xx房地产开发项目可行性研究报告

　　目 录

　　1、项目概况……………………………………………………………………04

　　2、开发项目用地的现状调查及动迁安置……………………………………04

　　3、市场分析和项目定位………………………………………………………05

　　4、规划发展建议………………………………………………………………22

　　5、资源供给……………………………………………………………………24

　　6、项目开发组织机构、管理费用的研究……………………………………24

　　7、开发建设计划………………………………………………………………25

　　8、项目资金来源及经济分析…………………………………………………26

　　9、结论及建议…………………………………………………………………27

 

　　关键词：房地产、项目可行性研究报、房地产项目可研报告

 

　　一、项目概况：

　　1、项目名称：“￥￥花园”

　　开发建设单位：**￥￥房地产开发有限公司

　　2、项目地理位置：本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。

　　3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园•星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，2005年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到2006年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于2006年下半年进行销售，其时机比较适宜。

　　4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面(跃进北路对面)为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园•星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。

　　二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：

　　1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米(约11.72亩)，均属商业、居住用地，使用单位均为**￥￥房地产开发有限公司。

　　2、拆迁调查：本项目土地使用权属**￥￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥￥公司，不存在大的拆迁难的问题。

　　3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房(租赁站)，其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。

　　4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。

　　三、市场分析和项目定位：

　　一)、市场分析：

　　1、2004年**市房地产市场供给现状分析：

　　1)、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2004年**市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2003年减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96%。

　　2)、2004年商品房施工面积2026744平方米(其中：本年新开工面积1219914平方米)，施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率22%。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降6.3个百分点，为83%。

　　2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65%，同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套(幢)，同比2003年减少106773平方米，402套(幢)。

　　从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。

　　2003年**市住宅投资所占比重为89%，2004年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。

　　3)、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%;商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%;写字间竣工12938平方米，比上年增44%;其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。

　　4)、商品房进入市场情况：

　　2004年，**市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场

　　表五：**市2004年商品房竣工面积(按用途分)

　　类型 合计 住宅 商业用房 写字间 其他

　　2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181

　　2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673

　　同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35%

　　所占比例 81% 17% 0.8% 1.2%

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