海南澄迈·xx家园项目可行性报告

目    录
第一章 项目总论 1
1.1 项目名称与项目单位 1
1.2可行性研究报告编制依据 2
1.3 项目概况 3
1.3.1项目选址及用地 3
1.3.2项目建设性质 3
1.3.3项目建设内容及规模 3
1.3.4投资规模及资金筹措方式 3
1.3.5项目建设期 4
1.3.6项目主要技术经济指标 4
1.4 结论与建议 5
第二章 项目建设背景及必要性 6
2.1 项目建设背景 6
2.1.1国家及房地行业发展 6
2.1.2海南省总体发展规划 9
2.1.3项目建设区域发展战略 11
2.1.4项目建设区域投资环境 12
2.1.5项目的提出 14
2.2 项目建设必要性 16
第三章 市场分析 18
3.1我国整体投资环境分析 18
3.1.1 我国固定资产投资环境 18
3.1.2我国房地产开发和销售分析 20
3.1.3我国酒店业的发展现状及分析 23
3.2海南省投资环境分析 25
3.2.1海南省地产环境分析 25
3.2.2海南省房地产发展情况分析 27
3.2.3海南房酒店业发展情况分析 31
3.3 海南房地产市场分析 32
3.3.1海南房地产发展布局 32
3.3.2市场供给分析 38
3.4项目市场定位与竞争能力分析 42
3.4.1市场定位 42
3.4.2本项目竞争能力分析 42
3.5项目建设规模与销售方案 43
3.5.1建设规模 43
3.5.2销售方案 44
更多......

第一章 项目总论
1.1 项目名称与项目单位
1、项目名称：澄迈·欣龙家园项目
2、项目建设单位：欣龙控股（集团）股份有限公司
3、建设单位概况：
欣龙控股（集团）股份有限公司（简称欣龙集团）于1993年7月在海南省老城经济开发区创建，1995年7月建成中国第一条水刺非织造生产线，1999年在深交所上市，是国内首家具有国际先进水准的非织造高科技股份制企业，目前注册资金为41415万元。
多年来，欣龙集团按照“高科技、高起点、大规模、国际化”的企业发展方针，坚持“走科学发展道路，优化企业发展方式”的创新性经营理念，依靠先进的生产设备和雄厚的技术实力，在企业管理、产品研发、技术创新、设备升级等方面不断创新、持续改进，生产和开发出了一系列具有国际先进水准的非织造产品，不仅填补了国内无纺行业的多项空白，还远销欧洲、北美、印度及东南亚等国家及地区，在国内外非织造行业塑造了良好的企业形象，使“欣龙无纺”品牌在全球享有极高的影响力和美誉度。
在董事长兼总裁郭开铸先生的带领下，欣龙集团坚持“科学技术是第一生产力”的发展道路，在技术创新方面取得了令人瞩目的成就，先后被国家科技部认定为“国家重点高新技术企业”，同时被指定为国家级火炬计划重点执行单位；获得“全国设备管理优秀单位”、“国家大型一档企业”、“国家重点高新技术企业”、“全国质量效益型先进企业”金牌和国际认证联盟最高质量奖项“管理卓越奖”等称号；通过了ISO9001质量体系认证、ISO14001环境体系认证及标准化良好行为企业4A级认证；申请发明专利和实用新型专利40多项；取得国家火炬计划项目7项、国家重点创新技术项目4项、国家863引导项目1项、“九五” 国家技术创新优秀项目奖2项、国家重点新产品计划项目10项；海南省重点科技项目32项；获得海南省科技成果转化奖10项、科技进步奖6项和海口市科技进步奖2项以及60多项非织造专有技术。尤其是“海南省非织造新材料工程技术研究中心”“、“亚洲非织造研究发展中心”、“企业博士后科研工作站”、“国家非织造材料工程技术研究中心”和“国家非织造材料高新技术产业化基地”的相继落户，为欣龙集团持续、快速、稳定发展提供了良好的科技支撑和人才保障。
欣龙集团控股的宜昌市欣龙熔纺新材料有限公司于2004年11月在湖北省宜都市创建。按照欣龙集团的发展方针，采取滚动开发模式，依靠企业自有技术力量，生产具有透气、防水、阻燃、抗紫外线、高强度的优质薄型涤纶纺粘无纺布和其他熔纺新材料，产品可广泛应用于工业、农业和国防军工各个领域，同时生产熔纺深加工产品。为适应世界利用再生料生产涤纶非织造布的潮流，公司已成功研发并生产出合格的再生涤纶纺粘产品。
自2003年起，欣龙集团开始涉足精细磷化工产业，在湖北省宜都市投资创建了宜昌市欣龙化工新材料有限公司。2009年欣龙化工与四川大学合作成立了中国第一个精细磷酸盐产品研发中心，并着手建立了试验和产业化生产基地，由此为欣龙化工的发展创造了更好的技术支持和注入了新的活力。
2012年，中国证监会批准公司定向增发12,100万A股，募股资金5.2亿元人民币，定向增发的两个募投项目“年产10,000吨特种水刺无纺布生产线”项目和“年产12,000吨SMMXS高档医用防护材料生产线”均属于国内非织造材料产业领先的高科技项目，同时也是海南省“十二•五”新型工业发展规划中的新材料项目。
欣龙集团将一如既往，坚持以发展非织造材料为主业，充分发挥自身优势，努力将欣龙集团打造成为中国高品质多系列非织造材料及深加工产品的优质供应商和服务商，快速实现欣龙集团大规模、跨越式发展的战略目标。
1.2可行性研究报告编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城乡规划法》；
3、《中华人民共和国环境保护法》；
4、《中华人民共和国招投标法》；
5、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
6、《投资项目可行性研究指南》（2002年中国电力出版社）；
7、《海南省国民经济和社会发展十二五规划纲要》；
8、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》；
9、《海南省澄迈县旅游发展总体规划》；
10、《澄迈县老城片区总体规划修编（2011-2016.20）》；
11、《澄迈县土地利用总体规划（2006-2020）》；
12、国家有关政策、法规、规范、标准；
13、欣龙控股集团股份有限公司提供的其它资料。
1.3 项目概况
1.3.1项目选址及用地
本项目选址位于海南省澄迈县老城镇工业大道以南，博院路以北，欣龙路两侧。
用地性质：居住用地。
1.3.2项目建设性质
本项目为新建项目。
1.3.3项目建设内容及规模
本项目用地约119764.18㎡（已扣除道路面积18213.39㎡），容积率2.8，建筑密度19.77%，绿化率49.94%，项目总建筑面积381656.13㎡，其中地上建筑面积340858.52㎡，地下建筑面积40797.61㎡（不计容）。地上建筑面积包括：酒店建筑面积37996.99㎡，会所及配套建筑面积7084.03㎡，商业建筑面积24219.48㎡，住宅建筑面积266035.64㎡，不计容架空面积5522.38㎡；机动车位3071个，其中地上停车位1400个，地下停车位1671个。
1.3.4投资规模及资金筹措方式
该项目总投资101125.89万元。其中，建筑工程费用70328.19万元，设备购置与安装工程费11711.49万元，工程建设其它费用11372.11万元，预备费4322.17万元，建设期利息0.00万元，铺底流动资金3390.56万元。
本项目估算总投资额为101125.89万元，单位自筹101125.89万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。
1.3.5项目建设期
本项目建设期为48个月，即2014年1月-2018年12月。
1.3.6项目主要技术经济指标
表1-1  项目主要经济技术指标表
总部区经济指标一览表
序号 项目 单位 数值 栋数 单栋建筑面积
一 主要技术指标
1 规划总用地面积 ㎡ 119764.18  
2 总建筑面积 ㎡ 381656.13  
3 其中 地上建筑面积 ㎡ 340858.52  
  其中 酒店建筑面积 ㎡ 37996.99 29 首层架空
   会所及配套服务
建筑面积 ㎡ 7084.03 106 
   商业建筑面积 ㎡ 24219.48  
   住宅建筑面积 ㎡ 266035.64  
   架空建筑面积（不计容） ㎡ 5522.38  
  地下建筑面积（不计容） ㎡ 40797.61  
4 计容建筑面积 ㎡ 335336.70  
5 住宅平均层数 层 32  
6 容积率  2.80  
7 建筑密度 % 19.77  
8 绿化率 % 49.94  
9 总户数 户 4748  
10 机动车车位 个 3071  
11 其中 地面停车位 个 1400  
  地下停车位 个 1671  
二 主要经济指标
1 项目总投资 万元 101125.89  
2 其中 建设投资 万元 97735.33  
  建设期利息 万元 0.00  
  铺底流动资金 万元 3390.56  
3 资金筹措 万元 101125.89  
4 其中 申请银行贷款 万元 0.00  
  建设单位自筹 万元 101125.89  
5 经营收入 万元 346315.19  
6 营业税金及附加 万元 18872.99  
7 土地增值税 万元 23873.86   
8 利润总额 万元 183396.60  
9 所得税 万元 45849.15   
10 净利润 万元 137547.45  
11 投资利润率 % 14.19  
12 投资利税率 % 59.37  
13 投资财务内部收益率 % 26.56  
14 投资回收期（所得税后） 年 4.86  
15 投资财务净现值（所得税后） 万元 24283.83  
1.4 结论与建议
本项目建设符合国家房地产政策的要求，顺应了澄迈老城片区总体规划修编的发展要求，符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划，是实施海口市“中强、西拓、东优、南控”战略规划和落实海南省十二五产业发展规划的必要举措。项目的建设符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。
本项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。
通过对项目各专题的分析，本报告认为，项目的实施是可行的。
建议项目单位在项目建设过程中，尽快落实建设资金；高度重视市场预测；加强工程建设“三控制、两管理、一协调”，加强核算，减少不可预见事件的发生导致工程建设费用增加；做好节能环保和消防安全措施。