云南白天鹅大酒店项目可行性分析报告

（1）项目建设有利于提升城市形象，加速城市化进程

云南是云南典型的农业县，由于多方面的原因，城市发展和城市化水平都处于较低水平。云南景区的开发不但带动了当地相关行业的发展，还给景区农民增加经济收入。进入“十一五”，县委、政府确定开发云南新城区，一方面满足城市扩展的需求，另一方面随着旅游支柱产业的发展，必须强化服务配套设施，旅游住宿、餐饮、购物、文化休闲度假，是旅游业不可缺少的服务项目，基于城市发展和旅游业发展的两个需要，形成了云南新城区建设的主体，在旅游业方面，将服务功能与城市建设有机结合起来是很好的决策。

项目的建成，将能有效地改善云南在旅游接待设施水平方面的不足，进一步提升云南的旅游接待、商务接待水平，有利于提升云南的城市形象。项目的成功开发，尤其是四星级酒店的建设，将填补云南作为一个知名旅游目的地而没有四星级酒店的空白，这在整个云南州都具有一定的前瞻性，有利于提升云南的城市形象，有利于丰富云南的城市内涵，有利于云南旅游经济发展模式从质量低的“观光型”向质量较高的“观光休闲度假型”转变。

（2）是提升云南旅游接待能力的需要

项目的建成，是云南旅游接待水平发展的一个里程碑，结束了云南以及整个云南州没有四星级酒店的历史，开创了云南旅游接待的新起点，它的建筑理念、规划设计以至建筑品质、建成后所引进的先进的酒店管理模式和管理方法等，都将对现在以至今后一段时间内的同类型项目产生超强的影响力，发挥积极促进作用，从而推动云南当地各项旅游配套设施的日益成熟，项目在建成营业后，将引进先进的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和达到的接待水准必将大大提升云南旅游接待的质量和发展水平，提升云南旅游接待能力。

（3）项目的建设，有利于促进当地的招商引资和经济发展，促进当地就业，有利于构建和谐社会。

项目在开发过程中，将引进先进的开发理念和开发模式，项目宏大的固定资产投资规模，可为当地经济建设产生巨大的拉动作用，必将成为云南县的一个新的经济增长点；项目在开发过程中，预期能给政府带来500万元左右的财税收入，进入经营期后每年能为政府带来800万元左右的财税收入；项目在开发建设以及建成后的经营过程中，将会为云南当地提供一定的就业岗位，缓解当地的就业压力，有利于和谐社会的构建。

同时，项目在开发经营过程中，将引进先进的开发、管理、经营技术与理念，为云南当地培养各方面高素质的专业人才，提高当地的劳动素质，促进当地社会经济的进步。项目的建设，将大大提高云南在高级商务接待能力方面的不足，高档次的酒店设施，带来的是高层次的商务客户和高端客户对云南城市发展的信心，必将促进与增强云南的整体招商引资能力与水平。

（4）项目的开发，有利于人民群众物质文明和精神文明建设

项目的建设，与云南城市化进程的步伐紧密相连，与求被旅游市场的发展息息相关，项目的建设，将给云南人民带来开放式的园林景观和休舔场所、高档次的娱乐休闲中心、集中的商业购物广场和步行街、展示当地城市形象的四星级酒店，项目的建成，将能有效的提高当地人民群众的物质消费水平，促进当地的物质文明建设。同时，城市休闲设施和文化场所的搭建，有利于当地人民群众文化生活水平的提高。

（5）项目的建设，有利于改善旅游基础设施，促进城市总体建设

项目的建设，将提升云南在文化、商业、旅游等生态方面的丰富性，使云南版块成为云南旅游经济圈的有效互补和功能延伸，进而成为云南的标志性休闲度假中心。项目在开发建设过程中，将紧紧围绕云南“创建山水园林生态旅游城市”的指导方针，合理规划、精心施工，引进具有实力的的投资上、开发商，以及一流的设计、施工、监理、营销策划单位，为云南的开发建设带来先进的理念，对于云南云南版块的建设开发有着长远的指导与示范意义。

（6）项目的成功开发，有利于民族文化的传承与传播

项目的开发，将以“可持续发展、永续经营”为宗旨，践行“区内旅游，区外服务”的旅游发展战略，项目的开发建设，符合省政府大力实施繁荣民族文化、发展文化产业、建设民族文化大省的战略目标，将能有效的推进云南文化产业的建设，对云南旅游文化市场的发展提供良好的发展机会和强劲的原动力。项目建成后，将成为云南的民族文化传播基地之一，有利于民族文化的保护和传承。云南境内居住着汉、壮、苗、彝、瑶、白、回等多种民族，各种少数民族都有着风情浓郁的优良传统文化，项目的建成将成为各民族文化的展示、传承与保护起到积极的作用。

二、项目概况

（一）拟建地点

云南云南·云南云南大酒店建设项目选址于云南县云南新城区，云南县位于云南省东南部、云南州西北部，地理坐标为东京104°20′，北纬24°04′，距省城昆明市280公里，距云南州府（云南县城）114公里，县城设锦屏镇，海拔1452米。项目用地东临城市中心公园，西靠规划中的商业步行街，北面是规划中的风味食品街，南毗建设中的60米大道，与盛德花园隔街相望，处于云南新城区的中心位置，交通便利。地块通过云南大街与县城相连，距云南县城直线距离不足1公里，距云南风景区10公里左右。该地块属于规划中的旅游接待区。规划用地性质为商业用地。地块规划净用地面积约15.68亩。项目地势中间高四周低，整体呈四方形。项目地块周边交通干道主要有规划中的60米大道、32米大道，北侧是规划中的风味食品一条街，东面是规划中的商业步行街，规划交通条件良好。地块现有附着物主要是自然植被及部分临时建筑物，地质情况较好，比较适宜建立位于城市中心区、现代、时尚、能满足旅游接待、休闲度假、购物娱乐、健身、生态等多项功能为一体的建筑项目。

（二）建设规模和内容

1、建设规模

根据《云南县云南旅游发展规划》、《云南县旅游业发展“十一五”规划》和《云南片区详细规划》，经长期调查，为缓解云南景区节假日旅游接待房源严重不足的问题，本项目总建筑面积拟定为22929.91平方米，设客房（标间）212间，日接待游客能力400人。

2、建设内容

（1）酒店客房（按标间计）：212间，每标间35.28平方米，合计8122.3平方米。

（2）会议：454.4平方米

（3）文化娱乐：1153.4平方米

（4）餐饮：1641.2平方米

（5）商务（含商场）：453.5平方米

（6）康体：1447.4平方米

（7）地下停车库2020平方米，52个车位。

3、建筑功能规划

——云南大酒店为四星级旅游大酒店，是整个云南旅游区的总接待中心和旗舰店，营运功能定位于涉外、会务、商务接待。

——含总统套房、高档商务套间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间、残疾人房间等百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能。酒店日接待能力设计为300—400人次。

——商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配置。

——四星级旅游度假酒店，是云南和云南第一家四星级酒店，将成为云南乃至滇东南地区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补云南云南多年来在高端酒店产业方面的缺憾，将有效的提升云南知名旅游城市的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。

（三）主要建设条件

1、丰富的旅游资源是四星级酒店建设最可靠的依托

云南旅游度假区始建于上世纪80年代末，经过近20多年的开发利用与保护，已经成为国家3A级景区，随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的提高，加上国家推行长假休息制，景区的人气逐年上升，整个旅游业的发展规模一年一个样，从而推动相应的服务业的巨大需求，特别是以食宿为主的接待条件是旅游地不可缺少的硬件建设。因此，在云南县城建设一个旅游接待中心，深厚的旅游资源是旅游酒店的最可靠客源保证。

云南旅游度假区位于云南县中部，总面积4.83平方公里，平均水深4米，最深处30米，蓄水1300万立方米，目前已经开通了21公里的水上游路，开发了荷叶湖、情人湖、灯笼湖、摆龙湖、仙人洞、观音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水电站等景点，建起了仙人洞彝族文化生态村。这里天蓝水碧，湖面迂回曲折，山水相映。湖边连片分布的田野、深林、花草和掩映在葱笼山林中的村庄，形成天、水、人和谐共处的云南荷湖风光。荡舟湖中，舟移景换，一步一景，令人不禁想起“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”的诗句，不禁令人流连忘返。

云南旅游度假区属大型旅游景区，景区内旅游景点分布众多，一是自然生态型旅游以云南的湖水，将荷叶湖、情人湖、灯笼湖、摆龙湖、仙人洞、观音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水电站等景点串联起来，以展示云南旅游度假区的水体、群山、植被、地貌等自然景观；二是民族风情型旅游以水路与陆路相结合游线为依托，将仙人洞彝族文化生态村以及其他村落串联起来，以展示云南旅游度假区的民俗村寨风貌；三是文化生态旅游，以赏荷、品荷、说荷为基本内容，展示云南极具魅力的荷湖风光与荷文化旅游。

2、优越的地理位置

拟建的云南大酒店选址于云南县云南新城区，距县老城区中心1公里，距云南8公里，毗邻120亩云南城市中央公园，界于景区与老城区之间，交通和地理位置处于枢纽地位。符合区内旅游、区外服务的景区总体规划设想。

3、新城区基础设施条件能满足项目要求

云南新城区规划起点高，主干道60米宽，次道32米，并大部已建成，城市中心广场的核心形象已显露，周边是以接待为主的旅游项目，如星级酒店、风味食品街、购物步行街、度假村等正在建设中。基础设施水、电、路等场地条件十分良好，结合本项目实施创造了较好条件。

（四）项目投入总资金及效益情况

云南酒店投入总资金8527.99万元，。所需资金全部由开发企业筹集，项目建成投入运营后，年营业总收入预计2122.81万元，总成本1364.10万元，税后利润482.26万元，9.91年收回投资。

（五）主要技术经济指标

主要技术经济指标表

序号	指标名称	单位	指标	备注
一	建设规模
	总建筑面积	㎡	22929.91
	地上部分	㎡	20298.71
	商场	㎡	435.5
	餐饮	㎡	1641.2
	客房	㎡	8122.3
	地下部分	㎡	2631.2
二	工作制度
	全年工作天数	天	360
	日工作时数	小时	8	中午轮流进餐
三	主要动力年用量
	水	M3	46355
	煤	T	200
	电	KW.h	196
四	项目定员	人	130
	其中：营业服务人员	人	58
	辅助营业人员	人	36
	管理人员	人	36
五	建设指标
	占地面积	㎡	10453
	建筑密度	%	26.98
	容积率	%	1.96
六	总投资	万元	8527.99
	其中：建设资金	万元	8527.99
	流动资金	万元
七	万元营业收入占用建设投资	万元	4.018
八	平均总产值（营业收入）	万元	2122.81	正常达产年
九	全员劳动生产率	万元	16.323
十	年均营业成本	万元	1364.10
十一	年均毛利润（利润总额）	万元	643.02
十二	年均营业税金及附加	万元	115.69
十三	年均所得税	万元	160.76
十四	全部投资财务内部收益率	%	6.55	（税后）
十五	全部投资财务净现值	万元	1524.4	（ic=12%）
十六	全部投资静态投资回收期	年	9.16	（税后）
十七	盈亏平衡点（BEP）	%	53.6
十八	投资利润率	%	7.54	（税前）
十九	投资利税率	%	7.01	（税后）
二十	建设年限	年	2

（六）结论与建议

本项目符合国家城镇建设的相关政策法规，符合云南《云南片区详细规划》精神和《云南县旅游业发展“十一五规划“》的要求，符合云南县”建设山水园林生态旅游城市“的城市发展目标，项目的建设，具有一定的经济效益和巨大的社会效益。

本项目属于酒店投资项目，受旅游市场和当地酒店业发展的影响很大，根据对云南县和云南景区旅游市场和酒店市场的调研、分析和预测，项目有较好的市场前景，财务分析结果表明，项目及经济效益上可行。本项目区位理想，有较好的发展潜力，适合开发酒店、商业等经营型物业，本项目的开发可以有效解决云南县城接待能力不足、缺乏高星级酒店接待设施等突出矛盾，促进云南云南景区旅游业的繁荣和发展。

项目建设是云南旅游支柱产业的组成部分，而旅游业是调整产业结构、扩大内需，促进开放、繁荣经济、扩大就业、增加群众收入和带动精神文明建设的大事，项目开发有明显的社会效益，具有深远意义。成功的组织、实施、开发好本项目，将能为云南社会经济的繁荣，为云南云南新城区的总体建设，对云南旅游产业、文化事业的进一步发展做出积极的贡献。