巴曙松：房地产周期五个变化趋势

　解说2016年博鳌房地产论坛8月11日在海南省陵水县开幕，本届博鳌房地产论坛主题为“改变的力量”。中国银行业协会首席经济学家巴曙松在谈到这一轮的房地产周期变化趋势时提到，这一轮共有五个趋势。

首先是分化与同化并存。一方面，一、二、三线城市之间出现逐渐分化的趋势，新房和二手房分化，不同城市或者同一城市不同区域房地产市场之间，甚至不同的产品之间供需结构和周期变化的差异越来越明显。另一方面，城市间的同化趋势也在增强，主要表现在一线核心城市的人口、交通、经济产业转移等等方面对周边市场产生传导效应，使得核心城市周边的市场协同联动效应明显增强。

同期（中国银行业协会首席经济学家巴曙松）

2015年以来，一线、二线城市的房地产销量价格持续升温，库存下降很明显。而三四线城市则呈现出销售低迷，去库存压力比较大的这么一个现象。同时，城市间的同化趋势也在增强，主要表现在什么呢？一线核心城市的人口、交通、经济产业转移等这些方面对周边市场产生传导效应，使得核心城市的周边市场协同联动效应明显增强。北京市场热，传导到周边的河北廊坊固安市场，我们看到，它的交易量和房价上升得很快。

解说第二，是新房高端化趋势。土地供给的收缩和宽松的信贷，同时从供给和需求两个角度产生作用，推动了住宅的高端化。

同期（中国银行业协会首席经济学家巴曙松）

新房成交的高端化，主要就是土地供给的收缩，刚才大家也提到了，宽松的信贷政策，改善型的资产保值增值的需求的上升。同时从供给和需求两个角度产生作用，推动了住宅的高端化。

解说第三个趋势是一线城市的二手房化。未来，一线城市由于受制于土地供应的限制，新房供给越来越少，二手房交易将会越来越多。

第四个趋势，改善型需求成为主导。

同期（中国银行业协会首席经济学家巴曙松）

近期改善型需求增加，一个是现在年轻人创业，改善型需求年轻化，第二个就是2008年推的一大波购房人群攒的这么多年的钱，刚刚到了换置房屋的阶段，它也像一个波浪推进一样，有一个财富的积累、需求的新增和替换。改善性需求的增加主要表现在两点：人均居住面积在增加，我们看到这个明显在增加，房屋的居住要求在提升。

解说第五个趋势是财富效应突出。随着住房自有率的不断提高，房屋资产价格的财富效应显现。