2010-2015年海南房地产行业前景预测报告

第二节  项目建设的必要性

一、上饶市整体规划建设的需要。地块位于上饶市规划未来人口密度最大的带湖片区，地块周围居住气氛尚不浓。项目的建设，必将推动地块周围的开发建设，为城市规划建设的推进作出贡献。

二、树立高品质小区典范。项目注重塑造生态绿色小区，讲究居住环境的舒适和人性化、追求智能化管理与安防，外立面设计堪称上饶市建筑风景，为整体提升上饶居住小区品质树立了榜样。

第三节  可行性研究报告编制依据与编制原则

一、编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》（1998年）

2、《建设项目环境保护管理办法》

3、《投资项目可行性研究指南》（2002年）

4、项目规划设计方案

5、上饶市水文、气象、地质等资料

6、国家有关建设设计标准、规范

《民用建筑设计通则》JGJ37-87；《住宅设计规范》JGB50096-99；

《建筑设计防火规范》GBT73-84；《建筑物防雷设计规范》JGB50057-94；

《建筑结构规范》GB50009-2001；《混凝土结构设计规范》GBJ10-89；

《工业与民用建筑灌注桩基础设计与施工规程》JG4-80等。

二、编制原则

1、严格按照现行国家规范标准进行设计，选用先进设备，力争新建设项目达到优良工程；

2、尊重上饶市城市总体规划方案，尊重对地块建筑功能、性质的确定；

3、坚持环境资源保持和发展的原则；

4、坚持以人为本、体现人文关怀、强调以人为尺度的居住、商业、休闲空间。

第四节  项目建设目标与主要技术经济指标

一、建设目标：以全新的规划理念进行高水平的规划设计，以一流的施工队伍建设高质量的建筑，以人性的物业服务于业主，在上饶市打造形象工程。

二、主要经济技术指标

规划技术指标：

序 号	项    目		单   位	数   量
1	规划总用地		M2	30260
2	总建筑面积		M2	45560
3	住宅面积		M2	36117
	其 中	小高层住宅	M2	17520
		多层住宅	M2	18597
4	商业面积		M2	6233
5	物业会所面积		M2	540
6	门卫间		M2	50
7	车库		M2	2620
8	建筑占地面积		M2	7570
9	容积率			1.50
10	密度			25%
11	停车库		间	131
12	地面停车		辆	25
13	绿化率			38%

 

建筑面积指标：

编 号	房    型	套内面积（M2）	公摊面积（M2）	建筑面积（M2）
A1	两房两厅	80.4	6.2	86.6
A2	两房两厅	91.7	6.2	97.9
B1	三房两厅	112.8	6.2	119
B2	三房两厅	124.8	6.2	131
B3	三房两厅	125.8	6.2	132
B4	三房两厅	124.8	6.2	131
B5	三房两厅	113.8	6.2	120
B6	三房两厅	113.8	6.2	120
C1	四房两厅（小高层）	131.2	10.8	142
C2	四房两厅（小高层）	141.2	10.8	152
D1	三房两厅（小高层）	124.2	10.8	135
D2	三房两厅（小高层）	122.2	10.8	133

第二章  国内、外情况及市场预测

第一节  国外状况

一、美国

1、近两年美国的房地产连续增长，2002年增长率达到了9%，成为美国经济的主要支撑点。

2、画境式的生活区和多车道高速公路网。这种建造景观构成了20世纪美国膨胀最迅速的居住形式——郊区的重要特征。二次大战以后，郊区成为大部分美国人的居住场所。美国的住宅大概分为公寓（apartment）、共管房（condominium）、城镇房子（townhouse）、独立房子（house）四种，其中的townhouse这两年在中国疯遍了大江南北。当然，它也是美国最流行的房地产房型之一。

3、美国是全世界私人住宅拥有率最高的国家之一，全国65%的人拥有自己的住房，租房住的占1/3，另有4%的家庭租住在政府提供的公共住房里。 

4、美国的市场经济非常发达，住房问题主要由市场解决，政府的住房政策主要是解决低收入阶层的住房问题。美国的住房政策主要有：

4.1 建立完善的法律保障体系

4.2 提供多种可供选择的房源，主要有四个方面：一是政府直接提供公共住房；二是采取措施鼓励房地产商投资建设低收入家庭住宅；三是鼓励出租户为低收入家庭提供出租房；四是鼓励出售自用住房，为低收入者增加房源。

4.3 税收政策的鼓励

4.4制定补贴标准和退出方案。

政府的这一系列政策，保证了低收入者的基本住房需求。

5、美国住宅建筑及其布局的主要特征是人与自然的和谐统一，使人产生一种舒适美感，具体实施中从几个方面着手：一、强制管理，建房需纳入市容市政的规划与管理之中；二、融与自然之中，美国人将环境和景观视为住房周围布置景观；三、美国的森林资源比较丰富，木材加工工业非常发达，故木结构成为美国住宅建筑的主要建造形式之一；四、住房建筑的工业化、标准化生产及现场拼装，使其建筑速度非常快，并可以先预定，后建房，从而达到按定单建造住房而无空置房的问题存在；五、平面布局紧凑。住宅的平面布局比较紧凑体现在若干方面，诸如车库和设备区域以及生活、会客起居、卧室、交通等区域，功能规划细腻，各部分所占的面积比例既能经济合理，又满足了主人个性与生活品质的追求；六、设施设备齐全。室内设施设备齐全，充分考虑了主人舒适的要求。一般而言，除供水系统、空调设备、通风、通讯、供电、供气、防火、防盗、遥控门窗外，卫生洁具、厨具、家具一应俱全，减少了装修和搬家的麻烦，是真正意义上的成品房。

二、其它国家

1、在德国，无论是富足的中产阶级，还是普通的工薪阶层，当被问及以什么方式买房时，都会是不犹豫地说，当然是贷款。买房必贷款，已经成为一种消费方式。

2、英国最大的建房互助会Nationwide公布的数据显示，2002年英国房价飙涨了25.3%，抵押贷款持续增长。

3、日本住宅供应渠道主要有3个，即公共住宅、民间住宅和住宅金融公库贷款建的住宅。公共住宅包括公团住宅、地方住宅。民间住宅则由民间经济力量投资建设。日本住宅的建设特点是：小巧实用，住房质量好，居住环境优良，高度智能化。争取美好的生活空间成了崇尚自然的日本人梦寐以求的理想。因此，日本很多小区重视住宅的环境绿化问题，居住小区内随外可见角落式布置的绿化小品，贯彻“用地不多环境美”的原则，在细微之处体现出自然的气息。

日本住宅的建造高度的产业化和工厂化（主要采用钢结构建筑），企业接到客户订单后，可以用4个月时间建造与样板房同样的住宅出来交付使用（2个月作基础处理和工厂预制、2个月作现场安装和外围的装饰）。这其中，住宅本身几乎可以完全工厂化生产、现场安装。

4、发达国家自有住房率低，主要有以下几个原因：一是经济发达和住房供应充分租房和买房都很容易；二是科学技术发展快，特别是产品更新换代和产业结构调整快，需要人们相应地有较多的工作调换，造成人口频繁流动，并已经形成了一个有利人才流动的社会机制；三是人们的平均文化水平和业务技能比较高，加上针对成年人、特别是失业工人掌握新技术的再培训开展得很有效，大多数人有能力和条件去较多地更换工作；四是城市化水平高，安土重迁的农民比重小；五是观念不同，在经济落后、住房紧缺国家里的城市居民，人们的观念是，拥有自有住房是富有和事业有成的标志，因而不少人为此奋斗终生；而在西方发达国家里的城市居民中，80%的高中收入者都有购房能力。但人们选择租房住或买房住，主要不取决于经济能力，而取决于工作流动的需要。六是占城市居民中20%的低收入者，而是租住廉租屋。由于以上这些原因，出现了一些西方发达国家平均每个人一生要换7次工作和换7次住房的情况。居民的工作和居住流动性大。就会降低自有住房率。

5、西欧各国属于经济发达国家，经济发展水平和市民收入水平都比较高，其居民收入是我国的10倍左右。但住宅建设从外表看，都比较朴实、自然，不追求外表的豪华。周边的环境很好，绿化讲求实效，以树木和草地为主，自然感很强。住宅的设计、施工质量很讲究，住宅产业化程度比较高。门、窗和厨房，卫生间设施等许多产品都已是标准化、工业化生产，与我们目前的住宅建设追求大的规模，房屋外表及大堂追求豪华装修，周边绿化追求名树名花，人工制作成份很大形成鲜明的对照。物业管理的内容也比较简单，只是房屋维护维修、清洁卫生及社区服务，没有提供保安服务。

6、新加坡的园林绿化往往给人一种不加修饰的自然美感。层次丰富，一切自然搭配而形成的自然生态比比皆是，包括路中的绿化带也绝少整齐划一，行道树及灌木皆无刻意修剪的痕迹，极少剪成几何形状的，而是任其自然生长。这一做法好处很多：首先吸收鸟类聚居，使环境更趋于自然，城市生态环境质量提高；二是满足了都市人崇尚自然的心理需求，领略自然生态系统带来的身心多方面的享受，同时用自然美的环境舒解现代人的工作压力；三是减少修剪的人力劳动，降低了城市环境 维护的成本。

7、法国是世界上推行建筑工业化最早的国家之一。

8、城市中心从承担具体功能的角色淡出，成为文化消费的场所。音乐厅、会议中心、博物馆、娱乐休闲设施等将更多地出现在城市中心。

9、互联网络将提供愈来愈多的网络服务。数字化、网络化智能住宅正在逐渐增多，太阳能技术也在住宅中得到广泛应用。

10、城市的可持续发展成为城市建设的主要议题，房地产业一直是欧美国家经济产业中的支柱产业。