海南XX项目宗地投资可行性研究报告

一、总    论

1．项目建设背景    

    海南xx房地产开发有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前万宁市房地产市场现状与发展趋势，选择靠近万宁市东星高速公路出入口处东北面即万宁新车站东北侧海南东华鞋厂工业区122.43亩土地(简称1号地块)和海南嘉泰摩托车186.4亩土地(简称2号地块)，开发高档“XX”住宅小区，建设万宁首个高品质住宅小区。公司在万宁市已有房地产开发经验和一定的知名度，普遍得到万宁市市民和政府的认可，由于1号地块和2号地块仅一路之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。

根据万宁市城市规划发展及本企业发展的需要，拟竞买1号地块和2号地块用于房地产开发。根据万宁市以及白龙路万城镇东星新区片区控制性规划要求，该片区规划为未来新城区商业中心及居住组团。公司竞买后将1号和2号工业用地用途变更为开发建设用地（商住用地），土地用途性质的变更手续由公司指派专人在土地管理局和市规划局办理。

地块竞拍时间将在近期分别举行，各项前期筹备工作已相继开展。

2．项目概况

    (1)项目名称：“XX”项目。

    (2)建设地点：位于万宁市东星新区海南东线高速公路万宁出入口北侧800米处，万宁新车站北侧。

    (3)建设单位：海南xx房地产开发有限公司。

    (7)资质等级：城市综合开发二级。

    (9)工程概况：  “XX”项目占地205867.70㎡（约308.8亩），总建筑面积为308801.55平方米，容积率为1.5（暂定），项目建设有住宅二千余套，拟规划建设多层（6层）或联排别墅（二层半）、小高层住宅，临街规划为两层商业配套服务性用房。经估算，工程总投资40760万元，每平方米造价1320元。

(10)资金来源：本项目建设资金完全由公司自筹，不足投资通过预售房款解决。

3．该地块投资可行性研究报告研究范围

    根据“XX”项目地块现状、区位环境条件及公司提供的资料，本研究工作范围主要是住宅市场分析、市场定位及客户定位，建设规模及功能，住宅及工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5.  研究结论及建议

    本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续在竞买后立即办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和万宁市已有一部分收入较高的住房消费群体及岛外休闲度假消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对万宁市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用1号和2号生产用地，对改善万宁市居民居住条件，拉动本市经济发展，推进万宁市房地产业开发，有明显的社会效益。

    从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

 

二、海南房地产市场分析

1、海南房地产市场现状

A、2007年上半年海南房地产开发现状

今年上半年，海南省房地产发展主要特点是投资增幅低于全国水平，房屋销售量增幅不大，销售价格稳中趋升，房价增幅低于全国平均水平。 
    据国家统计局海南调查总队的调查数据显示，6月份，全国房屋销售价格同比指数为107.1，海口市房屋销售价格同比指数为105.2，在全国70个大中城市中排位第３８位。
    据悉，1-6月份，海南省房地产开发投资49.02亿元，增长26.6％，房地产开发投资占全部城镇固定资产投资的26.7％，增幅低于全国平均水平。其中，商品房投资额39.54亿元，同比增长36.7％；1-6月份房屋施工面积812.43万平方米，同比增长6.2％；从供给层面上看，海南省房地产投资并未出现过热现象。1-6月份，海南省房屋销售面积105.37万平方米，同比增长13.8％，其中住宅销售面积99.31万平方米，同比增长15.6％。从需求层面上看，增长也比较缓慢。
    业内人士分析，海南房地产市场岛外购房者占有较大比重。海口市房屋销售对象50％是岛外消费者，三亚市房屋销售对象90％是岛外消费者。6月份，海口市新建商品住宅平均售价3590元，三亚市新建商品住宅平均售价6965元。

B、海南旅游地产市场分析

近来，海南旅游与房地产两个高速增长产业频频联姻，且构筑了一段段旅游地产美好姻缘。就连和记黄埔、中信泰富、鲁能集团、美国芦荟株式会社等“豪门公子”也纷纷来海南房地产业找“媳妇”。 

受宏观调控、国六条等政策影响，今年海南房地市场比较低迷。而旅游房地产却逆市看涨，依然保持增长势头。 
　　据了解，今年来海南购买度假式房子的外地人比较踊跃。一些新开发楼盘的销售情况比预想的要好，好的楼盘一期刚推出来就已销量过半。 
　　旅游地产旺销，也导致房价上涨。据统计，三亚湾旅游地产均价已达每平米6000多元，海口西秀海滩一带的高档住宅群，房价上涨也比较快，有的已接近5000元大关。 

自从旅游地产概念引入我省后，特别是三亚，“旅游房产”不仅全线蹿红，且已形成规模，打破海南房产界多年的沉寂。同时，也吸引了内地、香港等地地产大鳄前来投资。 
　　从2005年起，一批海内外客商前来投资开发项目。中信集团以中信泰富为旗舰，投资100亿元高调杀入海南旅游房地产项目开发，直接介入博鳌二期开发建设。中信除参与原41．8平方公里博鳌特别规划区的开发外，还要将规划区向南拓展扩大到122平方公里，2014年前总投资将达到300亿元以上。香港华润集团计划今后10年内分批投入50亿元的资金参与石梅湾总体发展的开发。浙江吉利集团在海南投资30亿元建三亚学院及落笔洞旅游项目。创维集团投资20多亿元在三亚投资开发了海南省最大的旧城改造项目———时代海岸。华人首富、长江实业主席李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、香港恒隆集团主席陈启宗、泰国海南商会名誉理事长欧宗清博士、泰国中华总商会主席郑明如等富豪们也都看上了海南房地产投资。

调查统计表明，海南旅游地产在全国的市场份额已占到40%，海南依托其优越的人居环境，已成为中国旅游地产的知名品牌。在第一届中国旅游房地产会，在人们最喜欢的旅游地产发展的城市调查问卷中，排前三名里海南有两个城市被首选，第一是三亚，第二是北京，海口是第三名。可见海南旅游地产在内地人心中的地位。 

海南旅游地产蕴藏巨大商机。海南省气候宜人、风景优美，具备了发展旅游地产充分的先天条件，而旅游经济的强势发展又为旅游地产的发展搭建了桥梁。国内外大型企业纷纷进入海南旅游地产，必将掀起海南旅游地产新一轮开发热潮。同时也加快实现海南岛打造成亚洲高档休闲度假旅居基地和富裕起来的中国人“第二居住地”的目标。 
　　事实上，旅游地产的发展不仅是多卖几套房这么简单而已。由于旅游地产涉及多个行业，可带来多重发展。 

C、海南二三线城市楼市分析

今年５月中下旬，海南省粮食系统存量土地进入市场，文昌、澄迈、临高等各市县的国有粮食企业土地资产公开拍卖。市县粮食系统国有存量土地资产已经被激活，海南二三线城市土地交易开始进入活跃期。

在海南二三线城市，不仅土地交易升温，城镇楼市也已悄然形成。在琼海官塘镇，有开发商利用当地的温泉优势，开发度假疗养楼盘，吸引了不少外省客户。琼海全市的楼盘在三年前只有６个，现在已激增到２６个。在二三线城市的楼盘中，超过六成以上的房产被岛外人士购买。

据了解，目前琼海大部分公寓楼盘价格集中在1500元/平方米至2400元/平方米，保亭的价格在1200元/平方米至1800元/平方米，五指山市的价格更低，每平方米约1100-1600元。

在海南一级房地产市场竞争硝烟未散之际，保亭等二三线城市的房地产市场也已悄然兴起，海南楼市正悄悄发生着一种深层格局的演变。

　　在二三线城市的楼盘中，超过六成以上的房产被岛外人士购买。据了解，到海南二三线城市购房的多数是经济宽裕的内地中老年人。海南的气候、生态环境和较低房价，是吸引他们购房的主要原因。

　　近年来，保亭县城正发生着巨大的变化，县城高楼耸立，在七仙广场附近，几座正在修建中的楼房吸引着游客的眼睛。

据悉通过这几年的七仙温泉嬉水节的影响和带动，保亭的名气大了，来保亭旅游、投资建设、购买住房的人多了。目前，除江西、西藏等两省外，全国其他各省市均有人在保亭购房居祝。目前保亭房产的价格在1200元/平方米至1800元/平方米。

D、海南二三线城市土地交易状况

在房地产开发所有的资源中，土地是根本。

海甸岛一块面积仅20多亩的土地，在上个月拍卖成交价高达4000多万元，平均地价高达220万元/亩，而在两年前这里地价不过40万/亩至60万/亩。虽然这只是特例，但海口土地整体价格的上涨幅度之快，仍然令众多房产开发商目瞪口呆。

而三亚土地的价格上涨幅度更加惊人，三亚湾的土地在四年前价格不过30多万元/亩，现在则高达360多万元/亩。有的开发商声称，三亚一线海景地400万元/亩也敢拿，三亚市一般的土地价格动辄超过100万元/亩。

土地成本迅速窜高的背景下，海南一些中小开发商把目光投向了海南二三线城市所辖区域，从炙手可热的一线城市海口、三亚转向琼海、文昌、保亭、五指山、陵水、万宁等二三线城市拿地。

这一轮拿地特征已经显示出，海南部分开发商开始从机会主义，逐步转向战略机会主义。

海南二三线楼市已经兴起，五指山市今年报建的房地产项目高达70万平方米。琼海“天来泉”项目成功的示范，也增加了开发商们对海南二三线区域土地的开发信心。

中小开发商正在考虑转向开吃二三线区域土地“奶酪”，澄迈、文昌是他们的考虑重点之一。