滨海渔人餐饮项目商业计划书

１．１　项目名称

项目名称：滨海渔人餐饮建设项目

１．２编制依据

《中华人民共和国招投标法》；

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（２０１０—２０２０）》；

《海南省国民经济和社会发展十三五规划纲要建议》；

《海南省城市规划管理技术导则》；

国家和海南地区的开发建设政策、法令和法规。

根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

１．３　项目概况

１．３．１建设地点

项目建设地点海南省儋州市白马井镇马口井村

１．３．２建设内容及规模

项目建设内容包括海上观光餐厅、渔家码头餐厅以及其他配套设施。各单位各类具体工程内容及规模见下表

工程建设及规模

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１．３．３建设期限

项目建设期限为６个月，即２０１６年８月至２０１７年１月

１．３．４投资估算与资金来源

本项目总投资３１３．８１万元，其中：工程建设费用２３８．３６万元，工程建设其他费用１２．８９万元，预备费５０万元。全部由企业自筹。

１．４　结论与建议

本项目符合国家、海南省及儋州市总体发展战略和土地利用总体发展方向及产业结构调整方向。通过报告各专题分析可得出结论：本项目具有建设的必要性和实施的可行性。

建议项目单位在项目建设过程中，尽快落实建设资金，以保证建设资金到位；高度重视市场预测；加强工程建设＂三控制、两管理、一协调＂，加强核算，减少不可预见的工程事件发生导致的工程建设费用增加；做好节能环保措施。

第二章　项目背景及建设必要性

２．１项目建设背景

２．１．１项目背景

十八届五中全会发布＂十三五＂规划建议，首次提出了　＂创新、协调、绿色、开放、共享＂的五大发展理念，为供给侧改革提供了理论基础。供给侧改革的根本落脚点，是提高＂全要素生产率＂。经济工作会议对明年经济总的定调仍是＂稳中求进＂，＂稳＂就是要保持经济运行在合理区间，＂进＂就是要通过供给侧改革，创造新供给和新需求，促进经济转型升级。

而特色服务业作为＂十三五＂规划在现代服务业板块中明确指出的重点发展产业，同时也作为目前人民常态消费的重点，其大力发展必将对于推动国家产业结构调整中起到非常重要的作用。儋州拥有便捷的交通条件、秀丽的海滨自然景观、纯朴的人文氛围和优质的生态环境，滨海渔人餐饮项目的建成不单有利于推进儋州热带滨海旅游都市的建设，进一步推动海南旅游业的发展，更助力海南国际旅游岛的建设。

《海南省儋州市城市总体规划》提出全力推进儋州滨海新区建设，将其建设成为集商务与旅游度假、中高档居住、休闲娱乐、特色饮食、康体与职业技术教育为一体，服务洋浦工业区，面向国际的现代滨海新城。

２．１．２　政策基础

＂全国文明城市＂和＂国家卫生城市＂这两块金子般的招牌，代表当前国家最高的城市荣誉，将是最有分量的餐饮旅游吸引物。＂双创＂工作的开展将是海南餐饮旅游业发展的有力支撑，餐饮旅游业是现代服务业的重要组成部分，而滨海渔人餐饮项目的建设将打造海上餐厅观光的龙头产业，全面完善旅游服务功能，使儋州海上餐厅迈上新的台阶。。

２．２建设的必要性

２．２．１本项目将填补儋州海上餐厅游船市场空缺并促进儋州市的滨海餐厅旅游业的可持续发展

近几年儋州市出台了一些鼓励旅游政策后，儋州的外来游客不断的增加，据统计２０１５年底进入儋州过夜游客共有８２．８６万，如此庞大的消费群体中对海上餐厅项目的需求量将是非常大，并且儋州现有的海上餐厅企业少、规模小、不规范，因而，存在巨大的市场空缺。故而本项目的建成不单将填补市场空缺，也将带来巨大的利润回报。

此项目的建成不单可以为消费者提供本地区特有的生态人文景观的水上线路，而且还为消费者提供了现代科技与生态环境相结合的一个以观光、休闲、餐饮于一体的大型海上餐厅。

此项目的开发建设对于做强做大儋州市海上餐厅产业、改善餐饮产品结构、餐饮结构单一、解决基础设施不完善、提升海上餐厅产品的省内外知名度都具有重要的意义，为儋州市海上餐厅产业的可持续发展起到了重要作用。

２．２．２本项目的建设将成为城市品牌的海上餐厅夜游项目的代表

每个著名的滨海滨江城市，都会有一个代表城市品牌的夜游项目，如上海的夜游黄浦江，三亚的夜游三亚湾，早已成为人们耳详能熟的品牌，则滨海新城将代表儋州市的品牌成为夜游白马井港口的一张名片，项目的建设将添补儋州海上餐厅夜游观光项目的空白，也将会提升儋州滨海城市的形象和品味，更会成为家喻户晓的品牌，也会带来巨大的经济效益。

２．２．３项目建设会带动相关产业发展，增加税收，提高就业率

本项目的建设将会带动相关产业的发展，对儋州市经济发展具有强大的辐射和波及作用，势必会增加许多服务部门与岗位，必将提高当地的劳动就业率，同时为儋州市提供了稳定的税源，增加财政收入。

第三章　市场分析

３．１海上餐厅的发展现状

伴随社会人民生活的提高、消费观念的更新，餐饮业的重要性与日俱增，在我们生活中扮演着不可或缺的角色，而船上餐饮使我国餐饮市场出现了一种新的活力，同时也引发了中国餐饮业结构的调整。

海上餐饮空间是人文社会的迅速发展，体验经济这一背景下产生的，是一种新型的餐饮经营方式，以独特的主题和文化特点，吸引着大量消费者，也就是人们在精神、文化、审美等各方面的需求不断提高，在对美味佳肴享受同时更注重环境的氛围感受。因而在市场对餐饮空间提出了更高一层的发展要求，为消费者提供个性化、干净、温馨、舒适的饮食环境与服务。正缘于有了＂吃＂以外更多价值，促使船上餐厅比普通餐厅要求更高，形成档次、时尚、品味的标志。

（一）现阶段我国餐饮产业发展面临的机遇

近年来我国宏观经济仍将保持平稳较快的中速增长态势，居民收入继续提升，消费观念继续转变，餐饮业将面临更加科学、理性的发展机遇。

主要依据一是餐饮市场消费将向多元化大众消费为主转变，团餐、休闲餐、简餐等或将是未来餐饮产业发展转移方向；二是伴随市场经济的不断发展，精神追求成为餐饮消费市场的又一关注点，餐饮市场将更加细化，主题餐厅、船上休闲餐厅等特色经营也将越来越受到消费者青睐；三是餐饮业现金流回收快，有实体且便于规模化、连锁化运作的特点，将吸引更多风险投资，进一步加快传统餐饮向现代餐饮转化；四是国家及各省市餐饮业转型升级扶持政策进一步落实，将保持平稳上升的发展态势。

（二）现阶段海南餐饮产业发展面临的机遇

①国家和海南省委、省政府的高度重视和政策支持。２００７年，国务院发布了《关于加快发展服务业的若干意见》，指出要加大投入和政策扶持力度，推动服务业加快发展。随后，海南省委、省政府编制了《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（２０１０－２０１０），提出在餐饮业上要逐步将海南打造成为＂美食天堂＂，要＂深度开发、挖掘海南特色饮食文化，推进餐饮连锁经营，大力培育海南餐饮品牌。保护、弘扬海南传统特色餐饮美食＂。这些政策和措施为海南餐饮发展带来了难得的机遇。

②餐饮消费需求持续增长。从宏观而言，中国经济总体保持平稳健康运行，人们的收入和生活水平不断提高，促使人们对餐饮消费的需求持续增长。从微观而言，伴随海南＂国际旅游岛＂建设规划的逐步实施，促进了餐饮消费需求的新增长。

３．２海上餐厅的发展前景

伴随儋州环境的不断提升，儋州新增添了海花岛秀丽的人工岛，建成后的高耸楼阁，将勾勒出梦镜中的岛屿，椰风海韵景色宜人突显了滨海城市的秀美风光，观赏起来非常美丽壮观。加上海岸边的不断完善与美化，洋浦大桥的雄伟壮观，优美的白马井码头就形成了一道绚丽多彩的海上风景线，乘船在此处用餐观光宛如船在海上行，人在画中游的美好境界，诗情画意般的景色将给人们留下美好的回忆，这几年儋州出台了一些鼓励滨海新城发展政策后，儋州的外来游客不断的增加，据统计２０１５年底进入海口过夜游客将近九十万，这么庞大的消费群体中对海上餐厅项目的需求量，也是非常可观的，因而未来海上餐厅业将会迎来蓬勃的发展。

３．３市场定位

１、海上观光餐厅航线：

（１）白马井港口　洋浦大桥　海花岛

（２）白马井港口　春马大桥　儋州湾

海上观光餐厅航线定位为＂餐饮观光＋休闲＂两大功能。这两者相辅相成，在运作上可以将海上观光餐厅交通线分为＂休闲游玩线＂和＂夜游线＂，＂休闲游玩线＂利用白天游玩线路，对船舶所配以较高的服务要求、建设特色美食，在游玩非高峰期间和客流量上的时候适当游玩、休闲运营服务；＂夜游线＂通过夜游适当的衔接方式融入港口夜景，游览从白马井码头到洋浦大桥再到海花岛基地人工岛一带的美景，还可以游览整个儋州夜景。海上观光餐厅不单可以为游客提供本地区特有的生态人文景观的水上线路，而且还为游客提供了现代科技与生态环境相结合的一个以观光、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型水上＂游乐场＂。

第四章　建设方案与建设内容

４．１建设地点

海南省儋州市白马井镇马口井村。

４．２建设目标

以市场导向为原则，以＂以人为本＂为指导思想，明确儋州市滨海岸沿线地区今后一段时间内的发展定位，从资源的可持续性、形象的品牌性、餐饮管理的先进性出发，通过政府主导下的跨越式餐饮业总体发展战略和相关策略的实施，将水上餐厅观光项目建设成为美食重点突出、观光主题鲜明、创新能力强、市场发育良好、运行有序、管理规范、服务精良、社会认同度和美誉度高、产业拉动力大、综合效益好的优秀海上餐厅观光线路，从而实现对资源的积极保护和餐饮产品结构调整和品质的提升。

４．３总体方案

根据功能分区整体结构追求餐厅环境、社会经济和景点利用综合功能的最优化，保证餐饮的可持续发展的特点，＂滨海渔人餐饮项目＂以突出＂＂观光餐饮＋休闲娱乐＋商务接待＂＂为主题的海上餐厅观光路线，将地方特色、滨海风光、游乐休闲等项目，形成可辐射全省的海上观光、渔家码头等地方特色餐饮。

４．４建设内容

４．４．１海上观光餐厅

海上观光餐厅配备大、中、小包厢，整个餐厅可接待２００余人同时就餐，客人可以边吃饭边观赏海边的美景。入夜华灯初上，来自省内外的大批游客纷至沓来，踏上海上船餐厅、近视白马井大港灯火摇曳，坐拥万顷碧波、临窗品尝港城海鲜美食。＂游洋浦大桥，品船上海鲜＂别有一番风味，同时也是儋州滨海新城海岸一道亮丽的风景线。

４．４．２渔家码头餐厅

码头餐厅木屋设计，结构合理，布局多元化，满足各层次顾客不同的消费需求，木结构以其标准化加工，配套组合灵便，设计中既有独特设计又有及其细腻的人性规划，使得整个码头餐厅具有独领风骚的地位。客人还可以带上自买的海鲜到餐厅进行加工，边吃饭边欣赏海边的风景。

４．５建设规模

各单位具体建设工程及规模见下表。

工程建设内容及规模

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第五章　投资估算与资金筹措

５．１投资估算依据

１．所有设备价格均依据厂家报价和市场询价；

２．建筑工程采用海南省海口市同类工程类比法进行估算；

３．国家有关建设项目投资估算的决定。

５．２项目总投资估算

项目总投资是指拟建项目从前期准备阶段开始，到建成营运为止所发生的全部投资费用及营业期所需预付的全部流动资金。

总投资估算表

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第六章　财务分析表

６．１　财务分析说明

依据国家发改委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，参照《投资项目可行性研究指南（试用版）》（中国电力出版社２００２年出版）并根据企业会计准则、其他有关经济及税务法规和项目实际需要进行评价。分析范围包括对本项目的经营收入与成本的估算、项目盈利能力分析及敏感性分析等，所用的各项指标按照国家有关规定选取。

计算不考虑项目单位其他业务的收入与成本效益，财务评价仅对本项目的新增效益进行评价。

本项目建设期为６个月，即从２０１６年８月至２０１７年１月；计算期为８年（含建设期），其中投产后第二年即为达产年。

成本和收入的各种价格均按不含税价测算。

本次分析采用项目单位提供的部分基础数据和资料。

６．２财务效益分析

６．２．１营业收入与税金估算

１、营业收入

本项目建成后，主要收入来自于海上观光餐厅收入和渔家码头餐厅收入，预计项目正常运营年收入可实现２８２．５０万元。

２、营业税金及附加

项目城市建设维护费税率为５％，城市教育费附加为３％，地方教育附加费为２％。正常运营年份，将上缴营业税金及附加３．２８万元。

详见附表：营业收入和营业税金及附加估算表。

６．２．２总成本估算表

１、经营管理费用：按经营收入的３％计，正常年为８．４８万

２、工资及福利费：员工工资及福利费正常年为７２万元。

３、修理维护费：按固定资产的１０％计，正常年为１．１０万元。

４、折旧摊销费

本项目固定资产的折旧按直线折旧法计算，其中建筑物按照２０年折旧，残值率５％；设备按照１５年折旧，无残值，固定资产正常年折旧额为１０．９７万元。

本项目无形资产主要指土地，本项目无土地出让费，故没有摊销费。

详见附表：总成本费用估算表。

６．２．３财务效益分析

１利润及利润分配

该项目达产期，每年新增利润总额２５７．１５万元。所得税率为２５％，年新增所得税为６４．２９万元，新增净利润为１９２．８６万元。税后利润提取１０％的法定公积金，５％的任意盈余公积金，剩余为未分配利润，每年未分配利润达１７３．５７万元。

详见附表：利润及利润分配表。

２、盈利能力分析

（１）静态指标

总投资收益率＝年息税前利润／项目总投资＝８１．９４％；

资本金净利润率＝年净利润／项目资本金＝４７％；

项目利税率＝年利税总额／项目总投资＝８２．９９％；

税后动态投资回收期为３．２１年（含建设期）。

（２）动态指标

项目财务内部收益率是指能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的贴现率。本项目税前财务内部收益率为７８．４６％；税后财务内部收益率为６１．６７％。

项目财务净现值指项目未来现金流入量的现值与项目未来现金流出量现值的差额。本项目税后净现值９６６．５４万元（ｉ＝１０％）。

详见附表：项目投资现金流量表和附表。

３、财务生存能力分析

在项目运营期间，只有能够从各项经济活动得到足够的净现金流量，项目才能持续生存。本项目将考察计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营。

各年累计盈余资金不出现负值是财务上可持续的必要条件。本项目各年的累计盈余资金均为正值，拥有足够的盈余资金偿还贷款和利息，因而能够保障有足够的现金流量维持项目实施和运营。

６．２．４盈亏平衡分析

以项目设计生产、加工能力利用率表示（取达产期时的值）：

＝３１．０５％

安全边际率＝１－ＢＥＰ＝６８．９５％

根据安全性检验标准，当项目的安全边际率为４０％以上时，项目的安全等级为＂很安全＂，本项目正常年份的安全边际率为６８．９５％，因而本项目发生亏损的可能性很小。安全性检验标准见表：

表９－１　安全性检验标准

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６．３财务评价结论

表９－２　经济指标汇总表

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由以上财务分析可知，本项目财务指标合理，获利能力强，抗风险能力强，因而，从财务角度分析，本项目的实施是可行的。

第七章　效益分析

７．１社会效益

１、增加就业岗位，促进商业流通

餐饮业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据世界路由组织测算，餐饮部门每增加１个直接就业人员，社会就能增加５个就业岗位。这样通过滨海渔人餐饮项目的建设，即可以解决儋州市部分城镇人口的就业问题，还能为当地农民中的部分剩余劳动力提供一个就业机会。

本项目的开发，为儋州市旅游业增加了一个新的特色点，从而带动周边旅游业、住宿业、餐饮业的发展。据测算，项目直接收入每增加１元，能给相关行业带来近５元的间接收入。

２、改善人民生活，扩大对外开放

滨海渔人餐饮项目的建设，可以吸引大量中外游客，使得外界的先进思想、文化、观念和信息源源不断的输入，有效促进本地文化与外来文化的交流融合，从而加速其社会经济的现代化进城，提高儋州市民生活水平和质量。同时也有利于改善投资环境，扩大对外开放，提高儋州市滨海旅游都市的知名度。海上餐厅观光的发展，还将促进社会稳定，有利于当地海洋生态资源的保护和海南特色文化的弘扬。

７．２生态效益

本项目位于的儋州市海岸线海洋资源特色突出，生态环境优越，海域条件良好，沿岸人文氛围纯朴。但目前对于海洋开发这块利用较为粗放，不利于可持续发展。通过滨海渔人餐饮项目的建设，可以使全岛上下普遍重视海洋旅游资源保护和生态环境建设，让儋州市民自觉维护生态平衡，让消费者深入认识生态环境演变的规律，从而最大限度的协调好人与自然的关系，其所取得的生态效益是无可估量的。这不单符合可持续发展的要求，而且还能同时满足旅游者的需要，对促进生态环境的保护和优化具有重要意义。

第八章　结论及建议

８．１结论

１、项目建设符合国家、海南省及儋州市发展的相关政策，及整体发展规划的要求，项目的实施是必要的。

２、项目建设过程严格执行相关环保法规和标准，并严格按照有关规定采取措施防治各种污染，并确保日后的正常运行，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。

３、从工程技术上分析，项目的建设规模及内容符合实际需求，项目的建设方案符合国家相关建设标准。

４、从环境保护方面分析，本项目在建设期以及运营期采取有效的污染物防治措施，能降低项目对环境影响，使其达到国家相应的标准。

５、项目节能设计符合国家发布的节能法律、法规和产业政策，符合合理用能标准和节能设计规范，能源消耗品种、数量对所在地区能耗负荷的影响较小，节能措施较为完善，节能效果显著。

６、本项目的实施对促进儋州市滨海新城的发展都具有较大的现实意义，社会效益较为明显。

７、风险分析表明，本项目风险程度处于可控范围内。

８．２建议

１、加强工程建设＂三控制、两管理、一协调＂，加强核算，减少不可预见的工程事件发生导致的工程建设费用增加。

２、建议项目单位根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避项目可能遇到的风险。

３、项目实施过程中要遵循＂三个同时＂原则，即环境保护设施与主体工程同步设计，同时施工，同时运营。项目建设期内要严格实施水土保持方案，同时加强建筑材料的管理，实现余料的回收利用，减少废弃物的排放。

附表一：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表

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附表二：总成本费用估算表

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附表三：利润及利润分配表

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附表四：　项目投资现金流量表

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附表五：海上观光餐厅路线图

①白马井港口　洋浦大桥　海花岛

②白马井港口　春马大桥　儋州湾