2012（第三届）中国地产领袖年会

下面有请厚土机构的主席林少洲先生主持第二个互动论坛，论坛的主题是“房地产企业战略升级之路”。

林少洲：今天全国人民、党中央和网友都希望我们今天是一帮犯罪分子的聚会，希望我们在这里反思、忏悔，怎么弃恶从善，重新做人，这样房价调控政策可以持续得短一点，但是今天感觉到大家信心还是很足的。我同意刘总的意见，还会继续冷下去，因为今天犯罪分子没有忏悔。

今天很荣幸做这次论坛的主持，我还想说几句，地产界的生存能力行像色情行业，怎么打也打不死，但是社会地位又像黑社会，再有实力也上不了台面。我觉得地产行业的朋友应该多一点自嘲，更低调一点，可能活得更轻松一点。

我们有请这场论坛的互动嘉宾，华远地产董事长任志强先生，北辰股份的董事长司海群先生，锋尚地产的张在东董事长，星牌集团甘连舫董事长，龙湾地产蓝春董事长，新世界北京常务副总蔡建伟，亿城地产的董事长张丽萍，世嘉地产的董事长朱仝，尊豪集团董事长宋志国。

我们这场论坛主题是“房地产企业战略升级之路”，分议题有三个，第一是“房地产政策解读与展望”，第二是“房地产行业的发展方向”，第三是“房地产企业战略转型思路探讨”。我想前面主要是讲了一下目前的形势，这个应该是我们的任务，我们的主题应该是“怎么办”，请大家分享自己的体会。首先请任总发言，给大家支点招！

任志强：我建议你们都停工，先回家猫冬去，让总理看看都停工以后会是什么样。1500多万农民工都回家了，你们也回家，等他们回来的时候突然发现没人了，总理就知道该怎么办了，他知道怎么办了，你也就知道该怎么办了。

林少洲：不做买卖了，休息一下，这很好。下面请司海群董事长，你是国企的代表，你给大家讲讲。

司海群：修正一下，北辰股份大家可能不知道，其实我是北辰实业的副总经理，北辰房地产开发有限公司我是董事长，是实业的副总经理。任总说完我不好说了，我刚刚看了一下少洲出的题目是“房地产政策解读和走势”，我觉得“解读”可以，“走势”不太好预测。解读可以拿过来看看说了什么，走势很难预测，按北京的老话就是“早知道尿炕，不就睡筛子了吗？”不是一点办法没有，我们看看大夫怎么看病，其实大夫就是辩症施治，对症下药，而我们是久病成医。

对于2012年可能是这样，下来大概的依据是2011年的经营情况和年底的中央经济会议的精神，稳中求进，简单化就是在社会稳定的基础上，寻求经济的增长。当然我们读中央文件会很多，咱们就用这句话来不断跟踪，去看社会经济发展的情况怎么样，是不是符合中央稳中求进的指导思想。能够持续的符合可能政策的变化，变化可能就不是很大，或者新的政策出台的可能性也不会很大。如果发生变化了，不能够达到中央提出的稳中求进的总体目标，出台新政策的可能性就加大了，现有政策变化的可能性也就加大了，我就说这么多，谢谢。

林少洲：谢谢司总！下面有请锋尚地产的张总讲一下。

张在东：我想这样，任总说不开工了，我半年前就听别人讲不开工，我早就不开工了，猫冬，少做动作，收紧钱袋子。我们都知道，干我们这行的，我们卖一套房子发两年员工工资都够了，没什么怕的。就怕这个时候往上冲，其实我真的半年前就听任总讲了下半年形势和明年的形势，我就按着做了。现在回过头来看，如果半年前我往前冲的话，现在就要面临卖房子了，那就很痛苦了，因为这个时候大家都在观望，即便你有机会卖出去，也是资产贱买，资产缩水。

回过头还讲猫冬，总不能天天睡觉，得琢磨点事，这是琢磨事的好机会。今天有机会跟这么多人交流，我讲讲我这个冬是怎么猫的。我最近看《水浒传》、《乔布斯传》，我为什么拼命看这些呢？大家都知道现在到处都是质量问题，房地产质量问题。我研究乔布斯创新，我认为《乔布斯传》里有很多可以用到房地产行业的创新里。

锋尚十年前就讲告别空调、暖气时代，但是这十年我每天都感觉到有太多太多东西需要告别，告别房地产行业高耗能、低效率的状态。我想你们多看看《乔布斯传》就会有体会，让这个冬天过得有意义一点。还要看新版《水浒传》电视剧，好好反省一下过去做得不好的地方，反思一下自己的人品。不光对客户、员工讲人品，也要对国家讲人品，变成忠义两全。

总之猫冬的时候不能闲着，要想想战略问题，想想过去的十年。未来的十年不可能再像过去的十年一样，这个历史阶段已经过去了。到底未来十年是什么样的模式，这是我们最需要思考的问题。我们……联盟三年前就确定了未来十年的战略，那么我们未来十年到底面临什么样的增长模式，就应该在猫冬的时候思考，多想想创新，多想想做人，过一个有意义的冬天。

林少洲：没招就猫着，有招了就创新，还要反思。当然水浒传，三国演义学习要小心点，不要跟曹操学做人。下面请甘连舫先生，星牌是地产界的新秀，请您给讲讲。

甘连舫：也不是新秀，我们不是地产大佬，我们的台球是全世界的老大，但是龙旗地产是地产界的小弟。今天来这里就是来学习，我认为学习很重要。我的观点跟任总有很多的相似之处，但是形式上的事，政策上的事还是由政府和任总来说。我就听一信号，2013年没房卖了，我现在有信心了，我要开工。

另外我也代表中小房地产企业说一点我的想法，也跟大家共同分享一下。我们现在跟大上市公司、大国企比不了，我们先说保生存，再说图发展，这是第一个策略。第二，把融资的口敞开，把投资的口收紧，这是先生存下来再发展的一个策略。还有一个是等一等、看一看、谈一谈。等政策有没有转机，等把手续办好了，看一看中国的房地产发展形势怎么样，看看机遇和机会。谈是先把政策谈透了，不拿真钱，先谈着，看准了再下手，因为我们没有那么大的实力。第三还要抓住机遇，位置比较好价格比较低的地还要拿，也别“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。

我们大兴做了一个项目，一个酒店，高尔夫球场，是很成功的，既然这个模式成功了，做成了现代服务业核心区，继续在这块发展，然后把它变成可复制模式。别东一榔头、西一棒子，前几年这么干现在看来真不行，该大干的大干，该收的收。

另一个找准合作伙伴，我们实力有限，跟世界五百强的企业谈了很久了，也差不多了，资源共享，双赢共赢。跟大家分享这几点中小企业的经验，谢谢大家！

林少洲：甘总让大家看到了房地产行业的接力赛。下面有请新世界蔡总谈一下，香港的大佬怎么处理房地产的调控和产业的变化，谢谢！

蔡建伟：面对历史上最严厉的房地产调控，我们作为房地产开发企业，要过两个冬天，而且是连续过两年的冬天，这在历史上没有过。冬天是万物宁静的季节，冬天来临之后，我们房地产开发企业应该怎么样去适应这个冬天，只有适应了这个冬天，我们才能期望得到未来的春天，如果冬天过不去，那就一定看不到春天灿烂的阳光。

在这样一种客观的形势下，怎么能够过冬。刚才任总说全部放假休息，是一个办法，但不是所有的企业都能做到的。面对当前的房地产市场形势，从我们公司制定的策略上来讲，叫“稳字当头，小步慢走”。

我们这“稳字当头”和国家的“稳字当头”不一样，国家的稳字当头是要追求稳步的发展，我们这个稳字当头是要能够保存自己，不是在上升和发展的通道上，是在下降的通道上让自己能够平稳地下来，让企业能够平稳地把发展的速度降下来，这是我们“稳字当头”的含义。因为在这样的市场条件下再去追求过去的那种发展速度，必然要把自己逼入死胡同，最终再有实力的企业也有转不动的一天。

所谓的“小步慢走”，是考虑到一个企业要在这样的条件下维持它的生存，维持它的发展，还得往前走，项目不能不做，该开工的项目还是要开，但是速度没有那么快，步伐没有那么快。比如说，我们按照过去的五年发展规划，这个五年发展规划是我们2011年开始执行的。我们原定2012年华北区的开发建设总规模大约在200万平方米左右，但是按照当前的市场状况，我们做了相当大的修订，把更多的住宅建设项目速度放缓了，把商业、写字楼、酒店这些商业地产项目提速了，这样我们仍然可以维持在150万平方米左右的开发建设规模，这样保持的各地的项目都有工程进度，但是同时又是一个非常慢的发展速度。

所以在这种情况下，如果2012年依然是冬天的话，我们能过去，2013年仍然是冬天的话，我们也有这方面的考虑，所以作为房地产开发企业，考虑两年的过冬，时间是不是够用？冬天过了是不是马上就是春天也很难说。所以在这样一个漫长的冬季中，我们要很好的安排自己的企业稳稳当当地往前走，这才能够保证我们能够生存下去，才能保证我们在一个市场当中还有今天的存在。

林少洲：谢谢，新世界存在了50年，大家要想做一个长寿的企业，要多研究有多年历史的企业应变的办法和策略。下面有请蓝总讲一下！

蓝春：各位，大家下午好！刚才大家都讲了很多观点，任总说他歇业了，他跑得最快。我想谈几点意见，一是对政策的看法，刚才大家都在谈冬天，实际上假如今年冬天很寒冷的话，就会比较短，实际上冬天的长短跟寒冷程度有关系。刚才任总讲大家不干活了，冬天就很冷，但是很快就结束了。所以从大的角度来讲，我觉得大家不用太悲观，我一直在说，中国的经济离不开房地产，这不是以个人意志为转移的，而是跟中国经济发展阶段有关系。我们换一拨人坐在台上也是这样，因为是时势造英雄，是这个大的年代造就了房地产商，所以大家不用评价房地产商，因为这就是历史。从大的角度来讲，今年上半年可能会很寒冷，我觉得下半年应该就会转暖了，而且我觉得时间不会持续得太长。

接着甘总讲的，如果上半年能够有各种方式筹集现金，再拿地，寻求发展，我觉得这是最好的时机，特别是中小型企业。因为中小型企业原来项目少，所以相对来说压力、包袱也比较少，所以这应该是它们转型的一个最好的机会。上帝在关上一扇门的同时，会打开一扇窗。在寒冬里应该像甘总讲的，要创新，要全方位的创新。

举个例子，我在南方做一个一级开发项目，有十几平方公里，在过去三年市场好的时候，反而做得磕磕碰碰，最近调控的时候反而找到了机会。这个机会是什么呢？你的话语权多了，因为原来政府有钱，他可以完全左右你，在目前的形势下，你可以跟他在一个桌面上谈一些事。所以所有的事物都有两面性，好事就是坏事，坏事也是好事。但是往往我们看见好事的时候看不到背后的坏事，看到坏事的时候看不到好事。我觉得巴菲特就有这方面的超前能力。

所以寒冬并不可怕，可怕的是内心没有归属感，我们不知道我们要往哪里走，不知道企业的目的、人生的价值在哪里。还是我们的内心不够强大，当我们的内心足够强大的时候，所有的寒冬都不在话下，因为生在中国，生在中国高速发展的年代，所以我们没有任何理由怀疑生存的环境跟生存的能力，而且我觉得政府在调控上哪怕有些短期的误差，但是最终还是会回到正确的轨道上来，带着全体人民共同富裕。我寄希望于在2012年，大家有更好的表现，谢谢！

林少洲：蓝总已经有了锦囊妙计，谈了很多在上升期中国经济背景下，房地产遇到的调节，如何应对，包括企业长远发展求道的问题，我觉得很有启发。下面有请世嘉地产朱仝董事长！

朱仝：谢谢大家！其实刚才几位都在探讨2012年怎么办，但是我觉得大家说的意思都差不多，不管是忠义堂改成聚义厅，还是心态的调整，我觉得都差不多。政策白纸黑字写着呢，调整自己的心态大家也都明白，所以我从另一个角度说一下，不管在形势好的时候，还是形势不好的时候，企业经营、房地产项目也都有好的时候和不好的时候。比如过去形势好，可能也会有烂尾楼，也有一些项目做不下去。

另一方面，现在大家都认为是严冬，就像蓝总说的，有些项目反而做好了，出彩了，不客气的说我们就是这样的。今年下半年尤其在十一黄金周这个阶段，我们在怀柔的项目不客气说是北京地区的销售冠军，我们下半年一共销售了400多套房。因为价格低，是在北京的郊区县，适合当地的社会经济发展状况，再一个产品做得细致，做得好，在当地是一种稀缺产品。因为这几个原因，才使我们在严冬中销售状况还可以。所以我觉得我们的思维不应该局限，大家都说不好，是不是我也不好你也不好了，实际上只要我们做好，在什么时候都有可能作出精彩的产品。

第二，2012年，在大家都认为严冬的气氛里，我们要做的一是蛰伏，二是待出。蛰伏就像大家说的停工，暂时想一想事。待出怎么办？我们不能真的睡觉、打麻将，要把冬眠改成冬训，做好手里的项目，把它做细，调整一下还没有建好的项目和为客户服务的理念。还有就是练一下内功，把过去做的项目好好总结总结，理出成败。

第三，也是我们公司的想法，广交朋友，广结财源。与金融单位，银行受调控，可以再说，其他的投资机构，包括在座的基金、信托、资本，进行有效的对接，寻找双方合作的最好契机，以及最好性价比的金融产品，这对未来公司进一步的发展是有好处的，一定要夯实战略基础。

第四，我觉得还是应该把过去的大干快上、扩大规模的思想稍微修正一下，改为“一个锅盖一定要盖一个锅”，千万不能三个锅盖盖六个锅或者五个锅，那么最后肯定有盖不上的地方。

我就说这几点，2012年不管是严冬还是春天，即使是严冬也不是2011年的严冬了，迎来的下半年的春天也不是过去的春天，而是崭新的春天，所以我们要抱着崭新的心态来迎接2012年！

林少洲：谢谢朱总！下面有请张丽萍董事长。

张丽萍：政府调控其实考验的是我们的韧性，一是我们不要抱幻想，包括政府政策的大反转，政府的政策会有微调，但是效果不大。大家政策的停损点在何处，我们也不好预期，再有调整的幅度也不好预期。而且今年的调控和2008年不一样，中国的经济已经进入了增速下降和长期通货膨胀上涨阶段，这样货币的余地也不大，面对这样的情况我们不要绝望，一是整个行业还处在上升通道之中，只是下半场开始了，这个结论并没有改变。第二，企业只能寄希望于与人赛跑，而不是与熊赛跑，只有我们把配套做得更轻，价格做得更平，在冬天我们才能生存机会。

林少洲：谢谢，冬天比耐力。下面有请宋志国总裁。

宋志国：今天听到现在我还没有找到方向。刚才任总说了一下，我觉得这个方向就听听总理的，降价。在这个冬天国家大的形势是要房价合理回归，我觉得这个方向是明确的，房地产老板们可以思考一下。但是降价也不一定能过了这个冬天，那我就听听任总的，停工，也不失为一个办法。

我是东北人，我真正过过寒冬，天气的寒冬，东北人到冬天真是歇业，什么都不干，但是我觉得房地产也要干几件事。今天思想家冯仑没来，否则他一定会告诉你反省。中国这些年只对三个行业下过狠手，一是黄赌毒，二是重污染行业，三就是房地产行业。我们也需要反思一下，我们是不是真的促进了国家的经济发展，还是搅乱了中国经济的发展节奏。在这个冬天还是练练内功，在团队和企业的发展方向方面练练内功。房地产的高房价时代会不会再有，也是每个企业家需要思考的问题。

还有一个话题是战略转型。我们是一个小公司，只在西安发展，连一个区都没走出去。说实话方向真的迷失了，虽然有不少项目和土地。2011年我们也请华本帮我们寻找未来的方向，我觉得作为小企业更多的是，要发挥地区资源和对地区形势了解的优势，扎根这个区域做一些东西。

现在我们有一些想法，已经开始做了，我们针对西安这个区域成立了城市发展研究院，针对20平方公里的区域做城市研究。现在房地产企业话语权跟政府的话语权有变化了，我们成立了这样一个研究院是为了致力于城市发展研究，跟房地产大佬们合作，做一个区域的深入开发和研究，也是我们为度过这个冬天做的一个工作。也希望我们的想法能对其他企业的思考思路有所帮助，谢谢！

林少洲：谢谢，下面有请泰盈集团董事长杨晓辉。

杨晓辉：我们是一个名不见经传的小公司，首先感谢华本机构给我们这个舞台。我们在这个冬天来到的时候，应该说还不是太紧张，因为以往我们在融资方面的能力太差，所以我们的负债率不超过2%，我们现在手里大概还有200万平方米的楼面储备。刚才大家说了很多过冬的办法，我想核心都是一样的，就是减少活动，无论说是猫冬也好，还是闭关练功也罢，都需要不断积累。作为企业将来的发展方向转变，我们集团考虑的最大转变是从低负债的运作转向与各种金融机构进行更多合作。我们本身是一个很优秀的资产，如何让我们自身更有活力。冬天来临之际，可能也是我们扩展的机会，谢谢！

林少洲：刚才各位地产同行用自己的心得体会给大家提出了很多有价值的见解，贡献出了自己的智慧，我代表大家谢谢各位，这场论坛到此为止，谢谢大家！

主持人：感谢任总和各位嘉宾，刚才任总带了个头，让话题一下子变得很沉重。我觉得经济基础决定上层建筑，我们政府一直关注房地产发展，也是重视房地产发展的，不然也不会调控了。华为任正非写过一封信，里面谈的全部是战略转型。

刚才任总说不开工，我更愿意解读为控制好我们的开发节奏。现在很多企业连自己的开发节奏都控制不了，也就是我们的运营管理水平本身就需要大幅度的提高。其次要学会合作共赢，这也是今天的主题之一。我们很多企业没有真正理解城市，没有学会跟政府合作，没有学会跟金融合作，没有学会跟上下游利润的共享。在这样一个冬天，我看到身边很多企业活得很好，而且从去年开始走上了持续扩张的道路。

刚才CCTV-2对我做了采访，他问我对中国房地产的未来有没有信心，我说非常有信心，这是房地产发展的必经阶段。冯仑今天没来，他一直到昨天晚上都在争取过来，有人问他说你认为现在房地产到什么阶段，他说中国的房地产现在到了青春期，换句话说，我们现在进入房地产行业都不迟。再次感谢刚才的各位嘉宾！