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×××置业有限公司，成立于2010年06月13日，是一家房地产开发、经营和房产管理咨询服务为主的企业。根据××市建设发展的需要，该公司通过国有出让的方式取得了××市中心港港前区高速入口处通明大道与天长路交叉处地块的土地使用权，在取得的地块上开发建设×××商住小区项目。
×××房地产项目主要建设内容为住宅楼、住宅式公寓、商业设施和配套公共建筑等，总建筑面积211919平方米，其中住宅部分142281平方米，公寓楼18235平方米，幼儿园1100平方米，综合楼4000平方米，商务楼3390平方米，沿街商铺15268平方米，健身中心810平方米，派出所/物管用房/公厕1110平方米，地下车库23085平方米，地下储藏室2640平方米。按安徽省建筑节能设计标准划分，本项目住宅、公寓、幼儿园属于居住建筑类，其它建筑则属于公共建筑类。
该项目已完成建筑部分的节能设计与节能计算，根据国家发改委第六号令《固定资产投资项目节能评估和审查暂行管理办法》和《安徽省实施<固定资产投资项目节能评估和审查暂行管理办法>细则》的有关规定，×××咨询设计有限公司受项目单位委托，编制×××房地产建设项目的节能评估报告。
1 评估说明
1.1评估依据
1.1.1任务依据
项目节能评估委托书
（1）《中华人民共和国节约能源法》
（2）《中华人民共和国可再生能源法》
（3）《中华人民共和国循环经济促进法》
（4）《安徽人民共和国建筑法》
（5）《中华人民共和国可再生能源法》
（6）《中华人民共和国计量法》
（7）《民用建筑节能条例》（中华人民共和国国务院第530号令）
（8）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）
（9）《民用建筑节能管理规定》（建设部第143号令）
（10）《安徽省节约能源条例》（安徽省人民代表大会常务委员会公告第六十九号）
（11）安徽省人民政府《关于加强节能工作的实施意见》（皖政〔2006〕117号）
（12）国家发展改革委和国家质检总局发布《能源效率标识管理办法》
（13）《安徽省新型墙体材料推广应用管理办法》（安徽省人民政府令第159号）
（14）国家发改委《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（2010年第6号令）
（15）《安徽省实施<固定资产投资项目节能评估和审查暂行管理办法>细则》（皖发改环资〔2011〕18号）
（16）《××市实施<固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法>细则》（池发改环资〔2011〕118号）
（1）《节能中长期专项规划》（国家发改委发改环资[2004]2505）
（2）《安徽省建筑节能“十二五”发展规划》
（3）《安徽省“十二五”及2011年节能综合性工作方案》
（4）《××市建筑节能专项规划》（2010-2015）
（5）《××市可再生能源建筑应用专项规划》（2010-2015）
（6）《中国节能技术政策大纲》（2006年）
（7）《中国节水技术政策大纲》（国家发改委公告2005年第17号）
（8）《产业结构调整指导目录》（2011年本）（国家发展改革委令2011第9）
（9）《淘汰落后生产能力、工艺和产品的目录》（国家经贸委）
（10）《高耗能落后机电设备（产品）淘汰目录》（工业和信息化部）
（11）《机械工业节能机电产品推广项目及淘汰落后机电产品项目》
（12）《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》（建科[2005]78号）
（13）《安徽省建筑节能管理办法》
（14）《安徽省建筑能效测评与标识管理办法》
（15）《绿色建筑技术导则》（建科[2005]199号）
略。
1.1.5技术资料
（1）××市青阳县建筑设计院编制的《×××规划设计方案》
（2）安徽安德建筑设计有限公司编制的《×××初步设计》和《建筑节能计算分析报告书》
（3）项目单位提供的其它资料
1.2评估原则
由节能评估机构及其评估人员独立进行操作，不受被评项目当事人的利益影响。
（2）真实性原则
从项目实际出发，对项目相关资料、文件和数据的真实性作出分析和判断，本着认真负责的态度，对项目用能情况进行研究、计算和分析，给出评估参照体系，确保评估结果的客观真实。
（3）完整性原则
满足《能评办法》关于固定资产投资项目节能评估报告书内容深度要求的规定。
（4）实操性原则
根据项目特点，提出科学、合理、可操作的节能措施及方案、用能工艺（系统）调整意见，为下阶段设计、招标及施工等提供具体操作依据。
1.3评估范围和内容
根据建设内容，×××建设项目为房地产开发项目。按照有关文件要求，我们就项目对能源利用的科学性和合理性进行分析评估，评估范围包括项目的建筑设计、配套工程设计、节能专项设计，以及项目运营期的能源消耗及能效水平等。主要评估内容如下：
（1）项目所在地能源供应情况；
（2）建筑与建筑热工设计、配套工程节能设计，及其对能源消费的影响；
（3）主要供、用能系统与设备的初步选择，能源消耗种类、数量及能源使用分布情况；
（4）项目用能情况；
（5）节能技术措施、节能管理措施，及其效果和效益。
1.4评估方法
固定资产投资项目节能评估方法主要有标准规范对照法、专家判断法、类比分析法等。根据本项目特点，本次选用标准规范对照法和专家经验判断法。
（1）标准规范对照法：是指通过对照相关节能法律法规、政策、技术标准和规范，对项目的能源利用是否科学合理进行分析评估。评估要点包括：项目建设方案与节能规划、相关行业规划、准入条件以及节能设计标准对比；主要用能设备与先进能效标准对比；项目产品能耗指标与相关能耗限额标准对比等。
具体到本项目，主要是通过对建设项目的建筑热工设计和专项设计审核验算，对照项目应执行的相关标准和规范进行分析与评价，以判定该项目设计建筑是否为符合节能设计标准的节能建筑。要求项目的建筑设计、围护结构的热工指标、采暖及空调设计、主要耗能设备的选择应满足相关标准规范对能源利用和能效指标的规定。
依据建筑节能设计标准，如该项目建筑的体形系数、各部分围护结构的传热系数、外门窗（包括透明幕墙）的朝向、平均窗墙面积比、传热系数等各项指标均符合或优于规定性指标时，可直接判定该设计建筑为符合节能设计标准的节能建筑。当该设计建筑不能完全符合规定性指标时，则必须采用围护结构热工性能权衡判断，对项目建筑进行节能综合评价。
同时评价项目是否按照相关标准和规范的规定采取了适用的节能措施，其节能措施所产生的节能效果。
（2）专家判断法：是指在没有相关标准和类比工程的情况下，利用专家经验、知识和技能，对项目能源利用是否科学合理进行分析判断的方法。采用专家判断法，应从生产工艺、用能情况、用能设备等方面，对项目的能源使用做出全面分析和计算。
1.5评估工作程序
节能评估工作程序主要包括：前期准备、选择评估方法、项目节能评估、形成评估结论、编制节能评估文件、根据评审意见对评估文件进行修改完善等。
（1）前期准备：收集项目相关资料，确定项目节能评估范围、评估内容和重点，确定评估依据。
（2）选择评估方法：根据项目特点选择适用的评估方法，可以采用一种评估方法也可综合运用多种评估方法。
（3）项目节能评估：组织技术人员，聘请专家进行相关的调查研究，对项目的有关节能设计和专项设计进行分析验算，计算项目能耗，分析项目节能技术措施及其节能效果。
（4）形成评估结论：在以上工作的基础上，形成评估结论，提出初步评估意见。
（5）编制节能评估文件：按节能评估报告内容深度要求，编制节能评估文件。
（6）修改完善：根据评审意见对评估文件进行修改完善。
节能评估工作工作程序见图1-1所示。
略。
