商业地产逆转地产投资风向标

从房地税到新“国八条”，再到限购令，在“最严调控”升级重压下，楼市降温明显，但这似乎只是楼市降温的开始，随着紧缩政策的逐步执行到位，今年住房市场价格或还将进一步遏制。在此背景之下，房地产的另一分支商业地产因不受不断收紧的信贷政策影响，成为当下投资关注的焦点。

住宅地产风光不再

现行的所有政策导向都预示着商业地产与住宅市场将走出完全不同的路线，住宅市场投资下行，而商业地产即将升温。据搜房网统计数据，抽样调查1月杭城在售的79个商业项目，价格发生变动的13个项目中，价格上涨的有20个项目，涨幅最高达到21.53%。其中较为典型的是，随着地铁一号线工程节点的到来，竣工时间变得更加明确，这带动了地铁楼盘的涨价，一号线附近云厦连园商铺由此从均价5万元/平方米涨到6万元/平方米，这一明显高于同地段的住宅价格。

根据政策，我国去年以来的所有控制措施均聚焦在住宅价格过快上涨的问题上，连接出台的房产新政主要是通过信贷手段予以调控，譬如新近的“新国八条”中。将二套房贷的购买首付比例提升到60%以上、利率在1.1倍以上。此外，还有房产税、连番加息以及准备金率的调整，住宅房贷利率优惠取消，大力度措施表明国家抑制房价上涨过快的决心，国内住宅投机、投资行为确实得到明显制约，但也不可否认地打击到了部分首套置业的刚性需求。

“弃宅转商”风向渐显

国家对住宅市场的重拳出击，“新国八条”的出台，将使今年投资住宅的机会更小，精明的开发商和住房投资者早已闻风而动，转战商业地产市场之势渐显。

不少传统的商业地产开发商率先加速业务扩张。华远地产总裁任志强日前公开表示，以做商业地产为主业的SoHo公司去年销售目标为120亿元，但目前10个月就完成了这个任务，真是政府调控政策帮了潘石屹大忙。而众多住宅品牌开发商也纷纷宣布进军商业地产。有消息称，万科、绿地、保利等知名住宅开发企业都已开始进入商业地产领域，涉及资本高达千亿元以上。看到商业地产的前景，地产开发商加紧了商业土地储备，自去年11月以来，各地接连出现商业地产竞拍“地王”。

不仅是地产商，就连一些做百货出身的商业集团也将转型商业地产。一些商业嗅觉敏感的炒客们也伺机而动，商业地产经过一轮的成交低潮期后，去年底开始报复性反弹，无论是写字楼还是商铺，成交面积均达到下半年最高值，且大单成交占主流。温州民间资本组团掘金临街商铺，甚至出现大半条街都被一个投资组团买走的情况。种种迹象似在表明，新政下，商业地产投资“井喷”期已经到来。

国际上同来衡量一个区域房产运行状况良好的租借比，一般界定为1:200至1:300。目前杭州住房租售比已远远超过1:500以上，意味着住房市场风险加大；而商业地产的租金上涨，回报率在1:300左右，这才是使最近考虑投资住房的购房者驻足观望，并开始转向商业地产的内在原因所在。

“低估值”背后的升值潜力

地产开发商一般分为三个阶段：初级阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。从目前国家强力调控的形势来看，住宅开发暴力时代正在逐渐退去，我国地产业已进入第二阶段。