2011/2012澳洲房地产市场发展分析

尽管目前全球经济受到中东政局动荡、亚洲通胀加速和欧洲持续深陷主权债务危机等因素影响，但是宽松的货币政策仍将驱动发达国家经济复苏。亚洲经济快速增长和欧美的复苏将使 2011/12 年全球经济增长 4.5%左右。澳大利亚出口和大宗商品价格也将上扬，澳大利亚的未来经济增长主要推动因素依然是采矿和资源业投资。由于总体产能有限，投资增长可能会导致明显的工资、通胀和利率上行风险。　　

展望澳洲房地产市场未来，短期影响因素影响不大，而利率和市场情绪将会引领主要房价变动，2011-12年可能的加息和预期参与资本额趋弱是利空方的主要依据，而基本面将会是利多因素。

总体来说，澳洲经济情况基本良好，房地产市场已经较紧，在未来数年中可能不会更加紧张，由于澳洲央行可能加息等利空因素，2011/12年间悲观的市场情绪将占上风。然而，房租调整、市场重拾信心和适中的价格都是澳洲房地产进一步繁荣的保障，强劲的基本面将最终战胜市场的悲观情绪。

新南威尔士州

在2011年过去6个月中悉尼的房地产市场相当疲软，2010年3月至2011年3月间房价仅增长1.5%。实体经济活动疲弱、拍卖成交率目前在50%-55%左右，远低于2009/10。尽管涨幅减少，房价依然将会在健康的经济基本面的引领下增长。预计2010/11和2011/12 年预计澳大利亚全国经济分别增长2.5%和3.0%，进一步促进失业率（目前为5%）下降。然而长期的紧缩货币政策和房屋购买力削减都将造成房价上涨的阻力。因此，我们预期未来两年中房价将处于盘整的状态。

尽管过去10年中新南威尔士州人口平均每年人口增长近75,000人，房屋完工数从1999/2000年度的51,500套减至2009/2010年的25,500套。但是过度的基础建设支出和政策恶化了新南威尔士州的房屋短缺，我们预期到2011年中，新南威尔士州的房屋供应为126,600套。经济前景良好和长期房屋短缺两大因素将导致租赁市场紧张，空置率有望在年底降至历史新低——1%以下，这预示着未来数年内租赁增幅将大大高于前几年。

过去18-24个月以来，建筑审批数增长迅速，2009年2月的地点以来，建筑审批数增长了71%，其中其他居住用房行业（公寓等）增长最为迅猛。2010-11年间建筑完工数也增长19%，达到30,300套。

这意味着未来将会更加重视中高密度房产开发。尽管建筑完工数已经回升，但是与历史数据相比较仍然处于低位，较2000年的高点低41%。

维多利亚州

虽然墨尔本住房市场近期表现优于其它首府城市，它近期的疲软仍然表现了它并不是永远繁荣的。2010年基础设施的投资促进了实体经济活动的活跃和就业增加，带领了房价2010年全年9%的增长，远高于5%的全国平均值。去年至今年3月，墨尔本房价增幅减缓至1%，而其他首府城市则都低于0.6%。

尽管如此，强劲的经济基本面将会继续支持2011年维多利亚州住房市场的繁荣。去年失业率由5.4%跌至4.7%，家庭可支配收入持续增长，预计维多利亚州经济将在2010-11和2011-12分别增长2.0%和2.5%。

由于对于中高密度住房（别墅/高级公寓/单层联体小楼）的中期需求强劲，2010 年的住房建设增长强劲。而近期人口增长的放缓和建设审批减少表明2011年和2012年可能出现住房建设增幅放缓。虽然最近的房屋建设增速部分地化解了维多利亚州紧张的房屋市场，但是房屋建设放缓的预期将会增加维多利亚州房屋短缺的压力。

昆士兰州

2011年初的自然灾害和疲软的经济走势对昆士兰房地产市场产生了明显的影响。去年融资审批下跌22%；继2010年初的强劲表现以后，建筑审批自11月也下跌18.7% 。由于上述地方性的因素和紧缩的货币政策，昆士兰州去年至2011年3月房价下跌6.8%。

虽然黄金海岸地区的新建高端公寓已经在大幅打折销售，住宅存量仍然较高。最新的Residex数据显示，黄金海岸地区单元房房价较为坚挺。

近期来看，堪忧的经济前景和澳元汇率的持续强劲都将拖累旅游业。此外，起初估计洪水以后需要重建2.5-3万套房屋的数字被修订为4-5千套。如此来看，房地产的反弹将会很无力。

因此，我们仍然预期布里斯班房价在未来12-18个月中将进一步下跌，但市场供应较少可能降低房价下跌的程度。中期来看，最近批准的采矿和资源行业项目将促进经济增长和房价上涨。

南澳州

南澳州的住宅房地产市场表现优异，房价增幅明显，对低端和高端住房的购房能力都低于澳洲全国平均值。2010年租房空置率下跌至1.0%。 2010-2011 年经济增长 2%，加上澳元汇率强势导致制造业竞争力下降，我们预计 2011 年南澳州的经济增长加速不会特别明显。阿德莱德房价年增长放缓至0.9%，预计 2011年的房价也会处于盘整状态。

2010年上半年房屋供应增速高点以后，09年12月至10年12月间南澳州的建筑审批数和开工数分别减少13%和11%。由于房屋建造的疲软将会拖累经济增长表现，加上紧张的租赁市场和疲软的新房供应影响，租金面临一定上涨压力。与其他州相反，南澳州的住房市场的房价上涨压力并不普遍。

西澳州

西澳州受到全球金融危机后的大宗商品价格上涨影响表现良好。2010年，西澳州就业增长3.4%、家庭可支配收入增长10%、2009/10年经济增长5.0%。尽管如此，房地产市场却表现不如其他州。珀斯去年至今年3月房价下跌6.3%，而此前2009年至2010年2月珀斯房价上涨11.9%。西澳州的其他地区房价下跌幅度稍低。

与其它首府城市相比，租赁空置率保持在高位（2010年12月为3.9%），2010年下半年开始降低，逐渐与其他州趋同。尽管从短期因素来看西澳州的住宅地产市场前景不甚好，但是采矿业受到高企的大宗商品价格而呈现出的强劲的经济和收入增长预期将支撑房价。现在房屋市场的短缺将持续到2011年以后，因此西澳州房价在中长期强劲良好，房屋市场也将比较活跃。而现在房屋市场的相对弱势对购房者和租房者较有利。