海南省农垦商贸置业集团金环仓储中心项目可行性研究报告

第一部分 项目总论 1
一、项目概况 1
二、主要技术经济指标表 2
三、项目可行性分析 3
第二部分 项目建设背景及建设必要性 5
一、项目建设背景 5
二、项目建设的必要性 9
第三部分 市场分析 12
一、宏观物流市场调查 12
二、海口物流市场调查 18
三、拟建项目SWOT分析 20
第四部分 项目功能技术方案 24
一、总体设计概况 24
二、总平面布置 24
三、项目公用辅助工程 27
第五部分 项目建设与选址条件 31
一、项目建设所在位置现状 31
二、项目建设条件 32
第六部分 项目环境保护及安全卫生 36
一、项目环境保护设计依据 36
二、项目主要污染源及污染物 36
三、环境治理和保护措施 36
四、环境影响评价 37
五、设备保护、作业安全 38
六、职业卫生 39
七、水土保持 39
第七部分 项目消防 41
一、设计依据 41
二、总平面与单体建筑 41
三、消防给水 41
四、电气 42

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第一部分 项目总论

一、项目概况
（一）项目名称
金环仓储中心项目可行性研究报告
（二）项目开发建设单位
海南农垦金环物资实业总公司
（三）项目建设地点
海口市海榆中线2.5公里处，第Q1005号土地、第Q3638号土地
（四）项目建设内容及规划设想
拟建农资仓储面积30000平方米，结构为钢构建筑。改造现有建筑面积15024平方米。
（五）项目用地规模及性质
项目总规划用地面积107亩（71333.9平方米），土地性质为划拨土地，用途为生活、仓储用地。海口市控规规划为农贸市场、金融商业、二类居住用地。
（六）项目市场定位
农资等物资仓储租赁、厂房出租。预测租赁价格12-18元/㎡。
（七）项目类别
    1 工业建筑（物流仓储）
根据中华人民共和国国家标准GB/T 19680-2005《物流企分类与评估指标》，物流仓储划为工业建筑。
    2 物流地产
根据我司发展方向，我司发展到一定阶段，向置业方向发展；根据物流发展的趋势，我司将该项目定位为物流地产，进行生产性固定资产投资。
（八）项目建设时间
2012年10月至2015年10月，分三期开发建设，每期投资2000万元
（九）项目投入总资金及效益情况
本项目投资额为6000万元，实现年营业收入约1431万元,净利润119万元,投资可以在6年内收回,具有很好的经济效益。
（十）项目单位概况
海南农垦金环物资实业总公司（海南省农垦第二物资供销公司）成立于1980年，是海南省农垦直属商业企业，2010年6月海南省农垦商业置业集团公司成立后，归属该集团公司。公司位于海口市海秀中路，主要从事仓储、贸易、商业等服务业。在海口市周边拥有三个仓库区等土地资源，具有较强的发展潜力。   

二、主要技术经济指标表
项目主要技术经济指标
序号 指标 单位 数值 备注
1 总用地面积 M2 29480 ——
2 规划总建筑面积 M2 47049 ——
3 新建仓库建筑面积 M2 20515 ——
4 商铺建筑面积 M2 11520 ——
5 装修改造保留建筑面积 M2 15014 ——
6 建筑密度 % 35 ——
7 容积率  0.56 ——
8 绿地率 % 15 ——
9 项目总投资 万元 6000 ——
10 项目长期贷款 万元 5000 ——
11 项目仓库租赁单价 元/ M2 18 租赁
12 财务内部收益率 % 18 ——
13 财务净现值(所得税前) 万元 402 正常年
15 动态投资回收期(所得税前) 年 4.86 ——
17 财务净现值(所得税后) 万元 323 正常年
19 动态投资回收期(所得税后) 年 5.44 ——
20 投资利润率 % 33.13 ——
21 投资利税率 % 79.47 

三、项目可行性分析
1、“物流仓储”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资开发方向是正确的。
2、海口是海南地区重要的政治、文化、经济中心，也是重要交通枢纽城市和商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流仓储中心，将为推动海南国际旅游岛建设及周边地区的发展起到重要作用。
3、工程建设内容：现代化仓储中心，占地面积107亩（新建和改造仓库、沿街商业面积约30000平米 ），总投资6000万元人民币，其中固定资产投资总额为4500万元，流动资金1500万元。
4、项目建成达到正常运营年时经营规模可达到主营业务年收入为1431万元人民币，带来年税收282万元人民币。
5、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为18%，高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。

四、存在问题及建议
目前，我国仓储中心业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流中心的认可度还不是很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。

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