南海黄岐泌冲岗项目可行性研究报告

　　目 录

　　第一部分 项目概况

　　一. 宗地现状

　　二. 大市政和社区配套

　　第二部分 法律及政策性风险

　　1. 土地使用权现状

　　2. 用地规划手续

　　3. 合作方式

　　4. 风险分析

　　第三部分 划要点分析

　　第四部分 市场分析及项目定位

　　一. 广州市国民经济增长与住宅市场主要特点

　　二. 项目所在区域特点及项目个性

　　三. 区域市场分析

　　1. 区内现有住宅项目

　　2. 潜在市场竞争分析

　　四. 本案辐射范围及其市场特征

　　1. 辐射范围

　　2. 辐射范围市场特征

　　五. 项目定位

　　1. 客户定位

　　2. 产品定位

　　3. 价格定位

　　第五部分 投资收益分析

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　　第一部分 项目概况

　　一、宗地现状

　　1.地理位置

　　南海市黄岐区泌冲岗项目与广州市白云区金沙洲接壤，地块占地面积438238平方米(约657亩)。

　　l 地块南对面的工业开发区占地面积199922平方米(约300亩)，目前开发区东北面已修建广东现代俊惠学校、检察院培训中心和南方制版厂(约占150亩)。

　　l 地块西公路对面为广州市中学生劳动技术学校。

　　2.地块进深示意及四至

　　东至山岗(与金沙洲紧邻)，南至南海市南兴工贸有限公司工业开发区，西至宽约25米的城市规划支干道(连接广佛高速公路)，北至山岗(与金沙洲城市生态公园相连)，紧邻泌冲二小和黄岐高级中学。

　　3. 地形地貌

　　地块呈丘陵地貌，区内有七个山丘,其中五个集中在地块东北部(最大标高落差约34=42-8米)，西部及南部已开方取土,地势平缓, 但尚未平整土地。附着物以自然生长的树木和杂草为主，及两个天然水塘。

　　另外，地块边缘有两条架空高压(220KV和110KV)输电线通过，对景观有一定损害，但开发商可将其迁移，以消除其影响。

　　4.地质条件

　　依据同板块《广州金沙洲居住区控制性详细规划》的分析：地块山丘覆盖层属于泥质粘土，下部为石炭系灰岩风化体，风化厚度不大，地基条件好，属基岩地基浅埋区。

　　5.周边工厂现状

　　本地块边现存的咏昱金属制品有限公司(位于地块西公路对面20米处)及南方制版有限公司(位于地块南对面的工业开发区内35米处)，规模不大，虽尚在生产，但污染较小，因此应该不会对营销造成损害。

　　6. 进入地块沿途现状.　

　　从广州环城高速公路下沙贝立交后，沿广佛高速路旁辅道，穿过地块边的工业开发区地块，到达地块南部约2.2公里，约三分钟的车程。

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