“商改住”政策陆续出台 商业地产洼地优势凸显

 在郑州住宅销量节节攀升、一房难求的背景下，写字楼市场依然难以与住宅市场的火爆相提并论。

但随着住宅市场的火爆，写字楼市场的销售也被随之带动，并且随着郑州市场上“商改住”政策可能出台，商业地产的价格洼地正在逐步凸显。

郑州出台商改住

今年5月，郑州市政府相关负责人在接受媒体采访时表示，郑州将放宽“商改住”的相关政策。

尽管声音早已发出，但看起来，这项政策在执行层面，仍没有确定的消息出台。但在业内人士看来，似乎郑州放宽商改住政策，只是时间问题。

从国家层面来看，今年6月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)，公布了一系列重磅新政，特别指出“允许改建房屋用于租赁”，其中允许“商改住”成为一大亮点，这被视为对商业地产的新驱动。

而从另外一个角度来看，商业地产的库存压力，也在倒逼商改住政策的实施。

今年4月17日，河南省统计局发布《2016年1~3月份全省房地产开发和销售情况》，显示1~3月份，全省商品房销售面积1219.11万平方米，同比增长20.7%，其中办公楼销售面积为23.05万平方米，同比增长12%；办公楼销售额20.12亿元，同比下降1.1%；待售面积为84.23万平方米，同比上涨9.9%。数据显示，3月末，全省办公楼待售面积增加3.37万平方米。

同时，来自河南省统计局的数据亦显示，今年一季度河南省办公物业供大于求，办公楼新开工面积67.68万平方米，成交23.05万平方米，由于历史存量过剩，去化压力依旧明显。

与此同时，据业内人士表示，2016年上半年是近4年来郑州写字楼市场成交下滑最为严重的半年，且从一季度开始，供应及成交产品中办公产权公寓占比大幅攀升至约50%，显示出2014、2015年开发企业对于2016年纯写字楼市场的预期并不理想，因此提前采取了多元化的去库存手段。

从去化情况来看，郑东新区及金水区仍是2016年上半年写字楼供销的热门区域。据了解，今年上半年郑东新区及金水区写字楼销售量约21万平方米，占全市总去化量近六成，其中郑东新区去化主要集中在高铁片区。

去化压力下

商改住优势明显

顾名思义，“商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。

实际上，在业内人士看来，在去化压力下，商业地产的商改住政策具有多重优势。

中原地产市场研究部相关人士表示，按照国务院出台《意见》的有关规定，被合理改建成租赁住房的商业用房对外出租，有利于盘活商业存量房源，增加市场上租赁房源的供应，这样可以平抑租金的上涨。商业用房原本是使用商水商电，成本比较高，一旦商业用房按规定改建为租赁住房对外出租，可以使用民水民电，这样就降低了租客的生活成本，减轻了租客的租房费用。

河南本地一位地产界人士在接受河南商报记者采访时表示，商改住政策的实施将会在供应端降低潜在商业供应量，利于商用物业功能转换，缓解开发商待开发商业的去化问题，提升开发周转效率。

“对入市商业提出多功能化实现方案，缓解物业空置状况发生，提升土地使用效率；运营端降低大量同质化商业的发展概率，令商业物业在分布与体量上更加合理，缓解天量供应下带来的同质化、价格战、回报低等相关问题。加之已建物业的功能可变性，令开发商更加关注商业物业在运营端的资产多样性盘活；住宅端商业地块在交通便捷度上存在的先天优势，商改住后令部分优质地段住宅得以释放，激活关注地段优势，改善客户持续进场亦有一定的推动作用。”河南本土一位地产界人士表示。

政策效应下

商业地产的洼地效应再凸显

事实上，今年春节以来，郑州楼市火爆异常，而这在一定程度上已经带动了商业地产的发展。

据亚新广场相关负责人介绍，从今年年初到现在，郑州东站附近的亚新广场写字楼项目的价格已经上涨近30%。

“随着郑州房地产市场的火爆，尽管郑州目前的写字楼和住宅的价格比仍然与北上广具等一线城市有一定的差距，但从另一个方面来说，郑州写字楼的价格洼地优势正在凸显。”上述亚新广场相关负责人说。

此外，有业内人士认为，随着郑州下一步商改住政策的实施，商业地产的价值洼地效应可能更为明显。

“拿郑州高铁片区来看，商业地产的价格与住宅价格比仍然具有明显的优势，如果在这时候抄底，对于未来来说，未尝不是一笔好的投资。”郑州本地一位地产从业者表示。