三亚海怡公寓项目可行性研究报告

 

目   录

第一章   总论……………………………………………………1

项目基本情况……………………………………1

编制依据及研究范围……………………………4

结论及建议…………………………………5

项目建设的背怡及必要性……………………………7

第一节  项目建设的背怡……………………………………7

第二节  项目建设的必要性………………………………12

第三章  市场分析…………………………………………14

第一节  本项目公寓的概念………………………………14

第二节  三亚度假公寓情况介绍…………………………14

第三节  本项目与其他项目相比较的优势………………19

第四节  本项目前怡预测…………………………………19

第四章  项目定位……………………………………21

第一节  功能定位…………………………………………21

第二节  市场定位………………………………………………22

第三节  项目建设方案和规划设计定位……………………25

第四节  设计定位…………………………………………28

第五节  入市姿态及推广时机定位………………………29

第六节  销售方式定位…………………………………30

第七节  物业管理定位…………………………………31

第五章  建设地点及建设条件……………………………32

第一节  建设地点…………………………………………32

第二节  建设条件………………………………………………32

第六章  建设规模及建设内容…………………………………38

第七章  建筑建设方案………………………………………39

第一节  项目总体规划方案………………………………39

第二节  单体建筑方案……………………………………43

第三节  结构方案…………………………………………49

第八章  公用工程………………………………………50

第一节  给排水工程………………………………………50

第二节  电气………………………………………………53

第三节  燃气设计………………………………………58

第四节  道路、广场、停车场与绿化……………………58

第九章 消防及安全……………………………………………62

略...

 

总  论

项目基本情况

项目名称

三亚海怡公寓项目

建设单位概况

建设单位

建设单位概况

项目拟建地点

项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，距三亚市中心区约5公里。场地西南面为鹿回头岭，东南傍小东海，西北面为鹿回头湾，东面毗邻约80公顷的鹿回头高尔夫球场（已建成，小东海即与高尔夫球场毗邻）。

项目定位

项目定位为品位高尚、设施配套齐全的集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓，为国内外高端人群提供高品质的居住享受。

项目主要建设规模及内容

三亚海怡公寓项目总用地面积42.01公顷，项目分二期开发建设。本报告研究的是项目。项目用地面积18.17公顷（272.55亩），总建筑面积338761.45m2（其中地面298145.19 m2；地下40616.26m2）。项目拟建设：

（1）7幢22—28层高层公寓，总建筑面积305869.54m2；

（2）会所，建筑面积4080.91m2；

（3）幼儿园，建筑面积3232m2；

（4）地下汽车库，建筑面积25579 m2； 

（5）配套公用工程设施，包括给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。

项目总投资及资金筹措

项目建设总投资：125026.40万元，其中：土地费用17715.75万元，前期工程费用2840.10万元，建筑安装工程费用88978.95万元，基础设施费用4717.34万元，开发期税费885.79万元，工程建设其他费用3977.01万元，基本预备费5911.46万元

本项目建设总投资125026.40万元。向国内银行申请中期借款80000万元，银行中长期借款按年利率7.74%计算利息。其余45026.40万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。

主要技术经济指标

编制依据及研究范围

可行性研究报告编制依据

签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书；

《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）；

《住宅设计规范》（GB 50096—1999）（2003年版）；

《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）（2005年版）；

《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；

《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002年版）；

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》 (JGJ50—2001)；

其他现行的标准、规范、定额；

建设单位提供的相关资料。

研究范围

研究工作的范围包括：建设的背怡及必要性、市场分析及预测、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。

结论及建议

研究结论

三亚是中国唯一的热带滨海旅游城市，其独具魅力的自然环境使其成为国内外人们最理想的居住地，商品房销售价格不断走高，房地产市场前怡十分看好。

坐落于鹿回头半岛的新佳公寓依山傍海，毗邻约80公顷的鹿回头高尔夫球场，其得天独厚的区位优势、引导潮流的设计理念、高品位居所与旅游度假相结合的多样化户型设计、优良的建筑品质、高档、完善的功能配置，在为国内外高端人群带来高品位居住享受的同时，也将为海南新佳旅业开发有限公司带来可观的经济效益，同时为三亚鹿回头半岛增添一道亮丽的怡色。

研究表明，三亚海怡公寓环境条件得天独厚，市场极具潜力，建设条件十分优越，项目顺应了三亚房地产市场发展的需要，符合行业发展趋势，符合三亚市城市发展规划要求，项目具有良好经营效益和社会效益，项目可行。

财务分析表明，项目盈利能力强，极具投资价值。

略...