关于拟建商务酒店项目可行性论证分析

一、项目地理位置调查及分析

1）区域概况

该地块位于贡湖路（苏锡路）西侧，金城路南侧，金城湾路东侧，紧邻易初爱莲超市、滨湖区政府及太湖新城的市政府。区内密集汽车4S店集中销售区。

2）交通便捷程度

该区域以交通型主干道和次干道并重，交通型主干道有贡湖路（苏锡路）、金城路高架及蠡湖路等，其中贡湖路为到太湖新城、新市政府的主干道，苏锡路（无锡—苏州）基本呈南北走向，双向六车道；金城路呈东西走向，是连接运河和以北地区以及五里湖、太湖风景度假区的主要干道之一。

3）项目能见度

规划中两年后随着老滨湖区政府的搬迁，该建筑的西面为湿地公园，北面为金城湾商业广场，该区域设计规划以发展酒店、商务、住宅为主，现在道路正在拓宽，可见政府改造力度很大。

4）周边居民购买能力状况研究

以易初爱莲超市和乐购超市为调查对象,周边的消费群体是以东绛、华庄、  

芦庄居多，消费能力属于一般水平，而目前周边的一些商铺的经营情况也不容乐观，这与道路改造也有一定程度的关系。不过附近居民对本区域的发展和规划持乐观态度。

二、地块周边环境远景规划

规划地区将以五里湖金城湾风景区为主体，发展酒店商务、商业、住宅为主，全面提升金城湾地区的功能结构，使之成为城市南拓的门户地区、五里湖休闲旅游的重要补充、区域功能优化的承接地。
    规划金城路以北地区以精品商业住宅混合用地为主，沿贡湖大道地块布置适当商业、酒店、办公及社区服务设施用地。金城路与扬名路之间是蠡湖东扩景区的主要基地，占地总面积约72公顷（包括水域面积），公园主入口设置在贡湖大道上，与轨道站点出入口相连紧密，公园内设置适量的小品设施，以休闲、旅游等功能为主。金石路以南、梁塘河沿线地区为梁塘河湿地公园，湿地公园内以生态绿化为主，结合水系，形成引人入胜的绿化生态空间。

-----上述资料选自无锡市规划网   发布时间：2009年7月9日 

三、项目地块土地级别 

表2  主城区商业用地定级各级土地分布范围表

土地 级别	地块 编号	分 布 范 围
九	9-4	张巷上－刘潭桥－徐甲里－小溪桥－高车垛－张巷头－西曹－南蒋巷－仙河头－南巷上－赤马咀－席巷上－殷巷上－下曹巷－五里湖－金城湾－雪栅桥－北奄头－曹巷上－梁塘桥－龙潭－京杭运河－张巷上

表9  主城区基准地价表

单位：元/m2

级别 用途	一	二	三	四	五	六	七	八	九	十
商业	18000	13000	9800	6800	4400	3400	2000	1400	950	550
住宅	6200	4800	3600	2550	1700	1000	650	450
工业	800	650	520	420	300	240

 

-----上述资料选自无锡市国土资源局

*该地块基准地价为3078m2×950元/m2=2924100（元）

*润辉公司大楼折价费约为 2150m2×4000元/m2=8600000（元）

-----4000元/m2参考卢庄中心区房屋均价        

*土地出让金计算方法

出让金总额（地面价）=每平方米土地的单价×土地总面积

出让金总额（楼面价）=摊到每平方米建筑面积的地价×总建筑面积

摊到每平方米建筑面积的地价=2924100（元）/15000m2=194.94（元/m2），194.94（元/m2）×（15000-2150）m2=250万（元）。

*费用总计2924100+8600000+2500000=14024100（元）

四、土地投资价值分析结论

该地块基准价格及润辉大楼折价费及补交土地出让金共计1400万元，加上大楼拆除费用等其他手续费用也可控制在1500万元以内，估算结果与润辉公司所给出的2000万的价格有500万左右的空间，就目前政府规划及周边发展情况来看，该土地具备长线投资的条件。

第三部分：拟建商务酒店合理性分析

一、拟建商务酒店的占地面积、绿化率、投资总额、楼高、建筑      

面积等分析

酒店名称	国际/国内	占地面积	建筑面积	绿化率	投资总额	楼高	客房数
名称待定	国内	3150	15000	<30%		19层

二、无锡商务酒店的占地面积、绿化率、投资总额、楼高、建筑      

面积等分析

酒店名称	国际/国内	占地面积	建筑面积	绿化率	投资总额	楼高	客房数
古罗马大酒店	国内	11000	16000	>40%		7层	150

第四部分：酒店市场环境调研

一、无锡市商务对酒店市场的影响

商务客户群体特征

1、 文化水平，生活素质较高，有一定的社会层次

2、 经济承受能力较强

3、 对房间的商务要求较高

4、 该客户群入住酒店日期相比旅游客户较长，定向性尤为强烈

随着无锡经济的高速发展，外商对无锡的投资环境也逐步认可。大量外资企业进驻无锡，随之各类人才大量涌入，酒店市场也对该类客户比较关注，各大酒店竞相出台了一系列的优惠活动来吸引该客户群体。预计随着无锡经济的稳定发展，商务客户群将会是无锡酒店行业的一个业绩增长亮点。

二、中国酒店业发展前景与趋势

研讨嘉宾：张润钢(董事长—首旅建国酒店管理有限公司)；

1、中国酒店业的主要挑战—局部供给过剩、部分酒店项目回报率差，2008年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。张润钢指出，从2006、2007年全行业业绩来看，五星级酒店盈利情况良好，三、四星酒店亏损严重；部分酒店开发商的投资水平急需提高。

2、Mr.MiguelKo认为高星级酒店在我国某些地区已经呈现出过剩的供需状况。随着酒店业市场的不断成熟，投资者以高投入攫取高利润的时代已经不复存在，从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓，资方必须有雄厚的资金作保证。

三、无锡市区三星级以上宾馆酒店市场综述及发展历程

无锡是区域性的交通枢 纽。无锡交通十分便捷，是沟通江苏、浙江、安徽三省的交通枢纽。全市以高速公路为骨架的交通已初步形成，九条公路干线通往沪、宁、杭等重要城市，交通上的便捷也是无锡酒店产业可保持稳定、持续发展的支撑点之一。

无锡是著名的风景旅游胜地，酒店行业历史悠久，发展稳定，随着市场经济的高速发展，市场对酒店行业的需求也逐渐增大，要求也更高。目前三星级以上（含三星级）宾馆、酒店有    150   家， 其中五星级酒店有    4    家；四星级酒店     28   家,高档酒店市场已然形成。现在随着无锡的经济高速发展商务客源也在逐年递增；加之游市场的蓬勃发展，酒店行业正处于较好的发展阶段。