海南广播电视总台三亚新闻中心项目可行性研究报告（批复版）

海南广播电视总台三亚新闻中心项目

可行性研究报告

海南方能投资顾问有限公司

二〇一四年五月

目    录

第一章  总论 - 1 -

1.1项目概况 - 1 -

1.2可行性研究报告编制依据、原则和范围 - 6 -

1.3主要结论 - 7 -

第二章 项目建设的背景和必要性 - 9 -

2.1 项目建设背景 - 9 -

2.2项目建设的必要性 - 11 -

第三章  市场分析 - 13 -

3.1目前国内外技术、产品发展现状 - 13 -

3.2市场需求 - 18 -

3.3竞争力分析 - 20 -

第四章 建设方案 - 23 -

4.1总平面设计说明 - 23 -

4.2项目定位 - 27 -

4.3项目主要建设内容 - 28 -

4.4建筑设计说明 - 31 -

4.5结构设计说明 - 35 -

4.6给排水设计说明 - 38 -

4.7空调通风工程 - 42 -

4.8电气 - 44 -

4.9弱电 - 47 -

第五章  建设条件 - 50 -

5.1 建设场址 - 50 -

5.2 自然条件 - 50 -

5.3基础设施条件 - 53 -

5.4社会经济条件 - 55 -

5.5项目建设现状 - 58 -

第六章  技术方案、工程方案和设备方案 - 60 -

6.1技术方案 - 60 -

6.2装修方案 - 71 -

6.3设备方案 - 71 -

更多。。。。。

第一章  总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

海南广播电视

1.1.2建设地址

三亚市迎宾路北侧

1.1.3建设内容

为配合海南国际旅游岛的开发建设，提高三亚在国内乃至国际的知名度及形象，海南广播电视总台拟在三亚打造一个以新闻培训接待中心、文化节目制作创意基地、电影院为住的区域性标志建筑，同时配套酒店、公寓等地产项目。项目旨在借助海南广播电视总台三亚新闻中心的品牌和媒体效应推动当地影视产业发展，促进文化创意和设计服务业的繁荣。

项目总占地面积49.47亩，总建筑面积14058.60平方米，具体建设内容包括新闻培训接待中心、文化节目制作创意基地、电影院、演播室、会议厅、酒店、公寓（职工宿舍）、住宅（保障房）、大型停车场以及相关配套服务设施等，以求最大限度的挖掘项目地块的商业价值和居住价值。

1.1.4建设单位概况

建设单位：海南广播电视总台

海南广播电视总台2001年8月由原海南人民广播电台（创建于1952年）和海南电视台（创建于1979年）合并成立。为海南省政府直属的正厅级事业单位，在新闻舆论导向、工作方针、政策方向等方面接受海南省委宣传部的指导；广播电视行业管理和事业发展由海南省文化广电出版体育厅负责。

机构情况：全台内设办公室、组织人事处、总编办公室、计划财务处、广播技术播控部、电视技术播控部、产业发展部、总工办公室、覆盖部、工会、纪检监察室、节目交流部、研究发展部、广告管理中心、信号传输发射管理处、后勤服务中心、安全保障部等16个职能部室。

全台拥有十五个媒体，包括2个上星频道（旅游卫视、三沙卫视），6个地面电视频道（综合频道、新闻频道、公共频道、影视剧频道、少儿频道、文体信息平台），5个广播频率（新闻广播、国际旅游岛之声、交通广播、音乐广播、民生广播），一个平面媒体（《海周刊》）、一个新闻网站（《蓝网》www.bluehn.com）。上述媒体再加上电视新闻中心、广播新闻中心、海口记者站、三亚新闻中心、洋浦记者站、制作部等全台共计17个业务部门。

全台共有13个下属事业单位发射台站。

人员、编制情况：全台现有在职人员2033人，离退休人员339人，本科以上学历占全台人员的72%。核定事业编制640名（其中财政预算管理事业编制488名，自筹经费事业编制152名）。单位领导职数7名，内设机构领导职数74名（正职30，副职44名）,其他管理人员岗位18个，专业技术人员岗位494个，工勤岗位47个。

财政管理方式：我台下属13个台站为全额财政拨款单位（三类一档），下属地球站为差额拨款事业单位（三楼二档），台本级广播、电视二个预算单位为定额管理事业单位。

节目情况：全台各类栏目251个。其中自办栏目172档，剧场、引进节目79档。全天播出节目时长251.5小时，自办节目播出时长约98小时25分钟。

近年来，我台牢牢把握正确舆论导向，切实承担媒体使命，以加强传播能力建设为核心，进一步强化新闻立台理念，全面深化改革，实现了自身的跨越式发展。

《海南新闻联播》确立了全省“舆论中心”和“信息总汇”的形象。《直播海南》成为海南民众意愿表达最有影响力的平台，创下单期收视最高份额75.8%的纪录。大型活动《第一美差》、《第一车展》、《海南广电观众节》等已成为海南大型活动的新标杆。全台广播电视节目的收听收视在全省居领先水平。在全台节目质量提升的带动下，全台广告收入持续增长，经营收入在省内媒体中占据首位。 

海南广电已成为集广播、电视、专业报、新媒体为一体的具有传媒集团特征的主流媒体。

1.1.5项目投资及资金筹措

本项目总投资101722.23万元，其中固定资产投资98594.93万元，铺底流动资金投资3127.30万元，项目资金来源全部由三亚宇广置业有限公司自筹所得，三亚宇广置业有限公司是海南广播电视总台旗下的全资子公司，公司实力雄厚，资金来源有充足保障。

1.1.6项目效益

（1）经济效益

根据项目的生产规模，预计项目建成后相关服务及产品年均销售收入为49205.91万元(不含增值税)。合计年均缴纳增值税5832.79万元，年均销售税金附加为1623.80万元。经估算，本项目年均总成本费用为19801.91万元，年均所得税后利润15363.19万元。投资利润率15.10%，投资利税率28.91%。

（2）社会效益

项目以社会效益为主带动三亚的文化产业；可增加就业岗位800个，该项目产生的税收达14个亿，而今后每年带来的税收达14040.81万元，同时可带动广电系统行业内培训活动。

1.1.7主要技术经济指标

表1-1 主要技术经济指标表

序号 项目 单位 指标 备注

1 工程技术指标

1.1 总用地面积 ㎡ 32678.54 49.47亩

1.2 总建筑面积 ㎡ 14053.60

1.2.1 其中：新闻培训中心 ㎡ 6000.00

1.2.2 文化节目制作创意基地 ㎡ 5000.00

1.2.3 电影院 ㎡ 5000.00

1.2.4 酒店 ㎡ 18000.00

1.2.5 公寓 ㎡ 44032.00 职工宿舍

1.2.6 住宅 ㎡ 20389.60 保障房

1.2.7 商铺 ㎡ 16840.00

1.2.8 不计容面积 ㎡ 25322.00

1.2.9 其中：地下建筑面积 ㎡ 25322.00 其中酒店地下后勤2000平方米

1.3 停车位 个 644

1.3.1 其中：地上停车位 个 72

1.3.2 地下停车位 个 572

1.4 道路及广场面积 ㎡ 8376.64

1.5 绿地面积 ㎡ 8042.00

1.6 容积率 3,5

1.7 建筑密度 % 28.7 三个地块平均值，具体指标见P25

1.8 绿地率 % 35

2 经济评价指标

2.1 项目总投资 万元 101722.23 

2.1.1 其中：建筑工程费 万元 42748.69 

2.1.2 设备购置费 万元 9547.77 

2.1.3 安装工程费 万元 8277.10 

2.1.4 工程建设及其他 万元 34992.69 

2.1.5 预备费 万元 3028.68 

2.1.6 建设期利息 万元 0.00 

2.1.7 铺底流动资金 万元 3127.30 

2.2 年均销售收入 万元 49205.91  不含增值税

2.3 年均增值税 万元 5832.79 　

2.4 年均销售税金附加 万元 1623.80 　

2.5 年均总成本费用 万元 19801.91 不含增值税

2.6 年均利润总额 万元 21947.41 　

2.7 年均所得税 万元 6584.22 　

2.8 年均所得税后利润 万元 15363.19  　

2.9 财务内部收益率

2.9.1 项目投资（所得税前） % 17.09 　

2.9.2 项目投资（所得税后） % 13.34 　

2.10 财务净现值 　 Ic=12%

2.10.1 项目投资（所得税前） 万元 32271.33 　

2.10.2 项目投资（所得税后） 万元 7732.60 　

2.11 投资回收期 　 含建设期2年

2.11.1 项目投资（所得税前） 年 8.72 　

2.11.2 项目投资（所得税后） 年 9.47 　

2.12 投资利润率 % 15,10 　

2.13 投资利税率 % 28.91 　

2.14 盈亏平衡点(产量) % 38.57 达产年

1.2可行性研究报告编制依据、原则和范围

1.2.1编制依据

（1）《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（国发〔2009〕44号）》；

（2）《海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（3）《关于加快推进文化改革发展的决定》

（4）《海南省“十二五”时期文化改革发展规划》

（5）《三亚市文化发展战略规划》

（6）《三亚市科技创意产业战略规划报告》

（7）《关于申报2014年文化产业发展专项资金的通知》（财办文资〔2014〕4号）

（8）《投资项目可行性研究指南》国家发展计划委员会（计办投资[2002]15号）；

（9）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》

（10）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）国家发展改革委、建设部计投资[2006]1325号。

（11）国家、省、市有关设计规范、规定。

1.2.2编制原则

在编制本项目可行性研究报告时，主要遵循以下编制原则：

（1）坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性；

（2）把握合法、合规性原则，确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足三亚市未来城市发展规划的要求；

（3）兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；

（4）注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应三亚的城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。

1.2.3编制范围

本项目研究报告着重就项目建设的背景和必要性、市场定位、建设条件、建设方案、投资估算、资金筹措以及经济经济评价等进行分析研究。

1.3主要结论

海南广播电视总台三亚新闻中心以文化产业创意为主要功能，采取市场化运作，通过自筹资金，顺利推进项目进程。为促进项目市场化运作，于2012年成立三亚宇广置业有限公司，是海南广播电视总台台旗下的全资子公司，负责开发建设海南广播电视总台三亚新闻中心项目。2013年底，三亚新闻中心作为海南省重点投资项目，如期动工兴建。项目建成后将为三亚区域性建筑、全国性文化创意产业和影视节目技术外包基地。

海南广播电视总台三亚新闻中心功能定位为文化、创意动漫设计、影视制作，旨在借助三亚新闻中心的品牌和媒体效应推动电影产业发展，促进文化创意和设计服务。

综上所述，海南广播电视总台三亚新闻中心的建设符合国家文化产业规划、海南国际旅游岛建设整体规划和海南省文化产业发展的规划。项目建设条件良好、定位明确、经济社会效益显著。

第二章 项目建设的背景和必要性

2.1 项目建设背景

约翰·霍普金斯在《创意经济》一书中指出，全世界创意经济每天创造220亿美元产值，并以5％的速度递增。一些文化创意产业发展较早的国家增速更快，美国达14％，英国为12％，一般发达国家文化产业或文化创意产业(不包括旅游和软件)的产值，在GDP中所占的比重约为6％～12％。

城市文化创意的本质是通过创造性的创意设计促成各种城市资源的最佳组合和价值实现；目的是提升城市的形象和竞争实力；关键是形成文化创意的社会氛围和创意阶层及产业；最佳成就则是打造出特色鲜明、结构合理，并具明显比较优势的城市品牌。

我国已经把发展文化产业特别把发展文化创意产业提高到国家战略的高度，在“十一五”文化发展纲要中已经明确提出要大力发展文化创意产业。目前，香港、台湾地区，创意文化产业正在以前所未有的速度迅速崛起，而上海、深圳、北京等地也正在积极推动创意产业的发展，通过建立一批具有开创意义的创意产业基地，举办各种形式的创意产业活动来努力形成比较优势下的城市品牌。 

目前三亚已形成了创意产业的聚集地。主要有三亚海螺姑娘创意文化园、三亚创意新城和三亚动漫产业基地。

“三亚海螺姑娘创意文化园”由三亚纨美海洋资源开发有限公司投资兴建，是一个具有浓郁海洋文化特色的新型产业创意景区。该园区以弘扬海洋文化、传承中华美德为宗旨，以鼓励和扶持女性创业为目的，建成后将成为我省海洋文化新业态旅游的标志和首个女性创业爱心基地。该园区位于三亚田独高薪技术产业园区，总投资约1亿元人民币，占地面积3.6万平方米，建筑面积3.8多万平方米。

三亚创意新城规划面积16平方公里，位于三亚市崖州湾，距三亚市中心约40公里，距凤凰机场25公里，毗邻全球最高的108米南山海上观音。三亚创意新城是三亚市政府为优化和提升产业结构，充分发挥沿海优势土地资源经济价值的宏观调控体现。其发展目标是：集电子信息、软件开发、教育培训、国际论坛、会展度假、港口物流为一体，建成高端产业、创意人才、知识经济聚集的生态型、智能型、环保型现代化创意新社区。