1.3 项目概况

1.3.1项目选址及用地性质

本项目选址位于海南省澄迈县老城经济开发区富音北路与北二环路交汇处东南侧。

用地性质：旅游、商住、养老及公共设施用地。

1.3.2项目建设性质

本项目为新建项目。

1.3.3项目建设内容及规模

本项目所用楼房购买于澄迈恒润达实业有限公司名下的“海南·甘肃家园”（推广名：景园·悦海湾）1#楼、2#楼及10#楼共三幢商住楼，楼房用地面积70亩，平均容积率2.10，建筑密度35%，绿化率32.5%，项目总建筑面积91384.42，其中1#、2#楼为综合楼，总建筑面积分别为35039.61平方米和27958.68平方米；10#楼为住宅楼，总建筑面积为27689.70平方米，相关配套设施建筑面积为696.43平方米 。

1.3.4投资规模及资金筹措方式

本项目估算总投资额为200020.80 万元，其中银行贷款60000.00万元，自筹60000.00万元，其他融资方式80020.80万元。

1.3.5项目建设期

本项目建设期共为14个月，从2016年10月至2017年12月。

1.3.6项目主要技术经济指标

略

第二章 项目建设背景及必要性

2.1 项目政策背景

2.1.1国家及行业发展规划

1、2016年《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》明确提出“健全养老服务体系——建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系。统筹规划建设公益性养老服务设施，支持面向失能老年人的老年养护院、社区日间照料中心等设施建设。全面建立针对经济困难高龄、失能老年人的补贴制度。加强老龄科学研究。实施养老护理人员培训计划，加强专业化养老服务护理人员和管理人才队伍建设。推动医疗卫生和养老服务相结合。完善与老龄化相适应的福利慈善体系。推进老年宜居环境建设。全面放开养老服务市场，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给。加强老年人权益保护，弘扬敬老、养老、助老社会风尚。”

2、国家发改革委员会印发的《2016年度专项建设债券基金项目申报工作》及国家发展和改革委员会《关于做好2016年专项建设债券基金项目申报工作》精神文件，明确支持养老服务体系建设。

3、民政部联合发展改革委、教育部、财政部等十部委发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）明确要求对民办养老机构提供的育养服务免征营业税，养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税。

4、《国务院关于加快发展养老服务业的实施意见》【国发〔2013〕35号】提出：推动医养融合发展。各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭，卫生管理部门要支持有条件的养老机构设置医疗机构，医疗机构要积极支持和发展养老服务，有条件的二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢病防治和康复护理。

5、《国务院关于促进健康服务产业发展的若干意见》提出主要任务：大力发展医疗服务，鼓励企业、慈善机构、基金会、商业保险机构等以出资新建、参与改制、托管、公办民营等多种形式投资医疗服务业；加快发展健康养老服务，推进医疗机构与养老机构等加强合作。

2.1.2海南省总体发展规划

1、《海南省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》

《意见》指出，“充分发挥我省养老资源独特的优势，培育和发展医疗康复、文化教育、家庭服务、旅游休闲、金融保险等海南特色突出的养老服务产业，积极开发绿色食品、保健药品、海洋产品、医疗康复器材辅具等，推动我省经济社会发展”、“保障养老服务设施建设用地”、“加大财政金融支持力度”、“落实税费优惠政篥”、“支持社会力量参与养老服务”、“培育发展养老服务产业”。

2、《关于进一步加快发展服务业的若干意见》

《关于进一步加快发展服务业的若干意见》明确提出将健康服务业培育成重要的支柱产业，积极发展多样化健康保险服务，开发商业健康保险产品，培育养老产业集群，打造国内一流的养生、养老基地。全面提升旅游业的知名度和竞争力，建设世界一流的海岛休闲度假旅游目的地

……

第三章 市场分析

3.1养老市场现状分析

1、我国已进入老龄化社会

据国家统计局发布2015年国民经济和社会发展统计公报，公报数据显示，2015年年末我国60周岁及以上人口数为22200万人，占总人口比重为16.1%。我国已进入老龄化社会。

2、中国养老模式正在转型

目前，中国养老模式正从家庭赡养向政府承担养老责任的社会化养老转型。

养老社会化促进了产业形成和发展。2014年全国老年消费产值达40000亿元，并以每年超过2000亿元的速度在增长。

2008年底北京市民政局等五部门联合下发的《关于加快养老服务机构发展意见》中提出：到2020年，90%老年人在社会化服务协助下居家养老，6%通过政府购买社区服务照顾养老，4%入住养老机构集中养老；

而上海、石家庄、长春等城市规划未来90%老年人在社会化服务协助下实现家庭养老，7%通过政府购买社区照顾服务养老，3%入住养老机构集中养老。

3、老龄市场需求缺口巨大

据全国老龄工作委员会提供的数据，我国老年人市场的年需求为6千亿元，目前我国每年为老年人提供的产品不足一千亿元，供需之间存在巨大商机。

4、老龄人群消费潜力巨大

中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款，退休金一项到2020年增加到28145亿元，到2030年就增加到73219亿元。老年人收入不断提高，老年产业发展空间广阔。

5、养老观念逐渐改变

由于城市环境污染、气候变化、精神压力等多种因素，都市人口的亚健康问题已成为我国乃至世界许多发达国家的共同问题。而随着老龄化社会的临近，人们对生命健康的追求则进一步加速和提升，这成为养老养生产业发展的内在功力。

随着社会经济的发展，生活水平的提高，老年人的消费观念逐渐从传统转向现代，从注重物质享受逐渐转向要求更高的精神享受。更多的老年人退休后不再满足于传统的单调的养老方式，而是愿意选择外出旅行，走向大自然，走向各个旅游景区，走向文化景区，在“玩”中锻炼身心，在“玩”中享受晚年。“旅游完善人生”，这是多数老年人对旅游的认识，他们认为，老年并不是人生的结束和衰败，而是人生最成熟的阶段，他们更应该尽情地享受人生的美好。一些老人开始尝试“候鸟式养老”，把自己的房子卖了的钱存在银行里，拿利息住进老年公寓，高兴了和老伴、朋友结伴出去旅旅游，做一个快乐的“花甲背包客”，在游玩中享受老年生活，追求另一种不同的生活方式。

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