房地产面临潜在问题 地王潮致资金链紧绷

在中原和网易战略合作发布会上，网易房产家居总编严家森对中国经济和房产环境进行分析及预测，总结出整个房地产市场的几个大问题：区域分化非常严重，一些一线二线城市都没有人买；价格方面，一二线城市房价和地价呈现上涨趋势；资金方面，“地王潮”会面临资金紧绷的风险。而广州今年的成交量非常好，价格上涨，房地产市场是比较理性和健康的。

以下是全文实录：

严家森

其实站在这里讲房地产我是非常有压力的，因为我们这么多专家在这里，安排我讲得比较早，从我们媒体人的视觉来讲一点我们的观察，精彩得在后面。

分析上半年房地产市场预测下半年走势

因为今日是这一年的上半年，所以我们会对上半年的房地产市场做一点回顾，对下半年做一点观察，结合我们网易，讲一下“互联网+”时代操作的做法。

这个是大家都看到的统计数据，上半年的GDP达6.7%，而我们知道，以前说要保8%，而现在是6.7%，总体来讲还是平稳的，但是我们与很多实体行业里面的朋友相比，可能会感觉到相当的艰难，所以国家也在推动供给侧的改革，都在不断的进行调整，当然了我们权威人士说了，中国的调整现在不是V型的反转，是一个L型的长时间的调整状态，整体的经济环境是这样。

上半年还算是平稳的。

全国的开发投资是四万六千亿左右，我们看开发投资的增速最低是12月份的时候，掉到了一个谷底，后来开始反弹，到了4月份就到了一个顶点4.2%，这是房地产增速的数据。来自我们统计局的。

成交方面，应该说上半年市场的楼市还是挺好的，是量增价涨的状态，大概是6.43亿的增长。我们也看到增长的曲线，包括销售面积和销售额的增长都像抛物线，都是往上的，到了4月份有所回调。

还有土地的购置量，6月份的同比是下降0.3%，我们也看到，到了今日逐步回升。

这个是我们6月份大中城市价格上涨的指数，市场总体上还是持续比较高温，特别是二线城市的表现特别突出，还是增长的局面，除了一线城市是非常火热之外，南京这些地方今日表现得非常抢眼，同比涨幅是69%。

我们再看一下整个市场的集中度，今年是在向大房企之中。我们看到500亿，就是半年超过500亿的已经有十家房企，下半年千亿可能不少于十家。

我们再回到广州，广州我们有一个数据系统，主要是抓取阳光家园的数据，上半年广州的房产市场破了几个数据，还有3-6分是超过10000套。全市成交的套数达到34.54%，价格是比较温和的上涨，是7%左右。

其他的特点是相比于广州，今年的成交量非常好，但是价格还是比较吻合的上涨，是比较理性和健康的市场。

另外，二手的豪宅也逐步在提高。

这个是排行榜，我们知道豪宅前几位里，汇悦台是比较高的，成交最多的是万达文化旅游城。

关键词分析

下面再以一些简单的关健词，第一是政策比较宽松，上半年的政策是历年来比较宽松的，2015年以来，中央定调大力去库存，政策是比较宽松的。

第二个地王平线，全国各地涌现了205宗地王，大概是央企和国企拿了一半多，有点特点，流动性比较宽松有一定的原因。

另外一个原因是央企正在整合，促使了地王潮的出现。

关健词3，二线领涨。

第四个，现在的分化很多，调控的方面便成了一刀切，上海深圳出台了限购政策，苏州南京也出台了土地拍卖的熔断机制，对于供应地块设定价格上限。

刚才提到了利率最低，现在买房的利率还是挺核算的，利率调整给购房者实际的实惠。

第六，叫停“首付贷”。

第七是万科的股权之争。这个会成为我们中国有教科书意义的，并且会写入我们商战案例的一个大的案例。我们作为新闻媒体也会关注。

第八，今年涌现的“天价的学区房”，很多地方都涌现出学区房，特别是二孩政策出现之后就更多了。

专家的观点

下面我们综合一些专家的观点预测下半年的走势。

有一个观点上半年之后可能，下半年到明年上半年会迎来一个短暂的调整期，我们从曲线图里也可以看到，无论是销售的面积还是投资的增速都是有一个到4月份之后有转折的动作，从政策面来讲，有很多涨得过快的，可能会迎来一些调控，都有可能有短暂的调整。

另外，投资的增速会趋缓。刚才看到的曲线也有这样的趋势。

目前面临的问题

这个是目前整个房地产市场有几个问题，第一个区域分化非常严重，可以说是空间错配，就是有些地方房子太多没人买，价格上不去，比如一些一线二线城市都没有人买。下面是目前整个房地产市场的几个问题：第一个区域分化非常严重，可以说是空间错配，就是有些地方房子太多没人买，价格上不去，比如一些一线二线城市都没有人买。

另外，代表未来的供给水平的住房面积增速会快速增长。在价格方面一二线城市房价和地价呈现上涨趋势。

资金方面“地王潮”会面临资金紧绷的风险。

在短期方面的房产需求的释放和回稳方面，我们综合了一些研究报告和专家的观点，看到了几个潜在的问题。

最近一个调查，调查了80位经济学家，他们有66%都认为下半年一线城市的房价还会有个小幅上涨，这是普遍经济学家的看法。

这里面还有经济学家的观点，李稻葵认为去产能、房地产和全面二孩是三大影响因素。贾康则认为白银时代的房地产依然含金量很高。

马光远认为，从投资的角度来讲，无论是一二线，还是三四线，不建议大家着急出手买房。

这都是我们列举的一些经济学家的观点。

“互联网+”新的操作

下面我们结合我们网易房产的实践，讲一下“互联网+”新的操作。

房地产遇上互联网，现在有很多玩法，什么大数据、社区APP等等，有一些已经产生了真实的效益，满足了新的需求，有一些可能也会像泡沫一样破裂。

这里有一个报告，报告数据显示2017年全球移动互联网的市场营收将达到7000亿美元。

下面我就简单介绍一下网易房产的成长历程，刚才张总也说到了，我们起步是在2004年做过房地产频道，真正的起步是从2009年8月份正式上线，2010年的时候做了一个网易数据中心平台，而且也做了第一届新年峰会，后面也一直在做。已经连续办了6届。2001年的时候我们网易购房直通车启动，2013年就开始双频战略。

2015年我们网易房产在广州网媒市场占有率占到第一位，这也是我们历史性的突破。2016年上半年我们还活得很好，发展得还不错，超额完成了上半年的业绩要求，按照我们的监测，超过我们其他同行，市场占有率大概超过20%，2016年我们有一个大动作，直播这块将是我们投入非常大的重点。

在互联网投资里面，今日风头界最看好的就是直播，我们网易启动得还是比较早的，我们利用这个平台推动我们直播新闻，发出更多的新闻资讯。

这个就是我们移动平台的展示，在这个平台上面，除这个就是我们移动平台的展示，在这个平台上面，除了能够有非常详细的房地产购房的资讯，还可以在上面约到我们直通车，可以上门接客户去看房。

下面我们再讲一下，在移动互联网时代有的时候有跨界的活动，网易考拉海购，就是买海外的品牌，我们网易旗下的一个电商平台。我们知道大家出国的时候去免税店买这些奢侈品，我们这个平台把这些奢侈品买回来，然后以比海外便宜的价格出售。

我们把这些体验店落户到售楼部里面，让有购买力的人群吸引到这个体验店里面，也取得了很好的效果。

今年举办的一个活动：现在网红的经济，这是一个非常引人注意的事件，里面运用了我们网易旗下的直播平台，叫波波。我们曾经邀请明星一起搞这个活动。

这个是我们在跨界活动里面的一些做法。

这个就是我们在每年一度的，现在也是华南房地产业界最大规模的峰会，这个是我们跟广东省房地产商会合作举办的，现在是6届了。像李思廉等等房地产企业的老板都出席，我们也希望这样的年会能够给行业带来一些新鲜的看法和新的做法和观念。

这个也是我们大事件网易财经经济学家年会，我们也跟一些高端楼盘有合作。