金泰·假日花城建设项目可行性报告

目     录

第一章 总论 1
1.1 项目提出的背景 1
1.2 项目概况 1
1.3 项目开发建设的必要性 2
1.4 项目进行可行性研究的依据 3
1.5 项目三期的实施进度安排 3
1.6 项目的开发建设条件 3
1.7主要技术经济指标 4
1.7结论及建议 4
第二章 市场分析与预测 6
2.1 房地产市场宏观形势分析 6
2.2 西安市高新区房地产市场状况分析 9
2.3 竞争分析 13
2.4 项目初步定位 17
第三章  项目的建设条件 19
3.1 项目建设自然条件 19
3.2 项目建设用地条件 20
3.3资源供给及外部协作条件 20
第四章  项目的规划设计方案 22
4.1 规划设计方案的原则 22
4.2 建筑规模及规划设计方案设想 23
4.3 主要技术经济指标 27
更多.......

1.2.2 项目概况

“金泰·假日花城”位于西安高新区电子工业园内，太白南路以东，丈八东路以北，电子信息路以南，紫薇西街坊以西，紧邻100米宽的唐城绿带。项目宗地红线外已达“五通一平”。项目用地呈梯形，共占地318.5亩（212333.4平方米），土地性质为住宅用地，期限70年。

金泰·假日花城三期位于紫薇西街坊以西，规划中的电子五路以南，紧邻项目二期地块。三期建设总用地面积为60818㎡，规划总建筑面积为193031.5㎡。其中住宅面积150538.66㎡，公建建筑面积14991.65㎡，地下建筑面积27501.19㎡。三期建筑密度25%，绿地率42.6%，容积率2.72。

1.2.2 资金筹措与融资方式

本期建设总投资估算为69637万元（含建设期利息），其中资本金26061万元，拟向银行借款2亿元，融资利率为7.56%，其余部分由（预）售净收入补足。

1.3 项目开发建设的必要性

（1）满足目标客户需求，增加市场有效供给的需要

由于我国消费者的传统观念，随着收入的增加，对自有住房的要求不断提高。伴随着住宅产业化、市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长，尤其是对于高品质、中高价位的住宅的需求。所以，在金泰·假日花城前两期成功开发的基础上，投资建设三期项目，能够进一步满足目标客户的购房需求。

（2）促进周边居住氛围的成熟

金泰·假日花城的开发面积较大，属于大型中高档社区，本项目开发建设无疑可以促进区域居住氛围的不断成熟。

（3）快速实现项目总体规划目标的需要

“金泰·假日花城”三期地建设在开发建设方面满足整个地块开发设计的整体性要求。同时，前两期的建设获得了较好的市场反应，三期的建设是对前两期项目良好的延续。

（4）开发商战略发展的需要

本项目的开发商“金泰恒业地产”迄今为止已成功开发多个项目，要保持以往的开发成绩并向更高的目标发展，就要珍惜已得到的所有土地资源，使土地资源发挥最大的效益，为公司今后长远的发展奠定良好的基础。本项目地理位置良好，开发资金有保障，其开发定能为公司的发展注入新的生机和活力。

1.4 项目进行可行性研究的依据

（1）委托方提供的有关书面材料；

（2）“金泰假日花城”前两期实施的具体情况；

（3）《城市居住区规划设计规范》；

（4）《西安市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则；

（5）《陕西省建筑安装工程综合概预算定额》；

（6）《陕西省工程建设其它费用定额》；

（7）项目投资估算所得到的数据；

（8）高新区规划部门对本宗地块提出的规划要求；

（9）其他与项目可行性研究相关的资料和数据。

1.5 项目三期建设的实施进度安排

本期建设拟从2008年二季度开始实施，在前两期期开发的基础上，三期由东向西逐步开发。采取滚动开发的模式，共历时七个季度。

1.6 项目的开发建设条件

项目周边交通方便，周围有规划市政道路，西万公路、丈八东路、太白南路、绕城高速、南三环、西沣一级公路、以及规划中地铁2号线；项目周边学校、医疗、金融等配套设施基本完善；给排水、天然气、等市政配套也比较到位。本项目现已具备开发条件。

1.7主要技术经济指标

结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。

表1.1  主要财务数据及评价指标表

序号	名称	单位	数量
一    财务数据
1	总投资	万元	69637
2	总销售收入	万元	105917
3	销售税金及附加	万元	5825
4	利润总额	万元	26241
5	所得税	万元	6560
6	税后利润	万元	19681
二    财务评价指标
1	项目财务净现值	万元	7276
2	项目内部收益率		24.50%
3	静态投资回收期	年	2.25
4	动态投资回收期	年	2.47
5	资本金财务净现值	万元	8374
6	资本金内部收益率		31.28%
7	借款偿还期	年	1.96
8	盈亏平衡点	76.2%

1.7结论及建议

1.7.1结论

（1）市场前景看好

通过对本项目进行的SWOT分析可知，项目的优势和机会相对较多，本项目在西高新以及西安市房地产市场的竞争环境中和国家相关的宏观调控政策下有相对较好的发展前景。