XX文化产业园可行性研究报告

一、报告目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、项目概况

1、地理位置及现状

文化产业园项目拟规划于我县教育产业园北侧，东临铁路沿线，适宜建设文化产业所需要的大规模仓储，西临上海南路，距汽车南站和火车站5分钟路程，距京沪高速10分钟路程，距机场30分钟路程，交通、货运都很发达，本地块尚未开发，属平整地貌，植被以林木和农田为主，易于规划和开发。

2、项目建设规模及建设内容

项目总面积约20万平方米，预计建设仓储3万平方米，预留仓储3万平方米，经营区以上下2层，一层为展示区，二层为商务洽谈室，以街区式建设，大小灵活组合，方便业主选用，预计总建筑面积约15万平方米，临上海路建设配套用房，1、2层为临街商业用房，3层以上为配套员工公寓，同时建设相应地标建筑，用于产业园配套实施，如宾馆酒店、公司办公、大型会议室等，全部建筑采用仿古建筑，既体现虞姬故里特色，也符合产业特点。预计项目投资建设后规模达到10亿元以上，打造成为华东地区乃至全国最大的图书﹑印刷品交易市场，成为我国南北文化的交流中心和集散基地，立足本省，辐射全国。

 

三、项目建设的必要性

1、落实科学发展观必然要求

党和各级政府一再强调，解决我国经济社会发展中存在的诸多问题，关键在于树立和落实科学发展观，必须着力提高经济增长的质量和效益，努力实现速度和结构、质量、效益相统一，不断保护和增强发展的可持续性。

目前我县图书﹑印刷行业整体发展状况良好，但是普遍存在着市场不集中，不规范，增长方式粗放、技术创新能力不足、产业结构不尽合理，竞争力不强，发展不平衡、总体效益不高等问题。成立“中国沭阳文化产业园”可有效解决：由于市场不集中造成外地客户群体下降；由于市场松散不便于管理，造成非法出版物肆行，影响市场健康成长；由于缺少监督管理造成市场不正当竞争，业主利润减少，国家税收流失；由于信息渠道不畅、技术更新缓慢造成的发展阻力等问题，此举将显著提高企业的经济效益、发展速度和质量，增强企业发展后劲，加快改变我县图书﹑印刷落后、失衡的局面，并将有力提升图书﹑印刷市场的整体实力。

2、建设“两型”社会的迫切需要

图书﹑印刷属于物资商贸流通行业具有污染少、能耗低、前景广阔的显著特点，非常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需要。“两型”社会建设的核心是改革。建设南北最大的专业图书﹑印刷市场可加快我县图书﹑印刷产业结构调整和增长方式转变，合理资源配置，填补市场空白，革新发展模式，构建图书﹑印刷业发展一体化格局，破解制约本地图书﹑印刷经济发展的瓶颈，摸索出一条适合我县图书﹑印刷业发展的特色之路，是促进“两型”社会建设的重要举措和满足“两型”社会发展的迫切需要。

3、实施“文化强省（市）”战略的必然选择

党的十七大报告提出要坚持社会主义先进文化前进方向，兴起社会主义文化建设新高潮，提高国家软实力。省委书记梁保华曾明确提出：努力把江苏建设成为社会文明程度高、文化事业和产业走在前列的文化强省。 “文化强省”与“经济强省”、“教育强省”一道，已构成我省“富民强省”总体战略的重要组成部分。

市委、市政府也提出建设文化强市的战略目标，全力加快发展文化事业和文化产业，采取政府引导、市场运作、多元投入、对外引资等方式，把文化产业作为一项长期性、重要性的工作来抓好。 

在信息传播方式发达的今天，图书﹑印刷业仍然是重要的文化传播载体，图书﹑印刷产业是整个文化产业的重要组成部分，在国家政治、经济、文化建设中有着非常重要的作用。建设我县的图书﹑印刷市场就是要在政府政策的引导下，科学规划、市场化管理，合理投入，满足我县图书﹑印刷业发展的需求，促进我县文化事业的全面繁荣，提升我县图书﹑印刷业的影响力。

4、推进新型产业服务业的重大举措

“教育产业园”是我县发展的又一核心战略，在教育产业园北侧建设文化产业园，是对教育产业园更好的补充，对带动这一地块的经济、人气和城市繁荣有着重大的意义。突出发展优势产业集群，改造提升传统产业，加快发展民营经济和中小企业，突出园区发展，推动政策向园区倾斜、产业向园区集聚，形成错位发展格局，把文化产业园建成我县继软件产业园后又一核经济发展的增长点。

图书﹑印刷是我县的优势与活力所在，有浓厚的市场基础。建设图书﹑印刷市场就是要首先和图书﹑印刷产业基地形成产业互补、集约发展，满足周边各类图书﹑印刷企业的迫切要求，统筹优势力量，打造完美的图书﹑印刷产业集群，形成规模效应和积聚效应，推动我县图书﹑印刷产业带的成型，形成南北要道的集中格局，加速我县的经济崛起。

 

三、项目可行性分析与评价

1、产业规模比较可观

在美国，图书﹑印刷业的年产值在全国各行业中排行第三；在香港，图书﹑印刷业是第三大支柱产业，从业人数位居各行业第一；在我国内地，北京、上海、等省市相继把图书﹑印刷业尤其是印刷业定为支柱产业，印刷业的发展空间非常大，均建设了大型图书市场或文化市场。

    2009年,我国新闻出版产业总产值已突破1万亿元,进入世界出版大国行列，印刷复制业总产值达到5746亿元，位居世界第三位。新闻出版总署署长柳斌杰在全国新闻出版工作会议上表示,我国日报出版规模已连续9年位居世界首位,成为世界发行总量最大的报业市场,图书出版品种27．57万种,销售额1456亿元,仅次于美国。

 数据显示,与2008年相比,2009年全国新闻出版业总产值增长20％左右,图书销售增长20％左右。

2、区位优势十分明显

拟建文化产业园项目拟规划于我县教育产业园北侧，东临铁路沿线，西临上海南路，距汽车南站和火车站仅需5分钟路程，距机场30分钟路程，交通、货运都很发达，毗邻教育产业园，京沪高速、205国道、307省道穿城而国，交通要塞与区内主干道交织成网，交通优势十分明显。

所以选择此处非常适合发展图书、印刷物资交易市场，便于形成完整的产业链。项目建成后，文化产业园将借助其优越的地理位置和交通环境，向市场广阔的全国地区辐射，并依靠较低的成本承接本地区的图书、印刷业务，面向全国批发，形成我县南北明显的图书、印刷产业隆起带。

3、土地储备空间较大

项目所在位置的土地已经完成控制性详细规划，面积在300亩左右，尚未开发，地势较为平坦，植被多以耕地为主，有少量树木，周边无居民很，具备开展大规模建设的土地空间。

4、自身条件十分突出

沭阳已经成为全国著名的三大农民图书市场基地之一，也是最大的印刷大县，高峰时候从业人员数万人，图书、印刷业的发展多我县的经济建设做出了巨大的贡献。我县图书、印刷行业有着丰富的经验、先进的理念、科学的模式，我县建设开发图书、印刷市场一定会非常成功。

 

四、主要结论

1、该项目符合国家产业政策的发展方向，加强了图书、印刷产业的配套和商贸流通业的发展，具有较好的社会效益。

2、通过本项目的实施，将建设一个集图书、印刷品交易、展示、物流、商务、休闲和专业化服务为一体的大型图书、印刷物资交易展示基地。项目投产后，能带动我县交通，餐饮，酒店等产业的发展，对解决下岗工人再就业有着重大的意义，形成完整的图书、印刷产业生态链，可为社会经济的发展增强动力。

3、对本项目的开发，我县在图书、印刷行业领域经验丰富，基础浓厚，具有顺利实施本项目的保证。

4、项目规划及投资分配合理。

5、经济分析结果显示：项目建成后图书、印刷年销售额可达到10亿元以上，上缴税金3000多万元。项目带动市场经营总收入可望达到每年20亿元左右，上缴税金6000多万元。经过适当培训，可解决就业人员上万人。上述数字表明，该项目的经济效益良好，投资回收期短，抗风险能力较强。

 

五、中国图书、印刷业发展现状与趋势

2009 年中国书业创下了自1996 年后13 年间纯销售数量的最高增幅，创下了自1982 年后27年间的首次销售数量增幅大于销售金额增幅。同时，国家新闻出版总署提出力争2010年把我国建成全

六、项目定位

球重要的印刷基地的战略任务，为我国印刷业今后发展指明了方向。

七、初步规划方案及建议

1、规划思路

中国沭阳文化产业园，是国内华东地区目前理念最新、规模最大、定位最高、功能最齐、服务最优的图书、印刷中央商务区。整合会展、加工、交易、办公、物流、仓储、休闲、培训等功能于一体的综合产业基地。现代化展示区、交易区、物流区与高档、宽敞、明亮的现代商务办公区和多功能生活、休闲配套区，被列为县政府的重点建设项目。

项目规划坚持"可持续发展，品牌化经营"的理念，经多年的市场调研、设计，规划为12大功能中心。同时建议成立"沭阳文化产业园管理委员会"，专业为项目提供永续性的经营策划，物业管理。通过产销过程最短化，增值服务最大化，达到企业成本最小化，经济效益与品牌价值最大化，真正实现"规模效益"，成为我县的行业先锋，形成一个行业品牌大积聚、图书、印刷行业即时交流的窗口与贸易平台。

 

2、规划原则

a、可持续发展原则

中国沭阳文化产业园的规划立足当前，充分考虑资源和环境的承载能力，合理确定产业项目及用地布局,充分利用地形，珍惜土地和水资源，高度重视生态建设加强环境保护，尊重原有地形地貌，突出生态、环保概念，保持并逐步创造良好的园区生态环境。规划充分结合实际情况，强调可操作性，为实施管理和下一步建设提供依据，力争实现图书、印刷城经济与城市经济、环境的协调发展。

b、统筹规划、分布实施、基础设施先行的原则

园区规划应具有一定超前性，但盲目超前将造成不必要的资源浪费，因此必须结合地区实际，循序渐进，考虑经济的合理性与远期的整体性，考虑循序分期开发的操作性，合理规划园区。坚持区域整体协调发展，重视与周遍大规划的衔接。从大区域出发，认真分析发展的利弊和潜在优势，选择和制订适合自身发展的方向与目标。

图书、印刷市场的开发建设与城市总体规划，土地利用规划相结合，与城市发展趋势相衔接，做到科学规划、准确定位、健全功能、合理布局、力求该项目和新型化、城市化互相促进，所以规划应实事求是、因地制宜、因产业制宜、统一规划、分布实施、滚动发展、成熟一片、开发一片、建设一片、发展一片、逐步做大做强、坚持基础设施先行、高起点、高标准地搞好图书、印刷市场的基础配套建设。

c、刚性与弹性原则

刚性和弹性相结合，对园区重大基础设施提出刚性规定，对局部开发和建设提出引导，同时，在功能分区明确的基础上要有一定的弹性和灵活性。园区用地组织应保持足够的灵活性，应考虑不同类型用地及各功能分区之间的相容性，既要能满足开发中的阶段性现实要求，也要为未来的扩展留有适宜的空间，以适应不确定性的环境变化。

d、集约利用与产业聚集的原则

规划从利于产业关联度、培植产业群，形成产业链的角度出发，围绕主导产品发展一系列相关的生产和服务项目，使资源得到有效利用，同时各个企业之间关系紧密，形成既有竞争又有协作的关系，要有利于聚集整合，突出特色产业，形成产业的群体规模优势。

e、多业并举的原则

规划用地布局中既要突出图书、印刷产业主体，又要坚持多业并举，在印刷图书、印刷产业发展的同时进一步推动交通、餐饮、金融保险等服务行业和相关产业的发展，促进货物流通，市场及其他行业的繁荣和兴起，建设现代化、生态化的新型图书、印刷产业基地，增强图书、印刷市场的凝聚力、吸引力、承载力和影响力，图书、印刷市场成为城市的重要组成部份，成为城市的新亮点。

 

3、主要结论

a、现状特征

环境优美，交通便利。

b、 功能定位

响应产业集中、文化兴县战略的专业化配套市场；是以图书、印刷物资交易为主，物流业为辅，第三产业积极发展的现代产业园区；是人居环境优美、可持续发展的生态型产业园区。

c、 发展战略

l 走专业化、特色化、集中化、规模化道路，坚持科学发展观，努力营造良好的产业创新环境和发展平台。 

d、区内配套

根据功能不同，图书、印刷市场内将形成十二大功能中心。同时，作为一个大型专业市场，还建有购物中心、休闲中心、餐饮中心等，并可停车200辆。还配备了先进的多重智能化安保系统：周界红外线防盗系统、电子巡更系统、楼宇对讲系统，宽带入户确保业主的安全与工作效率。

e、空间形态

突出人工环境与自然环境相融合——生态化；内部组织高效的人工环境——“网络化”。

1）充分利用图书、印刷市场外围道路绿化、公共绿地形成生态走廊；

  2）内部构建多层次的绿化体系，营造生态化、园林化的现代化商贸流通新城外部环境；

3）功能分区明确，各个分区通过规整、有序的道路网有机连接；

4）各分区形成高度协调的网络系统，实现产业布局集聚化、后勤服务社会化、

货运交通系统化、基础设施集约化、公共设施完善化。

 

f、发展布局模式

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