江畔农家休闲度假基地可行性研究报告

１．３　项目概况

１．３．１项目选址及用地

江畔农家休闲度假基地选址：海南省海口市龙塘镇潭口村委会。

用地性质：农业、休闲度假及公共设施用地。

１．３．２项目建设性质

本项目为新建项目。

１．３．３项目建设内容及规模

本项目用地面积约１７５亩，平均容积率０．２７，建筑密度３４．０９％，绿化率３２．９６％，项目总占地面积３９７６６．８７㎡，其中＂无疫＂养殖区总占地面积约５３６６．６９㎡，热带农业种植区总占地面积约６５３３．３７㎡，生态住宅区总占地面积约１８８６６．７６㎡，休闲养生园区总占地面积约９０００．０５㎡。

１．３．４投资规模及资金筹措方式

本项目总投资４１６９．８４万元。其中，建筑工程费用１６２０．４１万元，工程设备购置费２４９．７５万元，安装费用９４０．７９万元，工程建设其它费用１２４．０３万元，预备费１４９万元，建设期利息４０．６８万元，流动资金１０００万元。

本项目估算总投资额为４１６９．８４万元。其中，建设单位自筹资金２５０１．９０万元，银行贷款１６６７．９４万元，贷款年限为６年，项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

１．３．５项目建设期

本项目建设期为１４个月，即２０１６年５月－２０１７年７月。

１．３．６项目主要技术经济指标

表１－１　项目主要经济技术指标表

１．４　结论与建议

通过实施＂江畔农家休闲度假基地＂，形成集生态养殖、农业种植、环保旅游、低碳休闲、度假、养生示范应用为一体的城郊型经济模式，实现推动地方经济转型、促进地方经济发展、增加就业、提高当地居民收入的积极作用。对于转变农业发展方式，促进农民就业增收，推进新农村建设，统筹城乡发展满足城乡居民日益增长的休闲消费需求具有重要的意义。

该项目具有投资少、见效快、使用周期长、操作简便、易被农民所接受等特点。因而，该项目建设前景广阔，符合海南省及海口市总体规划发展要求，符合当地建设用地总体规划要求，符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。

江畔农家休闲度假基地的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。

通过对本项目各专题的分析，及市场综合数据显示，江畔农家休闲度假基地的实施是可行的。

建议项目单位在项目建设过程中，尽快落实建设资金；高度重视市场预测；加强工程建设＂三控制、两管理、一协调＂，加强核算，减少不可预见事件的发生而导致工程建设费用增加；做好节能环保和消防安全措施。

第二章　项目建设背景及必要性

２．１　项目建设背景

（１）休闲旅游度假的起源

休闲旅游度假始于公元初，开始是作为少数统治者消磨闲暇时间的一种需要。如最早出现的为了满足执政官需要而建立的公共浴室和相应的旅店配套设施。直到１８世纪，休闲度假也只是少数统治阶级和富裕阶层消磨闲暇的一种活动，而并非大众生活中的组成部分。大众化的休闲旅游度假出现于１９世纪，伴随中产阶级规模的扩大，可自由支配的财富的增多，便捷交通的出现，尤其是工业化和城市化的快速发展，城市环境问题日益加剧，使大众休闲度假在欧美等国家日益活跃，出现了海滨旅游度假、湖滨旅游度假、山地旅游度假和温泉旅游度假等不同资源类型的旅游度假地。

我国的休闲旅游度假历史也很早，早期的休闲旅游度假，较典型的为皇家园林与私家园林式的旅游度假区，如河北承德的避暑山庄，北京的颐和园等皇家园林，以及苏州、无锡等地的私家园林，但旅游度假的主体为极少部分帝王将相、皇亲国戚和社会名流。现代休闲旅游度假则主要集中在海滨、山地和温泉疗养地等，以休闲和度假为主要目的。

休闲旅游度假是利用假日外出以休闲为主要目的和内容的，进行令精神和身体放松的休闲方式。在国际休闲度假地产开发经验中，休闲度假应该具有以下三个基本要素：项目所在地优秀的自然环境——项目所在地独特而且深厚的养生文化底蕴——项目本身拥有的完备的养生配套。

一个休闲度假项目第一要有度假的环境，或树木郁郁葱葱，或靠水，空气湿润清新，或临湖，享受湖光山色。这些都是休闲旅游度假项目必备的自然环境资源。

第二，休闲旅游度假要有丰富的内涵、多样化的方式，如，泰国的旅游地产项目肯定少不了ＳＰＡ，就是泰式按摩，印度的度假地产肯定少不了精油按摩。我们国家度假地产就更丰富多样的休闲度假方式和文化底蕴，如：亲子乐园、休闲吧、蔬果采摘园、营养配膳、温泉桑拿、绿色食品等都是休闲度假必不可少的条件之一。第三，项目本身要有完备的休闲旅游度假配套设施，如：温泉、泳池，绿地等等。只有这三点齐备，才算是一个名副其实的休闲度假项目，才拥有可以度假的资格。

２０１０年海南国际旅游岛＂度假养生旅游＂文化节是为了满足越来越多的全国各地老人前来海南过冬度假、养生的需求，让他们在海南可以有组织的活动、有大家庭的依靠感、感受到更多人文关怀而举办的大型活动。伴随＂度假游＂、＂休闲游＂、＂养生游＂等旅游理念推陈出新，成了国际旅游岛更快更好建设的道路上一个重要研究课题，得天独厚的自然条件，稀缺的优质空气资源，大海、沙滩、气候宜人、四季如春等海南独特的标记，给海南的度假游注入更多文化内涵。

美国《时代》杂志在描绘２１世纪社会形态时指出，２０１５年前后，发达国家将进入＂休闲度假时代＂，休闲度假将成为人类生活主要组成部分，形成＂休闲度假经济＂。由＂休闲度假经济＂带动的度假、娱乐、旅游、疗养等产业正在全球兴起，休闲度假产业将成为经济大潮。届时，国民经济总值中会有５０％的份额由休闲养生经济产业创造出来。人们将把生命中一半时间和金钱用于休闲度假，这种趋势已在中国初现端倪，为本项目带来市场机遇。

（２）四位一体的国家战略，海南旅游借力国家宏观政策

南海战略的综合服务基地

南海战略不单是我国海洋战略和宣示国家主权的重要组成部分，更是推进海南经济发展的重要战略。建设南海开发的综合服务基地将大力促进海南经济的发展，提升海南省的国家战略地位。

旅游业上升为国家战略支柱产业

提升旅游业的产业地位是国家基于国内外经济发展趋势而提出的重大战略，其发展不单能产生新的经济增长点，更重要的是能够通过其综合关联作用，促进经济产业结构的转型升级，实现经济的可持续发展。

海南的战略转折：国际旅游岛建设

国际旅游岛的定位是海南发展的重大转折。新的定位将给海南带来更多的发展机遇和政策资金支持，将进一步发挥海南独有的资源优势，成为比肩世界著名滨海旅游目的地的中国名片。

（３）市场推进传统观光旅游向休闲养生旅游的深度转型

按旅游经济发展规律，我国旅游消费需求已达到爆发性增长的基线，一个巨大的旅游消费市场将在未来十年加速形成，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。旅游消费大众化、多元化时代的到来，标志着中国正在迈向全民休闲时代。顺应这一趋势，海南适时推进从传统观光旅游向休闲体验旅游的深度转型，旅游吸引力第三迸发。伴随国际旅游岛建设各项措施的相继落实和示范效应带动，海南旅游发展将会呈现井喷的发展态势

２．１．１项目的提出

１、项目发起人

海南宏鼎投资开发有限公司

２、项目提出缘由

第一，国际统计资料显示，凡人均国内生产总值达５００－８００美元，社会发展就进入了休闲度假消费的急剧扩展期，目前，我国人均年收入已达到１４８０美元，当前自费出游、家庭出游为主体的旅游市场得以形成的重大社会经济基础。真正具有休闲度假经济本质特征的自费旅游、家庭度假正逐渐成为国内旅游消费的主流。长假加双休更是促进了家庭旅游度假的发展。

伴随物质生活水平的提高，人们对＂休闲、旅游、度假＂的欲望越来越强烈，单纯的旅游已难以满足人们对高品质生活的追求——融合时下发展迅猛的休闲旅游，休闲度假应运而生，并开始在国际范围内成为一种趋势。

江畔农家休闲度假基地就是在这个背景下，由海南宏鼎投资开发有限公司发起筹备的。公司以休闲度假为目标市场，具备完整度假意义的，集住宅与服务，生活与娱乐，休闲与度假于一体的国际化旅游度假规模的国家级休闲度假示范基地，以满足海南省内外市民对高质量休闲度假的需求。

２．２　项目建设必要性

２．２．１顺应海南国际旅游岛的建设发展战略方针

根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》战略方针，要积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。世界一流的海岛休闲旅游度假目的地。

把海南建设成为中国最大的休闲旅游度假中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的休闲旅游度假胜地，成为中外游客向往的休闲度假天堂、康体旅游天堂。

２．２．２是顺应现代休闲旅游度假发展的需要

海南凭借其独特的自然资源，优良的生态环境，宜人的海岛气候，而成为世人向往的休闲天堂与度假圣地。但纵观海南休闲度假项目，大多仅以滨海、森林等作为全部休闲度假载体，从不进行任何产品上的丰富，内容上的提升，度假内涵流于形式，处于休闲度假的初级阶段。本项目的建设，将弥补海南缺乏高品味的原味休闲度假项目这一遗憾，创建国际休闲度假文化旅游区综合产业平台项目，为地方休闲旅游文化增加了新的内容，促进了海口休闲度假文化产业和相关产业的快速发展。项目在以原味纯正的自然资源为载体同时，引入开发一系列与自然农业有关的高端休闲旅游、个人度假、家庭度假、组团休闲旅游等相关产品，以此丰富本项目的休闲、旅游、度假主题。

２．２．３是推进海南省休闲旅游度假区的快速发展

顺势飞扬是休闲旅游度假区快速发展的难得机遇。本项目立足于发展休闲旅游度假区，促进休闲农业休闲旅游度假区的快速发展，做强做大，做出海南省的休闲度假产业特色，为国际人才及企业提供舒适的度假、交流平台，同时建设针对休闲旅游区相关手续的综合产业平台，推动海南人才基地、企业及海南文化旅游区的快速发展。真正把休闲农业旅游度假产业打造成为海口市的支柱产业、朝阳产业。

２．２．４是实施行业精品战略，进行结构调整的需要

目前海南省休闲农业度假度假结合的旅游项目并不多，并且软硬设施比较落后、服务水平令消费者满意的休闲农业度假度假区更是没有，且存在经营结构不尽合理、管理水平低下的问题。江畔农家休闲度假基地的建立将对缓解此类矛盾起到应有作用，同时也填补了海南生态农业休闲度假市场为空白的状况。

第三章　市场分析

３．１市场分析

３．１．１我国休闲农业旅游发展分析

生态观光农业发展前景

生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴伴随农业产业化的发展，现代农业不单具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光休闲度假的生活性功能。伴随收入闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业—观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。

生态观光农业发展趋势

现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松休闲。于是，回归田野自然的观光农业就成为人们最好的选择。

生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。伴随社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。

２０世纪９０年代中国休闲农业开始发展，到２ｌ世纪初，休闲农业己进入一个全面发展时期，旅游景点增多，规模扩大，功能拓宽，分布扩展，呈现出一个良好的发展新态势。中国休闲农业产业已成为农业和农村经济发展的亮点之一，彰显广阔的发展前景，必将成为中国特色农业现代化建设和农民增收的重要举措。

３．１．２我国休闲旅游度假市场前景

伴随我国经济的快速增长，人民群众收入水平有了大幅度提高，生活水平得到了较大的改善，人民的消费理念和消费结构也发生了积极的变化，为休闲旅游度假市场创造了良好的发展环境。

旅游是朝阳产业，这已成为共识。　统计显示，２０１５年，我国国内旅游突破４０亿人次，旅游收入过４万亿元人民币，出境旅游１．２亿人次，中国国内旅游、出境旅游人次和国内旅游消费、境外旅游消费均列世界第一，２０１５年共有４１．２亿人次国内或出境游，相当于全国人口一年旅游近３次，世界旅游业理事会（ＷＴＴＣ）将其放入ＧＤＰ里面一比较，中国旅游产业对ＧＤＰ综合贡献达到了１０．１％，超过了教育、银行、汽车产业。国家旅游数据中心测算数据显示，我国旅游就业人数占总就业人数１０．２％。

而近年来的发展，旅游市场正在进入消费升级阶段，巨大的休闲旅游需求开始快速释放。中国报告大厅发布的《２０１３－２０１７年中国旅游行业市场发展现状及投资前景预测报告》指出，从全球旅游客源地的发展历程来看，旅客的旅游动机随人均国内生产总值的增长而提升，大体分为＂观光游－休闲游－度假游＂三个发展阶段。当人均国内生产总值达到１０００美元时，居民将产生国内旅游的动机；达到３０００美元时，将产生赴邻国旅游的动机；超过３０００美元时，将会产生洲际旅游的动机。２０１５中国全年国内生产总值（ＧＤＰ）６７．６７万亿元，世界排名第二，仅次于美国，人均ＧＤＰ约合８０１６美元。中国休闲旅游度假业已进入旅游消费升级阶段，休闲旅游市场已然形成。

３．１．３海南休闲旅游市场分析

２０１５年海南接待游客总数５３３５万人次，同比增长１１．４％，旅游总收入达到５７２亿元，同比增长１３％，旅游收入的增长幅度明显大于旅游接待人数的增长幅度，旅游发展质量不断提升。伴随中国政府政治经济调整步伐的深入，旅游业受到一定影响，尤其是入境旅游市场影响较大，但作为中国唯一的国际旅游岛，其持续快速增长的趋势不会改变。并且，海南凭借得天独厚的自然资源优势，经过十多年的积累，旅游产品不断丰富，休闲度假明显提升，休闲旅游产品已得到国内外乃至国际旅游市场的认同，特别是经过近几年的宣传推介，愈发引起游客的兴趣，已成为国内知名的度假基地。

２０１３年，习近平总书记提出了共建＂丝绸之路经济带＂和＂２１世纪海上丝绸之路＂的重大倡议。海南是＂２１世纪海上丝绸之路＂的重要节点，海口是海上丝绸之路的重要支点城市。同时，海南拥有十分丰富的自然和文化资源，对休闲旅游度假进行开发创新时，拥有较多的资源选择，不单丰富了家庭休闲度假的方式和内容，提供了更多吸引游客的休闲度假旅游产品，同时也使游客对旅游产品拥有了更多的选择，有利于促进海南休闲度假旅游的发展。

江畔农家休闲度假基地趁＂一带一路＂之势而生，顺＂休闲度假＂之势而谋，蓄海口之势而发，打造具有国家级休闲度假示范基地。

３．１．４　海口休闲度假市场分析

据海口政府门户网站数据显示，２０１４年底，海口市常住人口２２０．０７万人，比上年增加２．９６万人，增长１．３６％。其中秀英区３７．２５万人、龙华区６４．８８万人、琼山区４９．８３万人、美兰区６８．１１万人。

本项目所在地海口龙塘镇交通枢纽便利畅通，东通云龙镇，西连龙泉镇、龙桥镇，南下新坡镇，北上府城街道。龙塘墟距府城２０公里，距离美兰国际机场５公里，秀英港１６公里，东环铁路海口东站９公里，完全符合节假日休闲度假的距离要求，且本项目的目标人群为海口主城区上班族、家庭周末游、团体休闲度假需求的人群以及周边地区居民。江畔农家将改变人们过惯了城市灯红酒绿的生活、及满足上班族的精神追求需求，也将丰富节假日休闲度假的多样化。让节假日的人们不再除了睡觉还是睡觉、除了玩游戏还是玩游戏，除此之外还可以带上妻儿、父母、朋友，一同去江畔农家休闲度假基地享受难得的假日时光。同时通过打球、真人ＣＳ、农家乐、泡温泉、看动物、采摘花果等活动，不单愉快的度过周末，同时还可以增进朋友间、同事间、夫妻间、父母和孩子之间的情感。

根据国家法定节假日计算１２０天／年，＂１１＋１＂、＂５＋２＂和＂８＋４＋１２＂的生活方式已经风生水起。１１个月在大城市工作，１个月的长假（元旦、春节、国庆等假期加起来）跑到另外一个城市度假；或者５天工作在市区，２天大休在郊区；更有甚者８小时工作，４小时社交，１２小时在紧邻城市的家度过，这一切都激发着休闲度假产业的热情。

因而，本项目的市场前景非常巨大！

３．１．５目标客源市场认定

根据以上现状情况，结合江畔农家休闲度假基地的总体特点，项目的目标客源市场为：

一级客源市场：海口市及海南省其他各市县等；

二级客源市场：华南、华东地区及国内其他地区；

三级客源市场：港澳台地区、东南亚地区、日本、韩国。

３．２　项目定位与项目ＳＷＯＴ分析

３．２．１　项目定位

根据江畔农家休闲度假基地生态旅游资源优势、民俗风情优势、开发机会与发展前景，将项目总体发展战略定位为：以区域独特、生态资源优势为特色，集热带生态景观，观光游览、休闲度假、休闲养生、民俗风情、旅游、有机生态农业园等公共设施建设为一体的国家级休闲旅游度假天堂。

从长远目标看，项目应成为海南生态经济发展的重要平台和孵化器，其良性发展所带来的影响将具有很强的辐射性和区域性，通过构建包括养生休闲度假、生态旅游、生态农业等国民经济体系，对加快海南国际旅游岛的建设步伐将起着积极的促进作用。

另从维度上看，通过生态度假旅游的发展，将海南省海口市建设成为国家重点的新兴休闲度假基地，成为海南黄金旅游线上的一颗明珠。

３．２．２项目ＳＷＯＴ分析

（一）Ｓ优势

江畔农家休闲度假基地发展的优势主要包括区位优势、资源优势、环境优势和政策支持优势。

１、区位优势

项目位于海南省海口市琼山区境内，处海口１小时经济圈内，同时，借助国际旅游岛建设，振兴海南各个地区综合性措施出台的机会，加快建设步伐，还可借助省会海口的辐射和带动作用加快发展，区位优势十分明显。

东通云龙镇，西连龙泉镇、龙桥镇，南下新坡镇，北上府城街道。龙塘墟距府城２０公里，距离美兰国际机场５公里，秀英港１６公里，东环铁路海口东站９公里。

２、资源优势

１）自然资源优势

龙塘镇地处北回归线以南的低纬度区，属热带海洋季风气候，雨水充沛，气候宜人，年平均温度２３．８６℃，年降雨量１７５０毫米，全年风向以东北风为最多。境内地表水系主要为南渡江。

２）文化资源

龙塘素有＂民间雕刻艺术之乡＂、＂服装加工镇＂、＂历史文化名镇＂、＂水源地保护重镇＂、＂排球之乡＂和＂腰鼓之乡＂的美称。

３、环境优势

（１）没有重大的自然灾害：项目建设区域内生态原始，有效降低了台风、海啸的影响。

（２）环境质量优良：项目境内及周边地区均无工矿企业，人口稀少。因而，森林环境、大气质量、土壤质量、水文质量等水平很高，是人们游憩、健身、度假的最佳选择。

４、政策支持优势

海南是既有的也是全国唯一的全省范围的经济特区，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（２０１０－２０２０）》、以及国务院办公厅《关于支持海南省发展旅游业有关问题的函》明确给予海南旅游业以大力支持和帮助，同意海南进一步发挥经济特区优势，在旅游对外开放和体制改革等方面积极探索，先行试验。国家旅游局、国家发改委、外交部、公安部、中国民用航空局、税务局等１５个部委也均表示，对海南建设国际旅游岛积极支持。这给本项目提供了极大的政策空间机会。

（二）Ｗ劣势

（１）政府态度及宏观政策对项目的开发、建设影响巨大

政府对城市规划区的态度及出台政策决定项目土地出让开发成功与否。城市规划路网的实施时间及空间定位对项目的建设有着极大的影响。

（２）周边生活配套设施尚不够完善，商业繁华程度较低

（３）休闲农业休闲度假专业人才缺乏

旅游服务水平的高低在很大程度上决定着产品质量的高低，而服务水平的高低取决于专业人员素质的高低。休闲农业旅游人才必须具有相关专业知识，并且要具有与人有效沟通的能力和处理突发事件的能力。目前，海南符合上述要求的专业休闲农业休闲旅游度假人才仍未达到要求。

（三）Ｏ机会

项目发展的机会主要来自需求与供给、周边区位、政府重视、招商引资等方面。

１、来自需求方向的机遇

海外旅游市场发展迅速，２０２０年中国将成为世界最大的旅游目的地；国内旅游持续升温，市场开发潜力巨大；＂回归自然＂的热潮，生态旅游产品的需求不断扩大；度假旅游市场日趋成熟，森林、湖泊度假广受欢迎。

２、海外客源市场方面

２０１３年，习近平总书记提出了共建＂丝绸之路经济带＂和＂２１世纪海上丝绸之路＂的重大倡议。海南是＂２１世纪海上丝绸之路＂的重要节点，海口是海上丝绸之路的重要支点城市。海南将在国家＂一带一路＂建设大背景下，不断推出海南南海丝路主题旅游线路，努力推动海南成为国际旅游集散地，吸引外国游客到海南度假和经海南到其他省市。

３、国内客源市场方面

伴随我国城乡居民收入水平的提高、自由时间的增多和各项刺激旅游经济的政治措施的逐步到位，国内旅游还将持续升温，市场开发潜力巨大。预计到２０２０年，我国国内游客数量将达到１７－２０亿人次。

江畔农家休闲度假基地是一种全新的生态休闲旅游度假模式，以海南海口龙潭镇生态景观及人文景观为核心资源，打造集旅游、休闲度假、娱乐于一体的生态旅游理念，必将带来全新的旅游格局。

４、国家和地方政府的重视

海南作为国际旅游岛规划纲要获批后，政府有明文指出提出了＂发展以休闲，度假为主要特色的农业生态休闲度假产业，重点发展以家庭、团体度假为主的特色休闲度假旅游，建设生态湿地、康体疗养为一体的特色休闲农业休闲度假基地＂。

（四）Ｔ挑战

近年来，伴随国内休闲度假旅游热潮的兴起，海南省海口、三亚等地方已经相继发展休闲度假度假旅游区，尽管尚不够成熟，但同类产业竞争激烈，面对新的挑战，江畔农家休闲度假基地只有不断地努力进取、不断地改革创新，才能在激烈的产业市场竞争中立于不败之地。

综合来看，江畔农家休闲度假基地不单充分利用了区域资源条件，为生态人居福地——龙潭镇潭口村委会增加了一个新的亮点，同时也适应了社会发展趋势，为社会、环境、经济的可持续发展作出了贡献。本项目在拥有丰富资源优势依托的同时，也还面临着众多开发建设的问题和矛盾；在众多发展机遇之后，也还蕴藏着其它区域的竞争挑战。因而项目的规划和建设，应慎重科学的定位，充分发挥优势，扬长避短，通过独一无二的自然环境资源、合理的项目配比和科学的规划相结合，形成项目独有的特性优势。

３．３　项目建设规模

江畔农家休闲度假基地建设用地面积为１７５亩，总建筑面积为３０９３３．４９㎡，分为＂无疫＂养殖区、热带农业种植区、生态住宅区、休闲养生园区四大功能分区。

具体各区域用地面积和总体建筑指标建设内容见下表。

各区域用地面积和总体建筑指标

第四章　项目选址与建设条件

４．１　项目选址

江畔农家休闲度假基地建设选址：海南省海口市龙塘镇潭口村委会。

龙塘镇隶属琼山区，位于海口市中部偏北，南渡江下游西岸，全镇土地面积为３７．８９平方公里，耕地１万七千亩，其中水旱田七千五百亩。龙塘镇是海南十大名镇村评选之民间雕刻艺术之乡。景观资源丰富，自然条件及交通条件极为优越。

项目所在海南省省府海口市区位图

江畔农家休闲度假基地位置图

江畔农家休闲度假基地卫星图

４．２　建设条件

４．２．１自然条件

１、自然地理条件

地理位置

龙塘镇地处北回归线以南的低纬度区，隶属琼山区，位于海口市中部偏北，南渡江下游西岸。

地质地貌

龙塘镇属羊山小丘陵区，土地主要是羊山地区火山岩裸露地和红土覆盖地，属玄武岩层地区，土壤多属火山喷出物玄武岩构成的石砾土，遍地怪石嶙峋。

２、气候条件

龙塘镇属热带海洋季风气候，雨水充沛，气候宜人，年平均温度２３．８６℃，年降雨量１７５０毫米，全年风向以东北风为最多。

３、水文条件

南渡江流经龙塘镇西侧，水资源极为丰富，龙塘水源厂承担海口市区８０％的供水任务，使龙塘成为海府地区重要饮用水源保护区。

４．２．２交通运输条件

江畔农家休闲度假基地位于海口龙潭镇，龙塘墟距府城２０公里，龙塘墟与各村委会之间道路已实现水泥或柏油便化，全镇６７个自然村之间全部实现村村通公路。龙塘至龙桥、龙塘至龙泉已通公交车。

龙塘通往府城主要道路为铁龙路，沿途有龙塘水源厂、海南龙塘水文站、海南潭口电厂、龙塘糖厂、南渡江水轮泵站、建材总厂等多家企事业单位，形成良好的交通网络，交通十分快捷便利。

４．２．３人文环境

龙塘素有＂民间雕刻艺术之乡＂、　＂服装加工镇＂、　＂历史文化名镇＂、＂水源地保护重镇＂、＂排球之乡＂和＂腰鼓之乡＂的美称。１９９５年，龙塘镇被中央文化部授予＂民间雕刻艺术之乡＂的称号。镇服装厂目前有１３１家，年产值２亿多元，是龙塘支柱产业。历史文化遗迹有汉代珠崖郡址、古井、古牌坊、古墓、古城堡等。２０１１年被海南省老体协授予＂腰鼓之乡＂的称号。

４．２．４基础设施条件

①　通讯：海南省的通讯设施能力已达到全国先进水平，建有先进的程控交换系统，项目地范围内固定电话线路与移动网络全覆盖，实现国内外直拨通讯。海南电讯实业发达，为本项目运作创造了优越的条件。整体而言，项目建设开发的各种条件基本具备，可以满足项目建设的要求。

②　电力资源：电力供应与全省联网运行，实现了村村户户通电。

③　供水：现在龙塘镇供水普及率１００％人均用水量２６０升／人•日，水质达到国家生活饮用水标准。项目选址地区用水由市政供水管道引两条线路接入园区规划供水管道，采用下行上给的供水方式，可满足生活、消防等项目用水需求。

４．２．５社会经济条件

２０１５年琼山区全区生产总值完成１１１．０２亿元，增长８．２％；城乡居民人居可支配收入２３１５９元，增长８％；农村常住居民人均可支配收入完成１１６１０元，增长９．６％；城镇常住居民人均可支配收入完成２６８５０元，增长７．５％，完成全年目标的９８．９％。

第五章　建设方案

５．１总图布置方案

５．１．１规划布置原则

１、整体生态功能最优原则

在进行空间结构和功能区划时，依据景观生态学的理论和方法进行科学的量度和安排，通过合理的廊道系统——交通线、旅游线和绿带实现项目区内生态流和游览流的畅通和不间断。

２、主题功能原则

为了充分发挥项目环境资源组合优势，立足于地区经济发展现状，并最大限度体现区域养生发展特色和养生产品结构，避免低水平重复建设和盲目开发，利用各自的分区（点）主题功能，如旅游功能、度假功能、休闲功能、娱乐功能、生态功能、特色功能等进行分区。

３、资源赋存原则

休闲度假作为以其优越的自然环境及具有地方特色的风土民情为主要吸引物的专项产品开发，向休闲度假住户提供环境优美、生活配套设施齐全的休闲度假基地。项目内，自然风光、生态环境资源得天独厚，是旅游产业发展的基础和保障。因而，在进行空间结构和功能区划时须在项目区原有的空间格局上筹划和确定。

４、地理背景一致性原则

地貌、水文、植被、气候、土壤等基础自然地理要素决定了旅游资源的类型与质量，相同的地理环境背景下形成的自然景观往往类似，这也决定了其在养生功能方面的相似性。对江畔农家休闲度假基地而言，林与水组合的形式和特点是主要的地理背景依据。功能分区是旅游产品开发的基础，为便于旅游产品及生活配套设施的开发、管理、维护，在进行分区的过程中应全面考虑功能区的管理体系、空间组合关系，保证旅游功能区的空间布局与经营管理相一致。

５．１．２项目总图布置

１、总平面布置

根据用地现状，在生态恢复与保育的基础上，坚持＂严格保护，统一规划，合理开发，永续利用＂的原则，结合现状地形地貌的特点，确立了项目＂一带四区＂型的空间布局结构。结合其功能要求和用地现状，江畔农家休闲度假基地共分＂无疫＂养殖区、热带农业种植区、生态住宅区、休闲养生园区等四大功能分区，１２个具体功能分区营造江畔农家休闲度假基地。

２、道路系统及交通组织

对外交通

考虑项目区对外交通需要，规划区共设置４个主要出入口，提供游人综合服务、交通换乘等。

东入口（１号入口）：东入口是项目区的主要入口之一，直达海口美兰国际机场。是项目区对外联系的主要门户之一，包括旅游公交车站、综合服务设施等。

西入口（２号入口）　：利用靠近海南海文高速公路出口进行建设，是项目区对外联系的主出入口，包括旅游公交车站、综合服务设施等。通过该出入口，方便自驾及周边分流的游客的进入。

南入口（３号入口）：南入口是项目区的主要入口之一，包括休闲度假公交车站、综合服务设施等。通过该出入口实现和龙塘村的对接。

北入口（４号入口）　：北入口是项目区对外联系的主出入口，包括旅游公交车站、综合服务设施等。通过该出入口，对外１６公里就能到达市中心，对内换乘项目区内部交通，分别通达项目区各分区。

对内交通

项目区内部交通包括：主干道、支路（电瓶车道）、游步道、栈道、停车场等。

（１）主干道——　两横一纵

规划在现状的基础上，形成　＂两横一纵＂三条主干道，将项目区各功能区、景点串联在一起。其路面宽１８米，路面材料为混凝土。

（２）次干道

项目区次干道联系各主要景点，共规划２条。

（３）支路（电瓶车道）

规划开通电瓶车道，联系沿功能规划轴线的各功能区、景点。

（４）游步道

游步道是项目内各个分区之间的联系道路。规划游步道联系着项目区重要的自然、人文景观。项目区共规划４条主要步行道和若干联系步行道，步行道路面宽度１．５－３．０米，材料选用条石、块石或沙石等。在天然湖边建设一条环形栈道，供游人观赏湖中美景。

３、绿地及景观规划

项目绿地系统主要分中心绿地——行道绿化——绿化停车三级，形成点、线、面的绿地规划格局，主要景观位于中心绿地内，以大型热带观赏植物如椰子树、大王棕、小叶榕等基本绿化乔木，同时配以灌木等丰富，多色彩花卉点缀，草皮满铺；形成特色鲜明、层次丰富、绿树成荫的热带景园景观，提高项目区品质。

４、竖向规划

江畔农家休闲度假基地竖向规划依据《控规》竖向规划条件，原则上顺应《控规》竖向变化。项目区域内总体比周边道路标高高出０．３－０．４米，场地及道路坡度控制在０．３－２％左右。

５、环卫规划与措施

污废水及雨水入地下管网集中排放和处理。

完善内部环卫措施。每个功能分区内设垃圾站，并在内部环境及道路旁每５０－６０米左右安排有果皮箱，以保障项目区内卫生要求。

除道路及建筑物占地外，其他各处都以草皮铺满，不露泥土，保持水土，绿化美化，环境整洁。

５．１．３功能分区

＂积极发展旅游事业，加快建设社会旅游服务体系，大力发展旅游服务行业。＂是党中央、国务院做出的重大战略决策。为打破传统旅游模式，推进旅游事业健康发展，充分发挥＂家庭团体＂度假模式，促进旅游建设的发展，通过不懈的奋斗，力争在龙塘镇建立一个集生活居住、休闲度假、娱乐活动、观光旅游、种植养殖以及商业服务为一体的现代化、专业化、规范化的休闲度假综合服务示范基地。

本项目致力于家庭度假和团体度假，让结伴前来休闲度假的各个年龄阶层的人都能够有适合的休闲娱乐项目，中年人可以去享受垂钓的获得感，青年人可以去运动场尽情挥洒汗水，释放工作的压力，可以去真人ＣＳ一决高下，还可以去娱乐城的ＫＴＶ里一展歌喉；年轻的女士可以在江畔餐厅享受午后的惬意，也可以在温泉亲水乐园释放身心；妇女和儿童可以去享受热带蔬果采摘园的采摘乐趣、可以去热带动物乐园与可爱的动物们亲密接触，还可以去＂七彩＂花卉观赏园探索奇妙的植物世界。惧怕寒冷的候鸟老人，可以在养生别墅或休闲养生雅苑小住，享受海南四季如春的宜人气候，可以在别墅前的休闲广场与其他同龄人聊家长里短，有兴趣的还可以凑一桌麻将、或者去江畔餐厅享受美食，又或者去江边悠闲垂钓，在这里即便没有家人相伴老人也永远不会感到孤独，缘于每天都有不一样的乐趣在等着他们。江畔农家休闲度假基地将为游人提供吃、住、玩的全套服务，是年轻人休闲度假的不二选择，也是家庭度假、团体度假的绝佳之地。

总体功能分为：＂无疫＂养殖区、热带农业种植区、生态住宅区、休闲养生园区等，各功能相互独立，又相互联系。江畔农家休闲度假基地倾心打造出一流的品牌，一流的团队管理，一流的基地以及一流的环境。

（１）＂无疫＂养殖区

＂无疫＂养殖区拟占地２３亩，主要包括热带优质水产品养殖区、原生态家禽养殖区、热带动物乐园

●热带优质水产品养殖区

配套当地农村环境和农业设施，养殖优质的水产品，大部分可以在本基地内自我供给，剩余部分也可以进行对外销售。

●原生态家禽养殖区

本项目原生态家禽养殖区珍禽类有：贵妃鸡、土鸡、野鸡、芦花鸡、珍珠鸡、绿壳蛋鸡、孔雀、野鸭、灰雁等。养殖区采用繁育技术智能化、饲养操作自动化、管理水平现代化，逐渐形成本地化的特色养殖。养殖区内的各类珍禽采用生态放养，充分利用自然条件觅食，配以玉米、杂粮等天然源粗食料，达到原生态的养殖效果，纯属绿色健康食品，本区的原生态家禽将满足基地的游客需求，剩余部分将进行对外销售。

●热带动物乐园

动物园长期以来受广大人民群众欢迎，尤其是儿童所喜爱。目前世界上有１１００多种动物。本动物乐园尽管面积不大，但却五脏俱全，步行区动物有梅花鹿、鸵鸟、靡鹿等，百鸟园里鸟类有孔雀、鸳鸯、白鹭等，让人们在紧张繁忙的工作之余，通过欣赏、饲养得到精神的放松和享受。

（２）热带农业种植区

热带农业种植区拟占地２８亩，主要包括＂七彩＂花卉观赏区、热带蔬果采摘区、南药种植区。让人们在休闲度假的同时体验自然风光。

●＂七彩＂花卉观赏区

＂七彩＂花卉观赏区，在项目区域内按照庄园植造景布局的需要，种植热带特色奇珍、经济植物。种植以依兰香、土沉香、肉豆蔻、茉莉花为主的热带香料植物；种植以炮仗花、炮竹红、龙船花、瓷玫瑰、文心兰、石斛兰、蝴蝶兰为主的热带花卉植物；建成后的＂七彩＂花卉观赏区将成为一座集科普、生产、观光和种质资源保护为一体的综合性热带生态经济作物区。这里将是热爱花卉人士的圣地，爱美的人士可以在＂七彩＂花卉观赏区与五颜六色、各种各样、形态各异的花卉留下最美的照片。

●热带蔬果采摘区

本项目热带蔬果采摘区设置了荔枝采摘区、黄皮采摘区、龙眼采摘区、杨桃采摘区、莲雾采摘区、人心果采摘区、等六大水果采摘区，可在不同的水果时令满足不同时段观光游客采摘的乐趣。海南四季入春的气候令本项目一年四季均可种植各种蔬菜，蔬菜采摘区可现实四季绿意怏然。这里可为游人提供采摘的乐趣，可以边摘边吃，同时享受劳动的获得感。

●南药种植园区

南药是中国南方热带区域最具有特色的养生产品，但目前南药产业的发展较为薄弱，未能形成较为完善的产业链。依托该区的耕地、山林资源，引导本地居民，对现有产业进行调整，发展南药种植产业，进而形成以南药产业为基础，叠加旅游产业，从维度上看提高本地居民的经济收入，促进城乡统筹的发展，另从维度上看为整个规划区的旅游产业提供特色的产业支撑。南药植物园——南药种植与推广的科技试验田，依托南药植物种植研究，汇集各种南药植物，集合科学研究与科普教育于一体。

（３）生态住宅区

生态住宅区旨在提供老少皆宜的豪华而又舒适的居住空间和必要配套服务，营造自然、和谐、健康、舒适的居住环境，并且项目区域具有天然的温泉资源，适合度假、旅游、养生。生态住宅区内规划设计了休闲养生雅苑、养生别墅区、医疗服务室，拥有运动场和各类球场，充分满足了不同年龄段的游客需求。

休闲养生雅苑

休闲养生雅苑本着高度的社会责任感和以人为本的开发理念，将高起点规划、高质量建设、高档次配套，为游客提供优美的居住环境。为了满足游人的住房需求，创建使游客能安全、舒适的生活居住空间环境，创造每位住户与家庭、社会在时间及空间上的联系，切实提高人们居住生活水平特建立养生雅苑。

养生别墅

江畔农家休闲度假基地养生别墅为小微型的独门独院别墅。

小微型独栋别墅，在大量汲取欧洲不同风格的基础上，排列自然，不拘一格，步移景异，形态之多变宛如鬼斧神工一般，每栋的分割均以绿篱和水系为主，浑然天成，每栋的连接又诸如小夜曲悠扬的音符，魂牵梦绕。私家庭院内，花团锦簇，疏密相宜，热带果树，每家各一，争相斗奇。浓浓的绿意将居者静静的依偎着，既能清晰的感受到生活的真谛，体会到阳光的温暖，感触到大自然的奥妙，又能触摸到休闲的所在，同时也能体验到它独具的彰显华贵的空间氛围。

医疗服务室

医疗服务室是由海口卫生行政机构部门批准，所属医务人员均由卫生服务中心派出。直接为项目区内的游客供基础预防、包扎等功能服务。

医疗服务中心坚持以社会效益为第一，坚持以居民健康为中心，为游客提供安全、便捷、有效、经济的服务，为提高人民生命质量发挥自身应有的作用。

（４）休闲养生园

休闲养生园总占地面积４３亩，主要包括：葫芦休闲吧、天然温泉亲水乐园、江畔餐厅。

葫芦休闲吧

葫芦休闲吧通过运用开放式社区型的休闲模式，完美结合休闲＋餐饮，打造集休闲、餐饮、娱乐为一体的高贵优雅的独特海南风味情缘的休闲中心。充分体现海南特有文化，呈现海南特有美食，让顾客更了解海南，葫芦休闲吧将设立海南各个地方的特色馆，通过各特色馆，游客能体验到海南不同的风土文化、美食、特产。

天然温泉亲水乐园

项目所在区域富含二氧化硅、钙、镁、铁等有益成分。利用黑色多孔的玄武岩块石砌筑泡池，可使玄武岩里有益成分溶解于温泉水中，有利于人体健康。生态化火山岩泡池能使客人真切地感受到回归大自然的养生滋味，真正享受火山对人类的恩赐。温泉ＳＰＡ会故而当地特有的材质为核心，以玉石砌筑小泡池，突显温泉泡池的高贵至尊，不但使泡浴者感到身价提高，满足心理需求，而且玉石被温泉水浸润后，其中的二氧化硅被溶出，使温泉水中偏硅酸成分增加，更有利于人体保健。

江畔餐厅

俄罗斯木结构建筑，高高的尖坡顶，矮矮的短木柱，带有墨西哥梨花饰的木柱廊，小巧新颖，玲珑剔透，色彩斑斓，尖坡顶的山花墙，开设了一扇小窗，与背景图案巧妙地构成了远眺虚景、时隐时现、神秘浪漫之感跃然其间。

江畔餐厅具有美不胜收的湖水，风姿隽丽。湖水水质、大气质量、噪声等均达国家一级标准。自然环境以＂幽、静、秀＂为显著特征。江畔餐厅主要由自然景观、人文景观、情趣垂钓三大系列组成，围着湖建设一条环形栈道，与项目区内十余处景观景点达到和谐完美的统一，可让人们在享受美食的同时享受自然风光。

５．１．４土地功能规划一览表

土地功能规划一览表

５．２工程方案

５．２．１建筑方案

１、设计依据

１）现状地形图；

２）建设单位关于地块规划用地红线图电子文件；

３）《中华人民共和国城乡规划法》中华人民共和国主席令第七十四号；

４）《城市居住区规划设计规范》ＧＢ５０１８０；

５）《城市规划编制办法》中华人民共和国建设部令第１４６号；

６）《建筑设计防火规范》ＧＢ５００１６－２００６；

７）《无障碍设施设计标准》ＤＧＪ０８－１０３－２００３　Ｊ１０２６４－２００３；

８）《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》ＤＧＪ０８－７－２００６；

９）《城市居住区公共服务设施设置标准》ＧＢＪ０８－５５０－２００２；

１０）《民用建筑设计通则》ＧＢ５０３５２－２００５；

１１）《住宅建筑规范》ＧＢ５０３６８－２００５；

１２）《住宅设计规范》ＧＢ５００９６－１９９９（２００３版）；

１３）国家及地方有关居住区规划设计的技术规范、规定与标准。

２、结构设计

根据《建筑结构荷载规范》（ＧＢ５０００９－２０１２），基本风压值ω为０．７５ＫＮ／㎡，本工程基本风压按５０年重现期的风压取值，地面粗糙度为Ｂ类，建筑体形系数µ为１．３。

本工程荷载按《建筑结构荷载规范》（ＧＢ５０００９－２０１２）进行取值，见下表：

表５－１　项目结构荷载取值表

３、抗震设防

根据《建筑抗震设计规范》（ＧＢ５００１１－２０１０），本工程属丙类建筑，项目区域地震基本烈度为８度，设计地震分组为第一组，基本地震加速度值为０．３０ｇ。

４、结构体系和设计等级

１）结构体系

经综合分析和技术经济比较，结合建筑设计要求，本工程采用的结构体系为框架结构，采用天然环保建筑材料。

２）结构使用年限与结构安全等级

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（ＧＢ５００６８－２００１），本工程设计基本周期为５０年，建筑结构安全等级为二级，结构重要系数ｒ＝１．０。

３）地基基础型式设计等级

根据《建筑地基基础设计规范》（ＧＢ５０００７－２０１１），本工程基础设计等级为甲级。基础型式待提供地质勘查报告后确定。

４）抗震等级

本工程建筑物抗震等级均为二级。

５）建筑构件的耐火等级与耐火极限

本工程设计建筑构件的耐火等级为二级，各构件的耐火极限均按规范要求执行。

构件挠度允许值【ｆ】＝Ｌ／２００，最大裂缝宽度允许值：室内正常环境【Ｗｍａｘ】＝０．２ｍｍ。

５、建筑分类等级

本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。

６、基础方案

本工程目前尚未进行工程地质勘察，因而本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。

７、结构计算

本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制＂底层建筑结构空间有限元分析与设计软件ＳＡＴＷＥ＂。

本工程基础结构采用＂基础工程计算机辅助设计ＪＣＣＡＤ＂进行计算分析。

８、结构优化设计

为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。

５．２．２给排水方案

１、设计依据

１）《建筑给水排水设计规范》（２００９年版）ＧＢ　５００１５－２００３；

２）《建筑灭火器配置设计规范》ＧＢ　５０１４０－２００５；

３）《自动喷水灭火系统设计规范》（２００５版）ＧＢ　５００８４－２００１；

４）《室外给水设计规范》ＧＢ　５００１３－２００６；

５）《室外排水设计规范》ＧＢ　５００１４－２００６；

６）《建筑给水钢塑复合管管道工程技术规范》ＣＥＣＳ１２５：２００１；

７）《建筑给水聚丙烯管道工程技术规范》ＧＢ／Ｔ５０３４９—２００５；

８）《民用建筑热工设计规范》ＧＢ　５０１７６－９３；

９）《公共建筑节能设计标准》ＧＢ　５０１８９－２００５；

１０）《全国民用建筑工程设计技术措施－节能专篇》（２００７）。

２、设计范围

给水系统、排水系统（生活污废水系统）。

３、给水系统

１）水源

水源来龙塘镇潭口村委会居民水井供水管网，供水压力０．２５ＭＰａ。水源主要作为生活用水和消防用水。生活给水管网压力不小于０．２８Ｍｐａ。为充分利用城市水压，地下室至四层由城市供水水压直接供给，五层以上城市水压不能供给的部位设置二次加压供水系统，使各楼层无缺水之忧。

２）室外给水系统

考虑本项目室外给水管道兼顾供给室外消防用水，因而项目块地均设置两条ＤＮ２００水源引入管与本项目室外给水管道连接，水源引入管上设置ＤＮ１５０总水表和倒流防止器。

室外给水管道在本项目周围呈环状布置，管径ＤＮ１５０。室外给水管道上预留地下室及一层生活给水接口，接口位置下阶段设计确定。

３）室内给水系统

室内给水系统分为３个区，地下室－１层为低区，利用由市政给水管网压力直接供水；２层及以上住宅楼的室内生活给水系统采用：水源（给水管网）——地下生活水池——恒压供水设备——用水点，系统采用下行上给式。２—６层为中区，每个分区分别设置恒压变频供水设备。生活水池和恒压供水设备在地下室水泵室内，地下生活水池有效容积２００ｍ³，为最高日用水量的２６％。

４、排水系统

项目室内排水系统采用废污分流排水方式，生活污水经过污水管道收集排入化粪池，经化粪池处理后再排入排水管网。生活废水直接排入室外排水管网。地下室废水设明沟汇集至集水坑内，设潜水排污泵直接排向室外排水管网。项目区污废水排放量以最高日生活用水量的９０％计。室外排水管网最终接入排水管网。

建筑排水采用雨污分流制，屋面雨水采用外排水方式，沿外墙排入室外雨水管网。

雨水管道按照海口地区暴雨强度公式进行设计：

ｑ＝３２４５．１１４（１＋０．２５６１ＬｇＰ）／（ｔ＋１７．１７２）０．６５４

设计参数：

设计重现期：场地　Ｐ＝２年；屋面　Ｐ＝５年；

集水时间：，其中地面集水时间；管渠内雨水流行时间；折减系数，

雨量公式：

式中：Ｆ—汇流面积（ｈａ）；

—径流系数，屋面取０．９，室外地面取０．６；

Ｑ—暴雨强度（Ｌ／ｓ·ｈａ）。

室外雨水管网最终接入市政雨水管网。

５、卫生设备及管材

１）卫生设备：所有卫生设备均采用符合国家标准的节水型产品，选型待定。

２）管材：生活给水系统，ＤＮ≤４０ｍｍ者采用ＰＰ－Ｒ给水塑料管，热熔连接；ＤＮ＞４０ｍｍ采用塑钢管道，螺纹连接。室内雨污水管道采用优质ＰＶＣ排水塑料管，胶黏剂粘结；室外雨污水管道采用ＨＤＰＥ双壁波纹管，橡胶圈承插连接，地下室排水管道采用镀锌钢管。

５．２．３通风及空调设计方案

１、设计依据

１）《采暖通风与空气调节设计规范》（ＧＢ　５００１９－２００３）；

２）《人民防空地下室设计规范》（ＧＢ　５００３８－２００５）；

３）《汽车库建筑设计规范》（ＪＧＪ　１００－９８）；

４）建筑专业提供的本工程的有关资料。

２、设计气象参数

地理位置：东经１１０º１０΄～１１０º４１΄　北纬１９º３２΄～２０º０５΄

大气压力：冬季：１０１７．７ｈＰａ　夏季：１００３．４ｈＰａ

室外计算干球温度：空调通风：３５．１℃　夏季通风：３２℃

室外计算湿球温度：２８．１℃

３、涉及范围的要求

本设计范围包括本建筑的通风空调及防排烟系统设计，各房间的设计内容如下表所示：

表５－２　项目通风设计范围表

４、通风设计

地下室配电室、水泵房等设自然进风机械排风系统，通风量分别按换气次数不小于１５和８次／ｈ设计。

卫生间、厨房设有外窗，按自然通风设计。

住宅各房间设有外窗，按自然通风设计。

地下汽车库设置换气次数不小于６次／ｈ的自然进风、机械排风系统。与其排烟系统合用。

５、空调设计

住宅的空调设计按分体空调考虑，由用户自理。但其能效比（ＥＥＲ）应按不低于３．４０的要求选用，以满足房间空调器能效限定值等国家标准的有关要求。

５．２．４电气系统方案

１、设计依据

１）《民用建筑电气设计规范》（ＩＧＩ１６－２００８）；

２）《低压配电设计规范》（ＧＢ　５００４５－２０１１）；

３）《供配电系统设计规范》（ＧＢ　５００５２－２００９）；

４）《建筑照明设计标准》（ＧＢ　５００３４－２００４）；

５）《建筑物防雷设计规范》（ＧＢ　５００５７－２０１０）；

６）　有关专业提供的设计资料；

７）　建设单位提出的要求。

２、设计范围

本设计范围包括高低压变配电、防雷接地、照明、电视电话系统的设计。

３、供电电源

休闲养生雅苑工程为一类低层建筑，消防设备，生活水泵和排污泵按一级负荷供电，其余按三级负荷供电。

从电网引入一路１０ＫＶ电源作为工作电源；另在地下一层设一套柴油发电机组，容量为４５０ＫＷ，作为备用电源，柴油发电机组手动投入运行，以确保本工程二级负荷的供电。

４、用电负荷计算

参照国内发达地区同类工程用电标准，本工程负荷指标以如下标准：

＂无疫＂养殖区区　３０Ｗ／㎡

热带农业种植区　４０／㎡

生态住宅区　１００Ｗ／㎡

休闲养生园　１００Ｗ／㎡

Ｐｅ＝６７４４４．１５ｋＷ　取需用系数０．３　同期系数＝０．８　Ｐｉｓ＝２４２５９．５９ｋＷ

５、变配电设计

本工程地下一层设低压配电房。内设金属移开式１０ＫＶ开关柜５台，采用真空断路器，环氧浇注式干式变压器柜２台，容量为１６００ｋＶＡ，低压配电系统采用成套抽屉式开关柜。

配电系统采用高供高计，在电源进线设有专用有功、无功计量柜，在高低压母线上装置电压表，各进出线回路装设电流表。

低压配电系统采用放射性和干线式相结合的配电方式。配电房至各层照明、动力等用电采用封闭母线沿竖井敷设的干线式配电方式，配电房至各重要设备（消防设备）用电采用放射性双电源，末端自动切换的配电方式。无功补偿采用低压侧集中补偿方式。

６、低压系统

雅苑部分对每户在地下室配电间，公共照明在表计间计量；住户采用一户一表制量电。

餐厅部分每单元设置电气竖井；采用阻燃电线放射式配电，电表集中在地下一层配电间内安装；对公建就地设置低压分计量表。

对一、二级负荷均采用双电源以电缆放射供电至设备端作自切后配出。

７、照明设计

地下车库及公建内原则上均选用高效节能型荧光灯，局部根据需要适量设置白炽灯具；走道等公共部位采用紧凑型节能灯具；住户内由户主自定。

配电间、泵房、疏散楼梯出口均设置自带电池的应急照明灯，应急放电时间不小三十分钟。

８、建筑设计标准

雅苑等住户进门处的一个嵌墙式住户配电箱内，设一个电源总开关与多分路开关，电源总开关能同时分断相线和中性线。空调、照明、插座电源分路设置，除挂壁式空调电源插座外，其它电源插座回路均设置漏电保护。

主卧室、起居室各设一个单相三级空调插座及三∽四个单相二三极组合插座，其他房间各设二个单相二三极组合插座。

厨房设一个抽油机单相三极插座和三个（调理台）带开关的单相二三极组合插座。

卫生间洗脸盆和洗衣机边各设一个防溅式带开关的单相二三极组合插座。

所有照明仅留灯头，一房一灯。厨、卫、阳台选瓷质灯座，卫生间先用防溅开关，其他选用胶木灯座。

室内线路采用ＢＶ－７５０型塑料绝缘铜芯线，穿保护管暗敷于墙壁的天棚内。

９、防雷与接地

本工程采用公共接地体，按二类防雷建筑设计，在屋顶设不大于１０×１０米网格的避雷带，利用注重主筋作防雷引下线，利用结构基础做接地体，要求实测接地电阻不大于１欧姆。

配电系统采用三相五线制（ＴＮ—Ｓ）。

工程做总等电位联接，宿舍等卫生间座局部等电位联接。电气竖井内的接地线其下端应与接地网可靠连接。弱电进线及电源引入线采用防雷电引入措施。

每处住宅在建筑物外墙敷设一圈－４０＊４镀锌扁钢做均压环相连，建筑物内钢构架和钢筋混凝土的钢筋应相互连接。

５．２．５弱电设计方案

１、设计依据

１）《民用建筑电气设计规范》ＪＧＪ１６－２００８；

２）《火灾自动报警系统设计规范》ＧＢ５０１１６－９８；

３）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》ＧＢ／Ｔ５０３１１－２０００；

４）《民用闭路监视电视系统工程技术规范》ＧＢ５０１９８－９４；

５）《建筑物防雷设计规范》（２０００年版）ＧＢ５００５７－９４；

６）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》ＧＢ５０３４３－２００４；

７）《有线电视系统工程技术规范》ＧＢ５０２００－９４；

８）建设单位提供的设计任务书；

９）其它专业提出的要求及配合资料。

２、设计范围

包括综合布线、计算机网络系统、通信网络系统、楼宇设备自控、电缆电视、安全防范、火灾报警、广播及停车库管理系统的设计。

通信及有线电视系统分界为弱电中心，电缆进线及外线工程由电信部门及有线电视部门负责设计及施工。

３、通信系统

１）电话系统

市电话局电缆由项目区外市话局人井埋地引至项目区交接间尔后配线电缆分别采用２ＧＧ８０埋地引至各幢建筑单元电话总配线箱，每户一个进户点。每户设一个电话出线箱，两对电话线，四个电话终端。各户分支线由电话总配线引出，先沿竖井内的线槽敷设，经每层个电话出线箱后穿ＰＶＣ管暗敷至用户综合信息箱；各电话终端由用户综合信息箱直接用ＰＶＣ管暗敷引来。

２）网络通信系统

市电信部门采用光缆或铜缆由项目区人井埋地引至项目区总配线柜，尔后光缆或铜缆分别采用ＧＧ８０埋地引至各幢建筑单元。

各幢雅苑、别墅：本系统采用的传输线由电信部门确定，每户设一对网络线，两个信息终端，系统结构同上述电话系统。

公建部分按每８０平方米设一组电话、网络终端。

项目区设电话及网络机房（可与物业管理中心、公建合建），为６０平方米左右。

项目区内电话及网络系统的深化设计、施工和调试由电话及电信部门负责。

４、有线电视系统

项目区内电视系统由市有线电视网引来，系统采用（１０００）ＭＨｚ领频双向传输，用户终端电平要求６４±４ｄＢ，载噪比≥４３ｄＢ，图象清晰度应在四级以上。

本工程考虑每层设一个进户点，采用ＧＧ５０埋地引至各层ＣＡＴＶ箱，每户设一根电视电缆，该电缆先从竖井内的线槽敷设，尔后穿ＰＶＣ管暗敷至每户户内的接线盒，然后由接线盒穿ＰＶＣ管暗敷，引至各电视终端。

系统考虑雅苑每户三个电视终端，大套设置四个电视终端。

项目拟在住宅或物业管理中心内设一间有线电视机房，３０平方米左右。

项目区内电视系统的深化设计、施工和调试同承包商设计负责。

５、访客对讲系统

本系统主要针对配套产权式雅苑建筑单体而设计的，对于提高项目区文明程度，增强项目区物业管理能力，树立项目区现代化形象起着重要的作用，同时又是安全防范系统的重要组成部分。

系统构成为：每个单元设置门口机、电控锁和电源箱，系统采用总线制形式。

本系统考虑采用可视住户机，该住户机房安装在每户的客户内，门口机安装在单元入口处。

该垂直管线在弱电间内沿线槽明敷，分支线沿墙或楼板穿ＰＶＣ管暗敷。

项目区设有消防控制中心，各住宅入口的门口机与消防控制中心联网负责。

项目区内访客对讲系统的深化设计、施工和调试由承包商设计负责。

６、火灾自动报警及消防联动控制系统

根据消防规范要求，本工程的地下车库按一级保护对象设防；设中央空调系统按二级保护对象设防；消防控制中心设在或物业管理中心一层。

１）消防联动控制

消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动＼手动控制、手动硬线直接控制。通过联动控制台，可现实对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、防火门、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动／自动切。

在地下车库考虑设置温感探测器，在住宅的公共部位设感烟探测器，另外在楼梯口及交通要道口设置手动报警按钮及火警铃。

消防中心里的联动系统当收到火灾报警信号后并经过确认，将发出以下控制指令：

①　切断火灾层本层以及相邻两层非消防电源，并反馈信号。

②　开启火灾层及相应上下两层有疏散广播系统，关闭背景音乐广播。

③　开启排烟风机，并反馈信号。

④　用于防火分区的电动防火卷帘门在火灾探测器动作后，卷帘下降到底，并反馈信号。

⑤　启动消防泵并反馈信号。

⑥　启动喷淋泵并反馈信号。

⑦　接通市消防电话并报警。

消防中心的ＦＡＳ设备包括：中央处理机（ＣＰＵ）、显示控制屏（ＳＣＣ）、打印机（ＰＲＴ）、消防紧急电话（ＦＴＥＬ）、２４Ｖ不间断电源（ＵＰＳ）、电脑数据图诸如显示器（ＣＲＴ），采用二总线制智能报警系统。

管线敷设全部采用穿ＰＶＣ管沿楼板暗敷设，线缆采用耐火导线和电缆。

７、保安监控系统

在项目区管理室设置电视监控室（可与消防中心合用），具体可设置电视监控设备，使其集防盗与报警于一体。

在项目区主要入口、生态住宅区、地下车库，室外项目区主要公共场所考虑设备电视摄诸如进行监控。

系统管线采用穿ＰＶＣ管沿顶板暗敷。

项目区内保安监控系统的设计、施工和调试由承包商设计负责。

５．２．６暖通系统方案

１、设计依据

１）　业主要求及建筑专业提供的图纸；

２）《采暖通风与空气调节设计规范》（ＧＢ　５００１９－２００３）；

３）《建筑设计防火规范》（ＧＢ　５００１６－２００６）；

４）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（ＧＢ　５００６７－９７）；

５）《工程建设标准强制性条文——房屋建筑部分》（２００２年版）；

６）《公共建筑节能设计标准》（ＧＢ　５０１８９－２００５）。

２、设计内容

本地块的采暖及空调系统设计；本地块的通风及防、排烟系统。

３、设计参数

１）室外设计计算参数＜部分数据参照海口地区＞：

表５－３　室外设计计算参数表

２）室内设计计算参数

表５－４　室内设计计算参数表

３）通风换气次数：

表５－５　通风换气次数表

４、空调系统

根据空调负荷及营运特性，本项目空调系统冷热源分为：

公建均在商业中心区，为方便运营及管理，空调均采用变制冷剂流量多联分体式空调系统。同时设置先进完善的新风系统，能使空调房间更舒适更健康。新风系统按区域设置，可对室外环境温度的急剧变化作出快速反应，保证稳定的送风温度，维持室内稳定的温度场分布，最大限度地保证室内空气的清新。

生态住宅区每户单独设置分体式空调系统。

５、空调风系统

空调风系统设计以横向按防火分区设置空调系统为原则。

对重要房间如安保间、值班室等，另装设双制分体空调机，既可以单独控制，又可以充分满足其２４小时使用的工作要求。

空调风管采用镀锌钢板制作，其保温采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉就热保温板材，其密度不小于３２ｋｇ／ｍ³，厚度为３０ｍｍ。保温风管穿越楼板、墙体时在保温层外用０．７５ｍｍ的镀锌钢板做保护壳，保护壳与墙面、楼板地面平齐，比楼板面高出２０ｍｍ。

空调通风系统均按规范规定在必要的位置装设防火阀。且由消防控制中心联动控制在火警时，空调系统停止运行。

在各主要出入口处均安装空气幕。

配电房、设备用房等均设独立的机械送、排风系统。

公建均设机械排风，以保证新风的顺利补入和过渡季节的通风换气。

公共卫生间均设机械排风系统。

６、防、排烟系统及消防和安全

地下汽车库的机械排风系统兼作排烟系统，排烟量按６次／小时换气量计算。系统排风机选用高温排烟风机，平时排风，火灾时排烟。风机入口设有排烟防火阀，当排出的烟气温度超过２８０℃时，阀门关闭并连锁排烟风机停止工作。地下车库排烟系统由消防控制中心实施监控。

对于面积超过５０㎡房间以及超过２０米的地下走道，均设机械排烟系统。对于走道部分按照每个防烟分区面积不超过５００㎡划分防烟分区。排烟口采用单层百叶风口，平时排风，火灾时排烟，风管穿越防烟分区处设排烟防火阀，阀门常开，火灾时，阀门所在防烟分区着火时保持开启，其他房间着火是阀门关断，２８０℃自动关断，并联锁本系统风机停止工作，输出信号。排烟风机为双速风机，平时低速排风，火灾时高速排烟。

排烟机设在排风机房内。火警时，由消防控制中心远动或由就地手动控制开启着火区域的排烟防火阀并联锁启动排烟风机，向室外排烟。排烟风机入口均装设２８０℃熔断的防烟防火阀（常开），当烟气温度超过２８０℃时，防烟防火阀感温器动作自动关闭阀门，同时连锁关闭排烟风机。

通风、空调风管穿越空调机房的隔墙、楼板及防火分区的隔墙处，均设置与风机联锁的防火阀（７０℃熔断）

空调水管、风管的保温均采用难燃或非燃材料（橡胶难燃Ｂ１级或离心玻璃棉制品）。

风机、风管均采用非燃烧材料制作（钢板或不燃型无机玻璃钢）。

消防（防排烟）控制：所有与消防有关的系统或部位均与消费消防报警系统联锁。在火警时，排烟风机与之相对应的送风机均联锁对应启动，其余的空调机组、新风机组、风机盘管、送风机、排风机以及空调冷、热系统设备均由消控中心指令联锁停止运行。

本工程空调通风系统设计及设备选用，均考虑保护人员身心安全。

７、空调通风自控

根据本工程的特点结合工程自动化管理，各区域的空调系统全部采用自动控制装置。

防排烟系统采用就地手动控制和消控中心远程遥控相结合的控制方式：在火警时，排烟机以及与之相对应的送风机均联锁对应启动，其余的新风机组、送风机、排风机以及空调冷、热系统设备均由消控中心指令联锁停止运行。

８、管材选用及保温措施

所有通风、空调风管均采用镀锌钢板制作，其厚度按风管制作统一规定执行。

空调冷凝水管采用加厚ＵＰＶＣ塑料管，不另保温。

所有风口均采用铝合金风口，除风机盘管送风口外，其他送风口均配调节阀，风口颜色由业主与建筑装修确定。

空调送风管、回风管及新风管均做保温，保温材料采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉绝热保温板材，板材固定采用塑料保温钉。其他不需保温的送、回风系统的防火阀前后２ｍ处用铝箔离心玻璃棉板保温，保温厚度２０㎜。吊顶内的排烟风管必须严格进行绝热层施工，绝热层采用带夹筋铝箔贴面保护层的硅酸铝棉板，绝热层厚度为５０㎜。

９、节能、环保和卫生防疫措施

原则：采用符合国家要求的环保、节能设备及材料；所有运转设备均做减振和消声；室内设温控器，以利于节能。

所有空调机的ＣＯＰ均满足国家有关规范要求。

循环水泵和风机均为高效低噪产品。

通风、空调系统的设备安装均采用消声隔音、减振隔振措施，满足环保要求。

新风机组及吊顶式空调机，出入口加消声静压箱及消声器。

设备基础加减振器，吊装设备采用减振吊架。

新风机房等房间采用隔声、消声设计。如选用隔声门、窗，房间内贴吸声材料，以达到吸声、隔声的目的。管道穿过机房墙时，做好封堵工作，防止漏声。

在空间允许和经济性比较合理的前提下，设计时尽量降低风管内风速，并减少弯头，根据经济流速确定风管尺寸，降低系统阻力，以节省输送能耗。

污废气排放符合环保标准：卫生间废气集中至屋面排放。

空调和通风末端设备设置可清洗的过滤网，必要时还可在新风空调器内设置杀菌装备，以保证室内空气品质的标准。

第六章　节能分析

６．１　节能设计依据

本项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，依据国家合理用能标准的节能设计规范进行建设。主要用能标准和规范为：

１、《中华人民共和国节约能源法》；

２、《中华人民共和国建筑法》；

３、《节能中长期专项规划》（国家发改委发改环资［２００４］２５０５号）；

４、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发［２００６］２８号）；

５、建设部关于贯彻《国务院关于加强节能工作的决定》的实施意见（建科［２００６］２３１号）；

６、《中国能源技术政策大纲》（２００６年１２月）；

７、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（ＪＧＪ７５－２００３）；

８、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》ＧＢ５００６７－９７；

９、《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》ＤＧＪ０８－７－２００６；

１０、《公共建筑节能设计标准》（ＧＢ　５０１８９－２００５）；

１１、《外墙外保温工程技术规程》（ＪＧＪ１４４－２００８）；

１２、《绿色施工导则》（建质［２００７］２２３号）；

１３、《城市电力规划规范》（ＧＢ５０２９３－１９９９）；

１４、《建筑照明设计标准》（ＧＤ５００３４－２０１３）；

１５、《综合能耗计算通则》（ＧＢ／Ｔ２５８９－２００８）；

１６、《节能建筑评价标准》（ＧＢ／Ｔ　５０６６８－２０１１）；

１７、《建筑外窗气密、水密、抗风压性能现场检测方法》（ＪＧ／Ｔ　２１１－２００７）。

６．２项目能耗分析

节约能源是我国能源政策的重要组成部分，本项目拟选用先进合理的技术，充分利用好资源。

１、项目的用电量测算

项目采用负荷密度法估算能耗，经估算，本项目的年用电量为５５．９２万ｋｗｈ。计算如下：

表６－１　项目用电量估算表

２、项目的用水量测算

项目年生活用水量估算为２８９３．３４万吨。

表６－２　项目日用水量表

３、能耗分析

表６－３　项目运营过程年能源消耗种类与数量

表６－４项目能耗指标一览表

可见，项目单位产值能耗和产业增加值能耗均较低，符合国家和海南省的相应规定要求，节能效果显著。

６．３节能措施

１、建筑节能

●　整体结构及布局节能措施

（１）建筑的规划设计是建筑节能的重要的一部分，本项目的整体建筑布局充分考虑了建筑平、立、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候因素对建筑能耗的影响，在冬季最大限度地利用太阳辐射热量和减少热损失，夏季最大限度地减少得热并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。

（２）朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。本项目建筑物的朝向、方位以及建筑总平面设计考虑了多方面因素，同时结合地形、城市规划、道路、环境等条件的影响，本项目建筑的主体朝向设计为接近南北向，主要房间避开冬季主导风向和夏季最大日射朝向。

（３）建筑体形的变化直接影响建筑采暖能耗大小。建筑体形系数越大，单位建筑面积对应的外表面积就越大，传热损失就越大。因而，综合考虑建筑造型、平面布局、采光通风等条件，建筑体形基本呈欧式风格，经计算建筑的体形系数为０．２６，小于０．４，符合国家标准。

（４）朝向窗墙面积比是指每个朝向外墙面上的窗、阳台门及幕墙的透明部分的总面积与所在朝向建筑的外墙的总面积的之比。窗墙面积比的确定要综合考虑多方面的因素，其中最主要的是冬、夏季日照情况、季风影响、室外空气温度、室内采光设计标准以及外窗开窗面积与建筑能耗等因素。窗墙面积比越大、采暖和空调能耗也越大。

●　墙体节能

墙体是建筑围护结构的主体，其主要功能是承重、防水、防潮、隔热、保温。本项目墙体设计采用了复合墙技术，保证了建筑物墙体节能的效果。外墙维护结构采用加气砼砌块，鉴于其轻质（干密度为５００－７５０ｋｇ／㎡，约为粘土空心砖的１／２）保温隔热（导热系数≤０．２Ｗ／㎡·Ｋ，约为粘土空心砖的１／３－１／２）、隔音等性能较好，是理想的墙体填充材料。墙体保温采用外保温结构，保温层采用ＥＰＳ聚苯板，厚度为４０㎜，传热系数Ｋｐ为０．７９ｗ／（㎡·ｋ），热惰性指标Ｄ为２．８２。ＥＰＳ聚苯板保温方法是将保温隔热体系置于外墙外侧，使建筑达到保温的施工方法。鉴于结构层在系统的内侧，外界环境对墙体影响甚微，而其高值的蓄热性则能得到充分利用。当室内受到不稳定的热波作用时，结构层能够通过吸热或释放热量平衡温度，有利于室内温度保持稳定。在复合节能墙体中外墙外保温节能效果最佳。

●　门窗节能

项目建筑设计尽量减少门窗的面积，门窗是建筑能耗的重要部位。窗是薄壁的轻质构体，是建筑热交换、热传导最敏感的区域。冬季，其热损失是墙体的几倍；夏季，阳光透过玻璃射入室内，形成温室效应，造成室内过热，增加空调能耗。因而，在满足采光、通风和造型等功能的前提下尽量减少窗墙比。门窗的节能控制是降低室内能耗的重要措施。普通单层玻璃窗的能量损失约为建筑物冬季保温或夏季降温能耗的５０％以上，改善其绝热性能是节能的重点工作之一。

项目窗框采用导热系数低的节能型塑钢窗框，其特点是：①保温：结构设计，隔热保温性能卓越；②隔音：良好的隔音性能，即便在闹市区也可以闹中取静，使家中免受噪音千扰；③耐腐：塑钢型材密度大，抗老化能力强；④密封：多重防水设计使塑钢型材具有非凡的气密性和防水性，保证了窗体隔热保温的效果。

窗墙比：在建筑物的窗体结构上，既要保证有足够的自然采光，又要尽量减少窗墙面积比。在国家节能标准对窗墙比的要求中，北向的窗墙比≤０．２５，东西向的窗墙比≤０．３０，　南向的窗墙比≤０．３５，该项目中的窗墙比符合国家标准。

●　屋面节能

在建筑物的外围护结构中屋顶占了很大的部分，故而加强屋顶节能是建筑节能当中的相当重要的一个环节。

屋面的节能措施要点：其一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；其二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。

２、电气节能

●　供配电系统

①　各类用电设备优先选用国家推荐的、质量合格的节能型产品，以达到节能降耗的目的；

②　选用低损耗变压器，力求降低用电设备自身损耗；

③　合理选择变压器（变电站）的位置，力求使其处于负荷中心，从而最大限度减少配电距离，减少电缆线路损耗；

④　选用无功功率自动补偿装置，保证在大量感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗。

●　照明节能

①　为了节能和方便管理，地下车库和走道照明灯具有智能照明控制，公用楼梯间采用声控自动节能灯具，房间内照明采用分组控制方式；

②　选用截流量大，线路损耗小的高质量铜芯电缆，减少线路损耗；

③　电气照明设计应实施绿色照明；

④　选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件，既经济运行又有益于环境和人的身心健康。

３、节水措施

①　室内排水管道选用塑料排水管；

②　充分利用市政给水管网压力，采用市政压力供水；

③　所有洁具采用节水型；

④　卫生器配件与水池（箱）液位控制阀采用质优、可靠性强的产品；

⑤　公共场所洗手盆采用充气式感应龙头，小便器采用感应式冲洗阀；

⑥　所有水泵组采用高效、低噪型产品；

⑦　污水管道结合地形功高差设计，就近排入规划的城市污水管道。

４、节能管理措施

项目单位应设置专职能源管理机构，设多名能源管理人员，全面负责节能工作：

应建立完善的能源系统运行管理体系，严格的管理制度，使能耗设备处于良好的运行状态；根据用能建筑的功能及能源供应等条件，按节能、环保的原则，制定合理的运行模式；强化节能宣传和教育力度，广泛宣传能源形势和节能的重要意义；采取有效措施，最大限度减少能耗系统跑、冒、滴、漏等能源浪费现象。

能耗系统运行过程中应做好记录，运行记录的内容应包括能耗的各种参数、运行中出现的故障及排除方法等，根据运行记录的数据，对能耗设备的运行性能进行计算分析，提高节能运行的实效。

６．４　结论

资源节约和节能降耗是我国经济社会发展的一项长期战略任务。大力推进资源节约和节能降耗，是树立和落实科学发展观，加快经济增长方式转变，缓解资源约束，减轻能耗压力，增强国民经济整体素质和竞争力，实现全面建成小康社会目标和可持续发展的必然选择。

经分析可知：该项目节能设计符合国家发布的节能法律、法规和产业政策，符合合理用能标准和节能设计规范，能源消耗品种、数量对所在地区能耗负荷的影响较小，节能措施较为完善，节能效果显著。

第七章　环境和生态影响分析

７．１生态环境依据和标准

１、《中华人民共和国环境保护法》（１９８９年１２月）；

２、《中华人民共和国环境影响评价法》（２００２年１０月）；

３、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（２００５年４月）；

４、《中华人民共和国水土保持法》（２０１０年１２月）；

５、《中华人民共和国水污染防治法》（２００８年６月）；

６、《中华人民共和国大气污染防治法》（２０００年４月）；

７、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（１９９６年１０月）；

８、《环境空气质量标准》（ＧＢ３０９５－２０１２）；

９、《建设项目地下水环境影响评价规范》（ＤＺ／Ｔ０２２５－２００４）；

１０、《室内空气质量标准》（ＧＢ／Ｔ１８８８３－２００２）；

１１、《声环境质量标准》（ＧＢ　３０９６－２００８）；

１２、《社会生活环境噪声排放标准》（ＧＢ　２２３３７－２００８）；

１３、《大气污染物综合排放标准》（ＤＢ１１／　５０１－２００７）；

１４、《环境影响评价技术导则大气环境》（ＨＪ　２．２－２００８）；

１５、《建筑施工场界环境噪声排放标准》（ＧＢ　１２５２３－２０１１）。

７．２　生态环境现状

鉴于项目建设地点位于海口市龙塘镇潭口村委会，故生态环境现状参考海口环境状况。

根据《海口市２０１５年环境质量公报》，２０１５年，全市的环境质量继续保持优良水平。城市环境空气质量优良率为９８．３％；环境功能区水质达标率为１００％，集中式生活饮用水源地水质达标率为１００％；声环境质量无明显变化，环境质量总体良好，环境保护工作取得了显著成效。

１、水环境质量现状

２０１５年海口市水环境质量状况总体良好。南渡江流域水环境质量无明显变化；近岸海域海水水质均达到相应功能区标准。

１）地表水环境质量

２０１５年开展监测的８条江河共１４个断面２６个监测点位中，约６９．２％的监测点位水质符合地表水Ⅱ类～Ⅲ类标准，同去年相比无明显变化。

南渡江后黎村、南渡江龙塘、南渡江儒房渡口等３个国控断面水质符合地表水Ⅲ类标准。

新盈农场区域两个监测断面，其中项目附近断面水质达到《地表水环境质量标准》Ⅲ类标准，项目所在地断面水质达到《地表水环境质量标准》Ⅱ类标准。

２）集中式生活饮用水源地水质

集中式生活饮用水源地分两类：一是地表水集中式生活饮用水源地，监测点位为龙塘水厂和永庄水库；二是地下水集中式生活饮用水源地，监测点位为秀英水厂。全年集中式生活饮用水源地水质状况继续保持良好态势。２０１５年地表水１０９项和地下水３９项指标全分析结果表明龙塘镇饮用水源地水质符合国家饮用水源地水质标准。

３）近岸海域水环境质量

近岸海域监测点位分别为三连村、假日海滩、秀英港、寰岛海滩、粤海铁路南港、天尾角、海口倾废区、东寨港红树林、桂林洋、海口湾、铺前湾和荣山寮等１２个点位。全年近岸海域各点位水质均达到响应功能区水质要求。

３）海滨浴场水质状况

全年海滨浴场共发布日报３６５期，其中最适宜游泳的一级天数２９天，适宜游泳的二级天数２８１天，一般适宜游泳的三级天数共５５天，没有不适宜游泳天数；发布周报１７期，其中１期为优，１１期为良，５期水质为一般。

２、大气环境质量现状

２０１５年海口市空气环境质量继续保持优良水平。与２０１４年相比，空气质量一级优的天数由９８．１％上升到９８．３％；降尘年均值比去年上升了０．４８个百分点；降水ｐＨ年均值较去年下降０．３１，酸雨率上升４．７个百分点。

空气污染指数（ＡＰＩ）一级天数３１５天，二级天数５１天，ＡＰＩ一级率８６．０７％，ＡＰＩ≤１００的天数占总天数的比例为１００％。

全年降水ｐＨ值范围在４．０９～６．８３间，降水ｐＨ年均值为５．３４，酸雨率为３４．０％。

全市降尘年均值为３．３吨／（平方公里·月），全年降尘监测结果均达到相应的参照标准。

３、声环境质量现状

２０１５年海口市功能区环境噪声保持稳定，区域环境噪声质量和道路交通噪声质量均保持良好。

１）功能区环境噪声

全市各类声环境功能区监测结果显示，１类区（居住文教区）、２类区（居住、商业、工业混杂区）、３类区（工业区）和４类区（交通干线两侧区域）等效声级年均值达到国家标准。

２）区域环境噪声

区域噪声等效声级为５５．０　ｄＢ（Ａ），与２０１１年相比，下降了０．６　ｄＢ（Ａ）。我市噪声源主要为社会噪声和交通噪声。

３）道路交通噪声

交通干线噪声等效声级为６８．０ｄＢ（Ａ），达到相应标准。

项目所在地区域没有污染源，生态环境质量现状良好。项目建设地区域不属于自然保护范围内，没有发现国家濒危、法定保护或地区特有的需要特别保护的植物种类。

７．３　生态环境影响分析

７．３．１施工期对生态环境的影响

１、大气

施工期间主要的大气污染源是施工扬尘、生活燃煤燃气、各类运输车辆以及燃油动力施工机械排放的尾气等，主要的污染因子为ＣＯ、ＮＯ２、ＳＯ２、碳氢化合物和粉尘等。在采取适当的防尘措施后，施工带来的粉尘污染可以降低到较小的程度。

２、水环境

施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注砼后的冲洗水、暴雨形成的地表径流等。施工场地拟设置围堰和挡水墙，施工废水经收集、沉淀处理后排入市政下水管道，对纳污水体影响较小。

生活污水主要产生于施工人员的生活过程，主要污染物是ＣＯＤｃｒ、ＢＯＤ５、ＳＳ和动植物油等。施工期生活污水拟经化粪池处理后再排入市政污水管网，对纳污水体影响较小。

３、施工噪声

施工噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪音。施工期各阶段噪声会对环境造成不同程度的影响，伴随施工的结束，影响会消失。

４、建筑垃圾

建筑废土主要为施工开挖的土方，初期存放于临时堆场，部分将用于土方回填，剩余的作为废土。废土拟承包给灰砖厂作为灰砖的生产基础材料，既节约土地资源，也使弃土得到综合利用。此外，运输各种建筑材料（如砂石、水泥、砖、木材等）过程中及工程完成后，会残留不少废建筑材料，除了部分可回收综合利用外，不可利用部分运至管理部门指定的地点进行处置。

７．３．２运营期对生态环境的影响

１、水环境影响分析

项目运营期产生生活废水和污水，主要污染物有ＳＳ、ＣＯＤ、ＢＯＤ５、氨氮和动植物油等，水质复杂程度属简单。

２、声环境影响分析

项目运营期噪声主要为发电机、空调冷却塔、变压器、水泵、风机等设备噪声，一般设备均布置于独立设备房内，设备运行噪声对外界的影响不大。

对进出地下车库汽车作禁鸣、限速要求后，从声源上控制了噪声强度，对外环境及工程本身影响很小，能满足２类区声质量标准要求。

３、固体废弃物环境影响分析

项目建成投入运营后，所产生的固体废弃物主要为生活垃圾，以有机类废物为主，多为无害物质，只要集中收集并采取避雨措施堆放，统一由环境卫生部门运往垃圾处理厂进行无害化处理，对环境不会产生新的污染。

７．４生态环境保护措施

７．４．１施工期污染防治措施

１、扬尘防治措施

对易产生扬尘的部位，定时表面洒水并采取围挡作业，利用道路清扫车对施工区周边道路进行清扫，在施工场地出口设置浅水池，防止车辆轮胎将沙土带到公共道路上；

建筑工地脚手架外侧必须用密目式安全网封闭，封闭高度应高出作业面１５ｍ以上，并定期进行清洗保洁。

２、水环境污染防治措施

施工场地应设置围堰和挡水墙，施工产生的泥浆污水收集后经格栅和沉淀池去除悬浮物和泥沙，最终排入市政污水管道；

采取措施控制地表降尘积累，以减小降水前地表积累的污染负荷；

施工人员生活污水应经化粪池处理，厨房含油污水应经隔油处理后方能排入市政污水管道。

３、固体废物治理措施

建筑废土中，表层土应保存作为施工后期园林绿化覆盖用土；工程废土和废渣可用于场地平整、临时交通道路填筑、回填低洼地带等；对于开挖出剩余的废土，可作为砖厂灰砖的生产材料，既节约土地资源，也使弃土得到综合利用。

对于运送散装建筑材料的车辆，必须按相关规定用蓬布进行遮盖，以免物料洒落；

对施工垃圾每日定时清运，减少堆存。

４、噪声防治措施

优化施工时段，选用低噪声设备机械，文明施工，搬运器具要轻拿轻放，适当设置隔音围墙维护等方法，以减轻对周围噪声污染；

从控制声源和噪声传播以及加强管理等不同角度多管齐下对施工噪声进行控制。

５、水土保护

本项目施工周期长，跨越了雨季，必须采取合理的水土保持措施以减轻水土流失的环境影响。

１）从规划设计到工程施工均应充分考虑项目选址区的敏感性，把水源保护放在第一位，第一考虑水土保持工作，并制定严密可靠的水土保持措施；

２）充分考虑海口降雨的季节性变化，合理安排工期，大面积的破土应尽量避开雨季；

３）合理安排施工单元，减少施工面的裸露时间，尽量避免施工场地的大面积裸露；

４）　优化工程挖方和填方，尽量保持原有的地形地貌，减少土石方开挖量；

５）重视全方位、全过程的水土保持工作，做到从施工到工程完工的全过程水土保持工作；

６）设置专人专项资金，确保水土保持工作的顺利实施。

７．４．２运营期污染防治措施

１、水环境保护措施

室内地面（±０．０００ｍ）以上的污废水重力流排出；地下室集水坑和卫生间排水采用潜水排污泵提升至室外污水检查井；为保证较好的室内环境，卫生间污水管道系统设有专用通气立管；污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市管道造成淤塞；地下层潜水泵坑均采用防臭密闭入口盖；阳台雨水为独立排水系统，排至室外排水暗沟，以防其它排水管道的有污染气体串入室内。

２、噪声污染防治措施

本项目的空调机组、制冷机组等在设计选型时，尽量选用低噪声设备，在安装时采用减震、降声、吸声、隔声等措施，保证社区环境噪声符合标准。

３、固体废物污染防治措施

倡导＂绿色消费＂，尽量减少难降解塑料制品的使用，减少使用一次性用品，从源头上减少生活垃圾的产生量；

本项目产生的生活垃圾，实行可回收和不可回收两种分类集中，分类处理，并结合物业管理定时、定点处理，卫生管理物业化，以减少生活垃圾对环境的污染。

７．５　特殊环境影响

１、绿化补偿与景观保护

绿化是提高城市建设水平和保护生态环境的重要指标之一。根据自然资源损失补偿和受损区域恢复原则，本项目采用分散与集中、平面与立体空间、自然与人造相结合的方法建设绿地及景观。

２、文物保护

在地下挖掘施工中要注意文物保护，一旦发现有价值的文物如古钱币、陶瓷、青铜器等应停止挖掘并保护好现场，及时报告文物管理部门，不能使文物流失。

７．６环评小结

经过严格的环境影响评价，针对项目可能产生的环境影响问题采取了相应的切实有效的措施，在项目施工阶段和运营阶段都落实了相应措施以后，将会最大程度的减少项目施工和运营对环境的各种不利影响，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。从环境保护的要求来看，项目建设是可行的。

第八章　劳动安全卫生与消防

８．１危害因素及危害程度分析

１、火灾危险

本项目建设应充分考虑火灾风险发生的可能性，采取严格的防范措施：

１）严格按照建筑设计防火规范和有关专业防火规范建设；安装防雷保护设施，消防安全设施，定期保养、校验；配送车辆应防止火灾的发生，建筑物考虑足够的通道、楼梯和消防疏散门，并配备消防水池和消防水箱，满足消防要求；

２）易燃易爆物品（如项目施工期的储油）的储藏及使用应注意火灾危险。

２、机械设备装置

项目建设过程中机械的使用有可能对施工人员造成伤害。

３、电气线设备和电器线路

所有带电设备和线路均有可能给人身造成触电伤害。雷击或落雷也可能对人体造成静电伤害。少许高电压设置也可能造成对人的伤害。

４、配送车辆及吊装

建筑材料配送车辆行驶及叉车装配货物时，都有可能造成人身伤害。

５、暑热

夏季的高温暑热，会造成施工工人中暑等病症，并会大幅度降低工作效率，这在海南地区尤为突出。

８．２职业安全卫生健康对策与措施

８．２．１安全施工保障措施

１、选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。

２、对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。

３、建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。

４、建立健全项目安全施工应急救援体系。

５、建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。

６、建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。

８．２．２职业卫生健康对策与措施

１、建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求；

２、建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备；

３、研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善；

４、加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害；

５、建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

８．２．３制定安全环保委员会岗位责任制

１、确保施工及运营期工业城内全体工作人员、顾客的人身安全，财物安全。

２、确保安全施工，消除安全隐患，杜绝安全事故发生，做到操作安全、用电安全、设备安全。

３、制定安全培训计划，对新进人员进行安全培训；考核培训效果。

４、教育全员增强环境意识，共同保护公司环境。

５、召开安全会议，制定安全措施，解决安全问题。

８．３　消防

８．３．１　消防设计依据

１、《建筑设计防火规范》（ＧＢ５００１６－２００６）；

２、《建筑灭火器配置设计规范》（ＧＢ５０１４０－２００５）；

３、《火灾自动报警系统设计规范》（ＧＢ５０１１６－２００８）；

４、《火灾自动报警系统施工及验收规范》（ＧＢ　５０１６６－２００７）；

５、《建设工程消防验收评定规则》（ＧＡ　８３６－２００９）；

６、《消防控制室通用技术要求》（ＧＡ　７６７－２００８）；

７、《建筑灭火器配置设计规范》（ＧＢ　５０１４０－２００５）；

８、《工程设计防火规范》（ＺＢＢＺＨ／ＧＪ　１０）；

９、《火灾报警设备图形符号》（ＧＡ／Ｔ　２２９－１９９９）；

１０、《消防水带生产企业计量检测器具配备规范》（ＧＡ／Ｔ　６７－１９９４）；

１１、《二氧化碳灭火系统设计规范》（ＧＢ　５０１９３－２０１０）。

８．３．２　消防给水系统

１、消防用水量

本项目火灾危险等级为丙类，按规范要求：

室外消火栓用水量为２０Ｌ／ｓ，

室内消火栓用水量为２５Ｌ／ｓ。

２、室外消火栓系统

室外消火栓由附近已有的自来水管道供水，室外消火栓管道径为ＤＮ１５０，沿建筑物四周连成环状管网。

室外消火栓间距不大于１２０ｍ，离马路边线不大于１２０ｍ，离建筑外墙壁不宜小于５ｍ。

３、室内消火栓系统

室内消火栓系统由消防泵、保压泵、室内消火栓箱及消防水池等组成。消防水池及消防泵设于首层。

消防水池贮存３ｈ室内消防用水，容量为１０８ｍ³，此外，还充分利用景观水面作为消防补充水源。

室内消火栓箱布置间距不大于５０ｍ，采用Φ６５×１９直流水枪，充实水柱不小于１０ｍ，并保证两股水柱同时到达室内任何部位，屋顶设试验消火栓，首层设消防水泵接合器。

室内消防管网平时由保压泵保持压力在０．４～０．６ＭＰａ之间，当压力降至０．３０ＭＰａ时，自动启动消防泵向管网供水；同时，各室内消防箱上配带破玻按钮，火灾发生时可以击碎玻璃远距离启动消防泵。

消防泵、保压泵的启、停均在消防控制中心显示，同时，各室内消防箱的破玻信号也在消防控制中心显示并报警，可确认哪个建筑，哪一层楼发生火灾，以便及时灭火。

４、消防管管材、接口

管径≤１００ｍｍ采用镀锌钢管，丝扣连接。

管径＞１００ｍｍ采用焊接或无缝钢管，焊接接口。

８．３．３　消防器具

按《建筑灭火器装置设计规范》的要求，配备相应的手提式灭火器，根据当地公安部门的要求配备足够的防烟防毒面具。

本项目建筑装修的防火设计必须遵照国家、地区有关的标准、规范要求，设计和施工单位必须持有设计管理机关核发的《工程设计书》；在项目建设中的任何场地使用电焊、气焊、喷灯等明火，须经工程部、安全部同意批准，领取《动用明火证》。对工作人员进行必要的灭火、医疗培训，特别是要进行事故处理和人员急救方面的培训；在项目的实际运作过程中根据工作安全的需要装置防火消防系统，制订消防安全管理制度和安全生产责任制，配备消防栓、干粉灭火器，在通道和工作场地上设置防火标志。并定期检查更换，消防器材要做到定点放置。各主要入口及楼梯、信道等设置自带电源的应急照明、疏散照明及楼层指示灯，以便在发生火情时，人流能及时疏散。

第九章　组织机构及人员配置

９．１组织架构

投入施工时的组织架构图，如图９－１所示。

图９－１　项目组织管理机构图

９．２管理工作内容

本项目管理团队成员管理经验丰富，学历构成合理，专业知识全面。现任主要领导具备丰富的投资管理和市场开拓经验，具备精准的市场前瞻性、灵活的沟通协调能力和公关处理能力，其他团队成员则有不同的知识专业背景，从业经验丰富，团队稳定性较强，能够较好的保证项目的顺利实施。

运营团队主要工作内容包括：

负责制定和完善营运管理的相关管理制度和标准；

营运决策信息系统的建立与管理，负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出招商调整、营销策划活动、经营环境改善和提升计划；

开展市场调查与研究，分析和了解市场的发展和健康文化产业及旅游地产的竞争环境；

根据内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确的定位，制定业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租金调整；

营销策划管理，参与制定年度营销策划方案和计划，组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估；

经营规范的管理，统一经营规范，提升经营形象；

经营环境管理，确保项目中国建康城内外环境的舒适度，提升凝聚力；

客户关系管理，包括商户关系和业主关系，建立良好和谐的经营氛围；

顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行；

公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社区的关系，构建良好的外部经营环境；

人员管理，负责营运人员和营业员的日常管理，负责营运人员相关专业知识、技能和能力的培训和发展；

多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招商、日常运营稽核与多种经营商户信息的维护和管理；

广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全。

９．３人员资源配置

针对此次建设项目，项目单位将从公司各部门抽调骨干人员与施工单位、监理单位负责人组成项目经理部。建设采用招标方式，建设过程中的劳动人员由施工单位管理。本项目运营期时需要的财务、安保、保洁等服务人员由项目建设公司安排，人员不够再计划面向社会公开择优招聘。

第十章　项目实施进度计划

１０．１　项目建设期

项目建设本着质量、安全第一的原则，应严格控制施工进度、工程质量尽早竣工建成，及早创造社会和经济效益。

建设期共为１４个月，从２０１６年５月至２０１７年７月。

１０．２　项目实施进度计划

本项目实施过程主要包括项目申报等前期准备阶段、勘察设计、土建施工、设备购置及安装工程、竣工验收等阶段。具体时间安排见下表：

表１０－１　项目建设进度表

第十一章　项目招标

１１．１招标内容

根据《中华人民共和国招投标法》，在《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：

（一）施工单项合同估算价在２００万元人民币以上的；

（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在１００万元人民币以上的；

（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在５０万元人民币以上的；

（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在３０００万元人民币以上的。

根据以上标准，本项目建筑总投资为４１６９．８４万元，施工、设备、勘察设计等单项合同价均超过上述要求，因而，本项目将进行招标，招标范围包括：建筑工程、设备购置、安装工程、工程监理和勘察设计等内容。

１１．２招标组织形式和招标方式

本项目采取委托招标代理形式，由项目建设单位委托有相应资质的招标代理机构进行招标工作。

资质等级要求：工程招标代理甲级资质。

同时鉴于本项目投资规模大，建设期较长，涉及多方机构和群众利益，为保质保量完成，项目单位将采取公开招标方式。

１１．３预期目标

项目建设单位选择信誉好，素质高，实力强，经验丰富，报价合理的设计、施工、监理单位，以期保证工程质量和工期，科学合理控制项目总投资，提高投资效益的目的。

１１．４招标方案

本项目的招标方案见表１１－１。

表１１－１　招标事项一览表

第十二章　投资估算与财务分析

１２．１投资估算及财务分析说明

依据国家发改委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，参照《投资项目可行性研究指南（试用版）》（中国电力出版社２００２年出版）并根据企业会计准则、其他有关经济及税务法规和项目实际需要进行评价。分析范围包括对本项目的经营收入与成本的估算、项目盈利能力分析、不确定性分析等，所用的各项指标按照国家有关规定选取。

本项目建设期为１４个月，建设期从２０１６年５月至２０１７年７月。

本次分析采用项目单位提供的部分基础数据和资料。

本项目投资预算的编制主要依据国家关于可行性研究投资预算编制办法等文件的要求和深度进行，同时参考海南省及海口市建筑工程综合定额，海口市建设工程技术经济指标、建设工程材料指导价格，以及同类工程造价信息分析计算。投资预算中的有关税费根据国家现行有关规定进行取值。采用人民币为估算币值。

投资估算编制依据包括以下几个方面：

１、《建设工程工程量清单计价规范》（ＧＢ５０５００－２００８）；

２、《海南省建设工程造价管理办法》；

３、《海南省建筑建设工程计价定额》；

４、《海南省装饰装修工程综合定额》；

５、《海南省安装工程综合定额》；

６、《项目决策分析与评价》（注册咨询工程师教材）；

７、《投资项目经济咨询评估指南》（中国国际工程咨询公司）；

８、项目单位提供的有关资料及类似工程实际造价。

１２．２投资估算与资金筹措

项目总投资由建设投资、建设期利息和铺底流动资金构成。

建设投资是指在项目筹建与建设期间全部建设费用，按概算法分类包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用，其中工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，预备费用包括基本预备费和涨价预备费（本建设项目不考虑涨价预备费）。

建设期利息是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息，包括借款（或债券）利息及手续费、承诺费、管理费等。

流动资金是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。

项目总投资的构成，即投资估算的具体内容如下图所示。

图１２－１　项目总投资构成

１２．２．１建设投资估算

１、工程费用估算

１）建筑工程费

建筑工程费依据相关专业所提供的建筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照海口市土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格予以调整。本项目建设内容分几部分组成：＂无疫＂养殖区、热带农业种植区、生态住宅区、休闲养生园区。具体建筑工程费主要包括土石方工程、基础工程、钢筋混凝土工程、防腐隔热工程、屋面防水工程、装修装饰工程等，材料价格按海口市２０１６年市场价取值，本项目建筑工程费估算的各单项费用详见总投资估算表。建筑工程费用总额估算为１６２０．４１万元。

２）设备购置费

本项目的设备及工器具购置费，主要指医疗设备、强弱电设备、给排水设备、通风空调设备照明、环保绿化设备、消防设备和通讯工程等配套设备购置费用，各类设备价格根据设备供应商提供的价格及现行市场价格估算。本项目的设备购置及工器具购置费用总额估算为２９４．７５万元。具体费用详见表总投资估算表。

３）安装工程费

本安装工程费主要包括①　供电、供水、通风空调、净化与除尘、自控、通讯等管道、管线、电缆等的材料费和安装费；②　设备和管道的保温、绝缘、防腐，设备内部的填充物等材料费和安装费；③　建筑物本身的机电设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装费，材料价格按海口市２０１６年市场价取值。本项目安装工程费用总额估算为９４０．７９万元。具体费用详见表总投资估算表。

２、工程建设其他费用估算

与项目建设有关的其他费用包括土地成本费、前期咨询服务费、环境影响评价费、工程勘察设计费、工程建设监理费、场地准备及临时设施费等。

前期咨询服务费：在项目前期工作中，委托咨询单位编制和评估项目可行性研究报告、环境影响评价报告等所需的费用。根据国家计委发布《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格［１９９９］１２８３），本项目的前期咨询服务费约３７万元；

勘察设计费：勘察设计费是指对工程建设项目进行勘察设计所发生的费用。包括项目的各项勘探、勘察费用，初步设计、施工图设计费、竣工图文件编制费，施工图预算编制费，以及设计代表的现场技术服务费。根据国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格［２００２］１０号）的有关规定，勘察设计费按照工程费用的２％估算，本项目勘察设计费约为２２．８５万元；

工程建设监理费：根据国家物价局《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》，主要用于支付项目单位委托工程监理单位实施工程监理的费用，工程建设监理费按照建筑工程费的１％估算，本项目的工程建设监理费约为１６．２０万元；

场地准备及临时设施费：场地准备是指建设项目为达到工程开工条件所发生的场地平整和对建设场地余留的有碍施工建设的设施进行拆除清理的费用。建设单位临时设施费是指为满足施工建设需要而供到建设场地的，未列入工程费用的临时水、电、气、道路、通信等费用和建设单位的临时建筑物、构筑物搭设、维修、拆除或者建设期间的租赁费用，以及施工期间专用公路养护费、维修费。场地准备及临时设施费按照工程费用的０．２％估算，本项目场地准备及临时设施费约为５．７１万元。

综上，本项目工程建设其他费用为１２４．０３万元。

３、预备费估算

本项目建设周期短不考虑涨价预备费，只需计算基本预备费用。基本预备费是指在项目实施中可能发生、但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称为工程建设不可预见费。一般由三项内容构成①在批准的设计范围内，技术设计、施工图设计过程中所增加的工程费用，经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；②一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；③竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。本项目基本预备费约为１４９万元。

１２．２．２建设期利息

本项目总投资４１６９．８４万元，银行贷款１６６７．９４万元，故本项目建设期利息为４０．６８万元。

１２．２．３流动资金

结合相关项目具体情况和实际运营经验，根据稳健性原则，本项目流动资金估算为１０００万元。

１２．２．４总投资估算表

表１２－２　总投资估算表

１２．３资金筹措

１、项目总投资

本项目总投资４１６９．８４万元。其中，建筑工程费用１６２０．４１万元，工程设备购置费２４９．７５万元，安装费用９４０．７９万元，工程建设其它费用１２４．０３万元，预备费１４９万元，建设期利息４０．６８万元，流动资金１０００万元。

２、资金来源

本项目估算总投资额为４１６９．８４万元。其中，建设单位自筹资金２５０１．９０万元，银行贷款１６６７．９４万元。

１２．４资金投入计划

本项目总投资为４１６９．８４万元，项目总投资将在建设期内按１００％比例一年全部投入，具体投资计划见下表。

表１２－３　项目投资使用计划表　（单位：万元）

１２．５财务分析

１２．５．１营业收入估算

项目计算期１１年，其中：建设期１年，经营期１０年。

１、种植园收入

江畔农家休闲度假基地建成之后，将会满足为各地休闲娱乐游客的旅游需求。据江畔农家休闲度假基地的区位条件，种植园收入共为为４４８０万元。

养殖收入

根据市场价格和，养殖产品未来发展趋势，养殖园的产品将供本项目区的旅游需要，剩余的可应给市场，填补市场空缺，水产和家禽养殖收益共为１８４７万元。

生态住宅收入

生态住宅收入包括休闲养生雅苑收入、养生别墅收入共２８４８２．５８万元，其中养生别墅可根据候鸟老人和游客的需求用于短期出租。具体情况如下：

（１）　休闲养生雅苑收入

（２）、养生别墅收入

休闲养生园收入

休闲养生园收入包括江畔餐厅收入、天然温泉亲水乐园收入和葫芦休闲吧收入，具体情况如下：

江畔餐厅收入

江畔农家休闲度假基地江畔餐厅将对外租赁，总建筑面积６４００．０３平方米。根据市场情况，项目区域内租赁物业一般为三年一期，运营正常的项目区域内的招租率大致呈以下合理现象：第一年招租率８０％，第二年招租率８５％，第三年招租率９０％，以后各年保持９０％的招租率。本项目物业的招租率测算如下表所示：

表１２－７　项目江畔餐厅招租率测算汇总表

根据以上测算，根据项目的合理运用规律和类似项目的实际情况，项目一般３年一期，在项目首次招租期３年满后，第四年租金优惠将出现大大降低，项目租金将会上涨１５％—２５％，取均值按２０％测算，按照前面的租金收入和招租率表，可以计算项目租金收入下表所示：

以上测算除考虑项目首次招期满３年后，实际租金上涨２０％外，不考虑鉴于物价上涨或项目营运成熟后，项目涨租的可能性。

天然温泉亲水乐园收入

、葫芦休闲吧收入

１２．５．２项目开发销售成本估算

１、营业税金及其他估算

１）营业税金及附加

项目增值税率为６％，城市建设维护费税率为增值税的５％，教育费附加税为增值税的３％，地方教育附加税为增值税的２％，印花税按照营业收入的５‰计算，房产税按照房产出租租金收入额的１２％计取。

２、经营管理费用

项目经营管理费用按照当年经营收入的３％估算，经营期１１年，合计为１５０９．８３万元。

３、维修费用

项目维修费用按照建安成本的２％估算，经营期１１年，合计为５７．９７万元。

４、财务费用

本项目财务费用３０４．５７万元。

５、折旧、摊销费用

项目折旧、摊销考虑固定资产折旧和无形资产摊销，固定资产按２０年折旧，残值率５％，固定资产总值为建设投资费用和设备购置费总值为３１２８．９８万元，年折旧费为９６．６２万元。本项目无形资产摊销为土地费摊销，年摊销额为２万元。每年折旧和摊销额总计９８．６２万元。

１２．５．３项目盈利能力分析

项目经营期利润总额约４１４９５．４６　万元。所得税税率２５％，所得税为７４８５．３７万元，净利润为３４０１０．０９万元。利润与利润分配表如下：

利润与利润分配表　（单位：万元）

１２．５．４项目获利能力

本项目建设期为１４个月，从２０１６年５月至２０１７年７月。

根据最新版《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》选用合理指标计算本项目的盈利能力，项目的盈利能力详见表１２－１１：项目投资现金流量表。

项目投资现金流量表　（单位：万元）

根据《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》计算本项目的盈利能力指标如下：

（１）财务内部收益率为：４６．５８％，大于健康产业开发项目的财务基准收益率１０％。

（２）财务净现值为：１５２９６．６１万元，大于零。

（３）总投资收益率＝息税前利润／总投资×１００％＝６１．７４％。

（４）项目动态投资回收期为：２．４９年，符合健康产业回收期。

１２．５．５项目敏感性分析

在项目实施过程中会有一些不确定因素的变化，如销售价格的变化以及开发成本的变化。这些关键因素直接影响到项目的收益情况，因而对项目的关键影响要素进行敏感性分析十分重要。本报告对产品的营业收入和开发成本两要素进行分析，变动幅度为１０％。具体见表１２－１５：

表１２－１５　敏感性分析表

图１２－２　项目敏感性分析图

由上图表可知，项目对分析要素敏感性较强，当收入、开发成本发生变化时，项目内部收益率有一定变化，但依然维持较高水平，项目仍有较大盈利空间，表明本项目具有较强的抗风险能力。

１２．５．６主要经济分析指标

表１２－１６　经济指标汇总表

由以上财务分析可知，本项目财务指标合理，获利能力强，偿债能力强，抗风险能力强，因而，从财务角度分析，本项目的实施是可行的。

第十三章　社会效益分析

１３．１　社会影响效果分析

项目社会影响效果分析的目的是为了维护公共利益、构建和谐社会、落实以人为本的科学发展观，通过社会影响分析，从而达到确定合适的措施来完成项目目标；保证项目收益在不同群体间的公平分配；预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响；为改进项目实施方案提出建议；防止或尽量减少对地区生态环境、当地人文环境造成的损坏作用。

１３．１．１社会影响区域范围的界定

本项目建设地点为海口市龙塘镇潭口村委会，因而本项目的社会影响区域主要为海口市。项目建设时使用的设备材料及项目营运期原材料的采购会涉及到海南省省内及国内外其他地区。

１３．１．２影响区域内受项目影响的机构和人群的识别

项目影响的机构或人群包括当地居民、项目施工单位、设备材料供应商、商业企业、行业内其他企业、公共服务部门、政府部门等。

本项目对受影响区域内受影响的机构和人群的识别情况见表１３－１。

表１３－１　受影响机构和人群识别一览表

１３．１．３社会影响效果分析

１、对居民生活环境影响

本项目的建设和运行期间都采取了足够的环境保护措施，基本消除了项目对居民生活环境的负面影响。

２、对当地居民收入的影响

项目的建设实施，增加了对当地原材料、动力和劳动力的需求，提高地区国内生产总值，可以增加当地居民收入。

３、对当地居民就业的影响

项目实施有助于促进当地经济的发展，从而吸收大量的社会劳动力；项目的运营直接增加就业岗位，并能够在一定程度促进相关行业的工作岗位的增加。

４、对当地政府的影响

本项目建成后将吸引众多商家，带来巨大的交易流，带动当地经济发展的同时，可以为当地政府带来持续的财政收入，加快龙塘镇的城镇建设。

５、对当地弱势群体利益的影响

项目建设有利于增加就业机会、增加政府收入，对于改善当地老龄人、妇女、儿童、残疾人员等的生活状况有一定积极间接影响，但不大。

６、对当地的文化、教育、卫生的影响

该项目对卫生方面无负面影响，对当地的文化、教育无直接明显影响。

７、对当地基础设施、服务容量和城市化进程的影响

项目施工及运营期间会增加使用公共基础设施，　但不会对此产生较大影响。项目建成对于基础设施如供水、供电、电信等有一定需求。项目建设投产将增加部分就业岗位，为农村居民提供到城镇就业工作的机会，对于城乡一体化进程有一定的积极影响。　根据分析，项目增加就业岗位，增加政府财政收入，提高和促进居民生活水平提高是项目的主要社会影响效果。

１３．２　社会适应性分析

１、不同利益群体对项目的态度

对地方政府而言，增加政府财政收入，构建和谐社会，取得良好的社会效益。从长远来看，本项目实施必将对当地加快经济发展起到积极的促进作用。

对当地居民而言，本项目能一定程度上满足当地居民就业，对提高人们生活水平具有积极的作用。

对其他利益相关者，项目的实施尽管没有直接对其产生较明显的影响，但项目对于当地经济社会发展的正面效应也将最终在各利益相关者中得到体现。

据此判断，当地政府和广大人民群众及其他利益相关者都会对本项目的建设持肯定的态度，并积极支持。

２、社会对项目的适应程度及可接受度程度

项目能否成功不但取决于项目自身的因素，也受很多社会因素的影响，这些社会因素对项目的适应程度和可接受程度在某种意义上决定项目的社会价值，进而影响到项目营运的成败情况。具体分析如表１３－２所示：

表１３－２　社会对项目的适应性和可接受程度分析表

１３．３社会评价结论

本项目以先进设计理念、完善的配套设施和超前的发展规划打造海南一流的休闲度假基地。在目前的经济形势下，本项目的实施对促进龙潭镇的城镇建设、促进龙塘镇旅游产业转型升级都具有较大的现实意义，社会效益较为明显。

第十四章　风险分析

１４．１　项目主要风险因素识别

风险分析主要是通过识别风险因素，提示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，达到降低风险损失的目的。

１、设计风险

项目的设计风险主要来自各类功能区的分布及销售区平面、空间布局的合理设置，若上述设置不合理，将会带来人流、物流不通畅，交易难度增加，消费者休闲度假心情不佳等诸多问题。

２、资金风险

本项目工程规模较大，资金来源由企业自筹２５０１．９０万元，银行贷款１６６７．９４万元。如资金供求不足或来源中断，会拖延工期，甚至会导至项目流产，故资金风险为较大风险。

３、社会风险

鉴于本项目范围大、内容多、影响广，社会公众对项目的认识能否到位和统一，可能会对项目的建设和将来的正常发挥效用在观念和投资方面有一定的影响。

４、工程风险

工程地质、水文地质条件和工程设计如有重大变化，导致工程量增加、工期延长等会造成一定的经济损失。

５、外部协助条件风险

指外部协作条件及项目所在地互适程度可能出现的问题，如交通运输、当地居民的配合程度、文化环境带来的负面影响等，仍然存在外部设施没有如期落实的问题，致使投资项目不能发挥应有的效益，从而带来风险。

具体的风险因素和风险程度见如下表：

表１４－１　风险因素和风险程度分析表

１４．２　风险防范和降低风险对策

１、资金风险

鉴于物价上涨因素影响，建筑原材料购置成本增大，在材料供应上应采取风险转移，与建材供应商签订供货合同，尽量减少建材涨价对项目投资的影响，提高资金的使用效率。

２、工程风险

深入前期的勘察工作，将不明朗因素降到最低；精心设计，合理有效地组织施工和管理，使项目的工程量、投资、质量、进度和施工安全控制在计划范围内，从维度上看可聘请经验丰富和信用优良的施工企业进行建筑施工，另从维度上看可与承建商签订固定施工合同，进一步减低工程风险系数。

３、外部协助条件风险

项目建设要充分做好基础调查工作，制定好工程方案和施工组织条件，做好相关配套设施的建设，才能避免外部协助条件带来的风险。

４、社会风险

做好必要性的宣传工作，积极、及时地按国家和地方政府的政策规定做好项目的前期工作，使当地社会各方面能支持理解和配合。

１４．３　风险分析结论

本项目社会风险程度较低，采用一定风险规避措施后，不会对项目建设和运营产生大的影响。

第十五章　结论及建议

１５．１结论

１、项目建设符合国家、海南省及龙塘镇产业发展的相关政策，符合龙潭镇潭口村委会及整体发展规划的要求，项目的实施是必要的。

２、本项目总投资４１６９．８４万元。项目可实现营业收入５０３２７．７８万元，新增净利润为３４０１０．０９万元，税后ＩＲＲ为６４．５８％，ＮＰＶ为１５２９６．６１万元，动态投资回收期为２．４９年，总投资收益率为６１．７４％，总投资利税率为６７．７８％，资本金净利润率为５８．０５％，项目具有财务可行性，经济效益较为明显。

３、项目建设过程严格执行相关环保法规和标准，并严格按照有关规定采取措施防治各种污染，并确保日后的正常运行，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。

４、项目节能设计符合国家发布的节能法律、法规和产业政策，符合合理用能标准和节能设计规范，能源消耗品种、数量对所在地区能耗负荷的影响较小，节能措施较为完善，节能效果显著。

５、本项目的实施对促进龙塘镇的城镇建设、促进龙塘镇产业转型升级都具有较大的现实意义，社会效益较为明显。

６、风险分析表明，本项目风险程度处于可控范围内。

１５．２建议

１、加强工程建设＂三控制、两管理、一协调＂，加强核算，减少不可预见的工程事件发生导致的工程建设费用增加。

２、项目建设期较长，投资较大，影响范围广，建议项目单位做好建设规划和收支管理，确保项目涉及资金的安全。

３、建议项目单位根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避项目可能遇到的风险。

４、鉴于近年来国家采取各种手段遏制房价过快上涨，房地产政策趋紧，变化较快，国家各项政策的出台对房地产市场影响较为明显，建议项目单位做好政策把握和市场预测。

５、项目实施过程中要遵循＂三个同时＂原则，即环境保护设施与主体工程同步设计，同时施工，同时运营。项目建设期内要严格实施水土保持方案，同时加强建筑材料的管理，实现余料的回收利用，减少废弃物的排放。