XXXXXX迁安置区可行性研究报告

第一章 总  论

1.1项目概况

1.1.1 项目名称

XXXXXX迁安置区（南山风情旅游小镇）建设项目

1.1.2 项目性质

新建项目

1.1.3 项目业主

三亚市崖州区人民政府

1.1.4 项目地址

三亚市崖州区南山村

1.1.5 代建单位

三亚乐百年投资管理有限公司

1.1.6 建设内容及规模

本项目总占地面积为444亩，安置用地255亩，附属商业用地45亩，144亩为政府预征用地。规划总用地面积169991.5平方米，总建筑面积52103.94平方米，计算容积率面积49143.75平方米，容积率为0.29，建筑密度12%，绿化率35%。整个小区有252户，其中示范区24户为一期工程，其余为二期工程。一期工程24栋低层住宅，2栋村公建，1栋给水加压泵房。二期5栋多层住宅，156栋低层住宅，2栋村公建，1栋污水处理厂。

项目北侧入口为两村公建配套用地，其余建筑依地势与路网而建，地块中部河流把地块一分二。两村隔河相望，郎坟村位于地块西侧，安置户数117户，鸭仔塘村位于地块东侧，安置户数135户。规划区域内别墅排列高低错落有致，整体感觉简洁明快，公寓以南北方向排列，适应当地居民生活习性。区域内道路之间相互连通，小区绿地进行分散布置，为各个组团内居民提供舒适悠闲的休闲活动场地。

本工程耐火等级一级，采用钢筋砼框架结构，抗震设防烈度6度，设计使用年限为50年。屋面防水等级I级。

项目主要建设内容为包括建筑安装工程、配套建设区内道路、园林工程、给排水工程、电力电信工程等。

1.1.7 建设工期

本项目建设工期为32个月，分两期实施，一期工程为2016年8月-2017年4月，二期工程为2017年4月-2019年4月。

1.1.8 项目总投资及资金筹措

项目总投资:29736.20万元

其中一期建安费用2543.82万元、二期建安费用14638.46元、项目工程建设其他总费用11527万元（包含土地费用8772.70 万元）、预备费1026.92 万元。

资金筹措：项目总投资为29736.20万元。

资金来源：由政府投资。

资金筹措方式：由三亚乐百年投资管理有限公司自筹资金先行垫付，并根据《南山鸭仔塘村、郎坟村搬迁安置区委托建设协议书》及《南山鸭仔塘村、郎坟村搬迁安置区委托建设协议书》补充协议、三亚泛南山东区智天慧海旅游区《委托投资协议书》由政府进行资金返还。（协议及补充协议详见附件）。

1.2项目代建单位简介

三亚乐百年投资管理有限公司隶属于北京春光集团，属集团旗下子公司，是三亚市实力雄厚的一家以旅游地产投资、开发、经营管理为主营业务的旅游及地产开发公司,目前开发实施的项目为泛南山国际文化旅游区东区项目。泛南山国际文化旅游区项目已列为海南省重点项目和国家风景名胜旅游区，项目整体投资计划约65亿元,开发建设周期为8年,重点开发建设超五星级度假酒店、高档公寓、观海小楼房及海南佛教文化、黎苗风韵的特色旅游文化景区和休闲度假基地,目前已经进入拆迁安置工作阶段。

1.3编制依据

（1）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《投资项目可行性研究指南》；

（2）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

（3）业主提供的相关基础资料；

（4）业主对项目建设的主要意见及预期目标；

（5）国家和三亚市其它相关规定和要求。

1.4编制内容

可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

1.5结论及建议

1.5.1 结论

（1）本项目的建设是支持XXXXXX迁建设的需要，该项目的建设可以加快城镇化建设步伐，对区域经济的发展有着积极的推动作用。

（2）项目建成后由征地办按时全部回购，该项目的投资回收有保障。

（3）项目的实施能够改善被拆迁居民的住宿条件，保证人民安居乐业和社会安定，对全面建设小康社会等具有较大的促进作用，社会效益明显。

（4）项目建设符合三亚城市建设规划的要求，项目建设规模适度，水、电、气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，无各方面的建设风险，项目建设是可行的。

1.5.2 建议

鉴于该项目良好的社会效益，且项目建成后，该项目的投资回收有保障，因此希望尽快得到金融机构的贷款支持，以便于该项目下一步工作的实施。

在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护要求。

在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资，把项目建成城乡统筹实验区形象工程。

1.6主要技术经济指标

主要技术经济指标见下表。

第一章 项目背景及必要性

2.1项目背景

2.1.1 宏观背景

2015年中国经济进入新常态，2016年是“十三五”规划的开局之年，认识新常态、适应新常态、引领新常态，是当前和今后一个时期我国经济发展的大逻辑。总体上看，经济增长仍有下行压力，但随着增长新动力的不断显现，有望探底企稳。

十八届五中全会发布“十三五”规划建议，首次提出了 “创新、协调、绿色、开放、共享”的五大发展理念，为供给侧改革提供了理论基础。供给侧改革的根本落脚点，是提高“全要素生产率”。经济工作会议对明年经济总的定调仍是“稳中求进”，“稳”就是要保持经济运行在合理区间，“进”就是要通过供给侧改革，创造新供给和新需求，促进经济转型升级。

而旅游作为“十三五”规划在现代服务业板块中明确指出的重点发展产业，同时也作为目前人民常态消费的重点，其大力发展必将对于推动国家产业结构调整中起到非常重要的作用。

中国的旅游产业经过30多年发展，已经成为一个多方位、多层面、多维度的综合性集群化现代产业体系。旅游业爆发式发展的时机已经初步成熟。近年来，中国旅游业适应市场多样化趋势，与一、二、三产业融合发展，与新型工业化、城镇化、信息化、农业现代化紧密结合，不断催生新产品、新业态，拓展旅游产业面，拉长旅游产业链，形成现代旅游产业集群。

2.1.2 政策基础

旅游业是现代服务业的重要组成部分，加快旅游业的发展，对于扩大就业，拉动内需消费、加速经济发展等具有很大的作用，为充分挖掘旅游投资和旅游消费增长潜力，国家出台了多项政策法规，通过逐步落实带薪休假制度、加快基础设施建设、多方资金支持等方面，全力推动旅游产业发展。