房地产行业研究报告：成交量价攀升 城市轮动明显

市场动态:

商品房成交:重点覆盖的31个大中城市商品房市场合计成交801.49万平米,同比增长32.97%,环比增长29.36%,成交量刷新近3月新高。库存去化:重点覆盖的14个城市商品房可售面积合计为15215.60万平米,同比减少12.16%,环比减少0.10%,去化周期较上上周减少0.05周至47.54。土地市场:全国40个大中城市成交土地总价1214.29亿元,同比增长113.41%,环比增长325.04%。年初至今周均成交367.30亿元,高于去年平均水平29.45个百分点。

行业热点:

发改委:国家级新区要因地制宜加快发展;南京将行积分落户政策购房入户条件为1平米计1分;统计局:8月62城房价同比上涨厦门涨幅44%居首;北京拟取消农业及非农业户口区分研究“户随人走”政策;南京重启限购:本地居民拥有2套及以上住房不得购买新房。

板块表现:

上证综指上证综指全周上涨1.03%,深成指上涨1.49%。上周房地产板块上涨3.28%,领先沪深300指数2.14个百分点,周涨跌幅在wind67个二级行业中排名第5,较上上周下降2位。

投资建议:

随着金九银十推盘高峰的到来,商品房和土地市场在上周均呈现跳涨态势,我们认为部分城市重启限购限贷预期下的恐慌性抢盘以及热点城市调控收紧造成的城市轮动为其中重要原因。资产价格预期透支和土地市场非理性投资蔓延趋势下调控进一步收紧为大概率事件,热点城市对成交端的带动作用预计有所减退,下半年成交曲线预期缓慢向下。此外房企在杠杆率提升、现金回流放缓、再融资监管收紧的小周期高点下经营压力预期再次凸显。资产溢价水平明显高于股权溢价水平的背景下,行业公司之间的重组需求持续提升,近期融创40亿元入股金科股份进一步推升市场整合预期。产业结构调整进展顺利和城市化需求支撑下热点地区的资产价格依然具备较为理想的安全边际和升值预期,业务范围聚焦这些地区的主流公司有望展现出较强的业绩弹性和抗周期能力;房地产存量市场前景广阔,移动技术和互联网内容的突破以及社区附加服务的对接将开辟新的空间。主流房企旗下物管公司以及房地产服务商前景向好。建议关注招商蛇口、首开股份、华发股份、金科股份、世联行、陆家嘴等。