海南国际健康疗养示范基地项目估算

海南方能投资顾问：www.yangzz.com

作者: 轶名日期： 2016-05-13

投资估算

（1）工程费用估算

建筑工程费依据相关专业所提供的建筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照海南省海口市土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格予以调整。本项目土建工程主要包括一个大数据中心、一个研究中心、一个医疗康复中心、保健养生中心、一个服务中心主体建筑以及辅助工程的建设。建筑装修工程主要包括土石方工程、建筑物的外墙装修，内墙装修以及门窗工程等，总规划占地面积约300.00亩，总建筑面积271828.69平方米，建筑材料全部采用生态环保砖，材料价格按材料市场2014年平均售价估算。本项目建筑工程费估算的各单项费用详见《建设投资估算表》。建筑工程费用总额估算为40168.47万元人民币（含主体工程及各项辅助工程）。

②设备购置与安装工程费

本项目新增的主要设备包括大数据中心设备、医药研发设备、医疗康复设备等，并包括配套工程所需的水电、电梯、防盗报警系统、消防及通风等设备，各类设备价格根据国内外设备供应商提供的价格及现行市场价格估算。本项目生产线设备和配套设备购置费估算为20978.86万元。

本项目安装工程费主要包括：新增设备的安装调试、联合试运转、调控仪器等设备的安装费，材料价格按海口市2014年市场价取值。本项目安装工程费估算为512.56万元。

（2）工程建设其他费用估算

本项目工程建设其他费用包括建设单位管理费、工程建设监理费、可行性研究费、环境影响评价费、勘察设计费、施工图审查费、招标代理费、工程保险费、员工培训费等九项构成。

建设单位管理费：主要用于本项目从筹建开始直至项目竣工投产期间所发生的项目单位各项管理、行政等费用的支出。依据财建[2002]394号文《基本建设财务管理规定》估算，本项目的建设单位管理费约为733.00万元；

工程建设监理费：主要用于支付项目单位委托工程监理单位实施工程监理的费用。根据发改价格[2007]670号文《建设工程监理与相关服务收费管理规定》估算，本项目的工程建设监理费约为373.28万元；

可行性研究费：在项目前期工作中，委托咨询单位编制和评估项目可行性研究报告所需的费用，本项目根据国家计委发布《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283），本项目的可行性研究费用约为16.00万元；

勘察设计费：主要包括工程勘察费、初步设计费、施工图设计费。根据国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）的有关规定，本项目勘察设计费按照工程费用的2%估算，约为803.37万元；

环境影响评价费：主要用于委托具有相应自制的环境影响评价单位对本项目可能对环境产生的污染或造成的影响编制环境影响评价报告的费用。根据国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号），本项目环境影响评价费估算为80万元；

施工图审查费：根据粤价函[2004]393号文《关于建筑工程施工图技术审查中介服务收费问题的复函》计算施工图审查费，本项目施工图审查费按照设计费的10%收取，约为80.34万元；

临时设施费：按建安工程费的1.5%计算，约为602.53万元；

工程保险费：根据建标[1996]628号文《市政工程可行性研究投资估算编制办法》标准，工程保险费按建设项目建筑工程费的4%计算，约为1606.74万元；

白蚁防治费：按照每平方米4元计算，约为108.73万元；

人员培训费：主要用于新增员工的业务培训、优秀员工的委培和出国考察等费用支出，按照项目单位新增各类人员进行估算。本项目的人员培训费估算为320万元；

征地费用：土地费用仅计入新增建设用地储备成本，根据项目公司取地文件所示项目土地费用共需7690万元（以每亩25.60万元计）。

3、预备费估算

本项目建设周期较长需要考虑涨价预备费以及基本预备费。

基本预备费是指在项目实施中可能发生、但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称为工程建设不可预见费。一般由三项内容构成①在批准的设计范围内，技术设计、施工图设计过程中所增加的工程费用，经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；②一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；③竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。

涨价预备费，由于建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨引起投资增加而需要事先预留的费用，亦称价格变动不可预见费。

由于本项目共历时3年，建设期长，不可预见的因素多，因此本项目基本预备费率按照3%计算，涨价预备费率按照5%计算。

具体工程费用、工程建设其他费用和预备费用见下表。

建设投资估算表单位：万元
序号	工程或费用名称	建筑工程	设备购置	安装费用	其他费用	合计	比例（％）
1	工程费用	40168.47	20978.86	512.56		61659.89	69.16%
1.1	主体工程	35515.27
1.1.1	土石方工程
1.1.2	土建工程
1.1.3	装饰、装修工程
1.1.4	项目设备费		20501.72
1.2	公用工程	4653.2	2975.58	512.56
1.2.1	给排水	2548.18	177.45	42.7
1.2.2	供配电	0	507	122.87
1.2.3	电梯	0	320	154.3
1.2.4	监控、防盗、报警系统	0	135	32.45
1.2.5	通风、空调、除尘	0	1050	0
1.2.6	环保绿化	1477.21	120	0
1.2.7	消防	627.81	180	43.3
1.2.8	照明	0	160.55	38.63
1.2.9	传呼、通讯、网络	0	76.05	18.25
1.2.10	办公室配套设施	0	249.53	60.06
2	工程建设其他费用				19901.43	19901.43	22.35%
2.1	固定资产其他费用				4403.99
2.1.1	建设单位管理费				733
2.1.2	可行性研究费				16
2.1.3	环境影响评价费				80
2.1.4	工程建设监理费				373.28
2.1.5	勘察设计费				803.37
2.1.6	施工图审查费				80.34
2.1.7	临时设施费				602.53
2.1.8	工程保险费				1606.74
2.1.9	白蚁防治费				108.73
2.2	征地费用				7680
2.3	其他资产费用				320
2.3.1	人员培训费				320
3	预备费				7497.44	7497.44	8.42%
3.1	基本预备费				2818.29
3.2	涨价预备费				4697.15
4	建设投资合计	40168.47	28476.3	512.56	19901.43	89058.76	100.00%

建设期利息

本项目所有资金全部为企业自筹，不存在银行贷款，故建设期利息为0.00万元。

流动资金估算

本项目建成正常运营期，估算每年需要流动资金为3958.46万元，铺底流动资金为流动资金的30%，即铺底流动资金为1187.54万元。

总投资估算表

综合上述各项费用，本项目总投资为90246.30万元，具体各项费用见下表。

总投资估算表（单位:万元）
序号	费用名称	投资额	比例（%）
1	建设投资	89058.76	98.68
1.1	工程费用	61659.89	68.32
1.1.1	建筑工程费	35515.27	39.35
1.1.2	设备购置费	20978.86	23.25
1.1.3	安装工程费	512.56	0.57
1.2	工程建设其他费用	19901.43	22.05
1.3	预备费用	7497.44	8.31
1.3.1	基本预备费	2818.29	3.12
1.3.2	涨价预备费	4697.15	5.20
2	建设期利息	0.00	0.00
3	铺底流动资金	1187.54	1.32
4	项目总投资(1+2+3)	90246.30	100.00