海南养老地产现状

一、海南养老地产的发展背景

海南省于2001年进入人口老龄化社会，近年来，老年人口规模更是增长快，区域覆盖面广、老年人口逼近高龄化及百岁老人密度高等特征非常突出。据统计，截至2011年底，海南省60岁以上的户籍老年人口为115.96万人，占户籍总人口的12.77%，人口老龄化形势异常严峻。

社会进入老龄化之后，随着人们观念的改变，再细分不同老年人群的不同需求，一个庞大的老年住宅市场已经开始凸现。老龄化的加剧带来的是养老居住需求的爆发，未来将有一批老人，有着人生最高的财富净值、独立生活的养老观念，希求高质量的晚年生活。他们的需求正在成为房地产行业新的转型领域。

二、海南养老地产的市场特征

（一）需求特征：

在需求方面，我们来看一份老年人在选择养老物业时所考虑、关注的因素的调查。

调查数据显示，老年人在购买养老物业时首要考虑的是社区医疗生活配套条件，这一要素占比达到68.4%。这样的需求不仅体现在硬件配套上，还包含更多的软性配套需求。

在硬件配套设施方面，老年人群体大多需要更多的照料和护理，半自理与非自理的老人增多之后，更需要相应的服务配套设施的支撑。海南养老地产一般建设在空气新鲜，风景优美、与市区有一定距离的地方，这就要求项目周边必须配备过硬的基础设施，尤其需要相应的医疗配套设施。此外，小区内还需要配备相应的娱乐设施，如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等。

软性配套设施方面，养老型地产需要更多人性化、智能化管理与服务，传统观念中居家养老仍占多数，仅有少数家庭养老观念转变，高端的商业化养老养生型项目仍有待融入百姓传统生活观念。

（二）供给特征：

从供给类型上来看，主要表现为： 

1、市场供给不足。养老地产是房地产发展到一定阶段，需求市场细分后的产物，相对需求市场，供给发展起步较晚，但在短期内会呈迅速发展的态势。 

2、养老型产品单一、不符合发展需要。目前的养老型产品主要是营利性（非产权式）公寓养老；以及少量福利性质的机构养老；形式单一、品质已跟不上发展需要。 

3、需求市场带动供给市场发展。城市化进程、人口素质提高、家庭规模小型化需要市场细分，引起供给市场发生变化。 

（三）、试水阶段特征

就海南目前的养老地产的发展现状来看，海南养老地产还停留在试水阶段，尚未形成品牌效应，以养老养生为主题的项目少，且更多的偏向于普通商品住宅或酒店式公寓项目。

三、海南典型养老地产分布格局

海南岛是个天然的大氧吧，自然、生态环境优越，适合养老、养生、度假，因此，每年当北国冰雪封天的时候，气候依然温暖宜人的海南便吸引了大批的候鸟老人前来过冬，不少开发商抓准这些北方客户对“海南生活方式”的向往及对国际旅游岛建设后海南发展前景的看好，推出一系列养老养生型地产项目，打造养生新国度。目前在海南投资建设的较为典型的以养老养生地产项目有：

三亚：凤凰岛国际养生度假中心

三亚凤凰岛国际养生度假中心欲打造“东方迪拜”的三亚凤凰岛国际养生度假中心，规划建设海上七星级酒店、国际养生度假中心、国际邮轮母港、企业商务会所、海上热带风情商业街、奥林匹克人文艺术广场七大项目。其中，每一幢顶层都有温泉养生会馆，高达数十米的空中花园。

琼海：天来泉

天来泉项目，以养生为主题，容纳温泉理疗、康体保健、中老年体育运动、社团式兴趣小组等多重生活内容，包含大剧院、体育馆、老年大学、温泉公寓、温泉别墅等休闲配套设施。

定安：牧屿云天

项目中的养生会所带有恒温泳池、咖啡馆、棋牌室，并包括康体中心、中药百草园等以养老养生为服务内容的配套设施。

屯昌：木色湖养生项目

该项目计划总投资达20多亿元，标榜在3年内打造中国养老产业专业品牌，规划建成带有两个五星级酒店、风景小镇以及体育休闲项目的、集生态旅游、高尔夫运动、休闲度假、康疗养生、会议度假、生态人居为一体的高端生态休闲项目。

此外，澄迈县的四季康城、四季春城项目，琼海官塘的万泉河温泉小镇项目；万宁的石梅山庄项目、海阔天空子爵公馆项目；三亚的卓达东方巴哈马、远洋奥林匹克公馆项目、三亚湾红树林酒店式公寓项目等纷纷标榜打造中国养老产业专业品牌。陵水县更是投资9000万元建设的海南最大的养老服务中心——陵水养老服务中心。而定安县，基于定安国际养生论坛，计划建设南丽湖养生风情小镇项目，该项目投资50亿元，占地5000亩，建筑面积约200万平方米。

四、海南养老地产发展存在的问题

养老地产与商业地产、旅游地产的开发有着很大的区别，养老地产面向的是以中老年人为主的特殊群体。海南坐拥优质的天然环境，国际旅游岛政策带来的利好背景，加上我国老年消费的需求的不断增大，海南养老地产应势而生。但是从生活配套上真正能满足老年人养老养生的需求的项目却是凤毛麟角，目前海南养老地产的发展之势仅仅是流于表面。海南养老地产普遍建设在远离市中心、空气新鲜，风景优美的远郊，往往在周边配备设施，尤其是相应的医疗配套设施上非常缺乏。光就医疗设施一项来说，据相关调查称，海南有187家医院，2万多张病床，4万多医疗从业人员，却需应对860万常驻人口和2300多万旅游人口和几百万候鸟人群。连中心城市地带都无法满足，更别说在远郊那些养老大盘。

因此，那些标榜着“养老养生”的远郊大盘，在交通、医疗等基础配套上存在无法完善的短板，无成熟的配套来支撑养老居住的基本需求，他们仅仅是借助“养老”、“养生”的名义来达到宣传楼盘的价值，这是一种从策划到销售所采取的一种手段而已。比如海南的三线城市保亭、白沙，被誉为“海南绿肺”，其森林覆盖率占据整个海南岛的森林覆盖率60%以上，不少开发商近年来看中其原生态的优势，斥资打造宏大的养老养生项目，标榜让购房者感受原生态的生活品质。但是，保亭、白沙一向被誉为海南的贫困县，而开发商在此打造的养老养生项目往往距离县城较远，交通偏僻、缺乏完善的基础设施配套，医疗配套更是落后，如果老年人在入住肯定会有诸多不便，这样的单纯式原生态养老环境，对于真正的养老生活而言，实在是有所欠缺。 

因此，短期内，从实际发展考虑，海南养老型项目只能适合在城市中心地带小规模范围内建设。依托成熟的社区资源，在城市中心做精品项目，规模不宜过大。长期来看，海南唯有抓住机遇，利用无可取代的天然养老养生环境，在相关配套服务上做足功课，才能做成一个全国性的养老胜地。