酒店式公寓可行性分析报告

第一章  市场现状分析
    酒店式公寓开发的关键环节就是酒店运营是否成功，决定酒店运营成功与否主要设计到招商能否成功，即产品卖点和特色是否具有足够的吸引力来吸引酒店管理运营商。另外，项目周边环境和消费力是否能够支撑酒店公寓发展。招商成功后产品将以怎样的形式进行销售，其价格问题、客户群体问题、投资收益问题是否都能够被市场认可，基于这一系列问题，必须对市场进行详尽了解、对产品进行精确定位才能进行全方位推进，达到预期开发目的。
一、区域环境分析
1、区域概述
   本项目位于武汉中心城区西北湖片新世界国贸大厦旁，北望西北湖；南临中山公园武广商圈；东靠汉口南北主动脉新华路；西依城市主干道青年路。交通便利，区域配套成熟。西北湖近年来已经发展为武汉高档商务、金融区，区域住宅、写字楼、金融银行已经成为武汉最为核心cbd。2000年以来，西北湖陆续开发高档住宅项目，成为武汉富人区代名词。西北湖作为城市中心湖泊，其环境优美，自然风光秀丽，成为城市中心最亮丽风景线。同时，西北湖坐拥三条城市主干线，将繁华便利与自然幽静相融合，各界名流趋之若骛。
零点分析：区域地段环境、交通环境、自然绿化环境均非常优越，具备开发酒店式公寓所需的地段、交通、绿化环境要求。

2、区域配套调查分析
金融机构：建设银行、农业银行、民生银行、武汉商业银行、工商银行、信合、交通银行、浦发银行
饮食酒店：湖锦酒楼、三五醇酒楼、小蓝鲸酒楼、海城大酒店、香格里拉饭店、高雄酒店、金盾酒店
休闲娱乐：红色恋人酒吧、2046音乐会所、石烧咖啡
购物场所：新世界百货、中百超市、武商北湖量贩店
教育机构：武汉市68中学、武汉市69中学、市外语学校
医疗机构：协和医院、各大药房
办公大楼：建银大厦、农业银行大厦、国贸大厦、民生银行大厦、招银大厦
住宅楼盘：元辰国际、万松名门、同成广场、万豪国际、西北湖凤凰城、北湖假日、世纪华庭、福星城市花园、东一时区
零点分析：西北湖的市政配套及生活配套相当成熟，区域教育、金融、饮食、
休闲、娱乐、购物一应俱全，能够满足区域消费者所有生活、工作、娱乐之需，而且西北湖区域的配套设施较为高档、无论是酒店餐饮，还是生活环境均在武汉之首。零点认为，区域便利的生活条件和完善的配套环境具有强大的市场竞争力，使城市中心化逐渐成为城市核心。对未来酒店投资客来讲，具有信心保障。
  3、区域人文环境
本区域人文环境相对集中，主要分为两大类型：上班白领、居住人群。西北湖周围聚集了大量的高档写字楼，从写字楼档次和入住公司来看，多为实力型大公司和跨国集团公司，该区域上班人群多为高收入知识分子和事业精英，他们无论从学历、素质、收入都达到较高水平，是武汉上班群体优秀的代表者。西北湖周边聚集了为数不少的高档楼盘和中高档楼盘，如同成广场、元辰国际、万豪国际、世纪华庭等，这些楼盘的销售价格都在5000元以上，部分豪宅项目超过了6000元，从购买实力来看，他们均属于富裕阶层。其知识含量、受教育水平、收入水平均位于武汉首列，其年龄多集中在35岁以上，50岁以下，他们的职业多为公司老板、私营业主、高级经纪人等。
白领一族
类别      年龄      收入/月      学历      办公点
平均水平      25—40      3000—10000      本科以上      建银、国贸、招银、瑞通、新世界
居住或者投资一族
类别      年龄      收入/月      学历      职业
平均水平      35—50      10000以上      专科或以上      老板、私企业主、高管
零点分析：本区域多位文化素质较高的高收入群体，他们事业逐渐走向辉煌，经济实力雄厚，和全国乃至世界联系紧密，他们是城市的精英。对本项目而言，无论是对后续的酒店经营还是投资增值，都提供了稳定的客源保证。
二、区域房地产住宅市场分析
西北湖土地珍贵、环境优美。位于该区域的住宅项目均为高档项目，区域整体价格水平维持在5000元/平方米左右，就目前项目类别来看，基本上都为高层。从20001年开始，区域内先后推出了世纪华庭（当年武汉第一豪宅项目），随后2002年北湖北推出了沁园春、城市之光等项目，当时市场销售价格维持在2800元/平方米左右，2003—2004年，西湖南面推出了元辰国际、同成广场、万豪国际等项目，销售均价均在4500元左右，万豪国际收盘均价上调到6000元。2005年，西北湖首先推出北湖假日、西北湖•凤凰城项目，西北湖•凤凰城开盘均价4800元/平方米，临湖高层预计售价在7000元左右。本项目是今年下班年推出的最后一个豪宅项目。
价格趋势
年份      2001      2002      2003      2004      2005
价格      3450      2800      3500      4500      6000
涨幅      /      /      25%      28.57%      33.3%
我们从上表价格上涨趋势来看，随着土地稀缺性发展，西北湖版块楼盘价格呈飞速增长态势。平均年增长率在25%以上。由此证明，高端产品的市场需求较为明显。
零点分析：区域房地产市场发展迅速，房价迅速抬升，有利于本项目依市就势，为本项目实现价格拉升打下坚实基础。
三、写字楼市场分析
本项目所在的西北湖板块是武汉写字楼最为集中的区域，这些写字楼无论是在数量上，还是在档次上都是武汉之首。对酒店式公寓而言，这些写字楼蕴含了巨大的消费市场。
写字楼名称      级别      租价 元/平米/月      出租率      客源质量
建银大厦      甲级      80      90%      优 跨国企业、集团企业
国贸大厦      甲级      80—100      85%      优 跨国企业、集团企业
瑞通大厦      甲级      80—100      70%      优 大型企业、实力型企业
招银大厦      甲级      40—50      70%      良 实力强劲性企业
农业银行大厦      甲级      40左右      70%      良 中等实力企业
福星商会大厦      甲级      40左右      80%      良 中等实力企业
均值      /      70      78%      /
上述写字楼均在本项目1公里直径范围内，均为武汉高档写字楼，入住企业为外资企业、跨国企业和成熟的企业、公司，这些公司经济实力雄厚，处于发展辉煌期。他们的业务遍布全世界，囊括了各行各业优秀人才。根据我司调查统计，仅仅上述八大写字楼入住企业超过1500家，员工总数超过5万人，年经济能力达到数千亿元。员工平均年收入水平为5万元左右，是武汉员工收入最高的写字楼集群区。
零点分析：写字楼密集、员工综合能力高、经济能力强，为酒店公寓的经营提供了稳定的客源，同时，这些人群将成为本案投资的潜在目标客户群。也正是有如此众多高收入者来支撑酒店产业。
四、西北湖片区消费群体分析
西北湖区域及所在的建设大道是武汉金融中心，这里集中了武汉大量金融机构，并伴随着落户了大批大型跨国企业，这些机构和公司带动了区域经济活力，并产生大量高收入群体，为了满足这部分高收入群体的生活需求，西北湖区域出现了一系列高级商务酒店、高档餐饮机构、高档商业购物中心、高档咖啡茶楼及休闲娱乐场所。地段的稀缺性、环境优美性、高档配套的便利性，西北湖迅速成武汉名副其实的“富人区”，并不断吸收有钱人住此区域。
根据调查，该区域购房的客户群体收入较高，经济实力雄厚，分布区域相对较为广泛，但依然以公司老总、私企老板、高管为主要群体。这些客户群体的家庭年收入都在30万以上，他们事业成功，追求更高档次的生活享受，其个性张扬、自信、有攀比心理，但其思维慎密，眼光较远，对产品有较强的挑剔性。
零点结论：
◎ 区域地段环境、交通环境、绿化环境、人文环境能够满足酒店公寓发展之需求
◎ 区域写字楼、银行、商场、超市、饮食、娱乐休闲一应俱全，完全达到酒店式公寓发展配套条件。
◎ 区域经济活跃，是武汉中央商务区、中央金融区、武汉首席富人区，一方面能够支撑酒店经营后的客源保证，另一方面这些经济实力雄厚的投资者也是酒店公寓销售的重要资源。
◎ 区域住宅楼盘价格已经突破6000元/平方米，写字楼按租金水平计算回报率，其价格也达到1万元/平方米。而且住宅销售情况、写字楼租赁情况较好，有力本项目售价的提升。