某房地产项目可行性研究报告

摘要

房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的

投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值得投

资行为。房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大得预期

收益得经济行为。因为房地产本身具有保值增值得特点，投资者投资房地产的目

的就是为了获得未来更大得收益，达到预期得投资目标。

房地产投资项目数额巨大．而且投资活动建设周期长，牵涉面广，所含工程

项目多，房地产市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大。房地产投

资分析是房地产项目投资开发活动进行之前的分析论证过程，其核心问题是研究

投资项目的可行性以及选择最佳投资方案。分析的关键在于投资的回报，即能否

取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。只有对投资项目进行详细、

可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能使投资决策建立在科学合理的基础

上。可以说，房地产开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的

成功与否。

可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案

的经济效果，研究项目的必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决策的

科学分析方法。作为MBA的案例论文，本文从市场营销、投资学、公司财务等学

科的角度出发，结合实际的房地产项目，对行业中主要依靠经验的感性分析方法

进行理论细化，对产品定价、项目基准收益率、财务评价等关键指标应用了量化

分析，并得出了明确的建议。

希望通过本文的讨论，为以后的项目可行性分析提供一种直观有效的分析模

式，用于指导具体的工作。

1．导论

1．1．房地产投资的基本要素

1．1．1． 房地产的概念

1．1．1．1． 房地产的概念

房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是实物、权益和区位三

者的结合体。实物是房地产的物质实体部分，包括建筑物的结构、设备、外观和

土地的形状及基础设施完备状况等。权益是指由房地产实物所产生的权利和收

益，房地产交易不仅仅是实物交易，更重要的是权益交易。因此，房地产登记在

房地产交易过程中具有特别重要的地位。区位是房地产实体在空间和距离上的关

系，除了地理坐标位置，还包括可及性。房地产的位置具有固定性，因此，区位

对房地产价值的影响是特别重要的。

1．1．1．2． 房地产的特性

房地产与其他物品相比，有着明显的自身特征。主要包括以下几点：

①位置固定性

房地产是不可移动的，因而其位置是固定的。房地产的不可移动性决定了房

地产的开发利用受制与其所处的空间环境，房地产市场是一个区域性市场。

②数量有限性

由于受土地总量的限制，房地产开发的数量也受到制约。

⑨用途多样性

同样一宗房地产，可以具有不同的用途。在不同的用途下，房地产的经济价

值也不一一样。

④供求区域性

⑤长期使用性

⑥大量投资性

⑦保值与增值性

⑧投资风险性

⑨难以变现性

⑩外部影响性

一宗房地产的兴建、使用会对附近的房地产产生影响，这种影响可能是正面

的，也可能足负面的。

1．1．2． 房地产投资概述

1．1．2．1． 房地产投资的内涵

房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的

投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值得投

资行为。房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大得预期

收益得经济行为。因为房地产本身具有保值增值得特点，投资者投资房地产的目

的就是为了获得未来更大得收益，达到预期得投资目标。

1．1．2．2． 房地产投资的特点

房地产自身的特性决定了房地产投资也具有自身的特点。

①投资金额巨大，回收期长。

②投资不确定因素多，风险较大。

③流动性较差。

④具有保值增值性。

⑤受政府政策影响较大。

⑥依赖金融部分得支持。

⑦具有专业性。

⑧投资具有相互影响性。

1．1．3． 我国房地产投资现状

1．1．3．1． 影响房地产投资的政策回顾

近几年，我国出台了一些对房地产投资具有重大影响的房地产金融和土地供

应等方面的政策，包括：

一《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[20033 12]号)

对房地产信贷中的开发贷款、建筑业流动资金贷款和个人住房抵押贷款提出

7一系列原则性要求，一方面起到了警示房地产风险的作用，另一方面使得商业

银行和房地产投资者、开发商之间的贷款融资行为受到限制。

一《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)

充分肯定房地产业已经成为国民经济支柱产业，要求对符合务件的房地产开发企业和房地产项目给予信贷支持，

指出需要加强房地产贷款监管。

_ 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部2002年l 1号令)

明确规定了“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、

拍卖或者挂牌方式出让”，并且对“招拍挂”出让国有土地的内容和程序作出了

规定。

_ 《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部2003年2l号令)

规定非经营性用地在协议出让前和出让后都必须向社会公布，接受社会监督。

同时，对协议出让国有土地价格标准也有了新的具体规定。

这些政策的出台，一方面起到了防范房地产经营风险的目的，另一方面加强

了土地供应管理，使获得土地使用权的途径更加清晰和公开化，这对房地产投资

者具有重大意义。

1．1．3．2． 近年全国房地产投资情况

1．1．4． 房地产投资分析概述

1．1．4．1． 房地产投资分析的研究对象

房地产投资分析的研究对象是房地产投资运动的基本规律，主要侧重于房地

产投资效益分析和房地产投资决策方法。

具体来说，房地产投资分析的研究范围和主要内容有：房地产投资的基本原

理、房地产投资环境分析、房地产投资市场分析、房地产投资成本估算、房地产

投资经济评价、房地产投资不确定性分析、房地产投资风险分析、房地产投资决

策分析等。

1．1．4．2． 可行性研究概述

房地产投资分析是房地产项目投资开发活动进行之前的分析论证过程，其核

心问题是研究投资项目的可行性以及选择最佳投资方案。

可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案

的经济效果，研究项目的必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决策的

科学分析方法。可行性研究是在上世纪30年代，美国在开发田纳西流域是就把

可行性研究列入流域的开发程序，成为项目开发的重要阶段，促使项目开发顺利

进行，对提高项目的经济效益、优化项目开发方案起了重要作用。此后经过数十

年的发展，尤其是伴随着应用计算技术的发展和电子计算机的发展，可行性研究

已渗透到许多领域，成为世界各国项目投资前期的重要工作内容。我国实行经济

体制改革后，国家相应出台有关文件，要求投资项目实行可行性研究，至此，可

行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。

1．1．4．3． 可行性研究的必要性

①保证投资决策的科学性和理性

房地产投资项目数额巨大，而且投资活动建设周期长，牵涉面广，所含工程项目多，房地产市场的不确定因素较多，

项目成败的回旋余地岜较大。单从建筑

施工技术讲， 一般不存在一时无法突破的重大难点。关键在于投资的回报，即能

否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。只有对投资项目进行详细、

可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能使投资决策建立在科学合理的基础

卜。可以蜕，房地产开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的

成功与否。

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