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目 录
第一部分 项目概况
一、项目名称 ………………………………………………………………4
二、项目性质 ………………………………………………………………4
三、项目建设地点及其条件 ………………………………………………4
四、项目(产品)定位 ……………………………………………………5
五、市场定位 ………………………………………………………………7
六、主要规划设计条件 ……………………………………………………8
七、项目规划设计内容 ……………………………………………………8
八、项目合作开发模式 ……………………………………………………14
九、项目总投资估算 ………………………………………………………15
十、市场营销与效益分析 …………………………………………………19
第二部分 融资合作方案
一、项目投资开发进度及资金筹措计划 …………………………………27
二、项目公司的原始股权价值分析 ………………………………………30
三、项目融资或战略合作模式 ……………………………………………32
结论部分 ……………………………………………………………………35
第一部分 项目概况
一、项目名称：
三亚xxx项目。
二、项目性质：
海滨亲水型城市度假休闲设施与住宅项目综合开发(国有困难企业改革发展与职工再就业工程)。
三、项目建设地点及其条件：
项目建设地点位于三亚市榆林湾东岸、海南省榆亚盐场驷轩分场的全部地界范围。项目区位于三亚市主城区规划范围内，南接三亚市大东海旅游区，北靠三亚市田独镇，西临榆林湾、大茅河与三亚市榆红管区相连，东隔安罗岭与亚龙湾国家级旅游度假区为邻(通过田独镇的旅游专用通道和本项目区现有的600～1000米长的两条山路均可通往亚龙湾)，是连接三亚市区和三亚亚龙湾国家级旅游度假区、三亚海棠湾国家级旅游度假开发区、田独镇新兴工业区、六道渔港及南海海洋渔业综合服务基地的咽喉之地，正在建设中的红沙大桥将把本项目区与三亚市区连为一体，其地理位置十分优越。
榆林湾是一个呈南北走向的狭长形海湾，其北部为大茅河出海口与田独镇国家级热带生态农业示范基地，南部为中国南海地区的重要海洋军事要塞——榆林军港，西侧为三亚市的城市中心制高点——海螺岭与狗岭山地，东侧为亚龙湾的主要背景山脉——安罗岭，中间有大茅河、榆林湾水体及红树林生态长廊自北向南贯彻全境。其整体地形如同一把纳凉休闲的太师椅，山海河城汇集一体、水木清华生机勃然，是三亚市区唯一可从事大型人工水系营造工程的高档海滨建设项目开发用地，也是目前三亚市区硕果仅存的亲水型城市旅游度假发展空间，具有无可限量的投资价值与升值前景。
四、项目(产品)定位：
(一)着眼基础设施建设。对榆林湾、大茅河近4000亩水面及其沿岸的红树林生态环境进行彻底维护和改造，根治大茅河水患，疏道清淤，提高防洪、泄洪能力，防止水流倒灌给榆林湾、大茅河两岸人民造成的生命、财产损失。
(二)改善榆林湾水质环境。以生物科技和工程科技手段，治理并恢复榆林湾、大茅河的水质环境，使之达到国家二类以上水质与海洋生物链得以重新自然繁衍的环保标准。
(三)保护红树林生态环境，使其繁荣昌盛，并使之成为提升三亚榆林湾旅游度假环境品位的“水上绿色景观长廊”。
(四)按照三亚市整体的城市功能规划进行运作。项目拟采取“近期功能与远期功能相结合，旅游度假环境与生态环境相结合”的提升性规划开发方式，拟将其建成集热带滨海湿地风光、水鸟栖息、热带花卉园艺、城市度假休闲、益智健身、水上游乐、国际会议会展及大型水上演艺、大型数码喷泉、数码焰火灯光工程等为一体的多功能的开放型城市公园，使之成为三亚市东大门的一方靓丽名片，成为三亚创建世界级热带滨海旅游城市的“海洋文化综艺之窗”。
根据海南省规划委员会有关“榆林湾旅游度假区”的规划指导思想，三亚榆林湾“山水花都”国际度假城邦项目，拟按照三亚市旅游业发展规划中将榆林湾作为“亚龙湾旅游度假延伸区域及旅游、后勤综合服务基地”的基本定位，结合三亚创建世界级热带滨海旅游城市的发展目标，以“绿色浮岛”的生态复合型地产开发理念，整合项目区得天独厚的自然山水、休闲度假、生态养生资源，建设集人工岛屿景观系统、热带花卉园艺产业、五星级海洋主题度假酒店(含海洋科技会馆、酒店公寓)、国际老年康复、养生、度假、临水旅游商业中心及大型低密度高尚住宅区(含盐场职工安置区)为一体的国际性山水度假城邦，使之成为具有浓郁的海洋文化特色和世界级生活品位的“第二居住地”。
(五)维护三亚社会稳定，使之成为三亚经济、社会发展和国有企业改制发展的典范。该项目地原为海南省榆亚盐场的工业用地。为了贯彻海南省国有资产监督管理委员会[2006]129号《关于加快推进省属国有企业改革工作的通知》文件精神，通过对榆亚盐场进行企业改制，斥巨资补偿职工安置费用，解决企业困境，改善职工生活，消除不安定隐患，为三亚的和谐稳定贡献力量。项目的规划建设，将充分考虑到榆亚盐场职工“再就业工程”的实际需要，提供适合多种文化技能层面和就业年龄段的工作岗位、个体工商经营单位，优先满足盐场干部、职工的就业需求。目前榆亚盐场就此合作项目的立项报告已经上报主管部门批准，三亚龙玺投资发展有限公司与海南省榆亚盐场的合作开发协议也已于2006年12月8日正式签订。
五、市场定位
本项目主要是针对中国“第三次置业”和国内外“第二居住地”市场而开发的高端度假与住宅产品。其基本的市场定位为：
(一)目标客户群：
无闲照料老人的城市富有家庭，具有投资、度假多重需求的城市中产阶层，孤独的离退休干部，澹泊的文艺界人士和工作压力较大的企业高管人员，以及被中国和平、稳定的发展局势所吸引的各类国际投资置业人士(目前三亚的国际置业客户主要来自俄罗斯、韩国、以色列、美国及欧洲等国家)。
(二)主要区域市场划分：
包括：1)以避寒、养老为主的东北市场;2)以投资与“候鸟式”度假为主的上海、华东市场;3)以度假、养生为主的北京、华北市场;4)以晚年移民为主的西北市场;5)以“候鸟式”度假为主的西南、华南市场。
(三)旅游客源市场：
包括：1)中国内陆地区(其中主要是北方游客)和国外旅游者;2)三亚市民、海南当地的有车族(自游人)和外来旅游团队。
六、主要规划设计条件：(待批)
(一)项目规划总用地面积：
本项目规划用地总面积约2466亩。其中，榆亚盐场驷轩分场地界范围内的土地约1757.17亩(合117.15万平方米，不包括榆林湾、大茅河约4000亩自然水体面积)，安游公路西侧与榆亚盐场驷轩分场地界之间的狭长形用地约709亩(待征用)。
(二)海/河滨生态保护地带的占地面积：
约750亩(根据有关法规，沿岸两侧各退出50米～100米的红树林生态保护区)。
(三)主要控制性规划指标：(待批)
1、总体容积率(开发强度)：0.768。
2、总建筑面积：约90万平方米。
3、总体建筑密度：≤9.8%(以小高层及多层建筑为主)。
4、绿地率(含城市公园部分)：≥65%。
5、最大建筑高度(顶部高度)：住宅建筑40米，标志性酒店建筑120米，临水公建、商业设施15米。
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