房地产开发2012年度策略:机会来源于政策

中国房地产发展阶段分析

    中国房地产行业周期:中国房地产市场尚处于高速发展期向稳定发展期过渡阶段。目前我国经济发展水平较低，人均居住面积远未达到国际平均水平，行业内地产公司良莠不齐，市场尚未整合。2016年左右，中国人均GDP到8000美元，城镇化率达到58%，城镇人口可达到8亿人，住宅市场快速发展期结束。2011年-2016年，中国城镇化带来新增刚性需求29.2亿平米；若人均居住面积提高至25平米，新增改善性需求52亿平米，就是说，这6年间新增刚性和改善需求共81.3亿平米，年均增长13.6亿平米。潜在需求量远高于2010年历史最高销售面积9.3亿平米，中国潜在住宅需求非常旺盛。

    中国房地产投资增加值对GDP 贡献率达5.56%，远高于美日。1980 年以来，中国房地产投资增加值占GDP 的比重持续提高，2010 年底达到5.56%，剔除房地产的作用，中国GDP 增长率仅4.47%（原来10.3%），而美日两国私人住宅投资对GDP 的贡献率徘徊在0.2%附近，即进入20 世纪80 年代以来，美日房地产业已经开始进入衰退期，而中国的房地产市场才刚刚开始。

回顾2011年，可用以下几句话概括:调控最为严峻，开发商去杠杆化，购房去投资化。调控已初现成效，限购城市销售负增长，供给放量导致库存激增。资本市场方面，由于房地产调控政策的持续强化以及销售下降，天相房地产板块估值2011年持续下探，已接近2008年时底部水平。

  2012年房地产开发投资增速可能下降至17%。通过测试可见，明年房地产开发投资增速的不确定性很大程度取决于购地面积的变化，如果明年开发商依然谨慎拿地，房地产开发投资增速可能下降至17%-19%左右，而如果政府让步，开发商入市抄底，则房地产开发投资增速有望维持在23%-24%左右。基于目前开发商的资金压力，我们认为前者的可能性较大。

2012年开发商资金来源增速仍处于历史低位。M1增速与销售回款增速相关系数达0.9。在定向宽松的货币政策下，我们预计2012年M1增速较08年、2011年略高，但仍维持在较低位，预计在8%-18%之间。

在M1增速为8%-18%时，销售回款增速最可能在-4.4%-15%，全年平均在12%左右，即销售回款增速有所增长，但同比大幅下滑。在销售回款增速较低的情况下，资金来源增速在11-26%之间，处于历史低位。