业自备污水处理站处理达标后排入自然水体。

电力

项目用地区内建有１１０ｋｖ高压线路４公里，设置１１０ｋｖ变电站，以满足项目区未来供电需求。

通讯条件

各类通讯设施和基站已在项目区内开通，电信有线网络和ＧＳＭ与ＣＤＭＡ移动通信信号已覆盖本区。伴随本项目的建设，区内将建设成沿区道路的电信环网体系，满足未来通信需求。

燃气

福山镇燃气管道已在区内留有接口。

１．１．６投资估算与资金筹措

本项目总投资１２３１８．０２万元。其中，建筑工程费用１８８８．００万元，工程设备购置费１８６０．６７万元，安装费用２８６７．９７万元，装饰工程费４１９２万元，工程建设其它费用４４６．６１万元，预备费５６２．７６万元，流动资金５００万元。

本项目估算总投资额为１２３１８．０２万元，本项目资金来源均为自筹，项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

１．２　项目建设背景

１．２．１地方或行业发展规划

１、２０１６年《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》明确提出＂健全养老服务体系——建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系。统筹规划建设公益性养老服务设施，支持面向失能老年人的老年养护院、社区日间照料中心等设施建设。全面建立针对经济困难高龄、失能老年人的补贴制度。加强老龄科学研究。实施养老护理人员培训计划，加强专业化养老服务护理人员和管理人才队伍建设。推动医疗卫生和养老服务相结合。完善与老龄化相适应的福利慈善体系。推进老年宜居环境建设。全面放开养老服务市场，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给。加强老年人权益保护，弘扬敬老、养老、助老社会风尚。＂

２、国家发改革委员会印发的《２０１６年度专项建设债券基金项目申报工作》及国家发展和改革委员会《关于做好２０１６年专项建设债券基金项目申报工作》精神文件，明确支持养老服务体系建设。

３、民政部联合发展改革委、教育部、财政部等十部委发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔２０１５〕３３号）明确要求对民办养老机构提供的育养服务免征营业税，养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税。

４、《国务院关于加快发展养老服务业的实施意见》【国发〔２０１３〕３５号】提出：推动医养融合发展。各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭，卫生管理部门要支持有条件的养老机构设置医疗机构，医疗机构要积极支持和发展养老服务，有条件的二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢病防治和康复护理。

５、《国务院关于促进健康服务产业发展的若干意见》提出主要任务：大力发展医疗服务，鼓励企业、慈善机构、基金会、商业保险机构等以出资新建、参与改制、托管、公办民营等多种形式投资医疗服务业；加快发展健康养老服务，推进医疗机构与养老机构等加强合作。

６、《海南省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》

《意见》指出，＂充分发挥我省养老资源独特的优势，培育和发展医疗康复、文化教育、家庭服务、旅游休闲、金融保险等海南特色突出的养老服务产业，积极开发绿色食品、保健药品、海洋产品、医疗康复器材辅具等，推动我省经济社会发展＂、＂保障养老服务设施建设用地＂、＂加大财政金融支持力度＂、＂落实税费优惠政篥＂、＂支持社会力量参与养老服务＂、＂培育发展养老服务产业＂。

７、《关于进一步加快发展服务业的若干意见》

《关于进一步加快发展服务业的若干意见》明确提出将健康服务业培育成重要的支柱产业，积极发展多样化健康保险服务，开发商业健康保险产品，培育养老产业集群，打造国内一流的养生、养老基地。全面提升旅游业的知名度和竞争力，建设世界一流的海岛休闲度假旅游目的地

８、《关于加快海南医疗保健旅游产业发展的意见》

２０１１年海南省卫生厅编制《关于加快海南医疗保健旅游产业发展的意见》提出我省医疗保健旅游产业未来的发展目标：＂到２０１５年，医疗保健旅游产业初具规模；到２０２０年，力争将海南建设成为闻名中外的医疗保健旅游目的地。＂

９、《海南省养老服务业发展＂十三五＂规划》

指出＂鼓励社会力量兴办养老机构。抓好重大民办养老服务机构建设。进一步降低门槛、简化手续，落实土地、税费、信贷、购买服务等优惠政策，引导社会力量兴办养老机构。鼓励社会资本通过合作、租赁和购买的方式，对闲置的企业厂房、学校校舍、商业设施等进行改造，用于养老服务。支持国外、境外的企业、非政府组织和个人独资或者合资在我省举办养老机构，并享受同等待遇。进一步加大对养老机构的扶持力度，适当提高建设和运营补贴标准。到２０２０年，社会力量举办或经营的养老机构床位数占比达到６０％以上。＂

１．２．２项目发起人以及发起缘由

项目发起人：君丰控股有限公司

项目发起缘由：

近半个世纪以来，中国人口平均预、期寿命在越过５０岁、６０岁之后，从全国人口普查获得的平均７１．４岁提高到现在的７３岁，比世界平均水平高７岁，我国６０岁以上的老年人已经达到１．７８亿，占总人口的１３．２６％，而且每年还在以３．３％的速度增加。其中６５岁及以上人口为１１９亿人，占８．８７％。预计到２０５０年，我国社会将进入＂深度老龄化阶段＂。我国目前不单老龄化人口多，而且发展速度快，已居全球首位，并快速步入＂少生、少死、高寿＂的老龄化社会。

若按目前的社会发展状态、人口状况发展，人口学家预测，到２０５０年时，中国大约要有４亿６０岁以上的人口，中国人口的平均预期寿命可以达到８５岁，　越来越多的老人进入高龄行列，在老龄化速度大大快于人口自然增长率的同时，８０岁以上的高龄人口增长速度又大大快于老年人口的增长速度。人口老龄化与老人高龄化同时并存，构成了少有的人口年龄结构现象，养老问题日益突出。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，　必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现＂老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐＂。巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目。

绿色壹佰暖冬计划项目就是在这个背景下，由君丰控股有限公司发起筹备的。公司以中老年人为目标市场，具备完整养老意义的，集住宅与服务，生活，娱乐，医疗，旅游于一体的具有地方特色＂全龄化＂度假休闲社区，以＂暖冬计划＂为主题，以送＂温暖的冬天，温暖的家＂为经营理念，通过全方位的个性化服务，２４小时＂管家式＂服务，依靠专业化的团队为社区度假家庭及游客提供包括健康管理、智能小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系。

本项目正是在这样的大背景环境下提出建设的。

第二章　选址开发条件分析

２．１　区位条件良好

福山镇位于海南省澄迈县北部临海，北纬１９°２３′，东经１０９°００′；海拔２１―３００米，原始森林生态保护好。总人口１．７万人，森林覆盖率达６０％；空气新鲜，无污染。海榆西线高速公路穿过福山，人文景观，热带植物，森林奇景，热带瓜果飘香。

２．２　交通条件便利

福山镇是西高速公路交通枢纽，将全岛的主要县市紧密的联系了起来，在铁路运输不发达的岛上高速公路成了岛上的交通首选，西线通车之后一直担任着重要作用。距离省会海口市４９公里，离县城金江镇１８公里，２２５海榆国道、环岛西线高速公路横贯境内，交通十分便利，松涛水利渠道贯穿境内。

２．３　旅游资源丰富

（１）咖啡文化休闲旅游区

海南省最早种植咖啡的地方之一位于海南省澄迈县的西北部海愉西线高速公路穿区而过。距省会城市海口５０公里。是海南省知名品牌＂福山咖啡＂的原产地。该地区的咖啡于１９３５年山归国华侨陈显彰从国外引人至今。区内集中了休闲度假区的自然景观和农业旅游的精华，初步显现了度假区的主体风貌和功能。还有一座面积达１００００多亩的福山水库，库内可供游客垂钓和泛舟游览水库四周有２０００多亩咖啡种植园。现已建成万嘉果农庄、亚珠庄园等十几家＂农家乐＂休闲农庄福山咖啡馆、侯臣咖啡文化村、极富有吸引力。是全国热带高效农业旅游的示范点。

（２）酒店服务

福山镇有家设施齐全旅馆酒店，福山是外来投资开发的一块福地旺地，还有１万多亩土地有待于开发利用，农、林、牧、渔等产品加工业有待于发展，乡镇企业有待资金兴办。在这样一座小镇里，旅馆酒店的作用是不言而喻的！

２．４福山发展前景

以产业支撑海南国际旅游岛建设，加快侯臣村美丽乡村、福山咖啡文化风情小镇、台湾民俗文化风情小镇和琼台战略合作基地建设的步伐，以农业精致化、工业新型化、旅游休闲化、生态现代化、房地产高端化为方向，加快传统产业向新型低碳产业转换，进一步构建强大的现代产业发展体系，推动结构调整，促进发展方式转变，形成三次产业协调发展新格局。以绿色化、生态化、低碳化为目标，推进热带高效农业持续发展。把福橙、福山咖啡等优质农产品打造成全国乃至世界的驰名品牌。大力发展沿海的海淡水养殖业，壮大鸭、鹅、牛、猪饲养业，进一步提高渔业和畜牧业在农业中的比重。进一步完善农业基础设施。扶持发展本地区农业龙头企业，实施商标富农工程，加强农业合作，健全农村金融服务体系，充分发挥商标、科技对兴农增收的支撑作用，实现农业增效，农民增收。依托咖啡文化、福寿文化、生态文化等资源，大力发展休闲低碳旅游业，挖掘村庄旅游资源，开发以农家乐为主体的旅游项目，努力把我镇建成旅游观光、休闲娱乐、休闲度假、生活居住为一体的全域休闲旅游胜地。加强城镇市政基础设施建设，不断提升城镇建设品位。

第三章　市场分析

３．１养老市场现状分析

１、我国已进入老龄化社会

据国家统计局发布２０１５年国民经济和社会发展统计公报，公报数据显示，２０１５年年末我国６０周岁及以上人口数为２２２００万人，占总人口比重为１６．１％。我国已进入老龄化社会。

表３－１　２０１５年年末人口数及其构成

资料来源：国家统计局

数据显示，我国老年人口规模呈现总量扩张、增量提速的发展态势，人口抚养负担正逐步加强。

２、中国养老模式正在转型

目前，中国养老模式正从家庭赡养向政府承担养老责任的社会化养老转型。

养老社会化促进了产业形成和发展。２０１４年全国老年消费产值达４００００亿元，并以每年超过２０００亿元的速度在增长。

２００８年底北京市民政局等五部门联合下发的《关于加快养老服务机构发展意见》中提出：到２０２０年，９０％老年人在社会化服务协助下居家养老，６％通过政府购买社区服务照顾养老，４％入住养老机构集中养老；而上海、石家庄、长春等城市规划未来９０％老年人在社会化服务协助下实现家庭养老，７％通过政府购买社区照顾服务养老，３％入住养老机构集中养老。

３、老龄市场需求缺口巨大

据全国老龄工作委员会提供的数据，我国老年人市场的年需求为６千亿元，目前我国每年为老年人提供的产品不足一千亿元，供需之间存在巨大商机。

４、老龄人群消费潜力巨大

中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人口中，有４２．８％的人拥有储蓄存款，退休金一项到２０２０年增加到２８１４５亿元，到２０３０年就增加到７３２１９亿元。老年人收入不断提高，老年产业发展空间广阔。

５、养老观念逐渐改变

鉴于城市环境污染、气候变化、精神压力等多种因素，都市人口的亚健康问题已成为我国乃至世界许多发达国家的共同问题。而伴随老龄化社会的临近，人们对生命健康的追求则进一步加速和提升，这成为养老养生产业发展的内在功力。

伴随社会经济的发展，生活水平的提高，老年人的消费观念逐渐从传统转向现代，从注重物质享受逐渐转向要求更高的精神享受。更多的老年人退休后不再满足于传统的单调的养老方式，而是愿意选择外出旅行，走向大自然，走向各个旅游景区，走向文化景区，在＂玩＂中锻炼身心，在＂玩＂中享受晚年。＂旅游完善人生＂，这是多数老年人对旅游的认识，他们认为，老年并不是人生的结束和衰败，而是人生最成熟的阶段，他们更应该尽情地享受人生的美好。一些老人开始尝试＂候鸟式养老＂，把自己的房子卖了的钱存在银行里，拿利息住进老年公寓，高兴了和老伴、朋友结伴出去旅旅游，做一个快乐的＂花甲背包客＂，在游玩中享受老年生活，追求另一种不同的生活方式。

＂候鸟式养老＂不单减轻了子女负担，更让时尚老人的晚年生活充满了生机和乐趣，不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂，而是趁自己还能动弹，潇潇洒洒＂游＂一回。据估算，仅海南各市县，每年就有大约５０万北方老人在那里过冬。在如今社会，＂候鸟游＂十分火爆，老人传统的养老观念已有所改变。

６、高端养老机构严重不足

传统养老机构普通收住的是高龄（７０岁以上）的孤寡老人、病困老人。养老服务队伍人才十分短缺，专业化水平较低，缺乏服务意识、成本意识，缺乏竞争意识、风险意识、法制意识，运营成本过高，服务内容还显单一和不规范。

中国养老服务市场需求巨大，统计数据显示，截止２０２０年底，我国６０岁及以上老年人口突破３亿人，蕴含的养老商机达到８万亿元。目前中国的养老床位仅有６００万张，不到老年人口总数的２％。而中国高端养老业几乎为零。

伴随我国人口老龄化速度加快、高龄化程度加重。海南有特有的优势气候、地理环境条件，是老年人颐养天年、健康长寿的天然宝地，海南发展养老养生产业具有无可替代的优势

我国的养老体系尚有较多不完善的地方，多层次的养老保障体系及养老服务体系尚未完全建立，养老方式较为单一，养老资源供需严重失衡，配套政策、机制尚不健全。这些都需要大的投入才行，据此判断，海南乃至全国的养老产业市场机遇无限。

３．２　海南养老市场现状分析

１、得天独厚的自然环境

海南是世界上公认的养老养生胜地，拥有长达１５２８公里的海岸线，森林覆盖率达５１％，终年气候宜人，蓝天白云、椰风海韵、温泉熔洞以及拥有丰富的天然热带雨林植被，素有＂天然氧吧＂、＂长寿岛＂等称号。全岛年平均气温２２．３℃至２５．４℃，四面环海，中间五指山区　地处高山地带，空气新鲜、通畅，环境安静。在全国４８个城市中，海口、三亚的空气综合质量名列前茅。在海南，严重威胁人类特别是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支气管炎、肺心病、脑血管疾病发病率大大低于北方。＂采菊东篱下，悠然见南山＂、＂面朝大海，春暖花开＂，如今这些看似平凡而又遥远的生活愿景都可以在海南这个小岛上实现。

而伴伴随生活水平的提高，＂北方避暑，南方越冬＂的候鸟式养生养老度假已经成为了一种时尚。海南得天独厚的养生条件，更是对内地的老人们很有诱惑力，海南是中国唯一的热带省份，冬暖夏凉，向来以＂健康岛＂、＂阳光岛＂、＂东方夏威夷＂而享誉中外，是老年人养老度假的理想圣地。澄迈有山有海空气好，房价便宜民风朴实，是个养老的好地方，如今已经成为了国人的共识。新鲜的空气、充足的阳光、温暖的气候，良好的水质，大自然赋予了＂养老天堂＂的一切良好条件，这些自然天赋为海南独有，是其他地方无法复制和模仿的。

海南优良的自然生态环境每年吸引大量候鸟老人来海南过冬，也有相当数量的老人在此置业，每年冬季在海南的外地老年人最高峰达４５万人左右，据初步估算，到２０２０年＂候鸟老人＂高峰将达到６３万人左右。＂候鸟老人＂呈现快速增长的趋势，为海南开发养老项目提供了现实的必然条件。

２、积极良好的发展形式

因海南国际旅游岛获批，海南各界不遗余力推广海南经济发展，各项利好政策为扶持经济发展给足信心，近年来海南房地产市场一直保持高速向上发展的态势，在海南陆地面积不足４万平方公里的土地上，进驻海南房地产领域的企业已有上百家，动辄投资数十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布。

除此之外，海南接连推出的房地产调控政策则是房地产企业加速进军养老地产的直接动因，住宅市场面临更大程度的积压，而养老产业存在着巨大需求，房企转而发展养老地产就成为新趋势。

业内人士认为，预计１０年之内养老产业会出现井喷现象，需求量会保持每年１０％的增长水平，到２０２０年老年住宅将会成为消费主题，而以岛外购房者为主要消费全体的海南房地产，在旅游地产、度假地产等概念逐渐成熟后，以品牌房企为代表，结合海南养生概念，确实是养老地产的最佳生成温床。

３．３　海南旅游市场分析

２０１５海南省全年全省接待国内外游客总人数５３３５．６６万人次，比上年增长１１．４％；其中接待旅游过夜人数４４９２．０９万人次，增长１０．６％。旅游总收入５７２．４９亿元，增长１３．０％，而２０１６年作为我省服务业的龙头，旅游业表现＂抢眼＂，上半年，全省接待国内外游客总人数２７９６．３１万人次，比上年同期增长１２．３％，其中接待旅游过夜人数２３１９．５７万人次，增长１１．２％，实现旅游总收入２９６．２２亿元，增长１１．８％。实施＂国际旅游岛＋＂计划，旅游新产品、新服务推陈出新，乡村游、三沙游、文昌航天游加快发展。

伴随中国政府政治经济调整步伐的深入，旅游业受到一定影响，尤其是入境旅游市场影响较大，但作为中国唯一的国际旅游岛，其持续快速增长的趋势不会改变。并且，海南凭借得天独厚的自然资源优势，经过十多年的积累，旅游产品不断丰富，休闲度假明显提升，旅游产品已得到国内外乃至国际旅游市场的认同，特别是经过近几年的宣传推介，愈发引起游客的兴趣，已成为国内知名的旅游度假胜地。

自２０１３年，习近平总书记提出了共建＂丝绸之路经济带＂和＂２１世纪海上丝绸之路＂的重大倡议。海南成为＂２１世纪海上丝绸之路＂的重要节点，同时，海南拥有十分丰富的自然和文化资源，对旅游产品进行开发创新时，拥有较多的资源选择，不单丰富了旅游的方式和内容，提供了更多吸引游客的旅游产品，同时也使游客对旅游产品拥有了更多的选择，有利于促进海南旅游业的发展。

３．４海南省养老服务业发展＂十三五＂规划

　　为积极应对人口老龄化，加快推进海南省养老服务业发展，努力构建与全面建成小康社会相适应，与海南省经济社会发展＂新常态＂相协调的养老服务体系，根据《中国老龄事业发展＂十三五＂规划》、《养老服务体系建设＂十三五＂规划》和《海南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，制定本规划。

３．５目标客源市场认定

根据以上现状情况，结合澄迈绿色壹佰——君丰家园项目的总体特点，项目的目标客源市场为：

一级客源市场：北方候鸟老人；

二级客源市场：国家退休人员、公司高管退休人员等；

三级客源市场：华南、华东地区及国内其他地区。

第四章　建设规模及内容

４．１　建设规模、地点

１、项目建设规模：占地６８６亩

２、建设地点：位于海南澄迈县福山镇

４．２　建设内容

根据绿色壹佰——君丰家园项目建设的发展规划，拟建设内容如下：

本项目分为四大功能区：用地面积６８６亩，其中包括别墅区１６２．５亩，联排别墅１００栋，每栋别墅４个房间，共４００个房间，建筑面积共２６０００㎡，别墅区已建设装修完毕，只需稍作整修即可投入使用；公寓区１７．５０亩，建有两栋公寓楼，每栋公寓拥有１６７套房，每套房面积约６０㎡，房型均为两室一厅，共有３３４套房，建筑面积共２００００㎡；公共区６亩，占地面积６０００㎡，其中包括养生休闲街４０００㎡，医疗中心５００㎡，其他配套设施１５００㎡；农业花园５００亩，集花卉观赏、花卉及农业种植，农业养殖为一体的生活体验区。

图１：已建好的联排别墅

图２：已建好的联排别墅

４．４　产品方案

本项目以风情小镇＋休闲度假的开发模式，项目依托海南澄迈县福山镇以特色咖啡为主题的风情旅游景区。从产品设计，服务配套以及样板间的体验。君丰控股将此块地做成旅游度假产品，利用海南独特的气候优势给度假旅客一个温暖的冬天。

本项目将不同养老服务对象的需求设计了夕阳红、银发浪漫、合家欢、私人订制系列四大系列产品线，主要内容如表５－１所示。

表５－１绿色壹佰——君丰家园项目产品线划分

４．４　配套设施

１、位于咖啡风情小镇的家庭式养生休闲区，建筑面积４０００平方米，包括风情美食街，咖啡　文化吧，健身房，棋牌室，君丰艺术园，多功能休闲娱乐厅，购物超市，旅游服务中心（岛内外旅游服务）。

２、医疗配套

依托海南省省医院与君丰家园的距离为４０分钟，君丰家园与海　南省省医院建　立社区　门诊部（５００平方米），设有内外科及超声、心电图、药房等，配备输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居　民提供　高　水平的医疗和服务。

３、社区配套

（１）创建君丰美食一条街。集全国风味餐厅１５家为社区度假家庭及游客服务。

（２）创建君丰客服中　心为社区度假家庭及游客提供多级家政服务。

（３）建立环岛旅游服务站，实　行行多级旅游服务（定制式及组团式旅游服务）。

（４）修建　西畔漫道园林林式公园为旅游家庭及游客创造休闲娱乐区。

创建海南岛首家农业花园（花园占地农业　用地５００亩），集花卉观赏、花卉及农业种植，农业养殖为　一体的　生活体验区。

４．４　建设周期

本项目拟定建设周期一年，即２０１７年６月开工，２０１８年５月竣工。

第五章　总体规划方案及运营模式

５．１　总图布置方案

５．１．１规划布置原则

１、整体生态功能最优原则

在进行空间结构和功能区划时，依据景观生态学的理论和方法进行科学的量度和安排，通过合理的廊道系统——日常生活线、交通线、旅游线和绿带实现项目区内生态流和游览流的畅通和不间断。

２、主题功能原则

为了充分发挥项目环境资源组合优势，立足于地区经济发展现状，并最大限度体现区域养生养老发展特色和养老产品结构，避免低水平重复建设和盲目开发，利用各自的分区（点）主题功能，如养生养老功能、度假功能、医疗护理功能、休闲功能、娱乐功能、生态功能、特色功能等进行分区。

３、资源赋存原则

养生养老作为以其优越的自然环境及具有地方特色的风土民情为主要吸引物的专项产品开发，向养生养老住户提供环境优美、医疗、生活配套设施齐全的健康养生城。福山镇绿色壹佰——君丰家园内，自然风光、生态环境资源得天独厚，是养生养老产业发展的基础和保障。因而，在进行空间结构和功能区划时须在项目区原有的空间格局上筹划和确定。

４、地理背景一致性原则

地貌、水文、植被、气候、土壤等基础自然地理要素决定了养生养老资源的类型与质量，相同的地理环境背景下形成的自然景观往往类似，这也决定了其在养老功能方面的相似性。对项目绿色壹佰——君丰家园项目而言，林与水组合的形式和特点是主要的地理背景依据。功能分区是养生养老产品开发的基础，为便于养老产品及生活配套设施的开发、管理、维护，在进行分区的过程中应全面考虑功能区的管理体系、空间组合关系，保证养老功能区的空间布局与经营管理相一致。

５．２　规划方案

＂积极发展老龄事业，加快建设社会养老服务体系，大力发展养老服务行业。＂是党中央、国务院做出的重大战略决策。做好老龄工作不单造福老年群体，也惠及所有社会成员；不单利在当下，也将泽被未来。＂温暖的冬天，温暖的家＂　绿色壹佰——君丰家园项目突破传统养老单一模式，通过将居家养老和机构养老的有机结合，并借力澄迈稀缺自然资源，实现并传递核心精神价值、强调个性需求、提升客户体验的目的。力争在福山包括健康管理、智能小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系的旅游＋，生态＋的＂全龄化＂度假休闲社区。

在社区的规划中，在产品设计及硬件打造上具有一定的适老产品，以便于社区形成初期的养老试点，并深入地对老年人的生理、心理特征和行为特点进行一系列的针对性、合理性、系统性的设计布局，其意在创作出更为安全、舒适、健康的生活空间，并参照联合国五大照护原则：独立、参与、照顾、自我充实、尊严，从而建立完善社区的服务体系

５．２　运营模式

君丰家园在产品方面引进了国内相关经验，在服务方面我们着重延续了中华民族的传统家庭观念，并借鉴国外的先进服务模式，找到了合适自己的运作方向。

君丰家园的土地较为特殊，４０年的经营使用权，项目运营采取租售结合的方式，销售方面出售３０年的使用权，户型为６５～８５平方米，均价销售暂定为６０００～７０００元／平方米，在按月收取２５００～３５００元不等的服务费。租赁部分为别墅区，采用会员制，除委员的会费外，（入会根据服务等级分为１０万、２０万、３０万）在按月收取３５００～５０００元不等的服务费。所包含的服务费包含家政、物业管理费，膳食费，医疗护理，娱乐旅游等（以会员手册为准）。君丰家园为准会员提供免费试住及免费体验之旅。

同时，本项目君丰控股有限公司注重项目后期运营，正在紧锣密鼓地的筹备二期工程，二期项目用地２６０亩，可销售物业（商业产权）为１００００㎡，可租赁物业１００００㎡，伴随二期项目的推进将为客户提供持续高位社区服务作为新的利润增长点。

第六章　投资估算及资金筹措

６．１　投资估算

项目总投资为１２３１８．０２万元，其中固定资产投资为１１８１８．０２万元，工程费用为１０８０８．６５　万元，其他费用４４６．６１万元，项目基本预备费５６２．７６万元，流动资金５００万元（详见投资估算表）。

表６－１投资估算表

６．２　资金来源

本项目建设总投资１２３１８．０２　万元，本项目资金来源全部由企业自筹。

第七章　机构设计及劳动定员

７．１　机构设置

项目组织管理的宗旨是抵御或避免项目运行过程中的风险，提高市场项目应变能力和加大市场竞争力度。体制与机构是项目运行机制的保证，严格按照＂项目法人制、施工招标制和质量管理责任制＂的原则进行管理。在财务上实行独立核算，自主经营、自负盈亏；在经营管理上，由项目经营管理委员会统领，实行总经理负责制，各部门共同协作，紧密配合，责任到人。经营管理上，由项目经营管理委员会统领，实行总经理负责制，机构独立核算的生产实体。

项目单位君丰控股有限公司，组织机构图如９－１所示。

７．２　劳动定员

针对此次建设项目，项目单位将从公司各部门抽调骨干人员与施工单位、监理单位负责人组成项目经理部。建设采用招标方式，建设过程中的劳动人员由施工单位管理。本项目运营期时需要的财务、营养师、专业护理人员、安保、家政等服务人员由项目建设公司安排，人员不够再计划面向社会公开择优招聘。

７．３　员工来源

项目所需职工面向社会新招和聘任，均实行合同制用工管理。

行管人员多为聘请的有管理经验，责任心强的干部；财务、家政服务、医疗服务人员多为有实际经验的专业人员；项目后勤保障所需人员从当地的毕业生、下岗人员及待业人员中通过考试择优录用。

第八章　项目进度安排及招标方案

８．１　项目实施计划

绿色壹佰——君丰家园项目的总建设周期为１年，具体建设时间为２０１７年６月至２０１８年５月，按照项目的实施计划，项目工作分以下几个阶段进行：

１、第一阶段：项目策划

完成绿色壹佰——君丰家园项目建议书；

完成相关资金筹措以及项目前期准备工作；

开始项目招标。

２、第二阶段：项目实施

进行项目招标等；

完成主体工程建设及装修；

完成设备安装、调试以及相关网络架设；

完成人员相关培训。

３、第三阶段：投入使用

人员培训与试运行。

完成项目验收；

８．２　项目实施进度表

项目前期工作包括完项目建议书编制及相关前期准备工作２个月，设计工作（项目勘察设计及采购阶段）１个月；施工包括设备安装工程共７个月；人员培训２个月；竣工验收后运营。

第九章　效益分析

９．１　经济效益

９．１．１评价依据

（１）经济评价是在技术经济方案的基础上，依照国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》、《建设项目经济评价说明》和国家现行财税制度及行业标准规范，对项目进行评价，经济评价分为财务评价和国民经济评价。

（２）财务评价是从企业（或项目）角度研究评估项目建设的经济合理性，所依据的是现行的财税制度和实际发生的价格。

（３）国民经济评价是从国家或社会的角度研究和评估投资行为的经济合理性，所考虑的是项目所产生的全社会财富的增加与所耗费的全社会资源。评价过程中采用的经济参数是影子价格、影子汇率和社会折现率等。

９．１．２收入与税金估算

１、营业收入

本项目建成后，主要收入来自于公寓楼销售收入、别墅区租赁收入、服务收入以及农业花园收入，预计项目正常运营年收入可实现１４６９８．０１万元。

２、营业税金及附加

项目城市建设维护费税率为６％，城市教育费附加为３％，地方教育附加费为２％。正常运营年份，将上缴营业税金及附加１３６．６４万元。

９．１．３　成本费用估算

按照国家公布的《建设项目经济评价方法》的有关规定和本项目的实际特点及有关政策进行选定，有关成本费用如下：

计算年限：本项目经济运营期期为１０年，建设期为１年；

折旧：建筑折旧按２０年计算，设备折旧按１５年综合计算，从投产期开始进行，残值率５％；

工资福利：项目就业人员７０人，参照澄迈地区的工资水平和福利及各种附加因素，计划人均月工资４２５０元；

管理费用：根据项目特点和参照同行实际计算；

经营管理费用：项目经营管理费用按照当年经营收入的３％估算，经营期１０年，合计为５３０９．９７万元。

修理费用：项目修理费用按照建安成本的１０％估算，经营期１０年，合计为１２４．０４万元。

９．２　主要经济分析指标

表９－１经济指标汇总表．

由以上财务分析可知，本项目财务指标合理，获利能力强，偿债能力强，抗风险能力强，项目是可实施的。

９．３社会效益

项目建成后，运营期内平均每年为财政增收２５３０．３７万元，同时可解决企业下岗人员就业压力，给地方财政、企业、职工和消费者均带来可观效益。

并且助推养老新模式的发展，推动养老及服务产业结构的优化升级，成就高品质的养老、休闲度假、生活娱乐机构的建立，同时有利于福山咖啡风情小镇多模式新渠道

第十章　结论与建议

１０．１　结论

１、该项目充分利用本地资源，扩张本市市场，建设符合国家、海南省及澄迈县发展的相关政策，符合福山镇整体发展规划的要求，项目的实施是必要的。

２、项目建设过程严格执行相关环保法规和标准，并严格按照有关规定采取措施防治各种污染，并确保日后的正常运行，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。

３、本项目受益政府各项政策的支持，极具优势的市场价格、扶持政策与成本投入，预计项目静态投资回收期为２．５７年（含建设期），动态回收期为３．７９　年（含建设期），盈亏平衡点为９．９９％，具有较强的盈利能力和较低的风险系数。项目实施后，企业盈利能力将得到大大的增强，各项经济指标表明，项目财务上是可行的，经济效益是良好的。

５、本项目建设对提升产业层次，提高澄迈县及项目区的社会影响力和经济效益，扩大社会劳动就业等方面有良好的社会效益。

１０．２　建议

项目企业与政府职能部门及有关单位密切联系，尽早取得各有关方面对投资项目的支持，以缩短前期运作周期，为项目设计和按时施工、按时完成创造条件，使项目的各项建设条件、配套设施能尽早落实，使项目能顺利实施。

应积极落实各项实施计划措施、落实责任人，各个环节一定要严格按照各级政府的有关政策规定进行，确保项目建设有序展开，并能够得到切实的执行和跟踪，确保项目资金落实和运用得到有效的监控。

做好综合协调工作；争取商务、招商、交通、统计、公安、工商、税务、质检、邮政等部门为基地做好配合和服务；请求支持、协调项目的前期准备、基础设施和公用设施的施工建设、对外招商、环境保障及开发建设过程中的一切具体工作。

构建产业生态环境，保证产业结构的合理和可持续发展。没有良好的产业生态环境，没有可持续发展的产业空间，绿色壹佰——君丰家园项目是无法走向长久繁荣的。做好绿色壹佰——君丰家园项目，必须保证产业结构的合理和可持续发展。在项目运作之初，就必须规划好该项目所涉及产业范畴的发展前景。良好的人居环境，是对客户最有力的吸引力之一。只有客户对君丰家园感兴趣，才能保证园区物业开发价值的充分发挥和项目的成功运作。

企业在此种发展态势下，对君丰家园的产品提出了更高的要求，产品的功能不单要满足用户基本的活动，而且还要为以后的企业发展预留出足够的空间，这就需要君丰家园开发者勇于创新，有前瞻性眼光而且做出长远的规划。开发功更多能丰富的升级产品，为企业增长预留空间，这样才能赢得市场的青睐，并且使君丰家园进入良性发展轨道。