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投资估算与投入计划
项目总投资由建设投资和流动资金投入两部分组成，经估算本项目总投资约1.6亿元人民币。其中：建设投资为15200万元，流动资金800万元。建设投资包括建筑安装工程费、设备购置费和开发前的报批手续与相关税费及部门管理费等。资金分期投入计划见表3。
表3 单位：万元
|
序 期 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
合计 |
|
建设投资 |
1200 |
1000 |
1600 |
1900 |
2300 |
2000 |
1500 |
1400 |
700 |
1600 |
15200 |
|
流动资金 |
30 |
50 |
110 |
90 |
130 |
100 |
80 |
80 |
70 |
60 |
800 |
|
合 计 |
1230 |
1050 |
1710 |
1990 |
2430 |
2100 |
1580 |
1480 |
770 |
1660 |
16000 |
建设投资具体清单如下：
1、土地开发费1500万元
2、配套建设费用1000万元
3、前期工程费300万元
4、建设安装工程费11200万元
5、其他费用2000万元
第五章 收入、成本和费用预测
1、据初步摸底有35000平方米回迁房，其中有店面功能约1100平方米。可销售面积见表4。
表4 单位：平方米
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功 能 |
安 置 房 |
建 设 面 积 |
可 售 面 积 |
|
店面（一层） |
1100 |
8900 |
7800 |
|
住宅 |
33900 |
91680 |
57780 |
|
地下停车面积 |
|
6700 |
3000 |
|
配套公建设置 |
|
2500 |
|
|
半地下停车面积 |
|
2850 |
2850 |
2、售房计划：店面和住宅可用于销售部分，依现有住宅市场定价原则，初步定价：店面4500元/m2，住宅2100元/m2。拆迁安置房执行“福州市拆迁法有关文件”扣除补贴给村民每平方米120元和其他拆迁与过渡贴补外，更新费尚可收取350元/m2。有关销售收入计划见表5。
表5单位：万元
|
序号 |
功 能 |
均价（元） |
面积m2 |
金 额 |
|
1 |
店面 |
4500 |
7800 |
3510 |
|
2 |
住宅 |
2100 |
57780 |
12134 |
|
3 |
地下车库 |
3000 |
3000 |
900 |
|
4 |
半地下车库 |
3500 |
2850 |
997 |
|
5 |
合计 |
2456 |
71430 |
17541 |
3、营业税及附加按销售收入的5.86元计算，故正常营业税金及附加为1028万元；所得税按税率33元计算，计422万元。
4、成本费用及投资计划见表6。地上建筑每平米1581元，含地下车库及半地下车库每平米平均造价1448元。
表6单位：万元
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序号 |
项 目 |
金 额 |
所占比重(%) |
计算依据 |
|
1 |
征地拆迁费 |
765 |
4.59 |
12万/亩×63亩 |
|
2 |
前期工程费 |
315 |
1.91 |
5万/亩×63亩 |
|
3 |
建安工程费 |
10202 |
61.98 |
104100m2×980元/m2 |
|
4 |
基础设施费 |
350 |
2.13 |
估价 |
|
5 |
公共配套费 |
520 |
3.16 |
估计 |
|
6 |
机械购置费 |
708 |
4.37 |
估计 |
|
7 |
管理费用 |
386 |
2.35 |
3%×10202 |
|
8 |
资源费 |
441 |
2.68 |
估计 |
|
9 |
室外工程费 |
80 |
0.49 |
估计 |
|
10 |
地下室建安 |
1742 |
10.58 |
6700m2×2600元/m2 |
|
11 |
半地下室建安 |
542 |
3.29 |
2850m2×1900元 /m2 |
|
12 |
不可预见费 |
408 |
2.47 |
10202×4% |
|
|
合 计 |
16459 |
100 |
|
第六章 财务评估
一、盈利估算分析见表7。
表7
|
序号 |
项 目 |
面积m2 |
金额(万元) |
备 注 |
|
1 |
销售收入 |
71430 |
17541 |
|
|
2 |
计划成本（减） |
113650 |
16459 |
含地下室 |
|
3 |
更新费（加） |
35000 |
1225 |
350元/m2 |
|
4 |
税金（5.86%） |
|
1028 |
|
|
5 |
销售毛利 |
|
1279 |
|
|
6 |
所得税（33%） |
|
422 |
|
|
7 |
净利润 |
|
857 |
|
二、盈亏平衡总分析：
以房屋销售比例表示的盈亏平衡点为：
BEP=17541+1225(16459)×100%= 87.71%
BEP为87.71%，抗风险系数不是太大。上述指标基本达到本公司的期望指标，该项目从经济上与技术上分析是可能的。建设成本和销售价格对经济效益指标影响最大，因此必须重视两点：
1、利用新的创意与销售策划，加强市场促销工作和广告效应。
2、建设期间遵循早竣工早销售就可早日发挥效益的原则。在计划安排和施工组织上贯彻集中精力的方针，分别轻重缓急，合理使用有限的投资额。即在组织上、技术上、物资上做好必要的准备。
