第三章　市场调查分析

3.1我国城市综合体行业发展现状

城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展速度。人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便营运而生。由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，加之我国城镇化建设推动，地方政府对于城市综合体等商业项目大开“绿灯”，一些有条件的城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境，进行城市新区开发和旧城改造等城市建设的主要载体和手段。

随着中央对房地产管控政策的不断出台，房地产行业一片愁云惨淡，自2013年以来，全国房地产开发景气指数一直保持在98以下。2014年3月份房地产开发景气指数为96.40。房地产行业不论是投资开发还是销售成交情况，都十分不妙，而“城市综合体”却异军突起，十分活跃。

在全国重点城市综合体存量中，沈阳、重庆、北京、上海等城市综合体的存量领先全国，其中综合体总存量在1000万平方米以上的城市分别为沈阳、重庆、北京、上海、成都及天津6座城市;而广州、南京、苏州、深圳、西安、武汉及贵阳的综合体存量介于500-1000万平方米;其余城市的综合体存量均在500万平方米以下。

从目前开发情况看，全国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米，2015年，这一数字将达到3.6亿平方米，2016年以后则突破至4.3亿平方米。

2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1,000个；至2018年，商业综合体的年供应量将维持在1,200个左右。

2014年—2016年全国17个重点城市的城市综合体增量情况（单位：万立方米）

3.2我国商业综合体面临的问题

我国商业综合体，正处于起步阶段，行业发展面临四大“缺失”。

一是开发与经营脱节。长期以来，房地产开发与商业经营处于条块分割状态，开发与经营活动各自为政，供求关系脱节，产业结构处于无序及缺失状况。

二是规范标准缺失。在我国现行的城市建设和商业类规划设计规范中，对商业网络以及各类商业区的建设，从项目的评估、定位、功能、规模到产业经济的结构、布局、业态形式等各环节都未能给出明确的标准规定。

三是开发模式落后。我国商业综合体建设普遍存在以房地产开发为主，重空间轻功能建设的片面做法，分块开发、单独建设的拼凑搭接式无序发展状况比比皆是。

四是商家与地产企业关系错位。空间建设本应以服从商业经营活动为主，按照商业经营活动需求，提供空间服务。但长期以来，商家的主导地位未能得到应有的尊重。未来，提高商家在商业综合体开发建设中的参与权，是扭转先建房后招商这种强制供给方式向科学定制模式转变的关键所在。

3.3海南城市综合体产业发展的现状

目前，海口新老商圈的商业体加起来超过20个，2016年是海口商业暴发之年，海口的商业格局在一个接一个的商业综合体的亮相中，不断被重构，海口的商业地产已集结万达、新城、华润、远大、喜盈门、观澜湖以及宝龙等7家实力强悍的房企入驻，这些新生商业综合体的入驻，将改变海口商业从单一形态向多元化方向发展，构建现代商业新格局。有业内人士表示，像万达和新城这类知名房企的入驻，其拥有的资金、技术、管理，以及营销等全方位的品牌优势，将对海口整个商业发展和提档升级起到正面的推动作用，更是带动琼南乃至全岛的商业格局生态深度调整。

3.4我国城市综合体行业发展前景

中国经济正在处于进入一个新调整期，新兴服务业正在成为城市新的竞争高地，由关联性强、不同功能业态在小范围内集聚而成的城市综合体，正是与之相匹配的新空间，是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果。

根据国际惯例，当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速收展阶段，从我国城市化进程来看，如今我国大多数的重点城市都已迈入了此行列。诸如北京、上海、广州、深圳及二线重点城市已迎来城市综合体的大力发展期，旧城改造、新城建设等城市的更新和变迁，也成为城市综合体的大规模到来提供了延绵不断的动力。

我国城市综合体目前正处于发展阶段，未来将呈现快速增长的态势，城市综合体每年开工建筑面积与当年人均GDP增长趋势基本一致，2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。随着城市扩张的深化发展，城市综合体的开发建设热潮将由一线城市向二、三线城市转移。

随着住宅限购政策的不断“严峻”，开发商大多都开始转向商业地产的开发，投资者对于商业地产的投资热情也是与日俱增。京、沪、穗、深4个一线城市及数十座二三线城市商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块。之所以会有如此强劲的涨幅，对于二三线城市而言，商业地产项目是带动区域内经济活力的重要动力，如大型商业综合体、购物中心等。另外大多二三线城市还没有较为完善的商业中心，因此二三线城市在规划发展时，会考虑商业中心的开发和建设，特别是城市商业综合体，更是这些城市商业发展的重点。商业综合体，这种超越传统百货，集购物、休闲、餐饮、娱乐、运动、旅游等于一体的消费模式，更迎合现代人消费习惯和特点。城市商业综合体的优势就是业态互补，消费相互支持，能够实现商业地产的可持续发展，并能对城市及区域经济发展带来巨大推动作用。商业综合体是城市经济发展到一定阶段的必然产物，结合我国国情，商业综合体高容积率特征符合我国人多地少，满足我国高强度利用土地的需求。作为资深的投资客，把握住商业综合体的腾飞，必然就抓住了下一个辉煌的投资热点，资产迎来恒稳升值。

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