二线城市成交量现惊天拐点

今年以来，房价暴涨，地王频现，楼市一直保持高温状态，但数据却暗示了疯狂的楼市或即将发生变化。由于持续不断的政策压力和供需调整，热点二线城市的楼市走势或给全国房地产市场带来联动影响。

海通证券首席经济学家李迅雷认为，M2增速与房地产均出现衰退式膨胀，尽管居民房贷比去年同期增加了一倍以上，但不能因此而断言房地产还将繁荣依旧。如今，看似迅猛的货币与房价膨胀实为强弩之末。

楼市告急?

从2015年下半年以来，疯狂上涨的二线城市楼市，由于受到政策压力和供需变化，出现了明显的调整。

根据Wind数据显示，从3、4月份开始，杭州、南京、苏州、厦门等热点二线城市进入降温模式，且降幅明显超出市场平均水平。到今年7月底，这些城市的月成交量降幅普遍都比高点时下降了两至三成以上，厦门楼市的成交量降幅则高达64%。

数据显示，厦门商品房住宅成交套数在2016年4月达到8566套的阶段小峰值之后，便呈现断崖式下跌。7月份商品住宅成交套数在3097套，比4月份成交套数下滑了64%。

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杭州商品住宅成交套数的峰值出现在今年3月，当月杭州共成交商品房28012套，但随后，其成交水平一路下滑，到7月，杭州商品住宅成交套数降至20734套，降幅达到26%。

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南京楼市的成交高点出现在今年5月，其商品住宅成交套数为16868套，到7月份，成交套数下降为13347套，比高点时下降约21%。

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苏州楼市在今年4月达到成交高峰，“限价令”出台后成交量一路走低。不仅商品房成交量连续3个月下跌，入市量也大幅度减少。仅环比6月，苏州楼市商品房成交量就减少了1311套，环比下跌19.95%，总成交面积环比减少了127537平方米，跌幅达17.01%。

市场人士认为，若市场进一步走低，不排除今年市场成交量跌至去年水平以下的可能。

对于这波楼市上涨潮中，热点二线楼市成交普遍出现下滑的原因，市场认为，除市场后续自发降温外，政策调整成为主要因素。今年3月和4月，苏州和南京先后出台措施，限制商品房价格涨幅；合肥、厦门分别于6月和7月出台新政，对政策予以强化；8月11日，苏州、南京同时发布政策，南京提高购房首付比例等，苏州则直接启动限购。

被称为房价上涨“四小龙”之一的合肥，近期也传出将出台新的政策，强化楼市调控，但并未得到官方证实。

业内人士表示，这些政策出台的主要目的，在于抑制投资需求，但也会不可避免地“误伤”一部分合理需求，并使未来市场进一步降温。

牵一发而动全身。受此影响，全国房地产市场的数据也并不乐观。7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.01，比6月份回落0.39点。

其中，2016年1-7月份，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1-6月份回落0.8个百分点。

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1-7月份，房地产开发企业土地购置面积11167万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份扩大4.8个百分点。

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1-7月份，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1-6月份回落1.5个百分点。

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国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运在国新办发布会上指出，虽然全国房地产销售面积和销售额增速比上两个月有所回落，但还保持了有力增长，有利于房地产去库存。房地产市场总体稳定，分化调整的走势和格局下一阶段还会延续。而这种分化调整有利于房地产去库存，有利于房地产长期稳定健康发展。

银河证券表示，房地产销量及投资增速回落符合预期，在“因城施策”的政策背景下，重点城市调控政策出台也在预期之中，但政策面整体依然偏松，全年投资增速预计5%左右，销售面积增速约10%-15%。

7月新增贷款全是房贷

即便如此，房地产依然是人们的首选投资渠道。数据显示，中国7月份金融机构新增贷款只有4636亿元，环比少增9164亿，创2014年7月以来的新低，且以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款，发挥了新增贷款主力军的作用。

夸张的是，居民中长期贷款4773亿，超过了总的人民币新增信贷规模，这意味着新增房贷占7月份新增贷款的100%。这相当于7月份一整月股市的交易量都是散户的，机构纯粹坐冷板凳而已。过去中国的信贷主要是给企业等机构，如今却主要贷给了居民，这与西方国家的银行十分类似了。

数据上看，7月新增贷款仅为6月的三分之一，市场之萧条，活跃度和积极性之低，让人寒心。

而广义货币M2同比增速降至10.2%。之前预测的M2同比增速坍塌的趋势再次被确认了。M2同比增速从去年7月到今年3月盘整了9个月，之后就一路下跌。一方面是因为基数效应（去年为救市投入大量货币），另一方面则是低信贷导致的信用派生效应下降。M2的回落不等于流动性的减少，因为经济活动的规模增长也在放缓。

房地产现衰退式膨胀?

海通证券首席经济学家李迅雷认为，看似迅猛的货币与房价膨胀实为强弩之末。货币规模仍在不断膨胀，估计今年的M2增速回落到11%左右，要比去年回落两个百分点，但M2总量则会继续扩大，并可能从目前的150万亿。到2020年可达到200万亿，但2020年的M2增速则会降至8%甚至可能更低。而房价也在不断上涨，但涨幅则均在不断收窄。

事实上，M2增速是在2009年出现了28.4%的峰值，这是为应对美国次贷危机而开展的强刺激结果，之后缓慢回落，同时，央行也不断调低M2的增速目标。同时，房地产开发投资增速在2010年也达到了33%的峰值，之后则逐步回落，直至2015年回落至1%。

也就是说，M2增速回落与房地产衰退信号出现在2010年前后。为什么要要把货币和房地产的现状称之为“衰退式膨胀”呢？这是因为衰退的信号早就发出了，但货币膨胀和房价上涨仍在延续。打一个不甚恰当的比喻，闪电与打雷之间有一个时滞，大家都害怕打雷，实际上，闪电是一个先行指标，打雷是必然的结果。比如，美国的房地产投资增速的峰值发生在2000年，但房价开始下跌则在2006年，期间间隔六年。

尽管居民房贷比去年同期增加了一倍以上，但不能因此而断言房地产还将繁荣依旧。就像去年上证综指在5000点以上的时候，场内和场外融资也是异常火爆，融资规模创下历史新高，但换来的却是股灾。

数据来源：Wind，海通宏观研究

因此，这种“衰退式膨胀”现象，最终的结果应该是多项指标负增长，如房地产投资负增长，工业负增长，交通运输、仓储和邮政业负增长，最终导致GDP短期内负增长。

在7月26日的政治局会议中，首次提到要“抑制资产泡沫”，因为任由资产泡沫膨胀，其结局肯定是泡沫破灭。除了房地产之外，债券、股票等大类资产也都存在泡沫。而从体量看，房地产的泡沫应该是目前资产泡沫中体量最大的泡沫，且房企的杠杆率本身就很高，居民房贷加杠杆上升的速度很快，因此，政府要管治的重点应该是房地产。

值得一提的是，在地方调控政策收紧的同时，为抑制资产泡沫，银行端也开始对开发商进行收紧，希望通过限制资金的方式来对楼市降温。消息称，兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为1年内，甚至半年期的短期贷款。同时部分股份制银行已经停止对于房地产公司的授信。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，部分银行此次缩短房地产开发贷款周期旨在规避楼市投资的金融风险，缩短开发商的资金周转率、令其资金链趋于紧张，从而在拿地时量入为出。各种金融收紧政策加上一些地方土地供应端的新政策，都是为了抑制开发商的非理性拿地。

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然上半年房企资金链水平较好，但在去金融杠杆的背景下，对于高负债的房企来说，未来资金链压力将大幅增加，甚至面临多重压力。

地产股将如何走？

除了楼市外，地产股也值得称道。在上周五（8月12日），A股迎来一根长阳。

与以往不同，本次进攻是由地产、银行、券商等大蓝筹发起，炒作概念颇多的中小盘个股却罕见地拖了A股的后腿。

从当日板块涨跌幅来看，涨幅前十的基本是都是大蓝筹聚集的板块，房地产、多元金融、证券、银行、保险等位居前列。具体来看，地产板块涨幅最大，整体上涨逾4%，其中万科A、金融街、金地集团、嘉凯城等8只地产股涨停。

房地产板块似乎很久都没出现过涨停潮了，虽然不能以某一天的地产股形势来判断大家对地产股的喜好，但地产股集体暴动是否会延续？

业内人士认为，大量的企业存款和居民存款趴在账上无处可去，出现了“资产荒”，这是明确的流动性陷阱。从几个侧面也可以得到佐证，打新股挤破头、定增产品热销、固定收益产品爆棚。

但是，“资产荒”并不等于“风险资产荒”，钱多但人并不傻，大量资金并没有进入股市，而是寻求无风险套利。在股市整体降估值、风险偏好走低的约束下，只有少部分低估值且具备高安全边际的个股成为大资金的选择。于是，“拿地不如拿优质地产公司股权”、“买银行理财产品不如买优质银行股”的情况应运而生。

从投资的原理出发，收益性、安全性、流动性要通盘衡量，还必须兼顾股权争夺事件的特殊性和跟风投机的因素。

就地产股来看，目前平均市盈率为21.6倍，很明显只有优质的地产股（特别是龙头）才具备吸引力，并且价格上涨的空间是有限的，如果再考虑到安全性，则在“去库存”背景下只有少数地产股能当作“安全资产”看待。万科股权之争，是近期地产股走强的导火索，并引发了一系列的遐想和跟风投机，而投机是永恒的迷，并没有标准答案。地产股龙头走强以及股权之争，很可能带动一批类似的概念股短期走好，却难以有长期且大幅的表现。

那么，眼下地产股走强能持续吗？不少市场人士觉得能，但涨升幅度很有限，一旦因跟风投机过度导致定价过高就会引发大资金获利出逃，而不是再次掀起“蓝筹风暴”，因为现在没那么多杠杆了、风险偏好下降了、对收益的预期也减弱了。并且，从机构到散户，伤疤也都没有痊愈，2015年6月之后，泥沙俱下的局面是所有亲历者“心中永远的痛”。