XX建材市场项目可行性研究报告

第一章   总 论

一  项目背景

1.1  项目名称

     因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以“某某项目”代表该项目。以下简称“本项目”。

1.2  项目开发背景

 XX某某项目位于XX市xx路与xx路交汇处，属xx矿公司用地。宗地面积约4044平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌出让后，XX市某某房产

开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达70年，在一般的商住用地年限中使用年限是极高的，作为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。

1.3  可行性研究报告编制目的

（1） 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。

（2） 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。

（3） 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。

（4） 对项目开发进行投资分析和风险分析。

（5） 对项目决策及其实施提出优化建议。

1.4  可行性研究报告编制依据

（1） 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策；

（2） 《中华人民共和国城市规划法》

（3） 《中华人民共和国城市房地产管理法》

（4） xx、XX房地产相关法律政策与文件； 

（5） XX市的招商引资政策； 

（6） 本项目的详细规划控制原则；

（7） 现场勘察和XX市房地产市场综合调研所得资料；
（8）XX市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准；

（9） 某某地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值

二  项目概况

2.1  地块位置

本项目地块位于XX市XX路与XX路交汇处，距XX山市民休闲广场约800米，对面为XX市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内目前以“街铺” 商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。

四至范围：

东向：XX路

西向：XX院

南向：XX路

北向：XX

2.2  地块规模与开发目标

本项目宗地面积共4044平方米，按政府要求临XX路处退让红线3.63米，实际用地面积约3898平方米。

项目拟建成地上共七层、总建筑面积在1.8万平米左右的商住楼，其中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在3650-3800平米之间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积在7000-7800平米之间。

另项目拟建地下一层，规划建筑面积在2500平米左右。

2.3  地块周边环境与配套设施

项目地块处于XX市“X广场”，距XX市核心商业区域---“XX山”约800-1000米。目前周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。

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24 本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间中获利。

（6） 项目应努力适应当前XX市商业格局的发展演变，成为“XX广场”、“XX”商圈的有力补充，实现开发、销售、推广、经营方式的差异化。

2.6  已进行的调查研究项目及成果

某某地产顾问机构于2005年11月受某某房产开发投资公司委托进行了XX市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。本次调研工作由某某地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调查问卷共340份，回收有效问卷320份，并就项目所在区域发展前景与部分XX房地产从业人士、规模较大的家居建材经营户进行了专题采访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下一步项目定位系统及市场推广、销售策略建立、执行奠定了坚实基础。

调查研究项目及成果如下：

（1） 目前XX市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。

          在接受本次调查的市民中，48%的被访者不打算购买住宅，26%的客户打算在2-5年内购房，仅26%的客户打算在1-2年内购房。另根据统计，当前“涟水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面积总和已超过14万平米，而“涟水名城”总建筑面积为26万平米。因此，未来1-2年内，XX市住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进一步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便、价格更具竞争力的住宅。

    （2） 商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。

          经过“XX购物中心”和“金地带●时尚广场”两个商业项目的推广销售，市

XX商圈是以XX广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场、政府靠拢的市场发展结果。XX商圈集中了市政府、检查院、法院、银行等大量的政府机关单位、金融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新一佳超市、通程电器，12000平米广场使XX成为XX最具商业价值的核心商业区域，且有取代XX广场之势。

本项目距XX商圈仅800米左右，XX商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到XX商圈的影响。因此，经济发展趋势、市民投资消费需求、XX商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势“XX”商圈的发展势头，彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与“XX广场、XX”形成“三点成线“的XX商圈分布架构，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。

项目地块价值的主要特点有：

4 地形地貌、地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。但较为适应XX房地产市场“单个项目总量应有所控制”的特征。

10 交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但需进行一系列的区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与XX路、芙蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上创新。

15 发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。

20 目前XX市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因XX房地产市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将使本项目在2006、2007年赶上销售的黄金季节。

三  项目建设意义

第二章  项目投资环境及市场分析

四  XX市情及发展概况

4.1  XX市情

XX市位于湖南省中部，涟水上游。1951年从XX、XX、XX各划出部分政区筹建蓝田县，1952年正式建县，8月改名XX县，1987年撤县成立XX市。XX市总面积1897平方公里，人口108万，辖15镇4乡1街道办事处和一个林场。

XX人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之一。XX市旅游资源丰富，北有省内自然监管后仅次于张家界的湄江风景区，南有雄甲三湘的龙山森林公园。

XX市交通便捷，湘黔铁路、XXX高等级公路与XXX国道从境内通过，XX高速公路、XX高速公路、XX一级公路即将兴建，一个完备的交通路网即将构成。

XX有“煤炭之乡”，“有色金属之乡”的美称，已经探明的矿产资源有煤、铁、锰、锑、重晶石等21种，形成了采掘、机械、建材、冶金、制药、食品加工等产业。近年来市委市政府实施“科技推动、市场带动”的战略，全市民营企业迅速发展。高

效结晶铜管、金属纤维、艺术陶瓷，金刚石触媒等一大批高科技产品远销国外。

4.2  XX市城市发展概况

当前XX市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小、城区环境有待改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着XX市城市环境的改善和经济发展。

近年来，XX市大力推进“工业强市”的发展方向。投入大量资金对XX城区进行改造和对各类工业企业进行革新。城市的改造和企业的革新势必将带动相关行业的发展，尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动作用尤为显著。这为本项目的开发提供极佳的市场契机。

同时为了加强与周边县市的联系和互动，XX市加大城市交通路网的拓建、兴建，由此产生的效应犹如一针强心剂，推动XX市房地产业等相关行业飞速发展。

4.3  XX市经济发展概况

XX地区内拥有较为丰富的矿产资源，相关的矿产、冶炼、机电、运输行业发达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费水平自90年代开始显著提高，内向型经济发展状况良好。

据统计，2004年全年XX市城市居民人均可支配收入6603元，比上年增长15%，2004年末，全市城镇集体以上单位在岗职工43660人，比上年增加3824人，从业人员劳动报酬总额43660万元，增加3219万元，比上年增加8%，从业人员年人均报酬9904元，比上年增长33.4%。

全年民营经济实现消费品零售总额157104万元，增长14.8%，占全市消费品零售总额的80.98%。年末全市有证贸易餐饮个体户和私营企业分别达到13345户和272户，分别增长5.1%和32.7%。

XX市总体居民收入水平在湖南省处于中下水平但是近年增长较快，居民消费水平比较湖南省发展较快的中小型城市仍偏低。根据有关金融机关对XX市居民储蓄水平的统计，XX人均储蓄水平处于较高位置，反映出当前XX市民对投资极为谨慎，获取投

资渠道的信息很少，投资途径较少，大部分的城市居民依赖于银行储蓄获取储蓄收益，社会闲散资金的投资欲望极为强烈的特性。

因此，根据当前XX市总体经济发展、居民消费及个人储蓄水平，未来3-5年之内，XX市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制的前提下，大部分的社会闲散资金将集中于房地产投资及建材、家居、装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程度的改观和突破。

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