云天龙：海口房地产市场正迎来历史最好发展时期

商品房全年成交量有望创历史新高

海口上半年成交量增幅省会城市之最，全年有望突破500万平方米大关，成交量再创历史新高。2016年上半年海口商品房销售面积280.54万平方米，销售套数29643套，同比增长分别为53.33%和50.61%。其中商品住房销售面积241.55万平方米、销售套数22745套，同比增长分别为60.62%、57.46%，增长的幅度之大、势头之猛、后劲知足，连业内最乐观的行家也始料未及。从上半年成交数据来看，全年成交量突破500万平方米、45000套是大概率事件。这样的成交量已接近广州去年成交量的一半，而五年前，海口的成交量不足广州的20%。相对于广州的人口和经济发展水平，海口的业绩让人刮目相看；

海口房地产市场价格保持平稳，房价近六年几乎没有波动，市场投机成分极小。今年上半年，海口纯商品房销售均价9161.71元/平方米，同比下降0.74%，商品住宅8540.45元/平方米，同比下降0.41%，价格走势非常平稳。受国际旅游岛消息刺激，2010年海口房价一步到位，之后一直保持平稳，没有像其他城市和地区那样，出现大的波动，因此，海口房地产市场没有大规模投机资金进入。2010年海口商品住房均价为7887元/平方米，与今年上半年均价8540.45元/平方米相比，年平均增幅才1.4%，是国内房地产市场价格波动最小的城市。可见，国际旅游岛公布后海口房价上涨一步到位，对海口房地产市场的健康发展起到了保护作用。

“去库存”效果明显

截止今年6月底，海口商品房存量为595.9万平方米，同比下降4.7%。上半年海口市批准的商品住房预售面积151.52万平方米，同期销售的商品住房面积为241.55万平方米，减少库存90万平方米。如果按今年全年预测的商品房销售面积500万平方米计算，目前海口的存量房只要一年零一个月就可以消化完毕，去化周期远低于全国省会城市平均水平。上半年海口住宅开工面积为93.2万平方米，虽然同比增长128.9%，但比上半年的销售面积少了101.8万平方米。再从土地供给的情况来看，海口市上半年商品房开发用地52.1712公顷，同比下降63.95%。

可以看出，未来海口市房地产市场的库存将进一步降低，尤其是商品住房的供求关系将出现根本性转变。

租售比长期处于合理水平

房价和租金的比例高低是国际上评价房地产市场是否健康的重要指标。近期海口市房价与租金比的平均水平大约在250左右，即每平方米的月租(含装修家电)在40元/平方米左右，静态的投资回报率在相当于银行存款利率。

二手房的房价租金比甚至在200以下，处于国际上公认的合理的房价租金比范围内。

“双创”模式是推动房地产市场持续、健康发展的根本保障

近年海口市启动的“双创”模式，加大了市政基础设施的投资力度，加快了棚户区改造的步伐，市容市貌和城市环境日益改善，海口市大商贸中心地位正在显现，宜商宜居宜游的城市定位正逐步实现，海口房地产市场正面临新一轮发展的机遇期。从去年下半年到今年上半年海口市的投资增长、以及海口市对全省GDP贡献来看，海口未来几年大发展的空间已经打开。

综上所述，目前是海口房地产市场发展历史最好时期，这种良好的发展势头将持续三至五年。市场的基本特征是，房地产投资和销售增长强劲，房价将进入新一轮升势。