康格斯花园项目估算

 投资估算与资金筹措

一、 项目总投资估算

1、 估算依据

依照相关的项目资料以及当前区域建筑市场的价格情况。

2、 项目投资概算

① 土地费用，包括土地使用权出让金，土地开发费，城市建设配套费。根据《土地使用权出让合同书》及《房地产证》，该宗地地价款为人民币8000万元。

②前期工程费：包括规划勘测设计费、可行性研究、报建费等，按建筑面积150元/平方米计，项目前期费用共6594万元。                                                                   

③ 房屋开发费：包括建安工程费，附属工程费和室外工程费，共计51435万元，财务计算中视同建设期内均匀投入，具体见下表（单位面积造价按照目前市场行情推算得到）。其中洋房（含商铺）按1100元/平方米，低层住宅按950元/平方米，酒店按2500元/平方米，托儿所、幼儿园按1500元/平方米（含装修），商业中心按2500元/平方米（含装修），管理处、文化站、老年活动中心按1500元/平方米（含装修），车库按1500元/平方米计，会所按2000元/平方米计。

④ 配套设施费：包括供水、电、气、道路、景观、消防等，按建筑面积140元/平方米共计约为6155万元。

⑤ 管理费用：包括开发工程的各项间接费用及公司管理部门管理的各种费用。按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的8%估算，全部计入开发成本，则5282万元。

⑥ 销售费用：是指销售产品过程中发生的各项费用以及委托代理的各项费用，取销售收入的3%计，为3961万元。

⑦ 财务费用：是指公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为借贷利息，按贷款10000万元，年息7.02%，贷款2年计，本项目财务费用为：1424万元。

⑧ 不可预见费用：按土地费用，前期工程费、房屋开发费、配套设施费四者之和的5%估算：约3609万元。

3、 项目总投资

表4    项目开发总投资计算表

以上分析估算，本项目总投资额为86460万元。

二、 项目资金筹措及资金平衡分析

本项目总投资额为86460万元，其中第一期投入19303万元(不计土地成本)。其资金来源为：自有资金8700万元，银行贷款10000万元，自筹资金603万元。