投资者进入老龄产业 未来三种养老商业模式

很多人认为搞养老地产不赚钱，但在第一太平戴维斯北京商铺部董事施景鸥看来，养老地产盈利不是问题。在日前举行的第一太平戴维斯媒体见面会上，施景鸥专门就养老地产话题作了主题演讲，同时他还接受了中国经济时报记者采访。他说，我们现在看到的很多家庭结构是典型的“421结构”，这必然导致养老服务成为社会刚性需求。

投资者纷纷进入老龄产业

施景鸥说，中国已经步入老龄化社会，预计在2030年，中国的65岁以上老人将达到16．2％，这个规模是非常巨大的，到2030年左右，我国老人的人口净数量差不多达到2．4亿人。也就是针对于老龄化这样的市场，我们将会有2．4亿的消费人群。从国家统计局的数据来看，到2050年，老龄消费市场规模将从现在的占比8％提升到30％。

2013年，国务院就已经出台各种各样的养老方面的扶持措施，有专门针对养老产业开发和运营方面的扶持资金。国家政策导向是以居家为基础，以社区为依托，以机构为支撑的多元化的养老体系。

现在包括国有的企事业单位、大型开发商、不同类型的投资者都在纷纷进入老龄化产业。典型的案例，譬如一段时间以来市场上关注度比较高的泰康之家的模式，它通过一种专业化的养老社区建设，变成了结合保险在内的系统化的养老保障。当然，还有大量的存在于民间的正在运营当中的国有的、私立的中小型养老机构。但是施景鸥认为，面对中国这么大的养老市场，仅仅靠这点力量是远远不够的。

看护型和半看护型养老是刚需

在施景鸥眼中，正如很多行业往往通过高端引领，逐步形成向下发展的不同层次、不同档次的竞争业态一样，养老产业亦遵循这样的发展模式。 “我们通过调查发现，57％的高净值人群，居家养老是首选，28％的人选择中高端的养老社区进行养老，还有一部分就在社区中进行养老。所以说居家式是主流，但是养老社区型的养老是非常重要的辅助模式。 ”施景鸥说。

施景鸥表示，现在的社会结构，1975年以后出生的人群，基本上都是独生子女。到今天我们看到的家庭结构是典型的“421结构”（即一对夫妇赡养四位老人，抚养一个孩子）。这种结构产生了一个非常大的问题，当一个老人需要看护的时候，可能夫妻两人还忙得过来，当两个老人同时出现需要看护的时候，这个家庭就已经无法承受这样的看护力量，需要其他的社会力量的照顾，才可以完成这个看护。这其实就是我们现在养老行业的刚需。 “看护型和半看护型的养老，是我们未来不得不面对的刚需性的养老需求。 ”施景鸥说。

未来的三种养老商业模式

谈到养老的商业模式，施景鸥说，有些养老社区的非看护型模式，应该说在现在来看，并不是非常成功，因为很多的老人，尤其是中国的老人和美国的老人“概念”是不一样的，美国的老人更愿意和老人在一起，大家愿意在一个社群当中。中国人不是，中国人愿意看到年轻人，和年轻人在一起。我们未来的养老模式最重要的有以下几种模式。

第一种是在城市的核心区或城市边缘区域的集中式养老社区，与泰康之家模式有相似之处。但是跟泰康的模式最大的不同是，泰康是一个大而全的概念，而我们这里所说的是只针对半看护和全看护老人的专业化社区。

第二种是结合物业管理来进行的专业化养老板块的植入，也就是让我们的物业服务增加一个类似板块，变成日常居家的看护型养老。

第三种是和文旅相结合，地产开发和文旅、养老结合在一起。这种项目通常处在城市的边缘区，一个最大的特征是在短途的假期和“十一”“五一”小长假，家人能够通过小长假到老人所在的地区看望，同时家庭其他的中年人和孩子也能够在这样的区域形成娱乐和互动的话，就变成了微度假的概念。大家可能在一个周末把所有的事情在一个地方办成，这是结合文旅养老的、微度假的，位于城市边缘区的模式。

不重视适老化问题会很多

施景鸥说，现在养老项目开发方面主要是两大类型的物业，一大类是改造型的，还有一大类是新建型的。从产品模式来讲，改造型物业，如已建成的部分经营不佳的社区型商业，其中包括现在很多在城市中心区的社区型商业，可能它的体积不大，在几千平方米到1万平方米左右，在这些商业中开发形成一部分的养老经营内容，包括已建成的经营不理想的酒店、一些旧的办公楼、社区会所的改造，都可以产生非常好的经营效果。

“有可能大家会问，在这样的模式下，我们到底养老是怎么样去挣钱的，它的盈利能力是如何的。”施景鸥说，其实，国内保险业正在快速发展，包括一些商业人寿类的保险也在快速发展，这给养老人群提供了一个很好的资金层面的支撑。他说，从开发角度来讲，如果结合国家的政策扶持资金和运营阶段的扶持资金，包括开发商自己一部分资金，这个事情就可以操作起来。同时项目出售一个养老单元的居住权，像北京这样的城市，每个人差不多要交80到100万元前期押金，每个月还有月费。因而盈利是没有问题的。

施景鸥告诉记者，日本木下之前做过统计数据表明，5000平方米的单元，通过改造来实现养老，它的投资回收期是8－10年。“这对于任何开发商来讲，已经是一个非常好的项目了，因为中国的商业开发能达到20年的投资回收已经可以做融资了。所以是一个非常好的模式。”

在施景鸥看来，未来新建型养老物业通常采取大型集中式的医养结合的模式，即医疗急救结合养老，共同形成“医养结合”的概念。如果发生急救这类情况，也能够有及时的措施处理。这是未来发展的一大趋势。

谈及社区型日间看护所，施景鸥说，我们现在新开发的住宅楼盘，它的会所和部分的会员房，都建议考虑设置一部分日间看护的功能，使住宅产品更加的多元化，卖点更多。同时在设计层面要重视适老化的设计。施景鸥强调，不重视适老化设计，往往暴露的问题会很多，开发商在这方面还不是很重视。如果在产品设计上，一定程度上关注到适老化的设计，会对整个楼盘产生新的价值。